Ruimtelijk Kwaliteitsplan

s«yl

fü ;-r; ^

HERONTWIKKELING TERREIN DE GROTE ZWAAN DE LUTTE "aan de rand van de stuwwal, midden in het coulisselandschap"

RUIMTELIJK KWALITEITSPLAN - 17 MEI 2023

JOUW WONEN

Colofon Dit ruimtelijk kwaliteitsplan is in opdracht van Jouw Wonen - thuis in ontwikkeling gemaakt door Buro Poelmans Reesink Landschapsarchitectuur en in nauwe samenwerking met de opdrachtgever tot stand gekomen.

LOCATIE EN LANDSCHAP

4

BEELDKWALITEITSEISEN

14

BEBOUWINGSKARAKTERISTIEK

20

BURO POELMANS REESINK LANDSCHAPSARCHITECTUUR

3

LOCATIE

Locatie nieuw te ontwikkelen bouwkavels

4

OPGAVE De opgave betreft het inpassen van een aantal bouwkavels in het landschap. De kavels worden gesitueerd op de locatie van een huidig te slopen gebouw dat onderdeel is van het hotel de Grote Zwaan. Onderdeel van de opgave is het situeren van een nieuwe parkeerplaats dat aansluit op de ingang van het hotel en wordt afgeschermd door beplanting. Het behouden van de openheid van het landschap is een belangrijk uitgangspunt in het ontwerp.

Ï3VI6ÎŪ

9 De Grote Zwaan

Stroper

BENTHEIMERsnŨArjffln

—— BENTHEIMERSTRAVj-

^-ļ

Functies bestaand bestemmingsplan

Stedenbouwkundige en landschappelijk gewenste situatie (Gemeente Losser, november 2020)

O De Grote \

Zwaan 'r

tTOWKofc» 3120. ^ Įýk.űļea,.Los^. CįtoLc íWaol-fe 0*ldltĩ)QU.iViij iiĄvHįļf I/ií/Ļ Sŵyįiíňhctŗì

koM Iďs «« acWettr^ftwt jíX/ud, cav'ţrtViòeA'f oŵceftįņjļj

Ruimtelijke en landschappelijke context (Gemeente Losserr november 2020)

NTHElMERSTRX4ř Functies nieuw bestemmingsplan

5

LIGGING IN HET LANDSCHAP Hotel de Grote Zwaan is gelegen op een kleine stuwwal in het landschap. Dit is een verhoging in het landschap, veroorzaakt door opstuwend ijs in de ijstijd. In het landschap zijn verschillende landschappelijke elementen aanwezig. Het landschap wisselt zich af met dichte bossen open velden. Op de historische kaart uit 1900 is te zien dat deze veldjes zijn omzoomd met houtwallen. Deze veldjes heten kampen (dit zijn eenmansessen) en aan de rand hiervan zijn boerderijerven gesitueerd. Het landschap is ten opzichte van 1900 weinig veranderd. De open structuren zijn nagenoeg hetzelfde gebleven. Wel zijn er veel houtwallen verdwenen, waardoor het landschap opener is geworden. Hotel de Grote Zwaan bevind zich aan zo'n open veld.

Ligging op kleine stuwwal in het landschap

UTTEr

hlistorische kaart uit 1900

6

ľ

Het huidige landschap

Het open landschap dat wordt omzoomd door houtwallen en bos; aan de randen de boerderijen.

7

LANDSCHAPSTRUCTUUR

8

Egheria O

Toegang van zonsopgang

O

Vrij wandelen op wegen ei

O

Honden aan de lij

Landweggetjes

fiBtipl

Landschappelijke hekwerken langs paden

Mariakapel Middelkaamp

Wandelroutes in de omgeving

9

HUIDIGE SITUATIE ONTWIKKELLOCATIE

De ontwikkellocatie gezien vanuit het landschap

De ontwikkellocatie gezien vanaf de Bentheimerstraat

10

Het te slopen gebouw

Panorama van de te ontwikkelen locatie

11

12

Het projectgebied gezien in de richting van het te slopen gebouw

Bestaande mooie wilg op het terrein

Verharding naast te slopen gebouw

Bestaande kikkerpoel op het terrein

\ solitaire rode beuk 'heŞr'ĩŭX

— '»N

z f

.

