Toelichting Bestemmingsplan buitengebied PH Oldenzaalsestraat 135 Losser.pdf
Tekst van het document
Toetsing van het initiatief aan het Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel
Toetsing van voorliggend initiatief aan het uitvoeringsmodel van de Omgevingsvisie Overijssel geeft globaal het volgende beeld. 4.2.4.1 Of - generieke beleidskeuzes Ten aanzien van de generieke beleidskeuzes zijn met name ‘Zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik’ (artikel 2.1.3), ‘Ruimtelijke kwaliteit’ (Artikel 2.1.5) en ‘Kwaliteitsimpuls Groene omgeving (Artikel 2.1.6 lid 1) van toepassing. Tevens zijn ‘Grondwaterbeschermingsgebied en intrekgebieden’ (artikel 2.13.3) en ‘Niet risicovolle functies en grote risicovolle functies in intrekgebieden (Artikel 2.13.4) relevant. Hierna wordt aan de artikelen getoetst. Artikel 2.1.3: Zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik Bestemmingsplannen voor de Groene Omgeving voorzien uitsluitend in ontwikkelingen die een extra ruimtebeslag door bouwen en verharden leggen anders dan de uitleg van steden en dorpenwanneer aannemelijk is gemaakt: • •
dat (her)benutting van bestaande erven en/of bebouwing in de Groene Omgeving in redelijkheid niet mogelijk is; dat mogelijkheden voor combinatie van functies op bestaande erven optimaal zijn benut.
Toetsing van het initiatief aan artikel 2.1.3 van de Omgevingsverordening Overijssel Voorliggende ontwikkeling voorziet grotendeels in functiewijzigingen, waarbij er geen sprake is van extra beslag op de ruimte. De omzetting van het agrarisch erf naar een recreatief erf is logisch, gezien de agrarische BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies
26
“Buitengebied, partiele herziening Oldenzaalsestraat 135 Losser” Vastgesteld functie is komen te vervallen. Door de omzetting wordt een toekomstbestendige functie gegeven aan het erf, wat wordt gezien als een vorm van zorgvuldig ruimtegebruik. De uitbreiding van de recreatieve bestemming ten behoeve van de groepsaccommodaties is logisch gekozen, direct aansluitend op het bestaande terrein en een bestaande groepsaccommodatie. Bovendien liggen aan de andere zijden van het recreatieve erf grotendeels natuurgronden, waar uitbreiding niet wenselijk is. Ook wordt vermeld dat de accommodaties reeds vergund zijn, per saldo is dus geen sprake van extra ruimtebeslag. Vanuit markttechnische overweging is de verplaatsing van de accommodaties noodzakelijk. intensivering van de huidige recreatieve bestemming past niet bij het streven om een ruim opgezette, groen recreatielandgoed te exploiteren. Tevens sluit dit niet aan bij de wens van de consument, die steeds meer gericht is op ruimte, groen en kwaliteit. De uitbreiding van het recreatieterrein wordt groen ingericht met slechts op beperkte gedeelten verharding, enkel waar dit noodzakelijk is. Tot slot wordt vermeld dat als gevolg van de uitbreiding een meervoud aan natuur wordt gerealiseerd.
Artikel 2.1.5 Ruimtelijke kwaliteit (artikel 2.1.5 lid 1) In de toelichting op bestemmingsplannen wordt onderbouwd dat de nieuwe ontwikkelingen die het bestemmingsplan mogelijk maakt, bijdragen aan het versterken van de ruimtelijke kwaliteit conform de geldende gebiedskenmerken. Artikel 2.1.6 Kwaliteitsimpuls Groene omgeving (artikel 2.1.6 lid 1) Bestemmingsplannen voor de Groene omgeving kunnen – met in achtneming van het bepaalde in artikel 2.1.3. en artikel 2.1.4 en het bepaalde in artikel 2.1.5 – voorzien in nieuwvestiging en grootschalige uitbreidingen van bestaande functies in de Groene omgeving, uitsluitend indien hier sociaaleconomische en/of maatschappelijke redenen voor zijn én er is aangetoond dat het verlies aan ecologisch en/of landschappelijk waarden in voldoende mate wordt gecompenseerd door investeringen ter versterking van ruimtelijke kwaliteit in de omgeving. Toetsing van het initiatief aan artikel 2.1.5 en 2.1.6 van de Omgevingsverordening Overijssel Op basis van (met name provinciaal) beleid wordt ontwikkelingsruimte geboden aan differentiatie en kwaliteitsverbetering van het toeristisch-recreatieve aanbod. Deze initiatieven worden per afzonderlijke situatie bekeken. Het werkboek Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving is daarbij als leidraad gebruikt, bedoeld om kwalitatief te sturen vanuit de provincie.
In het principebesluit heeft de gemeente aangegeven dat er nieuwe natuur aangelegd dient te worden, gebaseerd op het landschapsplan dat reeds bij het principeverzoek geleverd is. Aan deze eis wordt voldaan. Bij de aanleg van de natuur wordt ingezet op het herstel van een oorspronkelijke droogloop van het bekenstelsel. Rondom de droogloop wordt natuur ingericht door bestaande graslanden om te vormen tot extensief beheerde bloemrijke graslanden. Tevens wordt er een groot bloemrijk grasland aangelegd en worden er houtsingels en wilde hagen aangeplant, samen met solitaire bomen en hoogstamfruitboomgaarden. In paragraaf 3.1 en in bijlage 1 is hier reeds uitgebreid op ingegaan. Ook is in paragraaf 4.2.5 expliciet ingegaan op de KGO. Op deze plaats wordt geconcludeerd dat het initiatief voldoet aan het gestelde in artikel 2.1.5 en 2.1.6. Artikel 2.13.3 Grondwaterbeschermingsgebieden en intrekgebieden Bestemmingsplannen voorzien in een aanduiding voor grondwaterbeschermingsgebieden en intrekgebieden waarbij alleen functies worden toegestaan die harmoniëren met de functie voor de drinkwatervoorziening. Artikel 2.13.4 Niet risicovolle functies en grote risicovolle functies in intrekgebieden In afwijking van het bepaalde in artikel 2.13.3.
kunnen in intrekgebieden ook nieuwe niet-risicovolle en grote risicovolle functies worden toegestaan, mits daarbij wordt voldaan aan het stand-stillprincipe. De van belang zijnde begrippen in het kader van artikel 2.13.3 en 2.13.5 zijn hierna opgenomen: • • • •
niet-risicovolle functies: alle functies behalve harmoniërende functies en grotere of grootschalige risicovolle functies. harmoniërende functies: functies die goed samengaan met de drinkwaterwinning. grote en grootschalige risicovolle functies: functies die gelet op de risico’s voor de grondwaterkwaliteit én als zodanig, ongewenst zijn in grondwaterbeschermingsgebieden en intrekgebieden. stand-stillprincipe: beginsel dat erop gericht is verslechtering van de grondwaterkwaliteit tegen te gaan en het vergroten van risico’s op verontreiniging van het grondwater te voorkomen. BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies
27
“Buitengebied, partiele herziening Oldenzaalsestraat 135 Losser” Vastgesteld
Toetsing van het initiatief aan artikel 2.13.3 en 2.13.4 van de Omgevingsverordening Overijssel Het plangebied ligt in een grondwaterbeschermingsgebied en een intrekgebied. Harmoniërende functies gaan goed samen met drinkwaterwinning en grondwaterbescherming. Deze worden aangeduid als toelaatbaar. Onder harmoniërende functies worden onder andere verstaan: extensieve landbouw, extensieve recreatie, kleinschalige verblijfsrecreatie, natuur, bosbouw (nieuwe) landgoederen en buitenplaatsen1. De voorgenomen functies betreffen gezien vorenstaande omschrijving, harmoniërende functies voor de drinkwatervoorziening. Nieuwe niet-risicovolle functies en harmoniërende functies zijn toegestaan, mits wordt voldaan het stand-stillprincipe (beginsel dat gericht is om verslechtering van de grondwaterkwaliteit tegen te gaan en het vergroten van risico’s op verontreiniging te voorkomen). Er is sprake van een nieuwe niet-risicovolle functie waarbij, gezien de aard van de ontwikkeling, wordt voldaan aan het stand-stillprincipe. Het realiseren van de groepsaccommodaties en de schaapskooi binnen het plangebied leidt namelijk niet tot verslechtering van de grondwaterkwaliteit. Bovendien is er door het opheffen van de agrarische mogelijkheden per saldo sprake van een verbetering voor de grondwaterkwaliteit. Agrarische functies worden namelijk aangemerkt als risicovolle functies.
