Bijlage 2. Accommodatieonderzoek Loon op Zand, Rapport variantanalyse 26-06-2025 (BBN)

Accommodatieonderzoek Loon op Zand Rapport variantanalyse 26-06-2025

Opbouw rapportage 1. Aanpak • Vraag, proces, scope onderzoek en overzicht accommodaties 2. De accommodaties in Loon op Zand • Beleidsdoelen, exploitatie, gebouweisen, gebruikers, huisvestingsbehoefte 3. Blik op de huidige accommodaties in Loon op Zand • Rol van de gemeente • Interne rolverdeling en werkafspraken • Tarieven en huurprijsbeleid • Wat is het oordeel over de gebouwen? 4. Waar wil Loon op Zand heen? • Opbouw van verhaallijnen • Effecten van verhaallijnen 5. Welke keuzes moeten worden gemaakt

2

H1 Aanpak - vraagstelling • Het Integraal Maatschappelijk Accommodatiebeleid uit 2018 is geëvalueerd. De hoofdconclusies waren: • Het opstellen van een wijkgericht, meer sturend maatschappelijk accommodatiebeleid is gewenst en nodig. • Er is behoefte aan een portfolio aan toekomstbestendige accommodaties. • Daarom wordt een actueel Wijkgericht Maatschappelijk Accommodatiebeleid (WMA) opgesteld. • Dit beleid geeft handvaten om toekomstbestendigheid te monitoren. • bbn is gevraagd een analyse te maken van de toekomstbestendigheid van acht multifunctionele voorzieningen, met focus op: • De bouwkundige staat • De exploitatie

3

H1 Aanpak - proces

4

De voorliggende rapportage (in presentatievorm) is het rapport variantanalyse. Deze rapportage werkt toe naar de effecten van verschillende varianten, op basis waarvan de gemeente een keus kan maken. De door de gemeente gekozen variant wordt verwerkt in het beleidskader.

H1 Aanpak - scope onderzoek

5

Gemeente onderscheidt drie groepen ‘maatschappelijke accommodaties’ Multi Functionele Accommodaties (MFA) met een Huis van de Wijk- functie en/ of een uitvalsbasis voor Jeugd- en Jongerenwerk (MFA+). Een MFA is een accommodatie waarbij meerdere maatschappelijke functies een plaats hebben, zoals sport, spel, cultuur, muziek, ontmoeting, informatie en ondersteuning, het verenigingsleven, verbindende evenementen zoals een pubquiz of expositie. Laagdrempelig en toegankelijk voor inwoners van alle leeftijden. Een MFA+ huisvest en faciliteert bovendien de Huis van de Wijk-functie en/of een uitvalsbasis voor het Jeugd- en Jongerenwerk. Ondersteunende accommodaties in de sociale basis Deze (monofunctionele) accommodaties hebben een eigen doelgroep en identiteit, zijn primair gericht op onderwijs, cultuur, scouting, zorg/welzijn, ondersteuning of sport. Bestuur of eigenaar staat open voor multifunctioneel gebruik van de accommodatie in het kader van de opgave Sterke Gemeenschappen. Er kan sprake zijn van een financiële relatie met de gemeente, gekoppeld aan de gehuisveste maatschappelijke functies. Bijvoorbeeld het Integraal Huisvestingsplan voor (basis)scholen, een exploitatievergoeding voor de exploitant van een sporthal, een gebruiksovereenkomst met het bestuur van een buitensportvereniging of een (huur)overeenkomst voor de tijdelijke huisvesting van maatschappelijke functies .

Overige accommodaties in de sociale basis Deze accommodaties richten zich historisch gezien op hun eigen doelgroep, hebben wellicht (nog) weinig contact met de gemeente en/of zijn onbekend met de opgave Sterke Gemeenschappen en rol die zij daarin zouden kunnen spelen. Omdat ruimte steeds schaarser wordt, is het goed om deze accommodaties ook op te nemen in een overzicht, voor toekomstige ruimtevraagstukken of om hen bijvoorbeeld te informeren over landelijke subsidies.

Scope onderzoek

H1 Aanpak - onderzochte accommodaties In dit onderzoek ligt de focus op publiek toegankelijke maatschappelijke accommodaties (zowel gemeentelijk als niet-gemeentelijk eigendom).

1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8.

buurthuis Pannehoef dienstencentrum Rode Loper oud vakbondgebouw Gildenbond jongerencentrum Crossroads gemeentehuis Het Klavier sporthal De Werft dorpshuis Loon op Zand jongerencentrum De Kuip De Moer is zoeklocatie en wordt in het onderzoek niet beschouwd. ?

6

H2 Accommodaties in Loon op Zand De beleidsdoelen De Startnotitie Wijkgericht Maatschappelijk Accommodatiebeleid (WMA 2024.03129) streeft naar de inzet van (gemeentelijk) maatschappelijk vastgoed dat aansluit bij de behoeftes en opgaven vanuit de (toekomstige) gebruikers, met name jongeren en ouderen.

• De gemeente streeft naar Sterke Gemeenschappen waarin mensen naar elkaar omzien en zo veel mogelijk zelf en samen de regie hebben en houden over hun eigen leven. • De gemeente streeft naar een Huis van de Wijk in iedere wijk • De gemeente wil de Sterke Lokale Teams faciliteren in hun huisvesting • Hierbij wordt gestreefd naar maatschappelijke rendement door te streven naar • Een hoge benutting van de accommodaties • Het verbinden van Cultureel maatschappelijke activiteiten, Sport, Jeugd- en Jongerenwerk.

7

H2 Accommodaties in Loon op Zand De exploitanten In elke accommodatie is een exploitant actief, die er voor zorgt dat de gebouwen goed worden benut. Zij programmeren de activiteiten, in lijn met de subsidieafspraken.

Deze exploitanten (het bestuur van de stichting of vereniging) zijn daarnaast verantwoordelijk voor: • Exploitatie - financieel bestuur: Besturen zorgen dat de financiën op de korte en lange termijn toereikend zijn voor o.a. de uren technisch/ facilitair beheerder die niet onder de beheersubsidie vallen en de gebouwgebonden kosten. • Technisch en facilitair beheer: onderhoud, kleine reparaties, schoonmaak, conciërgefunctie, en agenda- en ruimtebeheer. De gemeente LoZ ondersteunt de exploitanten door middel van subsidieverlening en de inzet van accommodatiegebonden sociaal- en jeugdwerkers. Daarbij onderscheidt LoZ drie vormen van subsidies: Activiteiten/huisvestingssubsidie, Beheersubsidie en Overige (incidentele) subsidies Er wordt gewerkt binnen kaders van de Wet Markt en Overheid: vastgoed wordt verhuurd op basis van een kostprijsdekkende huur en er zijn afspraken over (semi-)maatschappelijke zaaltarieven.

H2 Accommodaties in Loon op Zand Het vastgoed: richtlijnen voor toekomstbestendig vastgoed

• Onderhoudsstaat: het onderhoud van de accommodaties is voldoende (functioneel en veilig, voldoet aan regelgeving) en geborgd in een meerjarenonderhoudsplan. • Duurzaamheid: de gemeentelijke maatschappelijke gebouwen dragen bij aan de doelstellingen van het Duurzaamheidsprogramma. • Landelijke en Europese klimaatdoelstellingen: • In 2030 55% minder broeikasgassen uitstoten vergeleken met 1990 • In 2050 95% minder broeikasgassen / aardgasvrij • Gemeentelijke klimaatdoelstelling: • In 2030 een gasloze gemeentelijke vastgoedportefeuille • “We willen dat in 2030 ongeveer 20% van alle gebouwen op een duurzame manier verwarmd wordt. Vóór 2050 moeten alle gebouwen aardgasvrij zijn en duurzaam verwarmd worden. Dit doel komt terug onder het speerpunt ‘duurzame groene dorpen’. (Omgevingsvisie).

