11-02-2021 Bijlage 1. Rapport LOON OP ZAND Wel of niet thuis geven 2020 12 18.pdf

Wees u als raad bewust van de samenhangen in de woonsector

1. De samenhang tussen inschrijftijd, zoektijd en woonwensen De rekenkamercommissie heeft geconstateerd dat over de gehele linie gezien, de actieve zoektijd – in vergelijking met andere gemeenten – in het landelijke beeld past, maar dat dit onverlet laat dat individuele gevallen behoorlijk kunnen afwijken. Van geval tot geval kan de zoektijd afwijken van het gemiddelde en anders ervaren worden (urgentie, woonvoorkeuren e.d.). Uit de gehouden interviews en literatuurstudie7 blijkt o.a. dat woonwensen van woningzoekenden invloed hebben op het zoekgedrag en de ‘persoonlijke’ zoektijd van woningzoekenden. Betrek dit inzicht bij het debat en de communicatie over de cijfers inzake de vraag en aanbod van sociale-huurwoningen. Dé ‘gemiddelde woningzoeker’ bestaat niet. Iedere groep heeft verschillende drijfveren en woonwensen. 2. De samenhang tussen de sociale-huursector en de vrije sector De sociale-huursector enerzijds en de geliberaliseerde huur- en koopsector anderzijds zijn communicerende vaten. In gesprekken met de rekenkamercommissie hebben de woningcorporaties, in dit verband, aandacht gevraagd voor de positie van middeninkomens in de woningmarkt.

Door een combinatie van stijgende koop- en huurprijzen in de vrije sector en verscherpte eisen voor het verkrijgen van een hypotheek krijgen middeninkomens momenteel moeilijk toegang tot de vrije sector.8 Door strengere eisen in de sociale-huursector is de toegang tot die sector ook beperkt. Anderzijds zullen middeninkomens die op grond van hun vroegere inkomen een sociale-huurwoning hebben 7 Masterthesis ‘Druk op de Zwolse en Kampense woningmarkt, indicatoren om de woningmarktdruk weer te geven, de

beleving van wachttijd en implicaties voor woonwensen en zoekgedrag op een gespannen woningmarkt’, Lianne Wittkamper, Utrecht juli 2017. 8 Zie, bijvoorbeeld: P. Boelhouwer, The housing market in The Netherlands as a driver for social inequalities: proposals for reform, International Journal of Housing Policy, 2019.

28

betrokken daar minder snel uit (kunnen) vertrekken. Dit heeft uiteraard effect op de vraagdruk in de sociale-huursector. De woningcorporaties zien weinig mogelijkheden om de positie van de middengroepen te verbeteren. De gemeenten kunnen in hun bouwprogramma de middeninkomens (nog meer) uitdrukkelijk betrekken. 9 Thema 2

Zorg als raad voor voldoende informatie voor uzelf en voor woningzoekenden

3. Laat u voeden met cijfers én verhalen van bewoners. In het onderhavige rekenkameronderzoek is veel aandacht voor de ‘cijfers’. Per doelgroep zijn cijfers en ontwikkelingen in de tijd van zowel (deel)vraag- als (deel)aanbod op de woningmarkt in kaart gebracht. De rekenkamercommissie adviseert de raad om het college te verzoeken om u tenminste over de in het onderzoek opgenomen kenmerken van de woningzoekenden én bijbehorende vraagdruk periodiek te laten informeren, bij voorkeur via een raadsinformatiebijeenkomst met de lokale woningcorporatie. Tijdens zo’n bijeenkomst kunnen beleid en cijfers met elkaar worden verbonden. Wij adviseren om deze cijfers te laten verrijken door kwalitatieve verhalen en ervaringen van bewoners, zoals bijvoorbeeld in dit onderzoek van de rekenkamercommissie is gedaan door woningzoekenden met een lange zoektijd te interviewen.

4. Vraag informatie over woningzoekenden De ervaringen van mensen met een lange zoektijd zijn van belang om specifieke problemen die niet uit de gemiddelde cijfers blijken te achterhalen. De gegevens van deze mensen worden een half jaar nadat zij een woning hebben gevonden uit de archieven van Woning in Zicht worden verwijderd. Om hun ervaringen niet verloren te laten gaan is het een optie om woningzoekenden met een lange zoektijd na het vinden van een woning een enquête te laten invullen of hen een interview af te nemen. Uit het onderzoek van de rekenkamercommissie is ook naar voren gekomen dat de verdeling van de actief woningzoekenden in starters of doorstromers niet bekend is. Dat gegeven is echter wel belangrijk voor het bepalen van de gewenste verdeling van de woningvoorraad over diverse typen. De rekenkamercommissie adviseert daarom om Woning in Zicht te verzoeken om hierover gegevens te gaan verzamelen en bij te houden. Op dit moment is deze verdeling nog ‘uit zicht’. De uitkomsten hiervan kunnen vervolgens worden betrokken bij de jaarlijkse prestatieafspraken tussen corporatie en gemeente.

9 Woningcorporaties zullen, op basis van afspraken tussen de minister van volkshuisvesting, AEDES (de vereniging van

woningcorporaties) en VNG, minder restricties worden opgelegd bij de bouw van woningen in het middenhuur- en goedkope koopwoningsegment. Deze restricties zijn vastgelegd in art. 44c van de Woningwet. De afspraken moeten nog bekrachtigd worden. Na bekrachtiging worden de mogelijkheden voor woningcorporaties om zogenaamde niet-DAEB woningen te bouwen verruimd.

29

5. Bied mensen die lang zoeken (meer) hulp en informatie aan Corporaties zijn bereid mensen te helpen die moeite hebben met het vinden van een sociale-huurwoning, zo is gebleken uit de interviews met de corporaties. Het zou wellicht aan te bevelen zijn als de gemeente en de corporaties er gezamenlijk voor zorgen mensen die al lang zoeken (bijvoorbeeld langer dan anderhalf jaar) intensief te benaderen met een aanbod voor hulp en informatie. Gezien de specifieke voorkeuren die deze mensen blijken te hebben, is het ook te overwegen deze mensen beter voor te lichten over de afruil tussen specifieke wensen/lange zoektijd versus weinig wensen/korte zoektijd. Thema 3

Zet als raad de bestuurlijke instrumenten effectief in

6.

Overweeg om, in samenspraak met de woningcorporaties, het toewijzingssysteem te evalueren en hierover prestatieafspraken te maken In alle gemeenten schrijven doorstomers en starters zich uit voorzorg preventief in, om inschrijftijd ‘op te bouwen’. Uit de bevindingen blijkt dat dit ten onrechte de suggestie kan wekken dat de (bestaande) vraagdruk verder toeneemt. Wij adviseren daarom om samen met de corporaties het belang van de inschrijftijd bij de toewijzing te evalueren. Men zou hierbij kunnen overwegen om andere toewijzingscriteria, zoals loting of verzameladvertenties een groter gewicht toe te kennen, om zodoende de kansen van starters op een sociale-huurwoning te verhogen. Bezie vervolgens of de uitkomsten van zo’n evaluatie aanleiding geeft om de prestatieafspraken met de woningcorporaties aan te scherpen. Bij deze aanbeveling kan het lonen om samen met corporaties te inventariseren of woningen met tijdelijke contracten en flexwoningen voor spoedzoekers soelaas kunnen bieden. Dat kunnen woningen zijn met een huurcontract voor twee jaar (zo blijft er veel doorstroming en komen die woningen ook weer snel beschikbaar), van waaruit men op zoek kan gaan naar een structurele woningoplossing. Belangrijk is vooral om met elkaar in gesprek te blijven om te kijken of er nog meer gedaan kan worden om spoedzoekers spoedig aan woonruimte te helpen. 7.