Dit komt ten goede komt aan de functie van het gebied als intrekgebied en grondwaterbeschermingsgebied. In hoofdstuk 6 (waterparagraaf) is dit nader uitgewerkt. In de regels van het bestemmingsplan is ter bescherming van de kwaliteit van het grondwater binnen het intrekgebied de gebiedsaanduidingen ‘milieuzone - intrekgebied’ en ‘milieuzone – grondwaterbeschermingsgebied’, conform geldend bestemmingsplan, opgenomen. Geconcludeerd wordt dat het plan in overeenstemming is met artikel 2.13.3 en 2.13.4 uit de Omgevingsverordening. 4.2.4.2 Waar - ontwikkelingsperspectieven In dit geval zijn vooral de ontwikkelingsperspectieven voor de Groene Omgeving van belang. In de Groene Omgeving gaat het vooral om: behoud en versterking van de kwaliteit van het landschap, het realiseren van een samenhangend netwerk van gebieden met natuur- en waterkwaliteit, ontwikkelingsmogelijkheden voor de landbouw, het toerisme en andere economische dragers, realisatie van waterkwaliteitsdoelen, het duurzaam beheer van drinkwatervoorraden én het opwekken van hernieuwbare energie. In de Groene Omgeving onderscheidt de provincie de volgende ontwikkelingsperspectieven: • • • •
de zone Ondernemen met Natuur en Water buiten het Natuurnetwerk Nederland; de zone Ondernemen met Natuur en Water binnen het Natuurnetwerk Nederland; agrarisch ondernemen in het grootschalige landschap; wonen en werken in het kleinschalige mixlandschap.
Het plangebied ligt binnen zowel het ontwikkelingsperspectief ‘Wonen en werken in het kleinschalige mixlandschap’ als ‘Zone Ondernemen met Natuur en Water’, waarbij het deels binnen en deels buiten de NNN ligt. In afbeelding 4.2 is dit weergegeven. Vervolgens wordt op de verschillende perspectieven ingegaan.
1
Aan de slag met de methodiek ‘gebiedsgerichte grondwaterbescherming’ (Tauw, 11 augustus 2009)
BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies
28
“Buitengebied, partiele herziening Oldenzaalsestraat 135 Losser” Vastgesteld
Afbeelding 4.2
Uitsnede ontwikkelingsperspectievenkaart Omgevingsvisie Overijssel (Bron: Provincie Overijssel)
Wonen en werken in het kleinschalig mixlandschap Het ontwikkelingsperspectief Wonen en werken in het kleinschalige mixlandschap richt zich op het in harmonie met elkaar ontwikkelen van de diverse functies in het buitengebied. Aan de ene kant melkveehouderij, akkerbouw en opwekking van hernieuwbare energie als belangrijke vormen van landgebruik. Aan de andere kant gebruik voor natuur, recreatie, wonen en andere bedrijvigheid. De ontwikkelingsmogelijkheden voor de landbouw, maar ook die voor de andere sectoren, willen we in dit ontwikkelingsperspectief nadrukkelijk verbinden met behoud en versterking van cultuurhistorische, natuurlijke en landschapselementen. Het waterbeheer richt zich op optimale condities voor de lokaal aanwezige functies, rekening houdend met de klimaatopgave en de kenmerken van het watersysteem. Zone ondernemen met natuur en water buiten het Natuurnetwerk Nederland Het ontwikkelingsperspectief ‘Zone Ondernemen met Natuur en Water (ONW)’ richt zich op het realiseren van een robuust en samenhangend netwerk van gebieden met natuur-, water- en landschappelijke kwaliteit. Het accent ligt op natuur die, naast biodiversiteit, betekenis heeft voor mensen en bijdraagt aan hun welzijn en welvaart. Om dit mogelijk te maken, biedt de provincie ruimte aan de groeiende groep betrokken ondernemers en bewoners die zelf willen ondernemen met natuur en water.
Er zijn gebieden binnen de Zone ONW die buiten het natuurnetwerk liggen. In deze gebieden is ruimte voor groen ondernemerschap, voor initiatieven en functies die de economische en maatschappelijke dragers zijn van de kwaliteit van natuur, water en landschap én ruimte voor continuïteit van de aanwezige landbouwfunctie. Initiatieven van bewoners en ondernemers zijn hier leidend: zij zijn eigenaar en vormgever van de omgevingskwaliteit. De na te streven kwaliteitsdoelen voor natuur en water zijn daarbij het uitgangspunt. Zone ondernemen met natuur en water binnen Natuurnetwerk Nederland Binnen het Natuurnetwerk Nederland (NNN) staan in Overijssel de kwaliteitsambities Natuur als ruggengraat en Continu en Beleefbaar watersysteem voorop. Behoud en versterking van de natuurkwaliteit staat centraal binnen de bestaande natuur van het natuurnetwerk. Voor initiatieven die niet passen binnen de doelstelling van het Natuurnetwerk Nederland (NNN, voorheen Ecologische Hoofdstructuur (EHS)) is binnen het natuurnetwerk geen ruimte, tenzij er sprake is van een groot openbaar belang waar niet op een andere manier aan voldaan kan worden (het ‘nee, tenzij’-principe). Daarbij hanteert de provincie zogenaamde NNNspelregels. Binnen de gebieden waar de komende jaren natuurrealisatie plaatsvindt, is medegebruik mogelijk.
BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies
29
“Buitengebied, partiele herziening Oldenzaalsestraat 135 Losser” Vastgesteld Voorwaarde is wel dat initiatieven actief bijdragen aan realisatie van het robuuste en samenhangende netwerk van gebieden met natuur-, water- en landschappelijke kwaliteit. Toetsing van het initiatief aan het ‘Ontwikkelingsperspectief’ De voorgenomen ontwikkeling bestaat uit enkele recreatieve ontwikkelingen, waarvoor ter compensatie een grote omvang aan nieuwe natuur wordt gerealiseerd. De recreatieve ontwikkelingen bevinden zich binnen de zone ‘Ondernemen met Natuur en Water’ buiten de NNN en binnen het perspectief ‘Wonen en werken in het kleinschalig mixlandschap’. Binnen deze beide perspectieven is ruimte voor onder andere recreatie en groen ondernemerschap. Door het aanleggen van een groot areaal aan natuur, ter compensatie van de recreatieve mogelijkheden, worden de kwaliteiten van het natuur aanzienlijk versterkt. Het recreatiebedrijf vormt daarmee in dit geval belangrijke economische dragers van de natuur en het landschap. Tot slot wordt opgemerkt dat de gronden die aangewezen zijn als ‘Zone ondernemen met natuur en water binnen het NNN’ in dit plan worden gebruikt voor de aanleg en het behoud van de natuur. Ook in dit opzicht draagt het plan bij aan de doelstellingen van het ontwikkelingsperspectief.
4.2.4.3 Hoe - gebiedskenmerken Op basis van gebiedskenmerken in vier lagen (natuurlijke laag, laag van het agrarisch-cultuurlandschap, stedelijke laag en laag van de beleving) gelden specifieke kwaliteitsvoorwaarden en -opgaven voor ruimtelijke ontwikkelingen. De “Stedelijke laag” wordt in dit geval buiten beschouwing gelaten, aangezien voor de locatie en de directe omgeving geen specifieke eigenschappen gelden voor deze laag. 1.
De “Natuurlijke laag“
De natuurlijke laag is de laag van de bodem, het reliëf, het watersysteem en de natuur die zich hier ‘van nature’ op vestigt. Deze natuurlijke laag is het resultaat van de wisselwerking tussen abiotische (fysische) en biotische factoren en processen. Zo zorgden ijs-, wind- en waterstromen in Overijssel voor het ontstaan van een afwisselend landschap van stuwwallen, dekzandgronden, beekdalen en natte laagtes en bepaalden de stroomsnelheden van IJssel, Vecht, Regge of Dinkel waar het fijne (komgronden) en waar het grovere sediment (oeverwallen) werd afgezet. En ontwikkelde veen zich daar, waar het water maar moeilijk weg kon. Het plangebied is op de gebiedskenmerkenkaart de “Natuurlijke laag” aangeduid met het de gebiedstypen “Beekdalen en natte laagtes” en “Stuwwallen”. Ook ligt er nabij het plangebied een brongebied. In afbeelding 4.3 is dat aangegeven.
BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies
30
“Buitengebied, partiele herziening Oldenzaalsestraat 135 Losser” Vastgesteld
Afbeelding 4.3
De Natuurlijke laag (Bron: Provincie Overijssel)
“Beekdalen en natte laagtes” Het Overijsselse zandlandschap is van oorsprong kletsnat. In de laagtes van het zandgebied verzamelde zich het water. Hier ontwikkelden zich moerassen en broekbossen, waar het water in de loop van het seizoen geleidelijk uit weg sijpelde naar de lager gelegen delen, naar de beken en rivieren. Als ontwikkelingen plaats vinden in of in de directe nabijheid van beekdalen en natte laagtes, dan dragen deze bij aan extra ruimte voor de dynamiek van het stromende water en het vasthouden van water, aan versterking van de samenhang in het beeksysteem en aan vergroting van de zichtbaarheid, bereikbaarheid en beleefbaarheid van het water. “Stuwwallen” De stuwwallen zijn tijdens de ijstijd opgestuwde aardlagen. Door de vaak grote hoogteverschillen zijn ze nu nog steeds goed zichtbaar. Op een aantal plekken zijn de ruggen al van verre zichtbaar; bovenop staand bieden ze spectaculaire zichten over de provincie. De stuwwalen hebben als regionale inzijggebieden een belangrijke functie in het watersysteem. Het zijn de ‘ingangen’ van regionale en lokale stelsels van grondwaterstromen. Lagen met diverse bodemsamenstelling zijn scheef gesteld, waardoor er voedselrijker en armere, waterdoorlatende en ondoorlatende lagen direct naast elkaar kunnen liggen. De verschillende stuwwallen in de provincie hebben zich in de loop van de tijd allemaal anders ontwikkeld.
In de occupatiegeschiedenis zijn sommige stuwwallen betrekkelijk ongemoeid gelaten. Op andere kwamen grote en kleinere escomplexen tot ontwikkeling. De hoge delen werden vaak als extensieve heidevelden in gebruik genomen, later zijn grote delen ervan bebost. De inzijging is afgenomen door oppervlakkige afwatering, waterwinning en het op grote schaal bebossen met naaldhout. De ambitie is het eigen karakter van de afzonderlijke stuwwalen te behouden en versterken. De inzet is het reliëf daarbij ruimtelijk beeldbepalend te laten zijn. Door bijvoorbeeld de overgangen naar andere landschappen te accenturen en door de zichten erop én er vanaf te versterken.
BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies
31
“Buitengebied, partiele herziening Oldenzaalsestraat 135 Losser” Vastgesteld “Brongebieden” Brongebieden zijn kleine, soms moeilijk herkenbare gebieden, waar van hogere delen afkomstig grondwater als schoon kwelwater aan de oppervlakte komt. De ambitie is de bronnen als de kleine beginpunten van het watersysteem weer te laten stromen en de gebiedjes eromheen weer te koesteren. De - potentieel bijzondere natuurwaarden, en de eeuwen oude betekenis van deze plekken, kunnen op terughoudende wijze weer beleefbaar worden gemaakt. Toetsing van het initiatief aan de “Natuurlijke laag” In dit geval wordt de ontwikkeling landschappelijk ingepast, waarbij nadrukkelijk rekening is gehouden met de kenmerken van de natuurlijke laag. Zo wordt bij de aan te leggen natuur een beek, liggend in het beekdal, hersteld tot aan de bron. Ook past de realisatie van natuur bij de kwaliteiten van de stuwwal. Voor een uitgebreide beschrijving wordt verwezen naar de planbeschrijving in Hoofdstuk 3 en het in bijlage 1 opgenomen landschapsplan. Geconcludeerd wordt dat het initiatief in overeenstemming is met de natuurlijke laag. 2.
De “Laag van het agrarische cultuurlandschap”
Het agrarisch cultuurlandschap is bij uitstek een gebruikslandschap. Bij de ontwikkeling ervan hebben nooit ideeën over schoonheid een rol gespeeld. Wel zijn we het agrarisch cultuurlandschap in de loop van de tijd gaan waarderen. Het heeft als ‘consumptielandschap’ voor bewoners, recreanten en toeristen nieuwe betekenis gekregen. De landschappelijke structuren zijn belangrijke dragers van de biodiversiteit Het plangebied ligt op de rand van het “Oude Hoevenlandschap” en “Jonge heide- en broekontginningenlandschap”. In afbeelding 4.4 is dit weergegeven.
Afbeelding 4.4
Laag van het agrarisch cultuurlandschap (Bron: Provincie Overijssel)
“Oude hoevenlandschap” Het oude hoevenlandschap betreft een landschap met verspreide erven. Het werd ontwikkeld nadat de complexen met de grote essen ‘bezet’ waren. Die vonden ze bij kleine dekzandkopjes die individueel werden
BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies
32
“Buitengebied, partiele herziening Oldenzaalsestraat 135 Losser” Vastgesteld ontgonnen. Dit leidde tot een landschap dat de zelfde opbouw kent als het essenlandschap, alleen in een meer kleinschalige, meer individuele en jongere variant. Deze kleinere maat en schaal is tevens de reflectie van de natuurlijke ondergrond. Het landschap is contrastrijk met veel variatie op de korte afstand. Als ontwikkelingen plaats vinden in het oude hoevenlandschap, dan dragen deze bij aan behoud en accentuering van de dragende structuren (groenstructuur en routes) van het oude hoevenlandschap, en aan de samenhang en de karakteristieke verschillen tussen de landschapselementen. ‘Jonge heide- en ontginningslandschap’ De grote oppervlakte aan – voormalige – natte en droge heidegronden was oorspronkelijk functioneel verbonden met het essen- en oude hoevenlandschap; hier werd geweid en werden de plaggen gestoken voor in de stal; in de stal bemeste plaggen dienden als structuurverbeteraar en bemesting voor de akkergronden op de essen. Na de uitvinding van kunstmest ging deze functie verloren en werden deze gronden grotendeels in cultuur gebracht. Aanvankelijk kleinschalig en min of meer individueel door keuterboertjes, later werd de ontginning planmatig en grootschalig aangepakt (tot in de jaren 60 van de 20e eeuw).
De grote natte broekgebieden ondergingen een vergelijkbare ontwikkeling, waardoor de natte en de droge jonge ontginningen nu gelijkenis vertonen. Ten opzichte van omliggend essen- en hoevenlandschap zijn de landbouwontginningen relatief grote open ruimtes, deels omzoomd door boscomplex. Erven liggen als blokken aan de weg geschakeld. Wegen zijn lanen met lange rechtstanden. Vaak zijn het ‘inbreidings’landschappen met en rommelige driehoekstructuren als resultaat. Als ontwikkelingen plaats vinden in de agrarische ontginningslandschappen, dan dragen deze bij aan behoud en versterking van de dragende lineaire structuren van lanen, bosstroken en waterlopen en ontginningslinten met erven en de kenmerkende ruimtematen. Toetsing van het initiatief aan de "Laag van het agrarisch cultuurlandschap” Bij het opstellen van het landschapsplan is nadrukkelijk rekening gehouden met de kenmerken van het agrarisch cultuurlandschap. De contrasten in het gevarieerde landschap worden hersteld. Voor een nadere toelichting wordt verwezen paar Hoofdstuk 3 en bijlage 1 van deze toelichting. De ontwikkeling betreft uitsluitend het planologisch inpassen van reeds bestaande activiteiten ter plaatse van bestaande bebouwing binnen het bestaande erf en het verplaatsen van drie vergunde groepsaccommodaties.
De ontwikkeling doet hiermee geen afbreuk aan de gebiedskenmerken van de ‘Laag van het agrarisch cultuurlandschap’. 3.
Laag van de beleving
De laag van de beleving is het domein van de belevenis, de betekenis en identiteit. Het voegt kenmerken toe als landgoederen, recreatieparken, recreatieve routes maar benut ook vooral de kwaliteit van de andere drie lagen. Het maakt ze beleefbaar en tot een belevenis. Het belevenisaspect wordt een steeds belangrijke pijler onder het ruimtelijk kwaliteitsbeleid. Het plangebied is op basis van de laag van de beleving aangeduid met ‘landgoederen en buitenplaatsen’ en ‘verblijfsrecreatie’.
BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies
33
“Buitengebied, partiele herziening Oldenzaalsestraat 135 Losser” Vastgesteld
Afbeelding 4.5
Laag van de beleving (Bron: Provincie Overijssel)
Landgoederen en buitenplaatsen Op landschappelijk of strategisch interessante plekken (bijvoorbeeld op een oeverwal langs de rivier) liggen buitenplaatsen en landgoederen. De ambitie is het in stand houden en herstel van bestaande landgoederen. De groene raamwerken, de parkbossen, de tuinen, open ruimtes met solitaire bomen worden daarbij als deel van het culturele erfgoed beschouwd. Ze bieden ruimte voor nieuwe functionele toevoegingen, zoals recreatieve functies, publieke voorzieningen, eventueel woningen, als deze de kwaliteit versterken. Bij dit alles mag een natuurgericht beheer niet ten koste gaan van monumentaliteit en het behoud van het erfgoed. Gebieden voor verblijfsrecreatie Campings, complexen van zomerhuizen/vakantiewoningen liggen veelal in of gekoppeld aan aantrekkelijke natuurlijke landschappen en/of agrarische cultuurlandschappen. De ambitie is de verblijfsrecreatie sterker te verbinden. met de kwaliteiten van de omgeving en onderdeel uit te laten maken van het hele recreatieve netwerk. Tegelijkertijd kan de kracht van de sector dan beter worden benut om de kwaliteit van de omgeving te versterken. Zo kan het aanbod van recreatieve verblijfsmogelijkheden verbreden en verblijf je in NO-Twente bijvoorbeeld op een boerenerf.
Toetsing van het initiatief aan de ‘Laag van de beleving’ Met dit initiatief wordt naadloos aangesloten bij de doelstellingen ten aanzien van verblijfsrecreatie. Door de geboden ontwikkelingsruimte wordt de verblijfsrecreatie versterkt, waarbij door investeringen in de natuur tevens de kwaliteit van de omgeving versterkt wordt. Ten aanzien van de aanduiding ‘landgoederen en buitenplaatsen’ geldt dat het in dit plan om een landgoed gaat. Door de in dit plan besloten ontwikkeling wordt het landgoed versterkt, doordat de landschapsmaatregelen bijdragen aan de verbetering van het landschappelijk raamwerk.
BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies
34
“Buitengebied, partiele herziening Oldenzaalsestraat 135 Losser” Vastgesteld 4.2.5
Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving
4.2.5.1 Algemeen De kwaliteit van het Overijsselse landschap en de sociaal-economische ontwikkeling van het landelijk gebied gaan hand in hand en vormen de basis voor allerlei ontwikkelingen. Nieuwe ontwikkelingen moeten mogelijk zijn onder voorwaarde dat ze bijdragen aan de kwaliteit van de leefomgeving. Met de Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving biedt de provincie Overijssel beleidsruimte aan gemeenten voor ontwikkelingen in de groene ruimte. In het buitengebied is ruimte voor grootschalige uitbreidingen en nieuwe ontwikkelingen mits die gelijk opgaan met verbeteringen van de ruimtelijke kwaliteit. Ruimtelijke kwaliteit wordt gerealiseerd door naast bescherming vooral in te zetten op het verbinden van bestaande gebiedskwaliteiten en nieuwe ontwikkelingen, waarbij bestaande kwaliteiten worden beschermd en versterkt en nieuwe kwaliteiten worden toegevoegd. 4.2.5.2 Methodiek De methodiek voor het bepalen van de balans tussen ontwikkelingsruimte en de gevraagde investering in de groene omgeving, is gericht op het volgende: hoe meer de ontwikkeling als gebiedsvreemd te beschouwen is en/of hoe groter de schaal en impact op de ruimtelijke kwaliteit is, des te zwaarder weegt dat aan de ontwikkelingskant van de balans en hoe hoger de aanvullende kwaliteitsprestaties dan dienen te zijn.
Als het gaat om een gebiedsvreemde ontwikkeling van een grote schaal en met een grote impact op de omgeving, dan zal een forse investering in het landschap nodig zijn. Om te beoordelen of medewerking kan worden verleend aan het verzoek, dient het in de volgende subparagraaf opgenomen model gevolgd te worden. 4.2.5.3 Reikwijdte Onderstaand stroomschema geeft kort aan wanneer en in welke vorm de KGO zal worden toegepast:
BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies
35
“Buitengebied, partiele herziening Oldenzaalsestraat 135 Losser” Vastgesteld
Afbeelding 4.6
Beleidslijn KGO (Bron: Provincie Overijssel)
De beleidslijn heeft dus betrekking op nieuwvestiging en grootschalige uitbreidingen in het buitengebied. Het gaat daarbij om zowel agrarische als niet-agrarische bedrijven en bebouwing. Van een grootschalige uitbreiding van agrarische bedrijven is sprake wanneer door de uitbreiding er een agrarisch perceel van meer dan 1,5 ha ontstaat. Bij een niet-agrarisch bedrijf of niet- agrarische bebouwing spreken we van een grootschalige uitbreiding wanneer deze uitbreiding meer dan 25% van de bestaande bebouwing of het bestaande bestemmingsvlak tot gevolg heeft. 4.2.5.4 Doorlopen stappenplan Onderstaand stappenplan, overgenomen uit de gemeentelijke beleidslijn, dient bij nieuwe ontwikkelingen in het kader van KGO te worden doorlopen: 1. 2.
Past het initiatief binnen het generieke beleid, het ter plekke geldende ontwikkelingsperspectief en/of betreft het een sociaal economische ontwikkeling; Is de functie nieuw of is de schaal/impact groot;
BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies
36
“Buitengebied, partiele herziening Oldenzaalsestraat 135 Losser” Vastgesteld 3. 4. 5. 6. 7.
Bepalen van de meerwaarde van de ontwikkeling; Betreft het een gebiedseigen of gebiedsvreemde functie; Betreft het een ontwikkeling vooral voor eigen belang of is er (ook) sprake van maatschappelijk belang. Bepalen van de basisinspanning en aanvullende kwaliteitsprestaties; Invulling te geven aan het bepaalde in punt 6 door het opstellen van een inrichtingsplan.
De gewenste ontwikkeling betreft het herzien van het geldende bestemmingsplan zodat de uitbreiding van het vakantiecentrum kan worden gerealiseerd ter plaatse van onbebouwde agrarische cultuurgrond. Hierna wordt de ontwikkeling puntsgewijs getoetst aan het stroomschema. Stap 1: Beantwoordt het initiatief aan het generieke beleid, het ter plekke geldende ontwikkelingsperspectief en/of betreft het een sociaal economische ontwikkeling; Generiek beleid Bij de afwegingen in de eerste fase “generieke beleidskeuzes” is beoordeeld of de voorgenomen ruimtelijke ontwikkeling aanvaardbaar is. In de paragraven 4.2.4.1 en 4.2.4.2 is reeds uitgebreid getoetst aan het generieke beleid en de ontwikkelingsperspectieven. Op deze plaats wordt geconcludeerd dat de ontwikkeling in overeenstemming is met het generieke beleid. Voor wat betreft de sociaaleconomische ontwikkeling geldt het volgende: Sociaaleconomische vitaliteit Door het bestaande recreatielandgoed door middel van de beoogde uitbreiding te voorzien van een kwaliteitsimpuls wordt bijgedragen aan het versterken van de sociaaleconomische vitaliteit en leefbaarheid van het buitengebied van de gemeente Losser. Daarnaast wordt door een adequate inrichting, landschappelijke inpassing en extra investeringen in het kader van KGO de ruimtelijke kwaliteit ter plaatse verbeterd.
De beoogde ontwikkelingen zorgen niet voor aantasting van landschappelijke waarden en brengen geen aantasting met zich mee ten aanzien van het woon- en leefklimaat van omwonenden. Verwezen wordt naar stap 2 waar nader wordt ingegaan op de impact van de functie op de omgeving. Stap 2: Is de functie voor de onderhavige locatie nieuw of is de schaal/impact van de uitbreiding groot De KGO-ontwikkeling voorziet in de uitbreiding van een bestaande recreatieve verblijfsfunctie met ondergeschikte zorgfunctie op naastgelegen onbebouwde agrarische cultuurgrond. Er is sprake van nieuwvestiging wat betreft functie, aangezien de betreffende grond niet is voorzien van een recreatieve verblijfsbestemming. Er is geen sprake van extra bebouwing, aangezien de groepsaccommodaties reeds vergund zijn, daarbij zal de ondergeschikte zorg in bestaande en vergunde bebouwing plaatsvinden. De bouwrechten worden verplaatst en de huidige vergunning zal dan ook worden ingetrokken. Gelet op het vorenstaande is in voorliggend geval de schaal en impact klein. Stap 3-5: Bepalen van de meerwaarde van de ontwikkeling Bij het bepalen van de meerwaarde van de ontwikkeling wordt getoetst of het gaat om een gebiedseigen of gebiedsvreemde functie en wordt getoetst of er sprake is van eigenbelang of maatschappelijk belang.