• Inclusief en adaptief: gebouwen zijn inclusief (toegankelijk en uitnodigend) en adaptief (aanpasbaar).

9

H2 Accommodaties in Loon op Zand De gebruikers van de accommodaties

De maatschappelijke accommodaties kennen vele gebruikers. Enkele voorbeelden uit een lange lijst: Individuele gebruikers -

Elke inwoner die een accommodatie bezoekt

Georganiseerde gebruikers -

Maatschappelijk: buurtvereniging, kindervakantieweek Sportverenigingen Cultuur: koren, harmonie, oudheidkundige vereniging Zorg: bv lotgenotengroepen, sociaal werk

Professionele organisaties -

Maatschappelijke organisaties: o.a. ContourdeTwern, Farent, R-Newt Zorgorganisaties: o.a. Thebe, Siza, Partuur Huis van de Wijk: gericht op ontmoeten & ondersteunen Sterke Lokale Teams (overlap gemeenschappelijke en individuele zorg)

10

11

H2 Accommodaties in Loon op Zand Vertaling opgaven in concrete huisvestingsvraag

De gemeente ambieert in haar Accommodatiebeleid functies voor maatschappelijk culturele activiteiten, en jeugd en jongerenwerk. Daarnaast ambieert zij voldoende Huizen van de Wijk die goed over haar grondgebied verspreid liggen. En zoekt zij huisvesting voor de SLT’s. Onderstaande tabel benoemt bij welke van de onderzochte locaties een concrete huisvestingsvraag ligt.

Locaties

Huidig

De Gildenbond Cultureel-maatschappelijke activiteiten, HvdW (i.o) Crossroads Jeugd- en jongerenwerk De Kuip Cultureel-maatschappelijke activiteiten, Jeugd- en jongerenwerk Buurthuis Pannehoef Cultureel-maatschappelijke activiteiten, HvdW (i.o) De Rode Loper Cultureel-maatschappelijke activiteiten, HvdW N.t.b. locatie in De Moer Dorpshuis Loon op Zand Cultureel-maatschappelijke activiteiten Het Klavier Cultureel-maatschappelijke activiteiten De Werft Cultureel-maatschappelijke activiteiten, wettelijke taak beweegonderwijs

Ambitie sterke gem. Totaal: 3 à 4 HvdW en 2x SLT Dus realisatie HvdW en 2x SLT HvdW Oost van 1SLT-KH?

HvdW West HvdW de Moer HvdW Loon

SLT-KH SLT-LoZ

H3 Blik op de huidige accommodaties

12

In onze beschouwing van de accommodaties kijken we naar: 1. 2. 3. 4.

Welke rol neemt de gemeente in bij het realiseren van haar beleidsambities? Welke interne rolverdeling en werkafspraken hanteert de gemeente in haar sturing op gemeentelijk vastgoed? Welke tariefstructuur en huurprijsbeleid hanteert de gemeente? Welk oordeel is te geven over de gebouwen en exploitanten? Gemeentelijke accommodaties

Niet-gemeentelijke accommodaties

H3.1 Rol van de gemeente Theoretisch kader

Loon op Zand streeft naar ‘sterke gemeenschappen’ en accommodaties met een hoog maatschappelijk rendement. Om deze doelen te bereiken, kan de gemeente kiezen welke rol zij aanneemt. Daarvoor heeft zij twee hoofdkeuzes: • Op inhoud: een gemeente kan de leidende rol nemen in het bepalen welke activiteiten zij nodig vindt of ze kan juist het initiatief aan de gemeenschap over laten (de gemeente schept alleen voorwaarden). • Op instrument: een gemeente kan sturen via inhoud (afspraken maken over programmering), of juist sturen via vastgoed (beschikbaar stellen van accommodaties). Afhankelijk van de opgave, kan de gemeente een passende rol kiezen. Soms is het als gemeente beter om te leiden en een pand in te zetten (‘sportaanbod is nodig: voor onderwijs en voor de gezondheid, wij zorgen voor een goed sportgebouw’), soms is het beter om als gemeente juist los te laten en alleen afspraken over inhoud te maken (‘Als jullie deze vorm van ontmoeting belangrijk vinden, dan ondersteunen we dat. Maar zorg dan wel dat iedereen welkom is’). Op het volgende blad zijn de keuzes in een figuur geïllustreerd.

13

14

H3.1 Rol van de gemeente Actief bepalend

Theoretisch kader Combi van inhoudelijke en fysieke sturing

Leidende rol

Sturen op inhoud

Programmerende rol

- Wensbeeld: gemeente bezit alleen vastgoed wanneer - Daar structureel vraag naar is (kerntaak) - Dat niet door de markt wordt geleverd of op de markt duurder is (buurthuis, podium, werkruimte) Via: - Kostprijsdekkende huur - Een huisvestingsvraag - Een kwaliteitsnorm (veilig, functioneel, duurzaam)

Accommoderende rol

Maatschappelijke diensten inkopen, huisvesting is opgave dienstverlener

Sturen via inhoud

Sturen via vastgoed

Zorgen voor fysieke infra en beheer, vastgoed als openbare ruimte

Voorwaarden scheppende rol

- Wensbeeld: b.v. ‘gezonde samenleving’ Via: - Tarieven (marktregulering) - Subsidies (afspraken i.c.m. vergoeding) - Kwaliteitsnorm (organisatiegraad, gezonde bedrijfsvoering, relevantie)

Sturen met vastgoed

Losse teugel

Ruimte creëren waar partijen zelfstandig initiatieven nemen

15

H3.1 Rol van de gemeente Rol van gemeente in de verschillende accommodaties

Actief bepalend

Combi van inhoudelijke en fysieke sturing (Het Klavier)

Leidende rol

Door bewust te zijn van haar rol, kan LoZ kiezen of deze rol past bij de opgave: Hoe wordt op inhoud gestuurd: • Wil (of moet) de gemeente de inhoud bepalen? • Schept de gemeente de juiste voorwaarden, zodat anderen kunnen acteren? Wordt het juiste instrument ingezet? • Is het nodig dat de gemeente het vastgoed in bezit heeft? • Zijn de inhoudelijke afspraken met maatschappelijke partners voldoende helder?