Onderzoek de wenselijkheid van een huisvestingsverordening De voorgaande aanbevelingen gaan direct of indirect over de afstemming met de partners in de sociale-huursector (corporaties, huurdersorganisatie, ontwikkelaars). Een sturingsinstrument dat de gemeente wel zelfstandig kan inzetten is de huisvestingverordening. Zoals in par. 2.1 is besproken kan een huisvestingsverordening alleen ingesteld worden als er sprake is van schaarste. Een urgentieregeling in de huisvestingsverordening, waarin is geregeld dat voorrang wordt gegeven aan woningzoekenden die dringend woonruimte nodig hebben, is wel altijd toegestaan. In de gemeenten is ambtelijk onderzocht of een huisvestingsverordening gewenst is. De rekenkamercommissie adviseert ook de raden om te bepalen of een huisvestingsverordening juridisch mogelijk en wenselijk is. Dit biedt extra mogelijkheden voor gemeenten om te sturen op toewijzing aan specifieke doelgroepen. 30

8.

Bevorder de ‘slimme’ bouw en/of verkoop van goedkope koopwoningen in bestemmingsplannen, doelgroepenverordening en/of grondbeleid Uit de gesprekken met de corporaties bleek dat de positie van de middeninkomens, door ontwikkelingen zowel in de sociale-huursector als in de particuliere sector, zorgen baart. Dit geldt zowel voor de middeninkomens zelf als voor de sociale-huursector (doorstroming). Om voor deze groep betaalbare koopwoningen aan te bieden, kan men bezien of door het ontwerp van de woningen (bijvoorbeeld beperkt kaveloppervlak, max 2 slaapkamers) kan – bijvoorbeeld in een bestemmingsplan en een doelgroepenverordening – gestimuleerd worden dat mensen tijdig doorstromen naar een volgende woning. Daardoor zou voorkomen kunnen worden dat woningen worden uitgebouwd en daardoor al snel buiten het goedkope koopsegment vallen. Daarmee blijft een structureel aanbod aan goedkope koopwoningen in stand. Dit is een instrument van de lange adem, maar kan op den duur wel het gat tussen sociale huur en de relatief dure koopsector verkleinen. Een andere mogelijkheid die ook door woningcorporatie Casade wordt toegepast is het zogeheten Trudo-systeem, waarbij corporaties goedkope woningen verkopen, maar daarbij het recht op terugkoop bedingen10. Ook dit kan voorkomen dat door marktontwikkelingen goedkope koopwoningen buiten het bereik van middeninkomens terechtkomen.

De rekenkamercommissie wijst er tot slot op dat de bestuurlijke instrumenten van het bestemmingsplan, het grondbeleid en de doelgroepenverordening aan de gemeenteraad effectieve sturingsmogelijkheden zouden kunnen bieden; die wellicht (nog) effectiever zouden kunnen zijn dan een Woonvisie. Bij het overwegen van deze bestuurlijke instrumenten geldt het motto: wat werkt goed onder onze lokale omstandigheden?

10 Zie https://www.trudo.nl/ en https://www.casade.nl/ik-zoek/koopwoning/slimmer-kopen/.

31

Deel B: Bestuurlijke reactie van het college van B&W van gemeente Loon op Zand In het kader van het bestuurlijke wederhoor namen wij kennis van uw concept-rapport ‘’Wel of niet thuis geven?’’ waarin uw bevindingen van uw onderzoek staan. We danken u dat u ons in de gelegenheid stelt om te reageren op het (concept)-rapport. Hierbij ontvangt u onze reactie op uw concept-rapport over het onderzoek naar de inschrijf- en zoekduur van sociale huurwoningen in de gemeenten Goirle, Dongen en Loon op Zand. Heldere conclusies Allereerst laten we u weten dat we de conclusies, die in het concept-rapport staan, grotendeels herkennen. We vinden het prettig om te lezen dat u een duidelijk onderscheid maakt tussen de termen zoek- en inschrijftijd. Deze termen worden in de praktijk namelijk vaak door elkaar gehaald. Het beeld dat de gemiddelde zoektijd naar een sociale huurwoning in onze gemeente ruim 8,4 maanden is, herkennen we. Voor de woningzoekenden, die moeite hebben met het vinden van een sociale huurwoning en een langere zoektijd hebben dan het gemiddelde, gaan we graag met de corporatie Casade in gesprek over hoe zij deze mensen kunnen helpen.

Verder wijzen we u erop dat in het hoofdstuk conclusies bij punt 5 de vraag als volgt is geformuleerd: ‘’Hoe ervaren ingeschreven woningzoekenden in Dongen de zoektijd voor en sociale-huurwoning en wat zijn hun overwegingen bij hun zoek- en reactiegedrag?’’ Tijdens het lezen van deze alinea gaan we er, gezien de opzet van het concept-rapport vanuit, dat deze alinea ook betrekking heeft op onze gemeente en op de gemeente Goirle. Aanbevelingen Hieronder reageren we puntsgewijs kort per thema op uw aanbevelingen. 1. De raad moet bewust zijn van de samenhang in de woonsector. Over de aanbevelingen van dit thema hebben we geen opmerkingen. 2. De raad moet zorgen voor voldoende informatie voor zichzelf en de woningzoekende. Allereerst adviseert u bij deze aanbeveling de raad om het college te verzoeken om periodiek bijgepraat te worden door Casade. Een periodieke bijeenkomst met Casade is al gebruikelijk in onze gemeente. Ook als onze gemeenteraad behoefte heeft om over een bepaald onderwerp bijgepraat te worden, kan dit. Daarnaast beveelt u aan om Woninginzicht te verzoeken om gegevens bij te houden over de doelgroepen starters en doorstromers op de woningmarkt. Deze aanbeveling is aan Casade, omdat zij deelneemt in het regionale woonruimteverdeelsysteem ‘Woninginzicht’. Zij kunnen Woninginzicht vragen of deze gegevens gemonitord kunnen worden in de toekomst. 32

Aansluitend hierop constateerden de gemeenten Dongen, Loon op Zand en Waalwijk eerder dat zij ook behoefte hebben aan deze gegevens. In de gezamenlijke prestatieafspraken voor 2021 maakt deze afspraak onderdeel uit van het thema beschikbaarheid en betaalbaarheid van woningen. In de uitvoeringskalender van de gezamenlijke prestatieafspraken vallen hier onder andere de afspraken 1, 4, 5 en 6 onder. Op 14 december 2020 ondertekenen deze drie gemeenten, de lokale huurdersorganisaties en Casade de gezamenlijke prestatieafspraken. Na de ondertekening sturen we deze afspraken met een raadsinformatiebrief ter kennisgeving toe aan onze raad. In de laatste aanbeveling die u voor dit thema doet, stelt u aan de corporatie(s) en gemeenten voor om te onderzoeken of het labelen van seniorenwoningen nog wenselijk is. Deze aanbeveling steunen wij niet. De eenpersoonshuishoudens, die qua omvang grotendeels uit senioren bestaat, is de bevolkingsgroep die in onze gemeente tot 2030 het meest groeit. Het is daarom niet in lijn met onze demografische ontwikkelingen om de seniorenwoningen van de corporatie te ontlabelen. Tevens is dit niet in lijn met onze bestemmingsplannen en de parkeeropgaves. 3. De raad kan bestuurlijke instrumenten effectief inzetten. De eerste aanbeveling, samen met de corporatie het belang van de inschrijftijd bij toewijzing evalueren, realiseerden we al.

In onze (nieuwe) gezamenlijke prestatieafspraken voor 2021 staat namelijk: ‘Om de beschikbaarheid van voldoende woningen te borgen, monitoren we de combinatie van gemiddelde zoektijd en inschrijftijd van woningzoekenden in Woning in Zicht.’ Wat betreft het inventariseren van nieuwe woonvormen (tijdelijk of permanent) zijn we hier al over in gesprek met Casade. Ook in de tussenevaluatie van oktober 2020 van onze Woonvisie is dit een aanbeveling die we vastlegden. Gezien de veranderde woonopgave zijn we gestart met een eerste interne verkenning over alternatieve woonvormen waaronder nieuwe woonvormen in onze gemeente. Over de wenselijkheid van het onderzoeken van het inzetten van een huisvestingsverordening delen we u het volgende mee. Met het gebruik van een huisvestingsverordening beperken we het recht van vrije vestiging voor een woningzoekende. Dit is een ingrijpend instrumentarium dat enkel proportioneel is wanneer we schaarste kunnen aantonen. In 2018 verkenden we, gezamenlijk met de gemeenten Dongen, Heusden en Waalwijk en Casade het toetsingskader van het mogelijk opstellen van een huisvestingsverordening. De conclusie is dat we een goed woonruimteverdeelsysteem hebben. Daarom is besloten om geen huisvestingsverordening op te stellen.

