Bijlage 7 bij toelichting Zienswijzennota PH Oldenzaalsestraat 135 Losser.pdf

Destijds is de keuze gemaakt om het bestemmingsplan Buitengebied, wat dateerde uit 1983 in twee stappen te herzien. Dit door eerst een beleidsmatig kader vast te leggen en deze vervolgens juridisch te vertalen naar een nieuw bestemmingsplan. Met de vaststelling van het bestemmingsplan Buitengebied is daarmee de rol van de kadernota als gemeentelijk beleidskader feitelijk komen te vervallen. De zienswijze van reclamant op dit punt wordt niet gedeeld. Zonder dat dit verder inhoudelijk wordt onderbouwd, worden de effecten van de beoogde uitbreiding uitvergroot en de compensatie in de vorm van de aanleg van nieuwe natuur gemarginaliseerd. Daar komt bij dat, zoals eerder al aangegeven, geen sprake is van toevoeging van drie verblijfsaccommodaties maar verplaatsing van drie reeds vergunde accommodaties. Door deze te verplaatsen krijgt het complex een ruimere opzet wat beter aansluit bij de behoefte van de huidige recreant en de kwaliteit van het gebied. Dit in combinatie met de realisatie van nieuwe natuur.

Reclamant 3 – bij de gemeente ingekomen op 23 maart 2022 Samenvatting zienswijze De zienswijze is ingediend door eigenaren van twee percelen grond aan de Oldenzaalsestraat en een huurder van een woning aan de Oldenzaalsestraat. In de zienswijze worden de volgende punten naar voren gebracht. a. Reclamant heeft geconstateerd dat Het Borghuis zich de afgelopen jaren heeft ontwikkeld tot een groot vakantiepark met alle negatieve gevolgen van dien. Reclamant is zelf eigenaar van een kleine woning in de directe omgeving van ’t Borghuis die wordt verhuurd. De afgelopen

16

Zienswijzennota Bestemmingsplan “Buitengebied partiele herziening Oldenzaalsestraat 135 Losser”

b.

c.

d.

e.

f.

g. h.

jaren klagen de huurders met enige regelmaat over geluidsoverlast. Reclamant maakt zich zorgen over de verdere ontwikkeling van het park. De eigenaren van ’t Borghuis hebben in het verleden een strook grond in bezit gekregen van Natuurmonumenten waar de toegangsweg was gesitueerd voor Erve Punte. Deze toegangsweg is vervolgens afgesloten waardoor de toegang zich heeft verplaatst naar een bosweggetje nabij het perceel van reclamant. Reclamant vraagt zich af waarom Natuurmonumenten hiervoor toestemming heeft gegeven. Ook heeft Natuurmonumenten een perceel bosperceel geruild met de eigenaar van ’t Borghuis voor een perceel grond in Overdinkel. Het bosperceel is niet meer geschikt voor wilde natuur omdat het een gecultiveerd bos is geworden voor gasten. Reclamant heeft de directe omgeving de afgelopen jaren zien veranderen van een bosrijk gebied naar een veel opener gebied, mede als gevolg van noodzakelijke kap van dennen in verband met ziekte. Hierdoor is het recreatiecomplex veel opener geworden waardoor de impact op het perceel van reclamant is toegenomen. Reclamant heeft dan ook grote zorgen over de ontwikkelingen bij ’t Borghuis.

Wat zijn de echte motieven van de eigenaar? Commercieel gewin voor zichzelf? Wat is de rol van Natuurmonumenten? Waarom staat de gemeente zoveel toe op het complex? Wie wordt beter van deze ontwikkeling? Naar de mening van reclamant zijn er alleen maar verliezers. Niet in de laatste plaats de natuur. Reclamant vraagt zich af in hoeverre de huidige ontsluiting van het Borghuis ook in de toekomst voldoende is om de extra verkeersbewegingen als gevolg van de uitbreiding op te kunnen vangen. Reclamant is van mening dat gasten behoefte hebben aan eetgelegenheid op een park en vraagt zich af of dit er nu al is of dat dit er ook nog bijkomt. Reclamant is van mening dat ter plaatse een pretpark ontstaat en maakt zich zorgen over de levensvatbaarheid van het naastgelegen Erve Punte.

