Bestemmingsplan Losser Dorp partiële herziening Gronausestraat 199

Bestemmingsplan Bestemmingsplan Losser dorp, partiële herziening Gronausestraat 199

Plangegevens Naam: Plantype: IMRO: Status:

Bestemmingsplan Losser dorp, partiële herziening Gronausestraat 199 bestemmingsplan NL.IMRO.0168.01BP001PH18-0401 vastgesteld

Datum:

31 oktober 2023

Projectnummer:

21AF246

Opdrachtgever:

Opsteller:

Ad Fontem Juridisch Bouwadvies BV Stationsstraat 37 7622 LW BORNE T) 074 – 255 7020 E) info@ad-fontem.nl

Ad Fontem Juridisch Bouwadvies BV | Stationsstraat 37 | 7622 LW Borne | T 074-2557020 | F 074-265967 | E info@ad-fontem.nl

Bestemmingsplan Losser dorp, partiële herziening Gronausestraat 199

Inhoudsopgave

Toelichting

5

Hoofdstuk 1 Inleiding 1.1 Aanleiding 1.2 Ligging en begrenzing plangebied 1.3 Vigerend bestemmingsplan 1.4 De bij het plan behorende stukken 1.5 Leeswijzer

5 5 5 6 7 7

Hoofdstuk 2 Het plan 2.1 Huidige situatie 2.2 Toekomstige situatie

8 8 9

Hoofdstuk 3 Beleid 3.1 Rijksbeleid 3.2 Provinciaal beleid Overijssel 3.3 Gemeentelijk beleid

15 15 18 23

Hoofdstuk 4 Omgevingsaspecten 4.1 Vormvrije m.e.r.-beoordeling 4.2 Milieuzonering 4.3 Bodem 4.4 Geluid 4.5 Luchtkwaliteit 4.6 Externe veiligheid 4.7 Water 4.8 Ecologie 4.9 Archeologie en Cultuurhistorie 4.10 Verkeer / parkeren

28 28 29 31 32 33 34 36 38 43 45

Hoofdstuk 5 Juridische toelichting 5.1 Planopzet en systematiek 5.2 Toelichting op de regels

47 47 47

Hoofdstuk 6

51

Economische uitvoerbaarheid

Hoofdstuk 7 Maatschappelijke uitvoerbaarheid 7.1 Vooroverleg 7.2 Zienswijzen

52 52 52

Bijlagen bij de toelichting

53

Bijlage 1

Groenplan

54

Bijlage 2

Aanmeldnotitie m.e.r.

56

Bijlage 3

Verkennend (asbest)bodemonderzoek

82

Bijlage 4

Akoestisch onderzoek

155

Bijlage 5

Watertoetsresultaat

183

Bijlage 6

Quickscan natuurwaarden

189

Bijlage 7

Stikstofdepositieonderzoek

220

Regels

267

Hoofdstuk 1 Artikel 1 Artikel 2

Inleidende regels Begrippen Wijze van meten

268 268 272

Hoofdstuk 2 Artikel 3

Bestemmingsregels Tuin

273 273

bestemmingsplan Bestemmingsplan Losser dorp, partiële herziening Gronausestraat 199 NL.IMRO.0168.01BP001PH18-0401

2

Artikel 4 Artikel 5 Artikel 6 Artikel 7

Verkeer Verkeer - Verblijf Wonen Wonen - Woongebouw

274 275 276 278

Hoofdstuk 3 Artikel 8 Artikel 9 Artikel 10 Artikel 11 Artikel 12 Artikel 13

Algemene regels Anti-dubbeltelregel Algemene bouwregels Algemene gebruiksregels Algemene afwijkingsregels Algemene wijzigingsregels Overige regels

279 279 280 281 282 283 284

Hoofdstuk 4 Artikel 14 Artikel 15

Overgangs- en slotregels Overgangsrecht Slotregel

285 285 286

bestemmingsplan Bestemmingsplan Losser dorp, partiële herziening Gronausestraat 199 NL.IMRO.0168.01BP001PH18-0401

3

bestemmingsplan Bestemmingsplan Losser dorp, partiële herziening Gronausestraat 199 NL.IMRO.0168.01BP001PH18-0401

4

Toelichting Hoofdstuk 1 1.1

Inleiding

Aanleiding

Aan de Gronausestraat 199 te Losser werd jarenlang een Chinees restaurant geëxploiteerd. Als gevolg van de Corona pandemie heeft het Chinees restaurant op 1 augustus 2021 de deuren gesloten en is de locatie verkocht aan de initiatiefnemer. De initiatiefnemer is voornemens om het perceel aan de Gronausestraat 199 te Losser te herontwikkelen waarbij de bestaande bebouwing wordt gesloopt en vervangen door een appartementencomplex, welke voorziet in 15 appartementen. Vanwege het ontbreken van de juiste bouw- en gebruiksregels is de voorgenomen ontwikkeling niet mogelijk. Om de herontwikkeling mogelijk te maken dient het bestemmingsplan herzien te worden. Onderhavig bestemmingsplan maakt de realisatie van 15 appartementen juridisch-planologisch mogelijk.

1.2

Ligging en begrenzing plangebied

Ligging Het plangebied is gelegen aan de Gronausestraat 199 in het zuiden van de kern Losser. Het plangebied staat kadastraal bekend als gemeente Losser, sectie N, nummers 2168, 3615, 3650, 3723 en 4696 en heeft een gezamenlijke oppervlakte van 2341 m2. In figuur 1.1 is de ligging van het plangebied weergegeven.

Figuur 1.1: Ligging plangebied (bron: Atlas van Overijssel) Begrenzing De begrenzing van het plangebied is in figuur 1.2 weergegeven (rood omkaderd). In dit figuur is een luchtfoto weergegeven van het plangebied. Het plangebied wordt aan de noordzijde begrensd door de bebouwing aan de Gronausestraat 195. Aan de oostzijde wordt het plangebied begrensd door de woonbebouwing en de openbare ruimte aan de Kloppenstraat,

bestemmingsplan Bestemmingsplan Losser dorp, partiële herziening Gronausestraat 199 NL.IMRO.0168.01BP001PH18-0401

5

aan de zuidzijde door de Smalmaatstraat en woonbebouwing en aan de westzijde door de Gronausestraat. Voor de exacte begrenzing van het plangebied wordt verwezen naar de verbeelding van dit bestemmingsplan.

Figuur 1.2: begrenzing plangebied (bron: Atlas van Overijssel)

1.3

Vigerend bestemmingsplan

Het plangebied is gelegen binnen de grenzen van het bestemmingsplan 'Losser dorp', vastgesteld op 19 maart 2013 en is voorzien van de bestemming 'Horeca' en 'Verkeer – Verblijf'. In figuur 1.3 is een uitsnede van de verbeelding van het vigerende bestemmingsplan weergegeven.

bestemmingsplan Bestemmingsplan Losser dorp, partiële herziening Gronausestraat 199 NL.IMRO.0168.01BP001PH18-0401

6

Figuur 1.3: Uitsnede bestemmingsplan 'Losser dorp' (bron: ruimtelijkeplannen.nl) De voor Horeca aangewezen gronden zijn bestemd voor horecabedrijven en wonen. De goothoogte mag maximaal 4 meter bedragen. De realisatie van een appartementengebouw is op grond van de bestemming 'Horeca' niet mogelijk. De voor Verkeer – Verblijf aangewezen gronden zijn onder andere bestemd voor wegen, straten, paden en parkeervoorzieningen. Het vigerende bestemmingsplan bevat geen binnenplanse afwijkings- of wijzigingsmogelijkheden om het appartementengebouw, bestaande uit 15 appartementen, mogelijk te maken. Een herziening van het bestemmingsplan is noodzakelijk om de realisatie van het appartementencomplex mogelijk te maken.

1.4

De bij het plan behorende stukken

Het onderhavige bestemmingsplan 'Bestemmingsplan Losser dorp, partiële herziening Gronausestraat 199' bestaat naast deze toelichting uit de volgende stukken. Verbeelding (identificatie NL.IMRO.0168.01BP001PH18-0401); Bijlagen bij de toelichting; Regels; Bijlagen bij de regels.