Daarnaast borgen de instrumenten zoals Woonvisie, prestatieafspraken en woningbouwprogramma voor een groot deel de zaken die een huisvestingsverordening regelt.

33

Over het bevorderen van goede koopwoningen borgen we dit al deels in ons grondbeleid. Voor sociale huurwoningen en goedkope (koop) woningen geldt namelijk een lagere grondprijs per m2. Het instrument prestatieafspraken zetten we in om afspraken te maken die een doelgroepenverordening bevat. Tot slot onderschrijft u dat het vooral aankomt op een goede samenwerking én afstemming met de corporatie, de huurdersorganisatie en ontwikkelaars als het gaat om sociale huurwoningen. We delen uw boodschap en zien het als onze opgave waarin we gezamenlijk met onze partners optrekken om onze inwoners te voorzien van voldoende betaalbare en beschikbare sociale huurwoningen. Het college van burgemeester en wethouders van gemeente Loon op Zand

34

Deel C

Nawoord rekenkamercommissie

De rekenkamercommissie heeft kennisgenomen van de bestuurlijke reacties van de colleges van B&W. De reactie van uw college is terug te vinden in deel B van deze rapportage. De bestuurlijke reacties hebben geleid tot enkele tekstuele aanpassingen en verduidelijkende toelichtingen11 in de bestuurlijke nota. Ten aanzien van een eerder opgenomen aanbeveling in het concept-rapport dat voor bestuurlijke hoor- en wederhoor heeft voorgelegen, hebben we besloten om één bij wijze van voorbeeld genoemde suggestie inzake seniorenlabels te laten vervallen omdat dit onbedoeld tot een verkeerde interpretatie leidde van aanbeveling 5. Reflectie rekenkamercommissie op drie rode draden in de bestuurlijke reacties In de reacties van de colleges van B&W zien we drie rode draden. Onderstaand geven we deze drie rode draden weer alsook een reflectie daarop vanuit de rekenkamercommissie. 1. Aanbevelingen inzake informatievoorziening richten zich tot het verkeerde loket De colleges zijn van opvatting dat de aanbevelingen (3,4,5) met betrekking tot de informatievoorziening (verdiepende management- en stuurinformatie enerzijds en voorlichting aan woningzoekenden anderzijds) aan het ‘verkeerde loket’ zijn gericht aangezien deze verantwoordelijkheid primair ligt bij de woningcorporatie. Hierover merkt de rekenkamercommissie graag op dat de rekenkamercommissie een instrument is van de gemeenteraden.

De rekenkamercommissie heeft geen (in)formele positie om aanbevelingen te doen aan woningcorporaties. De rekenkamercommissie heeft er bewust voor gekozen aanbevelingen op te nemen, gericht op de informatievoorziening; dit om de gemeente(raad) aan te sporen deze punten (pro)actief in de overleggen met het college en/of de betrokken woningcorporaties te bespreken en nader te verkennen hoe de informatievoorziening (zowel de managementinformatie als de voorlichting aan woningzoekenden) verder kan worden verbeterd. Naar de mening van de rekenkamercommissie heeft de gemeente(raad) hier wel degelijk een rol om deze aandachtspunten te agenderen, hiervan te leren en te gebruiken als input voor het door de raad vast te stellen woonvisie.

11 De bestuurlijke reacties van de colleges van B&W hebben de rekenkamercommissie aanleiding gegeven tot twee tekstuele aanpassingen (paragraaf 2.2 bij de opsomming van het bestuurlijke instrumentarium ‘raad’ tussen haakjes gezet; in onderzoeksvraag 5 ‘in Dongen’ verwijderd); toevoeging van drie verduidelijkende voetnoten (paragraaf 2.6 met verwijzing naar het jaarverslag van Woning in Zicht; paragraaf 4.2, onderzoekvraag 2 met toelichting op toewijzing door inschrijfduur; aanbeveling 2 met actualisering m.b.t. afspraken tussen de Minister van Volkshuisvesting, Aedes en VNG.

35

2. Evaluatie van het toewijzigingssysteem is afgerond en/of loopt al. Via de prestatieafspraken worden inschrijftijden en zoekduren al gemonitord. Ten aanzien van de aanbeveling over het evalueren van het toewijzingssysteem (aanbeveling 6) constateren alle drie de colleges dat ofwel de evaluatie reeds heeft plaatsgevonden (Loon op Zand en Dongen) ofwel dat de evaluatie onlangs al gestart is. Ook geven de colleges aan dat de zoektijd en inschrijftijd van woningzoekenden inmiddels worden gemonitord via de jaarlijkse prestatieafspraken tussen het college en de corporatie. De rekenkamercommissie neemt kennis van het feit dat evaluatie is gestart en/of al is afgerond en dat de prestatieafspraken met de woningcorporaties zullen worden gedeeld met de gemeenteraad. De betreffende aanbeveling van de rekenkamercommissie aan de gemeenteraad, luidt als volgt: ‘Overweeg om in samenspraak met de woningcorporaties, het toewijzingssysteem te evalueren en hierover prestatieafspraken te maken’. Eenzelfde overweging als bij de informatievoorziening geldt ook voor de prestatieafspraken die de colleges maken met de woningcorporaties. Strikt genomen is het maken van de prestatieafspraken de bevoegdheid van het college.

De rekenkamercommissie legt bij de gemeenteraden alleen de open vraag neer of zij de colleges wensen op te roepen voorafgaand aan prestatieafspraken de raden in het proces tot besluitvorming te betrekken (bijvoorbeeld via wensen- en bedenkingen), dan wel of zij met de colleges verdergaande afspraken over voortgangsinformatie rond de prestatieafspraken wensen te maken. Dit ook weer om als raad aandachtspunten te kunnen blijven agenderen in relatie tot de kaderstellende rol van de raad met betrekking tot het vaststellen van de woonvisie. 3. Huisvestings- en doelgroepenverordening zijn geen goede aanvulling. De colleges van B&W zien zowel een huisvestings- als een doelgroepenverorde-ning (aanbevelingen 7 en 8) niet als een goede aanvulling op het huidige bestuurlijke instrumentarium. De rekenkamercommissie merkt op dat er legitieme bestuurlijke argumenten kunnen zijn voor de colleges van B&W om dit standpunt in te nemen, maar adviseert de gemeenteraden wel om hun eigen politieke afwegingen te maken rond de inzet van verschillende bestuurlijke instrumenten en zelf te beslissen over de optimale inzet/mix van de verschillende bestuurlijke instrumenten voor hun eigen gemeente. In bijlage 2 bij dit rapport heeft de rekenkamercommissie een overzicht opgenomen van het beschikbare (gemeentelijke) instrumentarium op het gebied van het woonbeleid, als hulpmiddel voor de gemeenteraden.

Dankwoord Tot slot had dit rapport niet geschreven kunnen worden zonder de welwillende medewerking van de gemeentelijke organisatie en betrokken corporaties. Graag willen wij deze dan ook danken voor hun open en constructieve opstelling.

36

Deel D

Nota van bevindingen Loon op Zand12

1 Inleiding Vraagstelling Normenkader Werkwijze 2 Werking van het woonruimteverdeelsysteem Huidige sociale huurvoorraad Het huidige systeem; Woning in Zicht Ontwikkeling beschikbaar woningaanbod 3 Kenmerken woningzoekenden Aantal ingeschreven woningzoekenden Aantal actief woningzoekenden 4 Ontwikkeling van de vraagdruk Vraagdruk reguliere woningzoekenden Vraagdruk overige woningzoekenden (bemiddeling) 5 Herkomst nieuwe huurders en woningzoekenden Reacties en verhuringen in gemeente Loon op Zand Verhuisoriëntatie inwoners gemeente Loon op Zand 6 Toekomstige behoefte sociale huur Huidige woonsituatie Ontwikkeling per inkomensgroep Bijlage: Definities huurprijsgrenzen

12 De nota van bevindingen is opgesteld door Companen (projectnummer 809.109), in opdracht van de rekenkamercom-

missie van Dongen, Goirle en Loon op Zand.

