Document · PDF

Bijlage 1. Huisvestingsonderzoek

Raadsvergadering 11 december 2025, gemeente Loon op ZandBij agendapunt: Raadsvoorstel over het investeringskrediet voor de nieuwbouw van Integraal Kindcentrum de Vaert23.009 woorden

Open het PDF bij de gemeente ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen · deel 1 van 3

Laride B.V. Bastion 58 5509 MJ Veldhoven KvK BTW IBAN

040 234 8000 info@laride.nl www.laride.nl

171 38 986 NL 81 02 63 506 B01 NL07 RABO 0158232925

Huisvestingsonderzoek Nieuwbouw basisschool De Vaert Kaatsheuvel

Opdrachtgever Gemeente Loon op Zand Anton Pieckplein 1 5170 AA KAATSHEUVEL Huisvestingsconsultancy Laride B.V. Bastion 58 5509 MJ Veldhoven tel. 040-2348000 Projectnummer: 693.24 Datum: 14-10-2025 Opgesteld door: Erwin Stoffelen Alle informatie in deze rapportage is zorgvuldig opgesteld door of namens, dan wel tot stand gekomen op initiatief en voor rekening van Laride B.V. en moet als vertrouwelijk worden beschouwd. Niets uit deze rapportage mag, zonder uitdrukkelijke toestemming van Laride B.V., worden gedupliceerd, dan wel aan derden ter inzage worden verstrekt.

693.24/75871/EST Pagina 1 van 38

Datum: 6-2-2025

INHOUDSOPGAVE 1

INLEIDING ................................................................................................................................................................4 1.1

Aanleiding .................................................................................................................................................................................................. 4

1.2

Vraagstelling ............................................................................................................................................................................................ 4

1.3

Doelstelling ............................................................................................................................................................................................... 4

LEERLINGENPROGNOSE EN RUIMTEBEHOEFTE NIEUWBOUW .........................................................5 2.1

Leerlingenprognose De Vaert ...................................................................................................................................................... 5

2.2

Ruimtebehoefte school nieuwbouw ......................................................................................................................................... 5

2.3

Ruimtebehoefte gymzaal ................................................................................................................................................................ 5

2.4

Kindprognose KDV/BSO ................................................................................................................................................................... 6

RUIMTELIJK PROGRAMMA NIEUWBOUW EN TERREIN ........................................................................7 3.1

Ruimtestaat school .............................................................................................................................................................................. 7

3.2

Ruimtestaat gymzaal ......................................................................................................................................................................... 7

3.3

Ruimtestaat kdv/bso .......................................................................................................................................................................... 8

3.4

Parkeerberekening............................................................................................................................................................................... 8

3.5

Ruimtestaat terrein ............................................................................................................................................................................. 9

3.6

Ruimtestaat totaal ............................................................................................................................................................................. 10

3.7

Extra m2 gehandicaptendrumband ....................................................................................................................................... 10

HUISVESTINGSVISIE EN FUNCTIONEEL PROGRAMMA VAN EISEN ............................................ 11 4.1

Onderwijs-/huisvestingsvisie ..................................................................................................................................................... 11

4.2

Ruimte-relatie schema ................................................................................................................................................................... 12

4.3

Uitstraling exterieur en interieur ............................................................................................................................................. 12

TECHNISCH PROGRAMMA VAN EISEN ...................................................................................................... 13

LOCATIEANALYSE / ANALYSE HUIDIGE SITUATIE ............................................................................ 14

6.1

Inleiding .................................................................................................................................................................................................... 14

6.2

Omgevingsplan .................................................................................................................................................................................... 14

6.3

Kadastrale gegevens ........................................................................................................................................................................ 15

6.4

Analyse huidige locatie ................................................................................................................................................................... 16

6.5

Oppervlakte huidige locatie versus programma .......................................................................................................... 17

6.6

Waardevolle bomen en groen.................................................................................................................................................... 18

6.7

Verkeer ...................................................................................................................................................................................................... 18

SCENARIO UITWERKING ................................................................................................................................. 19 7.1

Inpassingsstudie / mogelijke inpassing op de locatie.............................................................................................. 19

7.2

Uitwerking terrein .............................................................................................................................................................................. 19

7.3

Boomveiligheidskeuring (BVC) en Boom Effect Analyse (BEA)......................................................................... 21

AFSPRAKEN NIEUWBOUW .............................................................................................................................. 22

693.24/75871/EST Pagina 2 van 38

Datum: 6-2-2025

8.1

Recht van overpad............................................................................................................................................................................. 22

8.2

Kinderopvang ........................................................................................................................................................................................ 22

8.3

Gebruik nieuwbouw door andere maatschappelijke partners ............................................................................ 23

8.4

Bouwheerschap school ................................................................................................................................................................... 23

TIJDELIJKE HUISVESTING ............................................................................................................................. 24

10 FINANCIEEL........................................................................................................................................................... 25 10.1

10.2

Financiële uitgangspunten stichtingskosten ................................................................................................................... 25

10.3

Bouwkostenstijging ........................................................................................................................................................................... 27

10.4

Stichtingskosten .................................................................................................................................................................................. 27

11 PLANNING .............................................................................................................................................................. 29 11.1

Planning nieuwbouw ......................................................................................................................................................................... 29

12 CONCLUSIE & AANDACHTSPUNTEN ........................................................................................................... 30 13 BIJLAGEN................................................................................................................................................................ 31

693.24/75871/EST Pagina 3 van 38

Datum: 6-2-2025

INLEIDING

1.1

Aanleiding

Eind 2023 en begin 2024 heeft er een haalbaarheidsonderzoek plaatsgevonden naar het samenbrengen van de scholen De Vaert en het Van Haestrechtcollege op een nader te bepalen locatie in Kaatsheuvel Oost. Op basis van de uitkomsten van het onderzoek is besloten om hieraan geen vervolg te geven. Wel blijft er een grote noodzaak voor vervangende nieuwbouw voor basisschool De Vaert. 1.2

Vraagstelling

De gemeente Loon op Zand en Stichting Floriander (voorheen Stichting Leerrijk) willen gezamenlijk de mogelijkheid onderzoeken voor de realisatie van een kindcentrum op de huidige locatie van De Vaert. De functies van het kindcentrum bestaan uit een basisschool (De Vaert), kinderdagverblijf (kdv), buitenschoolse opvang (bso) en een gymvoorziening. Het programma voor de kinderopvang zal afgestemd worden met de school. De locatie voor het kindcentrum is de huidige locatie van De Vaert aan de Van Heeswijkstraat 55 in Kaatsheuvel. Indien deze locatie ontoereikend is, kan onderzocht worden of (een gedeelte van) de locatie van de nabijgelegen parochie verworven kan worden. Er dienen dus verschillende scenario’s onderzocht te worden. Hierbij zullen tevens de consequenties voor tijdelijke huisvesting in beeld gebracht moeten worden. 1.3

Doelstelling

Het onderzoek biedt de gemeente Loon op Zand en Stichting Floriander een onderbouwde basis voor besluitvorming over de toekomstige huisvesting van de Vaert en de aanvullende functies binnen het kindcentrum. Daarnaast biedt het een onderbouwing voor de kredietaanvraag voor de nieuwbouwopgave.

693.24/75871/EST Pagina 4 van 38

Datum: 6-2-2025

LEERLINGENPROGNOSE EN RUIMTEBEHOEFTE NIEUWBOUW

2.1

Leerlingenprognose De Vaert

Ten behoeve van het onderwijsbeleid is voor de gemeente Loon op Zand een prognose opgesteld van de leerlingaantallen voor de periode 2025 tot en met 2044, weergegeven in onderstaande tabel (bron: Pronexus 2024). Op basis van de prognose wordt voor De Vaert een lichte stijging verwacht in het aantal leerlingen. De ruimtebehoefte voor de nieuwbouw wordt bepaald op basis van het geprognotiseerde leerlingaantal over 15 jaar. Dit komt neer op 309 leerlingen.

