Toelichting Bentheimerstraat 51-53.pdf

Bestemmingsplan

Buitengebied partiële herziening Bentheimerstraat 53-55 De Lutte

Oktober 2020

Status: Ontwerp

Bestemmingsplan Buitengebied partiële herziening Bentheimerstraat 53-55 De Lutte Ontwerp

Buitengebied partiële herziening Bentheimerstraat 53-55 De Lutte

Plannaam: Buitengebied partiële herziening Bentheimerstraat 53-55 De Lutte IMRO-nummer: NL.IMRO.0168.p008vzp17023-0301 Plantype: Bestemmingsplan Status: Ontwerp Datum: Oktober 2020

BJZ.nu Ruimtelijke plannen & advies

1

Bestemmingsplan Buitengebied partiële herziening Bentheimerstraat 53-55 De Lutte Ontwerp

TOELICHTING

BJZ.nu Ruimtelijke plannen & advies

2

Bestemmingsplan Buitengebied partiële herziening Bentheimerstraat 53-55 De Lutte Ontwerp

INHOUDSOPGAVE HOOFDSTUK 1 INLEIDING ................................................................................... 5 1.1 1.2 1.3 1.4 1.5

AANLEIDING ............................................................................................................................................... 5 LIGGING VAN HET PLANGEBIED ....................................................................................................................... 5 DE BIJ HET PLAN BEHORENDE STUKKEN ............................................................................................................. 6 HUIDIGE BESTEMMINGSPLANNEN .................................................................................................................... 6 LEESWIJZER ................................................................................................................................................ 8

HOOFDSTUK 2 DE HISTORISCHE EN HUIDIGE SITUATIE ................................................ 9 2.1 2.2

DE LUTTE ................................................................................................................................................... 9 HUIDIGE SITUATIE PLANGEBIED ....................................................................................................................... 9

HOOFDSTUK 3 PLANBESCHRIJVING ..................................................................... 11 3.1 3.2

GEWENSTE SITUATIE ................................................................................................................................... 11 VERKEER EN PARKEREN ............................................................................................................................... 12

HOOFDSTUK 4 BELEIDSKADER ........................................................................... 13 4.1 4.2 4.3

RIJKSBELEID .............................................................................................................................................. 13 PROVINCIAAL BELEID .................................................................................................................................. 15 GEMEENTELIJK BELEID................................................................................................................................. 23

HOOFDSTUK 5 MILIEU- EN OMGEVINGSASPECTEN .................................................. 28 5.1 5.2 5.3 5.4 5.5 5.6 5.7 5.8

GELUID .................................................................................................................................................... 28 BODEM.................................................................................................................................................... 29 LUCHTKWALITEIT ....................................................................................................................................... 30 EXTERNE VEILIGHEID ................................................................................................................................... 31 MILIEUZONERING ...................................................................................................................................... 33 GEUR ...................................................................................................................................................... 36 ECOLOGIE................................................................................................................................................. 37 ARCHEOLOGIE & CULTUURHISTORIE .............................................................................................................. 39

HOOFDSTUK 6 WATERPARAGRAAF ..................................................................... 40 6.1 6.2

VIGEREND BELEID....................................................................................................................................... 40 WATERPARAGRAAF .................................................................................................................................... 41

HOOFDSTUK 7 JURIDISCHE ASPECTEN EN PLANVERANTWOORDING ............................... 42 7.1 7.2 7.3

INLEIDING................................................................................................................................................. 42 OPZET VAN DE REGELS ................................................................................................................................ 42 VERANTWOORDING VAN DE REGELS............................................................................................................... 43

HOOFDSTUK 8 ECONOMISCHE UITVOERBAARHEID .................................................. 45 HOOFDSTUK 9 VOOROVERLEG EN ZIENSWIJZEN ...................................................... 46 9.1 9.2 9.3

VOOROVERLEG .......................................................................................................................................... 46 INSPRAAK ................................................................................................................................................. 46 ZIENSWIJZEN ............................................................................................................................................. 46

BIJLAGEN BIJ DE TOELICHTING ............................................................................... 47 BIJLAGE 1

AKOESTISCH ONDERZOEK WEGVERKEERSLAWAAI ...................................................................................... 47 BJZ.nu Ruimtelijke plannen & advies

3

Bestemmingsplan Buitengebied partiële herziening Bentheimerstraat 53-55 De Lutte Ontwerp BIJLAGE 2 BIJLAGE 3 BIJLAGE 4 BIJLAGE 5 BIJLAGE 6

BODEMONDERZOEK ........................................................................................................................... 48 NADER ASBESTONDERZOEK .................................................................................................................. 49 STIKTOFBEREKENING........................................................................................................................... 50 QUICKSCAN NATUURWAARDENONDERZOEK ............................................................................................ 51 WATERTOETSRESULTAAT ..................................................................................................................... 52

BJZ.nu Ruimtelijke plannen & advies

4

Bestemmingsplan Buitengebied partiële herziening Bentheimerstraat 53-55 De Lutte Ontwerp

HOOFDSTUK 1 1.1

INLEIDING

Aanleiding

Voorliggend bestemmingsplan heeft betrekking op het perceel aan de Bentheimerstraat 53-55 te De Lutte, gemeente Losser. Ter plaatse was in het verleden een bakkerij en winkel gevestigd met een bovenwoning en parkeerplaatsen. De gebouwen zijn niet meer als zodanig in gebruik, gedateerd en doen afbreuk aan de omgeving. Gebleken is dat een detailhandelfunctie ter plaatse van het plangebied niet rendabel is. Initiatiefnemer is voornemens het perceel een passende vervolgfunctie te geven en te transformeren naar woningen. Hiervoor wordt de bestaande bebouwing gesloopt en worden op het perceel twee vrijstaande woningen gebouwd. Een deel van de bestaande parkeerplaats zal behouden blijven voor een naastgelegen bloemistenzaak. Dit deel van bestaande parkeerplaatsen in op basis van het geldende bestemmingsplan toegestaan en maken daarom geen deel uit van voorliggend bestemmingsplan. De voorgenomen ontwikkeling past niet binnen het geldende bestemmingsplan “Buitengebied” van de gemeente Losser. Om de voorgenomen ontwikkeling mogelijk te maken is een bestemmingsplanherziening noodzakelijk. Voorliggend bestemmingsplan voorziet in de gewenste juridisch planologische kaders, waarbij wordt aangetoond dat de in dit bestemmingsplan besloten ontwikkeling in overeenstemming is met een goede ruimtelijke ordening.

1.2

Ligging van het plangebied

Het plangebied is gelegen aan de Bentheimerstraat 53-55 te De Lutte. De locatie is kadastraal bekend als gemeente Losser, sectie D, nummer 4095 en gedeeltelijk 4781. In afbeelding 1.1 is de ligging van het plangebied ten opzichte van De Lutte (rode ster) en van de direct omgeving (rode belijning) weergegeven en is een indicatieve begrenzing van het plangebied opgenomen. Voor de exacte begrenzing van het plangebied wordt verwezen naar de verbeelding.

Afbeelding 1.1

Ligging van het plangebied (Bron: PDOK)

BJZ.nu Ruimtelijke plannen & advies

5

Bestemmingsplan Buitengebied partiële herziening Bentheimerstraat 53-55 De Lutte Ontwerp

1.3

De bij het plan behorende stukken

Het “Bestemmingsplan Buitengebied partiële herziening Bentheimerstraat 53-55 De Lutte” bestaat uit de volgende stukken: • •

verbeelding (tek.nr. NL.IMRO.0168.p008vzp17023-0301) en een renvooi; regels.

Op de verbeelding zijn de bestemmingen van de in het plan begrepen gronden weergegeven. In de regels zijn bepalingen opgenomen om de uitgangspunten van het plan zeker te stellen. Het plan gaat vergezeld van een toelichting. De toelichting geeft een duidelijk beeld van het bestemmingsplan en van de daaraan ten grondslag liggende gedachten maar maakt geen deel uit van het juridisch bindende deel van het bestemmingsplan.