37

1. Inleiding De afgelopen jaren is de druk op de woningmarkt sterk toegenomen. Hiervoor zijn meerdere redenen aan te wijzen. Ten eerste is het woningaanbod de afgelopen jaren achtergebleven bij de vraag. Stijgende bouwkosten en de stikstofproblematiek hebben voor vertraging in de bouwproductie gezorgd. Tegelijkertijd is het aantal woningzoekenden toegenomen. Voor de sociale huursector geldt dat het aantal zorgvragers en kwetsbare doelgroepen (zoals statushouders) dat een beroep doet op de sociale huursector de afgelopen jaren is toegenomen. Om te kunnen beoordelen of vraag en aanbod in de sociale huursector in evenwicht is, wordt vaak gekeken naar de zoektijd voor een sociale huurwoning. De organisatie achter het woonruimteverdeelsysteem, Woning in Zicht, geeft periodiek inzicht in de gemiddelde zoektijd voor een sociale huurwoning. Er zijn echter signalen dat de inschrijftijd sterk verschilt per doelgroep en daardoor soms aanzienlijk langer kan zijn dan het gemiddelde. Er is daardoor behoefte aan een beter inzicht in de lengte en kenmerken van de wachtlijst voor sociale huurwoningen. Daarbij is het in ieder geval van belang om onderscheid te maken tussen de inschrijftijd (de periode vanaf de inschrijving totdat men een huurwoning heeft gevonden) en de actieve zoektijd (periode vanaf de eerste reactie totdat men een huurwoning heeft gevonden).

De ervaring leert dat een deel van de woningzoekenden zich preventief inschrijft om via een langere inschrijfduur een hogere prioriteit te krijgen, zodra men actief gaat zoeken. Verder is het mogelijk dat er verschil bestaat in de gemiddelde zoektijd van verschillende doelgroepen op de woningmarkt (leeftijd, inkomen, huishoudenssamenstelling) en de woonvoorkeuren die men heeft (zoekt men een specifiek woningtype en/of een woning in een specifieke buurt). De Rekenkamercommissie wil daarom een nader onderzoek uitvoeren naar de zoektijd voor een sociale huurwoning in de gemeente. Vraagstelling De hoofdvraag voor dit onderzoek luidt als volgt: Wat is de gemiddelde zoektijd voor een sociale huurwoning in de gemeente Loon op Zand en wat zijn de verschillen in de zoektijd per doelgroep (leeftijd, inkomen huishoudenssamenstelling) en per woonvoorkeur (type woning, prijsklasse, buurt)? Om deze hoofdvraag te beantwoorden, stellen we tevens enkele subvragen: • Wat zijn de definities voor de inschrijftijd en zoektijd? • Welk(e) syste(e)m(en) passen de corporaties in de betreffende gemeenten toe om huurwoningen toe te wijzen? • Hoe is de huidige wachtlijst voor een sociale huurwoning in de gemeenten samengesteld? Wat zijn de kenmerken van woningzoekenden en wie reageren op het vrijkomende aanbod?

38

Normenkader Om tot een helder afgebakend onderzoek te komen, dient de onderzoeksaanpak vergezeld te gaan van een normenkader. De belangrijkste begrippen uit de vraagstelling hebben we hieronder nader gedefinieerd. Begrip Inschrijfduur Zoekduur Slaagkans Toewijzingssysteem

Sociale huurwoningen Doelgroep sociale huur

Kenmerken woningzoekenden

Norm Periode vanaf de inschrijving op de wachtlijst van de corporatie tot het moment dat de ingeschreven woningzoekenden een sociale huurwoning accepteert. Periode vanaf de eerste reactie van een ingeschreven woningzoekende op het vrijkomende woningaanbod van de corporaties tot het moment dat hij/zij een sociale huurwoning accepteert. De verhouding tussen het aantal actief woningzoekenden en het totale vrijkomende aanbod aan sociale huurwoningen op jaarbasis. In den lande bestaan meerdere systemen om een sociale huurwoning toe te wijzen. Het regionale woonruimteverdeelsysteem ‘Woning in Zicht’ kent drie systemen. Bij het ‘aanbodmodel’ wordt een woning wordt op basis van inschrijfdatum aangeboden. De woningzoekende met de langste inschrijftijd komt als eerste voor de woning in aanmerking. Bij het ‘lotingmodel’ maakt iedere ingeschrevene even veel kans. De woning wordt toegewezen op basis van loting door de corporatie. Zo maken ook mensen met een korte wachttijd kans om snel een woning toegewezen te krijgen. Sommige woningen worden via het ‘snelle reageerdermodel’ toegewezen; de eerste persoon die op de advertentie reageert, krijgt de woning aangeboden.

Huurwoningen in het bezit van een woningcorporatie, behorend tot het DAEB bezit (Diensten van Algemeen Economisch Belang), zijnde woningen met een huurprijs tot €737 (de liberalisatiegrens per 1-12020) De doelgroep voor sociale huur valt in verschillende inkomensklassen uit te splitsen. De belangrijkste doelgroep (primaire doelgroep) is de inkomensgroep tot €39.055. Corporaties dienen jaarlijks minimaal 80% van hun vrijkomend bezit aan deze laagste inkomensgroep toe te wijzen. De tweede groep wordt gevormd door de middeninkomens (€39.055-€43.575). Corporaties kunnen maximaal 10% van het vrijkomend bezit aan deze inkomensgroep toewijzen. Daarnaast kunnen corporaties maximaal 10% aan de hoogste inkomensgroep toewijzen (> €43.575). Daarnaast worden voor het toewijzen van huurwoningen nog andere doelgroepenclassificaties gehanteerd, bijvoorbeeld in het kader van het Passend Toewijzen. De kenmerken van de woningzoekenden zijn van invloed op (1) hun woonvoorkeuren en (2) de slaagkans voor een sociale huurwoning. In het onderzoek brengen we daarom diverse kenmerken van de woningzoekenden inzichtelijk. Het gaat hierbij om: • Inkomen: zie ‘doelgroep sociale huur’ 39

• • •

Leeftijdsklasse Huishoudenssamenstelling: alleenstaand, tweepersoonshuishouden, gezin Urgentiestatus (bepaalde doelgroepen komen in aanmerking voor urgentie en daardoor versnelde toewijzing), bijvoorbeeld vanwege medische redenen of huiselijk geweld.

Werkwijze Het onderzoek is uitgevoerd op basis van analyses van verhuurgegevens van Woning in Zicht. Omdat Casade zich eind 2017 bij dit woonruimteverdeelsysteem heeft gevoegd, zijn daarmee gegevens over de periode 2018 t/m mei 2020 te analyseren. Daarnaast zijn bij Casade verhuurgegevens opgevraagd over de periode 2015 t/m 2017. Waar mogelijk zijn deze verwerkt is deze rapportage. Daarnaast vond op 9 juli 2020 een aanvullend interview plaats met Casade waarbij nadere kwalitatieve duiding is gegeven aan de analyse van de verhuurgegevens. Op 10 september heeft een interview plaatsgevonden met de gemeente Loon op Zand. De input van de Casade en Gemeente is in de rapportage terug te vinden in de groene kaders.