2.2

Ruimtebehoefte school nieuwbouw

De ruimtebehoefte voor De Vaert wordt bepaald aan de hand van de verordening voorzieningen huisvesting onderwijs gemeente Loon op Zand (geldend van 3-6-2017 tot heden). De totale ruimtebehoefte wordt berekend aan de hand van de volgende formule: B = 200 + 5,03 * L, waarbij: B = basisruimtebehoefte in vierkante meter bruto vloeroppervlakte, afgerond op hele vierkante meter. L = aantal leerlingen De totale ruimtebehoefte bedraagt 1.754 m² BVO (200 + 5,03 x 309) op basis van 309 leerlingen. Dit is de ruimtebehoefte inclusief de vaste voet van 200 m² BVO. 2.3

Ruimtebehoefte gymzaal

Scholen in het primair onderwijs moeten vanaf schooljaar 2023/2024 ten minste twee (les)uren per week bewegingsonderwijs geven. In de praktijk komt dat neer op ten minste 2 x 45 minuten per leerling per week. Twee lesuren van 45 minuten zijn hierbij gelijk aan 1,5 klokuur (90 min.). De ruimtebehoefte voor een gymzaal in het basisonderwijs wordt bepaald aan de hand van het aantal klokuren. Het aantal beschikbare klokuren voor de Vaert is vastgesteld op 26 klokuren. De ruimtebehoefte van een lokaal bewegingsonderwijs wordt vastgesteld: a.

op 1,5 klokuur per week per groep leerlingen 6 jaar en ouder;

als het schoolgebouw niet beschikt over een speellokaal, op 3,75 klokuur per week voor de leerlingen 4 en 5 jaar.

693.24/75871/EST Pagina 5 van 38

Datum: 6-2-2025

In deze studie wordt uitgegaan van de realisatie van een speellokaal, de klokuren voor de leerlingen van 4 en 5 jaar worden daarom niet meegenomen in de berekening. Het uitgangspunt is een leerlingenaantal van 309, waarvan circa 75 leerlingen de leeftijd 4 en 5 jaar hebben (op basis van 3 groepen onderbouw en 25 leerlingen per groep). Op basis hiervan zijn circa 234 (309-75) leerlingen 6 jaar en ouder. Onderstaande tabel toont de behoefte van het aantal gymzalen. Dit is een totaal van 0,52 gymzaal. Dit betekent dat er 1 gymzaal gerealiseerd moet worden voor de basisschool. Deze berekening is in lijn met de prognose waarin tevens een aantal van 13,5 klokuur is weergegeven.

PO Gymzaal

Onderwijsgroep 4 en 5 jaar 6 jaar en ouder Totaal

Aantal groepen 0 9

Aantal klokuur per groep 3,75 1,5

Totaal klokuur 0 13,5 13,5

Aantal gymzalen

0,52

In de praktijk zullen ook de lagere groepen gebruik maken van de gymzaal. In dat geval komt de berekening uit op 0,95 gymzaal. Op basis hiervan kan geconcludeerd worden dat 1 gymzaal voldoet.

PO Gymzaal

Onderwijsgroep 4 en 5 jaar 6 jaar en ouder Totaal

Aantal groepen 3 9

Aantal klokuur per groep 3,75 1,5

Totaal klokuur 11,25 13,5 24,75

Aantal gymzalen

0,95

De ruimtebehoefte van de gymzaal is bepaald op basis van voorgeschreven afmetingen volgens de KVLO. Dit wordt nader toegelicht in paragraaf 3.2. 2.4

Kindprognose KDV/BSO

Voor het bepalen van de ruimtebehoefte voor de kinderopvang (kdv) en buitenschoolse opvang (bso) heeft er een overleg plaatsgevonden met de beoogd partner Kinderopvang Midden Brabant (KMB). KMB biedt momenteel kdv/bso aan in De Bosvaert, gelegen op het naastgelegen perceel dat in eigendom is van de parochie. Vanwege het huidige aanbod op de locatie is het niet mogelijk om alle kinderen van De Vaert buitenschoolse opvang te bieden. De kinderen van De Vaert zitten momenteel dan ook verspreid over meerdere locaties. Door middel van de nieuwbouw kunnen al deze functies naar één locatie worden gebracht. KMB heeft voor de kdv aangegeven dat er behoefte is aan totaal 3 groepsruimten van 16 kinderen. Voor de bso is tevens behoefte aan 3 groepsruimten, bestaande uit 22 kinderen per groep. Voor de ruimtebehoefte zijn de ruimtelijke eisen uit het ‘Besluit kwaliteit kinderopvang’ gehanteerd. Deze schrijft voor dat een kindcentrum beschikt over ten minste 3,5 m² binnenspeelruimte per kind en 3 m² vaste buitenspeelruimte per kind. De ruimtebehoefte voor de kdv/bso wordt nader toegelicht in hoofdstuk 3.

693.24/75871/EST Pagina 6 van 38

Datum: 6-2-2025

RUIMTELIJK PROGRAMMA NIEUWBOUW EN TERREIN

Op basis van het leerlingenaantal met daarbij het behorende normatief ruimtelijk kader en overige uitgangspunten, is het gewenste programma vertaald in specifieke ruimten en vierkante meters. 3.1

Ruimtestaat school

De ruimtestaat is een overzicht van het aantal en de omvang van alle ruimtes. In de ruimtestaat (bijlage 1) worden zowel ruimtes benoemd in nuttig oppervlak (NO) (exclusief verkeers- en techniekruimten) als bruto vloeroppervlak (BVO). Het NO is het netto oppervlak gerekend tussen de muren. Het totale bruto vloeroppervlak (BVO) sluit op het normatieve ruimtelijke kader van 1.754 m² zoals toegelicht in paragraaf 2.2. De ruimtestaat is opgesteld in samenwerking met de school en bestaat uit onder andere de volgende ruimtes: ▪

Totaal 13 groepsruimtes

▪

3 groepsruimtes onderbouw (groepen 1-2)

▪

5 groepsruimtes middenbouw (groepen 3-4-5)

▪

5 groepsruimtes bovenbouw (groepen 6-7-8)

▪

1 multifunctionele ruimte

▪

1 speellokaal

▪

3 leerpleinen voor onderbouw, middenbouw en bovenbouw

▪

1 spreekruimte/kantoor bij elk leerplein

Het uitgangspunt voor de school is een gebouw van 2 bouwlagen. In de ruimtestaat is weergegeven of het wenselijk is dat de ruimtes op de begane grond of de verdieping worden gehuisvest. Op basis hiervan kan een inschatting gemaakt worden van het ruimtelijk programma op de begane grond (footprint van het gebouw). Tevens is aangegeven of de ruimtes ingezet kunnen worden voor dubbelgebruik met de bso. De school heeft aangegeven dat het speellokaal, de multifunctionele ruimte en de personeelsruimte ingezet kunnen worden voor dubbelgebruik. Op basis van kencijfers is het totaal aan verkeersruimte en technische ruimte bepaald. De totale BVO/NO verhouding bedraagt in totaal 1,35. Van het totale programma is circa 60% op de begane grond gesitueerd wat neerkomt op een footprint van circa 1.055 m². 3.2

Ruimtestaat gymzaal

Voor het bepalen van de grootte van de gymzaal wordt het advies van de KVLO opgevolgd. In het handboek huisvesting bewegingsonderwijs (KVLO, 2019) adviseert de KVLO de minimale afmeting van 22 x 14 x 5,5 meter te hanteren voor een gymzaal. Dat betekent een netto vloeroppervlakte van 308 m² NVO. Met een vormfactor van 1,1 voor de gymzaal en 1,4 voor de aanvullende ruimtes bedraagt het totale bruto vloeroppervlakte 500 m² BVO. Ruimte Gymnastieklokaal (22 x 14 x 5,5m.) Toestellenberging Kleedruimte jongens Wasruimte jongens Kleedruimte meisjes Wasruimte meisjes Docentruimte Totaal

m² FNO 308 25 25 15 25 15 10 423

BVO : NO 1,1 1,4 1,4 1,4 1,4 1,4 1,4

m² BVO 339 35 35 21 35 21 14 500

693.24/75871/EST Pagina 7 van 38

Datum: 6-2-2025

3.3

Ruimtestaat kdv/bso

De ruimtestaat voor de kinderopvang (kdv) en buitenschoolse opvang (bso) is afgestemd met beoogd partner KMB en weergegeven in bijlage 2 en bestaat voor de kdv uit onder andere 3 groepsruimten voor elk 16 kinderen, waarbij 1 groepsruimte alleen ingezet zal worden voor de oudste peuters. Dit betekent dat deze groepsruimte geen slaapruimtes nodig heeft. Deze ruimte zou in de middagen ingezet kunnen worden voor de jongste bso kinderen waardoor er dan nog maar 2 bso-groepen (i.p.v. 3) aanvullend nodig zijn voor elk 22 kinderen. Voor de bso zijn geen eigen vierkante meters opgenomen maar is het uitgangspunt dat de ruimtes worden gebruikt op basis van dubbelgebruik met de school zoals aangegeven in paragraaf 3.1. Het totale programma voor de kdv/bso bedraagt 431 m² BVO en de BVO/NO verhouding bedraagt 1,36. Het programma voor de kdv is gezien de doelgroep volledig op de begane grond gehuisvest. 3.4

