2023-23 Raadsinformatiebrief Schematische uitwerking scenario.pdf

Uitwerking scenario’s Naar aanleiding van de oordeelsvormende vergadering van 14 maart 2023 heeft de raad het college gevraagd om een drietal scenario’s in beeld te brengen. Daarbij is gevraagd om de gevolgen voor de volgende drie scenario’s in beeld te brengen: 1. Steenfabriek blijft eigendom van BOEi. 2. De eigendom van de Steenfabriek gaat terug naar de gemeente. 3. De eigendom van de Steenfabriek komt in handen van een (lokale) derde partij. Een groep lokale ondernemers heeft hier al voorzichtige belangstelling voor getoond. Dit op verzoek van de raad, waarbij een aantal plaatselijke ondernemers zich heeft gemeld.

Hierbij worden per scenario inzicht gegeven in verschillende aspecten die bij de afweging door uw raad van belang zijn:

Scenario 1 Steenfabriek blijft eigendom van BOEi BOEi heeft de gemeente een bijdrage gevraagd van € 200.000,-. Deze bijdrage wordt verstrekt in de vorm van een subsidie. De bijdrage is bedoeld voor (achterstallig) onderhoud, restauratie en verduurzaming van steenfabriek de Werklust. De bijdrage moet, in combinatie met investeringen door BOEi, leiden tot een gezondere exploitatie. De bedoeling is om aan de te verstrekken subsidie voorschriften te verbinden. Zo moet de gemeentelijke bijdrage aantoonbaar worden besteed aan het gevraagde doel. Daarnaast wordt van BOEi verwacht dat de Steenfabriek een aantal jaren in eigendom blijft. Als dat niet het geval is, leidt dat tot (gedeeltelijke) terugbetaling van de subsidie. De kosten voor beheer en onderhoud zijn in dit scenario voor rekening van BOEi, evenals de kosten voor verzekeringen en belastingen. BOEi heeft bij het verkrijgen van subsidies als Professionele organisatie voor monumentenbehoud (POM) een meer bevoorrechte positie. Dat betekent niet dat overige partijen niet in aanmerking kunnen komen voor een monumentensubsidie. Echter organisaties als BOEi staan bij de toekenning van deze subsidies een treetje hoger en maken dus sneller kans op een subsidie. De hoogte van de subsidies varieert van 40% tot 60% van de totale kosten van het project.

Er is sprake van een aflopende huurovereenkomst met Stichting De Werklust, die dit jaar moet worden verlengd. Scenario 2 Steenfabriek gaat terug naar de gemeente Deze optie is slechts aan de orde als BOEi gebruik maakt van het terugkoopbeding uit de verkoopovereenkomst. De gemeente hoeft in dit geval geen bedrag vrij te maken voor een

gemeentelijke bedrage, zoals gevraagd in de scenario’s 1 en 3.. Voor de gemeentelijke kosten die verbonden zijn aan dit scenario wordt verwezen naar de financiële paragraaf. Het beheer van het complex brengt extra werkzaamheden met zich mee, waarvoor specifieke expertise is vereist. Het gaat daarbij om bijvoorbeeld het opstellen van een meerjarenonderhoudsplan, beoordelen van offertes, begeleiden van projecten of het aanvragen van subsidies. In dit scenario komen deze kosten (naar verwachting € 20.000,-) voor rekening van de gemeente. De gemeente bezit verder niet de expertise voor het aanvragen subsidies en staat bij de toekenning een treetje lager dan BOEi, omdat de gemeente geen POM-status heeft. Voor het aanvragen van subsidies kan mogelijk het subsidiebureau van de gemeente Enschede worden ingeschakeld. Daar zijn echter wel kosten aan verbonden. Als de eigendom van de Steenfabriek terug in handen komt van de gemeente, dan zal er nieuwe huurovereenkomst moeten worden gesloten met de Stichting. In deze nieuwe huurovereenkomst moeten afspraken worden vastgelegd over onder meer de huurprijs, de opbrengsten van het evenemententerrein en het (klein) onderhoud van gebouwen en terreinen.

