Bijlage 9 - 2 Notitie Marktwaarde en HABU

Landgoed Anneville

VAN HOVEN St OOMEN VAN DER SLIKKE

Annevillelaan103 Ulvenhout V. 0765602007

@ vhno.nl

RENTMEESTERS Hogeweg 4 Ellemeet V. 011

167 17 35

@ vdslikke.nl Postbus50 4850AB Ulvenhout BTW NL8072.26.221.B01

NOTITIE

IBAN NL39INGB00028006 78 BIC

INGBNL2A

KvK

09097228

21 augustus2023

Datum Opgesteld door

Frank Jansen

Inzake

Alternatieve aanwendbaarheid

Beste heer Jansen,

Zoals gevraagd agrarische

zou ik terugkomen op het principevan alternatieve aanwendbaarheid en optimaal gebruik van

gerelateerde bedrijfslocaties en de feitelijke en financiëlegevolgen hiervan.

Als taxateur van agrarisch

vastgoed acht ik mij competenthierover enige toelichting te geven. Dit naar aanleiding

van een reactie van de Provincie Noord-Brabant op een door de gemeente ingediend stuk genaamd "Alternatievenonderzoek bedrijfsverplaatsing RenéVerboven B.V." In dit stuk zal ik mij niet uitsluiendrichten op de specifieke casus, maar beginnen een technische toelichting geven van de wijze waarop nationaal,via het NRVT en internationaal,via het IVS en EVS, taxatietechnisch

wordt omgegaan met alternatieve aanwenbaarheid en

optimaal gebruik.

Mondiaal is er consensus over de wijze waarop in theorie wordt omgegaan met de waardering van (onderandere agrarisch)

vastgoed. Deze consensusvindt haar

Standards

en

European Valuation Standards

oorsprongin de VS, maar is via de InternationalValuation (respectievelijk

IVS

en

EVS)

in

landelijke

regelgeving

geïmplementeerd. Onderdeel van deze regelgeving is de marktwaardedefinitie en de hierbij behorende aspecten als alternatieve aanwendbaarheid, wat tevens een rol speelt in de waardering van uw specifieke casus.

Bij een waardering van vastgoed wordt normaliteruitgegaan van de marktwaarde van een actief of object. Deze marktwaarde is als volgt gedefinieerd:

"Het geschatte bedrag waartegen een actief of passief zou worden overgedragen op de Waardepeildatum tussen een bereidwillige koper en een bereidwillige verkoper in een zakelijke transactie, na behoorlijke marketing en waarbij de partijen zouden hebben gehandeld met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang."

Binnende vraag geldt dat met name het aspect dat partijen zoudenhebben gehandeld, lees: dat zowel koperals verkoperrekening houden met de maximale potentievan het actie/vastgoedobject, van belang is. Als onderdeel van deze marktwaardedefinitie geldt dat de optimaleaanwending onlosmakelijkverbondenis met de waardering

Vastgoedtaxatie

Rentmeesterschap

Onteigeningsadvies : Vastgoedbemiddeling

R* ®! BJ ËD

van het vastgoedobject (130.1

a IVS). Hiertoe zijn eveneens paragraaf 140.1

tot en met 140.5 van de IVS

toegevoegd welke over de optimaleaanwending/highest and best use (vanaf hier HABU) gaat.

Binnende HABU wordenenkele factoren beschreven waaraan een taxateur de HABU moet toetsen(140.5 sub a. tot en met c.). a.

Fysiek mogelijk, de huidige of alternatieve aanwendbaarheid moetfysiek mogelijk zijn, hierbij dientgeen rekening gehouden te wordenmet de theoretisch fysieke mogelijkheid, maar een aanwendbaarheid die doormarktpartijen als redelijk wordt gezien.

b.

Wettelijk toelaatbaar, de alternatieve aanwendbaarheid moet redelijkerwijs binnenbestaande wet- en regelgeving, waaronder begrepen ruimtelijke plannen,te realiseren zijn of er dient sprake te zijn van een redelijke verwachting van haalbaarheid,

c.

Financieel haalbaar,

de zogenaamde verwachtingswaarde.

het toekomstig gebruik moet redelijkerwijs haalbaar zijn. Dit houdt in dat het object

na wijziging van het gebruik of bestemming in ieder geval een redelijk rendementop moet leveren na aankoopen eventuele aanpassingskostenen risico's die een kopervan een object loopt.Na de kosten voorhet geschikt maken van het object voorhet beoogde doel dient een redelijk handelende marktpartij een rendementte kunnenbehalen. Deze eisen zijn allemaal en altijd van toepassing op de vraag of het huidige gebruik danwel de alternatieve aanwendbaarheid zich, binnen de marktwaardedefinitie, door taxateur vertaald moet worden in een hogere waarde.