1.5

Leeswijzer

De toelichting van het bestemmingsplan kent de volgende opbouw. In hoofdstuk 2 worden de huidige situatie en het te realiseren plan beschreven. Hoofdstuk 3 schetst het beleidskader. In hoofdstuk 4 worden de resultaten van de uitgevoerde omgevingsonderzoeken behandeld. In hoofdstuk 5 wordt het bestemmingsplan in juridisch opzicht toegelicht. In hoofdstuk 6 wordt ingegaan op de economische uitvoerbaarheid en in hoofdstuk 7 wordt ten slotte de maatschappelijke uitvoerbaarheid belicht.

bestemmingsplan Bestemmingsplan Losser dorp, partiële herziening Gronausestraat 199 NL.IMRO.0168.01BP001PH18-0401

7

Hoofdstuk 2 2.1

Het plan

Huidige situatie

Aan de Gronausestraat 199 te Losser werd bijna 10 jaar lang een Chinees restaurant geëxploiteerd. Als gevolg van de coronapandemie was het restaurant niet meer levensvatbaar waardoor de uitbaters hebben besloten om de exploitatie van het restaurant te staken en is het perceel verkocht. Op het perceel aan de Gronausestraat 199 is de bebouwing van het voormalige Chinees restaurant en de bijbehorende parkeerplaats aanwezig. De bebouwing heeft een oppervlakte van circa 1.130 m2 en vervult momenteel geen functie. In figuur 2.1 is een aanzicht van het (voormalige) Chinees restaurant weergegeven.

Figuur 2.1: Aanzicht Chinees restaurant (bron: Twentsche Courant Tubantia/Stephan Scheper) Het plangebied ligt aan de Gronausestraat. De Gronausestraat betreft een historische invalsweg in de kern Losser en verbondt Losser samen met de Oldenzaalsestraat, de Enschedesestraat en de Lutterstraat met de omringende kernen en de daar aanwezige werkgelegenheid. De Gronausestraat vervult van oudsher een belangrijke verkeersfunctie waarvoor een maximumsnelheid geldt van 50 km per uur. Op de Gronausestraat monden de wijkontsluitingswegen uit. In de omgeving van het plangebied zijn overwegend woningen en enkele horeca-, detailhandel- of bedrijfsfuncties aanwezig. De bebouwing in de omgeving is veelal voorzien van twee bouwlagen en een kap. In figuur 2.2 is een impressie van de omliggende functies weergegeven.

bestemmingsplan Bestemmingsplan Losser dorp, partiële herziening Gronausestraat 199 NL.IMRO.0168.01BP001PH18-0401

8

Figuur 2.2: Analyse omgeving plangebied (bron: EVE Architecten)

2.2

Toekomstige situatie

De initiatiefnemer is voornemens om het voormalige Chinees restaurant te herontwikkelen naar appartementen. De bestaande bebouwing wordt gesloopt en vervangen door een appartementencomplex die voorziet in 15 appartementen met een oppervlak van circa 100 m2. Bij het ontwerp is rekening gehouden met de grootte van de bebouwing in de omgeving. Het appartementencomplex is ontworpen alsof er drie woningen gerealiseerd worden. De drie woningen worden gekoppeld door een tussenlid waar balkons geplaatst worden. Het complex bestaat uit twee bouwlagen en een kap, zodat het goed past in de omgeving. Op het achter terrein krijgt elk appartement een berging en een parkeerplaats. Aan de Gronausestraat krijgen de appartementen op de begane grond een tuin zodat er een vriendelijke overgang naar het openbaar gebied ontstaat. De woning Gronausestraat 195 is in de huidige situatie gekoppeld aan het restaurant. Dit wordt losgekoppeld zodat de woning een vrijstaande woning wordt. Hiervoor zal een stukje grondruil plaats vinden. In figuur 2.3 is een impressie van het aanzicht van het appartementengebouw vanaf de Gronausestraat weergegeven. In figuur 2.4 is een impressie van aanzicht van het appartementengebouw vanaf de Smalmaatstraat weergegeven. In figuur 2.5 is een impressie van het aanzicht van het appartementengebouw vanaf de kruising Gronausestraat Smalmaatstraat weergegeven.

bestemmingsplan Bestemmingsplan Losser dorp, partiële herziening Gronausestraat 199 NL.IMRO.0168.01BP001PH18-0401

9

Figuur 2.3: Aanzicht appartementengebouw vanaf Gronausestraat (bron: EVE Architecten)

Figuur 2.4: Aanzicht appartementengebouw vanaf Smalmaatstraat (bron: EVE Architecten)

bestemmingsplan Bestemmingsplan Losser dorp, partiële herziening Gronausestraat 199 NL.IMRO.0168.01BP001PH18-0401

10

Figuur 2.5: Aanzicht appartementengebouw kruising Gronausestraat - Smalmaatsstraat (bron: EVE Architecten) De appartementen hebben een oppervlakte (gebruiksoppervlakte) variërend van 91 m2 tot en met 105 m2. Van de 15 appartementen worden ten minste vier woningen aangeboden als huurwoningen, de overige woningen worden verkocht en worden levensloopbestendig gerealiseerd. Dat houdt in dat de appartementen zodanig worden gerealiseerd dat de bewoners er hun hele leven kunnen wonen. Om aan die eis te kunnen voldoen wordt er tevens een lift in het appartementengebouw gerealiseerd. In figuur 2.6 is een situatietekening van het appartementengebouw weergegeven. In figuur 2.7 is de inrichting van het bijbehorende terrein (parkeerplaatsen en groen) weergegeven. Opgemerkt moet worden dat de inrichting van de openbare ruimte en het groen in figuur 2.6 en figuur 2.7 niet overeenkomen. Ten aanzien van de inrichting van de openbare ruimte en het groen is figuur 2.7 leidend. De inrichting van de openbare ruimte en het groen is tevens als Bijlage 1 bij de toelichting opgenomen.

bestemmingsplan Bestemmingsplan Losser dorp, partiële herziening Gronausestraat 199 NL.IMRO.0168.01BP001PH18-0401

11

Figuur 2.6: Situatietekening toekomstige situatie (bron: EVE Architecten)

bestemmingsplan Bestemmingsplan Losser dorp, partiële herziening Gronausestraat 199 NL.IMRO.0168.01BP001PH18-0401

12

Figuur 2.7: Inrichting openbare ruimte en groen (bron: Bergsma Hoveniers b.v.) Achter het appartementengebouw worden 23 parkeerplaatsen gerealiseerd. Bij 15 parkeerplaatsen wordt een berging gerealiseerd met een opprevlakte van circa 6 m2. Met een omgevingsvergunning kan tevens één carport per woning worden gerealiseerd met een oppervlakte van maximaal 16 m2. De parkeerplaats blijft conform de bestaande situatie bereikbaar via de Smalstraat door middel van de doorgang tussen het appartementengebouw en de woning Smalstraat 1 te Losser. Bij de doorgang wordt een poort gerealiseerd die voorzien is van een stoplicht. De bestaande groengordel aan de oostzijde (aansluitend aan het woonhof aan de Kloppenstraat) wordt vervangen door een nieuwe haag (Amerikaanse Hulst). Daarnaast worden er drie nieuwe bomen geplant (Veldesdoorn) en wordt in het groenvak een mix van diverse heesters aangeplant.

bestemmingsplan Bestemmingsplan Losser dorp, partiële herziening Gronausestraat 199 NL.IMRO.0168.01BP001PH18-0401

13

Ten aanzien van het huisvuil is er in de noordoostelijke hoek van het plangebied een ruimte voor vuilcontainers gereserveerd. De bewoners kunnen de containers op de beoogde plek stallen en naar de weg brengen op de dag dat het vuil wordt opgehaald.

bestemmingsplan Bestemmingsplan Losser dorp, partiële herziening Gronausestraat 199 NL.IMRO.0168.01BP001PH18-0401

14

Hoofdstuk 3

Beleid

3.1

Rijksbeleid

3.1.1

Nationale Omgevingsvisie (NOVI)

De Nationale Omgevingsvisie (NOVI) biedt een duurzaam perspectief voor de Nederlandse leefomgeving. Hiermee kunnen we inspelen op de grote uitdagingen die voor ons liggen. De NOVI biedt een kader, geeft richting en maakt keuzes waar dat kan. Tegelijkertijd is er ruimte voor regionaal maatwerk en gebiedsgerichte uitwerking. Omdat de verantwoordelijkheid voor het omgevingsbeleid voor een groot deel bij provincies, gemeenten en waterschappen ligt, kunnen inhoudelijke keuzes in veel gevallen het beste regionaal worden gemaakt. Met de NOVI zet de Rijksoverheid een proces in gang waarmee keuzes voor onze leefomgeving sneller en beter gemaakt kunnen worden. Aan de hand van een toekomstperspectief op 2050 brengt de NOVI de langetermijnvisie in beeld. Op nationale belangen wil het Rijk sturen en richting geven. Die komen samen in vier prioriteiten: Ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie; Duurzaam economisch groeipotentieel; Sterke en gezonde steden en regio's; Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied. De druk op de fysieke leefomgeving in Nederland is zo groot, dat belangen soms botsen. Het streven vanuit de NOVI is combinaties te maken en win-win situaties te creëren. Soms zijn er scherpe keuzes nodig en moeten belangen worden afgewogen.