1.4

Huidige bestemmingsplannen

1.4.1

Algemeen

Het plangebied is gelegen binnen de begrenzing van het bestemmingsplan “Buitengebied” dat door de gemeenteraad op 19 maart 2013 is vastgesteld. Daarnaast geldt het bestemmingplan “Buitengebied Veegplan 2013” (vastgesteld op 10 juni 2014), bestemmingplan “Buitengebied Veegplan 2015” (vastgesteld op 10 november 2015), het bestemmingsplan “Partiële herziening Buitengebied, verzamelplan 2016” (vastgesteld 20 juni 2017) en het bestemmingsplan “Partiële herziening Buitengebied, verzamelplan 2017” (vastgesteld op 18 december 2018). De hiervoor genoemde partiële herzieningen dienden voor de actualisering van de regels voor het bestemmingsplan “Buitengebied”. Om de geldende bestemmingen ter plaatse van het plangebied te bepalen, is hoofdzakelijk het bestemmingsplan “Buitengebied” van belang. Ter duiding van de actuele regels is het bestemmingsplan “Partiële herziening Buitengebied, verzamelplan 2017” van belang (het laatst vastgestelde verzamelplan). In afbeelding 1.2 is een uitsnede van de verbeelding van het bestemmingsplan “Buitengebied” opgenomen met daarin aangegeven de indicatieve ligging van het plangebied (rode belijning).

BJZ.nu Ruimtelijke plannen & advies

6

Bestemmingsplan Buitengebied partiële herziening Bentheimerstraat 53-55 De Lutte Ontwerp

Afbeelding 1.2

1.4.2

Uitsnede bestemmingsplan “Buitengebied” (Bron: Ruimtelijke plannen)

Geldende bestemming en aanduidingen

Het plangebied heeft de bestemming ‘Detailhandel’. Gronden met de bestemming ‘Detailhandel’ zijn bestemd voor detailhandel en het wonen ten behoeve van het bedrijf, al dan niet in combinatie met een aan huis verbonden beroep of kleinschalige bedrijfsactiviteit. Verder zijn toegestaan; bedrijfsgebouwen, waaronder overkappingen, bedrijfswoningen met aan- of uitbouwen, overige bouwwerken geen gebouwen zijnde, tuinen, erven en terreinen, nutsvoorzieningen, waterhuishoudkundige voorzieningen en wegen, paden en parkeervoorzieningen. Een gebouw mag op basis van de bouwregels uitsluitend binnen het aangegeven bouwvlak worden gebouwd. De maximum bouw- en goothoogte bedragen respectievelijk 10 meter en 6 meter met een dakhelling van niet minder dan 20o en niet meer dan 60o. De bedrijfswoningen hebben een maximale inhoud van 750 m3 met een

BJZ.nu Ruimtelijke plannen & advies

7

Bestemmingsplan Buitengebied partiële herziening Bentheimerstraat 53-55 De Lutte Ontwerp bouw- en goothoogte van respectievelijk 10 meter en 6 meter. Voor aanbouwen, uitbouwen en bijgebouwen geldt een gezamenlijke oppervlakte van maximaal 100 m2 met een maximale goothoogte van 4,5 meter. Verder kent het plangebied de dubbelbestemmingen ‘Waarde – Archeologie 2’ en ‘Leiding – Water’ en de gebiedsaanduiding ‘Reconstructiewetzone – verwevingsgebied’. De voor 'Waarde - Archeologie 2' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor het behoud en de bescherming van de gebieden met een hoge verwachtingswaarde. De voor 'Leiding – Water’ aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor de aanleg, de instandhouding en bescherming van de drinkwaterhoofdtransportleidingen. 1.4.3

Strijdigheid

Het gebruik van de gronden voor het bouwen van een reguliere woningen past niet binnen het geldende bestemmingsplan. Daarom dient de huidige bestemming ‘Detailhandel’ te worden gewijzigd naar de bestemming ‘Wonen’. Voorliggend plan voorziet in de gewenste juridisch planologische kaders om de voorgenomen ontwikkeling mogelijk te maken.

1.5

Leeswijzer

Na deze inleiding wordt in hoofdstuk 2 een beschrijving van de historische en huidige situatie in Overdinkel en in het plangebied gegeven. Hoofdstuk 3 gaat in op de planbeschrijving. In hoofdstuk 4 wordt ingegaan op het beleidskader. Hierin wordt het beleid van het rijk, de provincie Overijssel en de gemeente Losser beschreven. In hoofdstuk 5 passeren alle relevante milieu- en omgevingsaspecten de revue en hoofdstuk 6 gaat in op de wateraspecten. In de hoofdstukken 7 en 8 wordt respectievelijk ingegaan op de juridische aspecten/planverantwoording en de economische uitvoerbaarheid van het project. Tot slot gaat hoofdstuk 9 gaat in op het vooroverleg.

BJZ.nu Ruimtelijke plannen & advies

8

Bestemmingsplan Buitengebied partiële herziening Bentheimerstraat 53-55 De Lutte Ontwerp

HOOFDSTUK 2 2.1

DE HISTORISCHE EN HUIDIGE SITUATIE

De Lutte

De eerste vermeldingen van De Lutte (Eluiteri) stammen uit de 10e eeuw. In die tijd en de eeuwen daarna was de buurtschap bekend als pleisterplaats, nabij de grens tussen het Landschap Twente en het Graafschap Bentheim. Vanaf de 13e eeuw, toen in het Landschap Twente de markebesturen ontstonden, vormde zich de marke Lutte, ook wel Luttermarke genoemd. Tot 1786 was De Lutte een buurtschap, maar door de bouw van een schuurkerk werd de buurtschap in dat jaar ‘verheven’ tot dorp en tien jaar later kreeg men een eigen parochie met Plechelmus als patroonheilige. Het dorp De Lutte groeit tot de Tweede Wereldoorlog slechts langzaam. In 1906 bestaat het dorp slechts uit een handvol huizen langs de Dorpstraat. Pas na de oorlog begint het dorp te groeien en begin jaren vijftig worden de Boerrichterstraat en Pastoor Geerdinksstraat aangelegd, in de jaren zestig gevolgd door de Beatrixstraat en Margrietstraat. In de laatste drie decennia is het dorp langzaamaan uitgebreid aan de zuid- en noordzijde. Met de legalisatie in 2008 van de permanente bewoning van het recreatiepark Luttermolenveld is het inwonertal van het dorp vrijwel verdubbeld. Tegenwoordig telt De Lutte zo’n 3.500 inwoners.

2.2

Huidige situatie plangebied

Het plangebied ligt aan de Bentheimerstraat in de Kern De Lutte, nabij de grens van het buitengebied. Het plangebied grenst aan het ‘oude hoevenlandschap’. Een karakteristiek van het oude hoevenlandschap is de afwisseling van kleine percelen gras- en akkerland en bos (loof- en gemengde bossen). Houtwallen, singels en waterlopen dienden als een afscheiding van deze percelen, waardoor een coulisselandschap ontstond. Door de onregelmatigheid van de percelen en de natuurlijke afscheidingen, kenmerkt het landschap zich door een grote mate van kleinschaligheid. Verspreide bebouwing en de aanwezigheid van relatief veel zandwegen zijn ook specifieke kenmerken van dit landschapstype. Boerderijen en nederzettingen werden gebouwd op de grens van hoge en lage gebieden. De vele hoogteverschillen hebben bijgedragen aan het ontstaan van deze verspreide bebouwing. Ook de aanwezige essen zorgen voor glooiingen in het landschap. Essen zijn daardoor veelal van cultuurhistorische en archeologische waarde. Door de wijze van bemesten zijn vele essen voorzien van een kenmerkende steilrand. Ook kenmerken de essen zich door de bolle ligging. In het gebied is daarnaast een fijnmazige ontsluitingsstructuur aanwezig. Paden (voorheen zandwegen, thans veelal verhard) zorgden en zorgen nog steeds voor een verbinding van de aanwezige boerderijen naar de bijbehorende gronden.

