Ruimtelijke onderbouwing bij omgevingsvergunning

LOSSER, DEPPENBROEK 1 omgevingsvergunning

Losser, Deppenbroek 1 omgevingsvergunning

Plannaam:

Losser, Deppenbroek 1

IMRO nummer:

NL.IMRO.0168.Deppenbroek1-ON01

Gemeente:

Losser

Opdrachtgever:

Handelsonderneming Kienhuis B.V.

Plan gemaakt door:

DLV Advies

Versie:

concept

Datum:

07 oktober 2020

Inhoudsopgave Ruimtelijke onderbouwing Hoofdstuk 1 Inleiding 1.1. Aanleiding voor het project 1.2. Projectlocatie 1.3. Geldende bestemmingsplannen 1.4. Leeswijzer Hoofdstuk 2 Projectbeschrijving 2.1. Huidige situatie 2.2. Gewenste situatie Hoofdstuk 3 Beleidskader 3.1. Rijksbeleid 3.2. Provinciaal beleid 3.3. Gemeentelijk beleid Hoofdstuk 4 Ruimtelijke- en milieuaspecten 4.1. Milieu 4.2. Ecologie 4.3. Archeologie en cultuurhistorie 4.4. Verkeer en parkeren 4.5. Wateraspecten Hoofdstuk 5 Uitvoerbaarheid 5.1. Economische uitvoerbaarheid 5.2. Maatschappelijke uitvoerbaarheid 5.3. Handhaving

Bijlagen

3 4

7

12

27

40

42

2

Ruimtelijke onderbouwing

3

Hoofdstuk 1 1.1.

Inleiding

Aanleiding voor het project

Voorliggende ruimtelijke onderbouwing betreft een afwijking van de regels uit het bestemmingsplan "Buitengebied" van gemeente Losser ten behoeve van het planologisch legaliseren van de bestaande situatie aan de Deppenbroekweg 1 te Losser. Initiatiefnemer exploiteert ter plaatse een groothandel in bouwmaterialen. Daarnaast vindt fouragehandel plaats, worden caravans gestald en worden hobbymatig paarden gehouden. De locatie is in 1987 aangekocht als agrarisch bedrijf met een agrarische bestemming. Vanaf 1988 is begonnen met een groothandel in bouwmaterialen, de fouragehandel en de caravnastalling. Agrarisch activiteiten zijn sindsdien zeer beperkt. In de huidige situatie heeft de locatie een woonbestemming toegekend gekregen en beslaat de groothandel in bouwmaterialen de grootste activiteit. Dit is in strijd met het bestemmingsplan. Het is echter onduidelijk waarom de gemeente de bestemming van deze locatie heeft gewijzigd naar een woonbestemming. De fouragehandel en caravanstalling zijn planologisch wel toegestaan. In 1989 heeft initiatiefnemer contact gezocht met de gemeente om het strijdig gebruik van de locatie op te heffen. Destijds heeft dit tot een uitspraak van de Raad van State geleidt, waarbij de gemeente in het gelijk is gesteld. De gemeente kon vanaf dat moment handhavend optreden tegen het strijdig gebruik van de locatie, maar heeft dit niet gedaan.

Daarmee wordt de groothandel in bouwmaterialen al ruim 30 jaar gedoogd. In 2017 is wegens strijdig gebruik van de locatie een melding gedaan bij de gemeente. In 2018 heeft vervolgens een gesprek plaats gevonden met de gemeente.Tijdens dit gesprek is gesproken over de activiteiten die ter plaatse plaatsvinden en over de aanwezige bebouwing. Ook is nogmaals aangegeven dat het gebruik niet in overeenstemming is met de bestemming en dat een deel van de gebouwen gerealiseerd is zonder een omgevingsvergunning. De gemeente heeft vervolgens per brief aangegeven dat er eventueel een mogelijkheid is om het een en ander te legaliseren door een wijziging van het bestemmingsplan aan te vragen middels een principeverzoek. In de betreffende brief wordt aangegeven dat het nadrukkelijk niet de bedoeling is dat ter plaatse een bouwmarkt of iets soortgelijks ontstaat. Aangegeven wordt dat het gebruik met name gericht moet zijn op de grotere materialen (denk aan producten op het gebied van dak- en wandbekleding, dakgoten, hout en staal) en dat uitbreiding van het huidige assortiment niet de bedoeling is. Naar aanleiding van de brief is door initiatiefnemer een uitgebreid principeverzoek ingediend. Er is een aanvraag ingediend waarbij het uitgangspunt is om de groothandel van bouwmaterialen te legaliseren. Er zal geen sprake zijn van nieuwvestiging.

Ook is nadrukkelijk aangegeven dat het geen bouwmarkt betreft en dat er uitsluitend grote materialen worden opgeslagen en verkocht. Dit document betreft de ruimtelijke onderbouwing voor het buitenplans afwijken van de bepalingen uit het geldende bestemmingsplan "Buitengebied" van de gemeente Losser. Middels voorliggende ruimtelijke onderbouwing wordt gemotiveerd waarom de bestaande situatie planologisch mogelijk kan worden gemaakt en dat geen sprake zal zijn van onevenredige bezwaren op het ruimtelijk en/of milieutechnisch vlak.

1.2.

Projectlocatie

De locatie is gelegen aan Deppenbroekweg 1 en ligt aan de zuidwestkant van het dorp Losser in het landelijk gebied van gemeente Losser. De locatie is kadastraal bekend onder gemeente Losser sectie Q, nummers 1.719 en 1.720 . In de volgende figuur is de topografische ligging van de locatie weergegeven.

4

Figuur 1. Uitsnede topografische kaart locatie (locatie = rood omlijnd) Bron: www.opentopo.nl.

1.3.

Geldende bestemmingsplannen

Ter plaatse is het bepaalde uit het bestemmingsplan "Buitengebied" van de gemeente Losser, zoals vastgesteld door de gemeenteraad op 19 maart 2013, onverkort van toepassing. Zoals te zien in de volgende figuur is ter plaatse de bestemming 'Wonen' toegekend. Tevens is ter plaatse de aanduiding 'specifieke vorm van bedrijf - fouragehandel' van toepassing.

5

Figuur 2. Uitsnede verbeelding geldend bestemmingsplan. Bron: www.ruimtelijkeplannen.nl. Ter plaatse is sprake van een groothandel in bouwmaterialen. Daarnaast vindt fouragehandel plaats, worden caravans gestald en worden hobbymatig paarden gehouden. Het huidige gebruik is in strijd met het bepaalde in het geldende bestemmingsplan op de volgende punten: Het gebruik ten behoeve van groothandel in bouwmaterialen; Het gebruik ten behoeve van de opslag van bouwmaterialen; Bouwwerken buiten het bouwvlak; Niet vergunde aan- en uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen. Er is meer dan 250 m² aan bijgebouwen aanwezig. Om legalisatie van de bestaande situatie mogelijk te maken zal op de hiervoor genoemde punten een omgevingsvergunning voor het buitenplans afwijken van de bepalingen uit het geldende bestemmingsplan worden aangevraagd conform artikel 2.12, lid 1, onder a, onder 3° van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo). Voorliggend document dient als ruimtelijke onderbouwing welke dient te worden overlegd bij de aanvraag omgevingsvergunning. Tevens zal een omgevingsvergunning voor het onderdeel bouwen worden aangevraagd.

1.4.

Leeswijzer

Deze ruimtelijke onderbouwing is als volgt opgebouwd: Hoofdstuk 2 gaat in op de huidige en gewenste situatie en bevat een beschrijving van de situatie ter plaatse zoals momenteel bekend en de gewenste situatie ter plaatse na realisatie van het project. Hoofdstuk 3 gaat in op de vigerende beleidskaders. Hierin wordt het project getoetst aan het ruimtelijk beleid van het rijk, de provincie en de gemeente. Hoofdstuk 4 gaat in op de toetsing van het project aan de aspecten milieu, ecologie, archeologie en cultuurhistorie, verkeer en parkeren en water. Hierin worden verschillende bureaustudies beschreven en, indien van toepassing, uitgevoerde aanvullende onderzoeken beschreven. Hoofdstuk 5 gaat in op de uitvoerbaarheid van het project. Hierin worden de financiële en maatschappelijke uitvoerbaarheid van het project getoetst en wordt kort ingegaan op het aspect handhaving.