V-­ V

1

bestaande kikkerpo

c

verwijderen heesterbegroeiing t

I *

Ks-Kragè Eotiāi a. 60 bomen

kikkerpoel

te slopen gebouw

50 Meter

Inmeting projectlocatie

13

BEELDKWALITEITSEISEN

INFRASTRUCTUUR -

Aansluiting op wandelroute vanaf de parkeerplaats door nieuw natuurgebied d.m.v. gemaaid pad door het gras. Paasbergweg in asfalt als ontsluitingsweg. Erftoegangsweg naar nieuw te ontwikkelen woningen in klinkerverharding (strackstones of gebakken klinkers). Parkeerplaats hotel in klinkerverharding (strackstones of gebakken klinkers) of deels in grasverharding met uitstapstroken.

wandelroute naar natuurgebied

ontsluitingsweg

Gemaaid pad

39 P

1 P bus

busparkeerplaats

Erftoegangsweg en parkeerplaats van klinkerverharding

16

Parkeren op grasverharding met uitstapstroken

GROENSTRUCTUUR -

w WjVAfi 5

ŵ» řŜHřŴi fe» -VaV'i ŵķ ; Ŵř-ì'ř’fřSŵří/Aîí^

-

' -*i,'i ŵ!lŵí-*iţĀ*Jl Ŵ?.tŭńft11 Ŵ'5,.I'V- s

ŵ'ŵvŵŵ'ŵv

-

í; " | A

S-s-rt įÁŵ.ÿí'Vi ĝnįîŴýífļS,^

Vÿí-rt fcfŵìŵŵ ■ĄtŞř'n &A •íiì ä.îi.ŵí ŵ'i sató"-íä*ń ŵ i i.ŵí a*

Fs

#ąa

•mŵw;

Fs

^/i^vŇ’Ŵy^Vì ír\\

Gebiedseigen inheemse boomsoorten aanplanten. Soorten: Acer pseudoplatanus (Ap) maat: 20-25 Fagus sylvatica (Fs) maat: 20-25 Quercus robur (Qr) maat: 20-25 Tilia cordata (Tc) maat: 20-25 Bestaande houtwal rondom kavels waar nodig aanvullen met gebiedseigen inheemse struiken en aanvullen met gebiedseigen boomsoorten t.b.v. het versterken van het kampenlandschap. Boomsoorten in bestaande houtwal behouden zoals de berk, esdoorn en de spar. Berm langs Paasbergweg inzaaien met gras. Houtwal rondom nieuwe parkeerplaats van het hotel als gemengd struweel met gebiedseigen inheemse struiken. Hoogte tot ca. 5 meter. Aanplanten met plantmaat 80/100. Aanplanten in driehoeksverband. Aanplanten in groepen van minstens 5 - 9 stuks per soort. Plantafstand van 1,50 bij 1,50 meter. Soorten: Corylus avellana 20% Crataegus monogyna 20% Euonymus europaeus 15% Prunus spinosa 20% Viburnum opulus 25%

įví -Svvÿí-Ví į« ŵÿ-ý'i fe« Ą,Ş»ytáļi;-ibįii»ţ* įw ŵ^'! fe» ŴÿsrĄ^i»

íW-ÿí? ý-żţį\ż 'V’ií-rt-' vÿz'iĥ — Z

V---- ' “

'

sí

y

á

bestaande houtwal, ugy3 ŵ*şļ aanvullen en versterken

Gebiedseigen inheemse boom; Tilia cordata

'Xŵy.^ĩ iV/

AP Qr Qr

Fs AP

nieuwe houtwal gemengd' sţruw* incl. Ie grootte

Nieuwe gemengde houtwal rondom parkeerplaats

Bestaande houtwal met doorkijkje

17

?Ŵrí'S'íUįvi

bloemrijk grasland

Bodem bestaat uit enkeerdgronden; lemig- fijn zand

Bodemkaart

18

Op verschillende manieren kunt u van een voedselrijkere bodem een schralere bodem maken. Verschralen met behoud van oorspronkelijke bodem kan door één tot meerdere jaren te maaien en het maaisel af te voeren. In al die tijd wordt er niet bemest. Per jaar maait u soms wel 3 tot 4 keer. Vooral in mei en juni heeft gras alle energie boven de grond. Door het dan te maaien en af te voeren, komt deze voeding niet weer terug in de bodem. Als de bodem jarenlang intensief is bemest kan het wel meer dan 10 jaar duren voordat de bodem verschraald is. Verwijder de vegetatie met zo min mogelijk bodembewerking. Hierdoor blijft het bodemleven zo veel mogelijk intact. Door de bestaande vegetatie te verwijderen, kunnen de zaden goed contact maken met de grond. Daarnaast is er minder concurrentie van grassen en bestaande kruiden, waardoor de zaden goed kunnen kiemen en kunnen uitgroeien tot sterke planten. Afplaggen: dit kan met een (mini)kraan. Door het afplaggen van de vegetatie blijft het bodemleven zo veel mogelijk behouden. De plaggen kunnen gebruikt worden om bijvoorbeeld reliëf toe te voegen aan de bloemenweide. Een stapelmuur van plaggen of een glooiende heuvel met schraal zand erover trekken weer verschillende planten en dieren aan. Na het afplaggen is het raadzaam de grond licht open te werken (rotorkopeg) voor het inzaaien Doorgaans zaait u niet dieper dan de dikte van de zaden.