Hieruitvolgt dat bij de waardering van vastgoed niet onuitputtelijk gebruik mag wordengemaakt van theoretische alternatieve aanwendingen van een zeker vastgoedobject. Indien rekening wordt gehouden met alternatieve aanwendbaarheid dient aangetoondte wordenopwelke wijze het object een hogere waarde vertegenwoordigd en tevens, in het geval van bedrijfsvoering, een verbeterde exploitatiekan laten zien. Ten aanzien van de gevallen ondera, b en c zal hieronder per element een voorbeeldgenoemd worden: a.

Het verplaatsen van een akkerbouwbedrijf naar een veenweidegebied is theoretisch

mogelijk, maar

fysiek onmogelijk,omdat de grond zich niet leent voorakkerbouw. b.

Het verplaatsen van een varkenshouderij naar een bestaande akkerbouwlocatie in een Natura2000 gebied

dat thans overbelast is, is feitelijk mogelijk, maar niet toegestaan binnen huidige wet- en

regelgeving. c.

Het realiseren van een agrarisch juridisch haalbaar,

bedrijf op een locatie met de bestemming woningbouwis feitelijk en

maar financieel niet reëel, omdat er sprake is van een zeer hoge

navenanteafwaarderingskosten bij omzetting van de bestemming 'wonen'naar 'agrarisch'.

koopsomen

a Het toepassenvan de HABU heeft tot gevolg dat zogenaamde derden een inschatting kunnenmaken van de afwegingen van de taxateur als het gaat om toekennenvan meerwaarde aan een actief. Hiermee is het schier onmogelijk geworden om, zoals voor 2016 wel 'onderbuikgevoel' werd controlemogelijkheid

vastgesteld

van

derden

gebeurde,

een verwachtingswaarde

als

gevolg

van

zonder of

dit

'onderbuikgevoel'enige grondslag had. Hieraan gelijk is het gevolg dat het toekennenvan een Legally Permissible

surplusaan objecten waarbij zeer onduidelijkis of er vestigings- of ontwikkelmogelijkheden zijn bovenopde het

huidige

gebruik, afgewezen

moetworden.Bij verplaatsing van een bestaand

Financially feasible

I Legal, Physically 'possible, financially feasible

bedrijf naar een zekere locatie dienenzowel de financiële(ontwikkelingenen exploitatie)alsook de

ruimtelijke

en

wettelijke

ogenschouwte wordengenomen.

eisen

in Figuur 1. Venndiagram van toepassingvan de Habu analyse

Alleen in uitzonderingsgevallen, zoals bijzondere fiscale regelingen wordt niet uitgegaan van een marktwaarde, maar van een bestemmingswaarde. Een bekend voorbeeld hiervan is hetgeen opgenomenis onderartikel 17 lid 4 van de Wet OnroerendeZaken. Bij deze regeling, welke niet ten doel heeft om de werkelijke waarde vast te stellen, maar een grondslag te creëren voor het heffen van belasting, dient uit te worden gegaan

van de

bestemmingswaarde. Bij de bestemmingswaarde wordtechter, net als in de marktwaarde rekening gehouden met zekere lasten zoals: instandhoudingsverplichtingenen exploitatiepotentie per bestemming, waarmee een koper binnende marktwaardedefinitie eveneensrekening mee houdt en is ingeprijsd binnende marktwaardedefinitie via de termen: 'redelijk handelend' en 'zakelijke transactie'. Het verschil in deze benadering is dan ookuitsluitend dat binnende marktwaarde het volledige object in ogenschouwwordtgenomen,waar bij de bestemmingswaarde de separate waarde van een bestemming binnenhet totale object wordt gewaardeerd. Dit heeft veelal totgevolg dat de waarde van de kernbestemming (bedrijfsmatig) een relatief hoge waarde wordt toegekend en de perifere bestemmingen (groen, water en tuin)een nihilwaarde of slechts beperkte waarde wordt toegekend. Dit temeer daar deze bestemming voornamelijkkosten met zich meebrengen. Dat deze bestemmingen wel een waarde vertegenwoordigen binnende exploitatie van het gehele

object, wordt bij deze methode buiten beschouwing

gelaten. De beperkingen of het gebrek aan bijdrage aan het taxatieactief dient hierbij wel redelijkerwijs door taxateur aangetoondte worden, maar zijn veelal te herleiden uit het bestemmingsplan ofwel privaatrechtelijke regelingen.