Programmerende rol

Accommoderende rol

Maatschappelijke diensten inkopen, huisvesting is opgave dienstverlener (bv Rode Loper, maar ook SLT)

Voorwaarden scheppende rol

Losse teugel

Sturen met vastgoed

Zorgen voor fysieke infra en beheer, vastgoed als openbare ruimte (bv Werft, nieuw Dorpshuis LoZ)

Ruimte creëren waar partijen zelfstandig initiatieven nemen (bv Gildenbond, Pannehoef, Crossroads, de Kuip, de Moer)

16

H3.2 Rolverdeling en werkafspraken Rollen binnen de gemeente: maatschappelijk vastgoed vraagt een domeinoverstijgende aanpak

college

In roze: afspraken

Domein Sociaal

Beleidsprogramma Duurzaamheid Tariefstructuur

kiest en besluit

Spelregels vastgoed (kostprijsdekkend, onderhoudsniveau, verhuurregels)

huisvestingsvrager

vastgoedeigenaar

initieert en financiert

beheert en adviseert

Portefeuilleplan

Subsidierelatie Prestatie-ovk

(vwb gemeentelijke gebouwen)

Huur-ovk

gebruikers huren en verrichten activiteiten

-

Domein Fysiek

Beheerders Jongeren/sociaal werkers

-

-

Exploitanten - Vereniging/stichting Gebruikers Gebruikers-ovk - Vaste / losse gebruikers - (Onder)huurders

17

H3.2 Rolverdeling en werkafspraken Bij de rollen horen taken, financiële stromen en risico’s

Taken

Financiële stromen

Risico’s

Huisv.vrager ('opdrachtgever') Beleidsvorming Prestatieafspraken Projecten

Exploitant Primair proces (maatsch. Activiteiten) Facilitaire zaken

Vastgoedeigenaar ('opdrachtnemer') Accountmanagement Onderhoud Projecten Ondersteunende processen (piofach)

Begroting

Gebruikersexploitatie

Vastgoedexploitatie eigenaar

Kosten Beleidsprogramma Uitgekeerde subsidies

Kosten Huisvesting (vastgoedexploitatie) Personeelslasten Programma (inkoop)

Kosten Kapitaallasten Onderhoud

planmatig dagelijks onderhoud

Zakelijke lasten Inkomsten Gemeentelijk budget

Inkomsten Subsidie

Ontvangen subsidies

Omzet

Horeca Toegang Verhuur/gebruik

Inkomsten Verhuur Vaste gebruikers Losse gebruikers Subsidies

Saldo sluitend saldo

Saldo sluitend saldo

Saldo rendement ter dekking van risico's

Risico's onvoldoende beleidsprestaties

Risico's wegvallen subsidies onrendabele bedrijfsvoering organisatie

Risico's leegstand restwaarde wettelijke verplichtingen (bv verduurzaming)

H3.3 Tariefstructuur en huurprijsbeleid

18

Drie financiële knoppen

De gemeente is de bepalende speler bij het aanbod van maatschappelijke accommodaties. Zij bepaalt de werking van maatschappelijke accommodaties (zowel gemeentelijk als niet-gemeentelijk) via drie financiële knoppen: 1. Door verhuur van accommodaties aan exploitanten/huurders (huur is het beschikkingsrecht over een gebouwdeel, volgens een huurcontract onder regime huurwetgeving). • De verhuurprijs kan op drie manieren worden bepaald: een kostprijsdekkende huur, een beleidshuur of een commerciële huur. 2. Door het in gebruik geven van ruimtes (kortstondig gebruik of onderhuur tegen gebruiksvergoeding/-tarief). In spreektaal wordt dit ook vaak verhuur genoemd, maar juridisch is er verschil. • De gemeente kan zelf haar gemeentelijk tarief bepalen. 3. Door subsidies te verstrekken aan maatschappelijke exploitanten, inclusief bijbehorende prestatie-afspraken. Een van de prestatie-afspraken kan betrekking hebben op de tarievenstructuur. • De hoogte van de tarieven beïnvloedt de financiële ruimte voor een exploitant en daarmee de subsidiebehoefte.

• De prestatie-afspraken bepalen de bewegingsruimte van een exploitant en daarmee hun verdienvermogen: hoeveel ruimte is er voor commercieel aantrekkelijke ‘feesten en partijen’? • De hoogte van de tarieven bepaalt of eindgebruikers (sportclub of taalles) uit hun eigen begroting het tarief kunnen opbrengen of daar op hun beurt subsidie voor nodig hebben.

H3.3 Tariefstructuur en huurprijsbeleid Inregeling van de financiële knoppen Inregeling van de drie financiële knoppen (huurprijs, gemeentelijk tarief en tarievenstructuur) vraagt keuzes: • De Wet Markt en Overheid verbiedt verstoring van de markt door onder de kostprijs te verhuren. De gemeente heeft de keuze om de kostprijs volledig via de huur door te berekenen of (deels) via een interne verrekening aan de beleidsdienst. • Hoeveel handelingsvrijheid gunt de gemeente de exploitanten in hun programma en bedrijfsvoering? Een exploitant met veel handelingsvrijheid kan inspelen op behoeftes in de samenleving, met als gevolg dat er minder behoefte is aan subsidie. Maar het effect kan zijn dat daarmee ook minder aandacht is voor maatschappelijk gewenste activiteiten die voor de exploitant minder rendabel zijn. Waardeer je de ondernemende keuze of dwing je gewenst gedrag af? • Wil de gemeente prijsdifferentiatie maken naar locatie of doelgroep? De ene activiteit of organisatie kan zichzelf beter bedruipen dan de andere.

Maar hoe ver ga je in het beoordelen: tellen horecaverdiensten mee, de draagkracht van deelnemers, de bedrijfsvoering van de activiteit? En hoe hou je als gemeente daar geloofwaardig zicht op? • In welke mate is concurrentie wenselijk? Is het goed dat exploitanten een voorspelbare vaste groep gebruikers hebben of is het juist goed dat gebruikers de ruimte hebben om de beste ruimte (beste in prijs en kwaliteit) te gebruiken? • Ingroeitraject vanuit oude afspraken. Het draaien aan de financiële knoppen beïnvloedt meerdere partijen en financiële stromen. Er moet onder meer rekening worden gehouden met de looptijd van huurcontracten en bestaande subsidie-afspraken. Partijen (vastgoed, beleidsafdelingen, exploitanten, gebruikers) moeten de tijd hebben om naar de nieuwe situatie toe te groeien.

19

H3.3 Tariefstructuur en huurprijsbeleid Uitgangspunten IMA 2018

Schema rekenmethodiek

20

De gemeentelijke Evaluatie IMA 2018 noemt evaluatiepunten Als bbn geven we commentaar op de evaluatiepunten. Na afloop ingroeimodel Het Klavier vertrok een partij Het ingroeimodel heeft over het algemeen goed gewerkt. Proces van tariefsbepaling theaterzaal Het Klavier werkt soms belemmerend bij incidentele huur Verhelder het maatschappelijk doel van Het Klavier. Toepassing rekenmethodiek geeft zorgen over huurverhogingen Dorpshuis LoZ Geef duidelijkheid over het werkelijke effect en de toepassing van het vangnet. Onduidelijkheid of beoogde bezettingsgraad van accommodaties (60%/50%) wordt gehaald Het % is in de rekenmethodiek nodig om te kunnen rekenen, maar is daarmee niet automatisch het beoogde maatschappelijk rendement. Sommige accommodaties hebben naar hun aard een lage bezettingsgraad (bv jeugdcentrum), maar kunnen toch maatschappelijk wenselijk zijn. Tarieven van gesubsidieerde accommodaties (de Gildenbond, De Kuip, Crossroads, Pannehoef) concurreren met gemeentelijke accommodaties (Het Klavier). Een ander perspectief is: subsidiëring van exploitanten maakt het voor gebruikers mogelijk ruimtes te huren tegen voor hun passende prijs en kwaliteit.

De gemeente hanteert een doordachte systematiek van tarieven. De geconstateerde evaluatiepunten vragen eerder om uitwerking of uitleg van de systematiek dan om een andere systematiek.