Op het perceel Bentheimerstraat 53 – 55 zijn een voormalige bakkerij, een winkel en een parkeerplaats aanwezig. De bakkerij en winkel zijn niet meer in gebruik. De winkel is direct gelegen aan de Bentheimerstraat, de bakkerij bevindt zich wat meer achter op het perceel. Beplanting aan de noordzijde schermt het zicht vanuit het buitengebied op het plangebied af. Afbeelding 2.1 en 2.2 geven een overzicht van de aanwezige bebouwing en het straatbeeld ter hoogte van het perceel Bentheimerstraat 53 - 55. Een deel van het plangebied bestaat uit parkeerplaatsen en gras.

BJZ.nu Ruimtelijke plannen & advies

9

Bestemmingsplan Buitengebied partiële herziening Bentheimerstraat 53-55 De Lutte Ontwerp

Afbeelding 2.1

Luchtfoto van het plangebied (Bron: Google Maps)

Afbeelding 2.2:

Huidige situatie met bovenaanzicht perceel en straatbeelden van het plangebied (Bron: Google Street View

BJZ.nu Ruimtelijke plannen & advies

10

Bestemmingsplan Buitengebied partiële herziening Bentheimerstraat 53-55 De Lutte Ontwerp

HOOFDSTUK 3 3.1

PLANBESCHRIJVING

Gewenste situatie

Gebleken is dat een detailhandelfunctie ter plaatse van het plangebied niet rendabel is. Er is daarom geen vervolgfunctie voor de bestaande bebouwing. Om leegstand op een markante zichtlocatie aan het begin van De Lutte te voorkomen is gezocht naar alternatieve oplossingen. De initiatiefnemer is een functiewijziging en herontwikkeling voornemens. Voorliggend initiatief gaat uit van een functiewijziging naar ‘Wonen’ waarbij de bebouwing wordt gesloopt en twee vrijstaande woningen worden gebouwd. Bij de situering van de bebouwing is aangesloten op de omliggende bebouwing en daarnaast ook enige afstand aangehouden tot de Bentheimerstraat in verband met het geluid van de weg. De voorgevels van de woningen liggen in het verlengde van elkaar waardoor een rustig beeld wordt gecreëerd. Hierdoor wordt ook de richting langs de Bentheimerstraat geaccentueerd. De woningen zijn individueel en vrijstaand. Zoals gezegd voorziet de in dit bestemmingsplan voorgenomen ontwikkeling in een verbetering van de ruimtelijke kwaliteit ter plaatse. Afbeelding 3.1 geeft de nieuwe situatie de Bentheimerstraat 53-55 weer.

Afbeelding 3.1

Nieuwe situatie aan de Bentheimerstraat (Bron: East Estate B.V.)

BJZ.nu Ruimtelijke plannen & advies

11

Bestemmingsplan Buitengebied partiële herziening Bentheimerstraat 53-55 De Lutte Ontwerp

3.2

Verkeer en parkeren

Bij het opstellen van bestemmingsplannen moet rekening worden gehouden met de verkeersgeneratie en de parkeerbehoefte die ontstaat door een nieuwe ontwikkeling. Hiertoe kunnen berekeningen worden uitgevoerd op basis van de publicatie ‘Toekomstbestendig parkeren’, publicatie 381 (december 2018)’ van het CROW. Het CROW ontwikkelt en publiceert kennis onder andere op het gebied van verkeer en parkeren. Deze kencijfers zijn gebaseerd op literatuuronderzoek en praktijkervaringen van gemeenten. De kencijfers zijn landelijk (en juridisch) geaccepteerd en worden gezien als de meest betrouwbare gegevens met betrekking tot het bepalen van de verkeergeneratie en het benodigde aantal parkeerplaatsen. Overigens wordt opgemerkt dat bij iedere functie, in de CROW-publicatie, een maximum en minimum wordt genoemd. Dit is de bandbreedte. Veelal wordt bij nieuwe ontwikkelingen het gemiddelde gehanteerd. Uitgaande van volgende uitgangspunten: • • • • •

Functie: wonen, koop, vrijstaand; Verstedelijkingsgraad: weinig stedelijk / gemeente Losser (Bron: CBS Statline); Stedelijke zone: rest bebouwde kom; Parkeerbehoefte (per woning): minimaal 1,9 en maximaal 2,7; Verkeersgeneratie (per woning): minimaal 7,8 en maximaal 8,6 per etmaal.

Het parkeren ten behoeve van de woningen vindt plaats op eigen terrein, rondom de woningen. Rondom de woningen is voldoende ruimte voor 2 a 3 auto’s per woonperceel (zie ook afbeelding 3.1). Voor de woningen wordt gebruik gemaakt van de bestaande in- en uitritten die aansluiten op de Bentheimerstraat. Deze in- en uitritten zijn op dusdanige manier ingericht, dat er sprake is van een verkeersveilige en overzichtelijke situatie. Per saldo zal ter plaatse van het plangebied (planologisch) sprake zijn van een afname van het aantal verkeersbewegingen. Deze afname is verklaarbaar vanwege het wegbestemmen van de detailhandel bestemming waardoor het niet langer mogelijk is een winkel te exploiteren. Geconcludeerd wordt dat er vanuit verkeerskundig oogpunt geen bezwaren zijn tegen de in dit plan besloten

BJZ.nu Ruimtelijke plannen & advies

12

Bestemmingsplan Buitengebied partiële herziening Bentheimerstraat 53-55 De Lutte Ontwerp

HOOFDSTUK 4

BELEIDSKADER

Dit hoofdstuk beschrijft, voor zover van belang, het rijks-, provinciaal- en gemeentelijk beleid. Naast de belangrijkste algemene uitgangspunten worden de specifieke voor dit plangebied geldende uitgangspunten weergegeven.

4.1

Rijksbeleid

4.1.1

Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte

4.1.1.1 Algemeen De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte is op 13 maart 2012 vastgesteld. De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) geeft een totaalbeeld van het ruimtelijk- en mobiliteitsbeleid op rijksniveau en vervangt de Nota Ruimte, de Structuurvisie Randstad 2040, de Nota Mobiliteit, de MobiliteitsAanpak en de Structuurvisie voor de Snelwegomgeving. Tevens vervangt het een aantal ruimtelijke doelen en uitspraken in onder andere de Agenda Landschap en de Agenda Vitaal Platteland. Daarmee wordt de SVIR het kader voor thematische of gebiedsgerichte uitwerkingen van rijksbeleid met ruimtelijke consequenties. 4.1.1.2 Rijksdoelen en regionale opgaven In de SVIR heeft het Rijk drie rijksdoelen om Nederland concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig te houden voor de middellange termijn (2028): • • •

Het vergroten van de concurrentiekracht van Nederland door het versterken van de ruimtelijkeconomische structuur van Nederland; Het verbeteren, instandhouden en ruimtelijk zekerstellen van de bereikbaarheid waarbij de gebruiker voorop staat; Het waarborgen van een leefbare en veilige omgeving waarin unieke natuurlijke en cultuurhistorische waarden behouden zijn.

Voor de drie rijksdoelen worden de 13 onderwerpen van nationaal belang benoemd. Hiermee geeft het Rijk aan waarvoor het verantwoordelijk is en waarop het resultaten wil boeken. Buiten deze nationale belangen hebben decentrale overheden beleidsvrijheid. De drie hoofddoelen van het ruimtelijk en mobiliteitsbeleid kennen nationale opgaven die regionaal neerslaan. Opgaven van nationaal belang in Oost-Nederland (de provincies Gelderland en Overijssel) zijn: •

•

• •

Het waar nodig verbeteren van de internationale achterlandverbindingen (weg, spoor en vaarwegen) die door Oost Nederland lopen. Dit onder andere ten behoeve van de mainports Rotterdam en Schiphol; Het formuleren van een integrale strategie voor het totale rivierengebied van Maas en Rijntakken (Waal, Nederrijn, Lek en de IJssel, deelprogramma rivieren van het Deltaprogramma) en de IJsselvechtdelta (deelprogramma’s zoetwater en rivieren) voor waterveiligheid in combinatie met bereikbaarheid, ruimtelijke kwaliteit, natuur, economische ontwikkeling en woningbouw; Het tot stand brengen en beschermen van de (herijkte) EHS, inclusief de Natura 2000 gebieden (zoals de Veluwe); Het robuust en compleet maken van het hoofdenergienetwerk (380 kV), onder andere door het aanwijzen van het tracé voor aansluiting op het Duitse hoogspanningsnet.

