2023-85 Raadsinformatiebrief Stand van zaken en proces herontwikkeling Aloysiusschool

Raadsinformatiebrief Onderwerp:

Stand van zaken en proces herontwikkeling Aloysiuslocatie

Portefeuillehouder:

M. Oosterbroek

Behandelend ambtenaar:

J.B.H. ter Avest

Zaaknummer: Documentnummer:

21Z00327 23.0030190

Datum:

14 november 2023

______________________________________________________________________________ Geachte leden van de gemeenteraad, Eind september 2022 en begin maart 2023 zijn aan uw raad raadsinformatiebrieven gestuurd, waarin de stand van zaken en het proces rondom herontwikkeling van de Aloysiuslocatie zijn beschreven. Inmiddels is het tijd om de raad opnieuw te informeren aan de hand van een raadsinformatiebrief. Dit is onlangs ook als zodanig toegezegd. In voorliggende raadsinformatiebrief geven we u wederom een update en doorkijk naar de komende maanden. Terugblik op de afgelopen maanden Een terugblik – bijeenkomsten met potentiële gebruikers Op 17 mei 2023 is de eerste gezamenlijke bijeenkomst met de potentiële gebruikers van de Aloysiuslocatie georganiseerd. Doel van die avond was om elkaar te leren kennen, verbindingen te leggen en het proces (inclusief risico’s) inzichtelijk te maken. Hoofddoel van die avond was om op te halen in hoeverre er onder partijen draagvlak bestaat om het beheer gezamenlijk te organiseren. De gemeente Losser is namelijk eigenaar van het pand, maar zet voor haar rekening geen menskracht en middelen in voor het dagelijkse beheer en toezicht. Conclusie van die avond was dat er – een uitzondering daargelaten - voldoende draagvlak lijkt te zijn onder betrokken partijen om het beheer gezamenlijk te organiseren.

Een verdieping heeft plaats gevonden in vervolggesprekken per gebruiker eind juni. Op 12 juli 2023 is de tweede gezamenlijke bijeenkomst georganiseerd. Daarbij is teruggeblikt op de vorige bijeenkomst en de vervolggesprekken die hebben plaatsgevonden. Belangrijke gedeelde conclusie van die avond was dat het gezamenlijk beheer waarschijnlijk alleen zal slagen als dit wordt uitgevoerd door een professionele kracht die het toezicht houdt op de uitvoering van het dagelijks beheersysteem. De mogelijke oplossing ligt in de businesscase van het horecaconcept1, waarbij een professioneel beheerder binnen het horecaconcept ook als beheerder van het volledige gebouw kan functioneren. Een terugblik – ruimtelijk ontwerp, financiële exploitatie en akoestische haalbaarheid Ruimtelijk ontwerp EVE Architecten uit Nijverdal heeft opdracht gekregen om op basis van de ruimtewensen van de verschillende partijen een vertaling te maken naar ruimtelijke modellen. Daarbij zijn meerdere ruimtelijke modellen uitgewerkt. Met name omdat gedurende het proces de resultaten uit het onderzoek naar de akoestische haalbaarheid lieten zien dat een theaterzaal (geluid producerende functie) en de aanwezigheid van bestaande en mogelijk nieuwe woningen (geluidsgevoelige functie) lastig inpasbaar zijn tot elkaar en daarom het beschouwen van meerdere modellen 1

Binnen dit horecaconcept worden mensen met een afstand tot de arbeidsmarkt opgeleid en krijgen hiermee de mogelijkheid om door te stromen naar een volwaardige werkplek in de maatschappij.