Gemeentelijke reactie Met betrekking tot de zienswijzen wordt het volgende overwogen. a. Zowel in de bestaande als in de nieuwe situatie moet worden voldaan aan geldende wet- en regelgeving om overlast op de omgeving te voorkomen. Naast het bestemmingsplan is bijvoorbeeld ook de milieuwetgeving van toepassing, zoals vastgelegd in het Activiteitenbesluit. De afstand van het perceel van reclamant tot aan de grens van ’ t Borghuis bedraagt in de nieuwe situatie ruim 130 meter. Daarmee wordt ruimschoots voldaan aan de geldende richtlijnen voor geluid (50 meter) en geur (30 meter). b. De betreffende toegangsweg maakt geen onderdeel uit van deze ontwikkeling en valt daarmee ook buiten de scope van dit bestemmingsplan. De gemeente heeft geen invloed op de verkoop van gronden van derden aan derden en uiteraard ook niet op de achterliggende motieven. c. Als gezegd heeft de gemeente geen invloed op verkopen tussen derden anders dan dat het gebruik van de gronden in overeenstemming met het bestemmingsplan moet zijn. De gronden hadden eerder de bestemming ‘ Natuur en Bos’ en deze bestemming blijft ongewijzigd. Als gevolg van deze ontwikkeling wordt de kwaliteit van het bosperceel versterkt doordat de bestaande bosrand wordt omgevormd naar een meer gevarieerd bos met zoom- en mantelvegetatie. Dit is als een verplichting in het bestemmingsplan opgenomen.

Wanneer dit niet wordt uitgevoerd, kan zo nodig handhavend opgetreden worden. d. De belangrijkste wijziging die plaatsvindt met de grootste impact op de kavel van reclamant is dat de drie reeds vergunde accommodaties dichterbij komen te staan. Zoals aangegeven onder a. blijft dit ruim onder de richtlijnen die hiervoor gelden. Daar komt bij dat de woning van reclamant geen reguliere woning is maar ook een recreatiewoning. e. De afweging die de gemeente in dit geval moet maken is, of het gevraagde plan in het kader van de zogenaamde goede ruimtelijke ordening verantwoord is. Hierbij wordt gekeken of de beoogde ontwikkeling binnen het van toepassing zijnde beleid past en of er geen strijdigheid optreedt met wet- en regelgeving. In het ontwerpbestemmingsplan is uitvoerig op al deze elementen ingegaan en is gemotiveerd waarom in dit geval sprake is van de goede ruimtelijke ordening. Daarnaast krijgt iedereen de gelegenheid om op het bestemmingsplan te reageren

17

Zienswijzennota Bestemmingsplan “Buitengebied partiele herziening Oldenzaalsestraat 135 Losser”

f. g.

h.

waarna een totale afweging plaatsvindt van alle belangen. Wanneer de gemeenteraad het bestemmingsplan vaststelt staat het belanghebbenden vrij om in beroep te gaan bij de rechter. ’t Borghuis beschikt in de huidige situatie over een ontsluitingsweg met een dusdanig profiel dat de extra verkeersbewegingen zonder probleem kunnen worden opgevangen. Op grond van het geldende bestemmingsplan is binnen de bestemming verblijfsrecreatie al de mogelijkheid opgenomen voor aan de verblijfsrecreatie ondergeschikte horeca-activiteiten. Deze mogelijkheid wordt ook in het nieuwe bestemmingsplan opgenomen. In die zin verandert er niets. Het is aan de exploitant in hoeverre gebruik gemaakt wordt van deze mogelijkheid. Reclamant kan niet worden gevolgd in de zienswijze op dit punt. Met betrekking tot de levensvatbaarheid van Erve Punte wordt verwezen naar de beantwoording onder hh.

18

Zienswijzennota Bestemmingsplan “Buitengebied partiele herziening Oldenzaalsestraat 135 Losser”

3

Wijzigingen in het bestemmingsplan

3.1

Wijzigingen naar aanleiding van zienswijzen

Zoals aangegeven geven de zienswijzen aanleiding om het bestemmingsplan aan te passen. Hieronder wordt aangegeven welke aanpassingen worden doorgevoerd. Wijzigingen regels Artikel 1.45 ondergeschikte zorgfunctie is aangepast van: het verlenen van zorg aan hulpbehoevende personen, ondergeschikt aan de recreatieve hoofdfunctie, met dien verstande dat dat zorgverlening is toegestaan, met dien verstande dat de recreatieve functie ruimtelijk gezien de hoofdfunctie blijft naar: het verlenen van zorg aan hulpbehoevende personen, ondergeschikt aan de recreatieve hoofdfunctie. Wijzigingen verbeelding De verbeelding is aangepast in die zin dat de aanduiding voor de groepsaccommodatie van de schuur en naastgelegen woning is samengevoegd en strakker begrensd.

Ontwerpbestemmingsplan

Vast te stellen bestemmingsplan

Wijziging toelichting Daarnaast de toelichting op een aantal punten aangepast. De belangrijkste wijzigingen zijn:  er is inzicht gegeven in het aantal gasten per accommodatie;  er is nieuw akoestisch onderzoek verricht;  het stikstofonderzoek is geactualiseerd;  de parkeerberekening en verkeersgeneratie is geactualiseerd;  er is een nadere toelichting gegeven op de 550 m2 aan extra groepsaccommodatie.

3.2

Ambtshalve wijzigingen

Er zijn geen ambtshalve aanpassingen doorgevoerd in het bestemmingsplan.

19