Hiertoe gebruikt de NOVI drie afwegingsprincipes: Combinaties van functies gaan voor enkelvoudige functies: In het verleden is scheiding van functies vaak te rigide gehanteerd. Met de NOVI wordt gezocht naar maximale combinatiemogelijkheden tussen functies, gericht op een efficiënt en zorgvuldig gebruik van de ruimte; Kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal: wat de optimale balans is tussen bescherming en ontwikkeling, tussen concurrentiekracht en leefbaarheid, verschilt van gebied tot gebied. Sommige opgaven en belangen wegen in het ene gebied zwaarder dan in het andere; Afwentelen wordt voorkomen: het is van belang dat de leefomgeving zoveel mogelijk voorziet in mogelijkheden en behoeften van de huidige generatie van inwoners zonder dat dit ten koste gaat van die van toekomstige generaties. Conclusie Wonen is één van de basisbehoeften van mensen. In de Nationale Omgevingsvisie wordt aangegeven dat iedereen in Nederland prettig moet kunnen wonen voor een redelijke prijs. Een woningvoorraad die aansluit op de huidige en toekomstige woonbehoefte van mensen is daarom van nationaal belang. Het huidige woningtekort en de toename van het aantal inwoners en huishoudens vraagt een groei van de woningvoorraad (vooral in en bij de stedelijke regio’s) in een fijne, leefbare omgeving. Tussen 2019 en 2035 moet de woningvoorraad met circa 1,1 miljoen woningen worden vergroot.

De primaire verantwoordelijkheid voor de gebouwde omgeving, de woningvoorraad en de leefbaarheid ligt bij gemeenten en provincies. Het Rijk is systeemverantwoordelijk. Het is de rol van het Rijk om de kaders te stellen, te stimuleren, eventueel te sanctioneren, waar nodig middelen ter beschikking te stellen – bijvoorbeeld via de huurtoeslag, hypotheekrenteaftrek of de regeling woningbouwimpuls voor gemeenten – en met gemeenten en provincies samen te werken om (bovenlokale, inclusief grensoverschrijdende) knelpunten op te lossen en realisatie van de nationale belangen te waarborgen. De voorgenomen ontwikkeling voorziet in de herontwikkeling van een voormalig Chinees restaurant naar een appartementencomplex die met name geschikt is voor senioren. Zoals is beschreven ligt de primaire verantwoordelijkheid voor de gebouwde omgeving en de woningvoorraad bij de gemeenten en provincies. In paragraaf 3.1.2 wordt het plan getoetst aan de Ladder voor duurzame verstedelijking en wordt aangetoond dat het plan voorziet in

bestemmingsplan Bestemmingsplan Losser dorp, partiële herziening Gronausestraat 199 NL.IMRO.0168.01BP001PH18-0401

15

een actuele behoefte. In de paragrafen 3.2.3 en 3.3.2 wordt de realisatie van de appartementen getoetst aan het provinciale beleid en aan de woonvisie van de gemeente Losser. Daarin wordt aangetoond dat het past binnen het provinciale en gemeentelijke beleid ten aanzien van wonen. Concreet draagt het plan bij aan de realisatie van nieuwe woningen die met name geschikt zijn voor senioren. Ook draagt het plan bij aan de doorstroming (in verband met vrijkomende woningen van senioren). Daarmee past het plan binnen de prioriteiten van de NOVI en kan geconcludeerd worden dat er geen sprake is van strijd met het rijksbeleid. 3.1.2

Ladder voor duurzame verstedelijking

Artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) schrijft voor dat van een nieuwe 'stedelijke ontwikkeling' die in een bestemmingsplan wordt mogelijk gemaakt moet worden aangetoond dat er sprake is van een behoefte. De toelichting bij het bestemmingsplan bevat daartoe een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling. Indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, bevat een toelichting tevens een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien. Dit wordt de 'Ladder Duurzame Verstedelijking' genoemd. De beschrijving van de behoefte aan de betreffende, 'stedelijke ontwikkeling', moet inzichtelijk maken of, in relatie tot het bestaande aanbod, concreet behoefte bestaat aan de desbetreffende ontwikkeling. Die behoefte moet dan worden afgewogen tegen het bestaande aanbod, waarbij moet worden gemotiveerd dat rekening is gehouden met het voorkomen van leegstand. De stappen schrijven geen vooraf bepaald resultaat voor, omdat het optimale resultaat moet worden beoordeeld door het bevoegd gezag dat de regionale en lokale omstandigheden kent en de verantwoordelijkheid draagt voor de ruimtelijke afweging met betrekking tot die ontwikkeling. Onderhavig plan De voorgenomen ontwikkeling voorziet in de realisatie van een appartementengebouw, welke voorziet in 15 appartementen.

Op basis van de overzichtsuitspraak met jurisprudentie met betrekking tot de ladder voor duurzame verstedelijking van 28 juni 2017 (ECLI:NL:RVS:2017:1724) is bepaald dat dat er in beginsel sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling als er sprake is van een woningbouwplan die voorziet in meer dan 11 woningen. Op basis hiervan geldt dat het bouwplan wordt aangemerkt als een nieuwe stedelijke ontwikkeling als bedoeld in artikel 3.1.6. van het Besluit ruimtelijke ordening. Derhalve dient de toelichting van het bestemmingsplan een beschrijving van de behoefte aan de ontwikkeling te bevatten. Als de nieuwe stedelijke ontwikkeling voorziet in een behoefte en gepland is binnen bestaand stedelijk gebied dan wordt voldaan aan de Ladder. Als de ontwikkeling buiten bestaand stedelijk gebied is gepland, moet volgens artikel 3.1.6 lid 2 Besluit ruimtelijke ordening gemotiveerd worden waarom niet binnen bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien. Hieronder wordt het plan getoetst aan de Ladder voor duurzame verstedelijking. Bestaand stedelijk gebied Zoals is beschreven voldoet een ontwikkeling aan de Ladder als de behoefte is aangetoond en de ontwikkeling binnen bestaand stedelijk gebied gerealiseerd wordt. In artikel 1.1.1. onder h van het Bro is een nadere omschrijving van het begrip 'bestaand stedelijk gebied' vastgelegd.

Als bestaand stedelijk gebied wordt aangemerkt: 'bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, alsmede de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur'. Het plangebied is gelegen binnen de bebouwde kom van Losser en is voorzien van de bestemming 'Horeca' en 'Verkeer - Verblijf', waar voorheen een restaurant met bijbehorende parkeerplaats aanwezig was. Aangezien het plangebied is gelegen binnen de bebouwde kom van Losser en deel uitmaakt van een bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van de bestaande (woon)wijk geldt dat het plangebied is gelegen binnen bestaand stedelijk gebied. Wanneer de behoefte aan de ontwikkeling wordt aangetoond wordt er voldaan aan de Ladder en hoeft er niet naar de beschikbaarheid en geschiktheid van andere locaties gekeken te worden. Ruimtelijk verzorgingsgebied

bestemmingsplan Bestemmingsplan Losser dorp, partiële herziening Gronausestraat 199 NL.IMRO.0168.01BP001PH18-0401

16

Wanneer sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling moet, zoals aangegeven, de toelichting van het bestemmingsplan een beschrijving van de behoefte aan de woningen die mogelijk worden gemaakt bevatten. De behoefte moet worden bepaald aan de hand van het ruimtelijk verzorgingsgebied van de woningbouwontwikkeling. De aard en omvang van de ontwikkeling zijn leidend voor het schaalniveau waarop de ruimtebehoefte moet worden afgewogen. Voor wonen kan dit schaalniveau de gemeentegrens overstijgen. Verhuisbewegingen geven hiervoor een goede indicatie. Het plan voorziet in de realisatie van 15 appartementen op een herontwikkelingslocatie binnen bestaand stedelijk gebied in Losser. De woningen zijn met name geschikt voor senioren in de gemeente Losser. Het plan voorziet daarmee niet in een gemeente overstijgende ontwikkeling, waardoor geconcludeerd kan worden dat het ruimtelijk verzorgingsgebied zich beperkt tot de gemeente Losser. Behoefte Bij de Ladderonderbouwing wordt niet enkel kwantitatief getoetst maar ook kwalitatief. Dat betekent dat de bestaande behoefte wordt afgewogen tegen het bestaande aanbod (kwantitatief) en dat de behoefte aan levensloopbestendige seniorenwoningen en starterswoningen (kwalitatief) wordt aangetoond. De Twentse gemeenten hebben in regionaal verband met de provincie Overijssel en woonpartners de Regionale Woonagenda Twente 2021-2025 opgesteld.

