Bijlage 2. TAM-omgevingsplan Westkant Kaatsheuvel Motivering

TAM-OMGEVINGSPLAN HOOFDSTUK 22A WESTKANT KAATSHEUVEL Loon op Zand

1/2

DATUM KENMERK

19-06-2025 NL.IMRO.0809.Westkant-VA01

PROJECT PROJECTLEIDER

TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22a Westkant Kaatsheuvel R. Verkooijen

OPDRACHTGEVER De Bunte Vastgoed Zuid B.V. PROJECTNUMMER 20240132 AUTEUR STATUS

2/2

H. Maas vastgesteld

© RHO ADVISEURS BV

Niets uit dit drukwerk mag door anderen dan de opdrachtgever worden verveelvoudigd en/ of openbaar gemaakt door middel van druk, fotokopie, microfilm of op welke andere wijze dan ook zonder voorafgaande toestemming van Rho Adviseurs bv, behoudens voorzover dit drukwerk wettelijk een openbaar karakter heeft gekregen. Dit drukwerk mag zonder genoemde toestemming niet worden gebruikt voor enig ander doel dan waarvoor het is vervaardigd.

Inhoudsopgave Motivering Hoofdstuk 1

Inleiding

7

1.1

Aanleiding

7

1.2

Ligging projectgebied

7

1.3

Omgevingsplan en strijdigheden

9

1.4

Leeswijzer

11

Beschrijving projectgebied en voorgenomen ontwikkeling

13

2.1

Omgeving

13

2.2

Projectgebied

14

2.3

Voorgenomen ontwikkeling

17

Participatie

27

3.1

Aanleiding en doel

27

3.2

Hoe was de voorbereiding?

27

3.3

Wat vindt de omgeving?

28

Beleidskader en regelgeving

29

4.1

Rijksbeleid

29

4.2

Provinciaal beleid

34

4.3

Omgevingswaarden

38

4.4

Gemeentelijk beleid

39

Fysieke leefomgeving

43

5.1

Gezondheid

43

5.2

Mer-beoordeling

45

5.3

Milieubelastende activiteiten

46

5.4

Water en watersystemen

47

5.5

Mobiliteit en parkeren

51

5.6

Natuur

52

5.7

Geluid door wegen, spoorwegen en industrieterreinen

60

5.8

Geluid door activiteiten

62

5.9

Luchtkwaliteit

62

5.10

Geur

65

5.11

Omgevingsveiligheid

67

Hoofdstuk 2

Hoofdstuk 3

Hoofdstuk 4

Hoofdstuk 5

3/82

5.12

Trillingen

69

5.13

Bodem

70

5.14

Cultureel erfgoed

73

5.15

Duurzaamheid en klimaatadaptatie

75

Uitvoerbaarheid

79

6.1

Financiële uitvoerbaarheid

79

6.2

Maatschappelijke uitvoerbaarheid

79

Hoofdstuk 7

Belangenafweging en conclusie

81

7.1

Evenwichtige toedeling van functies aan locaties

81

7.2

Conclusie

81

Hoofdstuk 6

4/82

MOTIVERING

Hoofdstuk 1 1.1

Inleiding

Aanleiding

Aan de Vossenbergselaan 72 te Kaatsheuvel is de voormalige schoollocatie 'De Westkant' aanwezig. Doordat 'De Westkant' geen nieuwe invulling kreeg en ook het tegenover gelegen gebouw waarin tot voor kort kinderopvang Buitengewoon (voorheen Bruintje Beer) was gevestigd is verouderd en leeg komt te staan, bood dit mogelijkheden de beide locaties integraal en in samenhang te herontwikkelen naar woningbouw. In juni 2023 maakte de gemeente Loon op Zand bekend de verkoop van ‘De Westkant’ en het gebouw van de kinderopvang door te zetten, waarna in september 2023 de selectieprocedure is opgestart voor de openbare verkoop van beide locaties. Er waren in de eerste fase negen geïnteresseerde ontwikkelaars. Daarvan gingen er drie door naar fase 2 en uiteindelijk is het voorstel van De Bunte Vastgoed Zuid B.V. als winnend voorstel geselecteerd. De Bunte Vastgoed Zuid B.V. (hierna initiatiefnemer) is nu voornemens de voormalige schoollocatie De Westkant aan de Vossenbergselaan 72 en de locatie van het kinderdagverblijf Buitengewoon aan het President Kennedyplein 2 te Kaatsheuvel te herontwikkelen. De opstallen op beide locaties worden gesloopt en 36 betaalbare koopwoningen, bestaande uit 22 appartementen en 14 grondgebonden woningen, worden gerealiseerd. De ontwikkeling sluit door het toevoegen van dit segment woningen aan op de grote actuele woningbehoefte in Kaatsheuvel.

Het beoogde initiatief is in strijd met het tijdelijk omgevingsplan van de gemeente Loon op Zand met daarin (onder andere) de beheersverordening ‘Woongebieden Kaatsheuvel’ (vastgesteld op 20 september 2012). Om deze reden dient het omgevingsplan te worden gewijzigd. In het kader van de beoogde ontwikkeling is voorliggend TAM-omgevingsplan opgesteld.

1.2

Ligging projectgebied

Het projectgebied is gelegen aan de westzijde van de kern Kaatsheuvel. In figuren 1.1 en 1.2 is de ligging van het projectgebied weergegeven.

7/82

Figuur 1.1 Ligging projectgebied in de kern Kaatsheuvel (Bron: PDOK) Het projectgebied bestaat uit twee deellocaties, het noordelijk deelgebied en het zuidelijk deelgebied. Het noordelijk deelgebied bevindt zich op de hoek van de Beethovenstraat en de Mozartstraat, in het verlengde van de Vossenbergselaan te Kaatsheuvel. Hier staat het pand van de voormalige basisschool 'De Westkant'. Aan de overzijde van de Beethovenstraat bevindt zich het zuidelijk deelgebied met het huidige kinderdagverblijf BuitenGewoon op de hoek van de Beethovenstraat, het President Kennedyplein en de Schubertstraat. Het projectgebied is kadastraal bekend als gemeente Loon op Zand, sectie L, nummers 1017, plangebied heeft een grootte van circa 6.557 m2.

8/82

1620 en 3856. Het

Figuur 1.2 Afbakening projectgebied (Bron: De Bunte Vastgoed Zuid B.V.)

1.3

Omgevingsplan en strijdigheden

Op grond van artikel 4.6 van de Invoeringswet Omgevingswet zijn alle op 1 januari 2024 geldende beheersverordeningen en bestemmingsplannen (en alle bestemmingsplannen die nog in procedure zijn en die straks nog onherroepelijk worden) van rechtswege één omgevingsplan geworden. De regels zelf zijn dus niet gewijzigd, maar formeel bestaan beheersverordeningen en bestemmingsplannen niet meer. Het omgevingsplan is in te zien via Regels op de kaart in het Omgevingsloket (www.omgevingswet.overheid.nl). Hier vindt je de van rechtswege in het omgevingsplan opgegane bestemmingsplannen en de vanuit de wet gekregen 'bruidsschat'. Dat zijn de bouw- en milieuregels die voorheen landelijk golden, maar die het Rijk voortaan over laat aan de gemeente. Volgens het tijdelijk deel van het omgevingsplan zijn op het projectgebied de volgende plannen van toepassing: 1. beheersverordening ‘Woongebieden Kaatsheuvel’, vastgesteld 20 september 2012; 2. bestemmingsplan 'Parapluherziening Loon op Zand 2019, wonen', vastgesteld 28 maart 2019. Conform de hierboven genoemde beheersverordening ‘Woongebieden Kaatsheuvel’, weergegeven in figuur 1.3, hebben de gronden de besluitvlakken 'Maatschappelijk' en 'Verkeer'. Aanvullend zijn gedeeltelijk een aantal besluitsubvlakken van toepassing.

Ter plaatse van het bestluitvlak 'Maatschappelijk' gelden de volgende besluitsubvlakken in het noordelijk deelgebied:  bouwvlak;  sporthal;  maximum bebouwingspercentage 70%;

9/82

 

binnen het bouwvlak gedeeltelijk: maximale goothoogte 3 m en maximale bouwhoogte 3 m; binnen het bouwvlak gedeeltelijk: maximale goothoogte 6 m en maximale bouwhoogte 6 m.

Ter plaatse van het besluitvlak 'Maatschappelijk' in het zuidelijk deelgebied gelden de volgende besluitsubvlakken:  bouwvlak;  specifieke vorm van maatschappelijk - kinderdagverblijf;  maximale goothoogte 6 m en maximale bouwhoogte 6 m.

