BP Bentheimerstraat 34 de Lutte

Bestemmingsplan Buitengebied, partiële herziening Bentheimerstraat 34 de Lutte

Juli 2023

Status: Vastgesteld

Bestemmingsplan Buitengebied, partiële herziening Bentheimerstraat 34 de Lutte Vastgesteld

Bestemmingsplan Buitengebied, partiële herziening Bentheimerstraat 34 de Lutte

Plannaam: IMRO-nummer: Plantype: Status: Datum:

Bestemmingsplan Buitengebied, partiële herziening Bentheimerstraat 34 de Lutte NL.IMRO.0168.bp008vzp20ph02-0401 Bestemmingsplan Vastgesteld Juli 2023

BJZ.nu Ruimtelijke plannen & advies

1

Bestemmingsplan Buitengebied, partiële herziening Bentheimerstraat 34 de Lutte Vastgesteld

TOELICHTING

BJZ.nu Ruimtelijke plannen & advies

2

Bestemmingsplan Buitengebied, partiële herziening Bentheimerstraat 34 de Lutte Vastgesteld

INHOUDSOPGAVE HOOFDSTUK 1 INLEIDING ................................................................................... 5 1.1 1.2 1.3 1.4 1.5

AANLEIDING ............................................................................................................................................... 5 LIGGING VAN HET PLANGEBIED ....................................................................................................................... 5 DE BIJ HET PLAN BEHORENDE STUKKEN ............................................................................................................. 5 HUIDIGE BESTEMMINGSPLANNEN.................................................................................................................... 6 LEESWIJZER ................................................................................................................................................ 7

HOOFDSTUK 2 DE HISTORISCHE EN HUIDIGE SITUATIE ................................................ 8 2.1 2.2

DE LUTTE ................................................................................................................................................... 8 HUIDIGE SITUATIE PLANGEBIED ....................................................................................................................... 8

HOOFDSTUK 3 PLANBESCHRIJVING ..................................................................... 11 3.1 3.2 3.3

GEWENSTE SITUATIE ................................................................................................................................... 11 LANDSCHAPPELIJKE INPASSING...................................................................................................................... 12 VERKEER EN PARKEREN ............................................................................................................................... 13

HOOFDSTUK 4 BELEIDSKADER ........................................................................... 15 4.1 4.2 4.3

RIJKSBELEID .............................................................................................................................................. 15 PROVINCIAAL BELEID .................................................................................................................................. 17 GEMEENTELIJK BELEID................................................................................................................................. 24

HOOFDSTUK 5 MILIEU- EN OMGEVINGSASPECTEN .................................................. 29 5.1 5.2 5.3 5.4 5.5 5.6 5.7 5.8 5.9

GELUID .................................................................................................................................................... 29 BODEM.................................................................................................................................................... 30 LUCHTKWALITEIT ....................................................................................................................................... 32 EXTERNE VEILIGHEID ................................................................................................................................... 33 MILIEUZONERING ...................................................................................................................................... 34 GEUR ...................................................................................................................................................... 37 ECOLOGIE................................................................................................................................................. 38 ARCHEOLOGIE & CULTUURHISTORIE .............................................................................................................. 40 BESLUIT MILIEUEFFECTRAPPORTAGE .............................................................................................................. 41

HOOFDSTUK 6 WATERPARAGRAAF ..................................................................... 44 6.1 6.2

VIGEREND BELEID....................................................................................................................................... 44 WATERPARAGRAAF .................................................................................................................................... 45

HOOFDSTUK 7 JURIDISCHE ASPECTEN EN PLANVERANTWOORDING............................... 46 7.1 7.2 7.3

INLEIDING................................................................................................................................................. 46 OPZET VAN DE REGELS ................................................................................................................................ 46 VERANTWOORDING VAN DE REGELS............................................................................................................... 47

HOOFDSTUK 8 ECONOMISCHE UITVOERBAARHEID .................................................. 49 HOOFDSTUK 9 VOOROVERLEG EN ZIENSWIJZEN ...................................................... 50 9.1 9.2 9.3

VOOROVERLEG .......................................................................................................................................... 50 INSPRAAK ................................................................................................................................................. 50 ZIENSWIJZEN............................................................................................................................................. 50

BIJLAGEN BIJ DE TOELICHTING ............................................................................... 51 BIJLAGE 1

ERFINRICHTINGSPLAN ......................................................................................................................... 51 BJZ.nu Ruimtelijke plannen & advies

3

Bestemmingsplan Buitengebied, partiële herziening Bentheimerstraat 34 de Lutte Vastgesteld BIJLAGE 2 BIJLAGE 3 BIJLAGE 4 BIJLAGE 5 BIJLAGE 6

AKOESTISCH ONDERZOEK WEGVERKEERSLAWAAI ...................................................................................... 51 BODEMONDERZOEK ........................................................................................................................... 51 STIKSTOFBEREKENING ......................................................................................................................... 51 QUICKSCAN NATUURWAARDENONDERZOEK EN NADER ONDERZOEK ............................................................. 51 WATERTOETSRESULTAAT ..................................................................................................................... 51

BJZ.nu Ruimtelijke plannen & advies

4

Bestemmingsplan Buitengebied, partiële herziening Bentheimerstraat 34 de Lutte Vastgesteld

HOOFDSTUK 1 1.1

INLEIDING

Aanleiding

Voorliggend bestemmingsplan heeft betrekking op het perceel aan de Bentheimerstraat 34 in de Lutte (gemeente Losser). Ter plaatse is de bebouwing van een voormalig hotel en restaurant (Berg en Dal) aanwezig, tezamen met een tennisbaan en parkeerplaatsen. Gebleken is dat een horecafunctie en een detailhandel functie ter plaatse van het plangebied niet rendabel is. Hierdoor staat de bebouwing al lange tijd leeg, hetgeen de ruimtelijke kwaliteit niet ten goede komt. Initiatiefnemer is voornemens het perceel een passende vervolgfunctie te geven en te herontwikkelen ten behoeve van woningbouw. Concreet bestaat het voornemen om de bestaande bebouwing te slopen en hiervoor in de plaats één vrijstaande woning en een kleinschalig woongebouw voor vijf appartementen te realiseren. De ontwikkeling is reeds voorgesproken met de gemeente, het gemeentelijk kwaliteitsteam en welstand met als gevolg een positief principebesluit van het college van B&W op 14 september 2021. De voorgenomen ontwikkeling past niet binnen het geldend bestemmingsplan “Buitengebied” van de gemeente Losser. Om de voorgenomen ontwikkeling mogelijk te maken is een bestemmingsplanherziening noodzakelijk. Voorliggend bestemmingsplan voorziet in de gewenste juridisch planologische kaders, waarbij wordt aangetoond dat de in dit bestemmingsplan besloten ontwikkeling in overeenstemming is met een goede ruimtelijke ordening.

1.2

Ligging van het plangebied

Het plangebied ligt aan de Bentheimerstraat 34 te de Lutte. Het plangebied is kadastraal bekend als gemeentecode LSR00, sectie G, nummer 3106 en 3107. In afbeelding 1.1 is de ligging van het plangebied ten opzichte van de Lutte (rode ster) en van de direct omgeving (rode omlijning). Voor de exacte begrenzing van het plangebied wordt verwezen naar de verbeelding.

Afbeelding 1.1

1.3

Ligging van het plangebied (Bron: PDOK)

De bij het plan behorende stukken

Het “Bestemmingsplan Buitengebied, partiële herziening Bentheimerstraat 34 de Lutte” bestaat uit de volgende stukken: • •

verbeelding (tek.nr. NL.IMRO.0168.bp008vzp20ph02-0401) en een renvooi; regels.

Op de verbeelding zijn de bestemmingen van de in het plan begrepen gronden weergegeven. In de regels zijn bepalingen opgenomen om de uitgangspunten van het plan zeker te stellen. Het plan gaat vergezeld van een

BJZ.nu Ruimtelijke plannen & advies

5

Bestemmingsplan Buitengebied, partiële herziening Bentheimerstraat 34 de Lutte Vastgesteld toelichting. De toelichting geeft een duidelijk beeld van het bestemmingsplan en van de daaraan ten grondslag liggende gedachten maar maakt geen deel uit van het juridisch bindende deel van het bestemmingsplan.