In het algemeen moeten de zaden na het zaaien regelmatig vochtig gehouden worden maar nooit nat. De beste zaaitijd is de natuurlijke zaadval van de plant. In het algemeen is dat voor tweejarigen, winterannuellen en vaste planten augustus en september en voor éénjarige planten maart-half mei. In de praktijk kun je daar nog veel G1 bloemruik grasland van Cruydt Hoeck

mee spelen en ook prima zaaien op minder optimale tijdstippen. Langdurig natte en droge, hete perioden zijn geen gunstige zaaimomenten. G1 Bloemrijk grasland - lichte grond of G5 Bloemrijke bermen Voor een kleurrijk effect in het eerste seizoen is dun meezaaien (maximaal 20%) van een akkerbloemenmengsel mogelijk, mits de grond vrij is van onkruidzaden. G5 bevat éénjarigen zoals Klein streepzaad en Ratelaar, de kortlevende Rode klaver en verder vooral vaste soorten. Bij een relatief arme bodem zullen Gewoon biggenkruid, Gewone margriet en Gewone rolklaver zich goed kunnen ontwikkelen. Bij een relatief vochtige situatie komen soorten als Brunel, Veldzuring, Moerasrolklaver en Scherpe boterbloem goed tot hun recht. De meeste soorten zijn redelijk makkelijk. G5 is een goed mengsel voor bloembezoekende 'nuttige' insecten, zoals zweef- en gaasvliegen. Veldzuring is toegevoegd vanwege haar functie als waardplant voor Kleine vuurvlinder. Wanneer maaien? Om voedingsstoffen af te voeren moet gemaaid worden wanneer deze in de bovengrondse delen van de plant zitten. Om de flora en faunaontwikkeling optimaal te laten anticiperen op het beheer moet op vaste momenten worden gemaaid. Vaak worden vaste maaidata gehanteerd. Dat kan beter.

Door de ontwikkeling van planten te laten bepalen wanneer gemaaid wordt, maai je ook zo goed mogelijk jaarlijks in hetzelfde ontwikkelingsstadium van insecten. In een droog en koud voorjaar kan de ontwikkeling van planten 4 weken achter lopen op die in een warm en vochtig voorjaar. Globaal kan je wel stellen dat begin mei, eind juli en in oktober gemaaid moet worden. Per terrein moet bepaald worden dat er bijvoorbeeld gemaaid wordt wanneer bijvoorbeeld bijna alle brem bloeit, bijna al het zaad uit de ratelaar is of als alle knoopkruid bloeit.

G5 bloemrijke bermen van Cruydt Hoeck

19

Vegetatie - Huidige vegetaitie behouden. - Vegetatie heeft voldoende structuurvariatie (schuilmogelijkheden), zoals hagen, houtwallen, boomgroepen, etc. t.b.v. kikkers en andere amfibieën. - Soortenrijkdom in huidige vegetatie behouden, waardoor de aanwezigheid van voldoende insecten ^voedsel) gegarandeerd is.

Beheersmaatregelen - Bufferstrook van 4 meter aanhouden. - In de periode van begin september tot half oktober beheermaatregelen uitvoeren. - Vrijezone gefaseerd maaien, - Verwijderen van de bezinksellaag (modder). - Niet de hele poel van vegetatie en sliblaag ontdoen. 30 tot 50% open water. - kleinschalig beheer. Bij voorkeur handmatig. - De poelen gefaseerd schonen. - Ontzie waardevolle delen zoals verlandingsvegetaties deels. - Ondiepe, vlakke poelen in een grasland kunnen in droge jaren eenvoudig met het grasland worden meegemaaid. - Bij het verwijderen van de sliblaag dient niet te diep te worden gewerkt. - Bij het verwijderen van de sliblaag van een water, is het van groot belang om niet alles te verwijderen. - Poelen niet gelijktijdig schonen. - Sliblaag en maaisel afvoeren.