Financiële paragraaf Bij scenario 2 komen de kosten van het onderhoud voor rekening van de gemeente. Een reële inschatting van die kosten is op dit moment lastig omdat er geen inzicht is in de staat van onderhoud en er dus geen meerjarenonderhoudsplan is opgesteld. Op basis van de door BOEi aangeleverde cijfers kan er echter wel een inschatting worden gemaakt van de kosten die zijn verbonden aan het in stand houden van het monument. In ieder geval vallen op de inmiddels gemaakte kosten voor restauratie van de ringoven (€ 151.000 eenmalig) en de nog te maken kosten voor de droogloods (€ 137.000 eenmalig) en de kosten voor het overige reguliere onderhoud (€ 109.000, structureel verdeeld over zes jaar). Deze kosten zijn wel deels subsidiabel. In het meeste gunstige geval kan er percentage van 50% tot 60 % van de kosten worden gesubsidieerd. Daarnaast worden voor het beheer van het complex structurele kosten verwacht van € 20.000 en is met de betaling van verzekeringspremies en belastingen een jaarlijks bedrag van € 3000,- gemoeid. Dit is voor rekening van de gemeente. Scenario 1 laat deze kosten bij BOEi en in scenario 3 liggen deze kosten in de principe bij de nieuwe eigenaar.

Scenario 3 Steenfabriek komt in handen van een (lokale) derde partij Dit scenario is pas reëel als er sprake van is van teruglevering van de Steenfabriek aan de gemeente. De gemeente verkoopt het complex dan door aan de derde partij. Daarbij moet bij een doorverkoop aan een derde partij rekening worden gehouden met de gevolgen van het Didam-arrest. Het complex kan niet rechtstreeks door de gemeente aan één of enkele partijen worden verkocht, maar zal via een openbare procedure in de verkoop moeten worden gebracht. Andere partijen moeten daarbij ook in de gelegenheid worden gesteld om de eigendom te verkrijgen. In een dergelijke procedure ligt

het voor de hand dat de gemeente een aantal voorwaarden stelt aan mogelijke gegadigden, bijvoorbeeld financiële solvabiliteit, maar ook naar de aantoonbaar aanwezige kennis en ervaring op het gebied van beheer en onderhoud van monumenten en deze ook in kan zetten. Het scenario met lokale ondernemers kent zeker haar voordelen. Het blijft echter onzeker of er daadwerkelijk interesse zal zijn, omdat door de derde partij is aangegeven dat men pas gericht onderzoek gaat doen naar de haalbaarheid als de fabriek daadwerkelijk in handen is van de gemeente. In de periode tot aan de daadwerkelijke verkoop aan de derde partij zijn de kosten van de Steenfabriek voor rekening van de gemeente. Komt er geen derde partij, dan is scenario 2 weer aan de orde. In een eerste opzet van de lokale partij wordt, evenals bij BOEi, uitgegaan van een startbijdrage van € 200.000,-. Daar worden ook voorschriften aan verbonden, vergelijkbaar met de voorschriften die worden gesteld aan BOEi. Een bijdrage van de gemeente creëert volgens de plannen draagvlak om meerdere ondernemers uit de gemeente Losser te binden en te verbinden aan de Steenfabriek. Dit kan ook overige Losserse ondernemers overhalen om tot ondersteuning over te gaan. Op termijn zou dit moeten leiden tot een sluitende exploitatie, waarbij sprake is van eigen inzet. Een terugkoopbeding wordt niet noodzakelijk geacht.

Bij dit scenario is door de lokale partij aangegeven dat één van de ondernemers een relatie heeft welke breed begaan is met betrekking tot kennis en kunde in het restaureren van monumenten en waarvan op een brede wijze gebruik zal worden gemaakt. Overige kosten voor onderhoud, beheer, verzekeringen en belastingen zijn voor eigen rekening. De lokale partij geeft aan dat er kennis is op het gebied van het binnenhalen van subsidies, maar dat subsidies vooral worden gezien als extra inkomsten die niet noodzakelijk zijn voor een sluitende exploitatie. De lokale ondernemers hebben aangegeven dat ze ervan uitgaan dat de Stichting De Werklust een zeer belangrijke rol speelt en dus actief blijft, maar dat er wel ontwikkelingen nodig zijn.