40

2. Werking van het woonruimteverdeelsysteem Huidige sociale huurvoorraad In de gemeente Loon op Zand zijn ongeveer 2.530 woningen in bezit van woningcorporaties (ongeveer 25% van de totale woningvoorraad). Deze woningen zijn allen in bezit van Casade. De sociale huurvoorraad in de gemeente Loon op Zand bestaat voor ongeveer tweederde uit eengezinswoningen. Het merendeel van de huurvoorraad (72%) bevindt zich in het segment tot de 1e aftoppingsgrens (< €619). Tabel 1: Gemeente Loon op Zand. Huidige samenstelling sociale huurvoorraad Casade (2018) < €432 €432 - €619

Aandeel 7% 65%

€619 - €663

13%

€663 - €737 > €737 Totaal

13% 2% 100%

Eengezinswoning Appartement met lift Appartement zonder lift

Totaal

Aandeel 67% 21% 12%

100%

Bron: Casade (2020)

Het huidige systeem; Woning in Zicht Sinds eind 2017 is Casade aangesloten bij het regionale woonruimteverdeelsysteem ‘Woning in Zicht’, bijna gelijktijdig met Leystromen. Dit woonruimteverdeelsysteem is opgericht door de Tilburgse woningcorporaties (TBV Wonen, Tiwos en WonenBreburg) en is met de toetreding van Casade en Leystromen verbreed met corporaties die actief zijn in de regio Hart van Brabant. Daardoor wordt nu het grootste deel van de sociale huurvoorraad in de gemeenten Alphen-Chaam, Baarle-Nassau, Dongen, Gilze en Rijen, Goirle, Haaren, Hilvarenbeek, Loon op Zand, Oisterwijk, Tilburg en Waalwijk via dit woonruimteverdeelsysteem toegewezen. Meerdere toewijzingssystemen Het meest bekende toewijzingssysteem werkt op basis van inschrijfduur. Iemand schrijft zich in bij Woning in Zicht en bouwt inschrijfduur op naarmate men langer op de inschrijflijst staan. Een huurwoning wordt uiteindelijk aangeboden aan de persoon die van alle gereageerde personen het langst staat ingeschreven. Maar dit is zeker niet het enige systeem: • Een deel van de sociale huurvoorraad wordt via bemiddeling toegewezen. Dit betekent dat specifieke doelgroepen op de woningmarkt voorrang krijgen bij het toewijzen van een sociale huurwoning. Daarbij gaat het om statushouders, mensen met urgentie, mensen met een laag inkomen die om uiteenlopende redenen alsnog een 41

sociale huurwoning boven de huurtoeslaggrens krijgen toegewezen (de 5% vrije toewijzingsruimte), etc. • Woningen die via loting worden toegewezen. Hierbij wordt de woning ‘verloot’ onder de mensen die gereageerd hebben op de aangebonden woning. Met name bedoeld om ook mensen met een relatief korte inschrijftijd een redelijke kans te geven om binnen afzienbare tijd een sociale huurwoning te kunnen bieden. • Snelle reageerder. Onder de kandidaten die het eerste kwartier hebben gereageerd, wordt door het systeem 'random' een lot getrokken. • Woning via verzameladvertentie. Dit systeem wordt ingezet bij nieuwbouwprojecten. Er wordt dan 1 advertentie geplaatst terwijl er meerdere woningen van hetzelfde type verhuurd kunnen worden. In de gemeente Loon op Zand werd de afgelopen jaren ongeveer 70% van de vrijkomende huurvoorraad toegewezen via het model op basis van inschrijfduur, ruim hoger dan gemiddeld in de regio. Het aandeel verhuringen via bemiddeling was ongeveer gelijk aan het regionale beeld. Het aandeel verhuringen via loting lag beduidend lager, maar dit model wordt vooral in de gemeente Tilburg veelvuldig ingezet. Tabel 2: Aantal verhuringen sociale huur in gemeente Loon op Zand, naar toewijzingsmodel, vergeleken met het regionale gemiddelde (tussen haakjes) 2018-2020* Inschrijfduur Bemiddeling Loting Snelle reageerder Verzameladvertentie Totaal

2018 71% (59%) 17% (23%) 2% (10%) 0% (3%) 10% (7%) 136

2019 74% (57%) 22% (24%) 4% (14%) 0% (4%) 0% (4%) 119

2020 68% 30% 2% 0% 0% 44

Bron: Woning in Zicht (Peildatum: 18 mei 2020) *Over 2020 zijn nog geen cijfers op het niveau van de regio Woning in Zicht beschikbaar

Toewijzing voor 2018: door fusie corporaties van meerdere systemen naar één toewijzingssysteem Voordat Casade zich aansloot bij Woning in Zicht werden sociale huurwoningen in de gemeente Loon op Zand via het eigen woonruimteverdeelsysteem van de woningcorporatie toegewezen. In dit systeem werden woningen voornamelijk op basis van inschrijfduur toegewezen. Ontwikkeling beschikbaar woningaanbod De meeste sociale huurwoningen worden voor lange tijd bewoond. Op jaarbasis komt dus slechts een beperkt deel van de bestaande voorraad beschikbaar via mutatie. In de afgelopen jaren lag dat aantal in de gemeente Loon op Zand tussen de 120 en 135. Het grootste deel daarvan (ongeveer 50%) betreft eengezinswoningen. In de periode 2018-2019 nam de mutatiegraad af. 42

Tabel 3: Aantal mutaties sociale huursector in gemeente Loon op Zand naar woningtype (2018 t/m mei 2020) 2018 Eengezinswoning 76 Appartement met lift 42 Appartement zonder 18 lift Overig 0 Totaal 136 Bron: Woning in Zicht (Peildatum: 18 mei 2020)

2019 49 43 25

2020 25 14 4

2 119

0 43

Lage mutatiegraad eengezinswoningen Casade geeft aan dat eengezinswoningen doorgaans voor een lange periode worden bewoond. Daardoor is de mutatiegraad relatief laag. Appartementen zonder lift zijn woningen die door woningzoekenden meestal niet als ideale woning wordt gezien, maar als second best. Vooral jongeren en starters reageren op dit woningaanbod, maar blijven er vaak ook slechts voor enkele jaren wonen om daarna door te stromen naar een ruimere woning. Daarom ligt de mutatiegraad van dit woningtype doorgaans wat hoger dan bij andere woningtypen. De meeste mutaties vonden plaats in de kern Kaatsheuvel (ruim driekwart van de mutaties in de gemeente). In De Moer is in de afgelopen tweeënhalf jaar slechts één sociale huurwoning beschikbaar gekomen. Tabel 4: Aantal mutaties sociale huursector in gemeente Loon op Zand naar kern (2018 t/m mei 2020) De Moer Kaatsheuvel Loon op Zand Totaal Loon op Zand

2018 1 104 31 136

2019 0 92 27 119

2020 0 34 9 43

Bron: Woning in Zicht (Peildatum: 18 mei 2020)

De mutatiegraad lag in 2019 in de gemeente Loon op Zand op 4,7%, aanzienlijk lager dan het regionale gemiddelde (6,1%).

43

Figuur 1: Ontwikkeling mutatiegraad sociale huur in gemeenten die zijn aangesloten bij Woning in Zicht (2018-2019) 9,0% 8,0% 7,0% 6,0% 5,0% 4,0% 3,0% 2,0% 1,0% 0,0%

2018

2019

Bron: Woning in Zicht (Peildatum: 18 mei 2020)

44

3. Kenmerken woningzoekenden Aantal ingeschreven woningzoekenden Op 1 mei 2020 stonden 4.060 inwoners uit de gemeente Loon op Zand ingeschreven bij Woning in Zicht. Opvallend is de toename van aantal ingeschrevenen sinds de overgang naar het nieuwe woonruimteverdeelsysteem. Het aantal ingeschreven woningzoekenden nam in 2018 met 40% toe ten opzichte van het jaar daarvoor. Ook is er sinds de toetreding van Casade sprake van een jaarlijkse toename van het aantal ingeschreven woningzoekenden (uitgezonderd de 75-plussers), terwijl het aantal ingeschreven woningzoekenden in de periode 2015 t/m 2017 juist afnam. Het aantal ingeschreven woningzoekenden is sinds 2018 met 9% toegenomen. De stijging van het aantal ingeschreven jongeren t/m 23 jaar was veruit het grootst (+115%). De grootste groep ingeschrevenen is de 55 t/m 74 jarigen (1.305), gevolgd door 35 t/m 54 jarigen (1.055) en 23 t/m 34 jarigen (895). De jongste en oudste categorie zijn aanzienlijk kleiner in omvang. Figuur 2: Ontwikkeling aantal ingeschreven woningzoekenden afkomstig uit Loon op Zand 2015 t/m mei 2020 (naar leeftijdsklasse) 1.400 1.200 1.000 800 600 400 200 0 <23 jaar