4.1.1.3 Ladder voor duurzame verstedelijking In de SVIR is de ladder voor duurzame verstedelijking geïntroduceerd. Deze ladder is per 1 oktober 2012 als motiveringseis in het Besluit ruimtelijke ordening (artikel 3.1.6, lid 2) opgenomen. Op 1 juli 2017 is de ladder in het Besluit ruimtelijke ordening gewijzigd. Aanleiding voor de wijziging waren de in de praktijk gesignaleerde BJZ.nu Ruimtelijke plannen & advies

13

Bestemmingsplan Buitengebied partiële herziening Bentheimerstraat 53-55 De Lutte Ontwerp knelpunten bij de uitvoering van de ladder en de wens om te komen tot een vereenvoudigd en geoptimaliseerd instrument. Doel van de ladder voor duurzame verstedelijking is een goede ruimtelijke ordening door een optimale benutting van de ruimte in stedelijke gebieden. Hierbij geldt een motiveringsvereiste voor het bevoegd gezag als nieuwe stedelijk ontwikkeling planologisch mogelijk worden gemaakt. Teneinde een ontwikkeling adequaat te kunnen toetsen aan de ladder is noodzakelijk inzicht te geven in de begrippen ‘bestaand stedelijk gebied’ en ‘stedelijke ontwikkeling’. In de Bro zijn in artikel 1.1.1 definities opgenomen voor: bestaand stedelijk gebied: ‘bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, alsmede de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur’. stedelijke ontwikkeling: ´ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen.’ 4.1.2 Toetsing van het initiatief aan de uitgangspunten in het rijksbeleid De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte laat zich niet specifiek uit over dergelijke lokale ontwikkelingen.

De voorgenomen ontwikkeling raakt geen rijksbelangen als opgenomen in de structuurvisie. Wat betreft de ‘Ladder voor duurzame verstedelijking’ wordt opgemerkt dat deze van toepassing is bij nieuwe stedelijke ontwikkelingen (3.1.6 Bro). Het begrip ‘stedelijke ontwikkeling’ wordt in Bro 1.1.1. als volgt gedefinieerd: stedelijke ontwikkeling: ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen. Uit Afdelingsjurisprudentie blijkt dat de vraag wanneer sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling in grote mate casuïstisch wordt beantwoord. Zo heeft de Afdeling uitgemaakt dat de bouw van 11 woningen niet als stedelijke ontwikkeling wordt gezien. De raad is van oordeel dat gelet het aantal woningen dat het plan mogelijk maakt, het plan niet voorziet in een woningbouwlocatie of andere stedelijke ontwikkeling als bedoeld in artikel 1.1.1 eerste lid, aanhef en onder i van het Bro. Artikel 3.1.6, tweede lid, van het Bro is dan ook niet van toepassing (ABRvS 16 september 2015; ECLI:NL:RVS:2015:2921). De in dit bestemmingsplan besloten ontwikkeling voorziet in het realiseren van twee vrijstaande woningen. Gelet op het vorenstaande is de ladder voor duurzame verstedelijking dan ook niet van toepassing.

Geconcludeerd wordt dat er geen sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling en geen sprake is van strijd met het rijksbeleid. Desondanks dient aan de motiveringseisen van art. 3.1.6 Bro te worden voldaan en moet het plan in overeenstemming zijn met de vereisten van een goede ruimtelijke ordening. Bij deze beoordeling dient onder meer getoetst te worden of de mogelijk gemaakte ontwikkeling voorziet in een behoefte. De behoefte aan de ontwikkeling moet met het oog op de uitvoerbaarheid van het plan worden onderbouwd. In dit geval kan ten aanzien van deze behoefte worden gesteld dat: • • • •

•

Herinvulling van het perceel met een detailhandelfunctie vanwege het ontbreken van behoefte niet gewenst is; De realisatie van twee vrijstaande woningen op deze binnenstedelijke locatie vanuit ruimtelijkfunctioneel oogpunt aanvaardbaar is (zie hoofdstuk 5); Door deze functiewijziging de ruimte in het bestaand stedelijk gebied optimaal wordt benut, waarmee sprake is van zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik; Met dit plan een bestaande detailhandelfunctie met één bedrijfswoning wordt getransformeerd naar twee reguliere woonfuncties in de vorm van vrijstaande woningen. In paragraaf 4.3 wordt aangetoond dat voornemen voldoet aan de gemeentelijke beleidskaders op het gebied van wonen, zoals vertaald in de ‘Woonvisie Losser 2016 en verder’ en het Regionaal Woonplan Twente; Er sprake is van een uitgewerkt bouwplan waaruit de concreetheid van de plannen blijkt.

BJZ.nu Ruimtelijke plannen & advies

14

Bestemmingsplan Buitengebied partiële herziening Bentheimerstraat 53-55 De Lutte Ontwerp 4.1.3 Conclusie toetsing van het initiatief aan de uitgangspunten van het rijksbeleid Geconcludeerd wordt dat het relevante ruimtelijke ordeningsbeleid op rijksniveau de in dit bestemmingsplan besloten ontwikkeling niet in de weg staat.

4.2

Provinciaal beleid

Het provinciaal beleid is verwoord in tal van plannen. Het belangrijkste plan betreft de Omgevingsvisie Overijssel en is verankerd in de Omgevingsverordening. 4.2.1

Omgevingsvisie Overijssel

De Omgevingsvisie Overijssel is dé provinciale visie voor de fysieke leefomgeving van Overijssel. Duurzaamheid, ruimtelijke kwaliteit en sociale kwaliteit zijn de leidende principes of ‘rode draden’ bij alle initiatieven in de fysieke leefomgeving van de provincie Overijssel. 4.2.2

Omgevingsverordening Overijssel

De provincie beschikt over een palet aan instrumenten waarmee zij haar ambities realiseert. Het gaat er daarbij om steeds de meest optimale mix van instrumenten toe te passen, zodat effectief en efficiënt resultaat wordt geboekt voor alle ambities en doelstellingen van de Omgevingsvisie. De keuze voor inzet van deze instrumenten is bepaald aan de hand van een aantal criteria. In de Omgevingsvisie is bij elke beleidsambitie een realisatieschema opgenomen waarin is aangegeven welke instrumenten de provincie zal inzetten om de verschillende onderwerpen van provinciaal belang te realiseren. Eén van de instrumenten om het beleid uit de Omgevingsvisie te laten doorwerken is de Omgevingsverordening Overijssel. De Omgevingsverordening is het provinciaal juridisch instrument dat wordt ingezet voor die onderwerpen waarvoor de provincie eraan hecht dat de doorwerking van het beleid van de Omgevingsvisie juridisch geborgd is. 4.2.3

Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel

De opgaven, kansen, beleidsambities en ruimtelijke kwaliteitsambities voor de provincie zijn in de Omgevingsvisie Overijssel geschetst in ontwikkelingsperspectieven voor de groene omgeving en stedelijke omgeving. Om de ambities van de provincie waar te maken, bevat de Omgevingsvisie een uitvoeringsmodel. Dit model is gebaseerd op drie niveaus, te weten: 1. 2. 3.

Of - generieke beleidskeuzes; Waar - ontwikkelingsperspectieven; Hoe - gebiedskenmerken.