21

H3.4 Oordeel gebouwen De gebouwen zijn geanalyseerd met onderstaand model. Hierbij beoordelen de betrokken stakeholders ieder vanuit hun eigen perspectief de gebouwen. Organisatie

Vastgoed

Bestuurder: Ondersteunt gebouw de beleidsambities?

Gebiedsontwikkelaar: Zijn er ontwikkelkansen voor gebouw/locatie?

Beleid: Levert de voorziening voldoende rendement?

Controller: Voldoet het gebouw aan financiële spelregels?

Exploitant/gebruiker: Tevreden met het gebouw?

Beheerder: Voldoet gebouw aan norm voor onderhoud en duurzaamheid?

Wanneer de verschillende oordelen worden gewogen, wat is dan het vastgoedperspectief (doorexploiteren, investeren, afstoten)?

22

H3.4 Oordeel gebouwen Werkwijze van de beoordeling

Stakeholders • Bestuurder: • Beleid (huisvestingsvrager): • Exploitant (gebruiker): • Gebiedsontwikkelaar: • Financiële controller: • Vastgoed (interne eigenaar):

Hoofdvraag draagt het gebouw bij aan beleidsambities? levert de voorziening voldoende maatschappelijk rendement? is de exploitant tevreden over het gebouw? heeft de locatie ontwikkelpotentie? voldoet het pand aan de gemeentelijke financiële spelregels? voldoet het pand aan het beleid voor onderhoud en duurzaamheid?

Op basis van de oordelen kan een vastgoedperspectief worden bepaald: kan het pand worden doorgeëxploiteerd, moet er in worden geïnvesteerd of kan het beter worden afgestoten?

Voorbeelden van oordeel en perspectief Onderhouden?

Onderzoek vervangende nieuwbouw?

Consolideren?

H3.4 Oordeel gebouwen

23

Totstandkoming oordelen • draagt het gebouw bij aan beleidsambities? • Draagt het gebouw bij aan een beleidsprogramma? Namens bestuurder beoordeeld door beleidsambtenaren. • levert de voorziening voldoende maatschappelijk rendement? • Benutting? Multifunctioneel? Professionele, ondernemende en maatschappelijk relevante exploitant? Subsidie in balans met maatschappelijke opbrengst? Beoordeeld door beleidsambtenaren. • is de exploitant tevreden over het gebouw? • Gebruik? Verbeterwensen? Gebruikers(wensen)? Organisatie en inzet vrijwilligers? Gezonde exploitatie? Bijdrage aan gezonde, sterke gemeenschap? Interview exploitanten door bbn. • heeft de locatie ontwikkelpotentie? • Ontwikkelkans? Financieel haalbaar? Beoordeeld door ambtenaar RO. • voldoet het pand aan de financiële spelregels? • Voor panden in gemeentelijk eigendom: huur > kostprijs of binnen budget? • Voor niet-gemeentelijke panden: voldoende inkomsten/reserves om de gebouwgebonden vaste lasten en onderhoud te bekostigen? Beoordeeld door ambtenaar VG. • voldoet het pand aan het beleid voor onderhoud en duurzaamheid? Beoordeeld door ambtenaar VG, aangevuld met beoordeling bbn. De resultaten zijn in projectgroepverband besproken en waar nodig aangevuld.

Gebouwkaarten

24

Kaatsheuvel Voorziening

Afbeelding

Exploitant Gezonde exploitatie? Aandachtspunt exploitant Aandachtspunt gemeente

Eigenaar Stichting De Gildenbond Gildenbond Monseigneur Völkerstraat 3, 5171JM, Kaatsheuvel energielabel: onbekend bouwjaar: 1935 bvo: 1015m2

Oordelen B1 M 1 E 1

Vastgoedopgaven Verdere verduurzaming, technische levensduur O 1 F 0 T 0

Stichting De Gildenbond' (zelf) [CdT] Gezonde bedrijfsvoering, maar onvoldoende ruimte voor lange termijn-investeringen. Bestuursopvolging, verjonging doelgroep, inpassing HvdW, staat gebouw. Wil gemeente gebouw kopen, zodat Gildenbond kan focussen op exploitatie?

Project Keuze: aanpassingen tbv HvdW? Vastgoedperspectief (volgens gemeente) Afweging gemeente pandaankoop moet nog plaatsvinden. Aandacht voor onderhoudskosten, verduurzaming, wet- en regelgeving, ontwikkel- perspectief. Wat als gemeente niet aankoopt? Vastgoedperspectief (volgens bbn) Pand redelijk verduurzaamd. Toekomstbestendigheid op lange termijn loopt tegen grenzen aan zonder grootschalige renovatie (op nieuwbouwniveau). Neem mee in aankoop afweging.

Overige samenhangende voorzieningen Aandachtspunt gemeente

Inpassing HvdW en keuze maken over aankoop.

Typering kern

Typering accommodatie

Kansen en opgaven voor voorzieningen

Kaatsheuvel is de grootste kern binnen de gemeente, met 17.185 inwoners. Kaatsheuvel is uit meerdere dorpslinten ontstaan. Waar deze linten samenkwamen is het centrum van het dorp gegroeid.

De Gildenbond is sinds jaar en dag een ontmoetingscentrum voor verenigingen en organisaties. Het gebouw bevat een kroeg, theaterzaal, muziekzaal en drie overleg/cursusruimtes. Er wordt actief gewerkt aan verhuur (maatsch. & commercieel), de bezetting is goed.

Kan de Gildenbond zich doorontwikkelen tot MFA + Huis van de Wijk voor Kaatsheuvel Oost? Is de inpassing van het HvdW een versterking of verstoring van de huidige bedrijfsvoering?

De gemeente bouwt een Huis van de Wijk op. Gemeentelijke bijdrage via inzet van Contour de Twern voor accommodatie-gebonden sociaal werker. ContourdeTwern en R-Newt zijn tevens huurders. Gemeente ondersteunt incidenteel bij investeringen. En structureel ter aflossing van hypothecaire geldlening.

Opgave is aantrekkelijk blijven voor jonger publiek en de organisatie (bestuur) gevuld te houden. Het gebouw is een complex gebouw door omvang en functies, maar ook gedateerd. Er zijn goede verduurzamingsslagen gemaakt, maar de laatste stap vraagt veel.

Gebouwkaarten

25

Kaatsheuvel Voorziening

Afbeelding

Exploitant Gezonde exploitatie? Aandachtspunt exploitant Aandachtspunt gemeente

Eigenaar Crossroads (Recht van opstal) Crossroads Dreefseweg 80, 5172EA, Kaatsheuvel energielabel: onbekend bouwjaar: 1991 bvo: 301m2

Oordelen B1 M 0 E 0

Vastgoedopgaven Verduurzaming, en achterstallig onderhoud: elektra, lekkage O 1 F 0 T 0

Stichting Crossroads (zelf) [R-Newt] Onvoldoende: exploitatie net sluitend, geen reserves. Weinig verdienvermogen. Onvoldoende: bestuur onderbezet, afhankelijk van inzet deeltijd-beheerder Aard gebouw zorgt voor (lage) avondbezetting. Onvoldoende bereik doelgroep jeugd, wankele organisatie.

