Plantoelichting vastgesteld Bestemmingsplan Losser, Kloppenstraat 77

Bestemmingsplan

Bestemmingsplan Losser dorp, partiële herziening Kloppenstraat 75-77

April 2024

Status: Vastgesteld

Bestemmingsplan Losser dorp, partiële herziening Kloppenstraat 75-77 Vastgesteld

Bestemmingsplan “Losser dorp, partiële herziening Kloppenstraat 75-77”

Plannaam:

Bestemmingsplan Losser dorp, partiële herziening Kloppenstraat 75-77

IMRO-idn:

NL.IMRO.0168.01BP001PH19-0401

Plantype:

Bestemmingsplan

Datum:

Maart 2024

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

2

Bestemmingsplan Losser dorp, partiële herziening Kloppenstraat 75-77 Vastgesteld

INHOUDSOPGAVE HOOFDSTUK 1 INLEIDING ................................................................................... 4 1.1 1.2 1.3 1.4 1.5

AANLEIDING ............................................................................................................................................... 4 LIGGING PLANGEBIED.................................................................................................................................... 4 DE BIJ HET PLAN BEHORENDE STUKKEN ............................................................................................................. 5 HUIDIG PLANOLOGISCH REGIME ...................................................................................................................... 5 LEESWIJZER ................................................................................................................................................ 6

HOOFDSTUK 2 HUIDIGE SITUATIE ......................................................................... 7 2.1 2.2

HISTORISCHE ONTWIKKELING LOSSER ............................................................................................................... 7 HET PLANGEBIED EN OMGEVING ..................................................................................................................... 7

HOOFDSTUK 3 PLANBESCHRIJVING ....................................................................... 9 3.1 3.2

DE ONTWIKKELING ....................................................................................................................................... 9 VERKEER EN PARKEREN ............................................................................................................................... 10

HOOFDSTUK 4 BELEIDSKADER ........................................................................... 12 4.1 4.2 4.3 4.4

RIJKSBELEID .............................................................................................................................................. 12 PROVINCIAAL BELEID .................................................................................................................................. 14 REGIONAAL BELEID ..................................................................................................................................... 21 GEMEENTELIJK BELEID................................................................................................................................. 25

HOOFDSTUK 5 MILIEU- EN OMGEVINGSASPECTEN .................................................. 30 5.1 5.2 5.3 5.4 5.5 5.6 5.7 5.8

GELUID .................................................................................................................................................... 30 BODEM.................................................................................................................................................... 31 LUCHTKWALITEIT ....................................................................................................................................... 32 EXTERNE VEILIGHEID ................................................................................................................................... 33 MILIEUZONERING ...................................................................................................................................... 35 ECOLOGIE................................................................................................................................................. 38 ARCHEOLOGIE & CULTUURHISTORIE .............................................................................................................. 39 BESLUIT MILIEUEFFECTRAPPORTAGE .............................................................................................................. 40

HOOFDSTUK 6 WATERASPECTEN........................................................................ 42 6.1 6.2

VIGEREND BELEID....................................................................................................................................... 42 WATERPARAGRAAF .................................................................................................................................... 43

HOOFDSTUK 7 JURIDISCHE ASPECTEN EN PLANVERANTWOORDING .............................. 44 7.1 7.2 7.3

INLEIDING................................................................................................................................................. 44 OPZET VAN DE REGELS ................................................................................................................................ 44 VERANTWOORDING VAN DE REGELS............................................................................................................... 45

HOOFDSTUK 8 ECONOMISCHE UITVOERBAARHEID .................................................. 47 HOOFDSTUK 9 VOOROVERLEG EN ZIENSWIJZEN ...................................................... 48 9.1 9.2

VOOROVERLEG .......................................................................................................................................... 48 ZIENSWIJZEN............................................................................................................................................. 48

BIJLAGEN BIJ DE TOELICHTING ............................................................................... 49 BIJLAGE 1 BIJLAGE 2 BIJLAGE 3 BIJLAGE 4 BIJLAGE 5 BIJLAGE 6 BIJLAGE 7

AKOESTISCH ONDERZOEK WEGVERKEERSLAWAAI ...................................................................................... 49 BODEMONDERZOEK ........................................................................................................................... 50 STIKSTOFONDERZOEK.......................................................................................................................... 51 VORMVRIJE M.E.R.-BEOORDELING ......................................................................................................... 52 WATERTOETSRESULTAAT ..................................................................................................................... 53 BEELDKWALITEITSPLAN ....................................................................................................................... 54 AKOESTISCH ONDERZOEK INDUSTRIELAWAAI............................................................................................ 55 BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

3

Bestemmingsplan Losser dorp, partiële herziening Kloppenstraat 75-77 Vastgesteld

HOOFDSTUK 1 1.1

INLEIDING

Aanleiding

Het voorliggende bestemmingsplan heeft betrekking op de voormalige kerklocatie aan de Kloppenstraat 77 te Losser en het omliggende gebied (hierna: plangebied). Ter plaatse van het plangebied stond voorheen de Martinuskerk. Op de toren na, is de bebouwing ter plaatse al enige tijd geleden gesloopt en verharding gesaneerd. Op dit moment is het plangebied een deels braakliggend gebied (t.p.v. de locatie waar de Martinuskerk stond) en openbaar gebied, ingericht ten behoeve van infrastructuur, parkeerplaatsen en groen. Het voornemen is om de gronden te herontwikkelen met woningbouw. Concreet gaat het om de bouw van 37 appartementen verdeeld over drie woongebouwen. Tussen de woongebouwen wordt het plangebied groen ingericht en wordt verspreid in het plangebied voorzien in parkeergelegenheid. De voorgenomen ontwikkeling is niet in overeenstemming met het geldend bestemmingsplan “Losser Dorp”, omdat op basis van het bestemmingsplan ter plaatse geen woningbouw is toegestaan. Om de voorgenomen woningbouwontwikkeling mogelijk te maken is een bestemmingsplanherziening noodzakelijk. Voorliggend bestemmingsplan voorziet in de gewenste juridisch planologische kaders, waarbij zal worden aangetoond dat de in dit bestemmingsplan beoogde ontwikkeling in overeenstemming is met een goede ruimtelijke ordening.

Op voorhand wordt opgemerkt dat aan de oostzijde van het plangebied een strook ligt die in de huidige situatie een maatschappelijke bestemming heeft, maar niet zal behoren tot het perceel voor de beoogde woongebouwen. Deze strook wordt bij de woonpercelen aan de oostzijde betrokken. In voorliggend bestemmingsplan krijgt deze strook daarom een woonbestemming. Deze wijziging wordt als ondergeschikt gezien en wordt in de verder toelichting van dit bestemmingsplan niet nader getoetst.

1.2

Ligging plangebied

Het plangebied betreft het gebied waar de Kloppenstraat, de Sperwerstraat en de Arendstraat samenkomen, in de kern Losser. In afbeelding 1.1 is de ligging en globale begrenzing van het plangebied weergegeven. Voor een exacte weergave van de begrenzing van het plangebied wordt verwezen naar de verbeelding.

Afbeelding 1.1

Ligging van het plangebied in de kern Losser en directe omgeving (Bron: Plattekaart.nl)

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

4

Bestemmingsplan Losser dorp, partiële herziening Kloppenstraat 75-77 Vastgesteld

1.3

De bij het plan behorende stukken

Het bestemmingsplan “Losser dorp, partiële herziening Kloppenstraat 75-77” bestaat uit de volgende stukken:

• •

verbeelding (tek.nr. NL.IMRO.0168.01BP001PH19-0401) en een renvooi; regels.

Op de verbeelding zijn de bestemmingen van het plangebied aangegeven. In de regels zijn bepalingen opgenomen om de uitgangspunten van het plan zeker te stellen. Het plan gaat vergezeld van een toelichting. De toelichting geeft een duidelijk beeld van het bestemmingsplan en van de daaraan ten grondslag liggende gedachten maar maakt geen deel uit van het juridisch bindende gedeelte van het bestemmingsplan.