Parkeerberekening

Voor het bepalen van het aantal benodigde parkeerplaatsen zijn de normen gehanteerd uit het parkeerbeleid van de gemeente Loon op Zand. Voor het bepalen van het aantal kiss & ride parkeerplaatsen is de rekenmethodiek van het CROW gevolgd. Hierin wordt rekening gehouden met wachttijden en een reductiefactor van het aantal kinderen per auto. Dit resulteert in het volgende aantal parkeerplaatsen voor auto en fiets. De berekeningen zijn afgestemd met de verkeerskundige van de gemeente Loon op Zand. Lang parkeren auto Aantal autoparkeerplaatsen per functie Eenheid

Aantal

Totaal werk

Totaal bezoek

Kinderdagverblijf (excl. kiss&ride)

100 m² BVO

4,3

1,4

0,1

6,0

0,4

Basisonderwijs (excl. kiss&ride)

Leslokaal

0,8

0,1

9,6

1,2

Factor werk Factor bezoek

Totaal

Kiss & ride (kort parkeren)

Kiss en Ride Percentage met auto Leerlingen gebracht

Reductie A Reductie B Aantal parkeerplaatsen

Basis onderwijs Leerlingen groep 1 t/m 3

155

30%

0,5

0,75

Leerlingen groep 4 t/m 8

155

15%

0,25

0,85

26%

0,25

0,75

Totaal Kinderdagverblijf

22 2

693.24/75871/EST Pagina 8 van 38

Datum: 6-2-2025

Fietsparkeren Ten behoeve van het stallen van fietsen door medewerkers, kinderen en bezoekers dient een fietsenstalling op het terrein geplaatst te worden. Deze fietsenstalling dient dusdanig gesitueerd te worden dat de verkeersveiligheid niet in het geding komt. Vanwege de verkeersveiligheid moet de toegang voor fietsers en auto’s gescheiden zijn. De fietsenstallingen dienen te voldoen aan de CROW-normen en het kwaliteitskader onderwijshuisvesting. Aantal fietsparkeerplaatsen per functie Eenheid

Aantal

Totaal werk

Totaal bezoek

Kinderdagverblijf

100 m² BVO

4,3

1,4

0,1

6,0

0,4

Basisonderwijs

Leslokaal

0,8

10,0

9,6

120,0

130

3.5

Factor werk Factor bezoek

Totaal

Ruimtestaat terrein

Voor de school en de kinderopvang (kdv) is een overzicht gemaakt van de hoeveelheid benodigde buitenruimte. De buitenruimte is onderverdeeld in speelterrein, parkeerterrein voor auto en fiets en buitenberging. De vierkante meters zijn bepaald op basis van wettelijke normen. Voor het schoolterrein is minimaal 3 m² per leerling vereist en vanaf 200 leerlingen volstaat 600 m² (conform de verordening voorzieningen huisvesting onderwijs gemeente Loon op Zand). Indien er meer ruimte is vanwege de perceelomvang, zal het restant ook worden meegenomen in de financiële berekeningen. Voor de kdv bedraagt de minimale norm 3 m² per kind. School A

Schoolplein

aantal

m2 totaal

Verhard schoolterrein

600

Buitenberging

Fietsparkeren kinderen

120

240

Fietsparkeren personeel

Lang parkeren auto

275

Kort parkeren (kiss&ride) auto

559

totaal

1.714

aantal

m2 totaal

144

m²

KDV A

Schoolplein

Buitenterrein kinderopvang

Buitenterrein BSO

Buitenberging

Fietsparkeren

Lang parkeren

175

Kort parkeren (kiss&ride)

totaal

412

m²

693.24/75871/EST Pagina 9 van 38

Datum: 6-2-2025

3.6

Ruimtestaat totaal

Op basis van voorgaande paragrafen is een totaal programma opgesteld zoals weergegeven in onderstaande tabel. Programma nieuwbouw Functie

Onderwijs omvang

Gymzaal

m2 bvo omvang

Kinderopvang

m2 bvo omvang

BSO

m2 bvo omvang

Gehandicapten

Totaal

drumband m2 bvo omvang m2 bvo

Toelichting

(afgerond) m2 bvo

KENMERKEN Aantal leerlingen onderwijs

309

1.754

200 + (5,03 x leerlingen)

Gymzaal

500

Opslag gehandicaptendrumband

Aantal kinderen KDV en BSO Aantal lokalen onderwijs (obv 25 ll per lokaal)

afmeting conform advies KVLO 14 48

431

afmeting conform advies KVLO

Aantal groepsruimten KDV (obv 16 kinderen per groepsruimte)

Aantal groepsruimten BSO (obv 22 kinderen per groepsruimte)

Percentage bebouwd/BVO

60%

100%

Indelingsverlies perceel

10%

GEBOUW Gebouwoppervlak (m2 bvo)

1.754

500

431

2.699 m2 bvo

Begane grond / bebouwd oppervlak (m2 bvo)

1.055

500

431

2.000 m2 bvo

Speelterrein

600

144

744

Groenvoorziening (50%)

300

372

Fietsparkeren (op speelterrein)

282

296

Buitenberging

2.257

500

681

3.452

226

345

2.483

550

749

3.800 m2

TERREIN (excl. parkeren)

Netto ruimtevraag (terrein + begane grond) Indelingsverlies Benadering bruto ruimtevraag

600 m2 schoolplein min. volgens VNG. BSO speelt op schoolplein

BUITEN PERCEEL/OPENBAAR GEBIED Lang parkeren auto

300

175

Kort parkeren auto (kiss & ride)

550

600

Benadering parkeerplaatsen openbaar gebied

850

225

1.075

475

De footprint van het gebouw bedraagt circa 2.000 m². Voor het gebouw en het terrein is een locatie benodigd met een oppervlak van circa 3.800 m² (exclusief parkeren). Hierbij is een aanname gedaan voor groen (50% van het speelterrein) en indelingsverlies perceel (10% van het totale terrein). De totale parkeerbehoefte bedraagt 19 parkeerplaatsen voor lang parkeren en 24 kiss & ride, totaal circa 1.075 m². 3.7

Extra m2 gehandicaptendrumband

Stichting Floriander heeft aangegeven dat De Vaert ook voor niet onderwijsdoeleinden ingezet mag worden. In de huidige school maakt gehandicaptendrumband Prins Maurits gebruik van de school. Ook in de nieuwbouw willen ze dit blijven doen. Voor de opslag van instrumenten is circa 14 m² benodigd. Deze vierkante meters zijn aanvullend op het ruimtelijk programma van de school. In de investeringskosten zijn deze kosten separaat inzichtelijk gemaakt. Tussen de school en de gehandicaptendrumband worden nadere afspraken gemaakt moeten worden over het gebruik en onderhoud van deze ruimte.

693.24/75871/EST Pagina 10 van 38

Datum: 6-2-2025

HUISVESTINGSVISIE EN FUNCTIONEEL PROGRAMMA VAN EISEN

4.1

Onderwijs-/huisvestingsvisie

Voor de onderwijs- en huisvestingsvisie heeft er overleg plaatsgevonden met de school. Op de school wordt momenteel nog relatief veel klassikaal onderwijs gegeven. Hierdoor is er behoefte aan ruime lokalen voor 25 tot 30 leerlingen. De school is daarbij opgebouwd in onderbouw (groep 1 en 2), middenbouw (groep 3, 4 en 5) en bovenbouw (groep 6, 7 en 8). Naast de reguliere leslokalen is er behoefte aan leerpleinen zodat leerlingen in kleine groepjes met of zonder begeleiding buiten de groep kunnen werken. Hierbij is de nabijheid van de leerkracht wenselijk.

