17-02-2022 Bijlage 1. Nota Kostenverhaal.pdf

Nota Kostenverhaal

K« gemeente Loon op zand

o

Nota Kostenverhaal Een bijdrage aan een mooier Loon op Zand

Datum: Versie: Auteurs: Gemeente:

mei 2016 3.0 definitief Mark Bouman (Urban Reality) Timothy van Bambost (KuiperCompagnons) Erik Linssen en Paul Bexkens

Nota Kostenverhaal - Een bijdrage aan een mooier Loon op Zand

Pagina 1 van 28

Inhoudsopgave DEEL 1: Werking kostenverhaal.............................................................................................. 2 Toelichting kostenverhaal.................................................................................................... 4 DEEL 2: Kaders kostenverhaal................................................................................................ 7 1

Aanleiding en doel.............................................................................................................8 1.1 1.2 1.3 1.4 1.5 1.6 1.7 1.8

2

Structuurvisie Loon op Zand 2030...................................................................................10 2.1 2.2 2.3

3

Aanleiding.................................................................................................................. 8 Doel van de nota........................................................................................................ 8 Voor wie is deze nota................................................................................................. 8 Reikwijdte van de nota................................................................................................ 8 Status van de nota...................................................................................................... 8 Looptijd van de nota....................................................................................................9 Actualisatie................................................................................................................ 9 Opbouw van de nota..................................................................................................9

Structuurvisie Loon op Zand 2030........................................................................... 10 Maatregelenmatrix en koppeling kostenverhaal.......................................................10 Fondsvorming........................................................................................................... 11

Kostenverhaal gemeente Loon op Zand......................................................................... 12 3.1

Plan gerelateerde kosten..........................................................................................12

3.1.1 3.1.2 3.2

Fondsvorming en bijdragen...................................................................................... 12

3.2.1 3.2.2 3.3 3.4 3.5 3.6

Grondexploitatiekosten..................................................................................... 12 Bijkomende kosten............................................................................................12

Fonds bovenwijkse voorzieningen.................................................................... 12 Fonds KwaliteitsverbeteringLandschap.............................................................14

Gebiedsfondsen....................................................................................................... 15 Overgangsregeling huidigecontracten en grondexploitaties.....................................16 Wanneer kosten verhalen?...................................................................................... 16 Fonds sociale woningbouw(verevening)...................................................................16

Nota Kostenverhaal - Een bijdrage aan een mooier Loon op Zand

Pagina 2 van 28

Bijlage 1 Bijlage 2

Maatregelen Fonds Bovenwijkse Voorzieningen.................................................17 Juridisch kader...................................................................................................... 18

B.1

Hoofdlijnen kostenverhaal........................................................................................ 18

B.1.1 B. 1.2 B.1.3 B. 1.4 B.1.5 B.2

Doel Afdeling 6.4 van de Wro............................................................................ 18 Planologisch besluit als basis............................................................................ 19 Publiekrechtelijke spoor: het exploitatieplan......................................................19 Privaatrechtelijke spoor (1): de anterieure overeenkomst..................................20 Privaatrechtelijke spoor (2): de posterieure overeenkomst................................21

Te verhalen kostensoorten......................................................................................21

B.2.1 B.2.2 B.2.3 B.2.4 B.2.5

Kostensoortenlijst en verschillende kostensoorten........................................... 21 Wijkse voorzieningen (binnenplanse kosten).................................................... 22 Bovenwijkse voorzieningen................................................................................22 Bovenplanse kosten...........................................................................................23 Bijdragen aan ruimtelijke ontwikkelingen...........................................................23

Bijlage 3 Bijlage 4 Bijlage 5

Artikel 6.2.1 van het Bro......................................................................................24 Artikelen 6.2.3, 6.2.4 en6.2.5 van het Bro.............................................................25 Artikelen 6.24 van de Wro.....................................................................................27

Nota Kostenverhaal - Een bijdrage aan een mooier Loon op Zand

Pagina 3 van 28

DEEL 1: Werking kostenverhaal In deze nota kostenverhaal wordt inzicht geboden in de wijze waarop omgegaan wordt met nieuwe bouwplannen in relatie tot de verplichting kosten te verhalen (intern en bij initiatiefnemers). De werkwijze van het kostenverhaal, wanneer u een bijdrage verschuldigd bent, is hieronder toegelicht. De kaders van het kostenverhaal en de nadere onderbouwing is opgenomen in deel 2. Deel 2 biedt daarnaast de (juridische) borging van het kostenverhaal om aldus ook te kunnen sturen op verwezenlijking van in beleid geformuleerde ambities en doelstellingen.

Toelichting kostenverhaal Alle exploitatiegebieden (ontwikkelingen waarmee een bouwplan wordt mogelijk gemaakt), particuliere dan wel door de gemeente geïnitieerde ontwikkelingen, dragen naar rato bij aan de bekostiging van de in deze nota nader onderbouwde kosten. De afdracht van een bijdrage is direct gerelateerd aan een (of meerdere) bouwplan(nen). Bij welke bouwplannen een initiatiefnemer een afdracht moet doen en hoe hoog deze bijdrage is, leest u in het volgende stroomschema. Hieronder is een toelichting gegeven op het schema en is aangegeven waar in de nota de nadere uitwerking hiervan is terug te vinden. Het schema is een vier-stappen-overzicht van het kostenverhaal zoals omschreven in deze Nota Kostenverhaal. Aan de hand van vier vragen kunt u direct zien welke bijdragen van u worden gevraagd. Indien het bouwplan uit meerdere functies bestaat dient per functie afzonderlijk de bijdrage bepaald te worden. 1. Is het bouwplan voorzien in het bestemmingsplan? Ja: Indien uw bouwplan een directe bouwtitel heeft, hoeft u geen bijdragen te doen en kan via een omgevingsvergunning of zelfs vergunning vrij bouwen uw initiatief gerealiseerd worden. Uiteraard moeten wel de nodige leges betaald worden.

Nee: Indien het bouwplan geen bouwtitel heeft dient u in ieder geval rekening te houden met een bijdrage aan de kosten voor de openbare inrichting, minimaal kostendekkend, en een bijdrage aan de gemeentelijke plankosten. Hierover worden contractuele afspraken gemaakt, (zie ş 3.1) Daarnaast kan het zijn dat u nog een fondsafdracht verschuldigd bent, volg stap 2. 2. Ligt het bouwplan buiten het bestaand stedelijk gebied? Ja: Indien het bouwplan is gelegen buiten het bestaand stedelijk gebied geldt op grond van artikel 3.2 van de provinciale Verordening Ruimte 2014 een fysieke tegenprestatie in de vorm van landschappelijke kwaliteitsverbetering. Wanneer het niet mogelijk is de tegenprestatie in de directe omgeving van het plangebied te realiseren, moet een afdracht (financiële tegenprestatie) worden gedaan in het Fonds Kwaliteitsverbetering Landschap. (zie ş 3.2.2) En: daarnaast kan het zijn dat het bouwplan is gelegen in een gebiedsfonds, bijvoorbeeld de Hotelzone de Horst en Leisure Landschap Efteling (zie ş 3.3). Kostenverhaal voor ontwikkelingen binnen deze gebieden wordt nader bezien en gerelateerd aan de betreffende ontwikkeling. Deze gebieden zijn uitgesloten van een afdracht aan het Fonds bovenwijkse voorzieningen. De zones van het Fonds Kwaliteitsverbetering Landschap en de gebiedsfondsen zijn opgenomen op afbeelding 1 met arcering.