1.4

Huidig planologisch regime

1.4.1

Algemeen

Het plangebied ligt binnen de begrenzing van het bestemmingsplan “Losser Dorp”. Dit bestemmingsplan is op 19 maart 2013 vastgesteld door de gemeenteraad van de gemeente Losser. In afbeelding 1.2 is een uitsnede van het betreffende bestemmingsplan ter plaatse van het plangebied weergegeven. De indicatieve begrenzing van het plangebied wordt weergegeven middels de rode omlijning. Voor de exacte begrenzing wordt verwezen naar de verbeelding.

Afbeelding 1.2

1.4.2

Uitsnede bestemmingsplannen “Losser Dorp” (Bron: www.ruimtelijkeplannen.nl)

Beschrijving bestemmingen en aanduidingen

Op basis van het geldend bestemmingsplan “Losser Dorp” zijn de gronden binnen het plangebied voorzien van de bestemming ‘Maatschappelijk’ inclusief bouwvlakken en maatvoeringsaanduidingen. Hierna wordt nader ingegaan op de geldende bestemming.

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

5

Bestemmingsplan Losser dorp, partiële herziening Kloppenstraat 75-77 Vastgesteld ‘Maatschappelijk’ De voor ‘Maatschappelijk’ aangewezen gronden zijn hoofdzakelijk bestemd voor maatschappelijke voorzieningen. In de bouwregels is onder andere bepaald dat een gebouw uitsluitend binnen een bouwvlak mag worden gebouwd. Door middel van de maatvoeringsaanduidingen ‘maximum bouwhoogte’ en ‘maximum bebouwingspercentage’ is respectievelijk een maximale bouwhoogte van 6 meter en een bebouwingspercentage van 75% vastgelegd. Opgemerkt wordt dat ter plaatse van het kleine bouwvlakje aan de noordwestzijde van het plangebied een maximale bouwhoogte van 30 meter geldt. 1.4.3

Strijdigheid

Voorgenomen ontwikkeling voorziet in de realisatie van woningen en is daarmee niet in overeenstemming met de bouw- en gebruiksregels van het geldend bestemmingsplan. Om de voorgenomen ontwikkeling (planologisch) mogelijk te kunnen maken is een bestemmingsplanherziening noodzakelijk. Het voorliggende bestemmingsplan voorziet hierin. In deze plantoelichting wordt aangetoond dat de ontwikkeling in overeenstemming is met een goede ruimtelijke ordening.

1.5

Leeswijzer

Na deze inleiding wordt in hoofdstuk 2 een beschrijving van de historie van Losser gegeven en wordt de ruimtelijke-functionele structuur van het plangebied en de omgeving beschreven. In hoofdstuk 3 wordt er ingegaan op de planbeschrijving. In hoofdstuk 4 wordt ingegaan op het beleidskader. Hierin wordt het beleid van het Rijk, de provincie Overijssel en de gemeente Losser beschreven. In hoofdstuk 5 passeren de relevante milieu- en omgevingsaspecten de revue en hoofdstuk 6 gaat in op het aspect water. Hoofdstuk 7 bevat een beschrijving van de planregels. In hoofdstuk 8 wordt ingegaan op de economische uitvoerbaarheid van het project. Tot slot gaat hoofdstuk 9 in op het vooroverleg.

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

6

Bestemmingsplan Losser dorp, partiële herziening Kloppenstraat 75-77 Vastgesteld

HOOFDSTUK 2

HUIDIGE SITUATIE

In dit hoofdstuk wordt de historische ontwikkeling van Losser beschreven, de ruimtelijk-functionele structuur van de omgeving wordt toegelicht en tot slot wordt ingegaan op het plangebied zelf.

2.1

Historische ontwikkeling Losser

In de negende eeuw wordt al gesproken over de kern Losser. Het was toen een esnederzetting, bestaande uit enkele boerenerven. In de achttiende eeuw bestond de kern Losser uit een ‘voordorp’ en een ‘achterdorp’, gescheiden door de dorpsbeek (arm van de Dinkel). Door de opkomst van de textielindustrie in Gronau groeide Losser. De historische invalswegen in de kern Losser zijn de Gronausestraat/Oldenzaalsestraat, de Enschedesestraat en de Lutterstraat. Deze straten verbinden Losser met de omringende kernen en de daar aanwezige werkgelegenheid (vroeger vooral textielindustrie). De Gronausestraat vervult van oudsher een belangrijke verkeersfunctie. Voor de Tweede Wereldoorlog bestond Losser hoofdzakelijk uit de bebouwing in het komgebied en de bebouwing langs de doorgaande wegen; de Oldenzaalsestraat, Gronausestraat en Enschedesestraat. In de jaren daarna is door middel van wegen in oostelijke en westelijke richting de huidige bebouwingsstructuur ontstaan, voornamelijk in de vorm van woonbebouwing. De verkaveling in de bebouwde kom van Losser wordt tegenwoordig gekenmerkt door een groot aantal vormen en richtingen. Dit hangt mede samen met de verschillende perioden waarin bebouwing (wijken) is opgericht.

Afbeelding 2.1

2.2

Historische kaarten Losser uit 1830-1864, 1922 en 1966 (Bron: topotijdreis.nl)

Het plangebied en omgeving

Het plangebied ligt ter plaatse waar de Kloppenstraat, de Sperwerstraat en de Arendstraat samenkomen in de kern Losser. De ruimtelijke structuur in de omgeving van het plangebied wordt voornamelijk bepaald door de bestaande infrastructuur. Rondom het plangebied is geen dominante hoofdfunctie aanwezig. Maatschappelijke functies, woonfuncties, detailhandel en (openbaar) groen bevinden zich op korte afstand van elkaar. Het plangebied wordt aan de noordzijde begrensd door de Sperwerstraat. Aan de oostzijde vormen woonpercelen de begrenzing. De zuid- en westzijde van het plangebied worden begrensd door respectievelijk de Arendstraat en de Kloppenstraat. Zoals aangegeven omvat het plangebied de voormalige locatie van de Martinuskerk. De bebouwing van de Martinuskerk is enige tijd terug gesloopt. Het plangebied betreft hierdoor een braakliggend perceel. Uitsluitend de toren is als herkenningspunt van de locatie bewaard gebleven. Afbeeldingen 2.2 en 2.3 geven een beeld van de huidige situatie binnen het plangebied door middel van een luchtfoto en een straatbeeldfoto.

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

7

Bestemmingsplan Losser dorp, partiële herziening Kloppenstraat 75-77 Vastgesteld

Afbeelding 2.2

Luchtfoto situatie plangebied (Bron: Google Maps)

Afbeelding 2.3

Straatbeeld huidige situatie plangebied (Bron: Google Streetview)

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

8

Bestemmingsplan Losser dorp, partiële herziening Kloppenstraat 75-77 Vastgesteld

HOOFDSTUK 3

PLANBESCHRIJVING

3.1

De ontwikkeling

3.1.1

Algemeen

De voorgenomen ontwikkeling ziet op de gehele herstructurering van het plangebied naar een woongebied in een parkachtige omgeving. In afbeelding 3.1 is een situatietekening van de gewenste situatie weergegeven.

Afbeelding 3.1

3.1.2

Situatietekening gewenste situatie plangebied (Bron: IAA Architecten)

Bebouwing en beeldkwaliteit

In het plangebied zijn drie woongebouwen beoogd. In deze woongebouwen worden 37 appartementen gerealiseerd. Twee van deze woongebouwen krijgen vier bouwlagen. Eén woongebouw krijgt drie bouwlagen. De gevels van de appartementengebouwen staan op één punt (per gebouw) haaks op elkaar. Hierdoor krijgen de gebouwen een eigen vorm. De gevels op de verdiepingen verspringen eveneens. Door deze verspringingen ontstaan onder andere balkons. Daarnaast is het streven dat de klokkentoren van de Martinuskerk als landmark in het plangebied blijft staan. Om ervoor te zorgen dat de te realiseren bebouwing in het plangebied zich goed voegt tussen de bestaande bebouwing, is in voorliggend geval een beeldkwaliteitsplan opgesteld. Het beeldkwaliteitsplan is in bijlage 6 van deze toelichting opgenomen. Qua architectuur vormt de expressie van de reeds gesloopte Martinuskerk de basis. De kleurstelling van de bebouwing is ‘zanderig’. Deze kleurstelling wordt versterkt door accenten in natuurlijke materialen. De architectuur dient daarnaast de horizontale belijning te versterken en buitenruimtes dienen in de bouwvolumes te worden opgenomen. Het vorenstaande versterkt de menselijke maat.