• Gebiedseigen of gebiedsvreemd Het onderscheid in gebiedseigen en gebiedsvreemde functies geeft een indicatie voor de mogelijke bijdrage vanuit de functie zelf aan behoud en versterking van de ruimtelijke kwaliteit van de omgeving. Een gebiedseigen functie past in de beleidsdoelstellingen ofwel het ontwikkelingsperspectief van een gebied. Bij een gebiedsvreemde functie is er eerder sprake van gebruikseffecten die een negatieve invloed kunnen hebben op (ontwikkelingsmogelijkheden van functies in) de omgeving (verkeer, milieu, geurgevoeligheid, e.d.). Zoals hiervoor beschreven gaat het de uitbreiding van een recreatiebedrijf en de realisatie van natuur. Het recreatiebedrijf is een gebiedseigen functie. Zoals blijkt uit het ontwikkelingsperspectief is er in de gebiedstypen ‘wonen en werken in het kleinschalig mixlandschap’ en ‘zone ondernemen met natuur en water buiten het NNN’ ruimte voor onder andere recreatie en natuur. Het gaat in dit geval daarom om een gebiedseigen functie.
BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies
37
“Buitengebied, partiele herziening Oldenzaalsestraat 135 Losser” Vastgesteld • Eigenbelang of maatschappelijk belang De uitbreiding van het recreatiebedrijf dient zowel het eigen- als maatschappelijk belang. Met de aanleg van circa 4,5 ha natuur en de schaapskooi wordt het maatschappelijk belang grotendeels gediend. Daarnaast wordt door de aanleg/verlenging van de beek tevens bijgedragen aan doelstellingen van het watercollectief Twente ’t Borghuis (Watercollectief Twente, waarbij tevens het waterschap betrokken is) bijgedragen aan de doelstelling om de waterhuishouding van het gebied van de Bethlehembeek te verbeteren. De realisatie van de groepsaccommodaties dient het eigenbelang, maar zijn tevens nodig om de financiële middelen te genereren om de natuur te kunnen aanleggen. Dit is een vorm van maatschappelijk belang. Er is in zijn totaliteit dan ook sprake van een groot maatschappelijk belang. Stap 6-7: Basisinspanning ruimtelijke kwaliteit en aanvullende kwaliteitsprestaties Bij het bepalen van de hoogte van de opbrengsten wordt uitgegaan van de waardevermeerdering van de gronden die door de planologische verandering zal ontstaan. Er wordt uitgegaan van basisbedragen. Dit zijn in overleg met erkende taxateurs bepaalde waarden zoals deze in onderstaande tabel zijn weer gegeven.
In voorkomende gevallen wordt er voor de recreatieve gronden ten behoeve van groepsaccommodaties uitgegaan van 20 euro per m2. In dit geval gaat het echter om in het verleden vergunde groepsaccommodaties, die worden verplaatst. Er is dan ook geen sprake van nieuwe bouwmogelijkheden als gevolg van de wijziging van de bestemming van de gronden. Bovendien wordt de vergunning voor de groepsaccommodaties waar ze momenteel planologisch mogelijk zijn, ingetrokken. In verband hiermee is in dit geval uitgegaan van een waarde van 15 euro per m2. In volgend schema zijn de waarde van de huidige bestemmingen en de nieuwe bestemmingen overzichtelijk weergegeven. •
Waarde oude bestemmingen
Hierna zijn de waarden van de oude bestemming ten opzichte van de huidige bestemming opgenomen. Opbrengsten: Bestemming Oppervlakte in m2 Waarde in m2 Totaal in euro’s Waarde oude Agrarisch bestemming Waarde oude Agrarisch bouwvlak bestemming Totaal waarde huidige bestemmingen
•
13.113
6
78.678
5.865
22
129.030 207.708
Waarde nieuwe bestemmingen
Bij het bepalen van de hoogte van de opbrengsten wordt uitgegaan van de waardevermindering van de gronden die door de planologische verandering zal ontstaan. Er wordt uitgegaan van basisbedragen. Dit zijn in overleg met erkende taxateurs bepaalde waarden zoals deze in onderstaande tabel zijn weer gegeven Opbrengsten:
Bestemming
Waarde nieuwe Recreatie bestemming Totaal waarde nieuwe bestemmingen
Oppervlakte in m2
Waarde in m2
Totaal in euro’s
18.978
15
284.670 284.670
Zoals uit bovenstaande tabellen blijkt, is er als gevolg van de ontwikkeling sprake van een waardevermeerdering van 76.962 euro. Waarde nieuwe bestemming ten opzichte van oude bestemming De waarde van de nieuwe bestemming (284.670) is 76.962 euro hoger dan de waarde van de huidige bestemming (207.708). Er is dus sprake van een waardevermeerdering van 76.962 euro als gevolg van de bestemmingswijzigingen. Advies-, onderzoeks-, bestemmingsplan- en legeskosten Advies-, onderzoeks- en bestemmingsplankosten met bijbehorende legeskosten mogen worden ingebracht als gemaakte kosten. De totale plan- en legeskosten, bedragen ten aanzien van voorliggend plan € 25.000, -. Dit zijn de kosten voor het ruimtelijk kwaliteitsplan, uitwerking KGO, advisering en taxaties, onderzoeken in het BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies
38
“Buitengebied, partiele herziening Oldenzaalsestraat 135 Losser” Vastgesteld kader van het bestemmingsplan, het bestemmingsplan zelf en de legeskosten die de gemeente in rekening brengt. Kosten bouwrijp maken, opruimen verharding/beplanting en bodemsanering De kosten voor het bouwrijp maken van de groepsaccommodaties mogen worden ingebracht. Uitgaande van een richtbedrag van € 5000,- per accommodatie, bedraagt het totaal € 15.000,-. In de navolgende tabel zijn de onderdelen van de opbrengsten en kosten opgesomd. Omschrijving Waarde oude bestemming Waarde nieuwe bestemming Verschil/waardevermeerdering Advies-, onderzoeks-, bestemmingsplan- en legeskosten Bouwrijp maken, opruimen beplanting/verharding en bodemsanering Te investeren in natuur
Opbrengsten 207.708 284.670 76.962
Kosten
25.000 15.000 36.962
Te investeren in natuur Zoals uit voorgaande tabellen blijkt, dient er een bedrag van 36.962 euro te worden geïnvesteerd in natuur. De waarde van agrarische grond is, zoals in de eerste tabel aangegeven, 6 euro per m2. De waarde van natuur is 2 euro per m2. Ook deze waarde betreft een basisbedrag, welke in overleg met erkende taxateurs is bepaald. Totaal komt dit neer op een oppervlakte aan tot natuur te realiseren grond van in totaal 9.240 m 2. Dit kan worden bepaald door de afwaardering van de grond naar natuur in beeld te brengen. In onderstaande tabel is dit weergegeven. Uit de tabel blijkt dat er minimaal 0,92 ha aan natuur aangelegd dient te worden. Hier wordt aan voldaan. Opbrengsten:
Bestemming
Oppervlakte in m2
Waarde in m2
Totaal in euro’s
Waarde oude bestemming Waarde nieuwe bestemming Totale investering
Agrarisch
9.240,5
6
55.443
Natuur
9.240,5
2
18.481 36.962
Initiatiefnemer is echter voornemens om meer dan de benodigde hoeveelheid natuur aan te leggen, teneinde het concept van het recreatiebedrijf maximaal te kunnen uitoefenen. In totaal zal er zo’n 4,5 hectare nieuwe natuur worden aangelegd, waarvan 1,01 ha onder de KGO valt (zie bijlage 1). Het betreft in dit geval de aanleg van een beek. De overige natuur legt initiatiefnemer in eigen initiatief aan. Deze gronden krijgen een agrarische bestemming met een dubbelbestemming ‘Waarde – Landschap’. Concluderend wordt gesteld dat de afwaardering van de gronden naar natuur zorgt voor een extra investering van 3.438 euro (40.400 -36.962) in natuur, bovenop de compensatie als gevolg van het realiseren/verplaatsen van de groepsaccommodaties. Daar komt nog bij dat de aanleg van landschapsmaatregelen tevens mee mogen worden genomen in de investering. De daadwerkelijke investering bovenop de benodigde investering is dan ook nog hoger. De basisinspanning ruimtelijke kwaliteit bestaat uit een goede ruimtelijke inpassing van het perceel waar de ontwikkeling deel van uitmaakt. De invulling van de aanvullende kwaliteitsprestaties is maatwerk. Hiervoor is een inrichtingsplan opgesteld. Er is sprake van de aanleg van circa 4,5 ha aan nieuwe natuur. Tevens wordt circa 5,5 ha aan bestaand grasland en bestaande natuur onderhouden.