Wanneer het bouwplan niet binnen de zones van de gebiedsfondsen ligt dient stap 3 en eventueel stap 4 nog doorlopen worden. Hieruit volgt nog een bijdrage fonds bovenwijkse voorzieningen of een maatwerk bijdrage. Nota Kostenverhaal - Een bijdrage aan een mooier Loon op Zand

Pagina 4 van 28

Nee: wanneer het bouwplan is gelegen in het stedelijk gebied, volg stap 3. 3. Bestaat het bouwplan uit de functie wonen of maatschappelijk? Ja: wanneer het bouwplan een maatschappelijke of woonfunctie kent, dan is een bijdrage verschuldigd aan het Fonds bovenwijkse voorzieningen. De hoogte van de bijdrage aan het Fonds bovenwijkse voorzieningen is afhankelijk van de omvang van het bouwplan en bedraagt C 3.500,- per equivalent (zie figuur 1). (zie ş 3.2.1) Nee: wanneer het bouwplan een commerciële functie kent, volg stap 4. 4. Valt het bouwplan buiten het kern(winkel)gebied? Ja: Kent het bouwplan een commerciële functie en valt het buiten het kern(winkel)gebied van de dorpen, dan is een bijdrage verschuldigd van f 3.500.- per equivalent (zie figuur 2). (zie ş 3.2.1) Nee: Indien het binnen het kern(winkel)gebied valt, wordt voor het bouwplan een passende bijdrage berekend (maatwerk), (zie ş 3.2.1)

i

Legenda

[

j gemeentegrens

Fonds kwaliteitsverbetering Landschap (zie stap 2)

stedelijk gebied - wonen

Gebiedsfonds Hotelzone (zie stap 2)

stedelijk gebied - bedrijvenpark

Gebiedsfonds Leisure Landschap Efteling (zie stap 2)

|jĮ kern(wìnkel)gebied (zie stap 4)

Figuur 1: Kostenverhaal kaart Loon op Zand Op bovenstaande afbeelding zijn de verschillende gebieden waar deze nota betrekking op heeft nader aangegeven. Daar waar in de samenvatting onder stap 2 (en verder in de nota) gesproken wordt van (bestaand) stedelijk gebied, wordt het stedelijk gebied bedoeld zoals opgenomen op de kaart, onderverdeeld in de categorieën wonen en bedrijvenpark. Een bijdrage aan het fonds Kwaliteitsverbetering van het Landschap kan benodigd zijn bij ontwikkelingen die plaats vinden binnen de groene arcering op de kaart (stap 2). Ook is op de kaart globaal de ligging van de gebieden van de gebiedsfondsen Hotelzone en Leisure Landschap Efteling weergegeven. Voor de functie wonen en zorg geldt dat een afdracht aan het Fonds bovenwijkse voorzieningen

Nota Kostenverhaal - Een bijdrage aan een mooier Loon op Zand

Pagina 5 van 28

verschuldigd is. In de dorpen wordt binnen de kern(winkel)gebieden voor commerciële functies een bijdrage bepaald op basis van maatwerk (stap 4).

1. Is het bouwplan voorzien in het

Geen kosten (behalve

bestemmingsplan?

leges)

Bijdrage kosten openbare ruimte

2. Ugt het bouwplan buiten het bestaand stedelijk gebied?

Bijdrage gemeentelijke

Bijdrage is

plan kosten

maatwerk

Fysie ke tegen pre sta b e

Zie de Provinciale

of bijdrage fonds

Verordening Ruimte

kwa lit eits verbetering

Indien binnen gebiedsfonds (zie de koste nverhaalskaart)

Bijdrage is maatwerk

3. Bestaat het bouwplan uit de

Bijdrage fonds

C 3.500,- per

functie wonen of maatschappelijk?

boven wij ks

woning equivalent

4. Valt het bouwplan buiten het

Bijdrage fonds

C 3.500,- per

kern (winkel) gebied?

boven wij ks

woning equivalent

Bijdrage is maatwerk

Figuur 2: Stroomschema

Functie Wonen Commerciële voorzieningen Maatschappelijk en zorg

Equivalenten 1 1 1

Quotering Per woning Per 100 m2 BVO Per 200 m2 BVO

Figuur 3: Equivalententabel

Nota Kostenverhaal - Een bijdrage aan een mooier Loon op Zand

Pagina 6 van 28

DEEL 2: Kaders kostenverhaal

Nota Kostenverhaal - Een bijdrage aan een mooier Loon op Zand

Pagina 7 van 28

1

Aanleiding en doel

1.1 Aanleiding Daar waar ontwikkeld wordt, worden kosten gemaakt. In veel gevallen zal ook de gemeente kosten moeten maken om gewenste ontwikkelingen mogelijk te maken. De gemeente verhaalt kosten bij nieuwe ontwikkelingen. Om kosten te kunnen verhalen op de initiatiefnemers biedt de Wet ruimtelijke ordening (Wro) een aantal instrumenten, zowel publiek- als privaatrechtelijk. Daarnaast wil de gemeente graag uitvoering geven aan haar beleid, zoals vastgelegd in de Structuurvisie Loon op Zand 2030. De gemeente zet waar mogelijk de beschikbare instrumenten in om de doelen uit de structuurvisie te (kunnen) realiseren. In eerste instantie is het wenselijk dat de kosten van projecten worden betaald uit de positieve resultaten van die projecten. Maar bepaalde kosten overstijgen een project, of een ingreep kan daarnaast ook een toegevoegde waarde hebben voor het bestaand stedelijk gebied. Om dergelijke maatregelen te realiseren zijn aanvullende financiële middelen nodig. Bijvoorbeeld voor de inrichting van de openbare ruimte. Het is onredelijk om deze kosten volledig door nieuwe ontwikkelingen te laten dragen. Daarom is het de bedoeling dat een deel van deze kosten opgebracht kan worden uit de opbrengsten van fondsvorming, waar nodig moet uiteindelijk voor een deel van de kosten binnen de gemeentelijke begroting dekking worden gezocht.

1.2 Doel van de nota Om een transparant beleid te voeren ten aanzien van het kostenverhaal is deze Nota Kostenverhaal opgesteld. Deze Nota gaat nader in op de (wettelijke) mogelijkheden, het nut en de noodzaak voor het kostenverhaal en geeft aan hoe de gemeente uitvoering wil geven aan haar beleid. De middelen worden besteed in lijn met het doel waarvoor ze zijn geheven. Zo betalen ontwikkelende partijen niet teveel en weet iedereen waar deze bijdragen aan besteed worden. Op deze wijze doet iedereen een bijdrage aan een mooier Loon op Zand.

1.3 Voor wie is deze nota De nota is zowel bedoeld voor initiatiefnemers met een bouwplan als voor de gemeente zelf. Voor de initiatiefnemers die een bouwplan willen ontwikkelen strijdig met het bestemmingsplan geeft deze nota inzicht welke kosten de gemeente op hen verhaald. Voor de gemeente dient de nota als handleiding bij de begeleiding van marktinitiatieven en voor de bepaling van de afdracht vanuit de grondexploitatie.

1.4 Reikwijdte van de nota De nota heeft consequenties voor in principe alle exploitatiegebieden (ontwikkelingen waarmee een bouwplan wordt mogelijk gemaakt). Het maakt daarbij niet uit of het om een particulier initiatief dan wel om een door de gemeente geïnitieerde ontwikkeling gaat. De gevraagde bijdragen zijn direct gekoppeld aan een (of meerdere) bouwplan(nen). Alle bouwplannen dragen naar rato bij aan de bekostiging van de in deze nota nader onderbouwde kosten. De fondsheffing is niet hoog genoeg om alle gewenste ingrepen mogelijk te maken. De raad bepaalt waarvoor de ontvangen bijdragen worden ingezet.

1.5 Status van de nota De structuurvisie bevat de wettelijk vereiste grondslag die voor fondsvorming benodigd is. De Nota kostenverhaal is een eerste stap naar de realisatie en uitwerking van het gemeentelijk Nota Kostenverhaal - Een bijdrage aan een mooier Loon op Zand

Pagina 8 van 28

beleid. Deze nota is een openbaar beleidsdocument. Hierin is aangegeven hoe de gemeente Loon op Zand omgaat met het (wettelijk verplichte) kostenverhaal (zie ook paragraaf 2.1). De nota geeft in feite het werkingskader aan waarbinnen het kostenverhaal bij ontwikkelingen zal plaatsvinden. De opbouw van deze nota houdt reeds rekening met de thans bekende wijzigingen met betrekking op het kostenverhaal in de Omgevingswet. Bij herziening van deze nota wordt bezien of de opzet van de nota nog steeds aansluit op de wensen en de wettelijke mogelijkheden tot kostenverhaal.

1.6 Looptijd van de nota In de structuurvisie zijn alle wensen en ambities van de gemeente tot 2030 opgenomen. Omdat niet zeker is of alle beoogde maatregelen en projecten doorgang kunnen vinden is de looptijd van deze nota gesteld op 5 jaar. Binnen deze periode kan een gedegen afweging worden gemaakt over de besteding van de fondsen in relatie tot de verwachte fondsbijdragen. Wanneer nieuwe inzichten en/of initiatieven zich aandragen kan deze nota (op onderdelen) worden geactualiseerd om tot een optimaal kostenverhaal te komen.