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

9

Bestemmingsplan Losser dorp, partiële herziening Kloppenstraat 75-77 Vastgesteld 3.1.3

Groenvoorziening en infrastructuur

Zoals reeds aangegeven, is het voornemen om het plangebied een parkachtige uitstraling te geven. Hiertoe wordt tussen de te realiseren bebouwing en daar omheen groenvoorzieningen aangelegd. De herinrichting vindt daarnaast ook buiten de plangrenzen van voorliggend bestemmingsplan plaats. Deze herinrichting (buiten de plangrenzen) is reeds planologisch toegestaan. De herinrichting rondom het plangebied is nog niet definitief bepaald.

3.2

Verkeer en parkeren

3.2.1

Algemeen

Bij nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen moet rekening worden gehouden met de parkeerbehoefte die ontstaat door een nieuwe ontwikkeling. Hiertoe kunnen berekeningen worden uitgevoerd op basis van de publicatie 'Toekomstbestendig parkeren, publicatie 381 (december 2018)' van het CROW. Het CROW ontwikkelt en publiceert kennis onder andere op het gebied van verkeer en parkeren. Specifiek voor verkeersgeneratie en parkeren heeft het CROW de publicatie, 'Toekomstbestendig parkeren’ opgesteld. Deze kencijfers zijn gebaseerd op literatuuronderzoek en praktijkervaringen van gemeenten. De kencijfers zijn landelijk (en juridisch) geaccepteerd en worden gezien als de meest betrouwbare gegevens met betrekking tot het bepalen van het benodigde aantal parkeerplaatsen. 3.2.2

Uitgangspunten

Voor de berekening van de parkeerbehoefte en verkeersgeneratie wordt uitgegaan van de volgende uitgangspunten, hierbij wordt ervan uitgegaan dat alle appartementen als koopappartementen worden gerealiseerd. Dit betreft een worse-case aanname, aangezien huurappartementen doorgaans een lagere parkeerbehoefte/verkeersgeneratie kennen: • •

• • 3.2.3

Hoofdgroep: Wonen; Type: o Koop, appartement, midden; o Huur, appartement, duur; o Huur, appartement, midden/goedkoop; Stedelijkheidsgraad: Weinig stedelijk; Stedelijk gebied: Rest bebouwde kom. Parkeerbehoefte

Op basis van voorgenoemde uitgangspunten ontstaat er de volgende parkeerbehoefte: Functie Koop, appartement, goedkoop Koop, appartement, midden Koop, appartement, duur Totaal

Parkeerbehoefte per woning 1,6

Aantal woningen

Totale parkeerbehoefte

24

38,4

1,9

11

20,9

2,1

2

4,2

63,5

Gelet op het vorenstaande is er sprake van een parkeerbehoefte van afgrond 64 parkeerplaatsen. Mede als gevolg van de voorgenomen ontwikkeling, wordt het openbare gebied rondom het plangebied heringericht.

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

10

Bestemmingsplan Losser dorp, partiële herziening Kloppenstraat 75-77 Vastgesteld In het plangebied zelf worden 19 parkeerplaatsen gerealiseerd. De overige benodigde parkeerplaatsen worden rondom het plangebied gerealiseerd. Met de hiervoor genoemde herinrichting van het openbare gebied rondom het plangebied, wordt mede rekening gehouden met de parkeerbehoefte. 3.2.4

Verkeersgeneratie

Op basis van voorgenoemde uitgangspunten ontstaat er het volgende beeld voor wat betreft de verkeersgeneratie: Functie

Koop, appartement, goedkoop Koop, appartement, midden Koop, appartement, duur Totaal

Verkeersgeneratie per woning per weekdag etmaal 5,6

Aantal woningen

24

Totale verkeersgeneratie (per weekdagetmaal) 140

6

11

66

7,4

2

14,8 220,8

Gelet op het vorenstaande is er sprake van een verkeersgeneratie van afgerond 221 verkeersbewegingen per weekdagetmaal. De omliggende wegenstructuur is van voldoende capaciteit om de voorgenoemde verkeerbewegingen eenvoudig en veilig af te kunnen wikkelen. Verder dient opgemerkt te worden dat er planologisch gezien een maatschappelijke bestemming wordt opgeheven evenals de daarbij behorende verkeersbewegingen. Planologisch gezien kan er redelijkerwijs van worden uitgegaan dat het aantal verkeersbewegingen af zal nemen. 3.2.5

Conclusie

Geconcludeerd wordt dat er vanuit verkeerskundig oogpunt geen bezwaren zijn tegen de in dit bestemmingsplan besloten ontwikkeling.

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

11

Bestemmingsplan Losser dorp, partiële herziening Kloppenstraat 75-77 Vastgesteld

HOOFDSTUK 4

BELEIDSKADER

Dit hoofdstuk beschrijft, voor zover van belang, het beleid vanuit het Rijk, de provincie Overijssel en gemeente Losser.

4.1

Rijksbeleid

4.1.1

Nationale Omgevingsvisie (NOVI)

4.1.1.1 Algemeen Nederland staat voor grote uitdagingen die van invloed zijn op onze fysieke leefomgeving. Complexe opgaven zoals verstedelijking, verduurzaming en klimaatadaptatie zijn nauw met elkaar verweven. Dat vraagt een nieuwe, integrale manier van werken waarmee keuzes voor onze leefomgeving sneller en beter gemaakt kunnen worden. De Nationale Omgevingsvisie (NOVI) zorgt voor een gezamenlijke aanpak die leidt tot een duurzaam perspectief voor onze leefomgeving. Dit is nodig om onze doelen te halen en is een zaak van overheid en samenleving. 4.1.1.2 Vier prioriteiten Aan de hand van een toekomstperspectief op 2050 brengt de NOVI de langetermijnvisie in beeld. Op nationale belangen wil het Rijk sturen en richting geven. Dit komt samen in vier prioriteiten. 1.

Ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie Nederland moet zich aanpassen aan de gevolgen van klimaatverandering. In 2050 is Nederland klimaatbestendig en waterrobuust. Dit vraagt om maatregelen in de leefomgeving, waarmee tegelijkertijd de leefomgevingskwaliteit verbeterd kan worden en kansen voor natuur geboden kunnen worden. In 2050 heeft Nederland daarnaast een duurzame energievoorziening. Dit vraagt echter om ruimte. Door deze ruimte zoveel mogelijk te clusteren, wordt versnippering van het landschap voorkomen en wordt de ruimte zo efficiënt mogelijk benut. Het Rijk zet zich in door het maken van ruimtelijke reserveringen voor het hoofdenergiesysteem op nationale schaal.

2.

Duurzaam economisch groeipotentieel Nederland werkt toe naar een duurzame, circulaire, kennisintensieve en internationaal concurrerende economie in 2050. Daarmee kan ons land zijn positie handhaven in de top vijf van meest concurrerende landen ter wereld. Er wordt ingezet op een innovatief en sterk vestigingsklimaat met een goede quality of life. Belangrijk is wel dat onze economie toekomstbestendig wordt, oftewel concurrerend, duurzaam en circulair.

3.

Sterke en gezonde steden en regio's Er zijn vooral in steden en stedelijke regio's nieuwe locaties nodig voor wonen en werken. Het liefst binnen de bestaande stadsgrenzen, zodat de open ruimten tussen stedelijke regio's behouden blijven. Dit vraagt optimale afstemming op en investeringen in mobiliteit. Dit betekent dat voorafgaand aan de keuze van nieuwe verstedelijkingslocaties helder moet zijn welke randvoorwaarden de leefomgevingskwaliteit en -veiligheid daar stelt en welke extra maatregelen nodig zijn wanneer er voor deze locaties wordt gekozen. Zo blijft de gezondheid in steden en regio's geborgd.