Dit is conform het gestelde van de gemeente in het positief principebesluit. Bij de aanleg van de natuur wordt ingezet op het herstel van een oorspronkelijke droogloop van het bekenstelsel. Rondom de droogloop wordt natuur ingericht door bestaande graslanden om te vormen tot extensief beheerde bloemrijke graslanden. Tevens wordt er een groot bloemrijk grasland aangelegd en worden er houtsingels en wilde hagen aangeplant, samen met solitaire bomen en
BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies
39
“Buitengebied, partiele herziening Oldenzaalsestraat 135 Losser” Vastgesteld hoogstamfruitboomgaarden. In hoofdstuk 3 en bijlage 1 is hier uitgebreid op ingegaan. Op deze plaats wordt geconcludeerd dat wordt voldaan aan stap 6 en 7. 4.2.5.5 Toetsing van het initiatief aan het KGO-model Gezien vorenstaande wordt gesteld dat het initiatief in overeenstemming is met het provinciale KGO-beleid. 4.2.5.6 Aanvulling KGO Zoals uit vorenstaande berekening blijkt, wordt er veel meer natuur aangelegd dan in het kader van de KGO strikt noodzakelijk is. Het gaat immers om de aanleg van 4,5 ha aan nieuwe natuur, terwijl er in het kader van KGO 0,92 ha aan nieuwe natuur noodzakelijk is. Dit bekent dat er 3,6 ha aan extra natuur aangelegd wordt. Met de gemeente is daarom afgestemd dat de huidige investeringen in de natuur bij eventuele toekomstige ontwikkelingen mogen worden opgevoerd als investeringen in het kader van KGO, zodat bij de uitwerking van de plannen niet bovenop de huidige natuurinvesteringen extra maatregelen nodig zijn. Wel zal deze natuur t.z.t. met een passende natuurbestemming worden bestemd. 4.2.6
Conclusie toetsing van het initiatief aan het provinciaal beleid
Geconcludeerd wordt dat de ruimtelijke ontwikkeling in overeenstemming is met het in de Omgevingsvisie Overijssel verwoorde en in de Omgevingsverordening Overijssel verankerde provinciaal ruimtelijk beleid.
4.3
Gemeentelijk beleid
4.3.1
Structuurvisie Losser
4.3.1.1 Algemeen De gemeente Losser heeft op 16 oktober 2018 haar nieuwe structuurvisie vastgesteld. In de structuurvisie geeft de gemeente een actueel beeld van het ruimtelijk ordeningsbeleid en beschikt de gemeente over een samenhangend beleidsdocument dat leidend is voor de ruimtelijke ordening en ontwikkelingen voor de komende jaren. De structuurvisie geeft richting aan de wijze waarop ruimtelijke kwaliteiten binnen de gemeente kunnen worden behouden en versterkt. In de visie wordt bepaald wat de essentiële en gebiedsspecifieke kwaliteiten zijn, waar kansen liggen en hoe ontwikkelingen op deze kwaliteiten en kansen kunnen inspelen. De gemeente Losser en andere overheden hebben al diverse beleidstukken opgesteld die sturing geven aan de ontwikkelingen binnen de gemeente. In deze structuurvisie worden geen nieuwe wegen ingeslagen; de visie is in hoofdlijnen een voortzetting van het bestaande gemeentelijke en provinciale beleid. Op onderdelen is het bestaande beleid geactualiseerd, het betreft onder meer de op regionaal niveau gemaakte afspraken ten aanzien van woon‐ en werklocaties en het geactualiseerde provinciale beleid (Omgevingsvisie en Omgevingsverordening). Ten aanzien van opgaven en knelpunten waarvoor nog geen keuzes zijn gemaakt, zijn nieuwe oplossingen gezocht. De visie heeft betrekking op de gehele gemeente: de kernen en het buitengebied.
Omdat de opgaven en het beleid in de kernen en het buitengebied sterk van elkaar verschillen, worden ze in afzonderlijke delen behandeld zonder de samenhang uit het oog te verliezen. In dit geval is de visie ten aanzien van het buitengebied van belang. In de visie op het buitengebied is het plangebied gelegen in het recreatieve landschap. In afbeelding 4.6 is dit weergegeven.
BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies
40
“Buitengebied, partiele herziening Oldenzaalsestraat 135 Losser” Vastgesteld
Afbeelding 4.6
Uitsnede van de structuurvisie Losser (Bron: Gemeente Losser)
4.3.1.2 Visie het recreatieve landschap Het plangebied is benoemd als ‘Het recreatieve landschap’, als onderdeel van het jonge ontginningslandschap. Het is gelegen in grondwaterbeschermingsgebied en behoud en versterking van de beekbron (ten noordwesten plangebied) wordt als waardevol gezien. Aan drie zijden wordt het plangebied omsloten door het Natuurnetwerk Nederland. De recreatieve landschappen zijn de gebieden waar nu grotere aaneengesloten bosgebieden liggen. In deze gebieden (en in de omgeving) zijn bijzondere landschappelijke en natuurlijke kwaliteiten aanwezig. Hierdoor vormt het gebied een aantrekkelijk landschap waar toeristen en recreanten graag willen verblijven. Het is niet verwonderlijk dat dit de gebieden zijn waar al verschillende vormen van verblijfsrecreatie aanwezig zijn. Het doel voor dit gebied is om de recreatieve sector hier verder te ontwikkelen en de natuur- en landschapswaarden beleefbaar te maken. Dit betekend dat hier in de toekomst kleinere en grotere verblijfsen dagrecreatieve voorzieningen kunnen komen. De ontwikkeling in het recreatieve landschap is gericht op het volgende: • • • •
• •
•
Beleefbare natuur ontwikkelen; Aanleg van paden en routes; Realisatie van de NNN; Verbindingen tussen attracties en recreatiegebieden In het westelijk gebied; Beleefbaarheid en zichtbaarheid van de overgang van de stuwwal naar het omliggende gebied versterken; Beleefbaarheid van de beek- en rivierdalen versterken; Versterking van de potentiële natuurlijke kwaliteiten van de ‘natte voet’ van de stuwwal (kwelzone), brongebied) en deze beter zichtbaar maken;
BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies
41
“Buitengebied, partiele herziening Oldenzaalsestraat 135 Losser” Vastgesteld In het toetsingskader is aangegeven dat ontwikkelingen met een grotere schaal mogelijk zijn, mits goed ingepast in het besloten landschap. De volgende activiteiten worden als gebiedseigen aangeduid: • • • • • •
Natuur; Dagrecreatie; Verblijfsrecreatie; Agrarisch gebruik; Zorg en maatschappelijke functies; Wonen
4.3.1.2 Toetsing van het initiatief aan de Structuurvisie Losser Met voorliggend bestemmingsplan wordt ontwikkelingsmogelijkheid geboden aan een bestaand recreatiebedrijf. Het initiatief sluit aan bij de doelstelling om de recreatieve sector verder te ontwikkelen en de natuur- en landschapswaarden beleefbaar te maken. Met dit initiatief wordt bijgedragen aan verscheidene ontwikkelingspunten, te weten: beleefbare natuur ontwikkeling, aanleg van paden en routes, beleefbaarheid van de beek en rivierdalen versterken en het versterken van de ‘natte voet’ van de stuwwal. In het landschapsplan komen al deze punten terug. Tevens worden te realiseren/uit te breiden functies (verblijfsrecreatie, zorg, wonen en natuur) allen als gebiedseigen aangemerkt. Geconcludeerd wordt dat het initiatief naadloos aansluit bij het gestelde in de structuurvisie. 4.3.2
Kadernota Buitengebied Losser
4.3.2.1 Algemeen De gemeente Losser heeft in het kader van bestemmingsplan Buitengebied op 15 december 2009 de Kadernota Buitengebied Losser vastgesteld. De kadernota geeft, vanuit een analyse van het verleden en een beschrijving van het heden, een doorkijk naar de toekomst. De kadernota geeft een antwoord op de vraag welke kant het opgaat met de landbouwsector, de recreatiesector, het wonen, de natuur en de bedrijvigheid. De Kadernota bevat, kort samengevat, het beleid voor het buitengebied. De hoofddoelstelling voor het buitengebied van de gemeente Losser is: ‘Het streven naar (economische) vitaliteit en leefbaarheid, waarbij in geval van nieuwe functies en ontwikkelingen de kernkwaliteiten van het landelijke gebied ten minste worden behouden en waar mogelijk worden versterkt’. In het voorliggende geval is met name het beleidsthema ‘Visie op de recreatie’ van toepassing. 4.3.2.2 Visie op de recreatie Losser is een bijzonder aantrekkelijke toeristisch-recreatieve gemeente. Met name natuur en landschap zijn hiervoor 'verantwoordelijk'. Er bestaat dan ook een directe en onlosmakelijke relatie tussen natuur en landschap enerzijds en recreatie en toerisme anderzijds.