Figuur 1.3 Beheersverordening ‘Woongebieden Kaatsheuvel’ met rood omkaderd het projectgebied (Bron: Regels op de kaart) Het beoogde planvoornemen is in strijd met het omgevingsplan. Daarbij gaat het specifiek om de volgende afwijkingen:  Omgevingsplanactiviteit afwijkend bouwen: 1. omgevingsplan staat gebouwen buiten het bouwvlak niet toe; 2. omgevingsplan staat de gewenste bouwvolumes niet toe;  Omgevingsplanactiviteit wonen: 3. omgevingsplan staat de activiteit wonen ter plaatse van de bestemmingen 'Maatschappelijk' en 'Verkeer' niet toe. In het kader van de beoogde ontwikkeling is voorliggend TAM-omgevingsplan opgesteld.

10/82

1.4

Leeswijzer

Hoofdstuk 2 omvat een beschrijving van de huidige en toekomstige situatie waarbij zowel de ruimtelijke aspecten als de functionele aspecten aan de orde komen. Hoofdstuk 3 bevat een beschrijving van het doorlopen participatietraject. In hoofdstuk 4 wordt het relevante beleid op nationaal, provinciaal en gemeentelijk niveau beschreven. In hoofdstuk 5 wordt getoetst aan de aspecten met betrekking tot de fysieke leefomgeving waarbij eveneens wordt ingegaan op de verschillende milieuaspecten. In hoofdstuk 6 komt de financiële en maatschappelijke haalbaarheid van het initiatief aan de orde. Tot slot wordt in hoofdstuk 7 een algehele conclusie getrokken waarin gemotiveerd wordt dat er sprake is van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties.

11/82

12/82

Hoofdstuk 2 2.1

Beschrijving projectgebied en voorgenomen ontwikkeling

Omgeving

2.1.1 Ruimtelijke structuur Het projectgebied is gelegen aan de westzijde van Kaatsheuvel, binnen de gemeente Loon op Zand. Het projectgebied bestaat uit twee deelgebieden welke zich aan de noord- en zuidzijde van de Beethovenstraat bevinden. Gemeente Loon op Zand maakt deel uit van de streek De Langstraat. Kenmerkend voor De Langstraat zijn de langgerekte dorpen (lintbebouwing) en de lange, smalle percelen, die meestal niet loodrecht op de straat staan (slagenlandschap). Het gebied omvat de huidige gemeenten Geertruidenberg, Dongen, Loon op Zand, Waalwijk en Heusden. De Langstraat vormde eeuwenlang het centrum van de Nederlandse schoen- en lederindustrie. De Langstraat heeft een geschiedenis, die typerend is voor de overgang van een uitgestrekt zandplateau naar de Hollandse Delta. In dit overgangsgebied is in de loop van de tijd een lange band van verstedelijking ontstaan. Deze verstedelijking strekt zich uit vanaf de Belgische steden Brugge, Gent, Antwerpen naar Bergen op Zoom, Breda, Geertruidenberg, de Langstraat tot ‘s-Hertogenbosch en Nijmegen. Binnen deze aaneenschakeling van stadjes en dorpen neemt de Langstraat vanwege de lange linten een bijzondere positie in. Tussen Geertruidenberg en ’s-Hertogenbosch zijn langgerekte bewoningsassen, evenals een typisch slagenlandschap.

Vanuit de ontginningsbasis is een stedenbouwkundige structuur ontstaan waarbij voor Kaatsheuvel de oost-westelijk georiënteerde Langstraat, de hoofdassen vormen. In algemene zin wordt de ruimtelijke structuur van de kern Kaatsheuvel gekenmerkt door onder meer de oorspronkelijke lintbebouwing aan de noordzijde, de ontwikkeling van bedrijvigheid ten noorden van deze as en de gerealiseerde woonwijken aan de zuidkant ervan. De projectlocatie maakt onderdeel uit van een van deze woonwijken. De aan het projectgebied gelegen ontsluitingsstructuur betreft enkel erftoegangswegen. De Vossenbergselaan is een centraal gelegen weg in de wijk welke naar het centrum voert. De Beethovenstraat komt uit op gebiedsontsluitingsweg de Sweensstraat.

13/82

2.1.2 Functionele structuur Het projectgebied maakt deel uit van de stedelijke bebouwing van Kaatsheuvel. Aan de noordzijde wordt Kaatsheuvel begrensd door de Bevrijdingsweg en de Vaartstraat. De oorspronkelijke bebouwingsstructuur is dan ook zuidwaarts ervan gelegen. De voorbije jaren zijn ten zuiden van deze wegenstructuur met name nieuwe woonwijken gerealiseerd. Aan de noordzijde is het bedrijventerrein gerealiseerd. De projectlocatie is gelegen binnen een rustige woonomgeving. Buiten de maatschappelijke functies binnen het projectgebied bevinden zich er enkel woningen. In hoofdzaak gaat het om ruim opgezette kavels met vrijstaande en twee-onder-een-kapwoningen. Aan de Schubertstraat bevinden zich daarnaast rijtjeswoningen. Aan de oostzijde bevindt zich een park, waarbij de groenstructuur is doorgetrokken langs de Vossenbergselaan naar het centrum.

2.2

Projectgebied

Het projectgebied omvat als noordelijk deelgebied de schoollocatie op de hoek van de Beethovenstraat en Mozartstraat. In het zuidelijk deelgebied is het gebouw van de voormalige kinderopvang aanwezig op de hoek van de Beethovenstraat, het President Kennedyplein en de Schubertstraat. Op volgend figuur is de luchtfoto van de huidige situatie in het projectgebied weergegeven.

Figuur 2.1 Luchtfoto huidige situatie (Bron: PDOK)

14/82

Deelgebied noord Op de locatie is één gebouw aanwezig, bestaande uit een aan de oostzijde lager gedeelte welke gebruikt wordt voor bijvoorbeeld de klaslokalen en aan de westzijde een hoger gedeelte voor de sportzaal. Het gebouw is toegankelijk vanaf de oostzijde aan de Vossenbergselaan. Achter het gebouw, aan de noordwestzijde van de locatie, is het speelterrein gelegen. De locatie wordt ontsloten via twee inritten. De inritten zijn gelegen aan de (noord)oostzijde aan de Mozartlaan en aan de zuidzijde aan de Beethovenstraat.

Figuur 2.2 Aanzicht deelgebied noord westzijde (Bron: Google Maps)

Figuur 2.3 Aanzicht deelgebied noord zuidzijde (Bron: Google Maps)

15/82

Deelgebied zuid Op de locatie is een gebouw aanwezig dat tot voor kort werd gebruikt door een kinderopvangorganisatie. Het betreft een opvangplek voor kinderen in de leeftijd van 0 tot 4 jaar. De toegang van het gebouw ligt aan de oostzijde aan een voor gemotoriseerd verkeer afgesloten gedeelte van het President Kennedyplein. Rondom het gebouw is aan de oost- en zuidzijde groen aanwezig. Aan de noordzijde van het gebouw is binnen het projectgebied een parkeerterrein gelegen, waarbij tevens een toegang aanwezig is naar het speelterrein welke bijna aan de volledige achterzijde van het gebouw aanwezig is.

Figuur 2.4 Aanzicht deelgebied zuid noordzijde (Bron: Google Maps)

Figuur 2.5 Aanzicht deelgebied zuid zuidzijde (Bron: Google Maps)

16/82

2.3

Voorgenomen ontwikkeling

De opzet van het nieuwe woongebied wordt mede bepaald door enkele randvoorwaarden die de gemeente aan de ontwikkelaars heeft meegegeven. Naast de gemeentelijke randvoorwaarden is ook een uitgebreid participatietraject met omwonenden doorlopen (zie voor een nadere toelichting hoofdstuk 3). In de gevoerde gesprekken zijn zaken naar voren gekomen die voor de buurt belangrijk zijn voor de herinrichting van hun woonomgeving. De gemeentelijke randvoorwaarden tezamen met de uitgangspunten van omwonenden zijn het vertrekpunt geworden voor het planvoornemen: Gemeentelijke randvoorwaarden Deelgebied Noord - Wonen aan het park  Deelgebied-Noord bestaat uit grondgebonden en/of appartementen in maximaal 3 bouwlagen;  Oriëntatie van de nieuwbouw is gericht op zowel de Mozartstraat als de Beethovenlaan;  De voorgevelrooilijn van de bestaande woningen aan zowel de Mozartstraat als de Beethovenlaan geldt als rooilijn voor de nieuwe ontwikkeling;  Parkeren vindt plaats op eigen terrein, achter de nieuwe ontwikkeling  Het parkeerterrein ontsluit vanuit via de Mozartstraat, langzaam verkeer ontsluit via de Beethovenstraat;  Behoud en integratie van drie waardevolle bomen. Deelgebied Zuid - Wonen in het park  Deelgebied-Zuid bestaat uit grondgebonden woningen in maximaal 2 bouwlagen.