1.4

Huidige bestemmingsplannen

1.4.1

Algemeen

Het plangebied is gelegen binnen de begrenzing van de bestemmingsplannen: • • • • • •

“Buitengebied” (vastgesteld op 19 maart 2013); “Buitengebied Veegplan 2013” (vastgesteld op 10 juni 2014); “Buitengebied Veegplan 2015” (vastgesteld op 10 november 2015); “Partiële herziening Buitengebied, verzamelplan 2016” (vastgesteld 20 juni 2017); “Partiële herziening Buitengebied, verzamelplan 2017” (vastgesteld op 18 december 2018); “Partiële herziening Buitengebied, verzamelplan 2020” (vastgesteld op 9 maart 2021).

De hiervoor genoemde partiële herzieningen dienden voor de actualisering van de regels voor het bestemmingsplan “Buitengebied”. Om de geldende bestemmingen ter plaatse van het plangebied te bepalen, is hoofdzakelijk het bestemmingsplan “Buitengebied” van belang. Ter duiding van de actuele regels is het bestemmingsplan “Partiële herziening Buitengebied, verzamelplan 2020” van belang (het laatst vastgestelde verzamelplan). In afbeelding 1.2 is een uitsnede van de verbeelding van het bestemmingsplan “Buitengebied” opgenomen met daarin aangegeven de indicatieve ligging van het plangebied (rode omlijning).

Afbeelding 1.2

Uitsnede bestemmingsplan “Buitengebied” (Bron: Ruimtelijke plannen)

BJZ.nu Ruimtelijke plannen & advies

6

Bestemmingsplan Buitengebied, partiële herziening Bentheimerstraat 34 de Lutte Vastgesteld 1.4.2

Geldende bestemming en aanduidingen

Op basis van het geldende bestemmingsplan “Buitengebied” zijn de gronden binnen het plangebied voorzien van de enkelbestemming ‘Horeca’ met een functieaanduiding parkeerterrein en bouwvlak. Tevens zijn op de gronden de dubbelbestemming ‘Waarde – Archeologie 2’ gelegen. Daarnaast zijn de gronden voorzien van een gebiedsaanduiding ‘Essen’ en ‘Reconstructiewetzone verwevingsgebied’. Enkelbestemming ‘Horeca’ Gronden met de enkelbestemming ‘Horeca’ zijn bestemd voor de uitoefening van horecabedrijven, in de vorm van cafés, restaurants, hotels en/of pensions. Met daarbij horende bedrijfsgebouwen, aan- en uitbouwen en bijgebouwen. Tevens geldt bij de aanduiding ‘parkeerterrein’ een parkeerterrein ten behoeve van een horecabedrijf. Tevens gelden er voor de gebouwen enkele maatvoering eisen zoals het aantal oppervlakte en dak- en goothoogte. Tevens dienen de gebouwen geplaatst te zijn op een ‘Bouwvlak’ Dubbelbestemming ‘Waarde - Archeologie 2’ Gronden met de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 2' zijn bestemd, behalve voor de andere daar voorkomende bestemmingen, mede voor het behoud en de bescherming van de gebieden met een hoge archeologische verwachtingswaarde.

Gebiedsaanduiding ‘Essen’ Ter plaatse van de aanduiding 'essen' dienen de karakteristieke openheid, bodemkwaliteit en reliëf van de essen en steilranden met bijbehorende beplanting te worden hersteld, behouden en ontwikkeld. Gebiedsaanduiding ‘Reconstructiewetzone - verwevingsgebied’ Ter plaatse van de aanduiding 'reconstructiewetzone - verwevingsgebied' geldt dat verschuiving, dan wel uitbreiding van de intensieve veehouderij voor bestaande bedrijven mogelijk is, mits de ruimtelijke kwaliteit of functies van het gebied zich daar niet tegen verzetten.. 1.4.3

Strijdigheid

Het gebruik van de gronden voor het bouwen van een reguliere woning en appartementen past niet binnen het geldende bestemmingsplan. Daarom dient de huidige bestemming ‘Horeca’ te worden gewijzigd naar de bestemming ‘Wonen’. Voorliggend plan voorziet in de gewenste juridisch planologische kaders om de voorgenomen ontwikkeling mogelijk te maken.

1.5

Leeswijzer

Na deze inleiding wordt in hoofdstuk 2 een beschrijving van de historische en huidige situatie in de Lutte en in het plangebied gegeven. Hoofdstuk 3 gaat in op de planbeschrijving. In hoofdstuk 4 wordt ingegaan op het beleidskader. Hierin wordt het beleid van het rijk, de provincie Overijssel en de gemeente Losser beschreven. In hoofdstuk 5 passeren alle relevante milieu- en omgevingsaspecten de revue en hoofdstuk 6 gaat in op de wateraspecten. In de hoofdstukken 7 en 8 wordt respectievelijk ingegaan op de juridische aspecten/planverantwoording en de economische uitvoerbaarheid van het plan. Tot slot gaat hoofdstuk 9 gaat in op het vooroverleg.

BJZ.nu Ruimtelijke plannen & advies

7

Bestemmingsplan Buitengebied, partiële herziening Bentheimerstraat 34 de Lutte Vastgesteld

HOOFDSTUK 2 2.1

DE HISTORISCHE EN HUIDIGE SITUATIE

De Lutte

De eerste vermeldingen van de Lutte (Eluiteri) stammen uit de 10e eeuw. In die tijd en de eeuwen daarna was de buurtschap bekend als pleisterplaats, nabij de grens tussen het Landschap Twente en het Graafschap Bentheim. Vanaf de 13e eeuw, toen in het Landschap Twente de markebesturen ontstonden, vormde zich de marke Lutte, ook wel Luttermarke genoemd. Tot 1786 was de Lutte een buurtschap, maar door de bouw van een schuurkerk werd de buurtschap in dat jaar ‘verheven’ tot dorp en tien jaar later kreeg men een eigen parochie met Plechelmus als patroonheilige. Het dorp de Lutte groeit tot de Tweede Wereldoorlog slechts langzaam. In 1906 bestaat het dorp slechts uit een handvol huizen langs de Dorpstraat. Pas na de oorlog begint het dorp te groeien en begin jaren vijftig worden de Boerrichterstraat en Pastoor Geerdinksstraat aangelegd, in de jaren zestig gevolgd door de Beatrixstraat en Margrietstraat. In de laatste drie decennia is het dorp langzaamaan uitgebreid aan de zuid- en noordzijde. Met de legalisatie in 2008 van de permanente bewoning van het recreatiepark Luttermolenveld is het inwonertal van het dorp vrijwel verdubbeld. Tegenwoordig telt de Lutte zo’n 3.500 inwoners.

2.2

Huidige situatie plangebied

Het plangebied ligt aan de Bentheimerstraat 34 ten westen van de rand van de kern de Lutte , in het buitengebied. Het plangebied grenst aan het ‘oude hoevenlandschap’. Een karakteristiek van het oude hoevenlandschap is de afwisseling van kleine percelen gras- en akkerland en bos (loof- en gemengde bossen). Houtwallen, singels en waterlopen dienden als een afscheiding van deze percelen, waardoor een coulisselandschap ontstond. Door de onregelmatigheid van de percelen en de natuurlijke afscheidingen, kenmerkt het landschap zich door een grote mate van kleinschaligheid. Verspreide bebouwing en de aanwezigheid van relatief veel zandwegen zijn ook specifieke kenmerken van dit landschapstype. Boerderijen en nederzettingen werden gebouwd op de grens van hoge en lage gebieden. De vele hoogteverschillen hebben bijgedragen aan het ontstaan van deze verspreide bebouwing. Ook de aanwezige essen zorgen voor glooiingen in het landschap. Essen zijn daardoor veelal van cultuurhistorische en archeologische waarde. Door de wijze van bemesten zijn vele essen voorzien van een kenmerkende steilrand. Ook kenmerken de essen zich door de bolle ligging. In het gebied is daarnaast een fijnmazige ontsluitingsstructuur aanwezig. Paden (voorheen zandwegen, thans veelal verhard) zorgden en zorgen nog steeds voor een verbinding van de aanwezige boerderijen naar de bijbehorende gronden.