Deze begrippen worden hieronder nader toegelicht. 4.2.3.1 Of - generieke beleidskeuzes Generieke beleidskeuzes zijn keuzes die bepalend zijn voor de vraag of ontwikkelingen nodig dan wel mogelijk zijn. In deze fase wordt beoordeeld of er sprake is van een maatschappelijke opgave. Of een initiatief mogelijk is, wordt onder andere bepaald door generieke beleidskeuzes van EU, Rijk of provincie. Denk aan beleidskeuzes om basiskwaliteiten als schoon drinkwater en droge voeten te garanderen. Andere generieke beleidskeuzes betreffen het voorkomen van overaanbod van bijvoorbeeld woningbouw- en kantoorlocaties. Ook wordt in deze fase de zogenaamde Overijsselse ladder voor duurzame verstedelijking gehanteerd. Deze Overijsselse ladder geeft een nadere invulling aan de vraag hoe de behoefte moet worden bepaald, zowel in de stedelijke als in de groene omgeving, en op welke wijze de regionale afstemming vorm gegeven moet worden. Integraliteit, toekomstbestendigheid, concentratiebeleid, (boven)regionale afstemming en zuinig en

BJZ.nu Ruimtelijke plannen & advies

15

Bestemmingsplan Buitengebied partiële herziening Bentheimerstraat 53-55 De Lutte Ontwerp zorgvuldig ruimtegebruik zijn beleidskeuzes die invulling geven aan de Overijsselse ladder voor duurzame verstedelijking. Voor specifieke gebieden in Overijssel geldt dat niet alle initiatieven mogelijk zijn. Dit heeft te maken met zwaarwegende publieke belangen, Gebiedsspecifieke beleidskeuzes om de zwaarwegende publieke belangen te borgen, zijn: reservering voor waterveiligheid en beperking wateroverlast, drinkwater/grondwaterbeschermingsgebieden, het Natuurnetwerk Nederland (NNN, voorheen Ecologische Hoofdstructuur (EHS)), de Nationale Landschappen en het provinciaal routenetwerk transport gevaarlijke stoffen. 4.2.3.2 Waar - ontwikkelingsperspectieven Als uit de beoordeling in het kader van de generieke beleidskeuzes blijkt dat de voorgenomen ruimtelijke ontwikkeling aanvaardbaar is, vindt een toets plaats aan de ontwikkelingsperspectieven. In de Omgevingsvisie is een spectrum van zes ontwikkelperspectieven beschreven voor de groene en stedelijke omgeving. Met dit spectrum geeft de provincie ruimte voor het realiseren van de in de visie beschreven beleids- en kwaliteitsambities. De ontwikkelperspectieven geven richting aan wat waar ontwikkeld zou kunnen worden.

Daar waar generieke beleidskeuzes een geografische begrenzing hebben, zijn ze consistent doorvertaald in de ontwikkelingsperspectieven. De ontwikkelingsperspectieven zijn richtinggevend en bieden de nodige flexibiliteit voor de toekomst. 4.2.3.3 Hoe - gebiedskenmerken Op basis van gebiedskenmerken in vier lagen (natuurlijke laag, laag van het agrarisch cultuurlandschap, stedelijke laag en laag van de beleving) gelden specifieke kwaliteitsvoorwaarden en –opgaven voor ruimtelijke ontwikkelingen. Het is de vraag ‘hoe’ een ontwikkeling invulling krijgt. Aan de hand van de drie genoemde niveaus kan worden bezien of een ruimtelijke ontwikkeling mogelijk is en er behoefte aan is, waar het past in de ontwikkelingsvisie en hoe het uitgevoerd kan worden. Afbeelding 4.1 geeft dit schematisch weer.

BJZ.nu Ruimtelijke plannen & advies

16

Bestemmingsplan Buitengebied partiële herziening Bentheimerstraat 53-55 De Lutte Ontwerp

Afbeelding 4.1

4.2.4

Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel (Bron: Provincie Overijssel)

Toetsing van het initiatief aan het Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel

Indien het concrete initiatief wordt getoetst aan het Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel ontstaat globaal het volgende beeld. 4.2.4.1 Of - Generieke beleidskeuzes Bij de afwegingen in de eerste fase ‘generieke beleidskeuzes’ zijn artikel 2.1.3 (Zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik) en artikel 2.2.2 (realisatie nieuwe woningen) van de Omgevingsverordening Overijssel van belang. Op deze artikelen wordt hierna nader ingegaan. Artikel 2.1.3 1.

2.

Zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik

Bestemmingsplannen voorzien uitsluitend in stedelijke ontwikkelingen die een extra ruimtebeslag door bouwen en verharden leggen op de Groene Omgeving wanneer aannemelijk is gemaakt: • dat er voor deze opgave in redelijkheid geen ruimte beschikbaar is binnen het bestaande bebouwd gebied en de ruimte binnen het bestaand bebouwd gebied ook niet geschikt te maken is door herstructurering en/of transformatie; • dat mogelijkheden voor meervoudig ruimtegebruik binnen het bestaand bebouwd gebied optimaal zijn benut. Bestemmingsplannen voor de Groene Omgeving voorzien uitsluitend in ontwikkelingen die een extra ruimtebeslag door bouwen en verharden leggen anders dan de uitleg van steden en dorpen wanneer aannemelijk is gemaakt: • dat (her)benutting van bestaande erven en/of bebouwing in de Groene Omgeving in redelijkheid niet mogelijk is;

BJZ.nu Ruimtelijke plannen & advies

17

Bestemmingsplan Buitengebied partiële herziening Bentheimerstraat 53-55 De Lutte Ontwerp •

dat mogelijkheden voor combinatie van functies op bestaande erven optimaal zijn benut.

Toetsing van het initiatief aan artikel 2.1.3 van de Omgevingsverordening Overijssel In voorliggend geval is sprake van nieuwbouw van twee vrijstaande woningen binnen de kern De Lutte. Het perceel kent de bestemming ‘Detailhandel’ en ter plaatse mogen bouwwerken worden gerealiseerd. Oftewel ter plaatse van het plangebied zijn planologisch dan ook reeds stedelijke functies toegestaan. Per saldo zal het bebouwd oppervlak afnemen op het perceel aangezien de bestaande bebouwing wordt gesloopt. Gelet op het vorenstaande is van een extra ruimtebeslag op de Groene Omgeving dan ook geen sprake. Geconcludeerd wordt dat het plan voldoet aan artikel 2.1.3 van de omgevingsverordening. Artikel 2.2.2. 1.

2.

Realisatie nieuwe woningen

Bestemmingsplannen en omgevingsvergunningen als bedoeld in artikel 2.1 lid 1 onder c van de Wabo, voorzien uitsluitend in de mogelijkheid tot het realiseren van nieuwe woningen als de behoefte daaraan is aangetoond door middel van actueel onderzoek woningbouw. De behoefte aan nieuwe woningen zoals bedoeld in lid 1 wordt in ieder geval geacht te zijn aangetoond als realisatie daarvan past binnen de geldende woonafspraken zoals die zijn gemaakt tussen gemeente en provincie op basis van regionale afstemming.

Toetsing van het initiatief aan artikel 2.2.2 van de Omgevingsverordening Overijssel De gemeenteraad heeft op 11 oktober 2016 de “Woonvisie Losser 2016 e.v.” vastgesteld. Stec Groep heeft in opdracht van de gemeente het rapport ‘Woonbehoefte onderzoek en kwalitatief programmeren in de gemeente Losser’ opgesteld. In het rapport, d.d. 29 mei 2019, is met name gekeken naar de te verwachten kwantitatieve en kwalitatieve behoefte aan woningbouw binnen de gemeente tot 2040. Kortheidshalve wordt verwezen naar subparagraaf 4.3.1 waar nader op de woonvisie en het recent uitgevoerde woononderzoek wordt ingegaan. Hier geconcludeerd dat het plan in overeenstemming is met artikel 2.2.2. van de Omgevingsverordening Overijssel. 4.2.4.2 Waar - Ontwikkelingsperspectieven In dit geval zijn vooral de ontwikkelingsperspectieven voor de stedelijke omgeving van belang. In de stedelijke omgeving is de uitdaging om de economische centra bereikbaar te houden en door herstructurering de kwaliteit van de woonomgevingen en bedrijfslocaties te vergroten. Het plangebied kent op basis van de ontwikkelingsperspectievenkaart van de provincie Overijssel het ontwikkelingsperspectief ‘Woon- en werklocaties buiten stedelijke netwerken’. In afbeelding 4.2 is een uitsnede van de ontwikkelingsperspectievenkaart behorende bij de Omgevingsvisie opgenomen.