23-34 jaar 2015

2016

35-54 jaar 2017

2018

55-74 jaar 2019

75+ jaar

2020

Bron: Casade (2020), Woning in Zicht (Peildatum: 18 mei 2020)

Meer inschrijvingen door nieuwbouw en publiciteit rondom Woning in Zicht Het is lastig om exact aan te geven waardoor het aantal ingeschreven woningzoekenden in vooral 2018 zo sterk is toegenomen. Mogelijk heeft de aansluiting bij Woning in Zicht (en de publiciteit daarom omtrent) mensen in Loon op Zand ertoe aangezet om zich in te schrijven. Daarnaast heeft Casade de laatste jaren op diverse plekken in de gemeente Loon op Zand nieuwbouw toegevoegd, wat de interesse voor sociale huur mogelijk heeft aangewakkerd. De grootste groep ingeschreven woningzoekenden is alleenstaande huishoudens. De groep gezinnen is het kleinst. Bij de eenpersoonshuishoudens is een toename van het 45

aantal inschrijvingen te zien. Het aantal ingeschreven tweepersoonshuishoudens en gezinnen bleef de laatste jaren stabiel. Figuur 3: Ontwikkeling aantal ingeschreven woningzoekenden afkomstig uit Loon op Zand 2015 t/m mei 2020 (naar huishoudenstype)* 2.500 2.000 1.500 1.000 500 0 1 persoons

2 persoons 2015

2016

2017

2018

Gezin 2019

2020

Bron: Casade (2020), Woning in Zicht (Peildatum: 18 mei 2020) *Voor de jaren 2015 t/m 2017 betreft de categorie ‘gezinnen’ huishoudens met 3 personen of meer.

Het grootste deel van de ingeschreven woningzoekenden woont in de kern Kaatsheuvel, op ruime afstand gevolgd door Loon op Zand. Het aantal ingeschreven woningzoekenden uit de kern De Moer is beperkt. Tabel 5: Ontwikkeling aantal ingeschreven woningzoekenden in gemeente Loon op Zand (naar kern) 2015 t/m 2020 Kaatsheuvel Loon op Zand De Moer

2015 2.471 726 27

2016 2.217 612 21

2017 2.070 554 18

2018 2.818 859 45

2019 3.024 918 46

2020 3.084 934 44

Bron: Casade (2020), Woning in Zicht (Peildatum: 18 mei 2020)

Aantal actief woningzoekenden Het aantal actief woningzoekenden in de gemeente Loon op Zand is vooral in 2018 sterk toegenomen (het eerste volledige jaar bij Woning in Zicht). Echter, het aandeel actief woningzoekenden ten opzichte van het totaal aantal ingeschreven woningzoekenden is al enige jaren stabiel (tussen de 10% en 13%).

46

Tabel 6: Aantal actief woningzoekenden woonachtig in gemeente Loon op Zand ten opzichte van totaal aantal ingeschreven woningzoekenden in gemeente (2015 t/m mei 2020) 2015 2016 Aantal 291 347 Percentage van totaal inge9% 12% schreven Bron: Casade (2020), Woning in Zicht (Peildatum: 18 mei 2020)

2017 289 11%

2018 486 13%

2019 273 10%

Het aandeel actief woningzoekenden ligt in Kaatsheuvel iets hoger dan in Loon op Zand. Het aantal ingeschreven woningzoekenden in De Moer is dusdanig klein dat er geen duidelijke trend in het aandeel actief woningzoekenden te constateren is. Tabel 7: Percentage actief woningzoekenden woonachtig in gemeente Loon op Zand (naar kern) 2015 t/m 2019 Kaatsheuvel Loon op Zand De Moer

2015 10% 7% 4%

2016 13% 9% 10%

2017 11% 8% 17%

2018 13% 13% 27%

2019 11% 10% 17%

Bron: Casade (2020), Woning in Zicht (Peildatum: 18 mei 2020)

47

4

Ontwikkeling van de vraagdruk

Voor een goed begrip van de vraagdruk in de sociale huursector is het noodzakelijk om de verschillende systemen van toewijzing te kennen. Sociale huurwoningen in de gemeente Loon op Zand worden op basis van vier methoden aan potentiële huurders toegewezen. Verreweg het grootste deel van de huurwoningen worden toegewezen via het model op basis van inschrijfduur; de woning wordt toegewezen aan diegene die het langst staat ingeschreven op de inschrijflijst. Over 2018 en 2019 werden 185 sociale huurwoningen 73% van het totaal) op deze wijze toegewezen. Daarnaast wordt een deel van de voorraad toegewezen via directe bemiddeling; deze mensen hoefden zich niet in te schrijven, maar werden via bemiddeling door de corporatie aan een woning geholpen. Dit gebeurde in de periode 2018-2019 49 keer (19% van het totaal). De overige 8% werd via loting en verzameladvertenties13 toegewezen. Het grootste deel van dit hoofdstuk gaat over de vraagdruk bij reguliere woningzoekenden (toewijzing via inschrijfmodel, loting en verzameladvertenties), dit betreft immer veruit het grootste deel van de woningzoekenden. Het laatste deel gaat in op de positie van mensen die via bemiddeling aan een sociale huurwoning worden geholpen.

Vraagdruk reguliere woningzoekenden Reactiegraad De reactiegraad (het gemiddeld aantal reacties op een vrijkomende woning) geeft inzicht in de aantrekkelijkheid van het sociale huuraanbod in een gemeente en mogelijk ook de oriëntatie op sociale huur. De gemiddelde reactiegraad in Loon op Zand lag de afgelopen twee jaar tussen de 60 en 95 reacties per woning; aanzienlijk lager dan het regionale gemiddelde. De eerste maanden van 2020 laten een behoorlijke stijging in de reactiegraad zien. De vraag is hoe dit zich in de komende maanden gaat ontwikkelen. De reactiegraad is het hoogst bij eengezinswoningen, gevolgd door appartementen zonder lift. De reactiegraad bij appartementen met lift ligt wat lager. Tabel 8: Ontwikkeling reactiegraad sociale huur in gemeente Loon op Zand, naar woningtype (2018-2020) Eengezinswoning Appartement met lift Appartement zonder lift Totaal Loon op Zand Gemiddeld Woning in Zicht

2018 71 43 74 63 124

2019 133 48 100 95 131

2020 212 79 240 171 *

Bron: Woning in Zicht (Peildatum: 18 mei 2020) *Geen gegevens bekend

13 Verzameladvertenties worden ingezet bij nieuwbouwprojecten. Er wordt dan 1 advertentie geplaatst terwijl er meer-

dere woningen van hetzelfde type verhuurd kunnen worden.

48

De gemiddelde reactiegraad was de afgelopen jaren het hoogst in Kaatsheuvel. Alleen in 2018 lag de mutatiegraad hoger in de Moer. Dit betreft echter slechts een woning (mogelijk ook de reden waardoor de reactiegraad zo hoog was). Tabel 9: Ontwikkeling reactiegraad sociale huur in gemeente Loon op Zand, naar kern (2018-2020) De Moer Kaatsheuvel Loon op Zand Totaal Loon op Zand Gemiddeld Woning in Zicht

2018 77 65 54 63 124

2019 n.v.t. 100 78 95 131

2020 n.v.t. 175 156 171 *

Bron: Woning in Zicht (Peildatum: 18 mei 2020) *Geen gegevens bekend

Nieuwbouw belangrijkste factor in reactiegraad Volgens Casade hebben woningvoorkeuren maar beperkte invloed op de zoektijd van woningzoekenden. De zoektijd voor een eengezinswoning is doorgaans iets langer vanwege de lagere mutatiegraad van dit woningtype. Wel constateert de corporatie dat het aantal reacties op nieuwbouw aanzienlijk hoger ligt dan bij bestaande bouw. Vooral senioren richten zich sterk op nieuwbouw. Daarnaast heeft de kern Loon op Zand (meer dan de andere kernen in de gemeente) te maken met woningzoekenden uit Tilburg die zich op deze kern oriënteren. Zoekprofiel per doelgroep Met name de leeftijdsklasse van 23 tot 65 jaar reageert voornamelijk op eengezinswoningen. Meer dan de helft van hun reacties in de afgelopen jaren hadden betrekking op dit woningtype. Bij 65-plussers lag dat iets lager. Onder deze groep wordt ook vaak gereageerd op een appartement (vooral met lift). De jongste categorie (< 23 jaar) spreidt haar kansen het meest. Zij reageren verhoudingsgewijs meer op appartementen met en zonder lift. Dit is waarschijnlijk vooral ingegeven vanwege de prijsklasse waarin zij voornamelijk moeten zoeken (segment tot €432) wil men in aanmerking komen voor huurtoeslag. De woningen die in dit prijssegment vallen, zijn doorgaans de woningen met wat minder kwaliteit (qua woonoppervlak en aanwezigheid van een lift).

