16-12-2021 Bijlage 2. Financiële uitwerking de Nieuwe Wetering.docx

Bijlage financiële uitwerking de Nieuwe Wetering Stichtingskosten In het raadsbesluit van december 2020 over de principekeuze voor concept 3 waren de stichtingskosten € 7,1 miljoen. In de raadsinformatiebrief van juni 2021 is toegelicht dat de kosten waren gestegen tot circa € 7,9 miljoen. Het uiteindelijke kredietvoorstel is € 9,1 miljoen. Aangezien dit fors hoger is dan hetgeen eerder is berekend, wordt in deze bijlage nader toegelicht waar deze ontwikkeling vandaan komt. Het landelijke beeld is dat de prijzen voor loon- en materiaalkosten in 2021 behoorlijk zijn gestegen. De bouwkosten zijn met 2,89% gestegen. Daarnaast is de aanbestedingsindex in 2021 met 8,09% gestegen. De aanbestedingsindex maakt inzichtelijk hoe de markt zich beweegt door te kijken naar de prijsopslag die aannemers kunnen vragen als gevolg van de marktvraag. De stijging van beide indexen wordt grotendeels veroorzaakt door de alsmaar stijgende materiaalkosten en het aanhoudende personeelstekort in de bouwsector. De stijging van de indexen komen op twee manieren terug in de stichtingskostenopzet: 1. In de raming van de verschillende onderdelen die door adviseurs en kostendeskundigen worden opgesteld. Deze worden berekend op een bepaald prijspeil (voor de bouwkosten is dat nu 1 november 2021). Dat zijn dus de prijzen die op dat moment gelden.

Bij iedere actualisatie van de cijfers wijzigt het prijspeil en wordt de daarbij behorende kostenstijging verwerkt. 2. In de toekomstige kostenstijging. Over de investeringskosten wordt een kostenindex berekend. In eerdere berekeningen werd uitgegaan van 1,5% per jaar. Op dit moment is het lastig om een goede inschatting te maken. Adviseurs geven percentages aan van 2,5% tot 5% per jaar. Het lagere percentage is namelijk ingegeven door schaarse tekenen van stagnatie van de kosten. Voorzichtigheidshalve is nu gerekend met 5% omdat ook in deze fase behoudendheid op zijn plaats is. Dit percentage is berekend over alle kostenposten (dus niet alleen over de directe bouwkosten). Het verloop van de stichtingskosten: December ‘20 Openbare ruimte Bouwkosten Inrichtingskosten Duurzaamheid Plan- en bijkomende kosten Tijdelijke exploitatie Onvoorzien BTW ingeschat Nog te realiseren kostenstijging

353.000 3.987.000 860.000 0 1.088.000 75.000 301.000 328.000 150.000 7.142.000

Juni ‘21

353.000 4.772.000 860.000 0 1.136.000 75.000 360.000 393.000 0 7.949.000

November ‘21 415.000 4.705.000 852.000 205.000 1.458.000 75.000 386.000 421.000 601.000 9.118.000

Verschil december ’20 en juni ‘21 0 785.000 0 0 48.000 0 59.000 65.000 -150.000 807.000

Verschil juni ’21 en november ‘21 62.000 -67.000 -8.000 205.000 322.000 0 26.000 28.000 601.000 1.169.000

Toelichting op de verschillen in de stichtingskosten van december 2020 en juni 2021: • De bouwkosten zijn toegenomen doordat het vloeroppervlak met 300 m2 is toegenomen. In hetzelfde bouwvolume is meer vloeroppervlak gecreëerd, waardoor meer verenigingen

• • •

gehuisvest kunnen worden. Daarnaast is hierin gerekend met een nieuw prijspeil (moment van de berekening is een half jaar later). De plan- en bijkomende kosten zijn gestegen doordat de fase van het voorlopig ontwerp langer heeft geduurd. Deze post stijgt evenredig met de duur van het project. De posten onvoorzien en btw zijn afgeleid van de overige kosten en stijgen of dalen evenredig mee. In deze stichtingskostenopzet is de aanname verwerkt dat de stijging van de bouwkosten volledig is verwerkt in de raming van de architect.

Toelichting op de verschillen in de stichtingskosten van juni 2021 en november 2021: • Voor de openbare ruimte is een post opgenomen voor de realisatie van 25 parkeerplaatsen die dienen als overloop bij drukte. Daarnaast is het normbedrag per vierkante meter voor het plein verhoogd, zodat het aansluit bij de toegepaste beeldkwaliteit van de omgeving. • De bouwkosten zijn afgenomen als gevolg van de bijstellingen in het ontwerp, zoals toegelicht in het raadsvoorstel. • De aanpassingen in de inrichtingskosten leiden niet tot grote verschillen. • De post duurzaamheid is toegevoegd en bestaat uit het gasloos maken van het middendeel waar een warmtepomp wordt geïnstalleerd en extra isolatie wordt toegepast. Op het dak van de sporthal worden zonnepanelen geplaatst. • De plan- en bijkomende zijn bijgesteld. Zie ook het raadsvoorstel van 14 oktober 2021. • De posten onvoorzien en btw zijn afgeleid van de overige kosten en stijgen of dalen evenredig mee. • In deze stichtingskostenopzet is op basis van adviezen van deskundigen een toekomstige kostenstijging verwerkt van 5% op jaarbasis.