De grootste opgaven die in de Regionale Woonagenda is opgenomen is het toevoegen van circa 20.000 tot 22.000 woningen in Twente. De te verwachten huishoudgroei tussen 2020 en 2030 behoeft een programmering van 15.000 woningen tot 2030. Dat is de lokale behoefte voor de regio Twente. Daarnaast heeft Twente een extra woningbouwambitie/- opgave op basis van onder andere de (gedeeltelijke) inloop van het huidige woningtekort (circa 3%), de krapte op de woningmarkt, de verstedelijkingsopgaven en de toenemende migratiestromen vanuit de Randstad en andere landsdelen. Deze extra woningbouwambitie/- opgave bedraagt voor Twente circa 5.000 tot 7.000 woningen tot 2030. In totaal komt de Twentse opgave dus neer op de toevoeging van 20.000 tot 22.000 woningen in de komende 10 jaar: lokale behoefte plus een extra ambitie voor het inlopen van het woningtekort en de opvang van de extra druk op de woningmarkt. In de woonagenda wordt gewerkt met een drietal ruimtelijke strategieën. Voor Losser geldt dat zij deel uitmaken van de strategie 'buiten wonen in het landelijk gebied en kleine kernen'. Via voortzetting van de regeling 'stimuleren wooninitiatieven' wordt de toekomstbestendigheid van kleine kernen gestimuleerd. De regeling 'stimuleren wooninitiatieven' richt zich vooral op de realisatie van wooneenheden in leegstaand vastgoed of op braakliggend terrein in Overijssel.

De te realiseren wooneenheden zijn bestemd voor het huisvesten van starters op de woningmarkt en ouderen vanaf 65 jaar om langer zelfstandig te kunnen wonen. De gemeente Losser heeft oog voor een adequate huisvesting van alle doelgroepen. Daarbij heeft de gemeente Losser extra aandacht voor groepen met minder kansen op de woningmarkt. Daarom richt de gemeente Losser zich primair op starters en jonge gezinnen en 55 plussers met een (toekomstige) zorgvraag. Voor wat betreft nieuwbouw zullen in de gemeente Losser de komende tien jaar gemiddeld zo'n 65 tot 70 woningen per jaar moeten worden toegevoegd. De totale programmering voor de gemeente Losser bedraagt circa 665 woningen voor de komende 10 jaar. Hierin zijn 150 woningen begrepen die op grond van de Regionale Woonagenda Twente noodzakelijk zijn voor het inlopen van de woningtekorten. Van de circa 665 woningen die in de gemeente Losser gebouwd moeten worden geldt dat er 135 woningcontingenten beschikbaar zijn voor starters en senioren (koop doelgroeponafhankelijk of appartementen). In de Woonvisie geeft de gemeente Losser expliciet aan dat de behoefte aan levensloopgeschikte woningen kan worden vervuld door de bouw van doelgroep-onafhankelijke woningen, grondgebonden of in de vorm van appartementen. Het plan voorziet in levensloopbestendige woningen die met name geschikt zijn voor senioren.

Van de 15 appartementen hebben 10 woningen een verkoopprijs van maximaal de NHG-grens. Daarnaast dienen vier appartementen aangeboden te worden voor de verhuur. Als gevolg van de realisatie van levensloopbestendige woningen draagt het plan eveneens bij aan de doorstroming (in verband met vrijkomende woningen van senioren). Daarmee voorziet het plan in een concrete behoefte aan woningen. Conclusie

bestemmingsplan Bestemmingsplan Losser dorp, partiële herziening Gronausestraat 199 NL.IMRO.0168.01BP001PH18-0401

17

Op basis van vorenstaande kan geconcludeerd worden dat er op grond van de regionale woonagenda en het woningbouwprogramma van de gemeente Losser behoefte is aan nieuwe woningen (kwantitatief). Tevens is er binnen de gemeente Losser behoefte aan doelgroeponafhankelijke woningen, woningen voor senioren en appartementen/woningen voor starters (kwalitatief). Het plan voldoet derhalve aan de Ladder voor duurzame verstedelijking.

3.2

Provinciaal beleid Overijssel

3.2.1

Omgevingsvisie Overijssel

De Omgevingsvisie Overijssel geeft de provinciale visie op de fysieke leefomgeving van Overijssel weer. Hierin worden onderwerpen als ruimtelijke ordening, milieu, water, verkeer en vervoer, ondergrond en natuur aangehaald in samenhang voor een duurzame ontwikkeling van de leefomgeving. De Omgevingsvisie is onder andere een structuurvisie onder de Wet ruimtelijke ordening. Duurzaamheid, ruimtelijke kwaliteit en sociale kwaliteit zijn de leidende principes of 'rode draden' bij alle initiatieven in de fysieke leefomgeving in de provincie Overijssel. 3.2.2

Omgevingsverordening Overijssel

De provincie beschikt over een palet aan instrumenten waarmee zij haar ambities realiseert. Het gaat er daarbij om steeds de meest optimale mix van instrumenten toe te passen, zodat effectief en efficiënt resultaat wordt geboekt voor alle ambities en doelstellingen van de Omgevingsvisie. De keuze voor inzet van deze instrumenten is bepaald aan de hand van een aantal criteria. In de Omgevingsvisie is bij elke beleidsambitie een realisatieschema opgenomen waarin is aangegeven welke instrumenten de provincie zal inzetten om de verschillende onderwerpen van provinciaal belang te realiseren. Eén van de instrumenten om het beleid uit de Omgevingsvisie te laten doorwerken is de Omgevingsverordening Overijssel van de provincie Overijssel. De Omgevingsverordening is het provinciaal juridisch instrument dat wordt ingezet voor die onderwerpen waarvoor de provincie eraan hecht dat de doorwerking van het beleid van de Omgevingsvisie juridisch geborgd is. 3.2.3

Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel

De opgaven, kansen, beleidsambities en ruimtelijke kwaliteitsambities voor de provincie zijn in de Omgevingsvisie Overijssel geschetst in ontwikkelingsperspectieven voor de groene omgeving en stedelijke omgeving. Om de ambities van de provincie waar te maken, bevat de Omgevingsvisie een uitvoeringsmodel. Dit model is gebaseerd op drie niveaus, te weten: generieke beleidskeuzes; ontwikkelingsperspectieven; gebiedskenmerken. Deze begrippen worden hieronder nader toegelicht. Generieke beleidskeuzes Generieke beleidskeuzes zijn keuzes die bepalend zijn voor de vraag of ontwikkelingen mogelijk zijn. In deze fase wordt beoordeeld of er sprake is van een behoefte aan een bepaalde voorziening. Ook wordt in deze fase het zgn. principe van zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik gehanteerd. Hierin komt er kort gezegd op neer dat eerst bestaand bebouwd gebied wordt benut, voordat er uitbreiding in de groene omgeving kan plaatsvinden. Andere generieke beleidskeuzes betreffen de reserveringen voor waterveiligheid, randvoorwaarden voor externe veiligheid, grondwaterbeschermingsgebieden, bescherming van de ondergrond (aardkundige en archeologische waarden), landbouwontwikkelingsgebieden voor intensieve veehouderij, begrenzing van Nationale Landschappen, Natura 2000-gebieden, Natuurnetwerk Nederland en verbindingszones enzovoorts.

De generieke beleidskeuzes zijn veelal normstellend en verankerd in de Omgevingsverordening Overijssel.

bestemmingsplan Bestemmingsplan Losser dorp, partiële herziening Gronausestraat 199 NL.IMRO.0168.01BP001PH18-0401

18

Ontwikkelingsperspectieven Als uit de beoordeling in het kader van de generieke beleidskeuzes blijkt dat de voorgenomen ruimtelijke ontwikkeling aanvaardbaar is, vindt een toets plaats aan de ontwikkelingsperspectieven. In de Omgevingsvisie is een spectrum van zes ontwikkelingsperspectieven beschreven voor de groene en stedelijke omgeving. Met dit spectrum geeft de provincie ruimte voor het realiseren van de in de visie beschreven beleidsen kwaliteitsambities. De ontwikkelingsperspectieven geven richting aan wat waar ontwikkeld zou kunnen worden. Daar waar generieke beleidskeuzes een geografische begrenzing hebben, zijn ze consistent doorvertaald in de ontwikkelingsperspectieven. Gebiedskenmerken Op basis van gebiedskenmerken in vier lagen (natuurlijke laag, laag van het agrarisch cultuurlandschap, stedelijke laag en lust- en leisurelaag) gelden specifieke kwaliteitsvoorwaarden en –opgaven voor ruimtelijke ontwikkelingen. Het is de vraag 'hoe' een ontwikkeling invulling krijgt. Aan de hand van de drie genoemde niveaus kan worden bezien of een ruimtelijke ontwikkeling mogelijk is en er behoefte aan is, waar het past in de ontwikkelingsvisie en hoe het uitgevoerd kan worden.