Op het perceel Bentheimerstraat 34 zijn een voormalig hotel en restaurant (Berg en Dal), een tennisbaan, beautysalon en bijhorend parkeerterrein aanwezig. Sinds 1708 overnachten reizigers in een herberg op dezelfde plek, zo blijkt uit archieven. In 2011 is het hotel failliet verklaard. Verschillende lokale ondernemers hebben nog getracht een herstart van het hotel door te voeren. Echter bleek uit de cijfers dat dit niet rendabel genoeg is waarna het pand in 2020 verkocht is aan de initiatiefnemers. De huidige aanwezige gebouwen op het plangebied zijn in de jaren na de failliet verklaring dan ook in verval geraakt. Het plangebied wordt aan de noordzijde begrensd door de Bentheimerstraat. Ten westen van het plangebied is een woonperceel aanwezig. Verder zijn ten zuiden en oosten respectievelijk agrarische cultuurgronden en sportvelden aanwezig. Met het voornemen wordt de volledige bebouwing die aanwezig is op het plangebied met een oppervlakte van circa 780 m² gesloopt. Ook wordt de overtollige erfverharding ter plaatse van de tennisbaan en parkeerterrein verwijderd. Afbeelding 2.1 en 2.2 geven een overzicht van de aanwezige bebouwing en het straatbeeld ter hoogte van het perceel Bentheimerstraat 34.

BJZ.nu Ruimtelijke plannen & advies

8

Bestemmingsplan Buitengebied, partiële herziening Bentheimerstraat 34 de Lutte Vastgesteld

Afbeelding 2.1

Huidige situatie plangebied (Bron: PDOK.nl)

BJZ.nu Ruimtelijke plannen & advies

9

Bestemmingsplan Buitengebied, partiële herziening Bentheimerstraat 34 de Lutte Vastgesteld

Afbeelding 2.2

Uitsnede straatbeeld plangebied vanaf de Bentheimerstraat (Bron: Google Streetview (Juni 2022))

BJZ.nu Ruimtelijke plannen & advies

10

Bestemmingsplan Buitengebied, partiële herziening Bentheimerstraat 34 de Lutte Vastgesteld

HOOFDSTUK 3 3.1

PLANBESCHRIJVING

Gewenste situatie

Gebleken is dat een horecafunctie ter plaatse van het plangebied niet rendabel is. Er is daarom geen vervolgfunctie voor de bestaande bebouwing. Om leegstand op een markante zichtlocatie aan het begin van de Lutte te voorkomen is gezocht naar een alternatieve invulling van het plangebied. Voorliggend initiatief gaat uit van een herontwikkeling naar ‘Wonen’ waarbij de bebouwing en overtollige erfverharding wordt gesloopt, één vrijstaande woning en vijf appartementen in één gebouw (hierna: woongebouw) worden gebouwd met bijbehorende bijgebouwen en erfinrichting. De voorgevel van het woongebouw is ten opzichte van de huidige situatie verder naar achter gesitueerd. Tevens wordt het woongebouw evenwijdig aan de lijn van de naastgelegen woningen gesitueerd, waardoor er een rustig beeld wordt gecreëerd. Zodoende wordt ook de richting langs de Bentheimerstraat geaccentueerd. Tevens bevindt het woongebouw zich op een prominente beeldbepalende (zicht)locatie. Het woongebouw zal qua architectuur en vorm vergelijkbaar zijn met een herberg. Zodoende wordt gerefereerd aan de historische betekenis die de plek heeft gehad. In het woongebouw komen in totaal vijf appartementen. De twee appartementen op de begane grond, en de twee appartementen op de 1e verdieping hebben een oppervlak van circa 133 m2. Het appartement op de 2e verdieping, of penthouse, heeft een oppervlak van circa 262 m2.

Per appartement is een bijgebouw toegestaan van 30 m². Het woongebouw heeft een oppervlak van 347 m². De vrijstaande woning wordt ten zuidwesten achter het woongebouw gerealiseerd en heeft een oppervlakte van circa 140 m2. De woning heeft een verdieping met een schuine wand door de zadeldakconstructie van het gebouw. Bij de woning is een bijgebouw toegestaan van 30 m². In het zuidwesten van het plangebied worden in totaal zes aaneen gebouwde bijgebouwen gerealiseerd voor de beoogde woningen. De bijgebouwen worden aaneengesloten gerealiseerd. De overige gronden rondom het woongebouw en de woning worden ingericht als ‘tuin’ bestaande uit gras, paden en andere landschappelijke inpassingen. In totaal wordt voor circa 650 m² aan bebouwing gerealiseerd. Afbeelding 3.1 en 3.2 geeft de beoogde situatie ter plaatse van de Bentheimerstraat 34 weer.

Afbeelding 3.1

Uitsnede indicatieve gevelaanzichten nieuwe situatie (Bron: Harry Kamphuis Architect BNA)

BJZ.nu Ruimtelijke plannen & advies

11

Bestemmingsplan Buitengebied, partiële herziening Bentheimerstraat 34 de Lutte Vastgesteld

Afbeelding 3.2

3.2

Gewenste situatie plangebied (Bron: Harry Kamphuis Architect BNA)

Landschappelijke inpassing

Om het voornemen landschappelijk in te passen is een erfinrichtingsplan opgesteld door HZoontjes Bureau voor tuin & landschap. In afbeelding 3.3 is een uitsnede te zien van dit erfinrichtingsplan. Het erfinrichtingsplan is tevens als bijlage 1 toegevoegd bij de toelichting. De erfinrichting zal bestaan uit het aanplanten van een blokhaag aan de noordzijde van het plangebied. Aan de oostzijde en zuidzijde zal een reeds aanwezige houtsingel behouden blijven en zullen er middels de aanplant van enkele beuken en zomereiken de houtsingel versterkt worden. Aan de westzijde van het plangebied worden enkele winterlinde worden aangeplant naast de bestaande bomen. Tevens worden om het woongebouw enkele rododendrons aangeplant worden. Tot slot wordt de huidige overtollige verharding vervangen voor een gazon.

BJZ.nu Ruimtelijke plannen & advies

12

Bestemmingsplan Buitengebied, partiële herziening Bentheimerstraat 34 de Lutte Vastgesteld

Afbeelding 3.3

Uitsnede landschappelijk erfinrichtingsplan (Bron: HZoontjes, Bureau voor tuin & landschap)

3.3

Verkeer en parkeren

3.3.1

Algemeen

Bij het opstellen van bestemmingsplannen moet rekening worden gehouden met de verkeersgeneratie en de parkeerbehoefte die ontstaat door een nieuwe ontwikkeling. Hiertoe kunnen berekeningen worden uitgevoerd op basis van de publicatie ‘Toekomstbestendig parkeren’, publicatie 381 (december 2018)’ van het CROW. Het CROW ontwikkelt en publiceert kennis onder andere op het gebied van verkeer en parkeren. Deze kencijfers zijn gebaseerd op literatuuronderzoek en praktijkervaringen van gemeenten. De kencijfers zijn landelijk (en juridisch) geaccepteerd en worden gezien als de meest betrouwbare gegevens met betrekking tot het bepalen van de verkeergeneratie en het benodigde aantal parkeerplaatsen. Overigens wordt opgemerkt dat bij iedere functie, in de CROW-publicatie, een maximum en minimum wordt genoemd. Dit is de bandbreedte. Veelal wordt bij nieuwe ontwikkelingen het gemiddelde gehanteerd. 3.3.2

Uitgangspunten

In voorliggend geval wordt uitgegaan van de volgende uitgangspunten: • • • • • • • •

Functie: wonen, koop, 1 vrijstaande woning en 5 appartementen (1 duur, 4 midden); Verstedelijkingsgraad: weinig stedelijk / gemeente Losser (Bron: CBS Statline); Stedelijke zone: rest bebouwde kom; Parkeerbehoefte vrijstaande woning: minimaal 1,9 en maximaal 2,7; Parkerbehoefte appartement duur: minimaal 1,7 en maximaal 2,5; Parkeerbehoefte appartement midden: minimaal 1,5 en maximaal 2,3; Verkeersgeneratie woning: minimaal 7,8 en maximaal 8,6 per etmaal; Verkeersgeneratie appartement duur: minimaal 7 en maximaal 7,8;

BJZ.nu Ruimtelijke plannen & advies

13

Bestemmingsplan Buitengebied, partiële herziening Bentheimerstraat 34 de Lutte Vastgesteld • • •

Verkeersgeneratie appartement midden: minimaal 5,6 en maximaal 6,4; Verkeersgeneratie restaurant: minimaal 14 en maximaal 16 per 100 m² bvo; Verkeersgeneratie 4* hotel: minimaal 20,2 en maximaal 23,1 per 10 kamers.

