Toelichting Bestemmingsplan buitengebied PH Oldenzaalsestraat 135 Losser.pdf

Voor de gebouwen zijn maatvoeringseisen opgenomen. In het geval de bestaande maatvoeringen afwijken, gelden deze als maximaal toegestaan. Van de bouwregels kan op ondergeschikte punten afgeweken worden. In de specifieke gebruiksregels zijn vormen van strijdig gebruik opgenomen. Specifiek is bepaald dat binnen een zone van 50 m van het westelijk gelegen perceel geen nieuwe akoestisch relevante activiteiten en functies zijn toegestaan, zonder dat middels een akoestisch onderzoek is aangetoond of deze activiteiten ruimtelijk aanvaardbaar zijn. Deze regels is opgenomen om een aanvaardbaar woon- en leefklimaat ter plaatse van naastgelegen perceel te borgen. Ook is hierin bepaald dat het aantal personen per accommodatie niet meer mag bedragen dan in de regels is opgenomen. Tevens is hier een voorwaardelijke verplichting voor landschappelijke inpassing opgenomen. Tot slot kan op ondergeschikte punten van de gebruiksregels afgeweken worden. Er is specifiek een afwijking opgenomen die het planologisch mogelijk maakt dat een groepsaccommodatie wordt gesplitst in twee of meerdere vakantiewoningen en dat groepsaccommodatie buiten de daarvoor bestemde aanduiding worden gebouwd. ‘Waarde – Archeologie 2 ’ (Artikel 6) In dit geval is de geldende dubbelbestemming ‘Waarde - Archeologie 2’ conform het geldende bestemmingsplan overgenomen.

Deze gronden met deze dubbelbestemmingen zijn uitsluitend bedoeld voor het behoud en bescherming van gebieden met een hoge archeologische verwachtingswaarde. Een omgevingsvergunningstelsel voor het uitvoeren van werken en werkzaamheden beschermt de archeologische waarde van de gronden.

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

66

“Buitengebied, partiele herziening Oldenzaalsestraat 135 Losser” Vastgesteld ‘Waarde – Landgoed’ (Artikel 7) De dubbelbestemming 'Waarde - Landgoed' is overgenomen uit het geldende bestemmingsplan. De gronden ter plaatse van deze dubbelbestemming zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor het behoud en de bescherming van de cultuurhistorische en andere waarden en elementen, die tezamen de ruimtelijke beheerseenheid van een landgoed vormen. ‘Waarde – Natuur en landschap’ (Artikel 8) De dubbelbestemming 'Waarde – Natuur en landschap' is overgenomen uit het geldende bestemmingsplan ter plaatse van de agrarische bestemming. De gronden ter plaatse van deze dubbelbestemming zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor het behoud, herstel of duurzame ontwikkeling van de wezenlijke natuurlijke kenmerken en waarden van het Natuurnetwerk Nederland, wat in ieder geval de verplichting inhoudt van behoud van areaal, kwaliteit en samenhang van de betrokken gebieden. In deze bestemming is een voorrangsbepaling opgenomen voor het agrarische gebruik.

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

67

“Buitengebied, partiele herziening Oldenzaalsestraat 135 Losser” Vastgesteld

HOOFDSTUK 8

ECONOMISCHE UITVOERBAARHEID

Artikel 6.12 van de Wet ruimtelijke ordening stelt dat de gemeenteraad gelijktijdig met de vaststelling van het bestemmingsplan moet besluiten om al dan niet een exploitatieplan vast te stellen. Hoofdregel is dat een exploitatieplan moet worden vastgesteld bij elk bestemmingsplan. Er zijn echter uitzonderingen. Het is mogelijk dat de raad verklaart dat met betrekking tot een bestemmingsplan geen exploitatieplan wordt vastgesteld indien het verhaal van kosten van de grondexploitatie anderszins is verzekerd of het stellen van nadere eisen en regels niet noodzakelijk is. In het voorliggende geval wordt een overeenkomst gesloten tussen initiatiefnemer en de gemeente. Hierin is verzekerd dat het risico van planschade voor rekening van de initiatiefnemer komt alsmede de kosten voor de aanleg van nutsvoorzieningen en de landschapsmaatregelen. De gemeentelijke kosten worden verhaald middels de legesverordening, waardoor het kostenverhaal voor de gemeente volledig is verzekerd. Dit brengt met zich mee dat vaststelling van een exploitatieplan achterwege kan blijven.