1.7 Actualisatie Deze nota wordt in ieder geval tweejaarlijks beoordeeld en op onderdelen aangepast. Zo kan adequaat ingespeeld worden op nieuwe marktinitiatieven en prioritering in de beoogde maatregelen. Gelet op de looptijd van de nota is er voor gekozen om de prijzen gemeld in deze nota niet te indexeren.

1.8 Opbouw van de nota Na deze inleiding wordt in hoofdstuk 2 de relatie van deze nota met de gemeentelijke structuurvisie behandeld. Hoofdstuk 3 gaat nader in op het kostenverhaal, de verschillende fondsen en de werking hiervan.

Nota Kostenverhaal - Een bijdrage aan een mooier Loon op Zand

Pagina 9 van 28

2 Structuurvisie Loon op Zand 2030 In dit hoofdstuk wordt de relatie van deze nota met de gemeentelijke Structuurvisie Loon op Zand 2030 toegelicht. Hieronder wordt omschreven hoe invulling wordt gegeven aan het gestelde beleid.

2.1

Structuurvisie Loon op Zand 2030

Op 5 maart 2015 heeft de gemeenteraad de Structuurvisie “Loon op Zand 2030: De recreatieve kamer in het hart van Brabant” vastgesteld. De visie bestaat uit twee delen: -

Deel A: bevat de visie en ambities voor de middellange termijn (Loon op Zand in 2030) Deel B: bestaat uit een uitvoeringsprogramma: een projectplan inclusief prioriteiten, dat flexibel van aard is en indien gewenst of noodzakelijk periodiek aangepast kan worden.

Verder geeft de structuurvisie invulling aan de vereisten uit de grondexploitatiewet (zie volgende paragraaf). De structuurvisie bevat de ruimtelijke ambities van onze gemeente en vormt het toetsingskader voor toekomstige ruimtelijke ontwikkelingen. Aangegeven is wat belangrijk is om te behouden en wat nodig is om te versterken op het gebied van bijvoorbeeld woningbouw, recreatieve ontwikkelingen en de leefbaarheid in de kernen.

2.2 Maatregelenmatrix en koppeling kostenverhaal De juridische basis voor het kostenverhaal is vastgelegd in Deel B van de structuurvisie. Hierin worden verschillende fondsen vermeld en is ook een maatregelenmatrix opgenomen: een dynamisch actieplan dat periodiek wordt herzien en aangevuld. De maatregelenmatrix dient als onderligger van het uitvoeringsprogramma. De matrix geeft inzicht in de maatregelen die voortkomen uit de geformuleerde opgaven uit deel A van de structuurvisie. De opgaven zijn gerangschikt in een twaalftal hoofdthema’s. Per hoofdthema zijn maatregelen en speerpunten opgesomd. Hierin is omschreven wat de maatregel omvat, wie de trekker c.q. uitvoerende partij is, welk financieel resultaat wordt verwacht en wat de relatie tot het kostenverhaal is. In de maatregelenmatrix komen de volgende categorieën van kosten aan bod: - bovenwijkse voorzieningen (artikel 6.2.4 i.c.m. 6.2.5 van het Bro); - bovenplanse verevening (artikel 6.13 lid 7 van de Wro); - ruimtelijke ontwikkelingen (artikel 6.24 lid 1 van de Wro). De beoogde maatregelen worden gefaseerd uitgevoerd op basis van prioriteiten, beschikbare middelen en omstandigheden. Dit blijft een dynamisch proces, afhankelijk van toekomstige ontwikkelingen. Een deel van de in de maatregelenmatrix opgenomen projecten lopen al of zijn reeds uitgevoerd.

Een deel zal binnen de looptijd van deze nota kostenverhaal worden opgepakt. In Bijlage 1 is een lijst opgenomen met projecten die thans voor kostenverhaal in aanmerking komen.

Nota Kostenverhaal - Een bijdrage aan een mooier Loon op Zand

Pagina 10 van 28

2.3

Fondsvorming

In deel B van de structuurvisie is een omschrijving opgenomen van mogelijke fondsen die opgericht kunnen worden om tot kostenverhaal. Het gaat om de fondsen: A. B. C. D. E. F.

Bovenwijkse voorzieningen Bovenplanse verevening sociale woningbouw Bovenplanse verevening bedrijventerreinen Fonds kwaliteitsverbetering landschap Fonds openbare ruimte Fonds maatschappelijke knooppunten

Voor het oprichten van fondsen voor bovenplanse verevening bestaat momenteel geen noodzaak. Daarnaast hebben de thans bekende maatregelen veelal betrekking op ingrepen met een bovenwijks karakter. Daarom is besloten om het kostenverhaal te vereenvoudigen en terug te gaan naar drie fondsen, te weten: 1. Fonds bovenwijkse voorzieningen; 2. Fonds kwaliteitsverbetering landschap; 3. Gebiedsfondsen. In paragraaf 3.2 worden de fondsen nader toegelicht.

Nota Kostenverhaal - Een bijdrage aan een mooier Loon op Zand

Pagina 11 van 28

3

Kostenverhaal gemeente Loon op Zand

In dit hoofdstuk wordt het praktisch kader van deze nota toegelicht. Concreet wordt hieronder ingegaan op de werking van het kostenverhaal: de plan gerelateerde kosten en de verschillende fondsen. Voor de fondsen is werking en het doel nader omschreven. Tot slot is aangegeven wanneer welke bijdragen verschuldigd zijn.

3.1

Plan gerelateerde kosten

Plan gerelateerde kosten die volledig toe te rekenen zijn aan een ontwikkeling. Hierbij wordt onderscheid gemaakt in grondexploitatiekosten en bijkomende kosten. Uitgangspunt is dat plan gerelateerde kosten ten laste vallen van de initiatiefnemer. 3.1.1 Grondexploitatiekosten Grondexploitatiekosten zijn kosten die gemoeid zijn met de realisatie van een ontwikkeling. Denk hierbij bijvoorbeeld aan kosten voor benodigde onderzoeken, bodemsanering, dempen van watergangen, grondwerken en de aanleg van fysieke voorzieningen ten behoeve van de ontwikkeling, zoals wegen en voetpaden. Bij projecten is in eerste instantie sprake van binnenplanse verevening van kosten en opbrengsten. Bij binnenplanse verevening worden kosten binnen een project gedekt uit de opbrengsten van het betreffende project. Kosten buiten het projectgebied die rechtstreeks verband houden met het project worden ook toegerekend aan het betreffende project. Bijvoorbeeld de kosten van een rotonde of waterberging buiten, maar ten behoeve van, het plangebied. Voor de kosten die direct gerelateerd zijn aan een initiatief, wordt er vanuit gegaan dat de initiatiefnemer deze werkzaamheden uitvoert en de kosten hiervoor draagt. Indien het gewenst is dat de gemeente werkzaamheden uitvoert worden hier afspraken over gemaakt, waarbij deze minimaal kostendekkend zijn.

3.1.2 Bijkomende kosten Bijkomende kosten zijn kosten van het gemeentelijk apparaat (plankosten), tijdelijk beheer en rente. Denk hierbij aan plankosten en overige kosten die behoren bij werkzaamheden gerelateerd aan voorbereiding, ontwikkeling en begeleiding van ruimtelijke projecten. De gemeente brengt voor de behandeling en begeleiding van initiatieven haar plankosten in rekening. Bij nieuwe initiatieven wordt voorde beoordeling van een aanvraag maximaal 25 ambtelijke uren beschikbaar gesteld. Indien de gemeente besluit om medewerking te verlenen aan het initiatief wordt met de initiatiefnemer een overeenkomst gesloten. De plankosten voor de behandeling en begeleiding van een project komen geheel voor rekening van de initiatiefnemer.