6

Hoofdstuk 2 2.1.

Projectbeschrijving

Huidige situatie

2.1.1 Gebiedsprofiel De locatie is gelegen in het landelijk gebied van gemeente Losser. Losser maakt deel uit van de regio Twente en is gelegen tussen de Twentse steden en de Duitse grens. Op een hoger schaalniveau is Losser te plaatsen op de oost-west lijn Apeldoorn en Osnabrück, door de ligging van de A1. De locatie is gelegen in het Oude hoevenlandschap. Dit landschapstype kenmerkt zich door de verspreide erven. Ordening gebeurt vanuit de erven, die de ‘organische’ vormen van het landschap volgen. Er is sprake van een spinragstructuur vanuit de erven naar de omliggende gronden en tussen de erven. Het betreft een contrastrijk landschap met veel variaties op korte afstanden van elkaar. In de nabije omgeving van de locatie bevinden zich enkele agrarische bedrijven en burgerwoningen. Op circa 650 meter bevindt zich een Hubo (multi mate) bouwvmarkt. 2.1.2 Ruimtelijke structuur Op de locatie is momenteel een groothandel in bouwmaterialen aanwezig. Daarnaast vindt fouragehandel plaats, worden caravans gestald en worden hobbymatig paarden gehouden. Deze laatstgenoemde activiteiten zijn planologisch reeds toegestaan. De groothandel in bouwmaterialen is de grootste tak van het bedrijf. Het betreft geen bouwvmarkt en er vind geen uitbreiding van het assortiment plaats. Ter plaatse is een bouwvlak toegekend. Het huidige bouwvlak is ongeveer 0,48 hectare groot.

In de volgende figuur is een luchtfoto opgenomen van de huidige situatie.

Figuur 3. Luchtfoto huidige situatie ter plaatse. Bron: Google Maps

7

2.2.

Gewenste situatie

2.2.1 Ruimtelijke structuur De initiatiefnemer is voornemens om de bestaande situatie te legaliseren. Daarnaast vindt fouragehandel plaats, worden caravans gestald en worden hobbymatig paarden gehouden. Deze activiteiten worden voort gezet. Zoals aangegeven beslaat de groothandel in bouwmaterialen de grootste tak van het bedrijf. Er worden uitsluitend grote materialen opgeslagen en verkocht. Dit betreft voornamelijk materiaal wat in reguliere bouwmarkten niet wordt aangeboden. Ook wordt materiaal in grote getallen en ruw bewerkt aangeboden. Er wordt voornamelijk materiaal verkocht aan ZZP'ers, hovenieren, vastgoedeigenaren en aannemer, montage- en bouwbedrijven. Deze ondernemers kopen vooral materiaal in ten behoeve van hun beroeps- of bedrijfsactiviteit. 2.2.1.1 Assortiment De initiatiefnemer verkoopt vooral professioneel materiaal, waar particulieren geen behoefte aan hebben. Alhoewel de Raad van State meerdere malen heeft geoordeeld dat concurrentieoverwegingen geen grond zijn om medewerking te weigeren, wil de initiatiefnemer nogmaals benadrukken dat zij in een andere markt actief zijn dan nabijgelegen bouwmarkten. Van concurrentie is dan ook geen sprake.

De gemeente heeft in 2018 per brief aangegeven dat het niet de bedoeling is dat er een bouwmarkt of iets soortgelijks met bijbehorende accessoires ontstaat, maar dat het assortiment met name gericht moet zijn op de grotere materialen. De initiatiefnemer weet over het assortiment het volgende te melden qua verschillen met een reguliere bouwmarkt: De poeren en de dak- en gevelbeplatingschroeven zijn een specialistisch iets en zijn niet te koop bij de bouwmarkt. Zwaar deurbeslag is vaak niet te koop bij de bouwmarkt; De dak- en wandbeplating zijn gericht op dakbedekkers; de brandrollen zijn bijvoorbeeld dikker als bij de bouwmarkt, Dakpanplaten in verschillende kleuren en maten welke bij de bouwmarkt niet te vinden zijn. Ditzelfde geldt voor de sandwichpanelen, damwandplaten en lichtplaten; Dakgoten zijn van polyester, wat beter is dan de dakgoten die bij de bouwmarkt te koop zijn, dus ook weer gericht op de professionele tak; Er worden grotere dak- en bakgoten verkocht welke de bouwmarkt ook niet aanbiedt; Gipsplaten zijn in meer soorten en maten te koop dan in de bouwmarkt; Er wordt een breed scala aan plaatmateriaal aangeboden welke bij de bouwmarkt niet te vinden is. Er zijn geen kleine stukken plaat te koop, maar alleen volle platen. Bij de bouwmarkt kan dit vaak wel. Tevens wordt Douglas-, tuin- of vurenhout verkocht.

Ook dit is vaak in de bouwmarkt niet te vinden; Er wordt isolatie in de vorm van steenwol verkocht voor de tussenwanden en PIR isolatie. De PIR isolatie wordt in volle trailers ingekocht om de functie als groothandel te kunnen houden; Er worden deuren verkocht voor sandwichpanelen, welke niet te koop zijn bij de bouwmarkt; Er is veel polycarbonaatplaten op voorraad, welke bij de bouwmarkt niet standaard te vinden zijn. Bij de bouwmarkt worden veel aluminium veranda's verkocht, waar initiatiefnemer bijna alleen maar houten onderbouwen verkoopt. Tevenszijn er veel enkelwandige of polyester platen op voorraad, wederom in een veel uitgebreider en professioneler assortiment dan bij de bouwmarkt; Ook het staal dat word verkocht heeft geen raakvlak met de bouwmarkt. Dit wordt verkocht voor o.a. doorbraken en lateien, welke op maat gezaagd kunnen worden. Het gehele assortiment is zichtbaar op www.handelsondernemingkienhuis.nl. Hieruit blijkt overduidelijke dat er geen sprake is van concurrentie met bouwmarkten. Uit voorgaande blijkt dus dat er geen sprake is van een bouwvmarkt maar dat er sprake is van een groothandel in bouwmaterialen.

8

2.2.1.2 Bebouwing In onderstaande figuur zijn de ter plaatse aanwezige gebouwen, overkappingen en stellingen te zien. De rood omlijnde gebouwen zijn vooralsnog zonder vergunning gerealiseerd. De groen omlijnde gebouwen zijn wel met een vergunning gerealiseerd. Initiatiefnemer wil naast de aanvraag om de gebouwen legaal te kunnen gebruiken ook de benodigde omgevingsvergunningen bouwen aanvragen. Deze zal worden aangevraagd ná deze procedure. Initiatiefnemer geeft aan dat alle gebouwen noodzakelijk zijn voor de bedrijfsvoering. Alle genoemde producten worden uit voorraad verkocht waarbij vaak groot ingekocht moet worden om een scherpe prijs bij de klanten neer te kunnen leggen. Bepaalde artikelen worden per volle trailer en volle pakken ingekocht, waardoor er veel ruimte nodig is om dit netjes op te kunnen slaan. Er wordt veel waarde gehecht aan 'netjes werken', waardoor alles makkelijk met de heftruck benaderd kan worden en het snel helpen van alle klanten gewaarborgd kan worden. Het afbreken van de aanwezige gebouwen en overkappingen heeft daardoor als gevolg dat de producten niet langer op een nette manier opgeslagen kunnen worden waardoor een rommelige situatie op het erf (veel buiten opslag) zal ontstaan. Dit is absoluut niet wenselijk.

Figuur 4. Overzicht aanwezige bouwwerken Bron: Google Maps 9

Gebouw K en gebouw G zijn in de huidige situatie gezamenlijk één gebouw. Gebouw G is echter vanuit het verleden een oude ligboxenstal (zie figuur 5) en is toen met een vergunning gerealiseerd (dit in tegenstelling tot de visie van de gemeente aangegeven in de brief van 6 april 2018). Uitbouw K is later zonder vergunning bijgebouwd. Deze scheiding is in onderstaande figuur goed te zien.