De gemiddelde parkeerbehoefte komt uit op 12 parkeerplaatsen in het plangebied. De verkeersgeneratie komt gemiddeld uit op 40 verkeersbewegingen. Het parkeren vindt plaats op eigen terrein, aan de westzijde van het perceel worden 14 parkeerplaatsen gerealiseerd. Dit voldoet aan de parkeernorm. De in- en uitrit aan de noordwestzijde zal behouden blijven en zal overzichtelijk worden gemaakt. De bestaande in- en uitrit ten noordoosten van het plangebied zal verdwijnen. Zodoende is er sprake is van een verkeersveilige en overzichtelijke situatie. Tevens heeft de Bentheimerstraat voldoende capaciteit om een geringe toename van het aantal verkeersbewegingen veilig en vlot af te wikkelen. Per saldo zal ter plaatse van het plangebied (planologisch) sprake zijn van een afname van het aantal verkeersbewegingen. Deze afname is verklaarbaar vanwege het wegbestemmen van de horecabestemming waardoor het niet langer mogelijk is een hotel en restaurant te exploiteren. De verkeersgeneratie voor een restaurant en hotel zijn in vergelijking met een woning relatief hoog. Uitgaande van restaurant met een bvo van 600 m² en 10 hotelkamers zit men al op een verkeersgeneratie van afgerond 113 verkeersbewegingen. 3.3.3

Conclusie

Geconcludeerd wordt dat er vanuit verkeerskundig oogpunt geen bezwaren zijn tegen de in dit plan besloten ontwikkeling (realisatie van één vrijstaande woning en 5 appartementen).

BJZ.nu Ruimtelijke plannen & advies

14

Bestemmingsplan Buitengebied, partiële herziening Bentheimerstraat 34 de Lutte Vastgesteld

HOOFDSTUK 4

BELEIDSKADER

Dit hoofdstuk beschrijft, voor zover van belang, het rijks-, provinciaal- en gemeentelijk beleid. Naast de belangrijkste algemene uitgangspunten worden de specifieke voor dit plangebied geldende uitgangspunten weergegeven.

4.1

Rijksbeleid

4.1.1

Nationale Omgevingsvisie (NOVI)

4.1.2.1 Algemeen Nederland staat voor grote uitdagingen die van invloed zijn op onze fysieke leefomgeving. Complexe opgaven zoals verstedelijking, verduurzaming en klimaatadaptatie zijn nauw met elkaar verweven. Dat vraagt een nieuwe, integrale manier van werken waarmee keuzes voor onze leefomgeving sneller en beter gemaakt kunnen worden. De Nationale Omgevingsvisie (NOVI) zorgt voor een gezamenlijke aanpak die leidt tot een duurzaam perspectief voor onze leefomgeving. Dit is nodig om onze doelen te halen en is een zaak van overheid en samenleving. 4.1.2.2 Vier prioriteiten Aan de hand van een toekomstperspectief op 2050 brengt de NOVI de langetermijnvisie in beeld. Op nationale belangen wil het Rijk sturen en richting geven. Dit komt samen in vier prioriteiten. 1. Ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie Nederland moet zich aanpassen aan de gevolgen van klimaatverandering. In 2050 is Nederland klimaatbestendig en waterrobuust. Dit vraagt om maatregelen in de leefomgeving, waarmee tegelijkertijd de leefomgevingskwaliteit verbeterd kan worden en kansen voor natuur geboden kunnen worden. In 2050 heeft Nederland daarnaast een duurzame energievoorziening. Dit vraagt echter om ruimte. Door deze ruimte zoveel mogelijk te clusteren, wordt versnippering van het landschap voorkomen en wordt de ruimte zo efficiënt mogelijk benut.

Het Rijk zet zich in door het maken van ruimtelijke reserveringen voor het hoofdenergiesysteem op nationale schaal. 2. Duurzaam economisch groeipotentieel Nederland werkt toe naar een duurzame, circulaire, kennisintensieve en internationaal concurrerende economie in 2050. Daarmee kan ons land zijn positie handhaven in de top vijf van meest concurrerende landen ter wereld. Er wordt ingezet op een innovatief en sterk vestigingsklimaat met een goede quality of life. Belangrijk is wel dat onze economie toekomstbestendig wordt, oftewel concurrerend, duurzaam en circulair. 3. Sterke en gezonde steden en regio’s Er zijn vooral in steden en stedelijke regio’s nieuwe locaties nodig voor wonen en werken. Het liefst binnen de bestaande stadsgrenzen, zodat de open ruimten tussen stedelijke regio’s behouden blijven. Dit vraagt optimale afstemming op en investeringen in mobiliteit. Dit betekent dat voorafgaand aan de keuze van nieuwe verstedelijkingslocaties helder moet zijn welke randvoorwaarden de leefomgevingskwaliteit en -veiligheid daar stelt en welke extra maatregelen nodig zijn wanneer er voor deze locaties wordt gekozen. Zo blijft de gezondheid in steden en regio’s geborgd. 4. Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied Er ontstaat een nieuw perspectief voor de Nederlandse landbouwsector als koploper in de duurzame kringlooplandbouw.

Een goed verdienpotentieel voor de bedrijven wordt gecombineerd met een minimaal effect op de omgevingskwaliteit van lucht, bodem en water. In alle gevallen zet het Rijk in op ontwikkeling van de karakteristieke eigenschappen van het Nederlandse landschap. Dit vertegenwoordigt een belangrijke cultuurhistorische waarde. Verrommeling en versnippering, bijvoorbeeld door wildgroei van distributiecentra, is ongewenst en wordt tegengegaan.

BJZ.nu Ruimtelijke plannen & advies

15

Bestemmingsplan Buitengebied, partiële herziening Bentheimerstraat 34 de Lutte Vastgesteld 4.1.2.3 Afwegingsprincipes De druk op de fysieke leefomgeving in Nederland is zo groot, dat belangen soms botsen. Het streven is combinaties te maken en win-win situaties te creëren, maar dit is niet altijd mogelijk. Soms zijn er scherpe keuzes nodig en moeten belangen worden afgewogen. Hiertoe gebruikt de NOVI drie afwegingsprincipes: 1.

2.

3.

Combinatie van functies gaan voor enkelvoudige functies. In het verleden is scheiding van functies vaak te rigide gehanteerd. Met de NOVI wordt gezocht naar maximale combinatiemogelijkheden tussen functies, gericht op een efficiënt en zorgvuldig gebruik van onze ruimte; Kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal. Het verschilt tussen gebieden wat de optimale balans is tussen bescherming en ontwikkeling en tussen concurrentiekracht en leefbaarheid. Sommige opgaven en belangen wegen in het ene gebied zwaarder dan in het andere; Afwentelen wordt voorkomen. Het is van belang dat de leefomgeving zoveel mogelijk voorziet in mogelijkheden en behoeften van de huidige generatie inwoners, zonder dat dit ten koste gaat van toekomstige generaties