3.2 Fondsvorming en bijdragen 3.2.1 Fonds bovenwijkse voorzieningen Bij bovenwijkse voorzieningen wordt onderscheid gemaakt tussen direct en indirect toerekenbare voorzieningen. De direct toerekenbare bovenwijkse voorzieningen zijn de kosten ten behoeve van het exploitatiegebied en daarbuiten, getoetst aan de limitatieve kostensoortenlijst (art. 6.2.4 Bro). Een voorbeeld is de aanleg van de rotonde, die wordt aangelegd voor de ontwikkeling en voor de ontsluiting van de andere gebieden. Er dient dus een directe relatie te zijn met het exploitatiegebied. De kosten zijn af te dwingen via het exploitatieplan. De kosten moeten niet verplicht in een structuurvisie te worden vastgelegd in verband met de verhaalbaarheid, maar het is wel wenselijk om dit op te nemen. Ingrepen in en buiten het te ontwikkelen Nota Kostenverhaal - Een bijdrage aan een mooier Loon op Zand

Pagina 12 van 28

gebied die bedoeld zijn voor één of meerdere specifieke projecten worden toegerekend aan de betreffende projecten en worden niet betaald uit het Fonds Bovenwijkse Voorzieningen. Indirecte bovenwijkse voorzieningen zijn maatregelen die geen eenduidige relatie hebben met een specifiek project, maar die wel profijt opleveren voor zowel nieuwe ontwikkelingen als het bestaand stedelijk gebied. Hierbij valt te denken aan de aanleg van een nieuw fietspad of het opknappen van de openbare ruimte. Kosten van dergelijke bovenwijkse voorzieningen kunnen gedeeltelijk worden gefinancierd uit het Fonds Bovenwijkse Voorzieningen. Kosten voor beheer en onderhoud (de reguliere kosten) zijn geen bovenwijkse voorzieningen en vallen dus niet ten laste van het fonds. Profijt en proportionaliteit Zoals hiervoor omschreven zijn de maatregelen die gefinancierd worden uit het fonds niet toe te rekenen aan één of meerdere specifieke projecten. Het is onmogelijk om de toekomstige maatregelen aan de ladder van causaliteit te toetsen op projectniveau. Daarom is de toerekenbaarheid gemeente breed geabstraheerd. Voor het criterium profijt is een proportionele verdeling gemaakt van de toekomstige ontwikkelingen ten opzichte van de bestaande stad. Op basis van de thans bekende maatregelen en initiatieven is de verdeling vastgesteld op respectievelijk 1007o en 9007o.

Op deze wijze draagt ieder evenredig bij aan de beoogde maatregelen. Doel van het fonds In de uitvoeringsparagraaf van de structuurvisie heeft de gemeente verschillende maatregelen met een bovenwijks karakter benoemd die voor kostenverhaal in aanmerking komen. In de volgende alinea is aangegeven welke ingrepen het betreft. Het Fonds Bovenwijkse Voorzieningen heeft als doel een gedeelte van deze maatregelen te financieren, zodat de beoogde maatregelen ook daadwerkelijk uitgevoerd kunnen worden. Zo ontstaat meer (financiële) ruimte om de beleving en leefbaarheid van Loon op Zand te verbeteren. Maatregelen gekoppeld aan het fonds Binnen de gemeente Loon op Zand is een inventarisatie gemaakt van de (toekomstige) investeringen die zijn aan te merken als bovenwijkse voorziening. Met betrokken afdelingen is een overzicht opgesteld van verwachte en gerealiseerde bovenwijkse ingrepen. Deze ingrepen zijn uitgezet in de tijd, geprioriteerd en de kosten voor de ingreep zijn geraamd. Samenvattend kunnen de volgende maatregelen uit het fonds worden gefinancierd: * * *

infrastructurele werken: ingrepen op het gebied van wegen, rotondes, waterberging en parkeren; groen en landschap: ingrepen in de wijk, in het landschap en aanleg van parken; recreatie en toerisme: aanleg fietspaden, recreatieve poorten e.d.;

In Bijlage 1 is een overzicht opgenomen van de maatregelen waar het Fonds Bovenwijkse Voorzieningen op is gebaseerd. Afhankelijk van de vulling van het fonds zal jaarlijks gekeken worden welke maatregelen opgepakt kunnen worden.

Nota Kostenverhaal - Een bijdrage aan een mooier Loon op Zand

Pagina 13 van 28

Vulling van het fonds In beginsel leveren alle bouwplannen in de gemeente Loon op Zand een bijdrage aan dit fonds. Alle bouwplannen met de volgende (hoofd)functie leveren een bijdrage: *

wonen: grondgebonden woningen; o appartementen. commerciële functies: o bedrijven en kantoren; o detailhandel en horeca; o leisure en recreatie o maatschappelijk en zorg o

*

De te betalen bijdrage is afhankelijk van het te realiseren programma. Om het Fonds Bovenwijkse Voorzieningen te vullen wordt een bijdrage gehanteerd van 6 3.500,- per equivalent. In Tabel 1 is de equivalentenverdeling aangegeven per functie. Voor commerciële voorzieningen binnen bestaande centra van het stedelijke gebied is deze verdeling maatwerk en nader te bepalen. Passend bij de functie zal een equivalent worden bepaald bij aanvraag. Functie Wonen Bedrijven en kantoren Detailhandel en horeca Leisure en recreatie Maatschappelijk en zorg

Equivalenten 1 1 1 1 1

Quotering Per woning Per 100 m2 BVO Per 100 m2 BVO Per 100 m2 BVO Per 200 m2 BVO

Figuur 3: equivalentenverdeling per functie (schuingedrukte functies: maatwerk kern(winkel)gebieden)

Bij functieuitbreidingen, herstructureringen en functieveranderingen wordt gekeken naar het aantal (woningen of) m2 BVO dat het programma in de huidige situatie vertegenwoordigt en wat het aantal m2 BVO in de nieuwe situatie wordt. Alleen voor het aantal m2 BVO dat per saldo toegevoegd wordt, draagt men bij. 3.2.2 Fonds Kwaliteitsverbetering Landschap In artikel 3.2 van de provinciale Verordening Ruimte 2014 (hierna VR) is de verplichting voor gemeenten opgenomen om een kwaliteitsbeleid voor het landschap te voeren. Voorheen werd deze regeling ook wel ‘rood-met-groen koppeling’ genoemd. Het principe omvat kort samengevat dat er ruimte is voor ontwikkelingen in het buitengebied, mits deze gepaard gaan met maatregelen die de kwaliteit van het landschap (in brede zin) versterken. Voor de toepassing van artikel 3.2 van de VR worden de “Werkafspraken kwaliteitsverbetering landschap Hart van Brabant” en het rekenmodel Investeringsregeling Ruimtelijke Kwaliteit (IRK-model) als uitgangspunten gehanteerd. Bij ontwikkelingen buiten het bestaand stedelijk gebied geldt de verplichting tot het leveren van een fysieke tegenprestatie (ruimtelijke kwaliteitsverbetering), bij voorkeur binnen het plangebied of direct aansluitend op het plangebied.

Wanneer het niet mogelijk is de tegenprestatie in de directe omgeving van het plangebied te realiseren, kan de gemeente met behulp van het IRK-model de hoogte van de bijdrage berekenen. Deze bijdrage wordt gestort in het Fonds Kwaliteitsverbetering Landschap. De fondsafdrachten kunnen door de gemeente uitsluitend ingezet worden voor ruimtelijke kwaliteitsverbetering. Te denken valt bijvoorbeeld aan het versterken van de ecologische Nota Kostenverhaal - Een bijdrage aan een mooier Loon op Zand

Pagina 14 van 28

hoofdstructuur of het aanleggen van (groene)verbindingszones. Door een fonds op te richten kan de gemeente de, vanuit de provincie verplichte, bijdrage inzetten voor maatregelen op eigen grondgebied. Relatie overige fondsen Een fondsbijdrage is uitsluitend verschuldigd wanneer het voorgenomen bouwplan is gelegen buiten het bestaand stedelijk gebied én indien geen tegenprestatie wordt geleverd binnen het plangebied of direct aansluitend op het plangebied. Naast een afdracht aan het fonds Kwaliteitsverbetering Landschap is mogelijk additioneel een afdracht verplicht aan het Fonds Bovenwijkse Voorzieningen of een gebiedsfonds.

3.3 Gebiedsfondsen Inleiding In tegenstelling tot het Fonds Bovenwijkse Voorzieningen die een brede gemeentelijke dekking kent, kan de gemeente ook een gebiedsfonds in het leven roepen met een kleiner dekkingsgebied. Dit fonds beperkt zich tot een specifiek afgebakend gebied. Vooralsnog worden twee gebieden aangewezen, de hotelzone Horst Kaatsheuvel en Leisure Landschap Efteling. Hotelzone Horst Kaatsheuvel De gemeente heeft in de structuurvisie een hotelzone benoemd: Hotelzone Horst Kaatsheuvel. Hierin is gemeld dat bij de gemeente enkele ontwikkelingsinitiatieven voor hotelaccommodaties ingediend zijn voor de zone tussen de kern Kaatsheuvel en de N261. De gemeente wil deze initiatieven - onder voorwaarden - graag faciliteren. De zone is beoogd voor het ontwikkelen van (grootschalige) verblijfsaccommodatie ter uitvoering van de regionale ambities op het gebied van leisure. De gemeente bezit geen gronden in de Hotelzone Horst Kaatsheuvel, de ontwikkeling hiervan wordt overgelaten aan de markt. De kosten voor de ontwikkeling van de Hotelzone Horst Kaatsheuvel wordt gedragen door de initiatiefnemers. De gemeente verhaalt ook kosten buiten de zone die worden veroorzaakt door deze ontwikkeling (bijvoorbeeld aanpassingen aan toegangswegen). Op dit moment is de beoogde ontwikkeling van de Hotelzone Horst Kaatsheuvel nog niet voldoende concreet uitgewerkt.