 Oriëntatie van de nieuwbouw is gericht op het President Kennedyplein;  De voorgevelrooilijn ligt minimaal 1,5 meter terug ten opzichte van de woningen aan de Mozartstraat;  Behoud van het bestaande groen was als voorkeur opgenomen in de openbare selectieprocedure. Uitgangspunten buurtbewoners  In Deelgebied-Noord is een afbouw van 3 naar 2 bouwlagen richting buurpercelen wenselijk;  Privacy naar aangrenzende tuinen is een aandachtspunt;  Het behoud van een openbare parkeerkoffer in Deelgebied-Zuid is wenselijk;  Parkeren achter de nieuwe grondgebonden woningen in het zuidelijk deel, zorgt voor overlast en is niet wenselijk;  Zichtlijnen richting het President Kennedyplein zouden graag gewaarborgd blijven.

17/82

Figuur 2.6 Overzicht randvoorwaarden en uitgangspunten (Bron: GeWoon architecten) Stedenbouwkundig ontwerp Bij het plan is uitgegaan van de hiervoor beschreven randvoorwaarden en uitgangspunten. De wens is een duurzame woonomgeving te creëren in verbinding met het park, voor de juiste doelgroepen. Dit heeft geleid de planopzet zoals weergegeven in figuur 2.7, waarbij 22 appartementen en 14 grondgebonden woningen worden gerealiseerd. De stedenbouwkundige tekening is tevens opgenomen als bijlage 1 van voorliggend TAM-omgevingsplan.

18/82

Figuur 2.7 Stedenbouwkundige situatietekening (Bron: GeWoon architecten) In het noordelijk deelgebied is er op de hoek van de Mozartstraat en de Beethovenstraat gekozen voor een woongebouw met 22 appartementen in combinatie met 3 grondgebonden woningen in de Beethovenstraat. Door de rooilijnen van de bebouwing aan de Mozartstraat en de Beethovenstraat te volgen, wordt het straatprofiel volledig afgerond. De bouwmassa varieert van 2 lagen plat richting de buurpercelen tot 3 lagen plat als accent op de hoek. Aansluitend op het hoekaccent wordt de derde laag als spreekwoordelijke set back uitgevoerd, wat zorgt voor een vriendelijke overgang naar de naastgelegen woningen. Door de ontwikkeling als één bouwmassa te benaderen met verscheidene verspringende kleine accenten, ontstaat er een gevarieerd beeld wat aan zal sluiten bij het zuidelijk deelgebied. In het zuidelijk deelgebied staat de beleving van het ‘wonen in het park’ centraal. Het gebied moet vanuit zijn omgeving een verbinding vormen met het Kennedyplein en met het park dat zich uitstrekt langs de Vossenbergselaan. Hier worden 11 grondgebonden woningen gerealiseerd. Door de bebouwingslijnen te refereren aan de huidige bebouwing, blijft de volledige groenzone intact. De beleving van het huidige park zal doorgezet worden in de groenzone, waarbij bestaande bomen geïntegreerd worden in het nieuwe plan.

De woningen in het park bestaan uit 2 bouwlagen en hebben beperkte bouwhoogtes die variëren van 6,5 tot 7 meter. Daarnaast zorgen de verspringende rooilijnen voor een eigentijds en speels karakter.

19/82

Figuur 2.8 Impressie toekomstige situatie projectgebied (Bron: GeWoon architecten) Architectuur In deelgebied noord staat een eigentijds vormgegeven gebouw centraal ‘aan het park’. Door de rooilijnen van de bebouwing aan de Mozartstraat en de Beethovenstraat te volgen wordt het straatprofiel volledig afgerond en ontstaat een stedenbouwkundig accent waar gewoond wordt aan het park. Het speelse karakter van de bouwmassa, welke afbouwt van 3 lagen plat als accent op de hoek, naar 2 lagen plat richting de buurpercelen, zorgt voor een geleidelijke overgang naar de bestaande bebouwing. Dit wordt versterkt door de derde bouwlaag aan de uiteinden uit te voeren als spreekwoordelijke setback in lichter en natuurlijk materiaal. Door deze verspringende massa’s ontstaat een speels gevelbeeld en wordt een schaal gecreëerd die zowel aansluit bij de bestaande wijk, als de ontwikkeling in het zuidelijke deelgebied. Het opknippen van de massa in kleinere volumes wordt verder versterkt door het terugleggen van de gevel ter plaatse van de balkons en de hoofdentree. Het gebruik van houten geveldelen in de architectuur wordt hierbij ingezet. In het hoekaccent grijpen drie volumes in elkaar. Door de drie lagen vormt dit een duidelijk accent, maar door het terug laten komen van het tweelaagse volume in de architectuur zorgt het tevens voor aansluiting bij de rest van het plan.

De positionering en variatie tussen balkons en loggia’s zorgen voor een goede balans tussen uitzicht en privacy en richten zich door hun vormgeving op de interactie van het wonen aan het park. Net als in het zuidelijke deelgebied zijn de gevels op slimme plaatsen voorzien van schuil- en nestmogelijkheden. Samen met de houten accenten zorgen deze terugkerende accenten in de architectuur voor een geheel tussen beide deelgebieden. Zo komt de pergola constructie terug bij de setbacks op de derde verdieping en op het binnenterrein achter het noordelijke deelgebied. Het groene parkeerhof krijgt een groene en beschutte uitstraling door het toepassen van de pergola constructie. De constructie van de galerijen is ook als zodanig vormgegeven en gaat hiermee de verbinding aan, waardoor het één geheel vormt. De pergola constructie geeft ruimte aan klimplanten om het binnenterrein verder te vergroenen. Door de doordachte positionering van de noodtrappen en galerijen binnen deze constructie wordt privacy naar de naastgelegen bebouwing gewaarborgd.

20/82

Figuur 2.9 Impressie deelgebied noord appartementen (Bron: GeWoon architecten)

Figuur 2.10 Impressie deelgebied noord grondgebonden woningen (Bron: GeWoon architecten) De woningen in deelgebied zuid richten zich maximaal op de groenzone en het Kennedyplein. De architectuur is ingezet om deze beleving te versterken. Zo hebben alle woningen een leefruimte grenzend aan het park. Openslaande deuren zorgen voor interactie tussen deze leefruimte en het park. Door het toevoegen van houten pergola’s en terugliggende entrees wordt een prettige overgang tussen het publieke park en de privé woning gecreëerd. Zo wordt het groene gebied naar binnen getrokken, maar omkaderen ze tevens ook het privégebied. Deze aansluiting wordt versterkt door op de begane grond overheersend natuurlijke materialen toe te passen, terwijl de overige massa wordt uitgevoerd in metselwerk en daarmee meer aansluit op de omliggende bebouwing.

21/82

Franse balkons geven op de verdiepingen een open beleving van wonen in het park. De gevels zijn op slimme plaatsen voorzien van schuil- en nestmogelijkheden. Deze zijn als accenten geïntegreerd in de architectuur. Deze accenten benadrukken de individuele woning, welke het speelse karakter van de verspringende rooilijnen en bouwmassa’s versterken. De woningen zijn voornamelijk park- en tuin georiënteerd om inkijk in de reeds bestaande woningbouw te beperken.

Figuur 2.11 Impressie deelgebied zuid grondgebonden woningen (Bron: GeWoon architecten)

Figuur 2.12 Impressie deelgebied zuid grondgebonden woningen (Bron: GeWoon architecten)

22/82

Flora, fauna en water Door de ruimtelijke invulling van wonen aan het park en wonen in het park blijven de bestaande bomen behouden. Aanvullend daarop wordt op verschillende manieren nieuw groen aangelegd. Op diverse plekken in het plangebied is er ruimte voor verticaal groen. Middels afstandhouders op de zijgevels en bij het private parkeerterrein in het noordelijk deelgebied via de pergola's krijgen diverse klimplanten de ruimte om de hoogte in te groeien. Hierbij is aandacht besteed aan bloeiers over de verschillende seizoenen. Daarnaast worden de private tuinen van de grondgebonden woningen omzoomd met groene erfafscheidingen wat ook weer zorgt voor natuurlijke schuilplaatsen voor vogels. Op het gebied van fauna is verder in het ontwerp aandacht besteed door het toepassen van vogel- en vleermuiskasten in de nieuw te realiseren woningen. Voor insecten zijn in het ontwerp op diverse plekken bijenstenen toegevoegd en wordt door de toevoeging van inheems bloemzaadmengsel tevens gekeken naar insectvriendelijke beplanting. Door weloverwogen duurzame keuzes in het ontwerp en de inrichting van het plan wordt volledige harmonie met natuurinclusiviteit bereikt. Verhardingen worden daar waar mogelijk als halfopen bestrating uitgevoerd om gras en planten de ruimte te geven, maar ook om water makkelijker af te kunnen voeren.