Project Geen plannen, overstijgt financiële mogelijkheden van de exploitant. Vastgoedperspectief Hoelang kan pand nog in stand gehouden worden? Wie neemt verantwoordelijkheid voor onderhoud en verduurzaming? Stichting waarschijnlijk niet draagkrachtig genoeg. Vastgoedperspectief (volgens bbn) Ingrijpen noodzakelijk, stichting niet in staat om pand op goed onderhoudsniveau te behouden en pand toekomstbestendig te maken.

Overige samenhangende voorzieningen Aandachtspunt gemeente

Levensvatbaarheid exploitant, maatschappelijk rendement.

Typering kern

Typering accommodatie

Kansen en opgaven voor voorzieningen

Kaatsheuvel is de grootste kern binnen de gemeente, met 17.185 inwoners. Kaatsheuvel is uit meerdere dorpslinten ontstaan. Waar deze linten samenkwamen is het centrum van het dorp gegroeid.

Crossroads is een jongerencentrum/poppodium en werklocatie van R-Newt. Het gebouw omvat een podium geschikt voor live-optredens en een bar. De 1e verd. gebruikt R-Newt als jongerenruimte, de 2e verd. is nu opslagruimte, maar kan worden verbouwd tot werkruimte.

Het gebouw vraagt een flinke investering om toekomstbestendig te zijn. De huidige exploitant is hier organisatorisch en financieel niet toe in staat.

Naast de jeugdactiviteiten (jongere jeugd), organiseert de stichting Live-optredens waarmee zij haar exploitatie aanvult. De organisatie wordt gedragen door vrijwilligers, maar heeft wel moeite om bestuursleden te vinden. Bijdrage gemeente voor beheer, en inzet R-Newt voor accomodatiegebonden jeugdwerker.

De combinatie (jongeren)podium en vrijwilligersorganisatie waar jongeren actief kunnen zijn is waardevol. Samenwerking met de Avenue (Waalwijk) en andere exploitanten kan verlichting van de taak geven.

Gebouwkaarten

26

Loon op Zand Voorziening

Afbeelding

Exploitant Gezonde exploitatie? Aandachtspunt exploitant Aandachtspunt gemeente

Eigenaar De Kuip (Recht van opstal) De Kuip Klokkenlaan 42, 5175NV, Loon op Zand energielabel: onbekend bouwjaar: 2000 bvo: 375m2

Oordelen B1 M 1 E 1

O 0 F 0 T 1

Stichting Jongerencentrum de Kuip (R-Newt) [R-Newt] Exploitatie is sluitend, maar komt onder druk door nieuw dorpshuis. aandacht: nieuw bestuur maakt frisse start. Goede groep vrijwilligers Aard gebouw zorgt voor (lage) avondbezetting. Onvoldoende bereik doelgroep jeugd, gezonde organisatie. Concurrentie met nieuwe dorpshuis.

Vastgoedopgaven Redelijke onderhoudsstaat. Verduurzaming /installaties vragen aandacht. Project N.v.t. Vastgoedperspectief Complex van Kuip, Scouting en Stalling. Gebouw voldoet.

Vastgoedperspectief (volgens bbn) Doorexploiteren

Overige samenhangende voorzieningen Aandachtspunt gemeente

Is bestuurlijke samenwerking met nieuw dorpshuis mogelijk?

Typering kern

Typering accommodatie

Kansen en opgaven voor voorzieningen

Het dorp Loon op Zand is ontstaan langs twee belangrijke verbindingswegen. Deze wegen hadden allebei de kenmerken van een lint, vandaar dat Loon op Zand veel lintbebouwing heeft. Loon op Zand heeft een groen karakter. De wijken van Loon op Zand zijn aanmerkelijk groener dan die van Kaatsheuvel.

De Kuip is deel van een complex met Scouting en Stalling (oudmanege). De Kuip bestaat uit muziekzaal en zaal voor cursus/vergadering.

Nieuw bestuur wil samenwerking met gemeente en professionele intensiveren. Ziet potentie in samenwekring met nieuw dorpshuis.

De exploitatie wordt gedraaid door vrijwilligers en richt zich op jeugd van 4-24 jaar. Vooral 12-18 zijn lastig bereikbaar. Naast reguliere activiteiten ook veel bijzondere activiteiten (Koningsdag, festival, optredens). Inzet R-Newt voor beheer en accommodatiegebonden jeugdwerker. Opening van nieuwe dorpshuis zal concurrentie geven.

Het dagelijks onderhoud van het pand wordt met aandacht uitgevoerd, maar een slag maken in vernieuwen en verduurzamen overstijgt financiële mogelijkheden van de exploitant. Exploitant voorziet risico's in exploitatie na openen nieuwe dorpshuis.

Gebouwkaarten

27

Gebouwkaarten

28

Kaatsheuvel Voorziening

Afbeelding

Exploitant Gezonde exploitatie? Aandachtspunt exploitant Aandachtspunt gemeente

Eigenaar Woningbouwvereniging Casade Rode Loper Paulus Potterplein 42, 5171XJ, Kaatsheuvel energielabel: E bouwjaar: 1971 bvo: 433m2

Oordelen

Stichting Rode Loper' (Prisma) [Prisma] Voldoende, maar vanwege inflatie moeten prijzen omhoog. Succesvol door inzet deskundige begeleiding en 'wederkerigheid'. Samenwerking in de wijk

B1 M 1 E 1

Vastgoedopgaven Dak in slechte staat, verduurzamingsopgave. O 1 F 0 T 0

Project Sloop/nieuwbouwplannen door Casade, omvat 2 of 3 lagen appartementen met een maatschappelijke plint. Vastgoedperspectief (volgens gemeente) Onzeker of het pand nog goed in stand gehouden kan worden tot sloop en nieuwbouw. Kunnen alle functies in nieuwbouw terugkeren? Zo niet, waar gaan ze dan heen?

Kunnen alle huidige gebruikers nog een plek vinden in de nieuwbouw? Huisvesting van huidige gebruikers tijdens periode sloop en nieuwbouw

Vastgoedperspectief (volgens bbn) Pand is verouderd en richting einde levensduur. Plannen voor sloopnieuwbouw bieden goed perspectief, mogelijk in samenwerking met Pannehoef.

Typering kern

Typering accommodatie

Kansen en opgaven voor voorzieningen

Kaatsheuvel is de grootste kern binnen de gemeente, met 17.185 inwoners. Kaatsheuvel is uit meerdere dorpslinten ontstaan. Waar deze linten samenkwamen is het centrum van het dorp gegroeid.

De Rode Loper is een goed bezocht ontmoetingscentrum in de wijk, ontstaan vanuit een zorgfunctie. Naast zorgdoelgroepen zijn ook buurtbewoners welkom voor o.a. ontmoeting, maaltijd en taalles.

Al geruime tijd zijn er nieuwbouwplannen door Casade voor een maatschappelijke plint en bovengelegen appartementen.

Overige samenhangende voorzieningen Aandachtspunt gemeente

Beoogd: MFA + Huis van de Wijk voor Kaatsheuvel West. De 7 hoofdgebruikers bepalen i.s.m. programmaraad de activiteiten. De exploitatie wordt getrokken door een vaste kern aan (zorg)medewerkers en een kring vrijwilligers.

De nieuwbouw kan een aanleiding zijn voor een nieuw imago en verdere samenwerking met andere partijen.

Bijdrage gemeente voor activiteiten, inzet sociaal werker, en faciliteren samenwerking organisaties binnen de Rode Loper.