BJZ.nu Ruimtelijke plannen & advies

18

Bestemmingsplan Buitengebied partiële herziening Bentheimerstraat 53-55 De Lutte Ontwerp

Afbeelding 4.2

Uitsnede ontwikkelingsperspectievenkaart Omgevingsvisie Overijssel (Bron: Provincie Overijssel)

Woon- en werklocaties buiten de stedelijke netwerken De steden en dorpen buiten de stedelijke netwerken mogen altijd bouwen voor de lokale behoefte aan wonen, werken en voorzieningen, inclusief lokaal gewortelde bedrijvigheid, mits onderbouwd en regionaal afgestemd. Herstructurering en transformatie van de woon-, werk-, voorzieningen- en mixmilieus moeten deze vitaal en aantrekkelijk houden en de diversiteit aan milieus versterken. Herstructurering en transformatie bieden kansen om te anticiperen op klimaatverandering (bijvoorbeeld door ruimte voor groen, natuur en water te reserveren). Van belang is de stedelijke ontwikkeling altijd af te stemmen op de kenmerken van het watersysteem, bijvoorbeeld in laaggelegen gebieden bij bouw- en evacuatieplannen rekening houden met risico’s op overstroming of wateroverlast. Herstructurering en transformatie kunnen ook bijdragen aan de energietransitie (door het nemen van energie-efficiënte maatregelen en/of het opwekken van duurzame energie door bijvoorbeeld het aanwezige dakoppervlak te benutten).

BJZ.nu Ruimtelijke plannen & advies

19

Bestemmingsplan Buitengebied partiële herziening Bentheimerstraat 53-55 De Lutte Ontwerp Toetsing van het initiatief aan het ‘Ontwikkelingsperspectief’ Voorliggend plan voorziet in een stedenbouwkundig verantwoord en functioneel passende ontwikkeling, waarbij een aantrekkelijke woonlocatie ontstaat in de kern van De Lutte. De ontwikkeling vormt geen belemmering voor overige functies in de omgeving. Kortheidshalve wordt verwezen naar paragraaf 5.5 waar nader wordt ingegaan op het aspect milieuzonering. De nieuwe bebouwing voegt zich goed in het straatbeeld en zorgt voor een stedenbouwkundige afronding van deze zichtlocatie. De woningen worden gasloos gemaakt. Dit is een positieve bijdrage aan de energietransitie. Gesteld wordt dat het initiatief in overeenstemming is met het ter plaatse geldende ontwikkelingsperspectief. 4.2.4.3 Hoe - Gebiedskenmerken Op basis van gebiedskenmerken in vier lagen (natuurlijke laag, laag van het agrarisch cultuurlandschap, stedelijke laag en laag van beleving) gelden specifieke kwaliteitsvoorwaarden en -opgaven voor ruimtelijke ontwikkelingen. De ‘Natuurlijke laag’ en de ‘Laag van het agrarisch cultuurlandschap’ kunnen in dit geval buiten beschouwing blijven aangezien de oorspronkelijke waarden van deze lagen niet meer voorkomen in het plangebied.

Daarnaast wordt de ‘Laag van beleving’ tevens buiten beschouwing gelaten, omdat er geen kenmerken of elementen vanuit deze laag op het plangebied of de directe omgeving van toepassing zijn. De ‘Stedelijke laag’ In de stedelijke laag ontstaat de koppeling van de sociale en fysieke dynamiek van de stedelijke functies aan het verbindende netwerk van wegen, paden, spoorwegen en kanalen. Elke stad of dorp bezit zijn eigen karakteristieke ruimtelijke, sociale en functionele opbouw en kwaliteiten. Het plangebied is op de gebiedskenmerkenkaart de ‘Stedelijke laag’ aangeduid met het gebiedstype ‘Woonwijken 1955 - nu’. In afbeelding 4.3 is dat weergegeven.

Afbeelding 4.3

Uitsnede van de ‘Stedelijke laag’ (Bron: Provincie Overijssel)

BJZ.nu Ruimtelijke plannen & advies

20

Bestemmingsplan Buitengebied partiële herziening Bentheimerstraat 53-55 De Lutte Ontwerp Woonwijken 1955 - nu De woonwijken van 1955 tot nu zijn planmatig opgezette uitbreidingswijken op basis van een collectief idee en grotere bouwstromen. De functies (wonen, werken, voorzieningencentra) zijn uiteengelegd en de wijken zijn opgedeeld in buurten met een homogeen bebouwingskarakter: buurten met eengezinswoningen, flatwijken, villawijken, wijk(winkel)centra. Er is sprake van een tijdsgebonden verkavelingsstructuur op basis van verschillende ordeningsprincipes. Als ontwikkelingen plaatsvinden in de naoorlogse woonwijken, dan voegt nieuwe bebouwing zich in de aard, maat en het karakter van het grotere geheel (patroon van o.a. wooneenheden en parken), maar is als onderdeel daarvan wel herkenbaar. De groenstructuur is onderdeel van het wijkontwerp. Toetsing van het initiatief aan de ‘Stedelijke laag’ De ontwikkeling voegt zich qua maat en karakter in het grotere geheel van de kern en wordt als onderdeel hiervan goed herkenbaar. Voor een nadere toelichting hierop wordt ook verwezen naar de planbeschrijving in hoofdstuk 3 van deze toelichting. Bij de nadere uitwerking van de plannen wordt rekening gehouden met de specifieke stedenbouwkundige kenmerken in de omgeving van het plangebied. Geconcludeerd wordt dat de voorgenomen ontwikkeling daarom passend is binnen de ‘stedelijke laag’.

Geconcludeerd wordt dat het initiatief in overeenstemming is met de uitgangspunten voor de ‘Stedelijke laag’. 3.

De “Laag van de beleving”

In de laag van de beleving komen de natuurlijke, functionele en sociale processen bij elkaar. Dit is de laag die gaat over de beleefbaarheid van ruimtelijke kwaliteit, identiteit en tijdsdiepte, van recreatieve gebruiksmogelijkheden die een belangrijke rol spelen bij de waardering van de leefomgeving. De laag van de beleving is de laag van de verbinding en het netwerk; tussen het stedelijke en het landelijke, de cultuur en de natuur, snel en traag, oud en nieuw, tussen nut en schoonheid. De laag van de beleving benut vooral de kwaliteiten van de andere drie lagen, maar voegt ook eigen kenmerken toe, zoals landgoederen, recreatieparken en recreatieve routes. Het stelt kwaliteiten zoals de natuur, de productielandschappen en de steden in een ander daglicht en maakt ze beleefbaar en tot een belevenis. De verblijfsrecreatiecomplexen, de attracties, de routes voor wandelen, fietsen en varen zijn een belangrijke economische factor geworden met een vergelijkbaar aandeel in de economie als de agrarische sector. Dit alles verandert het aanzien, de gewenste gebruiksmogelijkheden en betekenis van het buitengebied. Aan het 'belevingslandschap' ontleent Overijssel zijn tijdsdiepte, maar ook zijn aantrekkingskracht. Steeds vaker worden de kwaliteiten uit het verleden ingezet in plannen door daar met nieuwe kwaliteiten, gebruiks- en verschijningsvormen op voort te bouwen.

Belangrijk in deze laag is het oude en nieuwe 'erfgoed' van de provincie. Het plangebied aan de Beuningerstraat is op de gebiedskenmerkenkaart de 'Laag van de beleving' aangeduid met 'Donkerte'. In afbeelding 4.4 wordt dit weergegeven.

BJZ.nu Ruimtelijke plannen & advies

21

Bestemmingsplan Buitengebied partiële herziening Bentheimerstraat 53-55 De Lutte Ontwerp

Afbeelding 4.4

Laag van de beleving (Bron: Provincie Overijssel)

“Donkerte” Lichte gebieden geven een beeld van de economische dynamiek van de provincie: de steden en dorpen, de autosnelwegen, de kassengebieden, de attractieparken, de grote bedrijventerreinen en de gebieden met veel bebouwing. De donkere gebieden geven een indicatie van de 'buitengebieden' van Overijssel. De natuurcomplexen en de grote landbouwgebieden. De donkere gebieden zijn de gebieden waar het 's nachts nog echt donker is, waar je de sterrenhemel kunt waarnemen. Het zijn de relatief 'luwe' dun bewoonde gebieden met een lage gebruiksdruk. Donkerte wordt een te koesteren kwaliteit. De ambitie is de huidige 'donkere' gebieden, ten minste zo donker te houden, maar bij ontwikkelingen ze liever nog wat donkerder te maken. Dit betekent op praktisch niveau terughoudend zijn met verlichting van wegen, bedrijventerreinen e.d. en verkennen waar deze 's nachts uit kan of anders lichtbronnen selectiever richten. Structureel is het vrijwaren van donkere gebieden van verhoging van de dynamiek het perspectief. De ambitie is het rustige en onthaaste karakter te behouden, zodat passages van autosnelwegen en regionale wegen niet leiden tot stedelijke ontwikkeling aan eventuele op- en afritten. Bundeling van stedelijke functies en infrastructuur in de 'lichte' gebieden.