4.1.2.4 Ladder voor duurzame verstedelijking Ten tijde van de SVIR is de ladder voor duurzame verstedelijking geïntroduceerd. Deze ladder is per 1 oktober 2012 als motiveringseis in het Besluit ruimtelijke ordening (artikel 3.1.6, lid 2) opgenomen. Op 1 juli 2017 is de Ladder in het Besluit ruimtelijke ordening gewijzigd. Aanleiding voor de wijziging waren de in de praktijk gesignaleerde knelpunten bij de uitvoering van de Ladder en de wens om te komen tot een vereenvoudigd en geoptimaliseerd instrument. Doel van de ladder voor duurzame verstedelijking is een goede ruimtelijke ordening door een optimale benutting van de ruimte in stedelijke gebieden. Hierbij geldt een motiveringsvereiste voor het bevoegd gezag als nieuwe stedelijke ontwikkelingen planologisch mogelijk worden gemaakt. Teneinde een ontwikkeling adequaat te kunnen toetsen aan de ladder is het noodzakelijk inzicht te geven in de begrippen 'bestaand stedelijk gebied' en 'stedelijke ontwikkeling'. In de Bro zijn in artikel 1.1.1 definities opgenomen voor: bestaand stedelijk gebied: 'bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, alsmede de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur'.

stedelijke ontwikkeling: ´ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen.´ Bij het beschrijven van de behoefte dient te worden uitgegaan van het saldo van de aantoonbare vraag naar de voorgenomen ontwikkeling (de komende tien jaar, zijnde de looptijd van het bestemmingsplan) verminderd met het aanbod in planologische besluiten, ook als het feitelijk nog niet is gerealiseerd (harde plancapaciteit). 4.1.2

Toetsing aan het rijksbeleid

De Nationale Omgevingsvisie laat zich niet specifiek uit over dergelijke lokale ontwikkelingen. De voorgenomen ontwikkeling raakt geen rijksbelangen als opgenomen in de NOVI. Wat betreft de ‘Ladder voor duurzame verstedelijking’ wordt opgemerkt dat toetsing noodzakelijk is bij nieuwe stedelijke ontwikkelingen (3.1.6 Bro). Het begrip ‘stedelijke ontwikkeling’ wordt in Bro 1.1.1. als volgt gedefinieerd: stedelijke ontwikkeling: ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen. Uit Afdelingsjurisprudentie blijkt dat de vraag wanneer sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling in grote mate casuïstisch wordt beantwoord. Om te bepalen of er sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling, moet eerst duidelijk worden of er überhaupt sprake is van een stedelijke ontwikkeling. Zo heeft de Afdeling uitgemaakt dat de bouw van 11 woningen niet als stedelijke ontwikkeling wordt gezien. Het voornemen voorziet in een herontwikkeling van een voormalig hotel en restaurant naar één vrijstaande woning en een woongebouw met vijf appartementen, hiermee is geen sprake van een nieuwe stedelijke

BJZ.nu Ruimtelijke plannen & advies

16

Bestemmingsplan Buitengebied, partiële herziening Bentheimerstraat 34 de Lutte Vastgesteld ontwikkeling in het kader van de ‘Ladder voor duurzame verstedelijking’. De ‘Ladder voor duurzame verstedelijking’ hoeft daarom niet doorlopen te worden. 4.1.3

Conclusie toets aan het rijksbeleid

Geconcludeerd wordt dat het relevante ruimtelijke ordeningsbeleid op rijksniveau de in dit bestemmingsplan besloten ontwikkeling niet in de weg staat.

4.2

Provinciaal beleid

Het provinciaal beleid is verwoord in tal van plannen. Het belangrijkste plan betreft de Omgevingsvisie Overijssel en is verankerd in de Omgevingsverordening. 4.2.1

Omgevingsvisie Overijssel

De Omgevingsvisie Overijssel is dé provinciale visie voor de fysieke leefomgeving van Overijssel. Duurzaamheid, ruimtelijke kwaliteit en sociale kwaliteit zijn de leidende principes of ‘rode draden’ bij alle initiatieven in de fysieke leefomgeving van de provincie Overijssel. 4.2.2

Omgevingsverordening Overijssel

De provincie beschikt over een palet aan instrumenten waarmee zij haar ambities realiseert. Het gaat er daarbij om steeds de meest optimale mix van instrumenten toe te passen, zodat effectief en efficiënt resultaat wordt geboekt voor alle ambities en doelstellingen van de Omgevingsvisie. De keuze voor inzet van deze instrumenten is bepaald aan de hand van een aantal criteria. In de Omgevingsvisie is bij elke beleidsambitie een realisatieschema opgenomen waarin is aangegeven welke instrumenten de provincie zal inzetten om de verschillende onderwerpen van provinciaal belang te realiseren. Eén van de instrumenten om het beleid uit de Omgevingsvisie te laten doorwerken is de Omgevingsverordening Overijssel. De Omgevingsverordening is het provinciaal juridisch instrument dat wordt ingezet voor die onderwerpen waarvoor de provincie eraan hecht dat de doorwerking van het beleid van de Omgevingsvisie juridisch geborgd is. 4.2.3

Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel

De opgaven, kansen, beleidsambities en ruimtelijke kwaliteitsambities voor de provincie zijn in de Omgevingsvisie Overijssel geschetst in ontwikkelingsperspectieven voor de groene omgeving en stedelijke omgeving. Om de ambities van de provincie waar te maken, bevat de Omgevingsvisie een uitvoeringsmodel. Dit model is gebaseerd op drie niveaus, te weten: 1. 2. 3.

Of - generieke beleidskeuzes; Waar - ontwikkelingsperspectieven; Hoe - gebiedskenmerken.

Deze begrippen worden hieronder nader toegelicht. 4.2.3.1 Of - generieke beleidskeuzes Generieke beleidskeuzes zijn keuzes die bepalend zijn voor de vraag of ontwikkelingen nodig dan wel mogelijk zijn. In deze fase wordt beoordeeld of er sprake is van een maatschappelijke opgave. Of een initiatief mogelijk is, wordt onder andere bepaald door generieke beleidskeuzes van EU, Rijk of provincie. Denk aan beleidskeuzes om basiskwaliteiten als schoon drinkwater en droge voeten te garanderen. Andere generieke beleidskeuzes betreffen het voorkomen van overaanbod van bijvoorbeeld woningbouw- en kantoorlocaties. Ook wordt in deze fase de zogenaamde Overijsselse ladder voor duurzame verstedelijking gehanteerd. Deze Overijsselse ladder geeft een nadere invulling aan de vraag hoe de behoefte moet worden bepaald, zowel in de stedelijke als in de groene omgeving, en op welke wijze de regionale afstemming vorm gegeven moet BJZ.nu Ruimtelijke plannen & advies

17

Bestemmingsplan Buitengebied, partiële herziening Bentheimerstraat 34 de Lutte Vastgesteld worden. Integraliteit, toekomstbestendigheid, concentratiebeleid, (boven)regionale afstemming en zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik zijn beleidskeuzes die invulling geven aan de Overijsselse ladder voor duurzame verstedelijking. Voor specifieke gebieden in Overijssel geldt dat niet alle initiatieven mogelijk zijn. Dit heeft te maken met zwaarwegende publieke belangen, Gebiedsspecifieke beleidskeuzes om de zwaarwegende publieke belangen te borgen, zijn: reservering voor waterveiligheid en beperking wateroverlast, drinkwater/grondwaterbeschermingsgebieden, het Natuurnetwerk Nederland (NNN, voorheen Ecologische Hoofdstructuur (EHS)), de Nationale Landschappen en het provinciaal routenetwerk transport gevaarlijke stoffen. 4.2.3.2 Waar - ontwikkelingsperspectieven Als uit de beoordeling in het kader van de generieke beleidskeuzes blijkt dat de voorgenomen ruimtelijke ontwikkeling aanvaardbaar is, vindt een toets plaats aan de ontwikkelingsperspectieven. In de Omgevingsvisie is een spectrum van zes ontwikkelperspectieven beschreven voor de groene en stedelijke omgeving. Met dit spectrum geeft de provincie ruimte voor het realiseren van de in de visie beschreven beleids- en kwaliteitsambities. De ontwikkelperspectieven geven richting aan wat waar ontwikkeld zou kunnen worden.