Figuur 5. Scheiding gebouw K en G Bron: DLV Advies

2.2.2 Landschappelijke inpassing Bij ruimtelijke ontwikkelingen is het van belang dat de ruimtelijke kwaliteit van de omgeving niet verloren gaat maar, als mogelijk, juist wordt versterkt. Tevens is vanuit het ruimtelijke beleid een goede landschappelijke inpassing een vereiste. De initiatiefnemer heeft er altijd naar gestreefd om zijn bedrijf zo min mogelijk op te laten vallen in de omgeving. Nagenoeg alle gebouwen en overkappingen zijn in het groen ingepakt. Dit is ook vanuit de lucht (zie figuur 3) goed zichtbaar. Alleen de voormalige ligxboxenstal is gedeeltelijk zichtbaar. Hierdoor lijkt de locatie van buitenaf of een melkrundveebedrijf. In onderstaande figuur is het zicht vanaf de Deppenbroekweg, zowel de zuidzijde als de noordzijde, weergeven.

Figuur 6. Huidige situatie landschappelijke inpassing Bron: DLV Advies Hieruit blijkt dat de locatie reeds landschappelijk is ingepast. Een nadere landschappelijke inpassing is 10

daarom niet nodig.

11

Hoofdstuk 3 3.1.

Beleidskader

Rijksbeleid

3.1.1 Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte Op 13 maart 2012 heeft het Ministerie van Infrastructuur en Milieu (I&M) de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) vastgesteld. In de SVIR geeft de Rijksoverheid haar visie op de ruimtelijke en mobiliteitsopgaven voor Nederland richting 2040 en de manier waarop zij hiermee om zal gaan. Daarmee biedt het een kader voor beslissingen die de Rijksoverheid in de periode tot 2028 wil nemen, om Nederland concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig te houden. In de SVIR maakt het Rijk helder welke nationale belangen zij heeft in het ruimtelijk en mobiliteitsdomein en welke instrumenten voor deze belangen door de Rijksoverheid worden ingezet. Overheden, burgers en bedrijven krijgen de ruimte om oplossingen te creëren. Het Rijk gaat zo min mogelijk op de stoel van provincies en gemeenten zitten en richt zich op het versterken van de internationale positie van Nederland en het behartigen van de nationale belangen. De Rijksoverheid brengt het aantal procedures en regels stevig terug en brengt eenheid in het stelsel van regels voor infrastructuur, water, wonen, milieu, natuur en monumenten. Het Rijk wil de beperkte beschikbare middelen niet versnipperen. Het investeert dáár waar de nationale economie er het meest bij gebaat is, in de stedelijke regio’s rond de main-, brain- en greenports inclusief de achterlandverbindingen.

Om nieuwe projecten van de grond te krijgen zoekt het Rijk samenwerking met marktpartijen en andere overheden. Zo lang er geen sprake is van een nationaal belang zal het rijk de beoordeling en uitvoering van ontwikkelingen dus aan de provincies en gemeenten overlaten. De uitgangspunten uit de SVIR zijn juridisch verankerd in het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro). In het Barro is aangegeven welke gebieden, of projecten, van nationaal belang zijn en aanvullende toetsing behoeven. Om te bepalen of sprake is van strijdigheid met de belangen uit de SVIR dient daarom verder getoetst te worden aan het Barro. Verdere toetsing aan ruimtelijke en milieutechnische belangen vindt plaats aan het provinciaal beleid. 3.1.2 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening Op 17 december 2011 is de Algemene Maatregel van Bestuur (AMvB) Ruimte gedeeltelijk in werking getreden. Deze nieuwe AMvB Ruimte heeft de eerdere ontwerp AMvB Ruimte 2009 vervangen. Juridisch wordt de AMvB Ruimte aangeduid als Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro). Het Barro is op 1 oktober 2012 geactualiseerd en is vanaf die datum geheel in werking getreden. Met de inwerkingtreding van het Barro naast het Besluit ruimtelijke ordening (Bro), is de juridische verankering van de uitgangspunten uit de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte compleet.

In het Barro zijn de nationale belangen die juridische borging vereisen opgenomen. Het Barro is gericht op doorwerking van de nationale belangen in gemeentelijke bestemmingsplannen. Het Barro is deels opgebouwd uit hoofdstukken afkomstig van de ontwerp AMvB Ruimte die eind 2009 is aangeboden en deels uit nieuwe onderwerpen. Per onderwerp worden vervolgens regels gegeven, waaraan bestemmingsplannen zullen moeten voldoen. Het besluit bepaalt tevens: "Voor zover dit besluit strekt tot aanpassing van een bestemmingsplan dat van kracht is, stelt de gemeenteraad uiterlijk binnen drie jaar na het tijdstip van inwerkingtreding van dit besluit een bestemmingsplan vast met inachtneming van dit besluit." Volgens de toelichting bij dit artikel geldt als hoofdregel, dat de regels van het Barro alleen van toepassing zijn wanneer na inwerkingtreding van het Barro een nieuw bestemmingsplan voor het eerst nieuwe ontwikkelingen mogelijk maakt binnen de aangegeven projectgebieden. Alleen wanneer het Barro expliciet een aanpassing van bestemmingsplannen vergt, omdat een reeds bestaand bestemmingsplan binnen een of meerdere van de projectgebieden is gelegen, dan moet dat binnen drie jaar gebeuren. Het Barro draagt bij aan versnelling van de besluitvorming bij ruimtelijke ontwikkelingen van nationaal belang en "vermindering van de bestuurlijke drukte".

Belemmeringen die de realisatie van de genoemde 12

projecten zouden kunnen frustreren of vertragen worden door het Barro op voorhand onmogelijk gemaakt. Daar staat tegenover dat de regelgeving voor lagere overheden weer wat ingewikkelder is geworden. Gemeenten die een bestemmingsplan opstellen dat raakvlakken heeft met een of meerdere belangen van de projecten in het Barro, zullen nauwkeurig de regelgeving van het Barro moeten controleren. Het Barro vormt daarmee een nieuwe, dwingende checklist bij de opstelling van bestemmingsplannen. In het Barro zijn de projecten van nationaal belang beschreven. Deze projecten zijn in beeld gebracht in de bij het Barro behorende kaarten. De locatie is niet in een van de aangewezen projectgebieden gelegen. Hiermee zijn de bepalingen uit het Barro niet van toepassing op de projectlocatie en is geen sprake van strijdigheid met de nationale belangen. 3.1.3 Ladder duurzame verstedelijking Ingevolgde artikel 3.1.6 lid 2 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro), de zogenaamde Ladder voor duurzame verstedelijking, dient de toelichting bij een bestemmingsplan, waarin een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk wordt maakt, een beschrijving te bevatten van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.

Een stedelijke ontwikkeling is als volgt gedefinieerd: "ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen." Bij de voorgenomen ontwikkeling is, op basis van deze definitie, geen sprake van een stedelijke ontwikkeling. Verdere toetsing aan de Ladder duurzame verstedelijking is daarmee niet vereist.

3.2.

Provinciaal beleid

3.2.1 Geconsolideerde Omgevingsvisie Overijssel vanaf 2017 De Omgevingsvisie Overijssel 2017 bestaat uit drie delen: een deel Visie, een deel Beleid en een deel Uitwerking. Naast de Omgevingsvisie Overijssel 2017, is er de Omgevingsverordening Overijssel 2017 en de Catalogus Gebiedskenmerken. 3.2.1.1 Rode draden en beleidsambities De Omgevingsvisie Overijssel 2017 is het provinciaal beleidsplan voor de fysieke leefomgeving van Overijssel. De provincie schrijft in haar visie dat er ruimte is voor initiatieven. Zij wil dat bewoners meer invloed hebben op de eigen leefomgeving. Er wordt daarom niet precies voorgeschreven wat er moet gebeuren, maar er wordt juist speelruimte gecreëerd waarbinnen lokale initiatieven tot bloei kunnen komen. Daarbij maakt samenwerking ontwikkelingen mogelijk. De provincie maakt graag ruimte aan initiatieven die bijdragen aan het realiseren van de kwaliteits- en beleidsambities. Leidende thema's zijn: duurzaamheid, ruimtelijke kwaliteit en sociale kwaliteit. 3.2.1.1.1 Duurzaamheid Door de klimaatverandering dringt het besef door dat verduurzaming noodzakelijk is. Efficiënter en zorgvuldiger omgaan met energie (duurzame energiehuishouding), grondstoffen en natuurlijke hulpbronnen staan daarbij centraal. Dit uit zich onder andere in een toenemende aandacht voor gezond voedsel, dierenwelzijn en zorg voor het milieu.