Zo worden alle parkeervakken in het plangebied uitgevoerd als grastegels. In de parkachtige zone voor het zuidelijk deelgebied wordt gebruik gemaakt van waterdoorlatende paden. Dit sluit mooi aan op de inrichting van het President Kennedyplein. Het verwerken van hemelwater op de locatie is een belangrijk thema. Op platte daken wordt sedumbeplanting toegepast. Dit zorgt dat de waterstroom vertraagd wordt, omdat het water vasthoudt. Daarnaast is het belangrijk voor de natuurinclusiviteit en de waterhuishouding, maar ook hebben sedumdaken een verkoelend karakter waardoor hittestress wordt tegengegaan. Het water dat uiteindelijk op maaiveldniveau komt, zal zoveel mogelijk de grond in lopen door de eventuele toepassing van wadi's en halfopen verharding. Ontsluiting en parkeren In het noordelijk deelgebied wordt een nieuw privé parkeerterrein aangelegd. Het parkeerterrein is bereikbaar vanuit de Mozartstraat via de nieuwe in- en uitrit. Langzaam verkeer kan tevens ontsluiten via de nieuwe voetgangersverbinding richting de Beethovenstraat. Op het parkeerterrein worden in totaal 34 parkeerplaatsen gerealiseerd. Elke woning krijgt tenminste één eigen parkeerplaats op het privé terrein. Daarnaast hebben de kleine appartementen voor eenpersoonshuishoudens een collectieve berging en de grotere appartementen een individuele buitenberging op het achter terrein.

Bij de hoofdentree van het appartementengebouw worden houten ‘fietsnietjes’ geplaatst voor de fietsende bezoekers.

23/82

Figuur 2.10 Overzicht deelgebied noord parkeerplaatsen (Bron: GeWoon architecten) In het zuidelijk deel wordt de bestaande parkeerkoffer aan de Beethovenstraat gebruikt om te voorzien in de toekomstige parkeerbehoefte van de nieuwe grondgebonden woningen. De bestaande parkeerkoffer is openbaar en blijft dat ook in de toekomstige situatie. Omdat de huidige parkeerplaatsen niet allemaal voldoen aan de tegenwoordig gewenste afmetingen, worden deze opnieuw aangelegd. Daarnaast worden er in de toekomstige situatie 2 parkeerplaatsen toegevoegd, zodat er in de nieuwe situatie 21 parkeerplaatsen zijn voor de bewoners en de bezoekers van de nieuwe woningen. Vanuit de parkeerplaatsen zijn de woningen vervolgens toegankelijk vanuit voet- en fietspaden.

24/82

Figuur

2.11

Overzicht

deelgebied zuid parkeerplaatsen (Bron: GeWoon architecten) Doelgroepen De nieuwe woningen zijn allemaal betaalbare koopwoningen. Dit betekent dat elke woning wordt aangeboden voor een vraagprijs tot maximaal € 390.000,- V.O.N. (prijspeil 2024). Binnen deze categorie is getracht een gedifferentieerd woningaanbod te creëren in verschillende prijscategorieën door een variatie in grootte van gebruiksoppervlakte.

Figuur 2.12 Woningdifferentiatie (Bron: De Bunte Vastgoed Zuid B.V.)

25/82

Woonkwaliteit en leefomgeving In deelgebied noord worden de volgende woningen gerealiseerd:  6 appartementen voor éénpersoonshuishoudens in de categorie ‘Klein 3’ (<50 m² GBO)  12 driekamerappartementen in de categorie ‘Klein 2’ (50-75 m² GBO)  2 driekamerappartementen in de categorie ‘Klein 1’ (75-90 m² GBO)  2 driekamerappartementen in de categorie ‘Midden' (90-135 m² GBO)  3 ééngezinswoningen in de categorie ‘Midden’ (90-135 m² GBO) In deelgebied zuid worden 11 grondgebonden woningen gerealiseerd, in de vorm van ééngezinswoningen in de categorie ‘Midden’ (90-135 m² GBO). Elke woning heeft een eigen buitenruimte. De grondgebonden woningen hebben een tuin en de appartementen hebben een loggia, balkon of dakterras. De ligging aan het park draagt daarnaast bij aan een goede leefkwaliteit. In het plan is veel aandacht voor het behoud en nieuwe realisatie van groen. Dit draagt positief bij aan het voorkomen van hittestress. Alle appartementen in het nieuwe woongebouw zijn levensloopbestendig. Het gebouw wordt voorzien van een liftinstallatie, waardoor de appartementen voor een ieder toegankelijk zijn. Bij de indeling van de appartementen kan er rekening gehouden worden met rolstoel- dan wel rollatortoegankelijkheid.

Daarnaast kan er in de bad- en slaapkamer tevens rekening gehouden worden met voldoende draaicirkels, waardoor mensen langer zelfstandig thuis kunnen blijven wonen.

26/82

Hoofdstuk 3 3.1

Participatie

Aanleiding en doel

Een initiatiefnemer moet in alle gevallen bij de aanvraag aangeven of participatie heeft plaatsgevonden (artikel 7.4, lid 2 Omgevingswet). Goede participatie maakt een plan of initiatief beter. Deze samenwerking tussen belanghebbenden, gemeente en initiatiefnemer kan het plan inhoudelijk verbeteren en verrijken, bijvoorbeeld door lokale kennis te benutten. Daarbij draagt het bij aan de besluitvorming, door alle belangen in beeld te brengen en hierdoor beter rekening kan worden gehouden met deze belangen. Dit kan bijdragen aan het draagvlak van het plan. Initiatiefnemer vindt het erg belangrijk om omwonenden op een juiste manier te laten participeren in het traject. Burgerparticipatie vergroot de betrokkenheid bij de ontwikkeling. Daarom zijn omwonenden op meerdere momenten en op verschillende wijzen betrokken tijdens het traject.

3.2

Hoe was de voorbereiding?

Al tijdens de eerste fase in de selectieprocedure is met meerdere directe omwonenden van het projectgebied gesproken over de invulling van hun toekomstige leefomgeving. De input van omwonenden is het vertrekpunt geweest bij de planvorming. Na de selectieprocedure is de omgevingsdialoog opgestart voor buurtbewoners. Deze is uitgevoerd door middel van een digitaal informatieplatform in combinatie met een fysieke informatiebijeenkomst waar buurtbewoners persoonlijk te woord zijn gestaan door alle betrokken partijen. Het digitale informatieplatform is te vinden op website: www.DeWestkant.nl. Omwonenden en geïnteresseerden konden via deze website onze plannen inzien op verschillende themapagina's (situatie, parkeren, groen en water, straatprofielen en schetsimpressies). Middels het reactieformulier kon men reageren op onderwerpen die voor hen van belang zijn. Op 15 mei 2024 zijn de direct omwonenden van het plangebied per brief uitgenodigd voor de informatiebijeenkomst. Deze heeft plaatsgevonden op woensdag 5 juni 2024 tussen 19:00 en 20:30 uur in de gymzaal op de projectlocatie. Tijdens de informatiebijeenkomst werd dezelfde inhoud gepresenteerd als men op het informatieplatform kon terugvinden.

Daarnaast waren alle betrokken partijen aanwezig om de plannen nader toe te lichten en vragen te beantwoorden van de aanwezigen:  Gemeente Loon op Zand;  De Bunte Vastgoed Zuid;  GeWoon architecten;  RHO Adviseurs. Tijdens de informatiebijeenkomst zijn er 17 huishoudens als aanwezig geregistreerd. Dit betroffen 15 belanghebbenden die op uitnodiging naar de informatiebijeenkomst zijn gekomen en 2 belangstellenden die niet in de directe nabijheid van het plangebied wonen. Zij hebben interesse getoond in de nieuwe woningen.