Figuur 3.1: Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel (Bron: provincie Overijssel) Toetsing van het initiatief aan de uitgangspunten Omgevingsvisie Overijssel Indien het concrete initiatief wordt getoetst aan de Omgevingsvisie Overijssel ontstaat globaal het volgende beeld. Generieke beleidskeuzes Of een ontwikkeling mogelijk is, wordt bepaald op basis van generieke beleidskeuzes. Hieronder wordt het plan getoetst aan de van belang zijnde artikelen uit de

bestemmingsplan Bestemmingsplan Losser dorp, partiële herziening Gronausestraat 199 NL.IMRO.0168.01BP001PH18-0401

19

Omgevingsverordening Overijssel. Artikel 2.1.3 Zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik lid 1 Bestemmingsplannen voorzien uitsluitend in stedelijke ontwikkelingen die een extra ruimtebeslag door bouwen en verharden leggen op de Groene Omgeving wanneer aannemelijk is gemaakt: dat er voor deze opgave in redelijkheid geen ruimte beschikbaar is binnen het bestaande bebouwd gebied en de ruimte binnen het bestaand bebouwd gebied ook niet geschikt te maken is door herstructurering en/of transformatie; dat mogelijkheden voor meervoudig ruimtegebruik binnen het bestaand bebouwd gebied optimaal zijn benut. lid 2 Bestemmingsplannen voor de Groene Omgeving voorzien uitsluitend in ontwikkelingen die een extra ruimtebeslag door bouwen en verharden leggen anders dan de uitleg van steden en dorpen wanneer aannemelijk is gemaakt: dat (her)benutting van bestaande erven en/of bebouwing in de Groene Omgeving in redelijkheid niet mogelijk is; dat mogelijkheden voor combinatie van functies op bestaande erven optimaal zijn benut. Doorwerking voor voorliggend plan: In de Omgevingsverordening Overijssel is het begrip “groene omgeving” nader gedefinieerd als: de gronden die niet vallen onder bestaand bebouwd gebied.

Het begrip "bestaand bebouwd gebied" is in de Omgevingsverordening gedefinieerd als: de gronden binnen steden en dorpen die benut kunnen worden voor stedelijke functies op grond van geldende bestemmingsplannen en op grond van voorontwerp-bestemmingsplannen voor zover de provinciale diensten daarover schriftelijk een positief advies hebben uitgebracht in het kader van het vooroverleg als bedoeld in artikel 3.1.1 Bro. Het plangebied aan de Gronausestraat 199 maakt onderdeel uit van de kern Losser en is in de bestaande situatie voorzien van de bestemming 'Horeca' en 'Verkeer - Verblijf', waar een voormalig restaurant met parkeerplaats aanwezig is. Als gevolg van de voorgenomen ontwikkeling wordt het plangebied herontwikkeld waarbij de bebouwing van het voormalige Chinees restaurant gesloopt wordt en vervangen door een nieuw appartementencomplex. Derhalve is er sprake van een herontwikkelingsproject binnen bestaand bebouwd gebied waarmee voldaan wordt aan het principe van 'zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik'. Het plan is in overeenstemming met artikel 2.1.3 van de Omgevingsverordening Overijssel.

Artikel 2.2.2 Realisatie nieuwe woningen (lid 1 en 4) Lid 1 Bestemmingsplannen en omgevingsvergunningen als bedoeld in artikel 2.1 lid 1 onder c van de Wabo, voorzien uitsluitend in de mogelijkheid tot het realiseren van nieuwe woningen als de behoefte daaraan is aangetoond door middel van actueel onderzoek woningbouw. Lid 4 De behoefte aan nieuwe woningen zoals bedoeld in lid 1 wordt in ieder geval geacht te zijn aangetoond als realisatie daarvan past binnen de geldende woonafspraken zoals die zijn gemaakt tussen gemeente en provincie op basis van regionale afstemming. De van belang zijnde begrippen in het kader van artikel 2.2.2 zijn hieronder beschreven: Nieuwe woningen: te realiseren woningen, waarvoor nog geen omgevingsvergunning is afgegeven. Woonafspraken: bestuurlijke afspraken tussen provincie Overijssel en gemeenten over onder meer doelgroepen, wonen en zorg, stedelijke vernieuwing, toekomstbestendigheid bestaande voorraad, programmeren en zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik en bijbehorende programmeringsdocumenten, zoals voor een aangegeven periode zijn gemaakt. Regio: de gemeenten die onderdeel uitmaken van de samenhangende woningmarkt die bediend wordt met de woningbouwmogelijkheden die een gemeente biedt. Doorwerking voor voorliggend plan: De gemeente Losser heeft op 6 juli 2021 de Woonvisie 2021 - 2031 gemeente Losser

bestemmingsplan Bestemmingsplan Losser dorp, partiële herziening Gronausestraat 199 NL.IMRO.0168.01BP001PH18-0401

20

vastgesteld. In de woonvisie van Losser zijn onder andere de regionale afspraken die de gemeenten in Twente samen met de provincie Overijssel op 25 maart 2021 hebben ondertekend verwerkt. De realisatie van een appartementengebouw welke voorziet in 15 appartementen past binnen het in de Woonvisie 2021-2031 opgenomen woningbouwprogramma, zie paragraaf 3.3.2. Derhalve voldoet het plan ook aan het bepaalde in artikel 2.2.2. van de Omgevingsverordening Overijssel. Ontwikkelingsperspectieven De opgaven, kansen, beleidsambities en ruimtelijke kwaliteitsambities voor de provincie zijn geschetst in ontwikkelingsperspectieven voor de groene omgeving en stedelijke omgeving. In dit geval zijn uitsluitend de ontwikkelingsperspectieven voor de stedelijke omgeving van belang. In figuur 3.2 is een fragment van de kaart van de ontwikkelingsperspectieven behorende bij de Omgevingsvisie weergegeven.

Figuur 3.2: Fragment ontwikkelingsperspectievenkaart, Omgevingsvisie Overijssel, de locatie is omlijnd (bron: provincie Overijssel) Het plangebied behoort op grond van de ontwikkelingsperspectievenkaart tot het ontwikkelingsperspectief 'woon- en werklocaties buiten de stedelijke netwerken'. De steden en dorpen buiten de stedelijke netwerken mogen altijd bouwen voor de lokale behoefte aan wonen, werken en voorzieningen, inclusief lokaal gewortelde bedrijvigheid, mits onderbouwd en regionaal afgestemd. Herstructurering en transformatie van de woon-, werk-, voorzieningen- en mixmilieus moeten deze vitaal en aantrekkelijk houden en de diversiteit aan milieus versterken. Middels de voorgenomen ontwikkeling worden appartementen gerealiseerd die met name geschikt zijn voor senioren. Op basis van de woonvisie van de gemeente Losser is er behoefte aan appartementen voor de doelgroep starters en senioren. Op basis hiervan kan geconcludeerd worden dat het plan voorziet in een lokale behoefte aan nieuwe woningen. Immers, doordat er woningen worden gerealiseerd die geschikt zijn voor senioren wordt de doorstroming op de woningmarkt bevorderd (in verband met het vrijkomen van woningen van senioren). Het plan doet geen afbreuk aan het eigen karakter van het gebied aangezien het plan wordt gerealiseerd in een bestaande woonwijk.