4.

Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied Er ontstaat een nieuw perspectief voor de Nederlandse landbouwsector als koploper in de duurzame kringlooplandbouw. Een goed verdienpotentieel voor de bedrijven wordt gecombineerd met een minimaal effect op de omgevingskwaliteit van lucht, bodem en water. In alle gevallen zetten we in op ontwikkeling van de karakteristieke eigenschappen van het Nederlandse landschap. Dit vertegenwoordigt een belangrijke cultuurhistorische waarde. Verrommeling en versnippering, bijvoorbeeld door wildgroei van distributiecentra, is ongewenst en wordt tegengegaan. BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

12

Bestemmingsplan Losser dorp, partiële herziening Kloppenstraat 75-77 Vastgesteld 4.1.1.3 Afwegingsprincipes De druk op de fysieke leefomgeving in Nederland is zo groot, dat belangen soms botsen. Het streven is combinaties te maken en win-win situaties te creëren, maar dit is niet altijd mogelijk. Soms zijn er scherpe keuzes nodig en moeten belangen worden afgewogen. Hiertoe gebruikt de NOVI drie afwegingsprincipes: 1.

2.

3.

Combinatie van functies gaan voor enkelvoudige functies. In het verleden is scheiding van functies vaak te rigide gehanteerd. Met de NOVI wordt gezocht naar maximale combinatiemogelijkheden tussen functies, gericht op een efficiënt en zorgvuldig gebruik van onze ruimte; Kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal. Het verschilt tussen gebieden wat de optimale balans is tussen bescherming en ontwikkeling en tussen concurrentiekracht en leefbaarheid. Sommige opgaven en belangen wegen in het ene gebied zwaarder dan in het andere; Afwentelen wordt voorkomen. Het is van belang dat de leefomgeving zoveel mogelijk voorziet in mogelijkheden en behoeften van de huidige generatie inwoners, zonder dat dit ten koste gaat van toekomstige generaties.

4.1.1.4 Toetsing van het initiatief aan de NOVI De NOVI laat zich niet specifiek uit over dergelijke kleinschalige ontwikkelingen. Het betreft een ontwikkeling waarbij geen nationale belangen in het geding zijn en er is geen sprake van enige belemmering met betrekking tot de prioriteiten zoals verwoord in de NOVI. Geconcludeerd wordt dat de NOVI geen belemmering vormt voor de in dit bestemmingsplan besloten ontwikkeling. 4.1.2

Ladder voor duurzame verstedelijking

4.1.2.1 Algemeen De ladder voor duurzame verstedelijking is per 1 oktober 2012 als motiveringseis in het Besluit ruimtelijke ordening (artikel 3.1.6, lid 2) opgenomen. Op 1 juli 2017 is de Ladder in het Besluit ruimtelijke ordening gewijzigd. Aanleiding voor de wijziging waren de in de praktijk gesignaleerde knelpunten bij de uitvoering van de Ladder en de wens om te komen tot een vereenvoudigt en geoptimaliseerd instrument. Doel van de ladder voor duurzame verstedelijking is een goede ruimtelijke ordening door een optimale benutting van de ruimte in stedelijke gebieden. Hierbij geldt een motiveringsvereiste voor het bevoegd gezag als nieuwe stedelijke ontwikkelingen planologisch mogelijk worden gemaakt. Teneinde een ontwikkeling adequaat te kunnen toetsen aan de ladder is het noodzakelijk inzicht te geven in de begrippen ‘bestaand stedelijk gebied’ en ‘stedelijke ontwikkeling’. In de Bro zijn in artikel 1.1.1 definities opgenomen voor: bestaand stedelijk gebied: ‘bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, alsmede de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur’.

stedelijke ontwikkeling: ´ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen.´ Bij het beschrijven van de behoefte dient te worden uitgegaan van het saldo van de aantoonbare vraag naar de voorgenomen ontwikkeling (de komende tien jaar, zijnde de looptijd van het bestemmingsplan) verminderd met het aanbod in planologische besluiten, ook als het feitelijk nog niet is gerealiseerd (harde plancapaciteit). 4.1.2.2 Toetsing aan de ladder voor duurzame verstedelijking Wat betreft de 'Ladder voor duurzame verstedelijking' wordt opgemerkt dat de ladder van toepassing is bij 'nieuwe stedelijke ontwikkelingen' (3.1.6 Bro). Er zijn inmiddels meerdere gerechtelijke uitspraken geweest over deze begripsdefinitie.

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

13

Bestemmingsplan Losser dorp, partiële herziening Kloppenstraat 75-77 Vastgesteld Uit Afdelingsjurisprudentie blijkt dat de vraag wanneer sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling in grote mate casuïstisch wordt beantwoord. Zo heeft de Afdeling uitgemaakt dat de bouw van 11 woningen niet als stedelijke ontwikkeling wordt gezien. De raad is van oordeel dat gelet het aantal woningen dat het plan mogelijk maakt, het plan niet voorziet in een woningbouwlocatie of andere stedelijke ontwikkeling als bedoeld in artikel 1.1.1 eerste lid, aanhef en onder i van het Bro. Artikel 3.1.6, tweede lid, van het Bro is dan ook niet van toepassing (ABRvS 16 september 2015; ECLI:NL:RVS:2015:2921). Voorliggend bestemmingsplan betreft het realiseren van 37 woningen. Gelet op de eerder genoemde jurisprudentie wordt geconcludeerd dat er sprake is van een stedelijke ontwikkeling. Artikel 3.1.6 lid 2 van de Bro geeft aan dat de toelichting van een ruimtelijk plan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, moet voldoen aan een aantal voorwaarden: • •

er wordt beschreven dat de voorgenomen stedelijke ontwikkeling voorziet in een behoefte; indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.

Wat is het ruimtelijk verzorgingsgebied? De te realiseren woningen worden gerealiseerd om te kunnen voorzien in de gemeentelijke (lokale) woonbehoefte. De gemeente Losser is als relevante marktregio aangemerkt. Beschrijving van de behoefte aan de voorgenomen ontwikkeling Met voorliggend bestemmingsplan wordt voorzien in 37 woningen in de kern Losser. De gemeente beschikt over een eigen actueel Programma Wonen, dat is opgesteld voor de periode 2019-2025. In het programma wordt zowel op de kwalitatieve als de kwantitatieve woningbouwbehoefte ingegaan. De woningbouwbehoefte is in het woningbouwprogramma vastgelegd. In paragraaf 3.3.2 wordt de voorgenomen ontwikkeling getoetst aan het Programma Wonen. In die paragraaf wordt geconcludeerd dat de voorgenomen ontwikkeling een bijdrage levert aan zowel de kwantitatieve woonbehoefte als de kwalitatieve woonbehoefte in Losser. De behoefte aan de woningen binnen de voorgenomen ontwikkeling is hiermee aangetoond. Ligt de stedelijke ontwikkeling in bestaand stedelijk gebied? De voorgenomen ontwikkeling betreft de herontwikkeling van een bestaande locatie die tot voor kort was ingericht ten behoeve van een kerkfunctie. Daarmee is in voorliggend geval sprake van een ontwikkeling binnen bestaand stedelijk gebied.

Conclusie ladder van duurzame verstedelijking Gelet op het vorenstaande wordt geconcludeerd dat de gewenste ontwikkeling in overeenstemming is met de ladder van duurzame verstedelijking. 4.1.3

Conclusie toetsing aan het rijksbeleid

Geconcludeerd wordt dat het relevante ruimtelijke ordeningsbeleid op rijksniveau de in dit bestemmingsplan besloten ontwikkeling niet in de weg staat.

4.2

Provinciaal beleid

Het provinciaal beleid is verwoord in tal van plannen. Het belangrijkste plan betreft de Omgevingsvisie Overijssel en is verankerd in de Omgevingsverordening.