27/82

De belanghebbenden die tijdens de informatiebijeenkomst als aanwezig zijn geregistreerd betroffen:  1 huishouden uit de Bachstraat;  2 huishoudens uit de Beethovenstraat;  4 huishoudens uit de Mozartstraat;  6 huishoudens uit de Schubertstraat;  2 huishoudens uit de Vossenbergselaan. Daarnaast is een reactieformulier op het informatieplatform beschikbaar gesteld gedurende 6 weken, in de periode van 15 mei tot en met 24 juni. In deze periode en/of tijdens de informatiebijeenkomst konden mensen reageren op de plannen door het reactieformulier in te vullen op te sturen.

3.3

Wat vindt de omgeving?

De conclusie van de informatiebijeenkomst is een breed gedragen plan onder de omwonenden. Men was enthousiast over het initiatiefplan en blij met het feit dat de locatie plaats gaat maken voor woningbouw. Eén aandachtspunt dat door verschillende buurtbewoners van de Schubertstraat op deze avond onder de aandacht is gebracht, is het parkeren in hun straat. In de huidige situatie is het vooral tijdens de avonduren erg druk met parkeren in de straat en zij vrezen dat de parkeerdruk in de straat zal toenemen door het nieuwbouwplan. In de toekomstige situatie wordt in het zuidelijk deelgebied de bestaande parkeerkoffer aan de Beethovenstraat gebruikt om te voorzien in de toekomstige parkeerbehoefte van de nieuwe grondgebonden woningen. De bestaande parkeerkoffer is openbaar en blijft dat ook in de toekomstige situatie. Deze parkeerplaatsen worden opnieuw aangelegd en er worden 2 parkeerplaatsen toegevoegd, zodat er in de nieuwe situatie 21 parkeerplaatsen zijn voor de bewoners en de bezoekers van de 11 nieuwe woningen in dit deelgebied. Daarmee wordt voldaan aan het parkeerbeleid van de gemeente Loon op Zand. Daarnaast is het reactieformulier door 5 omwonende(n) ingevuld. Dit betroffen 2 reacties over het nieuwbouwplan, 1 vraag over de procedure en 2 woningzoekende die op de hoogte willen blijven omtrent de verkoop van het nieuwbouwplan.

Vragen van algemene aard zijn inclusief de beantwoording op de website gepubliceerd. Zo is voor eenieder inzichtelijk welke vragen er gesteld zijn, wat de reactie daarop is en wat voor consequenties het eventueel heeft voor het initiatiefplan. De reacties zijn tevens per e-mail aan de inzenders toegezonden. De resultaten van de informatiebijeenkomst in combinatie met de ingezonden reacties via het reactieformulier op het informatieplatform zorgen niet voor ingrijpende planaanpassingen, slechts de positionering van de buitenbergingen in het zuidelijk deelgebied zijn aangepast. Aangezien er op basis van de binnengekomen reacties geen ingrijpende wijzigingen doorgevoerd hoeven te worden in het ontwerp, is het organiseren van een tweede omgevingsdialoog niet noodzakelijk gebleken. Als bijlage 2 is het participatieverslag toegevoegd, waarin het volledige traject uitgebreid is beschreven.

28/82

Hoofdstuk 4 4.1

Beleidskader en regelgeving

Rijksbeleid

4.1.1 Nationale Omgevingsvisie 4.1.1.1 Beleidskader Met de Nationale omgevingsvisie (NOVI) geeft het Rijk een langetermijnvisie op de toekomst en de ontwikkeling van de leefomgeving in Nederland. Uitgangspunt in de nieuwe aanpak is dat ingrepen in de leefomgeving niet los van elkaar plaatsvinden, maar in samenhang. Om dit te kunnen bewerkstelligen laat het Rijk de inrichting van de fysieke leefomgeving meer over aan de decentrale overheden en komt de gebruiker centraal te staan. Het Rijk blijft verantwoordelijk voor het systeem van de fysieke leefomgeving. Daarnaast kan een rijksverantwoordelijkheid aan de orde zijn indien:  een onderwerp nationale baten en/of lasten heeft en de doorzettingsmacht van provincies en gemeenten overstijgt, bijvoorbeeld het reserveren van ruimte voor militaire activiteiten en het stellen van opgaven in de stedelijke regio's rondom de mainports, brainports, greenports en valleys;  over een onderwerp internationale verplichtingen of afspraken zijn aangegaan, bijvoorbeeld het stimuleren van biodiversiteit, duurzame energie, watersysteemherstel of het beschermen van werelderfgoed;  een onderwerp provincie- of landsgrensoverschrijdend is een ofwel een hoog afwentelrisico kent ofwel in beheer bij het Rijk is.

Bij dit laatste gaat het bijvoorbeeld om de hoofdnetten van weg, spoor, water en energie, maar ook de bescherming van gezondheid van inwoners is op rijksniveau relevant. Aan de hand van een toekomstperspectief op 2050 brengt de NOVI de langetermijnvisie in beeld. Op nationale belangen wil het Rijk sturen en richting geven. Die komen samen in vier prioriteiten: 1. ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie 2. duurzaam economisch groeipotentieel 3. sterke en gezonde steden en regio's 4. toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied. De druk op de fysieke leefomgeving in Nederland is zo groot, dat belangen soms botsen. Het streven is om combinaties te maken en win-win situaties te creëren, dit is echter niet altijd mogelijk. In die gevallen dienen belangen te worden afgewogen. Hiervoor gebruikt de NOVI drie afwegingsprincipes: 1. Combinaties van functies gaan voor enkelvoudige functies: in het verleden is scheiding van functies te vaak te rigide gehanteerd. Met de NOVI zoeken we naar maximale combinatiemogelijkheden tussen functies, gericht op een efficiënt en zorgvuldig gebruik van onze ruimte. 2. Kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal: wat de optimale balans is tussen bescherming en ontwikkeling, tussen concurrentiekracht en leefbaarheid, verschilt van gebied tot gebied.

Sommige opgaven en belangen wegen in het ene gebied zwaarder dan in het andere. 3. Afwentelen wordt voorkomen: het is van belang dat onze samenleving zoveel mogelijk voorziet in mogelijkheden en behoeften van de huidige generatie van inwoners zonder dat dit ten koste gaat van toekomstige generaties.

29/82

4.1.1.2 Toetsing De vier prioriteiten uit de NOVI zijn verder uitgewerkt in 26 beleidskeuzes, die in de toelichting van de NOVI zijn vertaald naar 21 Nationale belangen. Gezien de aard van dit project zijn vooral de volgende nationale belangen relevant: (1) Bevorderen van een duurzame ontwikkeling van Nederland als geheel en van alle onderdelen van de fysieke leefomgeving; (2) Realiseren van een goede omgevingskwaliteit; (5) Zorg dragen voor een woningvoorraad die aansluit op de woningbehoeften; Ten aanzien van nationaal belang 1 en 5 is de onderbouwing terug te vinden in paragraaf 4.1.3 (Ladder voor duurzame verstedelijking). De ladder voor duurzame verstedelijking is een instructieregel voor zorgvuldig ruimtegebruik en tegengaan van leegstand. Artikel 5.129g Bkl regelt dat bij een wijziging van het omgevingsplan voor een nieuwe stedelijke ontwikkeling toepassing van de ladder is vereist. Dat geldt ook voor een omgevingsvergunning waarmee van het omgevingsplan wordt afgeweken. Op deze plek volstaat de conclusie dat sprake is van een duurzame ontwikkeling die aansluit op de woningbehoeften. Ten aanzien van nationaal belang 1 en 2 kan worden opgemerkt dat in hoofdstuk 5 het project aan de hand van de relevante aspecten in de fysieke leefomgeving is gemotiveerd, gevolgd door een algehele afweging van het project in hoofdstuk 7.

Op deze plek volstaat de conclusie dat met het project sprake is van een goede omgevingskwaliteit. Overige nationale belangen zijn minder relevant voor dit project, omdat deze ofwel het schaalniveau overstijgen ofwel op een voor dit project onbelangrijk thema betrekking hebben. 4.1.2 Instructieregels Rijk (AMvB's) 4.1.2.1 Beleidskader Artikel 8.0b, eerste lid, van het Bkl bepaalt dat bij een aanvraag om een buitenplanse omgevingsvergunning de instructieregels in hoofdstuk 5 van het Bkl, de provinciale instructieregels en eventuele instructies het beoordelingskader vormen van een buitenplanse omgevingsplanactiviteit. Uit het tweede lid van artikel 8.0b van het Bkl volgt dat de omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit geweigerd wordt als: a. de activiteit zou leiden tot een situatie die niet is toegelaten op grond van instructie(regel)s; b. de omgevingsplanactiviteit betrekking heeft op een voorbeschermingsregel in het omgevingsplan (opvolger van het voorbereidingsbesluit); c. de omgevingsplanactiviteit het uitvoeren van een project waarvoor een projectbesluit is vastgesteld door provincie of Rijk, belemmert. In het Bkl staan instructieregels voor een evenwichtige toedeling van functies aan locaties.