Naast het reguliere onderwijs is het ook wenselijk dat de school is voorbereid op de toekomst. Hiervoor zal het gebouw aanpasbaar en voldoende flexibiliteit moeten krijgen. Naast de koppeling tussen leslokalen en de leerpleinen is de onderlinge flexibiliteit tussen de lokalen ook wenselijk (bijvoorbeeld door twee lokalen die als één groot lokaal kunnen worden ingezet d.m.v. schuifwanden) en daarnaast is het wenselijk dat er korte lijnen zijn tussen de lokalen. Lokalen zullen dicht bij elkaar gesitueerd moeten worden zodat één leerkracht het overzicht zou kunnen houden over 2 lokalen. De flexibiliteit is ook gewenst bij de aula en speelzaal. Door deze te combineren geeft dit de mogelijkheid voor vieringen met de hele school of met de ouders samen. Voor de kinderopvang is het wenselijk dat deze zo nabij mogelijk wordt gesitueerd voor een intensieve samenwerking en de gewenste doorgaande ontwikkellijn. Daarnaast is de flexibiliteit ook wenselijk bij andere ruimtes, bijvoorbeeld de multifunctionele ruimte die ook ingezet kan worden als bso-ruimte. Voor de entree tot het kindcentrum is het wenselijk de school en de kinderopvang een eigen ingang krijgen. Dit geldt ook voor de gymzaal in verband met gebruik in de avonden.

693.24/75871/EST Pagina 11 van 38

Datum: 6-2-2025

4.2

Ruimte-relatie schema

In samenwerking met de school is het onderstaande ruimte-relatieschema opgesteld. De voorkeur gaat uit naar een binnenkomst in een multifunctionele centrale aula van waaruit de leerpleinen onderbouw, middenbouw en bovenbouw bereikt kunnen worden. Dit zijn zijn aparte clusters waarbij de lokalen om de leerpleinen zijn gesitueerd. Per leerplein is er een algemene spreekruimte/kantoor. De speelzaal grenst aan de onderbouw en aula, waarmee deze multifunctioneel ingezet kan worden. Ook de kinderopvang heeft een directe relatie met de onderbouw waarmee een intensieve samenwerking en de gewenste doorgaande ontwikkellijn wordt gestimuleerd.

4.3

Uitstraling exterieur en interieur

Aan de school is gevraagd welke uitstraling het gebouw aan de buiten- en binnenzijde dient te krijgen. Onderstaand zijn enkele kenmerken hiervoor beschreven. Exterieur: Traditioneel, herkenbaar, inspirerend en een voorkeur voor een stenen gevel Interieur: Herkenbaar, representatief, functioneel, uitnodigend, veilig en multifunctioneel

693.24/75871/EST Pagina 12 van 38

Datum: 6-2-2025

TECHNISCH PROGRAMMA VAN EISEN

Voor de technische uitwerking van het kindcentrum worden in de basis de geldende eisen vanuit het Bouwbesluit 2021 (BENG) gehanteerd, aangevuld met richtlijnen uit Frisse Scholen klasse B. Het betreft die onderdelen die essentieel zijn voor een goed schoolgebouw en daarom niet afhankelijk zijn van een bijdrage van het schoolbestuur. Vanuit het nog vast te stellen IHP-K is er de ambitie om nieuwbouw te realiseren op het niveau van ENG (Energie Neutraal Gebouw). In de ontwerpfase zal deze mogelijkheid worden onderzocht. Het schoolbestuur heeft aangegeven in de basis een positieve grondhouding te hebben met betrekking tot een mogelijke eigen investering, mits in de ontwerpfase kan worden aangetoond dat deze meerinvestering in het kader van Total Cost of Ownership (TCO) voordelen oplevert in de exploitatie. De meerkosten van ENG zullen dan voor rekening komen van het schoolbestuur. Het uitgangspunt is Frisse Scholen klasse B, maar het is mogelijk dat op specifieke onderdelen hiervan wordt afgeweken. In bijlage 3 is per onderdeel van Frisse Scholen (energie, lucht, temperatuur, licht, geluid, kwaliteitsborging) aangegeven wat het Kwaliteitskader Onderwijshuisvesting van RuimteOK voorschrijft en waar eventueel op onderdelen afgeweken zou kunnen worden.

Deze afwijkingen worden in de ontwerpfase nader onderbouwd en afgewogen op basis van functionaliteit, comfort en financiële haalbaarheid. Naast de uitgangspunten uit Bouwbesluit (BENG) en Frisse Scholen klasse B, wordt het Kwaliteitskader gehanteerd als aanvullend referentiekader. Dit biedt ruimte om op diverse thema’s bewuste keuzes te maken, zoals de ambitie ten aanzien van energieprestatie en duurzaamheid, de kwaliteit van het binnenmilieu (bijvoorbeeld luchtkwaliteit, daglicht en akoestiek), en de mate van flexibiliteit en toekomstbestendigheid van het gebouw. Ook aspecten rondom gezondheid, welzijn en Total Cost of Ownership kunnen hierin worden meegenomen. Binnen dit kader kunnen aanvullende keuzes worden gemaakt die verdergaan dan de minimale eisen, met als doel een optimale balans te vinden tussen onderwijskwaliteit, gebruikscomfort, duurzaamheid en exploitatie. Deze keuzes worden in de vervolgfase nader onderzocht en afgewogen.

693.24/75871/EST Pagina 13 van 38

Datum: 6-2-2025

LOCATIEANALYSE / ANALYSE HUIDIGE SITUATIE

6.1

Inleiding

Voor het onderzoek is de vraagstelling of de nieuwbouw ingepast kan worden op het huidige kavel van de school. Aangezien het programma ten opzichte van de huidige situatie groter wordt vanwege de toevoeging van een kdv/bso is onderzocht of een uitbreiding van het huidige perceel noodzakelijk is. 6.2

Omgevingsplan

Onderstaand is een uitsnede uit de beheersverordening voor de locatie weergegeven. De locatie heeft de bestemming ‘maatschappelijk’ met een maximaal bouw- en goothoogte van 5 meter. Het bouwvlak is strak om het huidige gebouw gelegen.

Bij nieuwbouw zal er een overschrijding gaan plaatsvinden van zowel het bouwvlak als de bouwhoogte, bij de keuze voor een (deels) tweelaags gebouw. Dit betekent dat het niet mogelijk is om binnen de huidige bestemming nieuwbouw te realiseren. Voor deze wijziging zal een BOPA-procedure gevolgd moeten worden.

693.24/75871/EST Pagina 14 van 38

Datum: 6-2-2025

6.3

Kadastrale gegevens

Onderstaand zijn de eigendomsverhoudingen rondom de huidige onderwijslocatie weergegeven. ▪

Lichtblauw: perceel M-2525, perceeloppervlakte 4.412 m² (eigendom Stichting Leerrijk*)

▪

Donkerblauw: perceel M-2524 en M-2527, perceeloppervlakte totaal 928 m² (eigendom Stichting De Vaert)

▪

Groen: perceel M-2523, M-2526 en M-2528, perceeloppervlakte totaal 2.950 m² (eigendom bisdom ’sHertogenbosch, opstallen in eigendom van Stichting Jeugdbelangen)

▪

Geel: perceel M-3352 (noord), perceeloppervlakte 2.032 m² (eigendom gemeente Loon op Zand)

▪

Roze: diverse particuliere eigendommen

* Stichting Leerrijk is per 1 januari 2025 samen met onderwijsstichting Bravoo gefuseerd tot onderwijsstichting Floriander. Dit is op het moment van vaststelling nog niet zichtbaar verwerkt in de kadastrale gegevens.

693.24/75871/EST Pagina 15 van 38

Datum: 6-2-2025

6.4

Analyse huidige locatie

In onderstaande afbeelding zijn de belangrijkste kenmerken van de locatie weergegeven. De hoofdentree van de school is gelegen aan de zuidzijde aan de Van Heeswijkstraat. Aan de voorzijde zijn tevens 10 lang parkeerplaatsen gesitueerd en is een groenstrook gelegen met enkele forse bomen. De percelen ten noorden van de school zijn eigendom van het bisdom. Deze locatie wordt verhuurd aan kinderopvang De Bosvaert. Daarnaast heeft Stichting Jeugdbelangen Kaatsheuvel (scouting) een recht van opstal op dit perceel (nr. M-2523, zie paragraaf 6.3). Ten noorden hiervan zijn 32 openbare parkeerplaatsen gelegen. De percelen van het bisdom en de school worden gescheiden door een bomenpartij en een hek zoals op onderstaande afbeeldingen is weergegeven. Een aandachtspunt in de opgave betreft de verkeersveiligheid. Bij voorkeur worden kinderen met de auto gebracht aan de noordzijde en lopen ze via het terrein van de kdv/scouting door het hek het schoolterrein op. Echter, doordat de poort in het hek gesloten (keuze van de huidige gebruikers) is worden de kinderen veelal aan de oostzijde aan de Burgemeester Verheijenlaan afgezet wat zorgt voor een verkeersonveilige situatie en tevens zorgt dit voor overlast voor de omwonenden.