De provincie hanteert de volgende definitie van duurzaamheid: "Duurzame ontwikkeling voorziet in de behoefte van de huidige generatie, zonder voor toekomstige generaties de mogelijkheden in gevaar te brengen om ook in hun behoeften te voorzien." Met het vooruitzicht op een veilige, gezonde en aantrekkelijke omgeving voor mensen, dieren en planten – voor nu én in de toekomst – is duurzaamheid voor de provincie dan ook een leidend principe bij alle initiatieven in de fysieke leefomgeving van de provincie Overijssel. De provincie heeft vier duurzame kwaliteitsambities geformuleerd: 1. Een klimaatbestendig Overijssel; 2. Een duurzame energiehuishouding; 13

3. Kringlopen sluiten, ofwel: toegroeien naar een circulaire economie; 4. Beter benutten van ruimte, bestaande bebouwing en infrastructuur. Om te zorgen dat elk initiatief, groot of klein, bijdraagt aan een duurzame ruimtelijke ontwikkeling van de leefomgeving, stuurt de provincie via de Omgevingsverordening onder andere aan op een integrale aanpak van opgaven en op toekomstbestendigheid. 3.2.1.1.2 Ruimtelijke kwaliteit Ruimtelijke kwaliteit wordt door de provincie gedefinieerd als: "Datgene wat ruimte geschikt maakt en houdt voor wat voor mens, plant en dier belangrijk is." Ruimtelijke kwaliteit gaat voor de provincie dus niet zozeer over 'mooi', maar vooral over 'goed': functioneel, mooi en toekomstbestendig. Ruimtelijke kwaliteit is geen luxe, maar maatschappelijke noodzaak. Ruimtelijke kwaliteit is van grote betekenis voor het vestigingsklimaat voor bedrijven, bewoners en de toeristische mogelijkheden van een gebied. En daarmee ook voor de werkgelegenheid. Met andere woorden: de inzet op ruimtelijke kwaliteit draagt bij aan versterking van de sociaaleconomische positie van Overijssel. Op provinciaal schaalniveau zijn zeven kwaliteitsambities geformuleerd die de koers bepalen van de provinciale sturing op ruimtelijke kwaliteit. De zeven ambities luiden als volgt: 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7.

Natuur als ruggengraat; Een continu en beleefbaar watersysteem als dragende structuur van Overijssel; Voortbouwen aan de kenmerkende structuren van de agrarische cultuurlandschappen; Brede waaier aan woon-, werk- en mixmilieus: elk buurtschap, dorp en stad zijn eigen kleur; Zichtbaar en beleefbaar mooi landschap; Het contrast tussen dynamisch en luwe gebieden versterken; Sterke ruimtelijke identiteiten als merken voor Overijssel.

Ruimtelijke kwaliteit wil de provincie realiseren door nieuwe initiatieven in de fysieke leefomgeving te verbinden met de bestaande kwaliteiten van Overijssel. Door deze benadering van ruimtelijke kwaliteit: bevordert de provincie een weloverwogen locatiekeuze, vormgeving en inrichting van initiatieven, passend bij de identiteit van de plek; beoogt de provincie dat ontwikkelingen en projecten in een tijdsperspectief worden geplaatst en ook in de verdere toekomst nog een functie kunnen vervullen; wil de provincie de bestaande en hoog gewaardeerde verscheidenheid in Overijssel behouden en versterken en zo de belevingswaarde vergroten. Om ruimtelijke kwaliteit te realiseren zijn drie zaken van belang: 1. een brede gebiedsgerichte blik en aanpak; 2. aandacht voor ruimtelijke kwaliteit in alle fases van het planproces; 3. een creatief, ontwerpend proces. 3.2.1.1.3 Sociale kwaliteit De rode draad sociale kwaliteit gaat over het welzijn of 'goed voelen' van de mens. Daarbij spelen zaken als gezondheid en vitaliteit een belangrijke rol, maar ook arbeidsparticipatie (mede in relatie tot onderwijs), sociale uitsluiting en armoede. In de Omgevingsvisie beperkt de provincie zich tot het welzijn van de mens in relatie tot de fysieke leefomgeving. Op provinciaal niveau zijn drie kwaliteitsambities geformuleerd die de koers bepalen van de sturing op sociale kwaliteit.

Deze kwaliteitsambities luiden als volgt: 1. Het Overijssels 'noaberschap' koesteren; 2. Stimuleren van culturele identiteit; 3. Verbinden van de lokale kennis en energie met de ontwikkeling van provinciaal beleid en de uitvoering van ruimtelijke opgaven. Sociale kwaliteit realiseert de provincie door: 14

bewoners en 'gebruikers' te betrekken bij de ontwikkeling van haar provinciaal beleid en de uitvoering van projecten; ruimte te bieden aan initiatieven van 'onderop'. 3.2.1.2 Uitvoeringsmodel Om te bepalen of een initiatief bijdraagt aan de ambities van de provincie Overijssel, wordt het Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel gebruikt. In dit uitvoeringsmodel staan de volgende stappen centraal: 1. Generieke beleidskeuzes (behoefte); 2. Ontwikkelingsperspectieven (ontwikkelingsvisie); 3. Gebiedskenmerken (hoe uit te voeren). Bij een initiatief voor bijvoorbeeld woningbouw, een nieuwe bedrijfslocatie, toeristisch-recreatieve voorzieningen, natuurontwikkeling, etcetera kan aan de hand van deze drie stappen bepaald worden of een initiatief binnen de geschetste visie voor Overijssel mogelijk is, waar het past en hoe het uitgevoerd kan worden. De eerste stap, het bepalen van de of-vraag, lijkt in strijd met de wens zoveel mogelijk ruimte te willen geven aan nieuwe initiatieven. Met het faciliteren van initiatieven moet echter wel gekeken worden naar de (wettelijke) verantwoordelijkheden zoals veiligheid of gezondheid. Het uitvoeringsmodel maakt helder wat kan en wat niet kan.

Om een goed evenwicht te vinden tussen het bieden van ruimte aan initiatieven en het waarborgen van publieke belangen, varieert de provinciale sturing: soms normstellend, maar meestal richtinggevend of inspirerend. In onderstaande figuur is het Uitvoeringsmodel weergegeven.

Figuur 7. Uitvoeringsmodel Overijssel Bron: provincie Overijssel

15

3.2.1.2.1 Generieke beleidskeuzes Maatschappelijke opgaven zijn leidend in het handelen. Allereerst is het dan ook de vraag of er een maatschappelijke opgave is. Of een initiatief mogelijk is, wordt onder andere bepaald door generieke beleidskeuzes van EU, Rijk of provincie. Denk hierbij aan beleidskeuzes om basiskwaliteiten als schoon drinkwater en droge voeten te garanderen. Maar ook aan beleidskeuzes om overaanbod van bijvoorbeeld woningbouw- en kantorenlocaties – en daarmee grote financiële en maatschappelijke kosten – te voorkomen. In de omgevingsvisie zijn de provinciale beleidskeuzes hieromtrent vastgelegd. De generieke beleidskeuzes zijn vaak normstellend. Dit betekent dat ze opgevolgd moeten worden: het zijn randvoorwaarden waarmee iedereen rekening moet houden vanwege zwaarwegende publieke belangen. De normstellende beleidskeuzes zijn vastgelegd in de omgevingsverordening. 3.2.1.2.2 Ontwikkelingsperspectieven Na het beantwoorden van de of-vraag, is de vraag waar het initiatief past of ontwikkeld kan worden. In de omgevingsvisie op de toekomst van Overijssel onderscheid de provincie zes ontwikkelingsperspectieven. Deze ontwikkelingsperspectieven schetsen een ruimtelijk perspectief voor een combinatie van functies en geven aan welke beleids- en kwaliteitsambities leidend zijn. De ontwikkelingsperspectieven geven zo richting aan waar wat ontwikkeld zou kunnen worden.