Het belangrijkste onderdeel van het toeristischrecreatieve product is het afwisselende en grotendeels kleinschalige karakter van het landschap, met de daarbij behorende landschapselementen en karakteristieke (boeren)erven. Bij ontwikkelingen in de toeristisch-recreatieve sector is het afstemmen van nieuwe recreatieve ontwikkelingen op de kenmerken van het gebied (natuurwaarden, landschappelijke en cultuurhistorische waarden) van groot belang. Immers, alleen op deze wijze kan het gebied aantrekkelijk blijven voor toeristen en recreanten. In algemene zin streeft de gemeente dan ook naar de duurzame aanleg, versterking en uitbreiding van het aanbod en investeringen die bijdragen aan het versterken van het totaalpakket, daarbij aansluitend aan de aard en de schaal van de gemeente Losser. Recreatie en toerisme wordt dan ook gezien als basisfunctie. 4.3.2.3 Toetsing van het initiatief aan de Kadernota Buitengebied Losser Met de ontwikkeling wordt een recreatiebedrijf in verwevenheid met natuurontwikkeling uitgebreid. Hiermee wordt voldaan aan de doelstelling om ontwikkelingen in de toeristisch-recreatieve sector af te stemmen met natuur- en landschapswaarden. Er is immers sprake van de aanleg van circa 4,5 ha aan nieuwe natuur rondom het recreatiebedrijf, waarbij er sprake is van verwevenheid en beleefbaarheid van de recreatieve
BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies
42
“Buitengebied, partiele herziening Oldenzaalsestraat 135 Losser” Vastgesteld voorzieningen. Op deze manier wordt de aantrekkelijkheid van het gebied voor toeristen fors versterkt. Het initiatief past binnen de Kadernota Buitengebied Losser. 4.3.3
Beleidsnota Recreatie en Toerisme
4.3.3.1 Algemeen De gemeente Losser heeft grote ambities op het gebied van recreatie en toerisme (R&T). In het coalitieakkoord, de sociaaleconomische strategie en de toekomstvisie 2025 wordt de vrijetijdseconomie als belangrijke sector beschouwd. Een sector die niet alleen een rol speelt in de lokale werkgelegenheid, maar ook in de kwaliteit van leven van inwoners en bezoekers. Een sterke toeristische sector maakt de gemeente Losser een aantrekkelijke omgeving om te wonen, te werken en te recreëren. Om de vrijetijdseconomie verder te versterken is de beleidsnota R&T en marketingplan uit 2007 herijkt en is samen met belangenpartijen op het gebied van R&T een actieprogramma voor de komende vijf jaar opgesteld. 4.3.3.2 Doelstellingen Door te investeren wil de gemeente Losser de lokale vrijetijdseconomie een structurele positieve impuls geven. Hiervoor heeft de gemeente een aantal doelen opgesteld: •
Toeristisch aanbod verbreden: om de groei in toerisme en recreatie op te vangen is het belangrijk om het aanbod uit te breiden. Enerzijds betekent dit het verlengen van het toeristische seizoen door nieuwe activiteiten, arrangementen, voorzieningen en accommodaties. Anderzijds wordt het toeristische aanbod uitgebreid door het beter te verdelen over de verschillende kernen binnen de gemeente.
•
Belangenpartijen verenigen in een platform R&T: de gemeente Losser zal de oprichting en start faciliteren, waarna het platform zelfstandig aan de slag gaat. Het platform zal bestaan uit verschillende belangenpartijen op het gebied van recreatie en toerisme. De gemeente Losser is agenda-lid. Het platform heeft tot doel het actieprogramma te monitoren en bij te houden, de gemeente en andere partijen te adviseren op het gebied van recreatie en toerisme, kennis te delen met betrokken partijen en fondsen en subsidies te werven.
•
Profiel ‘De Schatkamer van Twente’ verder uitbouwen: de Schatkamer van Twente wordt de komende jaren verder uitgebouwd door het beeldmerk te laden en meer partijen aan te laten sluiten. Hiervoor is het van belang om ondernemers en inwoners duidelijk te maken waar de Schatkamer voor staat en hen ambassadeurs te maken. Hoe breder de Schatkamer uitgedragen wordt, des te beter de gemeente zichzelf op de kaart weet te zetten bij de inwoners en bezoekers van Twente.
•
Arbeidsplaatsen voor mensen met een afstand tot de arbeidsmarkt: in samenwerking met ondernemers uit de vrijetijdseconomie wil de gemeente Losser de komende jaren 3 tot 5 opleidingsen arbeidsplaatsen (voor minimaal 6 maanden) beschikbaar maken voor mensen met een afstand tot de arbeidsmarkt. Hiervoor vraagt de gemeente Losser een inspanningsverplichting van het platform R&T.
4.3.3.3 Toetsing van het initiatief aan de Beleidsnota Recreatie en Toerisme Met de ontwikkeling wordt fors geïnvesteerd in de vrijetijdseconomie, waarmee er een structurele positieve impuls wordt gegeven. Ook wordt door het realiseren van de groepsaccommodaties bijgedragen aan het verlengen van het toeristische seizoen (slechtweerbestendigheid). Dit betekent een duurzame versterking van de lokale vrijetijdseconomie en het toeristisch-recreatief product van de gemeente Losser. Tevens wordt door he aanbieden van zorggerelateerde functies aangesloten bij de gewenste verruiming en verbreding van het aanbod. Voor deze zorgfunctie bestaat immers een concrete vraag. De ontwikkeling sluit goed aan bij de gemeentelijke ambities op het gebied van recreatie en toerisme.
BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies
43
“Buitengebied, partiele herziening Oldenzaalsestraat 135 Losser” Vastgesteld 4.3.4
Landschapsontwikkelingsplan Losser
4.3.4.1 Algemeen In mei 2007 is de landschapsontwikkelingsvisie opgesteld voor het gebied Noordoost-Twente/Twenterand. Deze visie geeft een gewenst landschappelijk streefbeeld voor de gemeente Losser voor de komende 10 jaar. Daarnaast biedt de gemeentelijke uitwerking handvatten voor het bijsturen en de inpassen van toekomstige ontwikkelingen in het landschap. Het LOP wordt gebruikt om te beoordelen of nieuwe ontwikkelingen landschappelijke aanvaardbaar zijn en hoe deze goed landschappelijk worden ingepast. Aan ontwikkelingen die niet binnen de streefbeelden van het LOP passen maar wel een meerwaarde vormen voor de gemeente Losser, kan medewerking worden verleend door gemotiveerd af te wijken van het LOP. Op basis van het LOP is het plangebied gelegen binnen het deelgebied ‘Oldenzaalse stuwwal’.
4.3.4.2 Deelgebied Oldenzaalse stuwwal De landschappelijke eenheid Oldenzaalse stuwwal ligt aan de westkant van de gemeente Losser. De eenheid loopt verder in gemeente Oldenzaal en gemeente Dinkelland. Door de hoge reliëfgraad, de grote hoogteverschillen en de ondoorlatendheid van de bodem wordt de Oldenzaalse stuwwal gekenmerkt door vele waardevolle bronnen en snelstromende beken. Herstel van het watersysteem, de bronnen en het vermogen om water te kunnen vasthouden heeft hier dan ook hoge prioriteit, ten behoeve van herstel van het Dinkelsysteem. Daarnaast gaat de aandacht uit naar het duurzaam behoud en het versterken van de vele landgoederen. Er wordt hier ruimte geboden aan ontwikkeling van nieuwe landgoederen, aansluitend bij de schaal en het karakter van het landschap.