Risico: Financiën na verbouwing zijn nog onduidelijk, welke partijen/ huurders haken af bij hogere huur?

Gebouwkaarten

29

Gebouwkaarten

30

Gebouwkaarten

31

32

H3.4 Oordeel gebouwen Schaduwkosten

Ook niet gemeentelijke locaties zijn te beschouwen als ‘gebouwen voor de gemeenschap’. Wat betekent het wanneer aan deze gebouwen dezelfde vastgoedeisen worden gesteld als aan gemeentelijke gebouwen? • Voldoen aan het gemeentelijk onderhoudsbeleid: NEN2767 nivo 3 (sober maar doelmatig) • Voldoen aan verduurzamingsambitie: label A in 2030, verdere verduurzaming in 2050

De indicatieve kosten om aan deze eisen te voldoen noemen we de ‘schaduwkosten’: formeel horen ze niet bij de gemeente (want geen eigendom), maar ze zijn wel nodig om de voorzieningen in stand te houden. Incidenteel betaalt de gemeente al mee aan achterstallig onderhoud. Gebouwnaam

Investeringen nodig om aan gemeentelijke eisen te voldoen Indicatie investering (jaren afschrijving) Gildenbond Verduurzaming (2030) en onderhd. op gem. nivo 230.500 (10jr) Crossroads Achterstallig onderhoud en verduurzaming 300.000 (20jr) De Kuip Verduurzaming 100.000 (20jr) Buurthuis Pannehoef Oplossen vocht-/constructieproblemen 25.000 ( 5jr) Rode Loper N.v.t. (alleen nog calamiteitenonderhoud) N.t.b. locatie in De Moer N.v.t. Dorpshuis Loon op Zand N.v.t. (gemeentelijk bezit) Het Klavier N.v.t. (gemeentelijk bezit) De Werft N.v.t. (gemeentelijk bezit) 655.500

Kapitaal-last (ex rente)

Zakelijke lasten (10/jr)

24.765 15.000 5.000 5.000

Kosten planm onderhoud (30/m²) 10.150 9.030 11.250 9.750

49.765

40.180

20.160

Totaal jaarlijkse schaduw kosten

10.150 3.010 3.750 3.250

110.105

33

H4 Waar wil Loon op Zand heen? Vier verhaallijnen met verschillende ambities

Een verhaallijn is niet goed of fout, maar heeft verschillende uitkomsten of effecten . Eerst werken we de verhaallijnen uit, daarna beschrijven we de effecten. Op basis van deze effecten kan worden gekozen welk verhaal(-deel) de voorkeur heeft.

Sturen op kosten

Huidige werkwijze (0-variant)

Ravijnjaar broekriem aanhalen Focus op besparen in combi met eenmalige opbrengsten.

Voortzetting huidige werkwijze

Beperken tot kerntaken.

Realisatie 1 HvdW en 2x SLT

Huidige lijn doorzetten.

Sturen op maatschappelijke impact

Investeren in kwaliteit

Effectief beleid (scherper sturen) Gericht op maximaliseren beleidsresultaten.

Activeren (activeren en intensiveren) Gericht op het doorontwikkelen van LoZ.

Zo nodig investeren.

Vereist investeren.

34

H4 Waar wil Loon op Zand heen? Opbouw verhaallijnen Varianten

Huidige werkwijze (0-variant)

Sturen op maatschappelijke impact

Investeren in kwaliteit

Gildenbond - Exploitatie versterken door HvdW en SLT ruimte te laten huren en beheer ondersteunen. - Exploitant blijft doordraaien. - Gebouw blijft bij Gildenbond.

Sturen op kosten

- Inpassen HvdW als extra huurder. - Exploitant blijft doordraaien. - Gebouw blijft bij Gildenbond. Alleen voor quick wins verduurzamen.

- Exploitatie versterken door HvdW en SLT ruimte te laten huren en beheer ondersteunen. - Exploitant concentreert op programmering. - Gemeente koopt gebouw, verduurzaamt tot ambitie 2030, onderhoudt op gem. nivo en exploiteert nog 10 jaar.

- Exploitatie versterken door HvdW en SLT ruimte te laten huren en beheer ondersteunen. - Exploitant concentreert op programmering. - Gemeente koopt gebouw vervangt door nieuwbouw.

Crossroads - Afstoten functie/sluiting

- Aansterken jongerenactiviteiten. - Exploitant blijft doordraaien. - Gebouw wordt beperkte periode (zo lang als het verantwoord is) in stand gehouden. - Aansterken jongerenactiviteiten. Tot aan realisatie Dorpshuis optie voor SLT-LoZ (alternatief vr Doelen). - Exploitant blijft doordraaien, ism Dorpsh LoZ. - Gebouw wordt regulier onderhouden. - HvdW/huiskamerfunctie versterken, verder doordraaien van programma. - Exploitant blijft doordraaien. - Gebouw wordt beperkte periode (zo lang als het verantwoord is) in stand gehouden. - Doorexploiteren tot aan sloop. SLT-KH inpassen. - Exploitant blijft doordraaien. - Onderhoud op calamiteitenniveau.

- Aansterken jongerenactiviteiten. - Exploitant ondersteunen totdat bestuur versterkt is. - Gebouw renoveren en verduurzamen.

Idem. Optioneel: Crossroads onderbrengen bij nieuwbouw Gildenbond

Idem

Idem

- Herontwikkeling locatie (commerciële functie). De Kuip Idem Buurthuis Pannehoef - Afstoten functie/sluiting

- Herontwikkeling locatie (comm./woningen) Rode Loper - De functies HvdW en SLT-KH worden ingepast in nieuwbouw (2030?). - Samenwerking met exploitant. - Huidige huurvergoeding voor gebruikers in Rode Loper is uitgangspunt (blijft gelijk) bij nieuwbouw. Dorpshuis Loon op Zand Idem (HvdW en SLT-LoZ) Het Klavier

De Werft

Idem, maar exploitatie commercieel optimaliseren. Idem

Toelichting

- Opbouwen exploitant, inweven functies (HvdW en SLTLoz) in rooster. - Nieuwbouw realiseren. - Opbouwen levendig (cultureel) programma. - Exploitant contracteren - Geen gebouwingrepen. - Optimaliseren exploitatie. - Geen gebouwingrepen.

- Versterken functie door samenvoeging met (nieuwe) Rode Loper in 2030. - Exploitant ondersteunen totdat bestuur versterkt is. Idem - Herontwikkeling locatie (comm./woningen) - De functies van Buurthuis, HvdW en SLT-KH worden ingepast in nieuwbouw (2030?). - Samenwerking met exploitant. Idem - De huidige functionaliteit van de gebruikers in Rode Loper en Buurthuis is uitgangspunt bij nieuwbouw. Idem (HvdW en SLT-LoZ)

Idem (HvdW en SLT-LoZ)

Idem, maar exploitatie maatschappelijk optimaliseren.

Idem

Idem

Idem

• Rood gekleurde cellen markeren verlaging van het voorzieningenniveau, groen gekleurde cellen markeren een verhoging van het voorzieningenniveau. • Waar ‘Idem’ staat, is er geen reële optie voor een hogere ambitie.