De ontwikkelingsperspectieven zijn richtinggevend. Dit betekent dat er ruimte is voor lokale afweging: een gemeente kan vanwege maatschappelijke en/of sociaal-economische redenen in haar Omgevingsvisie en bestemmings- of omgevingsplan een andere invulling kiezen. Die dient dan wel te passen binnen de – voor dat ontwikkelingsperspectief – geldende kwaliteitsambities. Daarbij dienen de nieuwe ontwikkelingen verbonden te worden met de bestaande kenmerken van het gebied, conform de Catalogus Gebiedskenmerken (de derde stap in het uitvoeringsmodel). Naast ruimte voor een lokale afweging ten aanzien van functies en ruimtegebruik, is er ruimte voor een lokale invulling van de begrenzing: de grenzen van de ontwikkelingsperspectieven zijn signaleringsgrenzen. 3.2.1.2.3 Gebiedskenmerken Ten slotte is de vraag hoe het initiatief ingepast kan worden in het landschap. De gebiedskenmerken spelen een belangrijke rol bij deze vraag. Onder gebiedskenmerken worden verstaan de ruimtelijke kenmerken van een gebied of gebiedstype die bepalend zijn voor de karakteristiek en kwaliteit van dat gebied of gebiedstype. Voor alle gebiedstypen in Overijssel is in de Catalogus Gebiedskenmerken beschreven welke kwaliteiten en kenmerken van provinciaal zijn en behouden, versterkt of ontwikkeld moeten worden. De gebiedskenmerken zijn soms normstellend, maar meestal richtinggevend of inspirerend.

Voor de normerende uitspraken geldt dat deze opgevolgd dienen te worden; ze zijn dan ook in de omgevingsverordening geregeld. De richtinggevende uitspraken zijn randvoorwaarden waarmee in principe rekening gehouden moet worden. Hier kan gemotiveerd van worden afgeweken mits aannemelijk is gemaakt dat met het alternatief de kwaliteitsambities even goed of zelfs beter gerealiseerd kunnen worden. De inspirerende uitspraken bieden een wenkend perspectief: het zijn voorbeelden van de wijze waarop ruimtelijke kwaliteitsambities ingevuld kunnen worden. Initiatiefnemers kunnen zich hierdoor laten inspireren, maar dit hoeft niet. 3.2.2

Toetsing aan de uitgangspunten van het Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel

3.2.2.1 Generieke beleidskeuzes Of een initiatief mogelijk is, wordt onder andere bepaald door generieke beleidkeuzes van Europa, Rijk of provincie.In heel Overijssel is een aantal beleidskeuzes van toepassing op nagenoeg alle thema’s en locaties. Dit zijn: integraliteit toekomstbestendigheid concentratiebeleid (boven)regionale afstemming zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik Samen geven deze beleidskeuzes invulling aan de Overijsselse ladder voor duurzame verstedelijking. De 16

Overijsselse ladder voor duurzame verstedelijking geeft een nadere invulling aan de vraag hoe de behoefte moet worden bepaald, zowel in de stedelijke als in de groene omgeving, en op welke wijze de regionale afstemming vorm gegeven moet worden. Het plangebied bevindt zich in het Nationale Landschap Noordoost-Twente. De Nationale Landschappen IJsseldelta en Noordoost-Twente zijn gebieden met (inter)nationaal zeldzame of unieke landschapskwaliteiten en in samenhang daarmee bijzondere natuurlijke en recreatieve kwaliteiten. De provincie wil (onderdelen van) het voormalig rijksbeleid voortzetten omdat de Nationale Landschappen dé parels zijn van het Overijsselse landschap. Het ruimtelijke beleid is gericht op het behouden, duurzaam beheren en waar mogelijk versterken van de bijzondere kwaliteiten van deze gebieden. Voor grootschalige initiatieven die in strijd zijn met de doelstellingen van de Nationale Landschappen is geen plek. Het glooiende landschap van Noordoost-Twente is zeer gevarieerd door een fijnmazig samenstel van beken, essen, kampen en moderne ontginningen. Houtwallen, singels en bossen zorgen voor een kleinschalig en groen karakter. De specifieke landschappelijke (kern)kwaliteiten zijn: samenhangend complex van beken, essen, kampen en moderne ontginningen; de grote mate van kleinschaligheid; het groene karakter.

Legalisatie van de bestaande bedrijfsvoering heeft geen nadelige invloed op het landschap van Noordoost-Twente. De activiteiten en bebouwing zijn al geruime tijd aanwezig. De planlocatie betreft een kleinschalig erf in een groene omgeving. Het landschap heeft zich als het ware om de planlocatie heen gevormd waardoor de locatie onderdeel is geworden van het groene karakter van de omgeving. Dit blijft behouden. 3.2.2.2 Ontwikkelingsperspectieven Het plangebied is gelegen in een gebied met het ontwikkelperspectief 'Wonen en werken in het kleinschalige mixlandschap'. Dit ontwikkelingsperspectief richt zich op het in harmonie met elkaar ontwikkelen van de diverse functies in het buitengebied. Aan de ene kant melkveehouderij, akkerbouw en opwekking van hernieuwbare energie als belangrijke vormen van landgebruik. Aan de andere kant gebruik voor natuur, recreatie, wonen en andere bedrijvigheid. De ontwikkelingsmogelijkheden voor de landbouw, maar ook die voor de andere sectoren, wil de provincie in dit ontwikkelingsperspectief nadrukkelijk verbinden met behoud en versterking van cultuurhistorische, natuurlijke en landschapselementen. Het waterbeheer richt zich op optimale condities voor de lokaal aanwezige functies, rekening houdend met de klimaatopgave en de kenmerken van het watersysteem.

Schaalvergroting in de landbouw en opwekking van hernieuwbare energie krijgen ruimte in het ontwikkelingsperspectief Wonen en werken in het kleinschalige mixlandschap, onder de voorwaarde van zorgvuldige inpassing in het kleinschalige landschap. Ruimte kan verdiend worden door te investeren in kwaliteitsvoorwaarden. Binnen dit ontwikkelingsperspectief kunnen nieuwe functies een plek krijgen op bestaande vrijkomende erven waar dit tevens maatschappelijke opgaven als behoud en ontwikkeling van cultuurhistorie, natuur en landschap ondersteunt. Zo worden vitaliteit en omgevingskwaliteit in samenhang versterkt. In onderstaande figuur is een kaartuitsnede weergeven van de ontwikkelingsperspectieven.

17

Figuur 8. Kaart ontwikkelingsperspectieven Bron: provincie Overijssel Het initiatief voorziet in legalisatie van de bestaande bedrijfsvoering. Op de locatie was in het verleden een melkveehouderij gevestigd. Vanaf 1988 is ter plaatse de groothandel in bouwmaterialen opgezet op het bestaande vrijgekomen agrarische erf en in harmonie met de natuur en het landschap. Dit sluit aan bij de ontwikkelingsperspectieven van het kleinschalige mixlandschap. Ook wordt aangegeven dat het kleinschalige mixlandschap tevens bedoeld is voor andere vormen van bedrijvigheid. De groothandel van bouwmaterialen sluit hier dan ook goed op aan. 3.2.2.3 Gebiedskenmerken Op basis van de gebiedskenmerken in vier lagen gelden perlaag specifieke kwaliteitsvoorwaarden en opgaven voor ruimtelijke ontwikkelingen. Er is sprake van de volgende vierlagen: 1. 2. 3. 4.

De natuurlijke laag; De laag van het agrarisch cultuurlandschap; De stedelijke laag; De laag van de beleving (deze laag is niet van toepassing bij voorliggend initiatief).

De natuurlijke laag: stuwwallen De natuurlijke laag is de laag van de bodem, het reliëf, het watersysteem en de natuur die zich hier ‘van nature’ op vestigt. Deze natuurlijke laag is het resultaat van de wisselwerking tussen abiotische (fysische) en biotische factoren en processen. Zo zorgden ijs-, wind- en waterstromen in Overijssel voor het ontstaan van een afwisselend landschap van stuwwallen, dekzandgronden, beekdalen en natte laagtes en bepaalden de stroomsnelheden van IJssel, Vecht, Regge of Dinkel waar het fijne (komgronden) en waar het grovere sediment (oeverwallen) werd afgezet. En ontwikkelde veen zich daar, waar het water maar moeilijk weg kon. In onderstaande figuur is een kaartuitsnede weergeven van de natuurlijke laag.