Resumerend stel ik dat voorhet waarderen van vastgoed, hetzij agrarisch

of anderszins, volgens internationale

consensusgedaan dient te wordenvia de marktwaardedefinitie met inachtneming van het principevan highest and best use, waarbij niet alleen de theorie, maar de keuzes van een redelijk handelend koper leidend zijn. Uitzonderingenhierop zijn fiscale regelingen zoals opgenomenWOZ en NSW waarbij het object niet in totale exploitatie gewaardeerd wordt, maar naar aard van de bestemming, met bijbehorende beperkingen dient te wordengewaardeerd.

Bron 1: https://www.nrvt.nl/cms/public/files/2022-03/ivs-2022-nl.pdf7b32993ae6c Bron 2: https://www.steenhuiis.com/wp-content/uploads/2017/11/Zin-en-onzin-over-Highest-And-Best-UseNRVT-2.pdf Bron3: http://www.iiirset.com/upload/2016/icete/civil/16ICETE16 CIV PID064.pdf

Als we het vorenstaandetoepassenophet gedane onderzoekdoorCumela ten behoeve van RenéVerboven B.V acht ik een aantal uitgangspuntenrelevant met betrekking tot de casus. Deze uitgangspuntenwordengetoetst aan het marktwaardeprincipeen de HABU. Hierbij geldt allereerst een tweetal algemene uitgangspunten: 1.

de ondernemerdient aangemerkt te worden als marktpartij en een redelijk handelend koper welke prudenten met kennisvan zaken handelt en derhalve geldt als koperbinnende marktwaardedefinitie.

2.

Voortzettingvan het huidige gebruik opde thans bestaande locatie is uitgeslotendoorkoppelingvan de bestaande bedrijfslocatie aan een woningbouwproject. Het onderzoekenvan een hervestiging

op een

andere locatie is hiermee de enige optiedie perspectiefbiedt opexploitatievan het bedrijf.

Als een toetsing plaatsvindtophet locatieonderzoek zoals uitgevoerd doorCumela, aan de hand van de principes van HABU is het volgende opte merken: a.

Fysiek mogelijk, Cumela stelt dat een bedrijfslocatie minimaal 7.500m2 dient te zijn en tevens dient voorziente zijn van een deugdelijke ontsluiting.Ik acht deze eisen als deskundige in het landelijk gebied niet onredelijk en zelfs beperkt. Een modern cultuurtechnisch bedrijf heeft een aanzienlijk grotere omvang dan 7.500m2.Blijkens inzage in opfundainbusiness geplaatste agrarisch

gerelateerde bedrijven

binneneen straal van 10 kilometer van de Moer, blijkt dat slechts 6 bedrijven op Funda zijn geplaatst in de laatste 10 jaar. Hiervan zijn de meeste locaties van grote omvang met navenanteverkoopprijzen. Hierbij dient nog vermeld te wordendat de aanpassingskostenvan tuinbouwen varkensbedrijven naar een loonbedrijfeveneensaanzienlijkzijn. Fysieke mogelijkheden voorhet exploiterenvan een loonbedrijf zijn ookaanwezig opheen bedrijventerrein. De prijzen hiervan zijn echter zeer hoog. Vooreen geschikte locatie met de kenmerkenzoals eerder genoemd dient rekening gehouden te wordenmet een koopprijs van ca. 1,5 miljoeneuro.Gesteld kan wordendat de fysiek mogelijke locaties aanzienlijkzijn bij een zeer groot budget. Dit conflicteertechter met het gestelde onderc. van de HABU. Een tweede mogelijkheid is een locatie realiseren op basis van een huidige woonbestemming.Ook dit leidt echter tot zeer hoge kostenvoorzowel aankoopalsookaanpassing van het object naar toekomstig gebruik. Het aankopenvan een woning met ontwikkelmogelijkheden (d.w.z. minimaal 7.500m2netto beschikbare oppervlakteen ligging

in

het

buitengebied)

is

mogelijk

vanaf

ca.

C

800.000,

-

excl.

Kosten

voor

bestemmingsplanprocedures en kosten koper. Daarbij komen nog inrichtingskosten. Dit alles maakt de exploitatievan een woninglocatiezeer risicovol. b.