Het uitgangspunt is een redelijke bijdrage in de gemeentelijke kosten. De bijdrage is maatwerk. Leisure Landschap Efteling De Efteling neemt een bijzondere positie in binnen de gemeente. De Efteling heeft plannen voor een toekomstige ontwikkeling, waardoor de recreatieve en economische waarde van het park voor de gemeente aanzienlijk zal worden vergroot. De toekomstige ruimtelijke ontwikkeling van de Efteling voltrekt zich in westelijke richting, verdeeld over drie zones: van intensief nabij de kern Kaatsheuvel naar extensief nabij de bossen nabij Duiksehoef, Kraanven en op Landgoed Huis ter Heide. Daarmee wordt ruimte geboden aan een veelvoud aan activiteiten en functies, die tezamen de ‘Wereld van de Efteling’ vormen. Dit zorgt ervoor dat de Efteling ook in de toekomst een populaire bestemming blijft. Op dit moment is de beoogde ontwikkeling van het Leisure Landschap Efteling nog niet voldoende concreet uitgewerkt. Het uitgangspunt is een redelijke bijdrage in de gemeentelijke kosten. De bijdrage is maatwerk. Nota Kostenverhaal - Een bijdrage aan een mooier Loon op Zand

Pagina 15 van 28

Relatie overige fondsen Wanneer u fondsbijdrage moet doen voor een gebiedsfonds vervalt de verplichting voor een bijdrage aan het Fonds Bovenwijkse Voorzieningen.

3.4 Overgangsregeling huidige contracten en grondexploitaties Binnen de gemeente Loon op Zand zijn diverse toekomstige exploitatiegebieden benoemd in de Structuurvisie Loon op Zand 2030 en wordt er jaarlijks in het projectenboek van het MPG gerapporteerd over de lopende projecten van zowel de gemeente als de markt. De richtlijnen zoals opgenomen in deze Nota Kostenverhaal gelden voor alle bouwplannen waarvoor nog een planologisch besluit genomen moet worden om deze mogelijk te maken en waarvoor nog geen anterieure overeenkomst (markt) is gesloten of een grondexploitatie vastgesteld (gemeente). Voor de overige gemeentelijke bouwplannen is de laatst vastgestelde grondexploitatie leidend voor de bijdragen aan fondsen. Voor marktinitiatieven geldt dat de afspraken die zijn vastgelegd via de anterieure overeenkomsten leidend zijn voor de bijdragen die gedaan moet worden aan de fondsen.

3.5 Wanneer kosten verhalen? Het beleid van de gemeente Loon op Zand is dat de kosten worden verhaald via een overeenkomst voordat het planologisch besluit hiervoor is genomen. In het contract over het kostenverhaal bij de exploitatie wordt de totale bijdrage vastgelegd, alsmede de verdeling van deze bijdrage naar de verschillende fondsen.

3.6 Fonds sociale woningbouw (verevening) Op basis van de gemeente brede woningbehoefte hanteert de gemeente bij nieuwbouw 3507o sociale woningbouw als uitgangspunt. In de structuurvisie is vermeld dat de gemeente bij projecten met een lager percentage sociale woningbouw een bijdrage vraagt. Uit een analyse van de huidige woningbouwprojecten blijkt dat er vooralsnog geen noodzaak bestaat om een dergelijke bijdrage te vragen. Mocht een dergelijk fonds in de toekomst zinvol worden geacht, dan zal de gemeente deze nota en de structuurvisie hierop aanpassen.

Nota Kostenverhaal - Een bijdrage aan een mooier Loon op Zand

Pagina 16 van 28

Bijlage 1

Maatregelen Fonds Bovenwijkse Voorzieningen

Maatregelenmatrix Fonds Bovenwijkse Voorzieningen Nr.

1

Naam

11 1.2 1.4

Centrum Kaatsheuvel Aan passen openbare ruimte Winkelhart Realisatie dorpshart (Gemeenschapshuis, noord-, zuid- en westwand en plein) Parkeervoorzieningen centrum (Dorpshart f Winkelhart)

2 2.2 2.3

Centrum Loon op Zand Verb lijf skwaliteit centrumgebied ten noorden Wetering verbeteren Parkeerdruk centrum Loon op Zand verminderen

6 6.3 6.4 6.5 6.6 6.9

Recreatieve ontwikkelingen schil Loonse en Drunense Duinen Versterken recreatieve fietsroutes/knooppuntennetwerken Bereikbaarheid van en parkeren bij recreatieve poorten (o.a. Roestelberg} Ontwikkeling van een voetpad bįįKloosterstraat in Loon op Zand Multifunctioneel (bezoekerscentrum Loonse Drunense duinen Cultuurhistorie zichtbaar maken (Actieprogramma recreatie en toerisme)

9 9.5

Onderwijsstructuur en schoollocaties Goede fiets bereikbaarheid, veilige routes en oversteekplaatsen

12 Natuur en Landschap 12.1 Verbetering natuur- en landschapswaarden buiten EHS fStikaļ 12.2 Ecologische verbindingszones (EVZ) 12.3 Maatregelen kwaliteitsverbetering landschap gemeentebreed 12.8 Creëren natuurvriendelijke oevers bij watergangen 12.10 Behoud en versterken slagen landschap 13 Overige projecten en maatregelen 13.3 Ontsluitingsweg Loon op Zand 13.4 Reconstructie Sweensstraat infrastructureel 13.9 Revitalisering bedrijvenpark Kaatsheuvel 13.10 Recreatieve fietsroutes i knooppuntennetwerken 13.11 Aanleg fietssnelweg Tilburg - Loon op Zand - Waalwijk 13.12 Ombouw N261 en herinrichting wegen Loon op Zand

Raming/begroting

Ç

250.000

š

750.000

Ê

150.000

C

8.210.000

Ê

80.000

Ê

10.000

ŝ

50.000

Ê

10.000

ç

2.300.000

Ê Ê

3.000.000 6.250.000

projecteniijst en nummering ontleent aan Sĩruotuurvisie Loon op Zand 2030. selectie maatregelen na afstemming ambtetijke projectgroep

De Maatregelenmatrix geeft een overzicht van de uit te voeren projecten binnen de tijdsperiode van 5 jaar. Vooreen aantal projecten ontbreekt nog een kostenraming. Bij actualisatie van de nota kan deze bijlage worden bijgewerkt aan de hand van nieuwe inzichten.

Nota Kostenverhaal - Een bijdrage aan een mooier Loon op Zand

Pagina 17 van 28

Bijlage 2

Juridisch kader

In deze bijlage wordt het juridisch kader van deze nota toegelicht. Concreet wordt hieronder ingegaan op de wettelijke basis voor kostenverhaal en voor welke werken, maatregelen en voorzieningen kostenverhaal verplicht is. Daarnaast wordt een korte toelichting gegeven op de verevening tussen exploitatiegebieden onderling.