18

Figuur 9. Kaart natuurlijke laag Bron: provincie Overijssel De planlocatie is in de natuurlijke laag gelegen in een gebied dat is aangemerkt als stuwwallen. De stuwwallen zijn tijdens de ijstijd opgestuwde aardlagen. Door de vaak grote hoogteverschillen zijn ze nu nog steeds goed zichtbaar. Op een aantal plekken zijn de ruggen al van verre zichtbaar; bovenop staand bieden ze spectaculaire zichten over de provincie. De stuwwalen hebben als regionale inzijggebieden een belangrijke functie in het watersysteem. Het zijn de ‘ingangen’ van regionale en lokale stelsels van grondwaterstromen. Lagen met diverse bodemsamenstelling zijn scheef gesteld, waardoor er voedselrijker en armere, waterdoorlatende en ondoorlatende lagen direct naast elkaar kunnen liggen. Zo bestaan de Twentse stuwallen voor een groot deel uit tertiare (zee)klei en keileem. Hierdoor zijn ze overwegend nat en komen er talrijke brongebieden voor. De verschillende stuwwallen in de provincie hebben zich in de loop van de tijd allemaal anders ontwikkeld. In de occupatiegeschiedenis zijn sommige stuwwallen betrekkelijk ongemoeid gelaten. Op andere kwamen grote en kleinere escomplexen tot ontwikkeling. De hoge delen werden vaak als extensieve heidevelden in gebruik genomen, later zijn grote delen ervan bebost.

De inzijging is afgenomen door oppervlakkige afwatering, waterwinning en het op grote schaal bebossen met naaldhout. De ambitie is het eigen karaker van de afzonderlijke stuwwalen te behouden en versterken. De inzet is het reliëf daarbij ruimtelijk beeldbepalend te laten zijn. Door bijvoorbeeld de overgangen naar andere landschappen te accenturen en door de zichten erop én er vanaf te versterken. Stuwwallen krijgen een beschermende bestemmingsregeling, gericht op instandhouding van de hoofdlijnen van het huidige reliëf. Als ontwikkelingen plaats vinden, dan dragen deze bij aan het beter zichtbaar en beleefbaar maken van de hoogteverschillen en van de overgang tussen stuwwal en omgeving en dragen deze bij aan versterking van de potentiële natuurlijke kwaliteiten van de ‘natte voet’ van de stuwwal (kwelzone, brongebied) om deze beter zichtbaar maken. Het initiatief voorziet in legalisatie van de bestaande bedrijfsvoering, welke al ruim 30 jaar ter plaatse aanwezig. De groothandel in bouwmaterialen bevindt zich op een voormalig agrarisch bouwperceel, welke goed in de omgeving is ingepast. Het erf draagt bij aan het behoudt van de aanwezig natuurlijke kwaliteiten. Er vinden geen ingrepen plaats waardoor geconcludeerd kan worden dat de stuwwal in stand gehouden wordt. De laag van het agrarisch cultuurlandschap: oude hoevenlandschap 19

De tweede laag beschrijft het palet van agrarische cultuurlandschappen met hun dragende structuren en nederzettingsvormen. Deze laag is het resultaat van de wisselwerking tussen verschillen in de natuurlijke ondergrond en de manier waarop gebieden in cultuur werden – en worden – gebracht. Door de eeuwen heen is een geschakeerd patroon van akkers, weiden, hooiland en bebouwing (hoeven, kernen en dorpen) gegroeid. Vanouds kennen de nederzettingen een sterke ruimtelijke en functionele relatie met het omliggende landschap. Het agrarisch cultuurlandschap is bij uitstek een gebruikslandschap. Bij de ontwikkeling ervan hebben nooit ideeën over schoonheid een rol gespeeld. Wel zijn we het agrarisch cultuurlandschap in de loop van de tijd gaan waarderen. Het heeft als ‘consumptielandschap’ voor bewoners, recreanten en toeristen nieuwe betekenis gekregen. Veel mensen hechten aan de rust, de ruimte, de mogelijkheden om te fietsen, wandelen, etcetera. En aan de kwaliteit: vooral de herkenbaarheid, de contrasten en de afwisseling van verschillende landschapstypen worden gewaardeerd. De landschappelijke structuren zijn belangrijke dragers van de biodiversiteit en beleving van het landschap. De kwaliteit van het agrarisch cultuurlandschap wordt in Overijssel bepaald door de variatie op twee schaalniveaus: provinciaal en regionaal.

Op schaal van de provincie door de manier waarop het ‘open’ landschappelijk patroon van de laagveengebieden en kleicomplexen van Noordwest-Overijssel, de lange lijnen in het Sallandse occupatiepatroon, de intimiteit van het Twentse boerenland en de stoere maat van de grote ontginningen van Noordoost-Overijssel van elkaar verschillen. Binnen de regionale landschappen is er vaak op korte afstand sprake van verschillen. In onderstaande figuur is een kaartuitsnede weergeven van de laag van het agrarisch cultuurlandschap.

Figuur 10. Kaart laag van het agrarisch cultuurlandschap Bron: provincie Overijssel De planlocatie is in de laag van het agrarisch cultuurlandschap gelegen in een gebied dat is aangemerkt als het Oude Hoevenlandschap. Dit landschap kenmerkt zich met verspreide erven. Het werd ontwikkeld nadat de complexen met de grote essen ‘bezet’ waren en een volgende generatie boeren nieuwe ontwikkelingsruimte zocht. Die vonden ze bij kleine dekzandkopjes die individueel werden ontgonnen. Dit leidde tot een landschap dat de zelfde opbouw kent als het essenlandschap, alleen in een meer kleinschalige, meer individuele en jongere variant. Deze kleinere maat en schaal is tevens de reflectie van de natuurlijke ondergrond. Het betreft een contrastrijke landschappen met veelvariatie op de korte afstand van elkaar. De ambitie is het kleinschalige, afwisselende oude hoevenlandschap vanuit de verspreid liggende erven een ontwikkelingsimpuls te geven. Deze erven bieden veel ruimte voor landbouw, wonen, werken, recreatie, mits er wordt voortgebouwd aan kenmerkende structuren van het landschap: de open esjes, de routes over de erven, de erf- en landschapsbeplantingen. Binnen deze structuren zijn er vol op mogelijkheden om een functioneel grootschalige landbouw in een kleinschalig landschap te ontwikkelen. 20

Als ontwikkelingen plaats vinden in het oude hoevenlandschap, dan dragen deze bij aan behoud en accentuering van de dragende structuren (groenstructuur en routes) van het oude hoevenlandschap, en aan de samenhang en de karakteristieke verschillen tussen de landschapselementen: de erven met erfbeplanting; open es(je); beekdal; voormalige heidevelden, de mate van openheid en kleinschaligheid. Het initiatief voorziet in legalisatie van de bestaande bedrijfsvoering, welke al ruim 30 jaar ter plaatse aanwezig. De groothandel in bouwmaterialen bevindt zich op een voormalig agrarisch bouwperceel, welke goed in de omgeving is ingepast. Het erf met erfbeplanting draagt bij aan het behoudt van de dragende structuren van het oude hoevenlandschap. Er vinden geen ingrepen plaats waardoor geconcludeerd kan worden dat de kenmerkende structuren van het oude hoevenlandschap in stand gehouden worden. De stedelijke laag: verspreide bebouwing De stedelijke laag is de laag van de steden, dorpen, verspreide bebouwing, wegen, spoorwegen en waterwegen. Het gaat in deze laag om de dynamiek van de steden en de grote infrastructurele verbindingen, maar ook om de rust van de dorpen en de landelijke wegen en paden. De ligging van een stad of dorp in het landschap, op een kruispunt van infrastructuur of in de nabijheid van grondstoffen speelt een belangrijke rol in het functioneren ervan.

Efficiëntie en bereikbaarheid zijn belangrijke vestigingsfactoren, maar daarbij wordt de kwaliteit, eigenheid en het onderscheidend vermogen van de regio steeds belangrijker. De ontstaansgeschiedenis is medebepalend voor de huidige identiteit en terug te vinden in de ruimtelijke opbouw van de kernen, maar ook in de economische en sociale dynamiek. Daarnaast hebben door de tijd heen veranderende ideeën over de ideale vormgeving van de stad invloed gehad op de ruimtelijke opbouw. Cultuurhistorisch of architectonisch waardevolle gebouwen en structuren zijn hierbij vaak bepalend voor de stedelijke identiteit en de belevingswaarde voor bewoners en bezoekers. Zo is in Overijssel een rijk palet ontstaan aan onderscheidende steden en dorpen. Elk met een eigen karakteristieke ruimtelijke, sociale en functionele opbouw en kwaliteit. In onderstaande figuur is een kaartuitsnede weergeven van de stedelijke laag.