Bij het ontwerp is rekening gehouden met de grootte van de bebouwing in de omgeving. Het appartementencomplex is ontworpen alsof er drie woningen gerealiseerd worden. Het appartementencomplex bestaat uit twee bouwlagen met een kap, zodat het goed past in de omgeving. Daarmee sluit het plan aan bij de stedenbouwkundige kenmerken van de omgeving. Daarnaast worden de bestaande functies in de omgeving niet belemmert. Het plan past binnen de kenmerken van de woon- en werklocaties buiten de stedelijke netwerken. Gebiedskenmerken

bestemmingsplan Bestemmingsplan Losser dorp, partiële herziening Gronausestraat 199 NL.IMRO.0168.01BP001PH18-0401

21

Op basis van gebiedskenmerken in vier lagen (natuurlijke laag, laag van het agrarisch cultuurlandschap, stedelijke laag en de laag van de beleving) gelden specifieke kwaliteitsvoorwaarden en –opgaven voor ruimtelijke ontwikkelingen. Het is de vraag 'hoe' een ontwikkeling invulling krijgt. Het plangebied is gelegen binnen stedelijk gebied. In het gebied zijn de kenmerken van de 'Natuurlijke laag' en de 'Laag van het agrarisch cultuurlandschap' niet meer aanwezig. Daarom kan toetsing van het plan aan deze gebiedskenmerken achterwege blijven. Binnen de 'Laag van de beleving' heeft het plangebied geen bijzondere eigenschappen. Deze kan daarom buiten beschouwing worden gelaten. Stedelijke laag Op grond van de stedelijke laag geldt voor het plangebied het kenmerk 'woonwijken 1955 nu'. De woonwijken van 1955 tot nu zijn planmatig opgezette uitbreidingswijken op basis van een collectief idee en grotere bouwstromen. De functies (wonen, werken, voorzieningencentra) zijn uiteengelegd en de wijken zijn opgedeeld in buurten met een homogeen bebouwingskarakter: buurten met eengezinswoningen, flatwijken, villawijken,wijk(winkel)centra. Er is sprake van een tijdsgebonden verkavelingsstructuur op basis van verschillende ordeningsprincipes. In figuur 3.3 is een fragment van de stedelijke laag weergegeven.

Figuur 3.3: stedelijke laag, Omgevingsvisie Overijssel (bron: provincie Overijssel) Als ontwikkelingen plaats vinden de naoorlogse woonwijken, dan voegt nieuwe bebouwing zich in de aard, maat en het karakter van het grotere geheel (patroon van o.a. wooneenheden en parken), maar is als onderdeel daarvan wel herkenbaar. De structuur is onderdeel van het wijkontwerp. Herstructurering van de wijk borduurt voort op de bestaande kwaliteiten van de bebouwing en het stedenbouwkundig ontwerp. Middels dit bestemmingsplan wordt een voormalig Chinees restaurant gesloopt en vervangen door een appartementencomplex bestaande uit drie bouwlagen (twee lagen en een hoge kap). De bebouwing in de omgeving bestaat overwegend uit twee bouwlagen met een kap. Daarmee sluit het bouwplan qua bouwhoogte en vormgeving aan bij de omgeving. Om de ruimtelijke kwaliteit te verbeteren wordt het bestaande groen vervangen door nieuwe hagen, drie nieuwe bomen en een mix aan diverse heesters. Geconcludeerd wordt dat de nieuwe ontwikkeling in stedenbouwkundig opzicht past in de omgeving. Conclusie Geconcludeerd kan worden dat de in dit voorliggende bestemmingsplan besloten planologische wijziging volledig in overeenstemming is met het in de Omgevingsvisie Overijssel

bestemmingsplan Bestemmingsplan Losser dorp, partiële herziening Gronausestraat 199 NL.IMRO.0168.01BP001PH18-0401

22

verwoorde en in de Omgevingsverordening verankerde provinciaal ruimtelijk beleid.

3.3

Gemeentelijk beleid

3.3.1

Omgevingsvisie Losser

De gemeente Losser heeft de Omgevingsvisie Losser 2040 vastgesteld. In de Omgevingsvisie schets de gemeente Losser een toekomstbeeld. De Omgevingsvisie geeft antwoord op de volgende vragen: Wat zijn de ambities van de gemeente Losser? Hoe ziet de gemeente Losser haar leefomgeving in de gemeente in 2040? Welke kansen ziet de gemeente Losser? De omgevingsvisie gaat over de de lange termijn. Met het stuwwalcomplex, het watersysteem van de vrij meanderende Dinkel, Natura 2000-gebieden en het kleinschalig coulissenlandschap (waar de dorpen onderdeel van uit maken) heeft de gemeente 'goud' in handen. Dat is de kracht van Losser, waar haar inwoners zich terecht mee identificeren. Maar tegelijkertijd is deze kracht kwetsbaar. Er is druk op de schaarse ruimte. En daardoor kunnen waarden en kwaliteiten onder druk komen te staan. Daarom de gemeente alle beschikbare instrumenten in om deze kwetsbare waarden te koesteren, te beschermen maar ook actief versterken. Het centrale uitgangspunt van de Omgevingsvisie is als volgt: "bij alle ambities en speerpunten staan onze landschappelijke waarden en kwaliteiten centraal". Omdat de gemeente haar ambities wil realiseren, zijn ontwikkelingen - klein en groter - nodig. Allerlei opgaven (woningbouw, bedrijvigheid, infrastructuur, klimaatadaptatie, energietransitie, etc...) vragen ruimte.

De gemeente wil dat al deze (en andere) ontwikkelingen landschappelijk goed worden ingepast en waar mogelijk een bijdrage leveren aan behoud of versterking van de bestaande kwaliteiten. De Omgevingsvisie Losser 2040 bestaat uit vijf onderdelen. Hieronder worden de vijf onderdelen schematisch weergegeven.

Figuur 3.4: Schematische weergave Omgevingsvisie Losser (bron: gemeente Losser) De gemeente Losser heeft haar toekomstbeeld opgesteld voor het jaar 2040 voor de volgende thema's: leefbaar & vitaal, bloeiend platteland, samen werken, goud in handen, duurzaam, maatwerk, aantrekkelijk & gastvrij, wonen & werken en innovatief. Om dat toekomstbeeld te bereiken voor het jaar 2040 zijn vier overkoepelende ambities geformuleerd

bestemmingsplan Bestemmingsplan Losser dorp, partiële herziening Gronausestraat 199 NL.IMRO.0168.01BP001PH18-0401

23

met daaraan gekoppeld doelen, keuzes en acties. De volgende ambities zijn opgesteld: 1. een herkenbaar en gastvrij Losser; 2. een leefbaar en gezond Losser; 3. een toekomstgericht Losser; 4. een innovatief en ondernemend Losser. Relevant voor de voorgenomen ontwikkeling is de ambitie voor een leefbaar en gezond Losser. Binnen deze ambitie staan onderwerpen als wonen, zorg, voorzieningen, ontmoeten, onderlinge verbondenheid, (positieve) gezondheid, onderwijs en milieu centraal. Voor het aspect wonen gaat de gemeente verder werken aan een gemeente waar het voor jong en oud prettig wonen is. De gemeente zet in op een gevarieerd woningaanbod, waarbij de gemeente met ontwikkelende partijen afspraken gaat maken omtrent het aantal woningen en typen te ontwikkelen woningen. Daarbij gaat de gemeente Losser voor de komende tien jaar (conform de Woonvisie 2021 - 2030) uit van een groei van 665 huishoudens. In de Woonvisie zijn richtlijnen voor de kwaliteit van de nieuw te bouwen woningen opgenomen. Circa tweederde deel van de nog te bouwen woningen komt in binnenstedelijk gebied. Elk bouwplan toetst de gemeente aan de kwaliteitscriteria en inpassing in de bestaande ruimtelijke structuur. De gemeente Losser vindt het belangrijk om jongeren te behouden in en voor de gemeente. Het realiseren van passende woningen is erg belangrijk.

Aansluitend bij hetgeen in de Twentse Woonagenda is verwoord, staat de gemeente open voor initiatieven voor vernieuwende woonvormen, mits die passen in de woonmilieu-context van de kernen. Daarbij wordt onder andere gedacht aan geclusterd worden voor ouderen, eventueel ook samen met jongeren. Toets Als gevolg van onderhavig plan wordt het voormalige Chinees restaurant aan de Gronausestraat 199 gesloopt en vervangen door een appartementencomplex welke voorziet in 15 appartementen die met name geschikt zijn voor senioren. Het plan voorziet daarmee in de herontwikkeling van een binnenstedelijke herstructureringslocatie en voorziet in een concrete behoefte aan woningen. Doordat de woningen met name geschikt zijn voor senioren kan de doorstroming op de woningmarkt bevorderd worden in verband met de vrijkomende woningen van senioren. Daardoor kunnen ook nieuwe kansen ontstaan voor jongeren in de gemeente, waardoor deze behouden kunnen worden. Als gevolg van het plan is de horecafunctie aan de Gronausestraat komen te vervallen. Om verpaupering en verloedering van het leegstaande pand te voorkomen is de sloop en nieuwbouw van het appartementengebouw een logische keuze, onder andere omdat er voldoende ruimte is op het perceel en de directe omgeving om in de parkeerbehoefte van het appartementengebouw te voorzien.