Daar waar generieke beleidskeuzes een geografische begrenzing hebben, zijn ze consistent doorvertaald in de ontwikkelingsperspectieven. De ontwikkelingsperspectieven zijn richtinggevend en bieden de nodige flexibiliteit voor de toekomst. 4.2.3.3 Hoe - gebiedskenmerken Op basis van gebiedskenmerken in vier lagen (natuurlijke laag, laag van het agrarisch cultuurlandschap, stedelijke laag en laag van de beleving) gelden specifieke kwaliteitsvoorwaarden en –opgaven voor ruimtelijke ontwikkelingen. Het is de vraag ‘hoe’ een ontwikkeling invulling krijgt. Aan de hand van de drie genoemde niveaus kan worden bezien of een ruimtelijke ontwikkeling mogelijk is en er behoefte aan is, waar het past in de ontwikkelingsvisie en hoe het uitgevoerd kan worden. Afbeelding 4.1 geeft dit schematisch weer.

BJZ.nu Ruimtelijke plannen & advies

18

Bestemmingsplan Buitengebied, partiële herziening Bentheimerstraat 34 de Lutte Vastgesteld

Afbeelding 4.1

4.2.4

Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel (Bron: Provincie Overijssel)

Toetsing van het initiatief aan het Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel

Indien het concrete initiatief wordt getoetst aan het Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel ontstaat globaal het volgende beeld. 4.2.4.1 Of - Generieke beleidskeuzes Bij de afwegingen in de eerste fase ‘generieke beleidskeuzes’ zijn artikel 2.1.3 (Zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik) en artikel 2.2.2 (realisatie nieuwe woningen) van de Omgevingsverordening Overijssel van belang. Op deze artikelen wordt hierna nader ingegaan. Artikel 2.1.3 1.

2.

Zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik

Bestemmingsplannen voorzien uitsluitend in stedelijke ontwikkelingen die een extra ruimtebeslag door bouwen en verharden leggen op de Groene Omgeving wanneer aannemelijk is gemaakt: • dat er voor deze opgave in redelijkheid geen ruimte beschikbaar is binnen het bestaande bebouwd gebied en de ruimte binnen het bestaand bebouwd gebied ook niet geschikt te maken is door herstructurering en/of transformatie; • dat mogelijkheden voor meervoudig ruimtegebruik binnen het bestaand bebouwd gebied optimaal zijn benut. Bestemmingsplannen voor de Groene Omgeving voorzien uitsluitend in ontwikkelingen die een extra ruimtebeslag door bouwen en verharden leggen anders dan de uitleg van steden en dorpen wanneer aannemelijk is gemaakt: • dat (her)benutting van bestaande erven en/of bebouwing in de Groene Omgeving in redelijkheid niet mogelijk is; • dat mogelijkheden voor combinatie van functies op bestaande erven optimaal zijn benut.

BJZ.nu Ruimtelijke plannen & advies

19

Bestemmingsplan Buitengebied, partiële herziening Bentheimerstraat 34 de Lutte Vastgesteld In de Omgevingsverordening Overijssel is het begrip ‘groene omgeving’ nader gedefinieerd als: de gronden die niet vallen onder bestaand bebouwd gebied. In de Omgevingsverordening Overijssel is het begrip ‘bestaand bebouwd gebied’ nader gedefinieerd als: de gronden binnen steden en dorpen die benut kunnen worden voor stedelijke functies op grond van geldende bestemmingsplannen en op grond van voorontwerp-bestemmingsplannen voor zover de provinciale diensten daarover schriftelijk een positief advies hebben uitgebracht in het kader van het vooroverleg als bedoeld in artikel 3.1.1 Bro. Toetsing van het initiatief aan artikel 2.1.3 van de Omgevingsverordening Overijssel In voorliggend geval is sprake van een herontwikkeling aan de rand van de kern de Lutte. Het plangebied heeft de bestemming ‘Horeca’ en de aanduiding ‘parkeerterrein’. Binnen deze bestemming zijn gebouwen ten behoeve van het horecabedrijf en een bedrijfswoning (met aan- en uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen) toegestaan. Ook mag op basis van deze bestemming het gehele plangebied verhard worden. Gelet op de geldende bestemming en de mogelijkheden die deze bestemming biedt, zijn binnen het plangebied dus al stedelijke functies toegestaan en moet het plangebied worden aangemerkt als ‘bestaand bebouwd gebied’.

Daarnaast is het plangebied op basis van de gebiedskenmerkenkaart gelegen binnen de ‘stedelijke laag’. Gelet op het vorenstaande is van een extra ruimtebeslag op de Groene Omgeving dan ook geen sprake. Geconcludeerd wordt dat het plan voldoet aan artikel 2.1.3 van de omgevingsverordening. Artikel 2.1.5 1.

2.

3.

4.

Ruimtelijke kwaliteit (leden 1, 2, 3 en 5) 1.

In de toelichting op bestemmingsplannen wordt onderbouwd dat de nieuwe ontwikkelingen die het bestemmingsplan mogelijk maakt, bijdragen aan het versterken van de ruimtelijke kwaliteit conform de geldende gebiedskenmerken. In het kader van de toelichting als bedoeld in lid 1 wordt inzichtelijk gemaakt op welke wijze toepassing is gegeven aan het Uitvoeringsmodel (OF-, WAAR- en HOE-benadering) die in de Omgevingsvisie Overijssel is neergelegd. In het kader van de toelichting als bedoeld in lid 1 wordt gemotiveerd dat de nieuwe ontwikkeling past binnen het ontwikkelingsperspectief die in de Omgevingsvisie Overijssel voor het gebied is neergelegd. In het kader van de toelichting als bedoeld in lid 1 wordt inzichtelijk gemaakt op welke wijze toepassing is gegeven aan de vier-lagenbenadering die onderdeel uitmaakt van het Uitvoeringsmodel en op welke wijze de Catalogus Gebiedskenmerken is gebruikt bij de ruimtelijke inpassing van de nieuwe ontwikkeling.

Toetsing van het initiatief aan artikel 2.1.5 van de Omgevingsverordening Overijssel Zoals is gebleken uit hoofdstuk 3 worden met voorliggend initiatief diverse investeringen in de ruimtelijke kwaliteit verricht, zoals de vervanging van landschapsontsierende bebouwing door meer passende bebouwing, de situering op het erf en de landschappelijke inpassing. De beplanting, de locaties van de aanplant en de opstallen op het erf zijn mede gebaseerd op de identiteitskenmerken van het gebied. Daarnaast wordt in het vervolg van dit hoofdstuk nader ingegaan op onder andere de gebiedskenmerken, ontwikkelingsperspectieven en de vier-lagenbenadering. Geconcludeerd wordt dat dit plan in overeenstemming is met artikel 2.1.5 van de Omgevingsverordening Overijssel. Artikel 2.2.2. 1.

2.

Realisatie nieuwe woningen

Bestemmingsplannen en omgevingsvergunningen als bedoeld in artikel 2.1 lid 1 onder c van de Wabo, voorzien uitsluitend in de mogelijkheid tot het realiseren van nieuwe woningen als de behoefte daaraan is aangetoond door middel van actueel onderzoek woningbouw. De behoefte aan nieuwe woningen zoals bedoeld in lid 1 wordt in ieder geval geacht te zijn aangetoond als realisatie daarvan past binnen de geldende woonafspraken zoals die zijn gemaakt tussen gemeente en provincie op basis van regionale afstemming.

BJZ.nu Ruimtelijke plannen & advies

20

Bestemmingsplan Buitengebied, partiële herziening Bentheimerstraat 34 de Lutte Vastgesteld Toetsing van het initiatief aan artikel 2.2.2 van de Omgevingsverordening Overijssel De gemeenteraad heeft de “Woonvisie 2021-2031 gemeente Losser.” vastgesteld. Stec Groep heeft in opdracht van de gemeente het rapport ‘Woonbehoefte onderzoek en kwalitatief programmeren in de gemeente Losser’ opgesteld. In het rapport, d.d. 29 mei 2019, is met name gekeken naar de te verwachten kwantitatieve en kwalitatieve behoefte aan woningbouw binnen de gemeente tot 2040. Kortheidshalve wordt verwezen naar subparagraaf 4.3.2 en subsubparagraaf 4.3.2.5 waar nader op de woonvisie en het recent uitgevoerde woononderzoek wordt ingegaan. Hieruit kan worden geconcludeerd dat het plan in overeenstemming is met artikel 2.2.2. van de Omgevingsverordening Overijssel. 4.2.4.2 Waar - Ontwikkelingsperspectieven In dit geval zijn vooral de ontwikkelingsperspectieven voor de stedelijke omgeving van belang. In de stedelijke omgeving is de uitdaging om de economische centra bereikbaar te houden en door herstructurering de kwaliteit van de woonomgevingen en bedrijfslocaties te vergroten. Het plangebied kent op basis van de ontwikkelingsperspectievenkaart van de provincie Overijssel het ontwikkelingsperspectief ‘Woon- en werklocaties buiten stedelijke netwerken’.