Hiervoor zal een oplossing gevonden moeten worden, bijvoorbeeld door het realiseren van de noord-zuid verbinding van de parkeerplaatsen in het noorden naar het terrein van de school.

693.24/75871/EST Pagina 16 van 38

Datum: 6-2-2025

6.5

Oppervlakte huidige locatie versus programma

De huidige oppervlakte van het perceel van de school bedraagt 5.315 m². Aan de voorzijde van de huidige school is momenteel groen aanwezig met een aantal grote waardevolle bomen. De verwachting is dat in deze zone niet gebouwd kan worden. Deze groenzone zoals weergegeven in onderstaande figuur bedraagt circa 815 m² wat betekent dat er nog circa 4.500 m² over blijft aan perceel dat bebouwd kan worden.

In paragraaf 3.6 is totale ruimteprogramma beschreven. Voor het totale gebouw (school + kdv + gymzaal) is 1.998 m² aan footprint nodig. Voor het volledige terrein (speelterrein + groenvoorziening + lang parkeren auto + fietsparkeren + buitenberging) is circa 1.880 m² benodigd exclusief kort parkeren. Het totale ruimteprogramma van gebouw, terrein en lang parkeren bedraagt daarmee 3.878 m² (1.998 + 1.880) exclusief kort parkeren en zou passend moeten zijn op het terrein van circa 4.500 m². Het uitgangspunt hierbij is wel dat het kiss & ride parkeren wordt opgelost aan de Burgemeester van Besouwlaan. Op basis van bovenstaande betekent dit een restant van circa 622 m² wat ingezet kan worden voor bijvoorbeeld extra schoolplein of extra groen. Om de inpassing meer specifiek te onderzoeken is een inpassingsstudie gedaan, zie paragraaf 7.1.

693.24/75871/EST Pagina 17 van 38

Datum: 6-2-2025

6.6

Waardevolle bomen en groen

De Van Heeswijkstraat staat aangemerkt als groene hoofdstructuur in het groenstructuurplan. Dat betekent dat al het groen in deze straat en wat daar aan bijdraagt van waarde is en een beschermende status heeft. Daarnaast staan op het terrein enkele waardevolle bomen welke zijn opgenomen op de waardevolle bomenlijst. Ten westen van de school ligt de begraafplaats met daarop enkele oude rode beuken die van cultuurhistorische waarde zijn en dus een bijdrage leveren aan dit gebied. De eiken achter de school staat nu niet aangemerkt als waardevol maar zouden daar wel voor in aanmerkingen komen met hun leeftijd en soort, dit groepje eiken draagt bij aan een natuurlijke habitat voor eekhoorns en martelachtige die in dit groene gebied huisvesten. Buiten het bovenstaande vermelde brengt dit groene gebied vele voordelen met zich mee voor zowel omwonende als de school om hier prettig te kunnen verblijven en wonen, ter voorkoming van hittestress in de zomer maar ook in het kader van ecologische verbindingen. Bij voorkeur is het daarom wenselijk zoveel als mogelijk groen te behouden. 6.7

Verkeer

In paragraaf 6.4 is reeds een korte toelichting gegeven op de huidige verkeerssituatie rondom de school. De toekomstige parkeeropgave is afgestemd met de afdeling verkeer van de gemeente Loon op Zand. De parkeerplaatsen aan de Burgemeester van Besouwlaan (ten noorden van de school) zouden een oplossing kunnen bieden voor de ervaren problemen in de Burgemeester Verheijenlaan, maar dat wordt alleen mogelijk geacht als er een ingang aan de noordzijde van de school wordt gerealiseerd en er toegang verkregen kan worden tot het terrein. Hiermee kan het parkeerterrein ook worden gebruikt door sporters die in de avonduren gebruik willen maken van de gymzaal. De huidige parkeerplaatsen aan de Burgemeester van Besouwlaan zijn erg smal en daarmee niet geschikt voor parkeren kiss & ride. De parkeerplaatsen zijn momenteel 2,25 m. breed terwijl minimaal 2,50 m. benodigd is.

693.24/75871/EST Pagina 18 van 38

Datum: 6-2-2025

SCENARIO UITWERKING

7.1

Inpassingsstudie / mogelijke inpassing op de locatie

In vervolg op de analyse uit paragraaf 6.5 is door middel van een inpassingsstudie (door Stegenga Werkplaats voor Stedenbouw) een toets gedaan of het gehele programma passend is op de locatie. Uit deze studie kan tevens geconcludeerd worden dat het programma inpasbaar is op de locatie. Onderstaand zijn twee varianten globaal uitgewerkt. Naast de studie om te bezien of het programma passend is, is dit ook bedoeld om te visualiseren dat er meerdere mogelijkheden zijn qua bebouwingsopzet. De eerste variant betreft een U-vormige opzet waarin onderwijs, gym en kdv zijn geïntegreerd in één gebouw. De kdv (1 bouwlaag) is gesitueerd aan het binnenterrein en de gymzaal (1 bouwlaag van 5,5 m. hoog) is op dezelfde locatie gesitueerd als in de huidige situatie grenzend aan de begraafplaats. De entree tot de school kan zowel plaatsvinden vanaf de zuidzijde als de noordzijde. Het onderwijsgedeelte bestaat uit gedeeltelijk tweelaags bebouwing parallel aan de van Heeswijkstraat. In de tweede variant zijn de bouwdelen losser met elkaar verbonden door middel van overkapping tussen de bouwdelen die de gebouwen verbindt. In beide varianten wordt uitgegaan van behoud van het bomenplein (ca. 500 m²) als inzetbaar voor buitenruimte. De minimaal vereiste 600 m² voor het schoolplein wordt behaald zonder inzet van het bomenplein.

De herinrichting van het gebied ten noorden van de school is in deze studie nog niet meegenomen.

7.2 Uitwerking terrein Naast de inpassing van het bouwvolume is ook bekeken welke maatregelen nodig zijn om het terrein geschikt te maken voor de nieuwbouw. Om vanaf de noordzijde toegang te krijgen tot het terrein is een van de mogelijkheden de aankoop van het perceel danwel het vestigen van een recht van overpad. Voor het vestigen van het recht van overpad zal goedkeuring verkregen moeten worden van zowel de grondeigenaar (bisdom) als degene die het recht van opstal bezit (Stichting Jeugdbelangen Kaatsheuvel / scouting). Daarnaast is het wenselijk om dit gebied te herinrichten zodat het schoolplein via de noordzijde toegankelijk, bereikbaar en aantrekkelijk wordt gemaakt. Hier ligt een ontwerpopgave om daarnaast ook zoveel mogelijk van de aanwezige bomen te behouden. . De entree naar het schoolplein vanuit

693.24/75871/EST Pagina 19 van 38

Datum: 6-2-2025

Burgemeester van Besouwlaan moet conflictvrij zijn van autoverkeer (veilige toegang voor leerlingen die lopend of per fiets komen). Een separaat pad voor fietsers en voetgangers die niet over de rijbaan hoeven wordt noodzakelijk geacht. Op deze wijze worden de kwetsbare fietsende kinderen gescheiden van de manoeuvrerende auto’s. Zoals beschreven in paragraaf 6.7 zijn de huidige parkeerplaatsen aan de Burgemeester van Besouwlaan erg smal. De parkeervakindeling hiervan zal aangepast moeten worden met behoud van zoveel mogelijk groen. Deze herinrichting betekent dat 6 parkeerplaatsen moeten wijken. Momenteel zijn er 32 parkeerplaatsen aanwezig wat betekent dat er 26 parkeerplaatsen over zouden blijven. De parkeerberekening geeft aan dat er 24 parkeerplaatsen kiss & ride benodigd zijn waarmee dit toereikend zou zijn. Buiten het halen en brengen van kinderen kunnen deze parkeerplaatsen ook als reguliere parkeerplaatsen voor de buurt worden gebruikt. De scouting heeft op het terrein momenteel ook ruimte voor buitenactiviteiten (koken). Met de herinrichting van het gebied zullen deze elders op het terrein gesitueerd moeten worden, maar dat lijkt oplosbaar. Scouting en school zouden dan gebruik kunnen maken van dezelfde fietsenstalling en parkeerplaatsen in het kader van dubbelgebruik.