Structurele kosten In de meerjarenbegroting 2022-2025 is het volgende budget beschikbaar voor De Wetering: Meerjarenbegroting Eigenaarslasten Gebruikerslasten Saldo exploitatiebijdrage & huur Kapitaallasten bestaand Opgenomen t.b.v. bestaand gebouw

2022

2023

2024

2025

2026

13.000 20.000 216.000 112.000 361.000

13.000 20.000 93.000 111.000 236.000

13.000 20.000 93.000 110.000 235.000

13.000 20.000 93.000 108.000 234.000

13.000 20.000 93.000 104.000 229.000

315.000 193.000

315.000 195.000

315.000 197.000

Verhoging budget begroting 2019 Verhoging budget begroting 2021 Afwaardering middendeel Geen afschrijving middendeel Opgenomen t.b.v. Nieuwe Wetering

497.000

-35.000 -35.000

508.000

510.000

512.000

Totaal budget pand De Wetering

858.000

201.000

743.000

744.000

741.000

497.000

Op basis van de doorrekening van het investeringsniveau en de exploitatie en beheer zijn de kapitaalen exploitatielasten als volgt: Overzicht Investering (incl. tijdelijke exploitatie) Kapitaallasten sporthal Afschrijving middendeel Sloop middendeel

2022

2023

48.000 40.000 472.000

48.000

2024 488.000 47.000

2025 488.000 46.000

2026 488.000 44.000

Verkoop en afschrijving Klooster Onderhoud Overige eigenaarslasten Saldo exploitatiebijdrage & huur Totaal

25.000 11.000 216.000 812.000

91.500 26.000 143.000 308.500

91.500 26.000 194.000 846.500

91.500 26.000 190.000 841.500

91.500 26.000 190.000 839.500

2024 743.000 846.500 -103.500

2025 744.000 841.500 -97.500

2026 741.000 839.500 -98.500

Dit leidt per saldo tot de volgende wijziging van de begroting: Totaal beschikbaar Totaal benodigd Wijziging

2022 858.000 812.000 46.000

2023 201.000 308.500 -107.500

Toelichting op de verschillende posten in het benodigd budget: •

• • •

• • • •

Kapitaallasten: deze zijn berekend op basis van de annuïtaire afschrijvingsmethodiek en de omslagrente van 1,5%. De afschrijvingstermijnen zijn gebaseerd op de financiële verordening, waarbij voor de renovatie van het middendeel wordt uitgegaan van een ingrijpende renovatie. Voor de openbare ruimte is vooralsnog een gemiddelde gehanteerd van de termijnen voor verharding en straatmeubilair. Kapitaallasten sporthal: dit betreft de huidige kapitaallasten van de sporthal. Deze kapitaallasten blijven in stand. Kapitaallasten middendeel: na sloop van het middendeel vervallen de meerjarige kapitaallasten. Sloop middendeel: de sloop van het middendeel heeft tot gevolg dat de boekwaarde hiervan moet worden afgeboekt. Deze post is lager dan voorheen is begroot, aangezien er een jaar langer is afgeschreven (sloop was eerder voorzien in 2021). Tegenover deze afboeking staat een onttrekking aan de algemene reserve begroot. Verkoop en afschrijving Klooster: de verkoop van de oudbouw verloopt naar verwachting budgetneutraal, wat betekent dat de opbrengst minimaal gelijk staat aan de boekwaarde van het pand. Na verkoop vervallen de meerjarige kapitaallasten. Onderhoud: op basis van het voorlopig ontwerp is door een extern adviesbureau een inschatting gemaakt van de kosten voor groot onderhoud. Deze inschatting sluit aan op de bedragen die eerder zijn berekend.

Overige eigenaarslasten: deze zijn ingeschat op basis van de andere gemeentelijke panden. Saldo exploitatiebijdrage & huur: door de werkgroep Exploitatie en beheer van de WPG is een opzet gemaakt van de exploitatie. Deze opzet is door een adviesbureau getoetst. Aan zowel de inkomsten- als de kostenkant is behoedzaam gerekend. Dat betekent dat de inschatting die is opgenomen voor de structurele exploitatiekosten realistisch is.

Extra krediet voor gasloze sporthal De investering voor het gasloos maken van de sporthal bedraagt € 535.000. Dit bestaat uit de bouwkosten van € 450.000 en opslagen voor onvoorzien, btw en toekomstige prijsstijgingen van in totaal € 85.000. Het grootste deel (75%) van de investering wordt gedaan in het isoleren van de sporthal. Het overige wordt geïnvesteerd in installaties zoals een warmtepomp. De kapitaallasten van deze investering bedragen in totaal € 27.000.