B.1

Hoofdlijnen kostenverhaal

De juridische basis voor het kostenverhaal is vastgelegd in de Wro, in het bijzonder de Afdeling Grondexploitatie (Afdeling 6.4 van de Wro). B.1.1 Doel Afdeling 6.4 van de Wro De wetgever heeft met Afdeling 6.4 van de Wro als doel gesteld dat alle kosten die de gemeente redelijkerwijs moet maken ten behoeve van de realisatie van een bouwplan1 via een planologisch besluit, verhaald moeten worden op de grondeigenaar dan wel -exploitant. Het kostenverhaal valt uiteen in twee sporen, het publiekrechtelijke spoor en het privaatrechtelijke spoor. Het daadwerkelijke verhaal (de afrekening) van grondexploitatiekosten is gekoppeld aan het moment van verlening van een omgevingsvergunning voor bouwen2. *Voor een overzicht voor welke bouwplannen kostenverhaal verplicht is, wordt verwezen naar Bijlage 3. Naast het kostenverhaal biedt Afdeling 6.4 van de Wro gemeenten een aantal publiekrechtelijke instrumenten voor onder andere verevening, het bepalen van een tijdvak of fasering en/of het stellen van locatie-eisen bij private ontwikkelingen. In onderstaand schema is inzichtelijk gemaakt welk spoor de gemeente kan volgen om tot een gedegen kostenverhaal te komen. De hierin genoemde onderdelen zijn hierna nader uitgewerkt. Vaststelling planologische besluit (die een aangewezen bouwplan mogelijk maakt, zoals gedefinieerd in artikel 6.2.1 Bro)

Anterieure onderhandelingsfase

Vaststellen anterieure overeenkomst! en) Zie paragraaf 3.1.4 voor meer uitleg

t f t

Posterieure onderhandelingsfase

Vaststellen posterieure overeen komst (en) Zie paragraaf 3.1.3 voor meer uitleg

Verplichte vaststelling exploitatieplan (tenzij gemeenteraad besluitgeen exploitatieplan vast te stellen en voldoet aan de eisen zoals genoemd in art. 6.12 lid 2 Wro of art. 6.2.2 Bro)

Figuur 4: Samenvatting kostenverhaal

1 In de Wro wordt gesproken over een 6bij algemene maatregel van bestuur aangewezen bouwplan\ hiermee wordt een bouwplan bedoeld zoals gedefinieerd in artikel 6.2.1 van het Bro. Zie ook Bijlage 3. 2 Een omgevingsvergunning zoals bedoeld in art. 2.1 lid 1 onder a van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht, de Wabo.

Nota Kostenverhaal - Een bijdrage aan een mooier Loon op Zand

Pagina 18 van 28

B.1.2 Planologisch besluit als basis Zoals ook uit het schema blijkt, is het kostenverhaal direct gelinkt aan een planologisch besluit (bijvoorbeeld een bestemmingsplan) waarmee een bouwplan wordt mogelijk gemaakt. Op het moment van vaststelling van het planologisch besluit, moet duidelijk zijn hoe de gemeente de te maken/gemaakte kosten gaat verhalen. In beginsel moet hiervoor een exploitatieplan worden vastgesteld (publiekrechtelijke spoor, zie ook ŞB.1.3): Art. 6.12 van de Wro, le lid: De gemeenteraad stelt een exploitatieplan vast voor gronden waarop een bij algemene maatregel van bestuur aangewezen bouwplan is voorgenomen.

De procedure van het exploitatieplan loopt simultaan aan de procedure van het planologisch besluit. Als de gemeente vóór vaststelling van het planologisch besluit, in de anterieure onderhandelingsfase, een overeenkomst kan sluiten over de grondexploitatie (privaatrechtelijke spoor, zie ş B.1.4 hoeft zij geen exploitatieplan vast te stellen. Wanneer de gemeente voor een gebied locatie-eisen stelt of een fasering opneemt, moet in ieder geval het publiekrechtelijke spoor worden gevolgd. B.1.3 Publiekrechtelijke spoor: het exploitatieplan Het exploitatieplan heeft een tweeledige werking, het biedt grondslag voor kostenverhaal (kwantitatief) en bevat onder andere de (eventueel) noodzakelijke locatie-eisen en/of fasering (kwalitatief). Het tweede lid van artikel 6.12 van de Wro regelt aan welke planologische besluiten de vaststelling van een exploitatieplan is gekoppeld3. Hier is ook aangegeven in welke gevallen de gemeenteraad geen exploitatieplan hoeft vast te stellen (zie kader). Art. 6.12 van de Wro, 2e lid beschrijft in welke gevallen geen verplichting bestaat om een exploitatieplan vast te stellen: *

in bij algemene maatregel van bestuur aangegeven gevallen (‘kruimelgevallen ’art.

*

indien het verhaal van kosten anderszins is verzekerd (privaatrechtelijke spoor);

«

indien het bepalen van een tijdvak offasering niet noodzakelijk is, en;

«

indien het stellen van locatie-eisen of regels niet noodzakelijke is.

6.2.1a van het Bro);

De genoemde voorwaarden gelden cumulatief.

De onderbouwing voor het kostenverhaal in een exploitatieplan is de exploitatieopzet. De exploitatieopzet bevat een raming van alle relevante kosten en opbrengsten van de ontwikkeling en een wijze van toerekening van de te verhalen kosten aan de uit te geven gronden. De wet gaat hierbij uit van de fictie dat de gemeente als enige exploitant in het gebied optreedt. Het maakt bij de exploitatieopzet niet uit wie de kosten maakt of wie de opbrengsten genereert. Dit onderscheidt wordt pas gemaakt bij de berekening van de uiteindelijke exploitatiebijdrage. De kosten die in de exploitatieopzet moeten worden opgenomen zijn opgesomd in de 3 Het betreft de vaststelling van een bestemmingsplan, de vaststelling van een wijzigingsplan en het verlenen van een omgevingsvergunning voor gebruik in strijd met het geldende planologische regime (artikel 2.1 van de Wabo, le lid 1 onder c in samenhang met art. 2.12 van de Wabo le lid onder a, onder 30).

Nota Kostenverhaal - Een bijdrage aan een mooier Loon op Zand

Pagina 19 van 28

zogenaamde kostensoortenlijst4 Voorbeelden van kosten zijn bouw- en woonrijp maken van de gronden, onderzoekskosten, planontwikkelingskosten, sloopkosten en kosten voor het verwerven van de gronden. De kostentoedeling moeten naar evenredigheid worden opgenomen in de exploitatieopzet5. Daarbij geldt het proportionaliteitscriterium, het profijtbeginsel en het beginsel van toerekenbaarheid (kortweg de criteria ‘ppť genaamd, zie ook Ŝ B.2.1). De op te nemen opbrengsten in de exploitatieopzet zijn vastgelegd in het Bro6. Bij opbrengsten moet gedacht worden aan gronduitgifte, subsidies en ontvangen bijdragen van derden. De raming van deze bedragen dient te gebeuren volgens marktconforme vastgestelde prijzen. De uiteindelijke toedeling van kosten aan de particuliere eigenaren vindt plaats aan de hand van gewogen eenheden, deze eenheden worden berekend aan de hand van opbrengstenpotentie7. Aan de gronden die, relatief gezien, de hoogste opbrengsten hebben zullen ook de hoogste kosten worden toebedeeld. Het bedrag dat hierbij wordt berekend wordt de exploitatiebijdrage genoemd. Echter bestaat er een wettelijke regeling die het kostenverhaal maximeert, de macroaftopping8, de verhaalbare kosten mogen niet hoger zijn dan de opbrengsten in het plan (minus subsidies en bijdragen van derden). Daarnaast kunnen in het exploitatieplan een aantal kwaliteitseisen worden gesteld.

Deze kunnen betrekking hebben op de inrichting van de openbare ruimte, de nutsvoorzieningen en het bouwrijp maken. Ook kunnen bepalingen worden opgenomen over de fasering van de uitvoering van het plan. Zo kan bepaald worden in welk jaar een bepaald bouwplan gebouwd mag worden. B.1.4 Privaatrechtelijke spoor (1): de anterieure overeenkomst Zoals hiervoor vermeld stelt de wetgever dat de gemeenteraad niet verplicht is een exploitatieplan vast te stellen als het kostenverhaal “anderszins is verzekerd” (en het bepalen van een tijdvak of fasering en het stellen van locatie-eisen niet noodzakelijk is). Met “anderszins verzekerd” kan in het bijzonder worden verstaan verhaal van grondexploitatiekosten via het privaatrechtelijke spoor9, met andere woorden: het sluiten van een anterieure overeenkomst. De gemeente is vrij om met grondeigenaren te contracteren over het verhaal van de grondexploitatiekosten. De vorm van een anterieure overeenkomst is niet wettelijk bepaald. Bij de anterieure overeenkomst mag ook over andere zaken worden gecontracteerd. De contractsvrijheid staat voorop (mits de maatstaven van redelijkheid en billijkheid worden gerespecteerd). Deze contractsvrijheid houdt in dat de kostensoortenlijst uit het Bro niet maatgevend is voor de ínhoud van de overeenkomst. De drie genoemde toetsingscriteria ‘ppť zijn in dat geval in principe niet van toepassing.