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

68

“Buitengebied, partiele herziening Oldenzaalsestraat 135 Losser” Vastgesteld

HOOFDSTUK 9 9.1

VOOROVERLEG, INSPRAAK & ZIENSWIJZEN

Vooroverleg

Op grond van artikel 3.1.1 Bro is vooroverleg vereist met het waterschap en met de diensten van de provincie en Rijk die betrokken zijn bij de zorg voor de ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen welke in het plan in het geding zijn. 9.1.1

Rijk

In het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) zijn de nationale belangen die juridische borging vereisen opgenomen. Het Barro is gericht op doorwerking van nationale belangen in gemeentelijke bestemmingsplannen. Geoordeeld wordt dat dit bestemmingsplan geen nationale belangen schaadt. Daarom is afgezien van het voeren van vooroverleg met het Rijk. 9.1.2

Provincie Overijssel

Het bestemmingsplan is in het kader van vooroverleg aan de Provincie voorgelegd. Hierna wordt samengevat ingegaan op de reactie van de provincie en de wijzigingen die daaruit voort zijn gekomen. 1. Verblijfsrecreatie De provincie staat positief tegenover de uitbreiding van de verblijfsrecreatie. Wel is de provincie van mening dat de afwijkingsbevoegdheid die in het plan is opgenomen om meer vakantiewoningen toe te staan niet wenselijk is, omdat op basis van de Omgevingsverordening hieraan randvoorwaarden zijn gekoppeld. Ook ontbreekt de begripsbepaling van bedrijfsmatige verblijfsrecreatie. Reactie en aanpassing Aan deze reactie is gehoor gegeven door de afwijkingsbepaling in artikel 5.4 aan te passen in die zin dat een groepsaccommodatie kan worden gesplitst in twee of meerdere units/vakantiewoningen, zodat ze flexibel gebruikt kunnen worden. Deze aanpassing is in overleg met de provincie afgestemd. Ook is het begrip ‘bedrijfsmatige exploitatie’ in de regels opgenomen. 2. Ruimtelijke kwaliteit De provincie heeft aangegeven van de KGO van toepassing is. De provincie is positief over de voorgestelde maatregelen. Het is echter niet duidelijk of bijvoorbeeld een derde bedrijfswoning wordt toegevoegd of al aanwezig is. Hier dient eenduidig inzicht in te worden gegeven.

Ook dient de nieuwe natuur in het kader van de KGO een natuurbestemming te krijgen en dient de KGO-balans te worden uitgewerkt. Tot slot heeft de provincie opmerkingen gegeven over de situering en uitstraling van de nieuwe groepsaccommodaties. Reactie en aanpassing De informatie omtrent de bedrijfswoningen is aangepast en meer helder verwoord. In de nieuwe situatie zijn planologisch drie bedrijfswoningen toegestaan op het recreatieve perceel. Momenteel zijn dit er twee. Wat betreft de KGO is het plan in die zin aangepast dat de natuur die in het kader van KGO wordt aangelegd ook als zodanig is bestemd met de bestemming ‘Natuur’. De KGO-balans is in de aangepaste toelichting uitgewerkt. Hieruit blijkt dat de investeringen in verhouding staan tot de ontwikkelruimte. Er wordt zelfs meer natuur aangelegd dan in het kader van de KGO puur noodzakelijk is. Daarom is in de toelichting ook aangegeven dat bij eventuele latere ontwikkelingen niet nogmaals extra KGO-investeringen nodig zijn. Tot slot is in het overleg met de provincie in augustus 2021 afgestemd dat de situering en beeldkwaliteit van de groepsaccommodaties alsnog akkoord is bevonden. Dit punt is dan verder ook niet aangepast.