In onderstaande afbeelding is globaal de terreinoppervlakte aangegeven die heringericht zal moeten worden ten behoeve van het bereikbaar en aantrekkelijk maken voor de toegang tot de school.

Aan de zijde van de Van Heeswijkstraat zijn momenteel 10 parkeerplaatsen lang parkeren gesitueerd voor personeel. Vanuit de huidige parkeerberekening zijn er in totaal 18 parkeerplaatsen benodigd waardoor hier een uitbreiding benodigd is.

693.24/75871/EST Pagina 20 van 38

Datum: 6-2-2025

7.3

Boomveiligheidskeuring (BVC) en Boom Effect Analyse (BEA)

Er is reeds door Pius Floris Onderzoek & Advies een onderzoek uitgevoerd met het oog op duurzaam boombehoud bij toekomstplannen voor herontwikkeling binnen het plangebied. De BVC is uitgevoerd voor het plangebied en de aangrenzende percelen. Hierbij is onder andere gekeken naar de huidige boomkwaliteit/boomveiligheid, toekomstverwachting en daarnaast is een snoeiadvies gegeven voor overhangende takken van naastgelegen percelen. De uitkomsten van het onderzoek zijn te lezen in het rapport van Pius Floris, zie bijlage 4. Naast de uitgevoerde BVC is ook de inpasbaarheid van een school bepaald. Op basis van uitgevoerde groeiplaatsonderzoeken is gebleken dat buiten de kroonprojecties nauwelijks tot geen beworteling aanwezig is. Op basis van dit gegeven is in het plangebied globaal het beschikbare bouwvlak in kaart gebracht. Om de kroonprojecties is een buffer aangehouden van 3 meter. Deze ruimte is gereserveerd voor benodigde extra ontgraving van het bouwvlak voor het maken van een bouwput en aanleg van de fundering en eventueel te plaatsen steigers voor werkzaamheden aan de gevel (2 meter buffer), met nog 1 meter extra buffer om rekening te houden met ruimte voor groeien van de huidige kroonprojecties van de bomen in de komende jaren.

Het bouwvlak dat beschikbaar is wanneer de buffer van 3 meter om de kroonprojecties wordt aangehouden is visueel gemaakt in onderstaande afbeeldingen. Het is ook mogelijk om dichter tegen de kroonprojecties van de bomen te gaan bouwen in het kader van groeiplaatsverbetering, zolang dit nog wel buiten de daadwerkelijke kroonprojecties blijft. De uitkomsten van dit onderzoek kunnen worden meegenomen in het vervolg van dit onderzoek als gestart wordt met de ontwerpfase. Vooralsnog wordt geconcludeerd dat de aanwezige bomen geen belemmering hoeven te vormen voor nieuwbouw. Wel is de verwachting dat enkele bomen zullen moeten worden teruggesnoeid of dat enkele bomen moeten worden gekapt.

693.24/75871/EST Pagina 21 van 38

Datum: 6-2-2025

AFSPRAKEN NIEUWBOUW

8.1

Recht van overpad

Uit voorgaande hoofdstuk kan worden geconcludeerd dat een nieuwbouwopgave voor onderwijs, bewegingsonderwijs en kinderopvang/buitenschoolse opvang inpasbaar is op de huidige locatie van basisschool de Vaert. Daarnaast kan geconcludeerd worden dat de parkeerplaatsen aan de noordzijde van de school benodigd zijn voor een goede bereikbaarheid en verkeersveiligheid waarmee tevens voldaan kan worden aan de parkeernormen. Het tussengelegen perceel waarmee het terrein van de school bereikt kan worden vanaf de noordzijde is zoals eerder aangegeven in eigendom van het bisdom. Daarnaast heeft Stichting Jeugdbelangen Kaatsheuvel (scouting) een recht van opstal op de locatie. In de notariële akte is opgenomen dat de parochie het onroerend goed niet met verdere erfdienstbaarheden of andere zakelijke rechten mag bezwaren. Dit betekent dat een recht van overpad enkel mogelijk is met toestemming van het bisdom en Stichting Jeugdbelangen Kaatsheuvel. Er heeft reeds overleg plaatsgevonden met beide partijen waarin ze hebben aangegeven bereid te zijn om mee te werken aan het verlenen van het recht van overpad. Hiermee kan de toeleiding naar het kindcentrum zowel via de voorzijde als aan de achterzijde georganiseerd worden. Deze afspraken zullen notarieel moeten worden vastgelegd en daarnaast zullen afspraken gemaakt moeten worden over eventuele herinrichting van het gebied.

Hiermee wordt aankoop van het perceel niet nodig geacht en kan worden voorzien in veilige verkeersafwikkeling. 8.2

Kinderopvang

In het huidige pand aan de noordzijde van de school is momenteel kinderopvang De Bosvaert gevestigd. De kinderopvang is van de organisatie Kinderopvang Midden-Brabant (KMB). Het schoolbestuur van De Vaert heeft aangegeven de voorkeur te geven aan samenwerking met KMB als kinderopvangpartner, mede omdat zij momenteel al inhoudelijk samenwerken aan een doorgaande ontwikkellijn en structureel gebruik maakt van ruimten in de school. Om als schoolbestuur zelfstandig de samenwerkingspartner te kunnen selecteren, is het noodzakelijk dat het bestuur juridisch eigenaar wordt van het gehele kindcentrum. Voor de gemeente geldt de aanbestedingsplicht uit het Didamarrest (II), waardoor zij niet zonder openbare selectieprocedure een exclusieve overeenkomst met één aanbieder mag aangaan. Het schoolbestuur heeft bevestigd dat zij bereid zijn het juridisch eigendom van het kindcentrum te verkrijgen, zodat de keuzevrijheid voor een samenwerkingspartner bij hen ligt. De gemeente is in het kader van bovenstaande publicatieplichtig waardoor de gemotiveerde keuze voor KMB openbaar zal worden gepubliceerd. Eigendom en bekostiging m² kinderopvang Volgens onderwijswetgeving is de gemeente economisch eigenaar van het gebouw en het schoolbestuur wordt juridisch eigenaar van het gehele gebouw inclusief de m² kinderopvang.

De gemeente is voornemens om de meters kinderopvang voor te financieren (budgettair neutraal) en die hierbij behorende kapitaallasten terug te verdienen middels een kostprijsdekkende huur aan de aanbieder kinderopvang. Het schoolbestuur zal hierbij moeten voorzien in het onderhoud van alle m² kinderopvang. Hiervoor zal het schoolbestuur een maandelijkse bijdrage gaan vragen aan de aanbieder kinderopvang. Hierover worden nadere afspraken gemaakt. Leegstandsrisico m² kinderopvang Met de kinderopvang organisatie worden meerjarige afspraken gemaakt (5 tot 10 jaar). Mocht er zich onverhoopt een situatie voordoen dat de vraag naar kinderopvang afneemt en er meters kinderopvang vrij komen te staan, is afgesproken dat het 1e jaar leegstand voor risico is voor het schoolbestuur is en daarna de gemeente. Het schoolbestuur heeft aangegeven hiermee te willen instemmen mits de leegstandsperiode in overeenstemming wordt gebracht met de opzegtermijn van de aanbieder kinderopvang.

693.24/75871/EST Pagina 22 van 38

Datum: 6-2-2025

8.3

Gebruik nieuwbouw door andere maatschappelijke partners

In het nog vast te stellen IHP-K is opgenomen dat onderwijsgebouwen buiten schooltijd ook door andere maatschappelijke partners gebruikt kunnen worden, mits daar goede afspraken over gemaakt kunnen worden. Momenteel oefent de gehandicaptendrumband al eens per week in De Vaert. Het schoolbestuur heeft aangegeven in de nieuwe situatie ook ruimtes beschikbaar te willen stellen. Als vaste ruimte voor de gehandicaptendrumband wordt circa 14 m² gerealiseerd voor de opslag van instrumenten. Het schoolbestuur heeft aangegeven dat er afspraken gemaakt moeten worden over een passende vergoeding voor het gebruik van de school in verband met verbruik van elektriciteit en water. Daarnaast zal aandacht moeten zijn voor een goede afsluiting van de verschillend gebouwdelen. 8.4

Bouwheerschap school

Uitgangspunt in onderwijswetgeving (artikel 103 Wet op het primair onderwijs) is dat het bouwheerschap de verantwoordelijkheid is van het schoolbestuur. De voorwaarden waaronder het schoolbestuur het bouwheerschap op zich neemt worden vastgelegd in een op te stellen samenwerkingsovereenkomst. Hierin wordt onder meer het volgende geregeld: de rol van de partijen, de kwantiteit en de kwaliteit van het project, de financiering, de planning, de communicatie en de publiekrechtelijke medewerking van de gemeente. De samenwerkingsovereenkomst zal worden opgesteld na positieve besluitvorming door de gemeenteraad.