H4 Waar wil Loon op Zand heen? Effecten bij verhaallijn: huidige situatie (doorgaan zoals nu) Effect Maatschappelijke impact Cultureel-maatschappelijke activiteiten (sport, cultuur, verenigingsleven) Huis van de Wijk Sterk Lokaal Team Jeugd- en jongerenwerk Financieel Structureel

Eenmalig

Risico's Inhoud aanbod

Gebouwen

Financiën

35

H4 Waar wil Loon op Zand heen? Effecten bij verhaallijn: Sturen op kosten Effect

Sturen op kosten

Maatschappelijke impact Cultureel-maatschappelijke activiteiten Het niveau van de voorzieningen in KH neemt af door sluiting van Pannehoef en Crossroads. Na opening van het Dorpshuis LoZ ontstaat in LoZ extra (sport, cultuur, verenigingsleven) ruimte voor ontmoeting, beweging en ontplooiing. Huis van de Wijk De huisvestingsvraag voor de komende 5 jaar voldoende gedekt. Sterk Lokaal Team De huisvestingsvraag SLT is opgelost. Jeugd- en jongerenwerk De sluiting van Crossroads vermindert de faciliteiten van het jongerenwerk in Kaatsheuvel. Financieel Structureel

Sluiting van Pannehoef en Crossroads bespaart op huisvestingslasten en op exploitiekosten. Uitgangspunt is dat de huurkosten in de nieuwe Rode Loper gelijk blijven (met mogelijk als consequentie dat er minder ruimte kan worden gehuurd).

Per saldo zullen de jaarlijkse lasten circa 140k lager uitvallen. Eenmalig

Ontwikkeling van de locaties Pannehoef en Crossroads leveren eenmalige grondopbrengsten op. (afhankelijk van invulling: indicatief 0,6M)

Risico's Inhoud aanbod

De sluiting van twee voorzieningen in Kaatsheuvel kan weerstand oproepen.

Gebouwen

Bij onverwachte onderhoudskosten in de gebouwen (m.n. de Gildenbond) wordt een beroep op de gemeente gedaan.

Financiën

Door de nieuwbouw van de Rode Loper bestaat de reële kans dat de huur hoger zal zijn dan de huidige huurprijs. Bij gelijkblijvende vergoeding van huisvestingskosten door de gemeente zal de omvang van door de gemeente gewenste functies kleiner moeten worden.

36

H4 Waar wil Loon op Zand heen? Effecten bij verhaallijn: Sturen op maatschappelijke impact Effect

Sturen op maatschappelijke impact

Maatschappelijke impact Cultureel-maatschappelijke activiteiten Het niveau van voorzieningen blijft gelijk. De exploitatie van voorzieningen wordt versterkt en de gebouwen worden versterkt. (sport, cultuur, verenigingsleven) Met de aankoop van Gildenbond wordt het bestuur ontlast, de gemeente zal als gebouweigenaar het pand verder moeten verduurzamen. Wanneer buurthuis Pannehoef wordt ondergebracht in de nieuwe Rode Loper, verandert het karakter van het aanbod. Huis van de Wijk De huisvestingsvraag voor de komende 5 jaar voldoende gedekt. Sterk Lokaal Team De huisvestingsvraag SLT is opgelost. Jeugd- en jongerenwerk De gemeente versterkt van de positie van de exploitant en ondersteunt door de huisvesting te laten voldoen aan gemeentelijke eisen aan onderhoud en verduurzaming. Financieel Structureel Overname van de Gildenbond en verduurzaming verhoogt de huisvestingslast. Bij Crossroads moet achterstallig onderhoud worden weggewerkt en worden verduurzaamd. De overige gebouwen worden op het onderhoudsniveau van de gemeente gebracht. De huurkosten in de nieuwbouw Rode Loper zullen waarschijnlijk hoger uitvallen (gelijke functionaliteit tegen hogere huurprijs).

Eenmalig

Per saldo zullen de jaarlijkse lasten circa € 98k hoger uitvallen. Ontwikkeling van de locatie Pannehoef levert eenmalige grondopbrengst op. (afhankelijk van invulling, ordegrootte 0,3M)

Risico's Inhoud aanbod

Gebouwen

Financiën

Voor de Crossroads, Pannehoef en Gildenbond geldt een reëel risico dat de besturen hun bezetting en/of hun exploitatie niet meer rond krijgen en stoppen. Gemeentelijke investeringen in de gebouwen ontlast de besturen, maar bieden geen garantie voor het vinden van voldoende vrijwilligers. Gebouw Gildenbond is een gebouw op leeftijd. Het is onzeker hoe haalbaar verdere verduurzaming is en of de omvang van werkzaamheden nog past bij de technische levensduur.

Door de nieuwbouw van de Rode Loper bestaat de reële kans dat de huur hoger zal zijn dan de huidige huurprijs, waardoor de huisvesting van door de gemeente gewenste functies duurder zal worden. De aankoopprijs van Gildenbond is een onderhandelings-post. De inschatting van de investeringen om gebouwen op onderhouds- en duurzaamheidsniveau te krijgen is indicatief gedaan.

37

H4 Waar wil Loon op Zand heen? Effecten bij verhaallijn: Investeren in kwaliteit Effect

Investeren in kwaliteit

Maatschappelijke impact Cultureel-maatschappelijke activiteiten Het niveau van voorzieningen blijft gelijk. De exploitatie van voorzieningen wordt versterkt en de gebouwen worden versterkt. (sport, cultuur, verenigingsleven) Na aankoop van Gildenbond wordt op het bestuur ontlast, de gemeente zal als gebouweigenaar het pand vervangen door nieuwbouw. Wanneer buurthuis Pannehoef wordt ondergebracht in de nieuwe Rode Loper, verandert het karakter van het aanbod. Huis van de Wijk De huisvestingsvraag voor de komende 5 jaar voldoende gedekt. Sterk Lokaal Team De huisvestingsvraag SLT is opgelost. Jeugd- en jongerenwerk De gemeente versterkt van de positie van de exploitant en ondersteunt door de huisvesting te laten voldoen aan gemeentelijke eisen aan onderhoud en verduurzaming. Financieel Structureel Overname van de Gildenbond en sloop-nieuwbouw verhoogt de huisvestingslast. Bij Crossroads moet achterstallig onderhoud worden weggewerkt en worden verduurzaamd. De overige gebouwen worden op het onderhoudsniveau van de gemeente gebracht. Optioneel: De huur in de nieuwbouw Rode Loper zal hoger worden. Crossroads inpassen in nieuwbouw Gildenbond. Per saldo zullen de jaarlijkse lasten circa € 200k hoger uitvallen. Dat speelt een locatie vrij Eenmalig Ontwikkeling van de locatie Pannehoef levert eenmalige grondopbrengst op. (grondwaarde ca. 0,3M).

(afhankelijk van invulling, ordegrootte 0,3M) Risico's Inhoud aanbod

Gebouwen

Financiën

Voor de Crossroads, Pannehoef en Gildenbond geldt een reëel risico dat de besturen hun bezetting en/of hun exploitatie niet meer rond krijgen en stoppen. Gemeentelijke investeringen in de gebouwen ontlast de besturen, maar bieden geen garantie voor het vinden van voldoende vrijwilligers. Bij nieuwbouw van de Gildenbond komen nieuwe keuzes op tafel: hoeveel theater-, oefen- en zaalruimte is nodig in Kaatsheuvel? Is een deel van deze huisvestingsbehoefte in andere locaties op te vangen?