De instructieregels gaan over:  waarborgen van veiligheid (paragraaf 5.1.2 Bkl);  beschermen van waterbelangen (paragraaf 5.1.3 Bkl);  beschermen van gezondheid en milieu (paragraaf 5.1.4 Bkl), waaronder instructieregels voor de kwaliteit van de buitenlucht, trillingen, geluid en geur en bodemkwaliteit;

30/82

  



beschermen van landschappelijke of stedenbouwkundige waarden en cultureel erfgoed (paragraaf 5.1.5 Bkl), waaronder de ladder voor duurzame verstedelijking; het behoud van ruimte voor toekomstige functies (paragraaf 5.1.6 Bkl) voor autowegen, buisleidingen, natuuren recreatiegebieden; het behoeden van de staat en werking van infrastructuur of voorzieningen voor nadelige gevolgen van activiteiten (paragraaf 5.1.7 Bkl), waaronder landsverdediging en nationale veiligheid, elektriciteitsvoorziening, rijksvaarwegen en luchtvaart, fiets- en wandelroutes, aanwijzing van woningbouwcategorieën; het bevorderen van de toegankelijkheid van de openbare buitenruimte voor personen (paragraaf 5.1.8 Bkl).

Daarnaast bevat afdeling 5.2 van het Bkl instructieregels voor de uitoefening van taken voor de fysieke leefomgeving. Daarbij gaat het onder meer om het voorkomen van belemmeringen van gebruik en beheer van spoorwegen en rijkswegen. In heel bijzondere gevallen kunnen B&W de Minister vragen om een ontheffing van bepaalde instructieregels te verlenen. Dit volgt uit afdeling 5.3 van het Bkl. Ladder voor duurzame verstedelijking Een belangrijke instructieregel is de zogenaamde 'ladder voor duurzame verstedelijking'. Dit is een instructieregel voor zorgvuldig ruimtegebruik en tegengaan van leegstand. Artikel 5.129g Bkl regelt dat bij een wijziging van het omgevingsplan voor een nieuwe stedelijke ontwikkeling toepassing van de ladder is vereist. Artikel 8.0b Bkl bepaalt dat deze instructieregel ook geldt voor een bopa.

Bij een stedelijke ontwikkeling die bestaat uit de ontwikkeling of uitbreiding van een bedrijventerrein, een zeehaventerrein, een woningbouwlocatie, kantoren, een detailhandelsvoorziening of een andere stedelijke voorziening en die voldoende substantieel is, wordt rekening gehouden met de behoefte aan die stedelijke ontwikkeling, en als die stedelijke ontwikkeling is voorzien buiten het stedelijk gebied of buiten het stedelijk groen aan de rand van de bebouwing van stedelijk gebied de mogelijkheden om binnen dat stedelijk gebied of binnen dat stedelijk groen aan de rand van de bebouwing van stedelijk gebied in die behoefte te voorzien. 4.1.2.2 Toetsing Met behulp van de digitale voorziening 'Regels op de kaart' (Omgevingsloket) is voor het projectgebied bepaald welke gebiedsgerichte instructieregels uit het Bkl voor dit project relevant zijn. Uit raadpleging van 'Regels op de kaart' blijkt dat het projectgebied is gelegen binnen een gebied waar windturbines het radarbeeld kunnen verstoren. Het Bkl stelt binnen dergelijke gebieden regels aan maximale bouwhoogten van windturbines om verstoring van het radarbeeld te voorkomen. Dit project voorziet niet in windturbines en gelet op de bouwhoogten die mogelijk worden gemaakt vormt dit project geen belemmering voor de werking van het nabijgelegen radarstation.

Voor zover thematische instructieregels (omgevingsaspecten) uit het Bkl van belang zijn voor dit project, vindt een afweging van deze instructieregel plaats in hoofdstuk 5 van deze motivering. Overige instructieregels uit het Bkl zijn minder relevant voor dit project, omdat deze ofwel het schaalniveau overstijgen ofwel op een voor dit project onbelangrijk thema betrekking hebben.

31/82

Ladder voor duurzame verstedelijking Het Bkl geeft geen uitsluitsel wanneer een ontwikkeling moet worden gezien als 'nieuwe stedelijke ontwikkeling'. Geldende jurisprudentie onder de voormalige Wet ruimtelijke ordening / Besluit ruimtelijke ordening is vanaf 12 woningen, een functiewijziging met een oppervlak groter dan 500 m² bvo, meer dan 500 m² bvo bebouwing, of een functie die gelet op de ruimtelijke uitstraling een stedelijke ontwikkeling. Leegstand mag volgens jurisprudentie niet 'onaanvaardbaar' zijn. Het project voorziet in de toevoeging van maximaal 36 woningen en is daardoor aan te merken als een nieuwe stedelijke ontwikkeling in de zin van de ladder voor duurzame verstedelijking. De laddertoets is opgenomen in paragraaf 4.1.3 van deze motivering. 4.1.3 Ladder voor duurzame verstedelijking 4.1.3.1 Beleidskader De ladder voor duurzame verstedelijking is een instructieregel voor zorgvuldig ruimtegebruik en tegengaan van leegstand. Artikel 5.129g Bkl regelt dat bij een wijziging van het omgevingsplan voor een nieuwe stedelijke ontwikkeling toepassing van de ladder is vereist.

Bij een stedelijke ontwikkeling die bestaat uit de ontwikkeling of uitbreiding van een bedrijventerrein, een zeehaventerrein, een woningbouwlocatie, kantoren, een detailhandelvoorziening of een andere stedelijke voorziening en die voldoende substantieel is, wordt met het oog op het belang van zorgvuldig ruimtegebruik en het tegengaan van leegstand rekening gehouden met de behoefte aan die stedelijke ontwikkeling. Artikel 5.129g Bkl legt hiervoor geen grens vast. Geldende jurisprudentie onder de Wro/Bro is vanaf 12 woningen, een functiewijziging met een oppervlak groter dan 500 m² bvo, meer dan 500 m² bvo bebouwing of een functie die gelet op de ruimtelijke uitstraling een stedelijke ontwikkeling is. Leegstand mag volgens jurisprudentie niet 'onaanvaardbaar' zijn. Als die stedelijke ontwikkeling is voorzien buiten het stedelijk gebied of buiten het stedelijk groen aan de rand van de bebouwing van stedelijk gebied moet ook rekening worden gehouden met de mogelijkheden om binnen dat stedelijk gebied of binnen dat stedelijk groen aan de rand van de bebouwing van stedelijk gebied in die behoefte te voorzien. De grens van het stedelijk gebied wordt bepaald door de omstandigheden van het geval, de specifieke ligging, de feitelijke situatie, het omgevingsplan en de aard van de omgeving.

Als wordt voorzien in de vestiging van een dienst als bedoeld in artikel 1 van de Dienstenwet en de beoordeling van de behoefte aan een stedelijke ontwikkeling heeft betrekking op de economische behoefte, de marktvraag of de mogelijke of actuele economische gevolgen van die vestiging, heeft de beoordeling alleen tot doel na te gaan of de vestiging van een dienst in overeenstemming is met een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. 4.1.3.2 Toetsing Het project is een nieuwe stedelijke ontwikkeling in de zin van de ladder voor duurzame verstedelijking. Ten opzichte van de huidige planologische mogelijkheden worden meer dan 12 woningen extra mogelijk gemaakt. Het project is gelet op de geldende jurisprudentie voldoende substantieel. Het project ligt in stedelijk gebied gelet op de huidige stedelijke functie en de ligging in het samenstel van bebouwing met andere stedelijke functies. Er zal in de toekomstige situatie gezien de grote woningbehoefte geen sprake zijn van onaanvaardbare leegstand. Ook is geen sprake van een dienst. De woonbehoefte moet worden beschreven.