693.24/75871/EST Pagina 23 van 38

Datum: 6-2-2025

TIJDELIJKE HUISVESTING

Gedurende de realisatie van het nieuwe kindcentrum moet worden voorzien in tijdelijke huisvesting voor circa 300 leerlingen (11 à 12 groepen). Daarnaast zal ook gebruik gemaakt moeten worden van een gymzaal in de omgeving voor het voorzien van bewegingsonderwijs. De tijdelijke huisvesting zal naar verwachting benodigd zijn voor de duur van circa 1,5 jaar. Gedurende het proces zijn verschillende mogelijkheden van tijdelijke huisvesting onderzocht waaronder het plaatsen van volledige tijdelijke units (huur) op een alternatieve locatie als ook de heringebruikname van de voormalige RKBS Theresia school gelegen aan de Gasthuisstraat 9 te Kaatsheuvel.

Dit voormalige schoolgebouw is in eigendom van de gemeente Loon op Zand. Momenteel wordt dit pand ingezet voor de huisvesting van Oekraïners. De gemeente Loon op Zand en woningcorporatie Casade uit Kaatsheuvel hebben voor deze locatie een intentieovereenkomst ondertekend voor herontwikkeling van de locatie. In opdracht van de gemeente heeft vastgoedadviesbureau Provadi onderzoek gedaan naar de vraag welke investeringen nodig zijn om het pand weer geschikt te maken als tijdelijke onderwijshuisvestingsvoorziening. In het gebouw kunnen met enkele aanpassingen 12 lokalen inpandig worden gerealiseerd waarmee tijdelijke units hoogstwaarschijnlijk niet nodig zijn. Daarnaast zijn er nog een aantal andere voordelen die deze locatie met zich meebrengt, namelijk: ▪

De afstand tot de huidige locatie van De Vaert (valt binnen voedingsgebied);

▪

De locatie heeft reeds een maatschappelijke bestemming;

▪

De locatie heeft voldoende speelruimte;

▪

De geringe afstand tot de Werft ten behoeve van bewegingsonderwijs;

▪

De aanwezigheid van de benodigde nuts aansluitingen;

▪

Voor overige ontmoetingsactiviteiten kan worden uitgeweken naar het nabijgelegen Klavier.

In de rapportage van Provadi (zie bijlage 5) is een omschrijving gegeven van benodigde maatregelen die genomen moeten worden om het gebouw geschikt te maken als tijdelijke onderwijshuisvestingsvoorziening. De investering hiervan wordt geraamd op € 520.000,- exclusief btw (circa € 630K incl. btw). Ter vergelijking is ook een stichtingskostenraming opgesteld voor de huur van tijdelijke units voor een periode van circa 20 maanden. De kosten hiervan worden geraamd op circa € 1,3 miljoen inclusief btw.

693.24/75871/EST Pagina 24 van 38

Datum: 6-2-2025

10 FINANCIEEL 10.1

Inleiding

In dit hoofdstuk wordt een raming gemaakt van de investeringskosten voor de gemeente. Allereerst worden de financiële uitgangspunten beschreven en wordt ingegaan op de bouwkostenstijging op basis van de BBD-index. 10.2

Financiële uitgangspunten stichtingskosten

Algemeen ▪

Voor de realisatie van het onderwijsprogramma zijn verschillende kostensoorten aan de orde. Deze moeten mogelijk uit verschillende budgetten van de gemeente betaald worden, waardoor er een opdeling is gemaakt. Hierbij is onder andere onderscheid gemaakt tussen structurele lasten (kapitaalslasten van de nieuwbouw) en de eenmalige kosten van bijvoorbeeld sloop en afschrijven boekwaarde.

▪

De kosten die niet samenhangen met het bouwbudget voor het gebouw (aanleg infra openbaar, RO procedure, etc.) zijn in een aparte kolom inzichtelijk gemaakt.

▪

Boekwaarde van de school per 1-1-2025 is opgenomen. De boekwaarde per 1-1-2025 bedraagt € 426.351,-. Deze relatief hoge boekwaarde voor een pand van deze leeftijd wordt veroorzaakt doordat er in 2007 nog een extra investering heeft plaatsgevonden.

▪

Voor de kdv/bso zijn geen grondkosten ingerekend.

▪

De meer investeringskosten van ENG t.o.v. BENG voor het gebouw zijn niet opgenomen.

Bouwkosten school, gymzaal, kdv/bso en terreininrichting Voor het bepalen van het kostenniveau voor nieuwbouw zijn verschillende bronnen geraadpleegd waaronder het bouwkostenkompas 2025, de financiële paragraaf uit het Kwaliteitskader Onderwijshuisvesting (mei 2025) en recente aanbestedingen van scholen van vergelijkbare omvang en kwaliteitsniveau. Op basis hiervan zijn we gekomen tot het volgende kostenniveau voor de nieuwbouw: Onderstaande bedragen zijn exclusief btw. ▪

Voor de basisschool, kinderopvang en opslag gehandicaptendrumband wordt uitgegaan van het volgende kostenniveau: o

▪

Bouwkosten a € 2.400,-/m² BVO o.b.v. BENG inclusief toeslag Frisse scholen Klasse B

Voor de gymzaal wordt uitgegaan van: o

Bouwkosten a € 2.400,-/m² BVO o.b.v. BENG inclusief toeslag Frisse scholen Klasse B

Toeslag vaste inrichting € 75.000,-

Losse inrichting exclusief, niet opgenomen

Kosten voor terreininrichting school zijn opgenomen: o

Aanleg schoolplein à € 100,-/m²

Open fietsenstalling voor leerlingen à € 125,-/m²

Afsluitbare fietsenstalling voor personeel à € 30.000,-

Buitenberging à € 30.000,-

Hekwerken en poorten à € 250,-/m1, aanname 300 m1, totaal € 75.000,-

Aanleg groen à € 25,-/m²

Indelingsverlies à € 75,-/m²

Speeltoestellen exclusief, v.r.v. schoolbestuur

693.24/75871/EST Pagina 25 van 38

Datum: 6-2-2025

▪

Kosten voor terreininrichting kdv zijn opgenomen: o

Buitenterrein à € 100,-/m²

Fietsenstalling personeel dubbelgebruik met school

Buitenberging à € 15.000,-

Hekwerken en poorten à € 250,-/m1, aanname 100 m1, totaal € 25.000,-

Aanleg groen à € 25-/m²

Indelingsverlies à € 75,-/m²

Speeltoestellen exclusief, v.r.v. bestuur kinderopvang

Kosten voor overige terreininrichting (toegevoegd aan kolom bouwrijp maken): o

Kosten voor aanleg parkeerplaatsen lang parkeren school en kinderopvang à € 125,-/m²

Post voor hemelwaterinfiltratie à € 25.000,-

Post voor aanleg groen à € 25.000,-

Post voor herinrichting openbaar gebied ten behoeve van toegang school à € 100,-/m², circa 2.000 m², totaal € 200.000,-.

▪

Post onvoorzien aangehouden van 15% over de bouwkosten. Gemeente Loon op Zand heeft aangegeven een post onvoorzien van 15% te hanteren over de bouwkosten zodat dit in lijn is met andere nieuwbouw investeringsprojecten.

▪

Bouwkostenstijging o

Variant op basis van huidig prijspeil, september 2025

Variant tot einde werk op basis van prognose BDB-index à 10,3% (prognose) tot april 2027 (prognose aanbesteding) en 2,5% (aanname) indexatie gedurende de bouwperiode

Honoraria en bijkomende kosten ▪

Diverse honoraria zijn opgenomen waaronder kosten voor de architect, constructeur, installatieadviseur, bouwkostenadviseur, geotechnisch adviseur, proces-/projectmanagement, juridisch adviseur, civieltechnisch adviseur, inkoopadviseur aanbesteding, RO adviseur en toezicht/kwaliteitscontrole

▪

Kosten voor interieur architect zijn niet opgenomen.