Om de ruimtelijke kwaliteit van het plangebied te versterken wordt de bestaande groengordel aan de oostzijde van het plangebied (tussen het woonhof aan de Kloppenstraat) vervangen door nieuw groenelementen. Ter vervangen van het bestaande groen wordt de bestaande haag vervangen door een nieuwe haag (Amerikaanse Hulst), worden er drie nieuwe bomen aangeplant (Veldesdoorn) en wordt een mix van diverse heesters aangeplant in het groenvak. Het plan past binnen de uitgangspunten van de Omgevingsvisie Losser 2040 en voorziet in een concrete woningbehoefte. 3.3.2

Woonvisie 2021 - 2031 gemeente Losser

Op 6 juli 2021 heeft de gemeenteraad van Losser de Woonvisie 2021 - 2031 gemeente Losser vastgesteld en is het beleid op het gebied van wonen voor de komende tien jaar vastgelegd. Met het woonbeleid wil de gemeente Losser voorzien in voldoende, geschikte huisvesting van haar inwoners jong en oud. Bovendien ziet de gemeente wonen als vliegwiel voor vitaliteit en leefbaarheid van haar kernen. Dat betekent dat de gemeente inzet op activiteiten op vele fronten: nieuwbouw, herstructurering, wonen en zorg, betaalbaarheid, duurzaamheid. Bovendien levert de gemeente een bijdrage aan het inlopen van de woningtekorten, zoals die in de Twentse Woonagenda zijn benoemd. De Regionale Woonagenda Twente formuleert de opgave voor de regio als volgt: “Op basis van de prognoses van de huishoudensgroei tussen 2020 en 2030 en de benodigde ruimere programmering is een behoefte van ruim 15.000 woningen te verwachten tot 2030. Dit aantal definiëren wij als de lokale behoefte. Daarnaast heeft Twente een extra woningbouwambitie/-opgave op basis van onder andere de (gedeeltelijke) inloop van het

bestemmingsplan Bestemmingsplan Losser dorp, partiële herziening Gronausestraat 199 NL.IMRO.0168.01BP001PH18-0401

24

huidige woningtekort (circa 3%), de krapte op de woningmarkt, de verstedelijkingsopgaven en de toenemende migratiestromen vanuit de Randstad en andere landsdelen. Deze extra woningbouwambitie/-opgave bedraagt voor Twente circa 5.000 tot 7.000 woningen tot 2030”. In totaal komt de Twentse opgave dus neer op de toevoeging van 20.000 tot 22.000 woningen in de komende 10 jaar: lokale behoefte plus een extra ambitie voor het inlopen van het woningtekort en de opvang van de extra druk op de woningmarkt. De gemeente Losser heeft oog voor een adequate huisvesting van alle doelgroepen. Daarbij heeft de gemeente Losser extra aandacht voor groepen met minder kansen op de woningmarkt. Daarom richt de gemeente Losser zich primair op starters en jonge gezinnen en 55 plussers met een (toekomstige) zorgvraag. Voor wat betreft nieuwbouw zullen in de gemeente Losser de komende tien jaar gemiddeld zo'n 65 tot 70 woningen per jaar moeten worden toegevoegd. Op grond van de beschikbare woningbehoefte-onderzoeken verdeelt de gemeente dit als volgt naar woningsegmenten en doelgroepen:

Figuur 3.4: Indicatief nieuwbouwprogramma 2021 - 2031 gemeente Losser (bron: gemeente Losser) Hierin zijn 150 woningen begrepen die op grond van de Regionale Woonagenda Twente noodzakelijk zijn voor het inlopen van de woningtekorten. Voor de kern Losser gelden op basis van de Woonvisie de volgende ambities: Het richtgetal voor Losser is de bouw van 360 woningen in de komende 10 jaar. Vanwege de omvang is het kwalitatieve gemeentelijke woonprogramma hier van toepassing. De gemeente legt een extra accent op de betaalbare woningen, die met name in de kerkdorpen niet realiseerbaar zijn. Losser heeft thans nog onvoldoende harde plancapaciteit. Er ligt een belangrijke opgave om voldoende plancapaciteit beschikbaar te hebben, waarbij nadrukkelijk uitbreidingsmogelijkheden onderzocht moeten worden. Die opgave betreft vooral plannen en projecten in het woonmilieu “nieuw stedelijk compact”, bij uitstek een problematiek die in de kern Losser speelt. De prognoses en de regionale Twentse ambities betekenen voor Losser een gemiddeld nieuwbouwtempo van 65-70 woningen per jaar gedurende de komende 10 jaar. Dat wordt gebruikt als referentie maar niet als dwingend aantal. De gemeente Losser vindt kwaliteit belangrijker dan kwantiteit.

Op basis daarvan komt de gemeente Losser tot de volgende voor dit plan relevante - uitgangspunten voor het woningbouwprogramma voor de komende 10 jaar: Toevoegen van eengezinswoningen in de sociale huur is niet meer nodig, vervanging/modernisering eventueel wel. De behoefte aan levensloopgeschikte woningen kan worden vervuld door de bouw van doelgroep-onafhankelijke woningen, grondgebonden of in de vorm van appartementen. Doelgroepen zijn hier zowel starters als senioren. Toets De voorgenomen ontwikkeling betreft de realisatie van 15 appartementen op een inbreidingslocatie aan de Gronausestraat 199 te Losser. Het bestaande, voormalige, horecapand wordt gesloopt en vervangen door een appartementencomplex. In voorliggend plan worden 15 (levensloopbestendige) appartementen gerealiseerd die met name geschikt zijn voor senioren. Van de 15 appartementen hebben 10 woningen een verkoopprijs van

bestemmingsplan Bestemmingsplan Losser dorp, partiële herziening Gronausestraat 199 NL.IMRO.0168.01BP001PH18-0401

25

maximaal de NHG-grens. Daarnaast dienen vier appartementen aangeboden te worden voor de verhuur. Doordat de woningen met name geschikt zijn voor senioren kan de doorstroming op de woningmarkt bevorderd worden in verband met de vrijkomende woningen van senioren. Daarmee voorziet het plan in een concrete behoefte aan woningen. Op basis van vorenstaande kan geconcludeerd worden dat de voorgenomen ontwikkeling past binnen de uitgangspunten die zijn verwoord in de Woonvisie 2021 - 2031 van de gemeente Losser. 3.3.3

Welstandsnota Losser: Visie op beeldkwaliteit

Op 15 oktober 2013 is de “Welstandsnota Losser: Visie op beeldkwaliteit” vastgesteld. De gemeente heeft de ambitie om meer ruimte te creëren voor burgers die willen bouwen. Te veel regels kunnen soms beperken en dragen niet per definitie bij aan goede resultaten. De rode draad in de nieuwe nota is om het welstandbeleid los te laten en te versoepelen in gebieden waar het kan, en het beleid te hanteren in gebieden waar het moet. Het grondgebied van de gemeente Losser is in de nota ingedeeld in welstandsvrije gedeeltes in de kernen en twee toetsniveaus van welstand, te weten: kwaliteitsniveau 1 en kwaliteitsniveau 2. In de welstandsvrije gebieden geldt geen welstandstoezicht. Het excessenbeleid is in deze gebieden ook niet van toepassing. In de gebieden met een welstandsniveau 1 geldt een welstandsbeleid dat erop gericht is om de basiskwaliteit van het gebied te behouden. De welstandstoets zal in principe uitgevoerd worden door de gemeenteambtenaar aan de hand van ambtelijke welstandscriteria. Tenzij de plannen een grote impact hebben op de ruimtelijke kwaliteit van dit gebied. Dan wordt de toets door de stadsbouwmeester uitgevoerd aan de hand van basiscriteria. Het welstandsbeleid in de gebieden met een welstandsniveau 2 is gericht op het behouden en stimuleren van de ruimtelijke kwaliteiten. De welstandstoets zal hier uitgevoerd worden door de stadsbouwmeester.