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

14

Bestemmingsplan Losser dorp, partiële herziening Kloppenstraat 75-77 Vastgesteld 4.2.1

Omgevingsvisie Overijssel

De Omgevingsvisie Overijssel is dé provinciale visie voor de fysieke leefomgeving van Overijssel. Duurzaamheid, ruimtelijke kwaliteit en sociale kwaliteit zijn de leidende principes of ‘rode draden’ bij alle initiatieven in de fysieke leefomgeving van de provincie Overijssel. 4.2.2

Omgevingsverordening Overijssel

De provincie beschikt over een palet aan instrumenten waarmee zij haar ambities realiseert. Het gaat er daarbij om steeds de meest optimale mix van instrumenten toe te passen, zodat effectief en efficiënt resultaat wordt geboekt voor alle ambities en doelstellingen van de Omgevingsvisie. De keuze voor inzet van deze instrumenten is bepaald aan de hand van een aantal criteria. In de Omgevingsvisie is bij elke beleidsambitie een realisatieschema opgenomen waarin is aangegeven welke instrumenten de provincie zal inzetten om de verschillende onderwerpen van provinciaal belang te realiseren. Eén van de instrumenten om het beleid uit de Omgevingsvisie te laten doorwerken is de Omgevingsverordening Overijssel. De Omgevingsverordening is het provinciaal juridisch instrument dat wordt ingezet voor die onderwerpen waarvoor de provincie eraan hecht dat de doorwerking van het beleid van de Omgevingsvisie juridisch geborgd is. 4.2.3

Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel

De opgaven, kansen, beleidsambities en ruimtelijke kwaliteitsambities voor de provincie zijn in de Omgevingsvisie Overijssel geschetst in ontwikkelingsperspectieven voor de groene omgeving en stedelijke omgeving. Om de ambities van de provincie waar te maken, bevat de Omgevingsvisie een uitvoeringsmodel. Dit model is gebaseerd op drie niveaus, te weten: 1. 2. 3.

Of - generieke beleidskeuzes; Waar - ontwikkelingsperspectieven; Hoe - gebiedskenmerken.

Deze begrippen worden hieronder nader toegelicht. 4.2.3.1 Of - generieke beleidskeuzes Generieke beleidskeuzes zijn keuzes die bepalend zijn voor de vraag of ontwikkelingen nodig dan wel mogelijk zijn. In deze fase wordt beoordeeld of er sprake is van een maatschappelijke opgave. Of een initiatief mogelijk is, wordt onder andere bepaald door generieke beleidskeuzes van EU, Rijk of provincie. Denk aan beleidskeuzes om basiskwaliteiten als schoon drinkwater en droge voeten te garanderen. Andere generieke beleidskeuzes betreffen het voorkomen van overaanbod van bijvoorbeeld woningbouw- en kantoorlocaties. Ook wordt in deze fase de zgn. Overijsselse ladder voor duurzame verstedelijking gehanteerd. Deze Overijsselse ladder geeft een nadere invulling aan de vraag hoe de behoefte moet worden bepaald, zowel in de stedelijke als in de groene omgeving, en op welke wijze de regionale afstemming vorm gegeven moet worden. Integraliteit, toekomstbestendigheid, concentratiebeleid, (boven)regionale afstemming en zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik zijn beleidskeuzes die invulling geven aan de Overijsselse ladder voor duurzame verstedelijking. Voor specifieke gebieden in Overijssel geldt dat niet alle initiatieven mogelijk zijn.

Dit heeft te maken met zwaarwegende publieke belangen, gebiedsspecifieke beleidskeuzes om de zwaarwegende publieke belangen te borgen, zijn: reservering voor waterveiligheid en beperking wateroverlast, drinkwater/grondwaterbeschermingsgebieden, het Natuurnetwerk Nederland (NNN, voorheen Ecologische Hoofdstructuur (EHS)), de Nationale Landschappen en het provinciaal routenetwerk transport gevaarlijke stoffen.

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

15

Bestemmingsplan Losser dorp, partiële herziening Kloppenstraat 75-77 Vastgesteld 4.2.3.2 Waar - ontwikkelingsperspectieven Als uit de beoordeling in het kader van de generieke beleidskeuzes blijkt dat de voorgenomen ruimtelijke ontwikkeling aanvaardbaar is, vindt een toets plaats aan de ontwikkelingsperspectieven. In de Omgevingsvisie is een spectrum van zes ontwikkelperspectieven beschreven voor de groene en stedelijke omgeving. Met dit spectrum geeft de provincie ruimte voor het realiseren van de in de visie beschreven beleids- en kwaliteitsambities. De ontwikkelperspectieven geven richting aan wat waar ontwikkeld zou kunnen worden. Daar waar generieke beleidskeuzes een geografische begrenzing hebben, zijn ze consistent doorvertaald in de ontwikkelingsperspectieven. De ontwikkelingsperspectieven zijn richtinggevend en bieden de nodige flexibiliteit voor de toekomst. 4.2.3.3 Hoe - gebiedskenmerken Op basis van gebiedskenmerken in vier lagen (natuurlijke laag, laag van het agrarisch cultuurlandschap, stedelijke laag en laag van de beleving) gelden specifieke kwaliteitsvoorwaarden en –opgaven voor ruimtelijke ontwikkelingen. Het is de vraag ‘hoe’ een ontwikkeling invulling krijgt. Aan de hand van de drie genoemde niveaus kan worden bezien of een ruimtelijke ontwikkeling mogelijk is en er behoefte aan is, waar het past in de ontwikkelingsvisie en hoe het uitgevoerd kan worden.

Afbeelding 4.1 geeft dit schematisch weer.

Afbeelding 4.1

4.2.4

Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel (Bron: Provincie Overijssel)

Toetsing van het initiatief aan het Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel

Indien het concrete initiatief wordt getoetst aan het Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel ontstaat globaal het volgende beeld.

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

16

Bestemmingsplan Losser dorp, partiële herziening Kloppenstraat 75-77 Vastgesteld 4.2.4.1 Of - Generieke beleidskeuzes Bij de afwegingen in de eerste fase “generieke beleidskeuzes” wordt opgemerkt dat sprake is van een binnenstedelijke woningbouwontwikkeling. Hierdoor zijn met name artikel 2.1.3 en artikel 2.2.2 van de Omgevingsverordening Overijssel van belang. Hierna wordt nader ingegaan op de genoemde artikelen. Artikel 2.1.3: Zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik Bestemmingsplannen voorzien uitsluitend in stedelijke ontwikkelingen die een extra ruimtebeslag door bouwen en verharden leggen op de groene omgeving wanneer aannemelijk is gemaakt: •

•

dat er voor deze opgave in redelijkheid geen ruimte beschikbaar is binnen het bestaande bebouwd gebied en de ruimte binnen het bestaand bebouwd gebied ook niet geschikt te maken is door herstructurering en/of transformatie; dat mogelijkheden voor meervoudig ruimtegebruik binnen het bestaand bebouwd gebied optimaal zijn benut.

In de Omgevingsverordening Overijssel is het begrip “groene omgeving” nader gedefinieerd als: de gronden die niet vallen onder bestaand bebouwd gebied. In de Omgevingsverordening Overijssel is het begrip “bestaand bebouwd gebied” nader gedefinieerd als: de gronden binnen steden en dorpen die benut kunnen worden voor stedelijke functies op grond van geldende bestemmingsplannen en op grond van voorontwerp-bestemmingsplannen voor zover de provinciale diensten daarover schriftelijk een positief advies hebben uitgebracht in het kader van het vooroverleg als bedoeld in artikel 3.1.1 Bro. Artikel 2.2.2: Realisatie nieuwe woningen 1.

2. 3.

4.

5.

6.