32/82

4.1.3.2.1 Beschrijving behoefte In dit geval worden maximaal 36 woningen (deels grondgebonden en deels appartementen) mogelijk gemaakt, waarbij allen vallen onder betaalbare koop. De appartementen zijn geschikt voor senioren, starters en een- en tweepersoonshuishoudens. De woningbehoefte blijkt uit diverse bronnen, die hierna worden behandeld. Woonvisie 2016 – 2025 Het plan sluit aan op een aantal doelstellingen uit de Woonvisie 2016 - 2025 'duurzaam, gevarieerd en betaalbaar wonen in de gemeente Loon op Zand', zoals het behouden en aantrekken van starters en gezinnen, het voorkomen van krimp en het inspelen op toename van het aantal kleine en oudere huishoudens. Afspraken woningbouw 2022-2030 Regionale Woondeal SRBT Op 9 maart 2023 is de SRBT Woondeal getekend door rijk, provincie, de gemeenten in de stedelijke regio Breda – Tilburg en de woningcorporaties die in dit gebied werkzaam zijn. In de woondeal zijn afspraken opgenomen over de regionale woningbouwopgave, het versnellen de woningbouw, de betaalbaarheid van woningen en de kwalitatieve opgaven bijvoorbeeld voor een aantal bijzondere doelgroepen. Ook gaat de woondeal in op herstructurering, transformatie en verduurzaming. Tot slot staan er afspraken in over de samenwerking in de regio, monitoring van de afspraken, kritische succesfactoren en ondersteuning.

De gemeenten in de stedelijke regio Breda – Tilburg hebben afgesproken om tot en met 2030 minimaal 39.000 woningen toe te voegen in de regio. Voor Loon op Zand betekent dit dat de focus de komende jaren (2022 tot en met 2026) ligt op het toevoegen van minimaal 659 woningen aan de woningvoorraad. Er is een grote behoefte aan betaalbare woningen in Nederland. Daarom is het streven dat twee-derde van de t/m 2030 nieuw te realiseren woningen op zowel landelijk, provinciaal als op regionaal niveau betaalbare woningen zijn. Binnen de SRBT-regio is op dit moment tot 2030 een harde planvoorraad van 18.555 woningen, uitgaande van vastgestelde/ onherroepelijke bestemmingsplannen. De opgave 2022 tot en met 2026 bedraagt 22.325 woningen. Het is dus nog nodig om plannen voor 3.770 woningen 'op te harden'. Voor elke gemeente ligt de minimale bouwopgave vast tot en met 2026. De minimale opgave voor Loon op Zand in de periode 2022-2026 is 659 woningen. Betaalbaarheid is belangrijk bij het toevoegen van woningen. Daarom is er afgesproken dat er bij nieuwe plannen een verdeling aangehouden wordt van 30% sociale huur, 40% middeldure huur of betaalbare koop en 30% vrije sector. In de basis voldoet het plan zelf hier niet aan doordat het voor 100% bestaat uit betaalbare koop. Echter is dit als harde randvoorwaarde vanuit gemeente gesteld in de tender.

Binnen deze categorie wordt bovendien getracht een gedifferentieerd woningaanbod te creëren in verschillende prijscategorieën door een variatie in grootte van gebruiksoppervlakte. Dat op planniveau niet direct voldaan wordt aan de verdeling, wil daarnaast niet zeggen dat geen behoefte is aan dit soort woningen. Er is lokaal zeer veel veel vraag naar goedkope koopwoningen, zoals ook blijkt uit de woonvisie. Bovendien sluit het plan met dit segment woningen uitstekend aan op de op korte afstand gelegen herontwikkeling aan de Anjerstraat, Asterstraat en de Sweensstraat. Hier worden 73 sociale huurwoningen en 11 woningen in de vrije sector ontwikkeld. Dit plan levert een flinke bijdrage aan de actuele woningbehoefte en sluit aan bij de strekking van de woondeal. Het sluit aan bij de grote wens om betaalbare woningen te ontwikkelen.

33/82

Woningbehoefteprognose Provincie Noord-Brabant, actualisering 2023 De meest recente prognoses van de Provincie laten zien dat de woningbehoefte hoger is dan eerder was voorzien. In Loon op Zand is in de periode 2024-2040 behoefte aan 1.350 woningen.

Indicatie toename woningvoorraad per gemeente, 2024-2040 Monitor bevolking en wonen Provincie Noord Brabant (juni 2024) Per 1-1-2023 is de harde capaciteit 185 woningen. De behoefte in de periode 1-1-2023 t/m 31-12-2032 op basis van de prognose van de provincie uit 2023 is 1.330 woningen (inclusief sloop). Dit betekent dat er nog harde plancapaciteit moet worden toegevoegd voor 1.145 woningen. Met dit plan kan daar mede invulling aan worden gegeven. 4.1.3.2.2 Conclusie woningbehoefte Er is sprake van een grote woningbehoefte in de regio, waaronder in Loon op Zand. Er zijn nog onvoldoende harde plannen. Dit plan voegt nieuwe harde plancapaciteit toe op een binnenstedelijke transformatielocatie. Vanuit de gemeente is als harde randvoorwaarde gesteld dat voor 100% betaalbare koopwoningen worden gerealiseerd. Hier voldoet het plan aan. Lokaal is veel vraag naar dit segment woningen. Een gedifferentieerd woningaanbod in verschillende prijscategorieën wordt gecreeerd door een variatie in grootte van gebruiksoppervlakte. Het plan sluit met dit segment woningen daarnaast uitstekend aan op de op korte afstand gelegen herontwikkeling aan de Anjerstraat, Asterstraat en de Sweensstraat waar een groot aantal sociale huurwoningen en enkele woningen in de vrije sector worden gerealiseerd.

Gelet op het voorgaande kan worden geconcludeerd dat er sprake is van zorgvuldig ruimtegebruik en daarmee van duurzame verstedelijking. 4.1.4 Conclusie Het project past binnen de beleidskaders van de Nationale Omgevingsvisie en de instructieregels uit het Bkl.

4.2

Provinciaal beleid

De provincie Noord-Brabant heeft een belangrijk deel van haar ruimtelijke beleid en regelgeving vastgelegd in de ‘Omgevingsvisie Noord-Brabant’ en de ‘Omgevingsverordening Noord-Brabant’. In onderstaande twee subparagrafen wordt aandacht besteed aan de relevantie van dit provinciale beleid en deze provinciale regelgeving voor onderhavig plan. 4.2.1 Omgevingsvisie Noord-Brabant 4.2.1.1 Beleidskader De Brabantse Omgevingsvisie bevat de belangrijkste ambities voor de fysieke leefomgeving voor de periode tot 2050. Dat gaat om ambities op het gebied van de energietransitie, een klimaat-proof Brabant, Brabant als slimme netwerkstad en een concurrerende, duurzame economie. De Brabantse Omgevingsvisie geeft aan hoe de Brabantse leefomgeving er in 2050 uit zou moeten zien. En waar Brabant in 2030 tenminste moet staan om die lange termijndoelen te halen. De visie noemt hiervoor een vijftal hoofdopgaven: 1. De basis op orde: veiligheid, gezondheid en omgevingskwaliteit zijn van essentieel belang om goed te kunnen wonen, werken en leven in Brabant.

34/82

2. Brabantse energietransitie: om Brabant op termijn energieneutraal te maken moet er minder energie worden gebruikt en meer duurzame energie worden opgewekt. 3. Slimme netwerkstad: de manier waarop men zich verplaatst verandert en dit stelt andere eisen aan steden. Dit heeft gevolgen voor het netwerk van steden en dorpen. 4. Klimaatproof Brabant: als gevolg van klimaatverandering is er sprake van meer extremen in temperatuur en neerslag. Dit heeft gevolgen voor de inrichting van Noord-Brabant. 5. Concurrerende, duurzame economie: Noord-Brabant wil top kennis- en innovatieregio blijven, waarbij de omslag naar een circulaire economie nodig is en digitalisering steeds belangrijker wordt. 4.2.1.2 Toetsing De Brabantse Omgevingsvisie is uitgewerkt in de Omgevingsverordening Noord-Brabant. In deze verordening vindt een vertaalslag van de hoofdopgaven in concreet bindende regels plaats. De ontwikkeling wordt in navolgende paragraaf getoetst aan deze verordening. 4.2.2 Omgevingsverordening Noord-Brabant 4.2.2.1 Beleidskader De provincie Noord-Brabant heeft op 11 maart 2022 de Omgevingsverordening Noord-Brabant (Ov) vastgesteld. De Ov is een planologische verordening waarin eisen gesteld worden aan ontwikkelingen en vormt een direct toetsingskader voor ontwikkelingen.