gewenst is. Daarbij komt dat de allereerste gedachte2 niet volledig aansluit bij alle ruimtewensen van partijen. Daarom zijn de twee meest reële ruimtelijke modellen uitgewerkt en doorgerekend op akoestische en financiële haalbarheid. Indien de raad behoefte heeft aan een sessie waarin een nadere toelichting op de totstandkoming van deze twee ruimtelijke modellen wordt gegeven, dan staat het college daar uiteraard nadrukkelijk voor open. Akoestische haalbaarheid Adviesbureau Alcedo uit Holten heeft opdracht gekregen om de akoestische haalbaarheid van de ruimtelijke modellen te beoordelen. Hierbij is een rekenmodel opgezet waarin de omgeving, beoordelingspunten op de dichtstbij gelegen woningen en de bebouwing wordt gemodelleerd. Op basis van de gebouwmassa’s van de multifunctionele gebruiksruimte zijn gevel- en dakbronnen geprognosticeerd, installaties op het dak opgenomen. Met dit model kan worden beoordeeld of activiteiten inpasbaar zijn conform de geluidseisen uit het Activiteitenbesluit. Voor een theaterzaal is een binnenniveau tussen 95-100 dB(A) nodig om de exploitatie van de zaal niet in de weg te staan. Uit de akoestische haalbaarheid blijkt dat met toepassing van een zeer goed geïsoleerde gevel en dakconstructie de theaterzaal net (akoestisch) inpasbaar te maken valt. Daarbij is ook gekeken naar de geluidsuitstraling van de parkeervoorziening.

Het parkeren op de nieuwe parkeervoorziening brengt geluidspieken voort door het sluiten van portieren en ten gevolge van het laden en lossen. Om een en ander inpasbaar te maken is bij eventuele uitvoering de plaatsing van een goed geluidswerend scherm noodzakelijk. Financiële exploitatie De financiële exploitatie is afhankelijk van een aantal parameters die binnen de verschillende modellen variëren. De financiële exploitatie is opgebouwd uit een deel investeringskosten en een deel huuropbrengsten. De parameters ‘verwerking achterstallig onderhoud’ en ‘verduurzaming bestaande pand’ variëren niet. Die zijn in alle scenario’s hetzelfde. De investeringskosten voor de verschillende ruimten variëren wel in de modellen. Dat is ook logisch, aangezien investeringskosten verschillen bij verbouw van bestaande bebouwing of nieuwbouw/aanbouw. Ook de huuropbrengsten variëren vanzelfsprekend doordat een andere gebouwindeling ertoe leidt dat in meer of mindere mate verschillen ontstaan in jaarlijkse huuropbrengst. En hiermee uiteraard ook gevolgen voor het jaarlijkse exploitatietekort. Een terugblik – Aan- en afhaken van partijen Het is een natuurlijk proces dat partijen aan- of afhaken in een dergelijk proces. Een amateurkoor is bijvoorbeeld aangehaakt gedurende het proces.

Het bestuur van een historische vereniging daarentegen heeft schriftelijk medegedeeld dat zij het besluit hebben genomen om meerdere redenen af te zien van een verhuizing vanuit ’t Lossers Hoes naar de Aloysiusschool. Het naar verwachting ontbreken van voldoende ruimte, het totale financiële plaatje en vertrouwen in de voorgestelde beheersvorm zijn daarbij de belangrijkste redenen. Ook een kunstenares heeft telefonisch medegedeeld dat zij een concreet aanbod voor een ruimte in Enschede gaat accepteren, waarbij zekerheid en de beschikking over een eigen ruimte de belangrijkste redenen zijn. Tot slot heeft een koor per email medegedeeld dat zij zich terugtrekken uit het project om reden dat het koor beschikt over een eigen repetitieruimte. Ook zal het koor naar verwachting te weinig gebruik maken van het geboden podium in verhouding tot de verplichtingen die bij deelname aan het project op hen af komen. De komende tijd zoeken we binnen de kaders van het voorkeursscenario actief naar kansen om nieuwe partijen mogelijk te laten aanhaken. Vooruitblik op de komende maanden Op 15 november 2023 staat de derde gezamenlijke bijeenkomst met gebruikers gepland. In deze bijeenkomst blikken we eerst terug op de afgelopen periode. Daarbij presenteren we de ruimtelijke modellen, de resultaten van de akoestische beoordeling en een toelichting op het aan- en afhaken van partijen.

Tevens willen we ingaan op de wijze waarop het professioneel beheer geregeld zou kunnen worden. Tot slot blikken we vooruit naar de komende maanden, waarin we de partijen 2

De beperkte uitbreiding van het bestaande schoolgebouw aan de noordwestzijde. Pagina 2 van 3

concreet gaan binden om uiteindelijk toe te werken naar besluitvorming door uw raad in het eerste kwartaal van 2024. Wij hopen u hiermee voldoende te hebben geïnformeerd. Mocht u nog vragen hebben dan kunt u contact opnemen met de behandelend ambtenaar.

Pagina 3 van 3