Bestemmingsplannen en omgevingsvergunningen als bedoeld in artikel 2.1 lid 1 onder c van de Wabo, voorzien uitsluitend in de mogelijkheid tot het realiseren van nieuwe woningen als de behoefte daaraan is aangetoond door middel van actueel onderzoek woningbouw. In bestemmingsplannen wordt in maximaal 80% van de behoefte aan nieuwe woningen zoals vastgesteld in het kader van actueel onderzoek woningbouw, voorzien. In bestemmingsplannen van gemeenten waarvoor woonafspraken van toepassing zijn, mag - in afwijking van lid 2 - in een hoger percentage dan 80% worden voorzien, met een maximum van 100% van de behoefte zoals vastgesteld in het kader van de woonafspraken. De behoefte aan nieuwe woningen zoals bedoeld in lid 1 wordt in ieder geval geacht te zijn aangetoond als realisatie daarvan past binnen de geldende woonafspraken zoals die zijn gemaakt tussen gemeente en provincie op basis van regionale afstemming. Wanneer de realisatie van nieuwe woningen niet past binnen geldende woonafspraken of wanneer er voor de gemeente geen woonafspraken gelden, dan moet de behoefte aan nieuwe woningen aangetoond worden door middel van actueel onderzoek woningbouw waarop de instemming is verkregen van zowel de gemeenten in de regio als Gedeputeerde Staten.

In afwijking van het bepaalde in lid 5 geldt de eis dat gemeenten in de regio moeten hebben ingestemd niet voor buurgemeenten die gelegen zijn buiten de provincie Overijssel. In dat geval moet zijn aangetoond dat afstemmingsoverleg heeft plaatsgevonden.

De van belang zijnde begrippen in het kader van artikel 2.2.2 zijn hierna opgenomen: • •

•

Nieuwe woningen: te realiseren woningen, waarvoor nog geen omgevingsvergunning is afgegeven Actueel onderzoek woningbouw: door de raad vastgesteld onderzoek waarin de behoefte van de gemeente aan nieuwe woningen is onderbouwd op basis van de regionale behoefte woningbouw, markt- en vastgoedanalyses en andere relevante gegevens. Regionale behoefte woningbouw: door Gedeputeerde Staten vastgestelde provinciale analyse waarin de regionale behoefte aan nog te realiseren woningen is onderbouwd op basis van provinciale behoefteprognoses.

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

17

Bestemmingsplan Losser dorp, partiële herziening Kloppenstraat 75-77 Vastgesteld •

•

Woonafspraken: bestuurlijke afspraken tussen provincie Overijssel en gemeenten over onder meer doelgroepen, wonen en zorg, stedelijke vernieuwing, toekomstbestendigheid bestaande voorraad, programmeren en zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik en bijbehorende programmeringsdocumenten, zoals voor een aangegeven periode zijn gemaakt. Regio: de gemeenten die onderdeel uitmaken van de samenhangende woningmarkt die bediend wordt met de woningbouwmogelijkheden die een gemeente biedt.

In artikel 2.2.3 lid 1 van de Omgevingsverordening wordt onder actueel onderzoek woningbouw verstaan: onderzoek wat eens in de 2 jaar wordt geactualiseerd. Toetsing van het initiatief aan de “Generieke beleidskeuzes” Zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik (artikel 2.1.3) De woningbouwontwikkeling betreft een binnenstedelijke ontwikkeling die voldoet aan zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik. Voor wat betreft de ladder voor duurzame verstedelijking wordt verwezen naar paragraaf 4.1.2. Zoals hierna zal blijken uit het ter plekke geldende ontwikkelingsperspectief en het ter plekke geldende gebiedskenmerk van de “Stedelijke laag” is het plangebied gelegen in bestaand bebouwd gebied. Met de invulling van het plangebied met woningbouw vindt geen extra ruimtebeslag op de groene omgeving plaats. In verband hiermee is het project in overeenstemming met artikel 2.1.3. uit de Omgevingsverordening Overijssel. Realisatie nieuwe woningen (artikel 2.2.2) Zoals uit artikel 2.2.2 blijkt mogen bestemmingsplannen en omgevingsvergunningen enkel voorzien in de realisatie van nieuwe woningen indien de behoefte daaraan in aangetoond door middel van actueel onderzoek woningbouw. Hierbij dient te worden aangesloten bij de woonafspraken zoals die zijn gemaakt tussen gemeente en provincie op basis van regionale afstemming. Er mag tevens enkel worden voorzien van 80% van de behoefte aan nieuwe woningen.

Bij bestemmingsplannen van gemeenten waarvoor woonafspraken van toepassing zijn mag in een hoger percentage worden voorzien, met een maximum van 100% van de vastgestelde behoefte. Voorliggende ontwikkeling betreft de realisatie van 37 woningen (appartementen) op een “inbreidingslocatie” in de bebouwde kom van de gemeente Losser. De woningen voldoen aan de kwalitatieve behoefte (zie paragraaf 4.4.2) in de markt en wordt gebouwd voor de lokale behoefte. Deze ontwikkeling is passend binnen de gemeentelijk woonvisie en binnen de woonafspraken zoals overeengekomen met andere Twentse gemeenten en de provincie Overijssel. Gelet op vorenstaande is de voorliggende ruimtelijke ontwikkeling in overeenstemming te achten met artikel 2.2.2. uit de Omgevingsverordening Overijssel. 4.2.4.2 Ontwikkelingsperspectieven Het plangebied behoort tot het ontwikkelingsperspectief ‘Woon- en werklocaties buiten de stedelijke netwerken’. In afbeelding 4.2 is een uitsnede van de ontwikkelingsperspectievenkaart opgenomen, waarin het plangebied indicatief met de rode belijning is aangegeven.

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

18

Bestemmingsplan Losser dorp, partiële herziening Kloppenstraat 75-77 Vastgesteld

Afbeelding 4.2

Uitsnede ontwikkelingsperspectievenkaart Omgevingsvisie Overijssel (Bron: Provincie Overijssel)

‘Woon- en werklocaties buiten de stedelijke netwerken’ De steden en dorpen buiten de stedelijke netwerken mogen altijd bouwen voor de lokale behoefte aan wonen, werken en voorzieningen, inclusief lokaal gewortelde bedrijvigheid, mits onderbouwd en regionaal afgestemd. Herstructurering en transformatie van de woon-, werk-, voorzieningen- en mixmilieus moeten deze vitaal en aantrekkelijk houden en de diversiteit aan milieus versterken. Herstructurering en transformatie bieden kansen om te anticiperen op klimaatverandering (bijvoorbeeld door ruimte voor groen, natuur en water te reserveren). Van belang is de stedelijke ontwikkeling altijd af te stemmen op de kenmerken van het watersysteem, bijvoorbeeld in laaggelegen gebieden bij bouw- en evacuatieplannen rekening houden met risico’s op overstroming of wateroverlast. Herstructurering en transformatie kunnen ook bijdragen aan de energietransitie (door het nemen van energie-efficiënte maatregelen en/of het opwekken van duurzame energie door bijvoorbeeld het aanwezige dakoppervlak te benutten). Toetsing van het initiatief aan het “Ontwikkelingsperspectief” Binnen gebieden met het ontwikkelingsperspectief ‘Woon- en werklocaties buiten de stedelijke netwerken’ is ruimte voor herstructurering, inbreiding en transformatie.

Met voorgenomen ontwikkeling wordt binnen het bestaand stedelijk gebied voorzien in een deel van de woningbehoefte in de kern Losser. Gesteld wordt dat het project goed aansluit op de ambities binnen het perspectief en aansluit op de stedenbouwkundige en functionele structuur van de omgeving. Geconcludeerd wordt dat het ontwikkelingsperspectief ‘Woon- en werklocaties buiten de stedelijke netwerken’ zich niet verzet tegen de voorgenomen herontwikkeling.