Door de nieuwbouw van de Rode Loper bestaat de reële kans dat de huur hoger zal zijn dan de huidige huurprijs, waardoor de huisvesting van door de gemeente gewenste functies duurder zal worden. De aankoopprijs van Gildenbond is een onderhandelings-post, de nieuwbouw is afhankelijk van de omvang/functionaliteit. De inschatting van de investeringen om gebouwen op onderhouds- en duurzaamheidsniveau te krijgen is indicatief gedaan.

38

H4 Waar wil Loon op Zand heen? Beschouwing effecten Huidige werkwijze Maatschappelijke Impact Cultureel-maatschappelijke activiteiten, LoZ biedt een breed aanbod aan voorzieningen: ruimtes om te ontmoeten, te ontplooien, podia voor toneel, harmonie en pop, jeugdvoorzieningen en Sport en Jeugd- en jongerenwerk sportfaciliteiten. Huis van de Wijk De 'Huizen van de Wijk' vormen laagdrempelige ontmoetingsruimtes inclusief begeleiding. Toevoeging van HvdW in Gildenbond en Dorpshuis LoZ geeft voldoende dekking. Sterk Lokaal Team Met het aanbieden van werkplekken aan SLT's, faciliteert LoZ eerste lichte zorg en ontlast tegelijkertijd de zorg. Financieel Geen wijziging ten opzichte van de huidige begroting. Het verschil in lasten van de relatief nieuwe 'grote drie' (Klavier, Werft, Dorpshuis LoZ) en de overige voorzieningen valt op. Risico's Inhoud aanbod Gebouwen Financiën

Tussenconclusie

Het voorzieningenaanbod (zowel inhoud als gebouwbeheer) is mogelijk door exploitanten die grotendeels uit vrijwilligersbesturen bestaan. Vrijwel alle vrijwilligersbesturen geven aan dat ze overvraagt worden en moeite hebben hun bezetting rond te krijgen. De technische staat van Crossroads, Pannehoef en Rode Loper is ondermaats. Gildenbond wordt met aandacht onderhouden maar nadert het einde van de technische levensduur. Meerdere exploitanten beschikken niet over het verdienvermogen om hun gebouwen bij de tijd te brengen, laat staan te verduurzamen. Dit betekent dat de gemeente met regelmaat voor de keuze zal worden gesteld om bij te springen bij noodzakelijke vastgoedingrepen. Met de overdracht van gebouwen aan vrijwilligersbesturen is voor de gemeente het zicht en de grip op het gebouwbeheer verminderd. Voortzetting van deze werkwijze betekent het accepteren van het risico dat besturen omvallen, veiligheidsrisico's en een opvallend groot verschil in gastvrijheid (uitstraling, kwaliteitsniveau) tussen de drie grote nieuwe gebouwen en de oudere vrijwilligersgebouwen.

Sturen op kosten

Sluiting van Crossroads en Pannehoef betekent verschraling van het voorzieningenaanbod, maar biedt financieel verlichting (structureel 140k en eenmalig 655k). Wat blijft is de ondersteuningsvraag van de vrijwilligersbesturen en de ontwikkelingsopgave voor de Huis van de Wijk functie.

Sturen op maatschappelijke impact

Met de aankoop van de Gildenbond, het onderbrengen van Pannehoef in de nieuwe Rode Loper en het opknappen van Crossroads blijft het voorzieningenniveau gehandhaafd. Door de besturen te ontlasten van hun verantwoordelijkheid voor gebouwbeheer ontstaat voor hen ruimte om zich op op de programmering van maatschappelijke culturele activiteiten en ontmoeting (verenigingsleven) te richten. Door besturen te ondersteunen bij exploitatie en beheer realiseren we meer maatschappelijke impact. Financieel betekent dit dat de gemeente zal moeten investeren in de gebouwen en de ondersteuning van de vrijwilligersbesturen. De lasten zullen structureel 98k stijgen, waar een eenmalige grondopbrengst van 300k tegenover staat.

Investeren in kwaliteit

In deze variant krijgt het voorzieningenniveau over de breedte een kwaliteitsimpuls. Pannehoef wordt ondergebracht bij de nieuwe Rode Loper, Crossroads opgeknapt en daarnaast koopt de gemeente de Gildenbond vervangt deze door nieuwbouw. Bij nieuwbouw ontstaat ruimte om keuzes te maken in de functionaliteit (omvang podia, oefenzaal, zalen, werkruimtes). De besturen kunnen zich richten op programmering. Financieel betekent dit dat de gemeente zal moeten investeren in de gebouwen en de ondersteuning van de vrijwilligersbesturen. De lasten zullen structureel 200k stijgen, waar een eenmalige grondopbrengst van 300k tegenover staat.

39

H5 Keuzes De huidige werkwijze heeft geleid tot een rijk voorzieningenaanbod cultureel-maatschappelijke activiteiten en jeugd- en jongerenwerk in Loon op Zand. Maar ook tot een duidelijk verschil in kwaliteit van de voorzieningen in gemeentelijk en in niet-gemeentelijk eigendom. De bestuurlijke en financiële draagkracht van de exploitanten is onvoldoende om dit verschil te overbruggen. De gemeente heeft de wens om het voorzieningenaanbod in stand te houden en bovendien te verrijken met Huizen van de Wijk en de uitvalsbasissen voor de Sterke Lokale Teams.

De verhaallijnen geven enkele mogelijke toekomstige situaties weer. Duidelijk is dat de huidige werkwijze niet zonder consequenties kan worden voortgezet. Het is aan Loon op Zand om een keuze te maken welke verhaallijn met bijbehorende effecten háár verhaal wordt. Deze keuze is een afweging tussen wat er mogelijk is en wat er wenselijk is. Deze keuze is bij uitstek een afweging van de gemeenschap. • Bespreek de verhaallijnen inclusief de effecten en peil de reacties. • Bepaal als gemeente per locatie de passende rol in combinatie met de beschikbare middelen. • Formuleer vanuit de gepeilde reacties en beschikbare middelen een voorstel.

40

41

H4 Keuzes Ooit

Prioritering van de te maken keuzes

Voorbereiden

B1 M 0 E 1

Doen

B1 M 1 E 1

B1 M 0 E 0

O 1 F 0 T 0

0 – 3 jaar -

B1 M 1 E 1

O 1 F 0 T 0

B1 M 1 E 0

O 1 F 0 T 0

B1 M 1 E 1

O 2 F 0 T 1

B1 M 1 E 1

O 0 F 0 T 1

O 1 F 0 T 0

3 – 7 jaar

Voortzetting Crossroads? Aankoop Gildenbond? Voortzetting en locatie Pannehoef? Drie nieuwste gebouwen: exploitaties optimaliseren Voorwaarden scheppen voor vrijwilligersbesturen om bestuurslast te verminderen.

Huur (m² & €) in Rode Loper? Voortzetting de Kuip?

7 jaar en verder

O 1 F 0 T 1

B1 M 1 E 1

O 2 F 2 T 1

Bijlage: verzamelde informatie

43

Gebouwbezoeken • De Kuip: bestuursleden • De Rode Loper: beheerder • Dorpshuis Loon op Zand: projectleider • Het Klavier: beheerder & coördinator vastgoed • De Werft: coördinator vastgoed • Gildenbond: bestuursleden • Buurthuis Pannehoef: bestuurslid, beheerder, sociaal werker, vrijwilliger/ bestuursondersteuning • Crossroads: beheerder en bestuurslid