Dit neemt niet weg dat de kostensoortenlijst van invloed kan zijn op de onderhandelingen in het privaatrechtelijke spoor, omdat de betreffende grondeigenaar weet welke kosten de gemeente via het publiekrechtelijke spoor op hem kan verhalen. In de anterieure overeenkomst kunnen ook afspraken over het verhaal van kosten die gemoeid zijn met ruimtelijke ontwikkelingen die los van de eigenlijke grondexploitatie worden 4 Artikelen 6.2.3, 6.2.4 en 6.2.5 van het Bro, zie ook 0. 5 Artikel 6.13 van de Wro 6e lid. 6 Artikel 6.2.7 van het Bro. 7 Artikel 6.19 van de Wro. 8 Artikel 6.16 van de Wro. 9 Artikel 6.24 van de Wro, zie ook Bijlage 5.

Nota Kostenverhaal - Een bijdrage aan een mooier Loon op Zand

Pagina 20 van 28

gemaakt, mits daarvoor een grondslag in een (gemeentelijke) structuurvisie kan worden gevonden. Ook als er wel een anterieure overeenkomst tot stand is gekomen, kunnen er redenen zijn om toch tot vaststelling van een exploitatieplan over te gaan, bijvoorbeeld als er onvoldoende zekerheid bestaat over de uiteindelijke betaling van het kostenverhaal of de nakoming van de locatie-eisen (bijvoorbeeld als de marktpartij failliet gaat en de contractpositie wordt verkocht). Ook wanneer de gemeente er niet in slaagt om met alle grondeigenaren in het exploitatiegebied een overeenkomst te sluiten is het verplicht om (voor het gehele) exploitatiegebied een exploitatieplan vast te stellen. De afspraken uit de reeds afgesloten overeenkomsten moeten hierbij gerespecteerd worden en worden overgenomen in het exploitatieplan. B.1.5 Privaatrechtelijke spoor (2): de posterieure overeenkomst Na vaststelling van het exploitatieplan heeft een initiatiefnemer de keuze om alsnog een (privaatrechtelijke) overeenkomst met de gemeente te sluiten. Dit noemen we een posterieure overeenkomst. Deze overeenkomst moet inhoudelijk overeen stemmen met het exploitatieplan.

De overeenkomst kan bepalingen bevatten over de uitwerking van onderwerpen uit het exploitatieplan, maar mag geen bepalingen bevatten over onderwerpen welke in het exploitatieplan opgenomen hadden kunnen worden, maar daarin niet opgenomen zijn. Een dergelijke overeenkomst bevat bij voorkeur ook een regeling voor de overdracht van de openbare ruimte aan de gemeente en het moment van betaling van de verschuldigde exploitatiebijdrage.

B.2

Te verhalen kostensoorten

B.2.1 Kostensoortenlijst en verschillende kostensoorten In de Wro en het Bro is inhoudelijk onderscheid gemaakt tussen verschillende kostensoorten. Welke kosten dat zijn in het geval van het exploitatieplan, is limitatief omschreven op de zogenaamde kostensoortenlijst. De kostentoedeling, in het geval van een exploitatieplan, moet naar evenredigheid worden opgenomen in de exploitatieopzet. In het exploitatieplan moet nader worden toegelicht of aan deze bepaling wordt voldaan. Concreet zijn drie criteria te onderscheiden waaraan de betreffende kosten moeten worden getoetst: profijt, proportionaliteit en toerekenbaarheid, kortweg ‘ppť. Profijt: de locatie moet nut ondervinden van de voorzieningen. Proportionaliteit: als meer ontwikkelingen profijt hebben van de voorziening, dienen de kosten op basis van evenredigheid te worden verdeeld over de betrokken ontwikkelingen. Toerekenbaarheid: de kosten zouden zonder de ontwikkeling van de locatie niet gemaakt worden of de kosten worden mede ten behoeve van de locatie gemaakt. Kosten kunnen niet worden toegerekend als zij worden gedekt door gebruikerstarieven. Van belang is tenslotte dat de betreffende ontwikkeling de kosten kan dragen. Als kosten verhaald worden op basis van een exploitatieplan geldt de macro-aftopping. De te verhalen kostensoorten zijn grofweg te verdelen in de volgende groepen: * * * *

Wijkse voorzieningen (binnenplanse kosten); Bovenwijkse voorzieningen; Bovenplanse kosten; Bijdragen aan ruimtelijke ontwikkelingen;

Nota Kostenverhaal - Een bijdrage aan een mooier Loon op Zand

Pagina 21 van 28

*

Plankosten.

In de hierna volgende paragrafen worden de verschillende kostensoorten nader toegelicht en is aangegeven in welke gevallen (privaatrechtelijk dan wel publiekrechtelijk) deze verhaald kunnen worden. Een en ander is samengevat in onderstaande figuur. Ondervindt het exploitatiegebied nut van de te treffen werken, maatregelen en voorzieningen?

Kostenverhaal niet (dwingend) mogelijk

Bestaat er een causaal verband tussen het

Toereken­ baarheid

exploitatiegebied en de kosten voorde te treffen werken, maatregelen en voorzieningen? Te treffen werken, maatregelen of voorzieningen opvoeren als 'ruimtelijke ontwikkeling1 maakt kostenverhaal mogelijkviaanterieure Zijn er meerdere exploitatiegebieden die profijt

Proportionaliteit

ondervinden van de te treffen, maatregelen en

overeenkomst(en). Bijdrage ruimtelijke ontwikkeling

voorzieningen?

Kosten toedelen naar de verschillende

Kosten zijn volledig toete

exploitatiegebieden o.b.v.

rekenen aan één locatie.

geschikte maatstaf. Boven wijkse voorzien in

Wijkse voorziening

Figuur 5: Wro criteria schematisch gekoppeld aan de kostensoorten

B.2.2 Wijkse voorzieningen (binnenplanse kosten) Wijkse voorzieningen zijn, zoals ook uit Figuur 5 blijkt, de kosten die direct en volledig toe te rekenen zijn aan één ontwikkeling en dus ook volledig te verhalen zijn op het exploitatiegebied van de betreffende ontwikkeling. Onder wijkse voorzieningen worden de binnenplanse kosten begrepen die nodig zijn om een gebied juridisch en fysiek bouwrijp te maken. Naast de kosten ten behoeve van de realisatie van fysieke werken vallen hieronder dus ook de plankosten. Onder wijkse voorzieningen vallen ook de kosten voor werkzaamheden die niet binnen het exploitatiegebied plaatsvinden, maar wel noodzakelijk zijn voor, en volledig toerekenbaar zijn aan de betreffende ontwikkeling. B.2.3 Bovenwijkse voorzieningen Het begrip bovenwijkse voorziening kan als volgt worden omschreven: Een bovenwijkse voorziening is een voorziening van maatschappelijk nut, waarvan het belang en de baat uitstijgen boven de exploitatie van een (exploitatie)gebied en waarvan de kosten, vanwege het nut voor meerdere gebieden, niet door één exploitatie moet worden gedragen. Kader 1 begrip bovenwijkse voorziening

Een opsomming van de mogelijke voorzieningen in een exploitatiegebied is opgenomen in artikel 6.2.5 van het Bro (opgenomen in bijlage 3 bij deze nota). De kosten voor de realisatie van deze bovenwijkse voorzieningen dienen proportioneel te worden toegerekend aan de nieuwe ontwikkeling. Delen van bestaande kernen delen ook mee in de kosten al naar gelang de mate van profijt en toerekenbaarheid. Gebouwen van maatschappelijk nut behoren niet tot (de bovenwijkse) voorzieningen en komen daarom niet voor kostenverhaal in aanmerking. Zulks met uitzondering van bouwwerken behorende bij infrastructuur voor openbaar vervoervoorzieningen en gebouwde parkeervoorzieningen. Het opvoeren van deze gebouwde voorzieningen in de Nota Kostenverhaal - Een bijdrage aan een mooier Loon op Zand

Pagina 22 van 28

exploitatieopzet kan alleen in bijzondere situaties (normaal gesproken worden de bouwkosten hiervan gefinancierd uit de te verwachten opbrengsten en subsidies bij exploitatie). B.2.4 Bovenplanse kosten In de Wro is een regeling opgenomen ten aanzien van bovenplanse kosten10. Deze regeling voorziet dat de tekorten van de ene locatie worden gedekt door de positieve resultaten van een andere locatie (bovenplanse verevening). Bovenplanse kosten kunnen voor meerdere locaties of gedeeltes daarvan in het exploitatieplan worden opgenomen in de vorm van een fondsbijdrage, indien er voor deze locaties of gedeeltes daarvan een structuurvisie is vastgesteld, welke aanwijzingen geeft over de bestedingen die ten laste van het fonds kunnen komen. De criteria ‘ppť zijn van toepassing als deze kosten middels het exploitatieplan worden verhaald. Voor bovenplanse verevening kan ook in een anterieure overeenkomst een bijdrage worden overeengekomen (doorgaans onder de noemer ‘bijdrage ruimtelijke ontwikkelingen’), zoals bijvoorbeeld een bijdrage voor sociale woningbouw. B.2.5 Bijdragen aan ruimtelijke ontwikkelingen Zoals hiervoor aangegeven hoeft geen exploitatieplan te worden opgesteld als de gemeente voorafgaand aan het vaststellen van het planologisch besluit een anterieure overeenkomst over grondexploitatie heeft gesloten met de initiatiefnemers.