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

19

Bestemmingsplan Losser dorp, partiële herziening Kloppenstraat 75-77 Vastgesteld 4.2.4.3 Gebiedskenmerken Op basis van gebiedskenmerken in vier lagen (natuurlijke laag, laag van het agrarisch-cultuurlandschap, stedelijke laag en de laag van de beleving) gelden specifieke kwaliteitsvoorwaarden en –opgaven voor ruimtelijke ontwikkelingen. Bij toetsing van het ruimtelijke initiatief aan de gebiedskenmerken in vier lagen is van belang dat de locatie is gelegen in stedelijk gebied. Dit betekent dat de 'Natuurlijke laag' en de ‘Laag van het agrarisch cultuurlandschap' buiten beschouwing kunnen blijven aangezien deze (oorspronkelijke) waarden niet meer voorkomen in het plangebied en redelijkerwijs ook niet meer te herstellen zijn. Vanwege het ontbreken van bijzondere eigenschapen binnen de ‘laag van de beleving’, wordt ook deze laag buiten beschouwing gelaten. 1.

De “Stedelijke laag“

Het plangebied is op de gebiedskenmerkenkaart van de ‘Stedelijke laag’ aangeduid met het gebiedstype ‘Woonwijken 1955 – nu’. Onderstaande afbeelding betreft een uitsnede van de gebiedskenmerkenkaart van de “Stedelijke laag”. Het plangebied is weergegeven met de rode belijning.

Afbeelding 4.3

Uitsnede gebiedskenmerkenkaart “Stedelijke laag” (Bron: Provincie Overijssel)

‘Woonwijken 1955 – nu’ Deze woonwijken zijn uitbreidingswijken op basis van een gezamenlijk plan en grotere bouwstromen. Functies zoals wonen, werken, voorzieningencentra zijn uiteengelegd en wijken kennen eenheidsbuurten. Hier en daar zijn, voornamelijk aan de randen, gebieden die hiervan afwijken. In deze wijken bevinden zich duidelijke in- en uitgangen en kunst in de openbare ruimte. Daarbij is vooral aandacht voor de aansluiting op de binnenstad en het hoofdwegennetwerk. Soms zijn herkenbare relicten van het oude cultuurlandschap (zoals boerderijen of beplantingsstructuren) opgenomen. De bouwperiode is te zien aan de stedenbouwkundige structuur en architectuur. Er ligt een rangorde in kwaliteit(sbeleid) en stigmatisering op de loer, de kwaliteit van de woningen voldoet vaak niet aan de kwaliteitseisen en er is een gebrek aan onderhoud van de openbare ruimte. Herstructurering is hier een belangrijke opgave. Toetsing van het initiatief aan de ‘Stedelijke laag’ Het realiseren van de voorgenomen ontwikkeling is zowel vanuit functioneel als stedenbouwkundig oogpunt passend in de omgeving. Het plan voorziet in 37 appartementen verdeeld over drie woongebouwen. Bij het ontwerpen van de woongebouwen is rekening gehouden met de bebouwingskenmerking rondom het plangebied.

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

20

Bestemmingsplan Losser dorp, partiële herziening Kloppenstraat 75-77 Vastgesteld Hiermee wordt aangesloten op de bestaande bebouwingsstructuur in de omgeving. Op deze wijze gaat de nieuwe bebouwing goed op in het huidige straatbeeld. Geconcludeerd wordt dat de ontwikkeling aansluit op de kenmerken en uitgangspunten van de ‘Stedelijke laag’. 4.2.5

Conclusie toetsing aan het provinciaal beleid

Geconcludeerd wordt dat het initiatief in overeenstemming is met de uitgangspunten uit het provinciaal beleid zoals genoemd in de Omgevingsvisie Overijssel en is verankerd in de Omgevingsverordening Overijssel.

4.3

Regionaal beleid

4.3.1

Regionale Woonagenda Twente

4.3.1.1 Algemeen De provincie Overijssel, de Overijsselse gemeenten, WoON Twente en hun partners werken al jaren samen aan een kwantitatieve en kwalitatieve balans op de woningmarkt. De partijen maken periodiek meerjarige afspraken over opgaven en ambities. Op basis van deze samenwerking zijn ook met betrekking tot de woningbouwontwikkeling in Twente regionaal afspraken gemaakt. Voor de periode 2021-2025 hebben deze afspraken vorm gekregen middels de op 17 maart 2021 vastgestelde ‘Regionale Woonagenda Twente’. In deze woonagenda wordt geschetst wat de komende jaren de prioriteiten zijn op Twentse woningmarkt en hoe de Twentse gemeenten hieraan gaan werken. De woonagenda is het kompas van gemeenten en provincie in relatie tot de woningmarkt. De opgaven waar de partijen voor staan zijn groot. De druk op de woningmarkt en de woningtekorten zijn hoog. Steeds meer huishoudens hebben moeite de gewenste woning te kopen of huren in Twente. Alle partijen voelen de urgentie daar wat aan te doen. Er zullen de komende jaren veel nieuwe woningen bijgebouwd moeten worden, maar er moeten ook manieren worden gevonden om de dynamiek en slaagkansen te vergroten. De druk op de woningmarkt is echter niet de enige uitdaging, ook de investeringsopgave in bestaande wijken en transformatielocaties, de verduurzaming van de woningvoorraad en de huisvesting van bijzondere doelgroepen vragen aandacht.

Tot slot, maar niet in de laatste plaats, kan wonen niet los gezien worden van regionale opgaven zoals verstedelijking, de vitaliteit van de dorpen en steden en de transitie van het platteland. Wonen vormt in deze grote opgaven immers een belangrijke sleutelfunctie. 4.3.1.2 Kwantitatieve behoefte Algemeen Voor de provincie Overijssel geldt dat sprake is van een forse woningbouwambitie. In de periode tot 2030 moeten 60.000 woningen worden bijgebouwd. Hierdoor is er sprake van een flinke versnellingsopgave. De ambitie om 60.000 woningen toe te voegen is provinciebreed en gericht op het snel oplossen van de woningnood in grote delen van de provincie en in verschillende segmenten. De ambitie is opgebouwd uit drie elementen: 1. 2. 3.

de beschikbare woningbehoefteprognoses1 tot 2030; het naar voren halen van de woningbehoefte die ontstaat na 2030, en; een extra impuls om bij te dragen aan het oplossen van de actuele woningnood in Nederland.

1 Samengesteld uit Primosprognoses, BPD-hittekaart, de krapte-indicator, migratie-onderzoek Rigo en meerdere woonbehoefte-analyses:

Monitor Gezond Wonen, onderzoek arbeidsmigranten (Companen), marktstudies (ontwikkeiaars), etc.

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

21

Bestemmingsplan Losser dorp, partiële herziening Kloppenstraat 75-77 Vastgesteld Op basis van deze drie elementen vult de regio Twente circa 1/3 deel van de ambitie om 60.000 woningen in Overijssel toe te voegen, de regio West Overijssel circa 2/3 deel. De druk op West-Overijssel is immers groter door een toenemende trek vanuit de Randstad en andere landsdelen en voornamelijk de aantrekkingskracht van de regio Zwolle (en in mindere mate ook Deventer). Concreet betekent het dat de regio Twente ambieert om tot 2030 in totaal circa 20.000 tot 22.000 woningen toe te voegen. Op basis van de prognoses van de huishoudensgroei tussen 2020 en 2030 en de benodigde ruimere programmering is een behoefte van ruim 15.000 woningen te verwachten tot 2030. Dit aantal wordt gedefinieerd als de lokale behoefte. Daarnaast heeft Twente een extra woningbouwambitie/-opgave op basis van onder andere de (gedeeltelijke) inloop van het huidige woningtekort (circa 3%), de krapte op de woningmarkt, de verstedelijkingsopgaven en de toenemende migratiestromen vanuit de Randstad en andere landsdelen. Deze extra woningbouwambitieopgave bedraagt voor Twente circa 5.000 tot 7.000 woningen tot 2030. De noodzakelijk acties bestaan hiermee uit: • • •

Realiseren harde plannen tot 2025; Zachte plannen hard maken en realiseren tussen nu en 2030; Op zoek naar locaties voor uitbreiding tot 2025 en realiseren tot 2030.

De onderstaande tabel geeft per gemeente de netto harde en zachte plancapaciteit weer per 1-1-2020. Daarnaast is de woningbouwopgave tot 2030 weergegeven.