In afbeelding 4.2 is een uitsnede van de ontwikkelingsperspectievenkaart behorende bij de Omgevingsvisie opgenomen.

Afbeelding 4.2

Uitsnede ontwikkelingsperspectievenkaart Omgevingsvisie Overijssel (Bron: Provincie Overijssel)

Woon- en werklocaties buiten de stedelijke netwerken De steden en dorpen buiten de stedelijke netwerken mogen altijd bouwen voor de lokale behoefte aan wonen, werken en voorzieningen, inclusief lokaal gewortelde bedrijvigheid, mits onderbouwd en regionaal afgestemd. Herstructurering en transformatie van de woon-, werk-, voorzieningen- en mixmilieus moeten deze vitaal en aantrekkelijk houden en de diversiteit aan milieus versterken. Herstructurering en transformatie bieden kansen om te anticiperen op klimaatverandering (bijvoorbeeld door ruimte voor groen, natuur en water te reserveren). Van belang is de stedelijke ontwikkeling altijd af te stemmen op de kenmerken van het watersysteem, bijvoorbeeld in laaggelegen gebieden bij bouw- en evacuatieplannen rekening houden met risico’s op overstroming of wateroverlast. Herstructurering en transformatie kunnen ook bijdragen aan de energietransitie (door het nemen van energie-efficiënte maatregelen en/of het opwekken van duurzame energie door bijvoorbeeld het aanwezige dakoppervlak te benutten).

BJZ.nu Ruimtelijke plannen & advies

21

Bestemmingsplan Buitengebied, partiële herziening Bentheimerstraat 34 de Lutte Vastgesteld Toetsing van het initiatief aan het ‘Ontwikkelingsperspectief’ Voorliggend plan voorziet in een stedenbouwkundig verantwoord en functioneel passende ontwikkeling, waarbij een aantrekkelijke woonlocatie ontstaat in nabij de kern van de Lutte . De ontwikkeling vormt geen belemmering voor overige functies in de omgeving. Kortheidshalve wordt verwezen naar paragraaf 5.5 waar nader wordt ingegaan op het aspect milieuzonering. De nieuwe bebouwing voegt zich goed in het bestaande straatbeeld en zorgt voor een stedenbouwkundige afronding van deze beeldbepalende (zicht)locatie. De woningen worden gasloos gerealiseerd. Dit is een positieve bijdrage aan de energietransitie. Gesteld wordt dat het initiatief in overeenstemming is met het ter plaatse geldende ontwikkelingsperspectief. 4.2.4.3 Hoe - Gebiedskenmerken Op basis van gebiedskenmerken in vier lagen (natuurlijke laag, laag van het agrarisch cultuurlandschap, stedelijke laag en laag van beleving) gelden specifieke kwaliteitsvoorwaarden en -opgaven voor ruimtelijke ontwikkelingen. De ‘Natuurlijke laag’ en de ‘Laag van het agrarisch cultuurlandschap’ kunnen in dit geval buiten beschouwing blijven aangezien de oorspronkelijke waarden van deze lagen niet meer voorkomen in het plangebied.

De ‘Stedelijke laag’ In de stedelijke laag ontstaat de koppeling van de sociale en fysieke dynamiek van de stedelijke functies aan het verbindende netwerk van wegen, paden, spoorwegen en kanalen. Elke stad of dorp bezit zijn eigen karakteristieke ruimtelijke, sociale en functionele opbouw en kwaliteiten. Het plangebied is op de gebiedskenmerkenkaart de ‘Stedelijke laag’ aangeduid met het ‘Informele trage netwerk’ en ‘verspreide bebouwing’. In afbeelding 4.3 is dat weergegeven.

Afbeelding 4.3

Uitsnede van de ‘Stedelijke laag’ en ‘Laag van de beleving’ (Bron: Provincie Overijssel)

“Informele trage netwerk” Het informele trage netwerk is het ‘langzame’ netwerk (wandelpaden, fietspaden, ruiterpaden, vaarroutes) van de provincie, dat delen van het agrarisch cultuurlandschap en het natuurlijke laag toegankelijk en ervaarbaar maakt. De oude zandwegen en paden vormen het basisstramien. Van oudsher verbonden deze routes vaak de kernen met het ommeland en met elkaar. Doordat bepaalde schakels in dit netwerk in de loop BJZ.nu Ruimtelijke plannen & advies

22

Bestemmingsplan Buitengebied, partiële herziening Bentheimerstraat 34 de Lutte Vastgesteld van de tijd zijn verdwenen (ruilverkaveling, opwaardering tot hoofdinfrastructuur en individuele ingrepen door particuliere grondeigenaren) is er sprake van discontinuïteit. Als ontwikkelingen plaats vinden in de gebieden die in de directe invloedssfeer van stad en dorp liggen (b.v. bedrijventerreinen, woonwijken) , dan dragen deze ontwikkelingen bij aan behoud en verkleining van de maaswijdte van het padennetwerk. Nieuwe mogelijkheden voor lange afstands-, wandel- en fietsroutes worden benut. “Verspreide bebouwing” Agrarische erven hebben van oudsher een hele sterke binding met het landschap. Vanuit het erf werden de omliggende gronden in cultuur gebracht en vervolgens eeuwenlang bewerkt. Door de ‘eenheid in handelen’ ontstonden er samenhangende landschappen die nu nog steeds herkenbaar zijn, zoals onder andere: essenlandschap, oude hoevenlandschappen, broek- en heideontginningen en veenlandschappen. Elk landschap kent zijn eigen erftype. De opbouw van erf, erfbebouwing, erfbeplantingen en relaties met de omliggende gronden zijn specifiek voor dat betreffende landschapstype. Naast erven kent het buitengebied losliggende ‘gewone’ burgerwoningen met veelal een eigen, individueel karakter en eigen verhaal van ontstaan.

Als ontwikkelingen plaats vinden op erven, dan dragen deze bij aan behoud en versterking van de kenmerkende erfstructuur en volumematen, blijft er een duidelijk onderscheid voorkant- achterkant en vindt koppeling van het erf aan landschap plaats, waardoor toegankelijkheid wordt verbeterd. Toetsing van het initiatief aan de ‘Stedelijke laag’ De ontwikkeling voegt zich qua maat en karakter in het grotere geheel van de kern en het buitengebied. Het voornemen zorgt tevens ervoor dat de geschiedenis van het perceel (voormalige herberg) terugkomt in de architectuur en wordt als onderdeel hiervan goed herkenbaar. Voor een nadere toelichting hierop wordt ook verwezen naar de planbeschrijving in hoofdstuk 3 van deze toelichting. Bij de nadere uitwerking van de plannen wordt rekening gehouden met de specifieke stedenbouwkundige kenmerken in de omgeving van het plangebied. Tevens is middels een landschappelijke inpassing het erf goed ingepast, hierbij is gelet op de kenmerken van de omgeving. Geconcludeerd wordt dat de voorgenomen ontwikkeling daarom passend is binnen de ‘stedelijke laag’. Geconcludeerd wordt dat het initiatief in overeenstemming is met de uitgangspunten voor de ‘Stedelijke laag’. 3.