Deze overeenkomst kan ook afspraken bevatten over bijdragen aan ruimtelijke ontwikkelingen. Een bijdrage ruimtelijke ontwikkelingen is een bijdrage die de gemeente en de initiatiefnemer op basis van vrijwilligheid afspreken. Het gaat hierbij niet om kostenposten die genoemd zijn op de kostensoortenlijst uit het Bro, maar om een bijdrage aan belangrijke, fysieke maatschappelijke functies als bijvoorbeeld natuur, waterberging, recreatie, infrastructuur, culturele en maatschappelijke voorzieningen. Anders dan bij het verhalen van kosten gelden de drie criteria profijt, proportionaliteit en toerekenbaarheid niet voor bijdragen aan ‘ruimtelijke ontwikkelingen’. Om een bijdrage te mogen vragen voor ruimtelijke ontwikkelingen is slechts van belang dat er op een hoger schaalniveau sprake is van samenhang tussen de desbetreffende (opbrengst genererende) ontwikkeling en de ruimtelijke ontwikkeling waarvoor een bijdrage wordt gevraagd. De ruimtelijke ontwikkeling waarvoor een bijdrage wordt gevraagd dient te zijn vastgelegd in een vastgestelde structuurvisie.

10 artikel 6.13 van de Wro, 7e lid

Nota Kostenverhaal - Een bijdrage aan een mooier Loon op Zand

Pagina 23 van 28

Bijlage 3

Artikel 6.2.1 van het Bro

Artikel 6.2.1 Bro Als bouwplan als bedoeld in artikel 6.12, eerste lid, van de wet, wordt aangewezen een bouwplan voor: a. de bouw van een of meer woningen; b. de bouw van een of meer andere hoofdgebouwen; c. de uitbreiding van een gebouw met ten minste 1.000 m2 bruto-vloeroppervlakte of met een of meer woningen; d. de verbouwing van een of meer aaneengesloten gebouwen die voor andere doeleinden in gebruik of ingericht waren, voor woondoeleinden, mits ten minste 10 woningen worden gerealiseerd; e. de verbouwing van een of meer aaneengesloten gebouwen die voor andere doeleinden in gebruik of ingericht waren, voor detailhandel, dienstverlening, kantoor of horecadoeleinden, mits de cumulatieve oppervlakte van de nieuwe functies ten minste 1.500 m2 bruto-vloeroppervlakte bedraagt; f. de bouw van kassen met een oppervlakte van ten minste 1.000 m2 brutovloeroppervlakte.

Bijlage 4

Artikelen 6.2.3, 6.2.4 en 6.2.5 van het Bro

Artikel 6.2.3 Bro Tot de kosten, bedoeld in artikel 6.13, eerste lid, onder c, ten eerste, van de wet, worden, voor zover deze redelijkerwijs zijn toe te rekenen aan de inbrengwaarde van de gronden, gerekend de ramingen van: a. de waarde van de gronden in het exploitatiegebied; b. de waarde van de opstallen die in verband met de exploitatie van de gronden moeten worden gesloopt; c. de kosten van het vrijmaken van de gronden in het exploitatiegebied van persoonlijke rechten en lasten, eigendom, bezit of beperkt recht en zakelijke lasten; d. de kosten van sloop, verwijdering en verplaatsing van opstallen, obstakels, funderingen, kabels en leidingen in het exploitatiegebied. Artikel 6.2.4 Bro Tot de kosten, bedoeld in artikel 6.13, eerste lid, onder c, ten tweede, van de wet, worden gerekend de ramingen van: a. de kosten van het verrichten van onderzoek, waaronder in ieder geval begrepen grondmechanisch en milieukundig bodemonderzoek, akoestisch onderzoek, ander milieukundig onderzoek, archeologisch en cultuurhistorisch onderzoek; b. de kosten van bodemsanering, het dempen van oppervlaktewateren, het verrichten van grondwerken, met inbegrip van het egaliseren, ophogen en afgraven; c. de kosten van de aanleg van voorzieningen in een exploitatiegebied; d.

de kosten van maatregelen, plannen, besluiten en rechtshandelingen met betrekking tot gronden, opstallen, activiteiten en rechten in het exploitatiegebied, waaronder mede begrepen beperken van milieuhygiënische contouren en externe veiligheidscontouren; e. de in artikel 6.2.3 en de onder a tot en met d en g tot en met n bedoelde kosten met betrekking tot gronden buiten het exploitatiegebied, waaronder mede begrepen de kosten van de noodzakelijke compensatie van in het exploitatiegebied verloren gegane natuurwaarden, groenvoorzieningen en watervoorzieningen; f. de in artikel 6.2.3 en de onder a tot en met d bedoelde kosten, voor zover deze noodzakelijk zijn in verband met het in exploitatie brengen van gronden die in de naaste toekomst voor bebouwing in aanmerking komen; g. de kosten van voorbereiding en toezicht op de uitvoering, verband houdende met de aanleg van de voorzieningen en werken, bedoeld onder a tot en met f, en in artikel 6.2.3, onder c en d; h. de kosten van het opstellen van gemeentelijke ruimtelijke plannen ten behoeve van het exploitatiegebied; i. de kosten van het opzetten en begeleiden van gemeentelijke ontwerpcompetities en prijsvragen voor het stedenbouwkundig ontwerp van de locatie, en de kosten van vergoedingen voor deelname aan de prijsvraag;

Nota Kostenverhaal - van fondsvorming naar realisatie

Pagina 25 van 28

j. de kosten van andere door het gemeentelijk apparaat of in opdracht van de gemeente te verrichten werkzaamheden, voor zover deze werkzaamheden rechtstreeks verband houden met de in dit besluit bedoelde voorzieningen, werken, maatregelen en werkzaamheden; k. de kosten van tijdelijk beheer van de door of vanwege de gemeente verworven gronden, verminderd met de uit het tijdelijk beheer te verwachten opbrengsten; l. de kosten van tegemoetkoming van schade, bedoeld in artikel 6.1 van de wet;

m. niet-terugvorderbare BTW, niet-gecompenseerde compensabele BTW, of andere nietterugvorderbare belastingen, over de kostenelementen, genoemd onder a tot en met I; n. rente van geïnvesteerde kapitalen en overige lasten, verminderd met renteopbrengsten. Artikel 6.2.5 Bro Tot de voorzieningen, bedoeld in artikel 6.2.4, onder c, worden gerekend: a. nutsvoorzieningen met bijbehorende werken en bouwwerken, voor zover de aanlegkosten bij of door de gemeente in rekening worden gebracht en niet via de verbruikstarieven kunnen worden gedekt; b. riolering met inbegrip van bijbehorende werken en bouwwerken; c. wegen, ongebouwde openbare parkeergelegenheden, pleinen, trottoirs, voet- en rijwielpaden, waterpartijen, watergangen, voorzieningen ten behoeve van de waterhuishouding, bruggen, tunnels, duikers, kades, steigers, en andere rechtstreeks met de aanleg van deze voorzieningen verband houdende werken en bouwwerken; d. infrastructuur voor openbaar vervoervoorzieningen met bijbehorende werken en bouwwerken, voor zover de aanlegkosten bij of door de gemeente in rekening worden gebracht en niet via de gebruikstarieven kunnen worden gedekt; e. groenvoorzieningen, waaronder begrepen openbare parken, plantsoenen, speelplaatsen, trapvelden en speelweiden, natuurvoorzieningen en openbare nietcommerciële sportvoorzieningen; f. openbare verlichting en brandkranen met aansluitingen; g.