Wettelijk toelaatbaar, voorzover toepassingvan het bedrijf als loonbedrijfdient uitgegaan te wordenvan een redelijkerwijs te verwachten mogelijkheid om een loonbedrijfte mogen exploiteren.Hiertoe zijn binnende gemeente en het provinciaalbeleid de volgende optiesmogelijk: -

Bestaand loonbedrijf

-

Agrarische bedrijfsvlak

-

Reguliere bedrijfslocatie

Nieuwvestiging van agrarische

bedrijfslocaties is vanuitprovinciaalbeleid niettoegestaan. Het kopenvan

een bestaand loonbedrijfis een goede optie, maar de beschikbaarheid

van deze bedrijven is nagenoeg

nihil. Een reguliere bedrijfslocatie is mogelijk echter, zoals eerder gesteld economisch niet haalbaar.

Dan

resteert automatisch het omvormenvan een bedrijfslocatie.

Zoekresultaten Adres

Postcode

Woonplaats

Transactieprijs

Datum

Oppervl.

Status

Varkenshouderij

Griendsteeg 17

4909BJ

OOSTEIND

Vraagprijs

e 270.000k.k.

28-03-2014

1,8 ha

geveild

Tuinbouwbedrijf

Hoogstraat 100

4909AV

OOSTEIND

C 1.295.000k.k.

18-10-2013

4,4 ha

verkocht

Tuinbouwbedrijf

Vaartweg 193

5106 NC

DONGEN

C 1 .000.000

e 965.000k.k.

19-07-2013

8,2ha

verkocht

Tuinbouwbedrijf

Provincialeweg 156

4909AN

OOSTEIND

C1 .395.000

■10-2014

5,8ha

ingetrokken

Tuinbouwbedrijf

Vaartweg 173

5106 NC

DONGEN

e 1 k.k.

12-2014

7,1 ha

verkocht

Melkveehouderij

Wierkstraat 8

5125NJ

HULXEN

e 680.000 k.k.

■12-2016

3,4ha

verkocht

«775.000

pagina 1 van 1

Figuur 1. Overzicht aangeboden locaties via Funda (bron: leden.nvm.nl)

Ten aanzien van de onderzochte alternatieven constateer ik dat deze op niet onredelijke en gezien de wensenvan de ondernemer,binnende basisprincipesvan de HABU niet zijn aangekocht. Daar de gemeente sommige onderzochtebedrijfslocaties als nietwenselijkvoorde beoogde ontwikkeling heeft bestempeld, geeft reeds aan dat de initiatiefnemer rekening heeft gehouden met sub b. van de HABU.

c.

Financieel haalbaar,

Het aankopenvan een willekeurige locatie in het werkgebied is reeds risicovol en

brengt veelal een onrendabeletop met zich ten aanzien van de aan te kopen bedrijfslocaties. Ten behoeve van een loonbedrijfis nodig dat de schuren een goede goothoogte hebben en vrij overspannen zijn. Alle ouderebedrijfsopstallenbeschikken niet over dergelijke kenmerken en zullen, bij aankoopvan bijvoorbeeld een melkveehouderij of varkenshouderij wel gekocht, maar niet in exploitatie gebracht kunnen worden.Dit verzwakt de financiëlehaalbaarheid

Als deskundige op het gebied

van een alternatieve aanwending als loonbedrijf.

van waarderingen van agrarisch

vastgoed, kan ik niet anders dan

concluderendat de initiatiefnemereen gedegen afweging heeft gemaakt van diverse bedrijfslocaties en de diverse haalbaarheidsaspecten

die hierop, naar internationalemaatstaven, van toepassing zijn. Of

sprake moet zijn van een bedrijfslocatie van 7.500m2 en of er uitsluitendgezocht kan wordennaar een locatie binnen een straal van 5 kilometer van de huidige bedrijfslocatie kan ik niet beoordelen. De vereisten komenmij echter niet onredelijkvoor.

Concluderendstel ik dat: -

Verwacht mag wordendat de ondernemereen zelfstandige beoordeling kan maken van de redelijk van zijn eisen, maar dat de door ondernemergestelde eisen mij niet onredelijk of buitensporig voorkomen.

-

Dat de ondernemereen aanzienlijke inspanningheeft gepleegd om te komen tot een voor hem juiste locatie voorhervestiging, omdat de ondernemerreeds in contactis geweest met de gemeente inzake de haalbaarheid

-

van diverse locaties en impliciet reeds de HABU afwegingen heeft gemaakt.

Dat de alternatieve locaties, binnende huidige bedrijfsvoering van de ondernemerzeer beperkt beschikbaar zijn.

-

Van een potentiëlekoper binnen de marktwaardedefinitie redelijkerwijs niet meer inspanning verwacht mag wordendan het reeds gedane.