Figuur 11. Kaart stedelijke laag Bron: provincie Overijssel De agrarische erven hebben van oudsher een hele sterke binding met het landschap. Vanuit het erf werden de omliggende gronden in cultuur gebracht en vervolgens eeuwenlang bewerkt. Elke boer deed dit naar eigen inzicht en afgestemd op de plaatselijke omstandigheden, maar wel volgens de wetmatigheden van 21

het toenmalig landbouwsysteem. Door deze ‘eenheid in handelen’ ontstonden er samenhangende landschappen, die nu nog steeds herkenbaar zijn: essenlandschap, oude hoevenlandschappen, broeken heideontginningen, veenlandschappen etc.. Bijzonder is dat elk landschap zijn eigen erftype heeft: de opbouw van erf, erfbebouwing, erfbeplantingen en relaties met de omliggende gronden zijn specifiek voor het betreffende landschapstype, alsof in het erf de genen van het landschap besloten liggen. Naast erven kent het buitengebied losliggende ‘gewone’ burgerwoningen met veelal een eigen, individueel karakter en eigen verhaal van ontstaan. Bij de transformatie van de erven vervalt vaak de vanzelfsprekende samenhang tussen erf en landschap. Daarbij heeft de oorspronkelijke ‘eenheid in handelen’, waarbij iedereen ongeveer hetzelfde deed, plaats gemaakt voor ‘diversiteit in handelen’: iedereen doet op zijn erf zijn eigen ‘ding’. De erven gaan daardoor binnen de landschappelijke eenheid steeds meer van elkaar verschillen. Nieuwe functies bepalen het aangezicht: of een erf in agrarisch gebruik is (grote stallen, werklijnen naar het landschap), er een aannemer of autobedrijf zit (kaal erf met een grote plaat verharding er omheen) of dat het bijvoorbeeld een woonerf is geworden (kleine erf, dicht in de beplantingen en een paardenweide).

Deze verschillen zijn zowel in het landschap - als op luchtfoto’s - heel goed te zien. De ambitie is Levende erven! Opnieuw verbonden met het landschap, gaan de erven een serieus te verkennen alternatief woon/werkmilieu vormen. De erven die vrijkomen worden steeds groter, met zoveel bebouwing en opstallen dat ze voor individuele burgers vaak te groot zullen zijn. Sloop van de stallen is in bepaalde situaties een optie, maar soms worden de erven hierdoor zo klein dat ze als het ware verdampen. Deze robuuste erfensembles kunnen door het bieden van ruimte voor extra (vervangende) bebouwing een alternatief bieden voor - een deel van - de woningbouw en bedrijvenopgave elders, mits dit bijdraagt aan de lokale / regionale sociaal-economische ontwikkeling. Door voort te bouwen op de karakteristieken en kwaliteiten van de vaak eeuwenoude erven, ligt hier een kans om unieke, echt Overijsselse woon/werk-, recreatie- en zorgmilieus te ontwikkelen: sterk verbonden met de historie, het omliggende landschap en met veel ruimte voor individuele invulling en expressie. Cultuurhistorisch waardevolle gebouwen en bouwwerken als identiteitsdrager van erftransformaties benut. Gebiedsgewijze aanpak van herstel erven en bebouwing volgens het ‘Streekeigen huis en erf’ concept.

De ontwikkeling van nieuwe erven draagt bij aan behoud en ontwikkeling van de ruimtelijke kwaliteit overeenkomstig de Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving. Als ontwikkelingen plaats vinden op erven, dan dragen deze bij aan behoud en versterking van de kenmerkende erfstructuur en volumematen, blijft er een duidelijk onderscheid voorkant- achterkant en vindt koppeling van het erf aan landschap plaats. Toegankelijkheid wordt erdoor verbeterd. Het initiatief voorziet in legalisatie van de bestaande bedrijfsvoering, welke al ruim 30 jaar ter plaatse aanwezig. De groothandel in bouwmaterialen bevindt zich op een voormalig agrarisch bouwperceel, welke goed in de omgeving is ingepast. Het erf met erfbeplanting draagt bij aan de kenmerkende erfstructuur, het erf is verbonden met het landschap. Er vinden geen ingrepen plaats waardoor geconcludeerd kan worden dat de kleinschaligheid van het erf en de verbondenheid met het landschap in stand gehouden worden. 3.2.2.4 Conclusie De ontwikkeling is in overeenstemming met het in de Geconsolideerde Omgevingsvisie Overijsse 2017 verwoorde provinciaal ruimtelijke beleid. 3.2.3 Omgevingsverordening Overijssel 2017 De Omgevingsverordening Overijssel 2017 bevat een vertaling van het ruimtelijke beleidskader uit de Omgevingsvisie Overijssel naar concrete regels, waarmee de ruimtelijke beleidsvisie van de provincie juridisch worden verankerd.

Het initiatief heeft betrekking op de volgende onderwerpen: ‘Principes van zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik’ en ‘Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving’. De artikelen 2.1.3 en 2.1.6 uit de Omgevingsverordening Overijssel worden hierna beschreven en getoetst. 3.2.3.1 Principes van zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik Artikel 2.1.3 22

Bestemmingsplannen voorzien uitsluitend in andere dan stedelijke ontwikkelingen die een extra ruimtebeslag door bouwen en verharden leggen op de groene omgeving wanneer aannemelijk is gemaakt: dat (her)benutting van bestaande bebouwing in de groene omgeving in redelijkheid niet mogelijk is; dat mogelijkheden voor combinatie van functies op bestaande erven optimaal zijn benut. Het initiatief voorziet in legalisatie van de bestaande bedrijfsvoering, welke al ruim 30 jaar ter plaatse aanwezig. De groothandel in bouwmaterialen bevindt zich op een voormalig agrarisch bouwperceel, welke goed in de omgeving is ingepast. Alle aanwezige bouwwerken en overkappingen bevinden zich binnen de grenzen van het kleinschalige erf. Het initiatief sluit daarmee aan bij de principes van zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik. 3.2.3.2 Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving Artikel 2.1.6 Bestemmingsplannen voor de Groene omgeving kunnen – met in achtneming van het bepaalde in artikel 2.1.3.

en artikel 2.1.4 en het bepaalde in artikel 2.1.5 – voorzien in nieuwvestiging en grootschalige uitbreidingen van bestaande functies in de Groene omgeving, uitsluitend indien hier sociaaleconomische en/of maatschappelijke redenen voor zijn én er is aangetoond dat het verlies aan ecologisch en/of landschappelijk waarden in voldoende mate wordt gecompenseerd door investeringen ter versterking van ruimtelijke kwaliteit in de omgeving. Het initiatief voorziet in legalisatie van de bestaande bedrijfsvoering, welke al ruim 30 jaar ter plaatse aanwezig. De groothandel in bouwmaterialen bevindt zich op een voormalig agrarisch bouwperceel, welke goed in de omgeving is ingepast. Daarmee is geen sprake van nieuwvestiging of grootschalige uitbreiding van een bestaande functie. Hergebruik van een vrijkomend agrarisch erf past in de Groene Omgeving. In het verleden is door initiatiefnemer geïnvesteerd in de ruimtelijke kwaliteit. Er is onder andere gezorgd dat het kleinschalige erf goed in het landschap past en omsloten worden door verschillende gebiedseigen beplantingssoorten. 3.2.3.3 Conclusie De ontwikkeling is in overeenstemming met het in de Omgevingsverordeing Overijsse 2017 juridisch verankerde provinciaal ruimtelijke beleid.

3.3.

Gemeentelijk beleid

3.3.1 Structuurvisie Losser De gemeente Losser heeft op 16 oktober 2018 de Structuurvisie Losser vastgesteld. Deze structuurvisie bevat het ruimtelijk beleid van de gemeente op hoofdlijnen tot de Omgevingswet in werking treed. De structuurvisie is niet juridisch bindend, maar biedt het ruimtelijk kader bij het opstellen van bestemmingsplannen, waarin de beleidsuitgangspunten worden vastgelegd. 3.3.1.1 Landbouw De melkveehouderij is met een relatieve omvang van 67% van alle agrarische bedrijven de belangrijkste agrarische bedrijfstak in Losser. De verkaveling in de gemeente Losser is in algemene zin niet gunstig voor een optimale, agrarische bedrijfsvoering. Veel bedrijven hebben een te kleine huiskavel. Dikwijls wordt dit veroorzaakt doordat een bedrijf wordt doorsneden door een drukke weg. Daarnaast ligt het land verspreid over meerdere percelen. Voor de kleinere bedrijven binnen het kleinschalige, gevarieerde landschap is het moeilijk om met de huidige omvang in de toekomst rendabel te blijven. Dit brengt een toenemend aantal bedrijven op een punt de bedrijfsvoering te verbreden of het bedrijf te verplaatsen. Anderen gaan nog één generatie door en stoppen dan. Dit kan over 10 à15 jaar leiden tot een grote toename van bedrijfsbeëindigingen. Voor initiatiefnemer heeft een kleine kuiskavel ruim 30 jaar gelden al geleidt tot de beëindiging van het melkveebedrijf.