4.3.4.3 Toetsing van het initiatief aan Landschapsontwikkelingsplan Noordoost-Twente/ Twente De ontwikkeling voorziet in de aanleg van een aanzienlijk oppervlak aan natuur. In dit plan wordt een beek aangelegd, waarbij specifiek wordt bijgedragen aan de doelstelling om het watersysteem te herstellen. Ook met de aanleg van de overige natuur wordt aangesloten bij het daar voorkomende landschap. In bijlage 1 wordt uitgebreid op de landschapsmaatregelen ingegaan. Op deze plaats wordt geconcludeerd dat het initiatief in overeenstemming is met het Landschapsontwikkelingsplan Noordoost-Twente.
BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies
44
“Buitengebied, partiele herziening Oldenzaalsestraat 135 Losser” Vastgesteld
HOOFDSTUK 5
MILIEU- EN OMGEVINGSASPECTEN
Op grond van artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening moet in de toelichting op het bestemmingsplan een beschrijving worden opgenomen van de wijze waarop de milieukwaliteitseisen bij het plan zijn betrokken. Daarbij moet rekening gehouden worden met de geldende wet- en regelgeving en met de vastgestelde (boven)gemeentelijke beleidskaders. Bovendien is een bestemmingsplan vaak een belangrijk middel voor afstemming tussen de milieuaspecten en ruimtelijke ordening. In dit hoofdstuk worden de resultaten van het onderzoek naar de milieukundige uitvoerbaarheid beschreven. Het betreft de thema’s geluid, bodem, luchtkwaliteit, externe veiligheid, milieuzonering, ecologie, archeologie & cultuurhistorie en het besluit milieueffectrapportage.
5.1
Geluid (Wet geluidhinder)
5.1.1
Algemeen
De Wet geluidhinder (Wgh) bevat geluidnormen en richtlijnen over de toelaatbaarheid van geluidniveaus als gevolg van rail- en wegverkeerslawaai en industrielawaai. De Wgh geeft aan dat een akoestisch onderzoek moet worden uitgevoerd bij het voorbereiden van de vaststelling van een bestemmingsplan indien het plan een geluidgevoelig object mogelijk maakt binnen een geluidszone van een bestaande geluidsbron of indien het plan een nieuwe geluidsbron mogelijk maakt. Het akoestisch onderzoek moet uitwijzen of de wettelijke voorkeurswaarde bij geluidgevoelige objecten wordt overschreden en zo ja, welke maatregelen nodig zijn om aan de voorkeurswaarde te voldoen. 5.1.2
Situatie plangebied
In voorliggend geval wordt er met de planologische toevoeging van één bedrijfswoning een geluidgevoelig object toegevoegd. Recreatiewoningen betreffen geen geluidgevoelige objecten. 5.1.2.1 Industrielawaai Het plangebied ligt niet binnen de zone van een gezoneerd bedrijventerrein. Daarom wordt niet nader op het aspect industrielawaai ingegaan. In paragraaf 5.5 wordt nader ingegaan op geluidshinder vanuit de inrichting op de omgeving. 5.1.2.2 Wegverkeerslawaai In dit geval liggen de geluidgevoelige objecten binnen de geluidszone van de Oldenzaalsestraat. Het betreft in echter een doodlopende zijweg van de Oldenzaalsestraat, die uitsluitend dient ter ontsluiting van het plangebied en een achtergelegen agrarisch perceel. De weg wordt uitsluitend gebruikt door bestemmingsverkeer, waardoor redelijkerwijs niet kan worden verwacht dat er in het kader van wegverkeer geen sprake zal zijn van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat. Een akoestisch onderzoek wordt niet nodig geacht. 5.1.2.3 Railverkeerslawaai In de nabijheid van het plangebied zijn er geen spoorlijnen aanwezig. Er hoeft niet nader op het aspect railverkeerslawaai te worden ingegaan. 5.1.3
Conclusie
De Wet geluidhinder vormt geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan.
BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies
45
“Buitengebied, partiele herziening Oldenzaalsestraat 135 Losser” Vastgesteld
5.2
Bodemkwaliteit
5.2.1
Algemeen
Bij de vaststelling van een bestemmingsplan dient te worden bepaald of de aanwezige bodemkwaliteit past bij het toekomstige gebruik van die bodem en of deze aspecten optimaal op elkaar kunnen worden afgestemd. Om hierin inzicht te krijgen, dient doorgaans een bodemonderzoek te worden verricht conform de richtlijnen NEN 5740. Kruse Milieu en Advies heeft voor zowel de locatie van de drie groepsaccommodaties als de schaapskooi een verkennend bodemonderzoek. De onderzoeksresultaten worden hierna kort beschreven. Voor de complete onderzoeksrapportages wordt verwezen naar bijlage 2 en 3 van deze toelichting. 5.2.2
Situatie plangebied
Verkennend bodemonderzoek schaapskooi In totaal zijn er 15 boringen verricht, waarvan 1 tot circa 4.50 meter diepte welke is gestaakt op een harde leemlaag. Gebleken is dat de grond globaal bestaat uit zeer fijn zand in de bovengrond en sterk zandig leem tot einde boordiepte (4.50 m-mv). In de boven- en ondergrond zijn roesthoudende lagen aangetroffen. Er zijn geen bodemvreemde materialen waargenomen. De veldwerker heeft visueel geen asbestverdachte materialen waargenomen op het maaiveld of in de bodem. Mede omdat bij een gelijktijdig bodemonderzoek op circa 300 meter ten zuiden van de onderhavige onderzoekslocatie (Kruse Milieu BV met projectcode 20039310) binnen 5.0 m-mv geen grondwater is aangetroffen, is geen peilbuis geplaatst. Op basis van de resultaten van de chemische analyses kan het volgende worden geconcludeerd: • •
de bovengrond (BG I en BG II) is niet verontreinigd; de ondergrond (OG) is niet verontreinigd.
Uit milieukundig oogpunt is er geen bezwaar tegen de bestemmingsplanwijziging en de voorgenomen nieuwbouwplannen, aangezien er geen verontreinigingen zijn vastgesteld. De bodem wordt geschikt geacht voor het huidige en toekomstige gebruik (wonen met tuin). Verkennend bodemonderzoek schaapskooi In totaal zijn er 4 boringen verricht, waarvan 1 tot circa 5.00 meter diepte. Gebleken is dat de grond globaal bestaat uit zeer fijn zand in de bovengrond en matig grof tot matig fijn zand in de ondergrond met zandig leem tot einde boordiepte (5.00 m-mv). In de ondergrond zijn roesthoudende lagen aangetroffen. Er zijn geen bodemvreemde materialen waargenomen. De veldwerker heeft visueel geen asbestverdachte materialen waargenomen op het maaiveld of in de bodem. Omdat binnen 5.0 meter geen grondwater is aangetroffen, is er geen grondwateronderzoek uitgevoerd. Op basis van de resultaten van de chemische analyses kan het volgende worden geconcludeerd: • de bovengrond (BG) is niet verontreinigd; • de ondergrond (OG) is niet verontreinigd. Uit milieukundig oogpunt is er geen bezwaar tegen de bestemmingsplanwijziging en de voorgenomen nieuwbouwplannen, aangezien er geen verontreinigingen zijn vastgesteld. De bodem wordt geschikt geacht voor het huidige en toekomstige gebruik (schaapskooi). 5.2.3
Conclusie
Het aspect ‘bodem’ vormt geen belemmering voor de in dit bestemmingsplan besloten ontwikkeling.
BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies
46
“Buitengebied, partiele herziening Oldenzaalsestraat 135 Losser” Vastgesteld
5.3
Luchtkwaliteit
5.3.1
Algemeen
Om een goede luchtkwaliteit in Europa te garanderen heeft de Europese Unie een viertal kaderrichtlijnen opgesteld. De hiervan afgeleide Nederlandse wetgeving is vastgelegd in hoofdstuk 5, titel 2 van de Wet milieubeheer. Deze wetgeving staat ook bekend als de Wet luchtkwaliteit. In de Wet luchtkwaliteit staan ondermeer de grenswaarden voor de verschillende luchtverontreinigende stoffen. Onderdeel van de Wet luchtkwaliteit zijn de volgende Besluiten en Regelingen: • •