Toetsing van het initiatief aan de ‘laag van de beleving’ Ten eerste wordt gesteld dat lichtuitstraling inherent is aan de woonfunctie. Er is echter geen sprake van een onevenredige toename van (kunst)licht in het buitengebied. Onnodige verlichting wordt zoveel mogelijk voorkomen. Daarnaast is ter plaatse van het plangebied reeds een functie toegestaan waarbij sprake is/was van een zekere lichtuitstraling. Geconcludeerd wordt dat de voorgenomen ontwikkeling in overeenstemming is met de “Laag van de beleving”. BJZ.nu Ruimtelijke plannen & advies

22

Bestemmingsplan Buitengebied partiële herziening Bentheimerstraat 53-55 De Lutte Ontwerp 4.2.5

Conclusie toetsing van het initiatief aan het provinciaal beleid

Geconcludeerd wordt dat de ruimtelijke ontwikkeling in overeenstemming is met het in de Omgevingsvisie Overijssel verwoorde en in de Omgevingsverordening Overijssel verankerde provinciaal ruimtelijk beleid.

4.3

Gemeentelijk beleid

4.3.1

Toekomstvisie gemeente Losser 2025

4.3.1.1 Algemeen De toekomstvisie van de gemeente Losser ‘Samen schatbewaarders van de gemeente Losser’ is tot stand gekomen doordat de gemeente Losser samen met de partners uit de gemeente Losser na is gaan denken over hoe de gemeente er in 2025 uit moet zien. Hierbij werd onder andere gedacht over voorzieningen en het bestuur van de gemeente. De toekomstvisie wijst de weg en helpt bij het maken van keuzes op grond van de wensen en behoeften die hierin worden benoemd. 4.3.1.2 Thema’s Bij het in kaart brengen van de ontwikkelingen voor de toekomst en de opgaven die zullen gaan spelen onderscheidt de gemeente Losser vier thema’s, waarin elk thema een strategische doelstelling heeft. Het gaat hierbij om: 1. 2. 3. 4.

Natuur en Ruimte, dit thema gaat over landschap, wonen, wegen, verkeer en bouwen. Zorg en Welzijn, hieronder vallen onderwijs, sport, cultuur, participatie en volksgezondheid. Recreatie, Toerisme en Economie, hier horen ondernemerschap, werkgelegenheid en inkomen bij. Bestuur en Dienstverlening, dit thema draait om communicatie, veiligheid, toezicht en handhaving.

Voor de in deze onderbouwing besloten ontwikkeling is het aspect wonen van belang. Wonen De gemeente wenst in 2025 een vitale samenleving, waarin voorzieningen gespreid gelegen zijn en tevens sprake is van een gevarieerd aanbod. Voor alle levensfasen dienen woningen te zijn en er is meer ruimte voor inwoners, bijvoorbeeld in de zin van Collectief particulier opdrachtgeverschap of andere initiatieven. Het streven op het gebied van wonen is dan ook: een gemeente waarin voor iedereen die hier wil wonen een kwalitatief goede en levensloopbestendige woning beschikbaar is in één van de vitale karakteristieke kerkdorpen. De beleidsstukken die hierbij met name van belang zijn betreffen de woonvisie en de welstandsnota. 4.3.1.3 Toetsing van het initiatief aan de Toekomstvisie gemeente Losser 2025 Voorliggend initiatief voorziet in het planologisch kader om twee vrijstaande woningen in het plangebied te realiseren, waarbij de bestaande verouderde bebouwing wordt gesloopt. In de eindsituatie is er sprake van twee woonkavels met vrijstaande woningen wat bijdraagt aan de woningbouwdifferentiatie in De Lutte. Tot slot zorgt het voornemen voor een stedenbouwkundige afronding van de prominente zichtlocatie. Geconcludeerd wordt dat het plan in overeenstemming is met de Toekomstvisie gemeente Losser 2025. 4.3.2

Woonvisie Losser 2016 en verder

4.3.2.1 Algemeen De gemeenteraad van de gemeente Losser heeft op 11 oktober 2016 de ‘Woonvisie Losser 2016 en verder’ vastgesteld. Deze visie geeft het gemeentelijk woningbouwbeleid en het woningbouwprogramma weer. In de

BJZ.nu Ruimtelijke plannen & advies

23

Bestemmingsplan Buitengebied partiële herziening Bentheimerstraat 53-55 De Lutte Ontwerp woonvisie heeft de gemeente haar visie en ambitie voor de komende jaren verwoord. De gemeente kiest voor (beheersbaar) begeleiden van en het anticiperen op demografische ontwikkelingen in de gemeente. Het is zaak om zo goed mogelijk voorbereid te zijn en te zorgen voor een goede woonkwaliteit die past bij de veranderende samenstelling van de Losserse bevolking (o.a. vergrijzing). De koers die met de woonvisie in 2012 is ingezet, wordt hiermee voortgezet. Per 1 januari 2017 is met de provincie Overijssel afgesproken dat de gemeente Losser in de periode 2017 tot en met 2026 onder bepaalde voorwaarden 710 woningen mag bouwen. 4.3.2.2 Visie en ambities In de woonvisie is de visie en ambitie uitgesplitst in een vijftal punten, te weten: 1. 2. 3. 4. 5.

Kiezen voor begeleiden in plaats van bestrijden; Kiezen voor de bestaande woningvoorraad; Intelligente groei van de woningvoorraad; Vitale gemeenschappen in de kernen; Kiezen voor duurzaamheid.

4.3.2.3 kwantitatief en kwalitatief kader woningbouw De kwalitatieve verdeling 2015-2025 op basis van behoefte/marktvraag in de gemeente Losser wordt weergegeven in onderstaande tabel: Appartementen Rij- of hoekwoningen Rij- of hoekwoningen Tweekappers Tweekappers Vrijstaand

koop/huur sociale huur koop < € 150.000 t.b.v. starters < € 200.000 € 200.000 tot € 300.000 > € 300.000

10% 5% 5% 15% 20% 45%

Voor wat betreft het kwantitatief kader woningbouw is met name de Regionale Woonprogrammering (RWP) Twente van belang. In de RWP is vastgesteld wat de woonafspraken zijn in Twente. Het betreft een actualisatie waarin marktinzichten over woningvraag en aanbod zijn meegenomen. De RWP Twente is gebaseerd op het concept en afwegingskader van de Ladder voor duurzame verstedelijking. De Ladder voor duurzame verstedelijking is opgenomen in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) van het Rijk en sinds oktober 2012 als motiveringseis opgenomen in het Bro. Overheden moeten op grond van het Bro elke nieuwe stedelijke ontwikkeling in een bestemmingsplan motiveren aan de hand van de Ladder Uit het RWP Twente blijkt dat in de gemeente Losser de harde plancapaciteit ruimte biedt aan 515 woningen. Met plannen met directe bouwtitels en uitwerkingsplichten voorziet Losser in 65% tot 75% van de woningvraag voor de komende 10 jaar (2017 – 2026). Hierdoor is ruimte aanwezig in het programma voor nieuwe woningbouwinitiatieven die zich de komen jaren kunnen voordoen. 4.3.2.4 Realistisch woningbouwprogramma De gemeente Losser wil gaan voor een realistisch bouwprogramma, passend bij de kwantitatieve en kwalitatieve vraag. Het huidige programma vraagt om herijking en prioritering om te zorgen voor een goede balans tussen vraag en aanbod: keuzes zijn noodzakelijk.