De meeste reacties waren de afgelopen jaren afkomstig van woningzoekenden in de leeftijdsklasse 23 tot 35 jaar.

49

Tabel 10: op vrijkomend aan bod sociale huur in gemeente Loon op Zand (naar woningtype en leeftijdsklasse) 2018-2020. Eengezins -woning < 23 jaar

49%

Appartement met lift 27%

Appartement zonder lift 24%

23-35 jaar

61%

20%

19%

35-65 jaar

69%

15%

16%

> 65 jaar Totaal

55% 63%

31% 19%

14% 18%

Totaal 100% (1.906) 100% (11.901) 100% (8.559) 100% (689) 100% (23.055)

Bron: Woning in Zicht (Peildatum: 1 augustus 2020)

Voor alle huishoudenscategorieën is een eengezinswoning het meest gewenst, afgaand op het aandeel reacties op eengezinswoningen. Bij elke huishoudensgrootte vinden de meeste reacties plaats bij eengezinswoningen. Wel geldt hoe groter het huishouden, hoe groter het aandeel reacties op eengezinswoningen. Echter in absolute zin kwamen verreweg de meeste reacties de afgelopen jaren van eenpersoonshuishoudens. Tabel 11: Reacties op vrijkomend aan bod sociale huur in gemeente Loon op Zand (naar woningtype en huishoudensgrootte) 2018-2020. Eengezinswoning 1 persoonshuishouden

57%

Appartement met lift 22%

Appartement zonder lift 21%

2 persoonshuishouden

64%

19%

17%

3- of meerpersoonshuishouden Totaal

78%

11%

11%

63%

19%

18%

Totaal 100% (12.496) 100% (6.197) 100% (4.362) 100% (23.055)

Bron: Woning in Zicht (Peildatum: 1 augustus 2020)

Onder alle inkomensgroepen wordt het meest gereageerd op eengezinswoningen. Wel reageren de lagere inkomensgroepen (tot de huurtoeslaggrens) iets meer op vrijkomende appartementen dan de midden- en hogere inkomensgroepen. Veruit de meeste reacties waren de afgelopen jaren afkomstig van huishoudens die tot de primaire doelgroep van de corporaties behoren. De middeninkomens (> €39.055) vormen slechts een klein aandeel binnen het totaal aantal reacties op sociale huurwoningen. Dit heeft naar alle waarschijnlijkheid vooral te maken met de beperkte mogelijkheden voor deze midden- en hogere inkomens om een woning van de corporatie te kunnen huren. 50

Tabel 12: op vrijkomend aan bod sociale huur in gemeente Loon op Zand (naar woningtype en inkomensklasse) 2018-2020. Eengezinswoning < minimuminkomen

60%

Appartement met lift 20%

Appartement zonder lift 20%

< huurtoeslaggrens

63%

18%

19%

Huurtoeslaggrens €39.055 €39.055 - €43.575 > €43.575 Totaal

66%

20%

15%

65% 70% 63%

19% 15% 19%

15% 15% 18%

Totaal 100% (8.970) 100% (6.721) 100% (5.996) 100% (810) 100% (558) 100% (23.055)

Bron: Woning in Zicht (Peildatum: 1 augustus 2020)

Over het algemeen kan gesteld worden dat de meeste woningzoekenden in de sociale huur in Loon op Zand bij voorkeur een eengezinswoning wensen. Oudere huishoudens zoeken bij voorkeur een appartement met lift omwille van hun huidige of toekomstige fysieke gezondheid. Voor jongeren tot 23 jaar en met een beperkt inkomen reageren vooral op de goedkoopste woningen; dit zijn doorgaans de woningen met iets minder woonkwaliteit (geredeneerd naar het aantal vierkante meters en technische uitrustig zoals de aanwezigheid van een lift). Tegelijkertijd zijn het vooral jonge en kleine huishoudens die het vaakst hebben gereageerd op het vrijkomend woningaanbod. Dit kan een indicatie zijn dat de kwalitatieve vraag in de sociale huur de komende jaren meer en meer uitgaat naar kleine en betaalbare huisvesting. Inschrijf- en zoektijden Op dit moment ligt de gemiddelde inschrijftijd in de gemeente Loon op Zand op 10 jaar. De actieve zoektijd ligt aanzienlijk lager; 0,9 jaar. Na de overgang naar Woning in Zicht (eind 2017) nam zowel inschrijftijd als zoektijd sterk af. In de jaren daarna namen inschrijf- en zoektijd juist weer wat toe. Tabel 13: Ontwikkeling gemiddelde inschrijf- en zoektijd voor een sociale huurwoning in gemeente Loon op Zand (2015 t/m mei 2020) Inschrijftijd (in jaren) Actieve zoektijd (in jaren)

2015 10,0 1,7

2016 9,9 1,6

2017 9,9 1,6

2018 7,6 0,4

2019 9,3 0,7

2020 10,0 0,9

Bron: Casade (2020), Woning in Zicht (Peildatum: 18 mei 2020)

51

Bovenstaande cijfers geven een gemiddelde aan. In de praktijk zit er echter nog enige spreiding in de lengte van de actieve zoektijd. Hierbij wordt duidelijk dat ruim tweederde van de mensen die een woning hebben gevonden, een half jaar of korter actief gezocht heeft (70%). Anderzijds heeft een klein deel van de mensen (5%) 30 maanden of langer actief gezocht. Figuur 4: Actieve zoektijd voor een sociale huurwoning in gemeente Loon op Zand (uitgesplitst naar aantal maanden) in periode 2018 t/m mei 2020. 60% 50% 40%

30% 20% 10% 0% 0-3 3-6 6-9 9-12 12-15 15-18 18-24 24-30 30-36 36+ maanden maanden maanden maanden maanden maanden maanden maanden maanden maanden Bron: Woning in Zicht (Peildatum: 15 september 2020)

In de praktijk zit er vaak verschil in de lengte van inschrijf- en zoektijd, afhankelijk van verschillende persoonskenmerken en woningvoorkeuren van een woningzoekende. Mensen schrijven zich uit voorzorg in Dat de gemiddelde inschrijftijd veel langer is dan de actieve zoektijd komt doordat veel mensen zich uit voorzorg inschrijven. Mensen bouwen daarmee bewust inschrijftijd op om zodoende sneller een woning toegewezen te krijgen op het moment dat men actief op zoek gaat naar een woning. Hierbij ontstaat ook een selffulfilling prophecy; mensen gaan zich inschrijven omdat andere mensen zich inschrijven, waardoor men bang wordt de boot te missen. Echter, mensen die zich inschrijven gaan meestal pas na enkele tijd (soms zelfs na jaren) op zoek. De Gemeente Loon op Zand herkent het beeld van een lange inschrijftijd en de beperkte actieve zoektijd. Als er sprake is van een lange actieve zoektijd, dan komt dat vooral door specifieke woonwensen die mensen hebben, bijvoorbeeld de wens voor een eengezinswoning, een appartement met lift, of een woning dichtbij voorzieningen. Inschrijf- en zoektijd naar leeftijdsklasse De gemiddelde inschrijftijd is het hoogst onder ouderen (65-plussers). Onder de jongeren was (en is) de gemiddelde inschrijftijd logischerwijs het kortst; zij kunnen zich pas vanaf hun 18e inschrijven en hebben daardoor nog niet veel inschrijftijd opgebouwd. De relatief 52

korte gemiddelde inschrijftijd in 2018 is met name terug te zien bij de groep 55 tot en met 65-jarigen en 65 tot en met 75-jarigen. Figuur 5: gemiddelde inschrijftijd in gemeente Loon op Zand naar leeftijdsklasse (2015 t/m mei 2020) 18,0 16,0 14,0 12,0 10,0 8,0 6,0 4,0 2,0 0,0 < 23 jaar