De “Laag van de beleving”

In de laag van de beleving komen de natuurlijke, functionele en sociale processen bij elkaar. Dit is de laag die gaat over de beleefbaarheid van ruimtelijke kwaliteit, identiteit en tijdsdiepte, van recreatieve gebruiksmogelijkheden die een belangrijke rol spelen bij de waardering van de leefomgeving. De laag van de beleving is de laag van de verbinding en het netwerk; tussen het stedelijke en het landelijke, de cultuur en de natuur, snel en traag, oud en nieuw, tussen nut en schoonheid. De laag van de beleving benut vooral de kwaliteiten van de andere drie lagen, maar voegt ook eigen kenmerken toe, zoals landgoederen, recreatieparken en recreatieve routes. Het stelt kwaliteiten zoals de natuur, de productielandschappen en de steden in een ander daglicht en maakt ze beleefbaar en tot een belevenis. De verblijfsrecreatiecomplexen, de attracties, de routes voor wandelen, fietsen en varen zijn een belangrijke economische factor geworden met een vergelijkbaar aandeel in de economie als de agrarische sector. Dit alles verandert het aanzien, de gewenste gebruiksmogelijkheden en betekenis van het buitengebied. Aan het 'belevingslandschap' ontleent Overijssel zijn tijdsdiepte, maar ook zijn aantrekkingskracht. Steeds vaker worden de kwaliteiten uit het verleden ingezet in plannen door daar met nieuwe kwaliteiten, gebruiks- en verschijningsvormen op voort te bouwen.

Belangrijk in deze laag is het oude en nieuwe 'erfgoed' van de provincie. Het plangebied aan de Beuningerstraat is op de gebiedskenmerkenkaart de 'Laag van de beleving' aangeduid met 'Donkerte'. In afbeelding 4.3 wordt dit weergegeven. “Donkerte” Lichte gebieden geven een beeld van de economische dynamiek van de provincie: de steden en dorpen, de autosnelwegen, de kassengebieden, de attractieparken, de grote bedrijventerreinen en de gebieden met veel bebouwing. De donkere gebieden geven een indicatie van de 'buitengebieden' van Overijssel. De natuurcomplexen en de grote landbouwgebieden. De donkere gebieden zijn de gebieden waar het 's nachts nog echt donker is, waar je de sterrenhemel kunt waarnemen. Het zijn de relatief 'luwe' dun bewoonde gebieden met een lage gebruiksdruk.

BJZ.nu Ruimtelijke plannen & advies

23

Bestemmingsplan Buitengebied, partiële herziening Bentheimerstraat 34 de Lutte Vastgesteld Donkerte wordt een te koesteren kwaliteit. De ambitie is de huidige 'donkere' gebieden, ten minste zo donker te houden, maar bij ontwikkelingen ze liever nog wat donkerder te maken. Dit betekent op praktisch niveau terughoudend zijn met verlichting van wegen, bedrijventerreinen e.d. en verkennen waar deze 's nachts uit kan of anders lichtbronnen selectiever richten. Structureel is het vrijwaren van donkere gebieden van verhoging van de dynamiek het perspectief. De ambitie is het rustige en onthaaste karakter te behouden, zodat passages van autosnelwegen en regionale wegen niet leiden tot stedelijke ontwikkeling aan eventuele op- en afritten. Bundeling van stedelijke functies en infrastructuur in de 'lichte' gebieden. Toetsing van het initiatief aan de ‘laag van de beleving’ Ten eerste wordt gesteld dat lichtuitstraling inherent is aan de woonfunctie. Er is echter geen sprake van een onevenredige toename van (kunst)licht in het buitengebied. Onnodige verlichting wordt zoveel mogelijk voorkomen. Daarnaast is ter plaatse van het plangebied reeds een functie toegestaan waarbij sprake is/was van een zekere lichtuitstraling. Geconcludeerd wordt dat de voorgenomen ontwikkeling in overeenstemming is met de “Laag van de beleving”. 4.2.5

Conclusie toetsing van het initiatief aan het provinciaal beleid

Geconcludeerd wordt dat de ruimtelijke ontwikkeling in overeenstemming is met het in de Omgevingsvisie Overijssel verwoorde en in de Omgevingsverordening Overijssel verankerde provinciaal ruimtelijk beleid.

4.3

Gemeentelijk beleid

4.3.1

Toekomstvisie gemeente Losser 2025

4.3.1.1 Algemeen De toekomstvisie van de gemeente Losser ‘Samen schatbewaarders van de gemeente Losser’ is tot stand gekomen doordat de gemeente Losser samen met de partners uit de gemeente Losser na is gaan denken over hoe de gemeente er in 2025 uit moet zien. Hierbij werd onder andere gedacht over voorzieningen en het bestuur van de gemeente. De toekomstvisie wijst de weg en helpt bij het maken van keuzes op grond van de wensen en behoeften die hierin worden benoemd. 4.3.1.2 Thema’s Bij het in kaart brengen van de ontwikkelingen voor de toekomst en de opgaven die zullen gaan spelen onderscheidt de gemeente Losser vier thema’s, waarin elk thema een strategische doelstelling heeft. Het gaat hierbij om: 1. 2. 3. 4.

Natuur en Ruimte, dit thema gaat over landschap, wonen, wegen, verkeer en bouwen. Zorg en Welzijn, hieronder vallen onderwijs, sport, cultuur, participatie en volksgezondheid. Recreatie, Toerisme en Economie, hier horen ondernemerschap, werkgelegenheid en inkomen bij. Bestuur en Dienstverlening, dit thema draait om communicatie, veiligheid, toezicht en handhaving.

Voor de in deze onderbouwing besloten ontwikkeling is het aspect wonen van belang. Wonen De gemeente wenst in 2025 een vitale samenleving, waarin voorzieningen gespreid gelegen zijn en tevens sprake is van een gevarieerd aanbod. Voor alle levensfasen dienen woningen te zijn en er is meer ruimte voor inwoners, bijvoorbeeld in de zin van Collectief particulier opdrachtgeverschap of andere initiatieven. Het streven op het gebied van wonen is dan ook: een gemeente waarin voor iedereen die hier wil wonen een kwalitatief goede en levensloopbestendige woning beschikbaar is in één van de vitale karakteristieke kerkdorpen. De beleidsstukken die hierbij met name van belang zijn betreffen de woonvisie en de welstandsnota.

BJZ.nu Ruimtelijke plannen & advies

24

Bestemmingsplan Buitengebied, partiële herziening Bentheimerstraat 34 de Lutte Vastgesteld 4.3.1.3 Toetsing van het initiatief aan de Toekomstvisie gemeente Losser 2025 Voorliggend initiatief voorziet in een herontwikkeling van het perceel met leegstaande bebouwing aan de Bentheimerstraat 34. Het voornemen voorziet in de realisatie van in totaal één vrijstaande woning en vijf appartementen en in het plangebied te realiseren, waarbij eerst de bestaande leegstaande en verouderde bebouwing wordt gesloopt. Het plan draagt hiermee bij aan een gevarieerd woonaanbod in de Lutte en zorg voor een stedenbouwkundige afronding van de prominente zichtlocatie. Geconcludeerd wordt dat het plan in overeenstemming is met de Toekomstvisie gemeente Losser 2025. 4.3.2

Woonvisie 2021-2031 gemeente Losser

4.3.2.1 Algemeen In de woonvisie heeft de gemeente haar visie en ambitie voor de komende jaren verwoord. Hierin zijn de uitgangspunten, ambities en voornemens voor de komende 10 jaar. 4.3.2.2 Visie en ambities Losser is een aantrekkelijk woongebied in een uitgestrekte, prachtige, groene omgeving. De 5 kernen Losser, Beuningen, de Lutte, Overdinkel en Glane hebben alle hun eigen identiteit, maar delen het aangename, dorpse woonklimaat. De gemeente Losser heeft aantrekkingskracht door de gunstige liggen aan de snelweg A1 en de nabijheid van grootstedelijke voorzieningen op korte afstand. Het woonklimaat wordt gekenmerkt door rust, ruimte en het sociaal op elkaar betrokken zijn (naoberschap). Daarbij is de grens met onze Oosterburen sociaal en economisch niet of nauwelijks aanwezig. Er zijn van oudsher goede contacten over en weer. Onze gemeente is aantrekkelijk als ankerplaats voor oud en jong. Je verhuist niet zo snel naar elders, als je hier geboren en getogen bent. Onze aantrekkingskracht overschrijdt de gemeentegrenzen. Zowel in (de grotere plaatsen in) Twente als (ver) daarbuiten worden in toenemende mate de kwaliteiten van onze gemeente gezien en zoekt men bij ons naar woongelegenheid. Wonen gaat verder dan het hebben van een woning.