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

22

Bestemmingsplan Losser dorp, partiële herziening Kloppenstraat 75-77 Vastgesteld

Afbeelding 4.4

Woningbouwopgave regio Twente (Bron: Regionale Woonagenda Twente)

Het bovenstaande aantal van 14.130 vormt een voorstelling van het mogelijke aanbod op basis van de harde en zachte plannen per 1-1-2020. De uiteindelijke vraag en behoefte van 15.782 dient echter ingevuld te worden op basis van de wens om te sturen op kwaliteit. Het aantal van 5.000-7.000 betreft de extra ambitie/opgave, waarbij ook hier het samen sturen op kwaliteit leidend is. De juiste woning op de juiste plek, inspelend op de kwalitatieve woningbehoefte en een goede bijdrage leverend aan de leefbaarheid en kwaliteit van wijken/buurten in de steden, de dorpen en het platteland. Opgave 2021-2025 Tot 2025 ligt de focus op het realiseren van de bestaande harde plancapaciteit. Dit zijn de woningbouwprojecten waarmee de gewenste versnelling ingevuld kan worden. Belangrijke kanttekening daarbij is wel dat de harde plancapaciteit getoetst wordt op basis van het kwalitatief afwegingskader. Uitgangspunt is een woning voor iedereen: ruim baan voor de lokale behoefte, inbreiding, herstructurering en transformatie. Dit wil onder andere zeggen dat bij inbreidingsplannen waarbij binnen vijf jaar kan worden gestart met de realisatie geen kwantitatieve kaders gelden. Daarnaast moet de opgave voor de periode vanaf 2025 voorbereid worden.

In deze periode moeten zachte plannen hard worden gemaakt en moet ook al een deel van deze nieuwe toegevoegde harde plancapaciteit worden gerealiseerd om de totale woningbouwopgave tot 2030 te halen. Daarvoor is de realisatie van 2.000 woningen per jaar noodzakelijk. Daarnaast moet worden gezocht naar extra bouwlocaties zodat ook in de periode tot 2030 de gewenste snelheid in woningbouwproductie gehaald kan worden.

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

23

Bestemmingsplan Losser dorp, partiële herziening Kloppenstraat 75-77 Vastgesteld Opgave tot 2030 Zoals blijkt uit de tabel in afbeelding 4.4 is de bestaande harde plancapaciteit circa 8.300 woningen. Voor het realiseren van de woningbouwambitie van circa 20.000 - 22.000 woningen tot 2030 is een uitbreiding van de harde plancapaciteit met minimaal 11.700 woningen nodig. Deze uitbreiding is voor een deel in te vullen door de bestaande zachte plancapaciteit (circa 5.800 woningen) om te zetten in harde plancapaciteit (mits passend binnen de kwalitatieve kaders). Aanvullend daarop moet 'ruimte' gemaakt worden voor nog eens zo'n 6.000 woningen. 4.3.1.3 Kwalitatieve behoefte Algemeen Twente is en blijft een regio van de menselijke maat. Het is belangrijk dat er voor iedere woningzoekende een passende, betaalbare en niet in de laatste plaats kwalitatief goede woning is. Vertrekpunt van de regionale Woonagenda is het lokaal én regionaal blijven bieden van de woningen waar huidige en toekomstige inwoners behoefte aan hebben. Dat betekent dat gemeenten door nieuwbouw, transformatie en herstructurering woningen toevoegen die goed aansluiten op de bestaande en toekomstige vraag. Dat vraagt om een toekomstgericht kwalitatief programma op lokaal en regionaal niveau, alsmede om het inlopen van woningtekorten en de realisatie van voldoende woningen voor de groeiende behoefte.

Maar ook vraagt het om maatregelen en strategieën om de bestaande woningvoorraad toegankelijker te maken, onder andere door de doorstroming binnen de woningvoorraad te bevorderen. De Regionale Woonagenda Twente bevat met name ten aanzien van de kwantitatieve behoefte informatie waar gemeenten bij de uit te voeren laddertoets gebruik van kunnen maken. Ten aanzien van de kwalitatieve behoefte wordt in 2021 een kwalitatieve monitor opgezet aan de hand waarvan de gemeenten in de relevante woningmarktregio invulling kunnen geven aan het kwalitatieve aspect van de verantwoordingsplicht. Wel onderscheidt de woonagenda drie verschillende ruimtelijke strategieën. Deze geven richting aan de ontwikkeling en geven aan waar in een gebied het accent op ligt, maar dienen niet als dwingend kader. De strategieën kenmerken vooral de verschillen tussen de steden, dorpen en het buitengebied. Er kunnen zich meerdere ruimtelijke woonstrategieën binnen een stad, dorp of gemeente bevinden. Losser Voor de gemeente Losser geldt de woonstrategie 'Buiten Wonen'. Hier is het uitgangspunt buiten wonen in het landelijk gebied en kleine kernen. Hier is het wonen nauw verbonden met het Overijsselse landschap, het dorpse leven, natuur en landbouw. Het zijn woonmilieus die we koesteren en kwaliteiten die we zoveel mogelijk willen behouden.

Maar we zien ook kansen om wonen als vliegwiel in te zetten om de vitaliteit van de dorpen en linten te versterken en de transities in het landschap, zoals in de landbouw, of de klimaatadaptieve opgaven kracht bij te zetten. Er zijn kansen om bijvoorbeeld bij vrijkomende agrarische bebouwing om nieuw aanbod te creëren, passend bij de leefomgeving en als contramal van wonen in het stedelijk gebied. Ook worden kansen gezien om in de kernen met centrum dorpse woonmilieus woningen en milieus toe te voegen om daarmee de vitaliteit en de economie van de kernen kracht bij te zetten. Aandachtspunten in de gemeente Losser zijn: • •

Appartementen en nultredenwoningen; Doelgroep onafhankelijke woningen.

4.3.1.3 Conclusie In voorliggend geval worden 37 appartementen toegevoegd aan de kern Losser. Gezien de woningbouwopgave tussen 2021 en 2025, en tot 2030, wordt gesteld dat hiermee sprake is van een ontwikkeling die past binnen de aantoonbare kwantitatieve woningbouwbehoefte binnen de regio Twente. Kwalitatief wordt daarnaast invulling gegeven aan een ‘aandachtspunt’, namelijk het realiseren van appartementen.

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

24

Bestemmingsplan Losser dorp, partiële herziening Kloppenstraat 75-77 Vastgesteld Daarnaast worden de woningen gerealiseerd op een inbreidingslocatie in de kern Losser. In paragraaf 4.4.2 wordt getoetst aan het gemeentelijk woonbeleid. Hier wordt nader ingegaan op de kwalitatieve behoefte voor de gemeente Losser. Geconcludeerd wordt dat voorliggend bestemmingsplan in overeenstemming is met de ‘Regionale Woonagenda Twente’. 4.3.2

Conclusie toetsing aan het regionaal beleid

Geconcludeerd wordt dat de ontwikkeling in overeenstemming is met de regionale beleidsuitgangspunten zoals verwoord in het in deze paragraaf behandelde beleidsstuk.

4.4

Gemeentelijk beleid

Het gemeentelijk beleid is verwoord in tal van plannen. Met betrekking tot voorliggende ruimtelijke ontwikkeling zijn de hierna genoemde beleidsstukken het belangrijkst. 4.4.1

Toekomstvisie gemeente Losser 2025

4.4.1.1 Algemeen De toekomstvisie van de gemeente Losser ‘Samen schatbewaarders van de gemeente Losser’ is tot stand gekomen door samen met de partners uit de gemeente Losser na te denken over hoe de gemeente er in 2025 uit moet zien, welke voorzieningen er zijn en hoe de gemeente Losser bestuurd zou moeten worden. De toekomstvisie wijst de weg en helpt bij het maken van keuzes op grond van de wensen en behoeften die worden benoemd. Bij het in kaart brengen van de ontwikkelingen voor de toekomst en de opgaven die gaan spelen onderscheidt de gemeente Losser vier thema’s met bij elk thema een strategische doelstelling. Het gaat om: 1. 2. 3. 4.