▪

Verhuiskosten opgenomen voor twee maal een verhuizing.

▪

Aansluitkosten NUTS opgenomen.

▪

Netcongestie: budget voor aanvullende voorzieningen en maatregelen opgenomen à € 200.000,-

▪

Legeskosten opgenomen conform de legesverordening van de gemeente Loon op Zand.

693.24/75871/EST Pagina 26 van 38

Datum: 6-2-2025

10.3

Bouwkostenstijging

De stichtingskosten worden in dit hoofdstuk geraamd op basis van het huidige prijspeil 2025. Om te anticiperen op een eventuele stijging of daling van de bouwkosten zijn de BDB-indexcijfers geraadpleegd. Deze geven inzicht in de kostenontwikkeling van de bouwkosten op basis van ingevoerde peildata. Dit zijn voorlopige prognoses. Op basis van onderstaande gegevens zou dit betekenen dat tot het moment van aanbesteding (omstreeks april 2027 o.b.v. voorlopige planning, zie par. 11.1) de bouwkosten met in totaal circa 10,3% zouden stijgen.

De stichtingskosten in paragraaf 10.4 zijn zowel geraamd op basis van het huidige prijspeil (september 2025) als tot einde werk. Naast de indexatie van 10,3% tot moment van aanbesteding is een indexatie van 2,5% opgenomen gedurende de bouwperiode. 10.4

Stichtingskosten

In onderstaande tabellen is een overzicht van de stichtingskosten per functie weergegeven. De totale stichtingskosten bedragen circa € 13 mln. inclusief btw (prijspeil 2025). De gemiddelde stichtingskosten voor het gebouw (school + gymzaal) bedraagt € 4.111,-/m² BVO inclusief btw. De meerkosten voor ENG t.o.v. BENG zijn niet meegenomen in de stichtingskosten. Deze kosten zullen voor rekening komen van de school. Indien de prognose van de bouwkostenstijging tot moment van aanbesteding à 10,3% wordt meegenomen en daarnaast een indexatie van 2,5% gedurende de bouwperiode bedragen de totale stichtingskosten circa € 14,3 mln. inclusief btw. De gemiddelde stichtingskosten voor het gebouw (school + gymzaal) bedraagt € 4.582,-/m² BVO inclusief btw. De meerkosten voor ENG t.o.v. BENG zijn niet meegenomen in de stichtingskosten. Deze kosten zullen voor rekening komen van de school. De volledige stichtingskostenbegroting is opgenomen in bijlage 6. De investering voor de kinderopvang bedraagt circa € 1,77 mln. (prijspeil 2025) tot € 1,97 mln. (prijspeil einde werk) inclusief btw. Voor deze investering zal een kostprijsdekkende huur worden gevraagd aan de kinderdagopvang organisatie. De kosten voor tijdelijke huisvesting zijn door extern adviseur Provadi geraamd op € 520.000,- exclusief btw (circa € 630.000,- inclusief btw).

693.24/75871/EST Pagina 27 van 38

Datum: 6-2-2025

Stichtingskosten o.b.v. prijspeil september 2025:

Stichtingskosten o.b.v. prijspeil 2025

School

Bruto vloeroppervlak (m² BVO)

Gymzaal

1.754

500

- Grondkosten

€

- Bouwkosten

€

5.149.187

- Honoraria en begeleidingskosten

€

- Bijkomende kosten

€

Stichtingskosten excl. btw

€

BTW

kdv/bso

€

431 -

€

626.679

€

118.200

€

744.879

€

352.188

€

520.000

€

8.792.944

170.319

€

146.894

€

4.089

€

919.021

59.583

€

51.388

€

1.431

€

17.500

€

359.000

1.695.600

€

1.465.513

€

44.160

€

978.867

€

135.700

€

520.000

€

10.815.843

352.379

€

304.569

€

9.185

€

116.028

€

24.822

€

109.200

€

2.158.168

€

5.976.004

€ €

Stichtingskosten /m² BVO incl. btw

€

4.115 €

Stichtingskosten school + gym /m² BVO incl. btw Stichtingskosten gebouw /m² BVO incl. btw o.b.v. BENG en Frisse scholen klasse B

€

1.241.986

14 -

38.640

229.099

7.217.990 €

Totaal

€

597.718

€

Tijdelijke huisvesting school

1.267.231

1.465.698

€

Eenmalige afschrijvingskos Aanleg infra ten openbaar + (boekwaarde + RO procedure sloop)

€

Stichtingskosten incl. btw

Gehandicapten drumband

2.047.978 €

1.770.082 €

53.345 €

4.098

4.106

3.810

€

1.094.895 €

160.522 €

629.200 € 12.974.012 €

4.807

€ 4.111 € 4.109

Stichtingskosten einde werk (o.b.v. BDB-index van 10,3% tot moment van aanbesteding april 2027 en 2,5% indexatie gedurende de bouwperiode): Stichtingskosten einde werk (o.b.v. BDB-index van 10,3% tot aanbesteding en 2,5% gedurende de bouw)

School

Bruto vloeroppervlak (m² BVO)

Gymzaal

1.754

500

- Grondkosten

€

- Bouwkosten

€

5.765.373

- Honoraria en begeleidingskosten

€

- Bijkomende kosten

€

Stichtingskosten excl. btw

€

BTW

€

431 -

€

626.679

€

118.200

€

744.879

€

394.333

€

520.000

€

9.782.939

187.877

€

162.038

€

4.511

€

1.013.763

61.065

€

52.667

€

1.466

€

17.500

€

367.000

1.890.036

€

1.633.580

€

49.241

€

1.021.012

€

135.700

€

520.000

€

11.908.581

392.899

€

339.595

€

10.244

€

124.879

€

24.822

€

109.200

€

2.385.963

€ €

6.659.013

€ €

1.384.325

Stichtingskosten /m² BVO incl. btw

€

4.586 €

14 43.264

234.302

8.043.338 €

Totaal

€

659.337

€

Tijdelijke huisvesting school

1.418.876

1.641.093

€

Eenmalige afschrijvingskos Aanleg infra ten openbaar + (boekwaarde + RO procedure sloop)

€

Stichtingskosten incl. btw Stichtingskosten school + gym /m² BVO incl. btw Stichtingskosten gebouw /m² BVO incl. btw o.b.v. BENG en Frisse scholen klasse B

kdv/bso

Gehandicapten drumband

€

2.282.935 €

1.973.175 €

59.485 €

4.568

4.577

4.249

€

1.145.890 €

160.522 €

629.200 € 14.294.545 €

€ 4.582 € 4.579

693.24/75871/EST Pagina 28 van 38

5.297

Datum: 6-2-2025

11 PLANNING 11.1

Planning nieuwbouw

Voor de nieuwbouw is een globale planning opgesteld uitgaande van positieve besluitvorming in de gemeenteraad in december 2025. Na positieve besluitvorming in de gemeenteraad kan de architectenselectie worden opgestart en kunnen de afspraken tussen school en gemeente worden vastgelegd in een samenwerkingsovereenkomst. Vervolgens kan het ontwerptraject worden opgestart. Op basis van onderstaande planning is de verwachting dat de nieuwbouw in gebruik genomen kan worden vanaf omstreeks Q4 2028. Dit is op basis van een verwachte doorlooptijd voor de realisatie van circa 15 maanden waarvan 2 maanden voor sloop/bouwrijp maken van het huidige schoolgebouw. Het streven van Floriander is om het nieuwe schoolgebouw vanaf het schooljaar 2028/2029 in gebruik te gaan nemen. In de planning is geen rekening gehouden met eventuele vertraging in verband met de BOPA-procedure (bezwaar, beroep). De tijdelijke huisvesting zal in Q2 in gebruik genomen moeten worden in verband met de verwachte sloop van het huidige schoolgebouw. Een andere belangrijke factor die invloed kan hebben op het tijdspad van het project, is de beschikbaarheid van het elektriciteitsnet op de locatie (netcongestie). Deze ontstaat wanneer het elektriciteitsnet onvoldoende capaciteit heeft om het verhoogde vermogen voor de bestaande aansluiting te verwerken.

Volgend deel →

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij de gemeente is leidend. Bron: https://api1.ibabs.eu/publicdownload.aspx?site=LoonOpZand&id=0e10c4e2-86b1-4fdd-a253-6f836e083ec7