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

69

“Buitengebied, partiele herziening Oldenzaalsestraat 135 Losser” Vastgesteld 3. Natuur – Wet natuurbescherming De provincie heeft enkele vragen over de stikstofberekening. Zo is de referentiesituatie niet duidelijk en is niet duidelijk of de stallen op dit moment nog geschikt zijn om in gebruik te worden genomen. De originele Aeriusbijlagen zijn niet bijgevoegd. Reactie en aanpassing De stikstofberekening is aangepast in die zin dat de referentiesituatie helder is omschreven en de originele Aerius-bijlagen zijn bijgevoegd. De huidige stallen zijn niet geschikt om nog in gebruik te worden genomen. Ook dit is nader uitgewerkt en onderbouwd in de stikstofberekening. 4. Grondwaterbescherming De provincie geeft aan dat nader moet worden onderbouwd dat er sprake is van het ‘stand-still’ principe in het kader van grondewater. De huidige en toekomstige risico-activiteiten en de te nemen bodembeschermende maatregelen moeten zo concreet mogelijk worden beschreven. Op basis van een vergelijking van risico’s en maatregelen kan een conclusie worden getrokken. Reactie en aanpassing In hoofdstuk 6 (paragraaf 6.2.3) is uitgebreider ingegaan op de grondwaterbescherming. Hierin is duidelijker uitgewerkt dat wordt voldaan aan het stand-still principe.

9.1.3

Waterschap Vechtstromen

In het kader van de watertoets heeft er een digitale watertoets plaatsgevonden via de website www.dewatertoets.nl. De uitkomsten van deze watertoets hebben ertoe geleid dat de normale procedure van toepassing is. Met de adviezen van het waterschap wordt in de planvorming rekening gehouden.

9.2

Inspraak

Conform de gemeentelijke inspraakverordening kan het bestuursorgaan zelf besluiten of inspraak wordt verleend bij de voorbereiding van gemeentelijk beleid. In dit geval wordt er meteen een ontwerpbestemmingsplan ter inzage gelegd.

9.3

Zienswijzen

Het bestemmingsplan heeft voor een periode van zes weken als ontwerp ter inzage gelegen. In deze periode zijn er drie zienswijzen ingediend. De zienswijzen hebben geleid tot enkele wijzigingen in het bestemmingsplan. In bijlage 7 is de zienswijzennota opgenomen. Hierin zijn de doorgevoerde wijzigingen uitgebreid onderbouwd en toegelicht.

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

70

“Buitengebied, partiele herziening Oldenzaalsestraat 135 Losser” Vastgesteld

BIJLAGEN BIJ DE TOELICHTING

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

71

“Buitengebied, partiele herziening Oldenzaalsestraat 135 Losser” Vastgesteld

Bijlage 1

Ruimtelijk kwaliteitsplan

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

72

“Buitengebied, partiele herziening Oldenzaalsestraat 135 Losser” Vastgesteld

Bijlage 2

Verkennend bodemonderzoek groepsaccommodaties

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

73

“Buitengebied, partiele herziening Oldenzaalsestraat 135 Losser” Vastgesteld

Bijlage 3

Verkennend bodemonderzoek schaapskooi

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

74

“Buitengebied, partiele herziening Oldenzaalsestraat 135 Losser” Vastgesteld

Bijlage 4

Akoestisch onderzoek

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

75

“Buitengebied, partiele herziening Oldenzaalsestraat 135 Losser” Vastgesteld

Bijlage 5

Stikstofdepositieberekening

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

76

“Buitengebied, partiele herziening Oldenzaalsestraat 135 Losser” Vastgesteld

Bijlage 6

Quickscan ecologie

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

77

“Buitengebied, partiele herziening Oldenzaalsestraat 135 Losser” Vastgesteld

Bijlage 7

Zienswijzennota

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

78