Foto huidige situatie

20

OVERGANG OPENBAAR - PRIVÉ -

Beukenhaag op perceelsgrens deels 1,80 meter en deels 1,20 meter hoogte (zie kavelpaspoort). Fagus sylvatica (hoogte 1,80), plantmaat 150/175, enkele rij, 4 per strekkende meter Fagus sylvatica (hoogte 1,20), plantmaat 100/125, enkele rij, 5 per strekkende meter Overgang perceel naar achterliggend landschap d.m.v. bestaande houtwal. Overgang perceel naar zuidelijk gelegen parkeerplaats d.m.v. nieuwe houtwal met gebiedseigen inheemse struiken. Hoogte tot ca. 5 meter. Aanplanten met plantmaat 80/100. Aanplanten in driehoeksverband. Aanplanten in groepen van minstens 5 - 9 stuks per soort. Plantafstand van 1,50 bij 1,50 meter. Soorten: Corylus avellana 20X Crataegus monogyna 20X Euonymus europaeus 15X Prunus spinosa 20X Viburnum opulus 25 X

haag 1,80 meter

haag 1,20 meter

nieuwe houtwa

Beukenhaag voorzijde woningen 1,20 meter hoog

Beukenhaag tussen percelen van 1,80 meter hoog

21

LANDSCHAPPELIJKE INRICHTINGSELEMENTEN -

Zitelement van kastanjehout Terreinafscheiding van kastanjehouten palen met staaldraad Looppoort van kastanjehout

kastanjehout zitelement

kastanjehout terreinafscheiding

Zitelement van kastanjehout

anjehout looppoort

Kastanjehout terreinafscheiding met staaldraad

22

Kastanjehout looppoort

Erfgrens tussen percelen

Overgang perceel naar rijbaan en parkeerplaats met houtwal

Overgang perceel naar achterliggend landschap

23

BEBOUWINGSKARAKTERISTIEK

VERKAVELINGSPLAN Nieuwbouw situeren op bouwvlak, woning van max. 15 bij 9 meter. Geen bijgebouwen. Afstand woning tot aan erftoegangsweg minimaal 6 meter. Minimale afstand tussen twee woningen is 9 meter. Ruimte voor parkeren van twee auto's op eigen terrein. Rooilijnen parallel met erfgrens. Afstand gebouw tot perceelsgrens minimaal 3 meter. Regenwater opvangen op eigen terrein. Waterpoelen in stand houden.

25

HOOFDOPZET MASSA EN VORM -

Vrijstaande woning bestaat uit één hoofdvolume. Het karakter van de woning is een schuurwoning. Maximaal oppervlakte van 15 x 9 meter met de berging binnen het bouwvolume. Bebouwing bestaat uit één bouwlaag met kap. Goothoogte max. 2,80 meter; bij asymetrische kapvorm één zijde max. 3,80 meter. Nokhoogte max. 9 meter. Sobere en landelijke uitstraling.

Één hoofdvolume

| Į

1 1 ■14 1

Één bouwvolume

26

Schuurwoning

GEVELS -

Metselwerk, composiet, houten geveldelen of glazen delen. Natuurlijke kleur van materialen: roodbruin - bruin - antraciet - zandkleurig - zwart. Verschil in kleurtinten tussen de verschillende woningen zijn zorgvuldig op elkaar afgestemd met behoud van individualiteit. Accentwerking met geveldelen van hout in natuurlijke of donkere houtkleur als drager voor de samenhang tussen de woningen. Gevelopeningen verhouden zich tot 7 reageren op de vorm van het basisvolume.

Gevelbekleding in composiet

Houten betimmering

Gevel van metselwerk

Glazen pui

27

DAKEN -

Woningen hebben een zadeldak, aangekapt dak of asymetrische kapvorm. Dakvormen en materialisatie van de verschillende woningen op elkaar afstemmen. Dakpannen, zinken dakbedekking of riet. Vlakken met zonnepanelen. Kleur van dakpannen: zwart of antraciet.

Zadeldak

28

Asymetrische kapvorm

Rieten kap

Vlakken met zonnenpanelen

DETAILLERING -

Specifieke aandacht voor detaillering gevelopeningen en een hoogwaardig afwerkingsniveau. Individuele accentwerking van woningen door middel van houten details en geveldelen (bijv. horizontale en verticale accenten). Materialisatie met natuurlijke, sobere kleurstelling (roodbruin - bruin - zandkleurig - antraciet, zwart).

Houten vakwerk

Sobere zwarte kleurstelling

Roodbruin metselwerk

Houten details

29

KAVELPASPOORT - kavelnr. 1

30

KAVELPASPOORT - kavelnr. 2

31

KAVELPASPOORT - kavelnr. 3

32

JOUW WONEN BURO POELMANS REESINK LANDSCHAPSARCHITECTUUR