Het is daarom ter plaatse niet meer mogelijk om een rendabel melkveebedrijf te runnen.

23

3.3.1.2 Ruimte voor bedrijven De ontwikkeling van nieuwe bedrijvigheid in Losser is de afgelopen jaren beperkt geweest. Er hebben zich de afgelopen tien jaar geen bedrijven bij de gemeente gemeld met uitbreidingsplannen buiten de kaders van de thans geldende bestemmingsplannen. Naar verwachting zal de ruimtebehoefte ook de komende jaren niet sterk toenemen. Dit neemt niet weg dat de gemeente (mede gelet op de aantrekkende economie) bestaande bedrijven die zich verder willen ontwikkelen, alsmede nieuwe bedrijven die zich in Losser willen vestigen – conform de regionale afspraken - kansen en ruimte wil bieden. Dit geldt voor zowel agrarische als niet-agrarische ondernemers. Voorliggend initiatief voorziet in legalisatie van de bestaande bedrijfsvoering, welke al ruim 30 jaar ter plaatse aanwezig. De groothandel in bouwmaterialen bevindt zich op een voormalig agrarisch bouwperceel, welke tegenwoordig van een woonbestemming is voorzien door de gemeente. Daarmee past de huidige bedrijfsvoering niet binnen de kaders van het huidige bestemmingsplan. Aangegeven wordt dat de gemeente ruimte wil bieden aan bestaande niet-agrarische bedrijven die zich willen ontwikkelen. Het bedrijf van initiatiefnemer sluit hier goed op aan waardoor geconcludeerd kan worden dat voorgenomen ontwikkeling aansluit op hetgeen in de Structuurvisise Losser wordt aangegeven.

3.3.1.3 Behoud agrarische bedrijven Het landschap van Losser is grotendeels een cultuurlandschap gemaakt door de boeren. Ook nu vormt de grondgebonden veehouderij de belangrijkste agrarische tak in de gemeente. Het is de wens om dit zo te houden. Een groot aantal bedrijven zal echter haar agrarische functie in de toekomst verliezen. De gronden kunnen veelal in agrarisch gebruik blijven, maar voor de gebouwen dient een nieuwe functie te worden gevonden. De gemeente heeft daartoe VAB-beleid opgesteld en kent tevens het Rood-voor-Rood beleid om sloop van voormalige bedrijfsgebouwen te compenseren. Ter plaatse is het voormalige melkveebderijf ruim 30 jaar geleden beëindigd. In het kader van VAB's zijn de voormalige veestallen behouden en in gebruik voor o.a. de groothandel in bouwmaterialen en de opslag van caravans en ouragehandel. Daarmee is voor de gebouwen een nieuwe functie gevonden. De agrarische uitstraling van de locatie is behouden. Dit is voor initiatiefnemer tevens een belangrijk uitgangspunt. 3.3.1.4 Visie Uitgangspunt van deze visie is dat in principe alle functies overal mogelijk zijn. Met behulp van de ontwikkelingsrichtingen per gebied wordt duidelijk welke ontwikkelingen, waar, het meest passend zijn.

Het gaat daarbij om de volgende deelgebieden: De stuwwal Het rivierdal Het recreatief landschap (grotendeels de bosgebieden) Het verwevingslandschap (grotendeels Oude hoevenlandschap) Het agrarisch landschap (grotendeels Jonge heideontginning) De planlocatie is gelegen in het verwevingslandschap. In dit gebied wordt een menging van functies nagestreefd. Het gebied vormt enerzijds de overgang tussen belangrijke recreatieve en natuurgebieden. Anderzijds vormt dit het overgangsgebied van de kernen naar het buitengebied. Door deze ligging kunnen hier functies als wonen, recreatie, kleinschalige bedrijvigheid en landbouw bij elkaar komen. In het verwevingslandschap wordt daarom de nadruk niet op een bepaalde functie gelegd, maar op de menging van deze functies. Wonen, werken, recreatie en agrarische bedrijvigheid moeten hier naast elkaar kunnen functioneren. Landschappelijk betreft het hier eveneens een overgangsgebied, bestaande uit afwisselend het Oude hoevenlandschap en de Jonge ontginningen, de beek- en rivierdalen en de stuwwal. Deze afwisseling in het landschap is de belangrijkste kwaliteit. Het is dan ook gewenst dat deze afwisseling zichtbaar is en blijft. Ontwikkelingen die niet tot verstoring van de verwevingsbalans leiden, zullen worden ondersteund. Het accent wordt daarbij gelegd op een goede landschappelijke inpassing. Grootschalige en/of 24

milieubelastende functies zijn niet wenselijk. Behoud De afwisseling en overgangen tussen de landschapstypen (jong/ oud, stuwwal/rivierdal) Kenmerkende, naar landschapstype gedifferentieerde landschapsstructuren Ontwikkeling Beleefbaarheid van het landschap vergroten Nieuwe functies in oude gebouwen (flexibiliteit in functiepatroon) Het beter zichtbaar en beleefbaar maken van de hoogteverschillen en het watersysteem De (strekkings)richting van het landschap, gevormd door de afwisseling van beekdalen en ruggen, vormt het uitgangspunt Het initiatief voorziet in de legalisatie van de bestaande bedrijfsvoering, welke al ruim 30 jaar ter plaatse aanwezig. De groothandel in bouwmaterialen bevindt zich op een voormalig agrarisch bouwperceel, welke tegenwoordig van een woonbestemming is voorzien door de gemeente. Daarmee past de huidige bedrijfsvoering niet binnen de kaders van het huidige bestemmingsplan. Echter wordt in de Structuurvisie Losser aangegeven dat het verwevingsgebied is bedoeld voor een mening van functies. Een groothandel in bouwmaterialen past daarom goed in dit landschap in samenhang met de agrarische bedrijven en burgerwoningen. De ontwikkeling leidt niet tot een verstoring van het verwevingslandschap. Alle gebouwen en overkappingen bevinden zich binnen de bestaande grenzen van het voormalige agrarisch erf.

Het betreft geen grootschalig of milieubelastend bedrijf en is daarom niet aan te merken als een gebiedsvreemde ontwikkeling. Feitelijk betreft het initiatief een nieuwe functie in oude gebouwen. Het voormalige melkveebedrijf is beëindigd en de gebouwen worden gebruik ten behoeve van de groothandel in bouwmaterialen, caravanstalling en fouragehandel. 3.3.1.5 Conclusie Gezien het voorgaande kan worden gesteld dat de voorgenomen ontwikkeling past binnen de uitgangspunten uit de Structuurvisie Losser van gemeente Losser. 3.3.2 Kadernota Buitengebied Losser Op 26 oktober 2009 heeft de gemeente Losser de Kadernota Buitengebied Losser vastgesteld. Het Kadernota Buitengebied Losser beschrijft een aantal kaders voor ontwikkelingen in het buitengebied. In de kadernota wordt de volgende hoofddoelstelling geformuleerd: 'De gemeente Losser streeft in het landelijke gebied naar (economische) vitaliteit en leefbaarheid, waarbij in geval van nieuwe functies en ontwikkelingen de kernkwaliteiten van het landelijke gebied ten minste worden behouden en waar mogelijk worden versterkt'. 3.3.2.1 Niet-agrarische bedrijvigheid In het plangebied is, naast de agrarische bedrijvigheid, ook niet-agrarische bedrijvigheid aanwezig. Van oorsprong is het landelijk gebied een agrarisch gebied, maar in de loop der tijd zijn verschillende vormen van niet-agrarische bedrijvigheid in het buitengebied ontstaan.