In de Ov zijn regels opgenomen waarvan de provincie het belangrijk vindt dat die door iedere gemeente worden toegepast bij ruimtelijke besluiten. De onderwerpen die in de Ov staan, vinden hun basis in de in december 2018 vastgestelde Brabantse omgevingsvisie. Voor elke ontwikkeling geldt dat toepassing moet worden gegeven aan de basisprincipes voor een evenwichtige toedeling van functies, die zijn opgenomen in paragraaf 5.1.2 van de Ov. Voor het overige dient getoetst te worden aan de regels die van toepassing zijn op het werkingsgebied. In dit geval zijn alleen de instructieregels voor gemeenten relevant. Hierna wordt aan deze instructieregels getoetst. De instructieregels zijn in de meeste gevallen gekoppeld aan een werkingsgebied. Volgens de verbeelding van de Omgevingsverordening ligt het projectgebied binnen de volgende werkingsgebieden (figuur 3.1):  Stedelijk gebied (kaart 5: Basiskaart stedelijk gebied, Landelijk gebied, Natuur Netwerk Brabant);  Beperking grootschalige logistiek (kaart 5: Basiskaart stedelijk gebied, Landelijk gebied, Natuur Netwerk Brabant).

35/82

Figuur 4.1 Kaart 5 Ov met aanduiding projectgebied (Bron: Omgevingsverordening Noord-Brabant) Daarnaast gelden te allen tijde de algemene instructieregels 'Basisprincipes voor een evenwichtige toedeling van functies'. 4.2.2.2 Toetsing Stedelijk gebied Artikel 5.31 (Externe werking Natuur Netwerk Brabant) bepaalt dat een nieuwe ontwikkeling die binnen 'Stedelijk gebied' plaatsvindt en die aantasting van de ecologische waarden en kenmerken in het Natuur Netwerk Brabant geeft, de negatieve effecten waar mogelijk moet beperken en de overblijvende, negatieve effecten moet compenseren. Deze bepaling is niet van toepassing op aantasting door de verspreiding van stoffen in lucht of water. In paragraaf 5.6 is gemotiveerd dat dit project gelet op de afstand ten opzichte van Natuur Netwerk Brabant geen negatieve effecten tot gevolg zal hebben. Compensatie is dan ook niet aan de orde. Artikel 5.55 (Duurzame stedelijke ontwikkeling) bepaalt dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling zoals wonen, werken of voorzieningen in beginsel binnen 'Stedelijk gebied' plaatsvindt en dat daarbij gemotiveerd moet worden dat de ontwikkeling past binnen regionale afspraken en dat sprake is van een duurzame stedelijke ontwikkeling.

In paragraaf 4.1.3 van deze motivering is gemotiveerd dat er in regionaal verband voldoende ruimte is voor het toevoegen van 36 woningen en dat met deze ontwikkeling sprake is van een duurzame stedelijke ontwikkeling. Er is immers sprake van:  een goede omgevingskwaliteit met een veilige en gezonde leefomgeving. Dit blijkt uit de motivering in hoofdstuk 5 van deze motivering;  zorgvuldig ruimtegebruik, doordat de woningen worden toegevoegd op een voormalige schoollocatie en locatie voor kinderopvang binnen bestaand stedelijk gebied;

36/82









klimaatadaptatie. Op verschillende manieren wordt in het plan ingezet op het creeeren van een groene omgeving. Door de ruimtelijke invulling van wonen aan het park en wonen in het park blijven de bestaande bomen behouden. Aanvullend daarop wordt op verschillende manieren nieuw groen aangelegd. Het verwerken van hemelwater op de locatie is daarnaast een belangrijk thema. Op platte daken wordt sedumbeplanting toegepast. Dit zorgt dat de waterstroom vertraagd wordt, omdat het water vast houdt. Daarnaast is het belangrijk voor de natuurinclusiviteit en de waterhuishouding, maar ook hebben sedumdaken een verkoelend karakter waardoor hittestress wordt tegengegaan. Het water dat uiteindelijk op maaiveldniveau komt, zal zoveel mogelijk de grond in lopen door de eventuele toepassing van wadi's en halfopen verharding bij de parkeerplaatsen en waterdoorlatende paden bij de parkachtige zone in het zuidelijk deelgebied. Dit is ook uitgebreider toegelicht in paragraaf 2.3. toepassing van duurzame energie. Alle woningen worden energiebewust uitgevoerd door toepassing van een uitstekende thermische schil, warmtepompen met lage temperatuur verwarming, een gebalanceerd ventilatiesysteem met WTW en voldoende zonnepanelen. een bijdrage aan een duurzame, concurrerende economie. Het project betreft een kleinschalig lokaal woningbouwplan met een divers aanbod.

Daarmee wordt een bescheiden bijdrage geleverd aan een gezonde woningvoorraad. inspelen op mogelijkheden voor duurzame mobiliteit. Fietsen wordt gefaciliteerd door voldoende fietsnietjes te plaatsen. Daarnaast worden laadpalen geplaatst voor elektrische auto's. Daarnaast is de dichtstbijzijnde bushalte op loofafstand te bereiken. Hier wordt nader op in gegaan in paragraaf 5.5.

Beperkingen grootschalige logistiek Artikel 5.56a (Grootschalige logistiek) stelt beperkingen aan de ontwikkeling van grootschalige logistiek. Deze regels zijn niet aan de orde omdat hiervan geen sprake is bij dit project. Basisprincipes voor een evenwichtige toedeling van functies In paragraaf 5.1.2 van de TAM-Omgevingsverordening is bepaald dat bij de evenwichtige toedeling van functies aan locaties invulling moet worden gegeven aan een veilige, gezonde leefomgeving met een goede omgevingskwaliteit. Daarbij moet rekening worden gehouden met een zorgvuldig ruimtegebruik, de waarden in een gebied met toepassing van de lagenbenadering, en meerwaardecreatie. Van zorgvuldig ruimtegebruik is in dit geval duidelijk sprake. De ontwikkeling maakt gebruik van een locatie met verouderde gebouwen waar de oude functies verplaatst worden. Er is sprake van een inbreidingslocatie. In paragraaf 4.1.3 van deze motivering is reeds ingegaan op de ladder voor duurzame verstedelijking.

Bij de lagenbenadering komen de volgende lagen en thema's aan de orde:  de ondergrond, zoals het bodem- en watersysteem, aardkundige en archeologische waarden;  de netwerklaag, zoals natuurnetwerk, energienetwerk, infrastructuur inclusief waterwegen, en een goede, multimodale afwikkeling van het personen- en goederenvervoer  de bovenste laag, zoals cultuurhistorische- en landschappelijke waarden, de omvang van de functie en de bebouwing, de effecten op bestaande en toekomstige functies, de effecten op lucht, milieu, veiligheid en een gezonde leefomgeving.

37/82

Al deze aspecten komen terug in deze motivering. In het kort kan voor al deze aspecten geconcludeerd worden dat het plan voorziet in een duurzame ontwikkeling, waarbij voldoende rekening is gehouden met de verschillende thema's binnen de lagen (zie hoofdstuk 5. Meerwaardecreatie omvat een evenwichtige benadering van de economische, ecologische en sociale aspecten die in een gebied en bij een ontwikkeling zijn betrokken. Daaronder wordt in ieder geval verstaan de mogelijkheid om opgaven en ontwikkelingen te combineren. Ook de bijdrage van een ontwikkeling aan andere opgaven en belangen dan die rechtstreeks met de ontwikkeling gemoeid zijn wordt als meerwaarde gezien. Ten slotte kan ook de fysieke verbetering van de landschappelijke kwaliteit (Kwaliteitsverbetering landschap) in het buitengebied deel uitmaken van de meerwaardecreatie. In dit geval zit de meerwaarde voor de omgeving erin dat op een planologisch zeer geschikte locatie wordt ingezet voor woningbouw. De te verplaatsen functies in verouderde bebouwing op deze locatie maken plaats voor nieuwe woningen. Deze zijn voorzien in een bestaande woonwijk op korte afstand van het centrum met de voorzieningen. Bovendien kan gebruik gemaakt worden van reeds aanwezige infrastructuur en nutsvoorzieningen. De ontwikkeling vormt daarnaast geen belemmering voor onderliggende of omliggende waarden belangen.

Gelet op het voorgaande is er sprake van een goede omgevingskwaliteit. Overige instructieregels Overige instructieregels zijn voor dit plan niet relevant. Gelet op het voorgaande past de ontwikkeling binnen de regels van de TAM-Omgevingsverordening Noord-Brabant. 4.2.3 Conclusie Het project past binnen de beleidskaders van de provinciale Omgevingsvisie en de instructieregels uit de TAM-Omgevingsverordening.