Hiervoor is een afwegingskader woningbouw opgesteld. Dit afwegingskader bestaat uit drie onderdelen: 1. 2. 3.

Beoordeling/weging maatschappelijke waarde woningbouwplan; Beoordeling/weging financiële/juridische aspecten; Beoordeling/weging politieke/bestuurlijke aspecten.

In geval van voorliggende ontwikkeling is het onderdeel ‘beoordeling/weging maatschappelijke waarde woningbouwplan’ van het afwegingskader het meest van belang. Binnen dit onderdeel zijn verschillende criteria voor beoordeling opgesteld:

BJZ.nu Ruimtelijke plannen & advies

24

Bestemmingsplan Buitengebied partiële herziening Bentheimerstraat 53-55 De Lutte Ontwerp • • • • • • •

Inbreiding en vervanging/vernieuwing van bestaande woningen gaan voor uitbreiding; Variatie en kwaliteit: toevoegen wat er nog niet of onvoldoende is; Afronding lopend plan gaat voor nieuwe plan of initiatief; Levensloopbestendig: uitgangspunt is alle nieuwe woningen levensloopbestendig gezien de demografische ontwikkeling; Kwantitatief en kwalitatief aansluiten bij uitgangspunten woonvisie en woningbehoefte; Passend bij dorpsvisie en lokale behoefte; Overig gemeentebelang.

4.3.2.5 Woonbehoefte onderzoek en kwalitatief programmeren in de gemeente Losser Stec Groep heeft in opdracht van de gemeente het rapport ‘Woonbehoefte onderzoek en kwalitatief programmeren in de gemeente Losser’ opgesteld. In het rapport, d.d. 29 mei 2019, is met name gekeken naar de te verwachten kwantitatieve en kwalitatieve behoefte aan woningbouw binnen de gemeente tot 2040. Hierna zijn enkele van belangzijnde conclusies uit het rapport opgenomen: “De komende 10 jaar neemt het aantal huishoudens in de gemeente Losser toe met circa 320 tot 390. Dit blijkt uit een gemiddelde van de laatste zes Primos prognoses, voor de periode 2019-2029. Daarna neemt het aantal huishoudens af, en dus ook de kwantitatieve uitbreidingsbehoefte naar woningen.” “Hoewel het aantal huishoudens op middellange termijn stabiliseert in de gemeente Losser, verandert wel de leeftijdsopbouw en huishoudenssamenstelling de komende jaren. Vooral het aandeel oudere en kleine huishoudens neemt toe, terwijl het aantal gezinnen en jonge alleenstaanden en stellen afneemt. De doelgroep 75-plussers groeit fors: de komende 10 jaar komen er circa 650 oudere huishoudens bij. Een doorkijk naar de periode na 2028 levert nog eens zo’n 310 extra oudere huishoudens op.

Dit resultaat in kwalitatieve opgaven, omdat de bestaande woningvoorraad hoofdzakelijk gericht is op gezinnen.” “De behoefte aan appartementen en nultredenwoningen neemt in de gemeente Losser toe, en de vraag naar grondgebonden woningen daalt. De vergrijzing is hierin duidelijk terug te zien. Oudere huishoudens krijgen vaker de behoefte om te verhuizen naar een appartement of nultredenwoning, deze past beter bij hun volgende levensfase. Daarvoor laten zij vaak een grondgebonden woning achter. De groep huishoudens die een voorkeur heeft voor een eengezinswoning neemt echter af. Zij kunnen vaker terecht in de bestaande voorraad, waardoor de behoefte aan toevoeging van dit woningtype afneemt.” 4.3.2.6 Toetsing van het initiatief aan de ‘Woonvisie Losser 2016 en verder’ In de gemeentelijke woningbouwprogrammering is vastgelegd welke plannen zijn meegenomen in de harde en zachte plancapaciteit. Het reeds toegestane bedrijfswoning is bestaand en daarmee opgenomen in deze programmering. Voorliggend plan voorziet planologisch gezien in de realisatie van 1 woning aan de Bentheimerstraat 53-55 in Overdinkel. Hierbij wordt opgemerkt dat de toename van woningen kwantitatief binnen de woningbouwprogrammering past. Vanuit kwalitatief op zicht wordt opgemerkt dat de woningen vanwege de ligging nabij de kern geschikt zijn voor oudere huishoudens.

De nieuw te bouwen woningen zijn hiermee goede aanvulling op woningvoorraad in De Lutte. Tot slot sluit de ontwikkeling goed aan bij de gemeentelijke ambitie om zoveel mogelijk in te zetten op ‘inbreiding’ in plaats van ‘uitbreiding’. Hiermee voldoet het plan ook aan het gemeentelijk afwegingskader. Resumerend wordt gesteld dat er zowel vanuit kwantitatieve behoefte als kwalitatieve behoefte vraag is naar voorliggend plan. Geconcludeerd wordt dat dit plan in overeenstemming is met de gemeentelijke woonvisie en het ‘Woonbehoefte onderzoek en kwalitatief programmeren in de gemeente Losser’.

BJZ.nu Ruimtelijke plannen & advies

25

Bestemmingsplan Buitengebied partiële herziening Bentheimerstraat 53-55 De Lutte Ontwerp 4.3.3

Welstandnota

4.3.3.1 Algemeen De “Welstandsnota Gemeente Losser” (2013) behandelt het gemeentelijke beleid ten aanzien van het welstandstoezicht in de gemeente. De gemeente heeft de ambitie om meer ruimte te creëren voor burgers die willen bouwen in aansluiting op de toegenomen deregulering. Te veel regels kunnen soms beperken en dragen niet per definitie bij aan goede resultaten. Dit betekent dat de gemeente wil sturen op kwaliteit daar waar het er toe doet, en wil loslaten daar waar dat kan. Op basis van een waardering van de bebouwing in haar omgeving met de daarbij behorende ambitiebepaling is het grondgebied van de gemeente Losser ingedeeld in welstandsvrij gedeeltes in de kernen en twee niveaus van welstand, te weten: niveau 1 en niveau 2. In de welstandsvrije gebieden geldt geen welstandstoezicht. Het excessenbeleid is in deze gebieden ook niet van toepassing. In de gebieden met een welstandsniveau 1 geldt een welstandsbeleid dat erop gericht is om de basiskwaliteit van het gebied te behouden. De welstandstoets zal in principe uitgevoerd worden door de gemeenteambtenaar aan de hand van ambtelijke welstandscriteria. Tenzij de plannen een grote impact hebben op de ruimtelijke kwaliteit van dit gebied. Dan wordt de toets door de stadsbouwmeester uitgevoerd aan de hand van basiscriteria.

Het welstandsbeleid in de gebieden met een welstandsniveau 2 is gericht op het behouden en stimuleren van de ruimtelijke kwaliteiten. De welstandstoets zal hier uitgevoerd worden door de stadsbouwmeester. De gebiedsindeling van het buitengebied is gemaakt op grond van de structuurvisie van de gemeente Losser (april 2012). Op grond van de gemaakte waardering is aan elk deelgebied een welstandsniveau toegekend. De gemeente Losser maakt onderdeel uit van nationaal landschap Noordoost Twente. Noordoost Twente is een nationaal landschap om de unieke landschapskwaliteiten, bijzondere natuurlijke en recreatieve kwaliteiten in combinatie met cultuurhistorie. Dit is een belangrijke reden waarom voor het buitengebied niet gekozen voor welstandsvrije gebieden. Hieronder is in afbeelding 4.5 de welstandswaardering voor Losser weergegeven, het plangebied is indicatief met de rode ster aangeduid.

BJZ.nu Ruimtelijke plannen & advies

26

Bestemmingsplan Buitengebied partiële herziening Bentheimerstraat 53-55 De Lutte Ontwerp

Afbeelding 4.5

Welstandsnota, waardering Losser(Bron: Gemeente Losser)

4.3.3.2 Toetsing plan aan ‘Welstandsnota Losser’ Het plangebied ligt in een gebied dat wordt gewaardeerd als niveau 2. Bij een aanvraag om een omgevingsvergunning voor het bouwen zal de stadsbouwmeester het ontwerp aan de geldende welstandscriteria toetsen. 4.3.4