Toets Op basis van het welstandsbeleid ligt het plangebied in het deelgebied '(historische) invalswegen' en 'overige bebouwing'. Langs deze invalswegen ontstond na 1850 ‘lintbebouwing’ met hoofdzakelijk een woonfunctie. De bebouwing langs de historische invalswegen is kleinschalig en zeer divers. Dit komt tot uiting in de stijlkenmerken met bijbehorende kleur- en materiaaltoepassing en detaillering. De overige bebouwing betreft de bedrijventerreinen en woonfuncties tussen de invalswegen die minder bepalend zijn voor de karakteristiek van Losser. De kwaliteit van de bebouwing in woongebieden en bedrijventerreinen varieert en vormt een doorsnee van de stedenbouwkundige stromingen en de Nederlandse architectuur van de periode 1950 tot heden. In figuur 3.5 is de ligging van het plangebied in de deelgebieden weergegeven.

bestemmingsplan Bestemmingsplan Losser dorp, partiële herziening Gronausestraat 199 NL.IMRO.0168.01BP001PH18-0401

26

Figuur 3.5: Deelgebieden welstandsnota Losser (bron: gemeente Losser) Voor de '(historische) invalswegen' geldt welstandsniveau 2. Voor het deelgebied 'overige bebouwing' geldt een welstandsvrij niveau. Aangezien het plangebied is gelegen aan de (historische) invalsweg geldt dat moet worden aangesloten bij welstandsniveau 2. Daarvoor gelden de volgende uitgangspunten: Behoud en stimulering van de (cultuurhistorische) structuur en bebouwingskarakteristieken. Behoud en stimulering van de verscheidenheid in architectuur en de individuele bebouwingskwaliteit in relatie tot de functies; met extra aandacht voor (winkel)puien, zorgvuldige detaillering, materiaaltoepassing en bijpassende reclame. Behoud en stimulering van de openbare ruimte en structuur van de kern. In groengebieden extra aandacht voor situering, vormgeving en terreininrichting Bij de definitieve uitwerking van het plan dient rekening gehouden te worden met de geldende welstandseisen. Bij de aanvraag omgevingsvergunning zal een definitieve toets aan de welstandsnota plaatsvinden.

bestemmingsplan Bestemmingsplan Losser dorp, partiële herziening Gronausestraat 199 NL.IMRO.0168.01BP001PH18-0401

27

Hoofdstuk 4

Omgevingsaspecten

Op grond van artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening moet in de toelichting op het bestemmingsplan een beschrijving staan van het verrichte onderzoek naar de voor het plan relevante feiten en de af te wegen belangen (Algemene wet bestuursrecht, artikel 3.2). In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de geldende wet- en regelgeving die op voorliggend plan en plangebied van toepassing zijn. Bovendien is een bestemmingsplan vaak een belangrijk middel voor afstemming tussen de milieuaspecten en ruimtelijke ordening. In dit hoofdstuk worden daarom de resultaten van het onderzoek naar o.a. de milieukundige uitvoerbaarheid beschreven. Het betreffen voor zover relevant de thema's geluid, bodem, luchtkwaliteit, externe veiligheid, milieuzonering, geur, ecologie, archeologie & cultuurhistorie, verkeer, water en vormvrije m.e.r-beoordeling.

4.1

Vormvrije m.e.r.-beoordeling

Op 1 april 2011 is het huidige Besluit milieueffectrapportage in werking getreden. Op 7 juli 2017 zijn er enkele wijzigingen doorgevoerd binnen dit besluit om de m.e.r.-procedure eenduidiger en overzichtelijker te maken, alsmede het aspect milieueffectrapportage explicieter te behandelen in aanvragen. Dit besluit heeft tot doel het vaststellen van mogelijke, ernstig nadelige milieugevolgen ten gevolge van een activiteit binnen de aanvraag. Binnen het Besluit milieueffectrapportage zijn een tweetal mogelijkheden opgenomen hoe om te gaan met dit besluit bij een aanvraag. Wanneer de beoogde activiteit in de D-lijst van het Besluit milieueffectrapportage wordt benoemd, maar onder de gestelde drempelwaarden blijft, volstaat een vormvrije m.e.r.-beoordeling. Wanneer de beoogde activiteit in de D-lijst van het Besluit milieueffectrapportage wordt benoemd en bovendien de gestelde drempelwaarden overstijgt, is de betreffende aanvraag m.e.r.-plichtig. Op dat moment zal een m.e.r.-rapportage op moeten worden gesteld. Toets Het voorliggend plan voorziet in de realisatie van 15 appartementen. De beoogde activiteit wordt in de D-lijst van het Besluit milieueffectrapportage aangemerkt als de aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject met inbegrip van de bouw van winkelcentra of parkeerterreinen.

Het onderhavige project wordt niet gezien als een m.e.r.plichtige activiteit omdat deze pas geldt bij gevallen waarin de activiteit betrekking heeft op: een oppervlakte van 100 hectare of meer; een aaneengesloten gebied en 2000 of meer woningen omvat, of; een bedrijfsvloeroppervlakte van 200.000 m² of meer. De genoemde maximum oppervlakken gelden als drempelwaarden, waar het onderhavige project ruimschoots onder blijft. Op basis hiervan kan geconcludeerd worden dat het milieubelang van de in dit bestemmingsplan besloten ontwikkeling in voldoende mate is afgewogen en dat belangrijke nadelige milieueffecten zijn uitgesloten. Het plan is niet binnen een kwetsbaar of waardevol gebied gelegen en heeft ook geen belangrijke nadelige milieugevolgen voor de omgeving, waardoor de in dit bestemmingsplan besloten ontwikkeling niet m.e.r.-beoordelingsplichtig is. Echter, per 16 mei 2017 is een aanmeldnotitie nodig wanneer sprake is van een vormvrije m.e.r.-beoordeling. Dit geldt voor alle ruimtelijke ontwikkelingen die voorkomen in onderdeel D van de bijlage bij het Besluit m.e.r. maar onder de drempelwaarden blijven (en daarmee niet planMER-plichtig zijn). Er is geen ondergrens wat betreft het plan zelf, dus ook bij de ontwikkeling van onderhavig plan. De aanmeldnotitie m.e.r. is als Bijlage 2 bij de toelichting van dit bestemmingsplan opgenomen.

Gelet op de uitkomsten van deze aanmeldnotitie, waaruit blijkt dat er als gevolg van het bestemmingsplan geen belangrijke nadelige milieugevolgen optreden, is het niet noodzakelijk om een milieueffectrapport op te stellen.

bestemmingsplan Bestemmingsplan Losser dorp, partiële herziening Gronausestraat 199 NL.IMRO.0168.01BP001PH18-0401

28

4.2

Milieuzonering

Zowel de ruimtelijke ordening als het milieubeleid stellen zich ten doel een goede kwaliteit van het leefmilieu te handhaven en te bevorderen. Dit gebeurt onder andere door milieuzonering. Onder milieuzonering verstaan we het aanbrengen van een voldoende ruimtelijke scheiding tussen milieubelastende bedrijven of inrichtingen enerzijds en milieugevoelige functies als wonen en recreëren anderzijds. De ruimtelijke scheiding bestaat doorgaans uit het aanhouden van een bepaalde afstand tussen milieubelastende en milieugevoelige functies. Die onderlinge afstand moet groter zijn naarmate de milieubelastende functie het milieu sterker belast. Milieuzonering heeft twee doelen: het voorkomen of zoveel mogelijk beperken van hinder en gevaar bij woningen en andere gevoelige functies; het bieden van voldoende zekerheid aan bedrijven dat zij hun activiteiten duurzaam onder aanvaardbare voorwaarden kunnen uitoefenen. Voor het bepalen van de aan te houden afstanden wordt de VNG-uitgave 'Bedrijven en Milieuzonering' uit 2009 gehanteerd. Deze uitgave bevat een lijst, waarin voor een hele reeks van milieubelastende activiteiten (naar SBI-code gerangschikt) richtafstanden zijn gegeven ten opzichte van milieugevoelige functies. De lijst geeft richtafstanden voor de ruimtelijk relevante milieuaspecten geur, stof, geluid en gevaar.

De grootste van de vier richtafstanden is bepalend voor de indeling van een milieubelastende activiteit in een milieucategorie en daarmee ook voor de uiteindelijke richtafstand. De richtafstandenlijst gaat uit van gemiddeld moderne bedrijven. Indien bekend is welke activiteiten concreet zullen worden uitgeoefend, kan gemotiveerd worden uitgegaan van de daadwerkelijk te verwachten milieubelasting, in plaats van de richtafstanden. De afstanden worden gemeten tussen enerzijds de grens van de bestemming die de milieubelastende functie(s) toelaat en anderzijds de uiterste situering van de gevel van een milieugevoelige functie die op grond van het bestemmingsplan mogelijk is. Hoe gevoelig een gebied is voor milieubelastende activiteiten is mede afhankelijk van het omgevingstype. De richtafstanden van de richtafstandenlijst gelden ten opzichte van het omgevingstype 'rustige woonwijk/buitengebied' dan wel 'gemengd gebied'. In figuur 4.1 zijn de richtafstanden weergegeven.