23 tot 30 jaar 30 tot 35 jaar 35 tot 55 jaar 55 tot 65 jaar 65 t/m 75 jaar 2015

2016

2017

2018

2019

75 jaar en ouder

2020

Bron: Casade (2020), Woning in Zicht (Peildatum: 18 mei 2020)

Voor alle leeftijdsklassen was de actieve zoektijd in de gemeente korter dan een jaar. Jongeren tot 23 jaar en ouderen van 65 jaar of ouder kenden de kortste actieve zoektijd. De actieve zoektijd van 35 tot 55 jarigen was het langst. Tabel 14: Ontwikkeling gemiddelde zoektijd in gemeente Loon op Zand naar leeftijdsklasse (2018 t/m mei 2020) < 23 jaar 23 – 30 jaar 30 – 35 jaar 35 – 55 jaar 55 – 65 jaar 65 – 75 jaar 75 jaar en ouder

2018 0,22 0,48 0,37 0,70 0,22 0,20 0,21

2019 0,16 1,19 0,80 1,00 0,46 0,43 0,20

2020 0,00 0,91 0,81 1,28 1,11 0,14 1,27

2018-2020 0,19 0,67 0,56 0,92 0,55 0,30 0,45

Bron: Woning in Zicht (Peildatum: 18 mei 2020)

Ouderen: lange inschrijftijd, korte zoektijd Ouderen zijn zeer kritisch in hun verhuisgedrag. Men schrijft zich preventief in en is bereid lang te wachten op zijn of haar ideale woning; vaak een nieuwe, levensloopgeschikte woning in de buurt van voorzieningen. Op het moment dat zij actief gaan reageren heeft men vaak al zo’n lange inschrijftijd opgebouwd, dat men bij een van de eerste reacties al 53

een woning krijgt toegewezen. Dit beeld wordt zowel de Casade als de gemeente onderschreven. Zo heeft Casade in de periode 2016/2017 relatief veel nieuwe appartementen met lift in Kaatsheuvel opgeleverd. Hier hebben vooral veel senioren met een relatief lange inschrijftijd op gereageerd (en daarmee ook een woning toegewezen gekregen). Daardoor kan in de jaren daarna de gemiddelde inschrijftijd sterk afnemen omdat een lang ingeschreven groep van de inschrijflijst verdwijnt. Inschrijf- en zoektijd naar inkomensklasse De gemiddelde inschrijftijd voor huishoudens toont relatief weinig verschillen per leeftijdsklasse. Wel is de gemiddelde inschrijftijd voor inkomens net boven de €39.055 iets korter dan gemiddeld. Bij de actieve zoektijd geldt dat de hogere-inkomensgroepen iets langer actief zoeken dan de lagere inkomensgroepen, uitgezonderd de groep boven de €43.575. Tabel 15: Ontwikkeling gemiddelde inschrijftijd en zoektijd in gemeente Loon op Zand naar inkomensklasse (2018 t/m mei 2020) Inschrijftijd (in jaren) 2019 2020 20182020 7,45 8,07 10,44 8,01 8,25 10,10 8,87 9,00 7,21 10,38 11,43 9,05

Actieve zoektijd (in jaren) 2018 2019 2020 20182020 0,32 0,47 0,85 0,41 0,58 0,72 1,51 0,69 0,34 0,92 2,07 0,73

3,00 8,75

1,38 0,46

2018 < minimuminkomen < huurtoeslaggrens Huurtoeslaggrens €39.055 €39.055 - €43.575 > €43.575

7,33 10,00

3,00 9,00

5,89 9,00

0,71 0,80

0,86 0,95

1,01 0,65

Bron: Woning in Zicht (Peildatum: 18 mei 2020)

Middeninkomens oriënteren zich minder op sociale huur, maar zijn er voor hen wel alternatieven? Corporaties kunnen tot maximaal 20% van de jaarlijks vrijkomende huurvoorraad toewijzen aan de inkomensgroep > €39.055. Casade probeert deze ruimte te benutten om middeninkomens een kans op een sociale huurwoning te bieden. De corporatie constateert echter dat huishoudens met een middeninkomen zich minder vaak inschrijven bij Woning in Zicht dan in het verleden. Waarschijnlijk speelt hierbij mee dat veel middeninkomens verwachten weinig kans te maken op een sociale huurwoning gezien de wettelijke inkomenseisen voor sociale huur. De alternatieven voor deze doelgroep in de koop en particuliere huursector in de gemeente Loon op Zand zijn beperkt. De laatste jaren waren er weinig wettelijke mogelijkheden voor corporaties om nieuwbouw van middeldure huur te ontwikkelen en was dit vooral een aangelegenheid van particuliere investeerders.

54

Inschrijf- en zoektijd naar huishoudensgrootte De verschillen in actieve zoektijd naar huishoudensgrootte zijn beperkt. Wel kennen 3 persoonshuishoudens een iets langere zoektijd dan kleinere huishoudens. Dat geldt niet voor de grotere huishoudens, maar zijn staan doorgaans langer ingeschreven voordat zij actief op zoek gaan. Tabel 16: Ontwikkeling gemiddelde inschrijftijd en zoektijd in gemeente Loon op Zand naar huishoudensgrootte (2018 t/m mei 2020).

Alleenstaand 2-persoonshuishouden 3-persoonshuishouden 4-persoons of meer

Inschrijftijd (in jaren) 2018 2019 2020 20182020 7,47 9,23 9,67 8,49 7,78 9,46 11,25 9,02

Actieve zoektijd (in jaren) 2018 2019 2020 20182020 0,41 0,66 1,03 0,60 0,33 0,50 0,88 0,49

6,62

7,50

6,25

6,78

0,59

1,97

0,54

0,94

11,67

13,00

9,50

11,31

0,42

0,04

1,26

0,32

Bron: Woning in Zicht (Peildatum: 18 mei 2020)

Gelabelde seniorenwoningen soms verhuurd aan jongeren Volgens Casade spelen persoonskenmerken slechts in beperkte mate een rol bij de zoektijd voor een huurwoning. Voor 55-plussers is het doorgaans iets eenvoudiger om een sociale huurwoning te vinden. Er is de afgelopen jaren veel geïnvesteerd in nieuwbouw voor deze doelgroep. Bovendien heeft men de tijd om zich preventief in te schrijven en enkel te reageren als de ideale woning voorbijkomt. Jongeren kunnen zich vanaf hun 18e inschrijven en hebben daardoor slechts beperkte inschrijftijd opgebouwd. Zij zijn veel minder selectief in hun zoekgedrag dan ouderen. Zo komt het voor dat woningen die gelabeld zijn voor senioren alsnog verhuurd worden aan jongeren, omdat ouderen geen interesse hebben in deze woningen (met name als deze woningen al wat ouder zijn; geen nieuwbouwkwaliteit). Inschrijf- en zoektijd naar woningtype De gemiddelde inschrijftijd voor een eengezinswoning is in Loon op Zand met 10,5 jaar het langst, als is de inschrijftijd voor een appartement met lift nagenoeg even lang. De verschillen tussen woningtypen bij de actieve zoektijd zijn minder groot dan bij de inschrijftijd. Bij alle woningtypen is een toename in de actieve zoektijd te zien.

55

Tabel 17: Ontwikkeling gemiddelde inschrijf- en actieve zoektijd in gemeente Loon op Zand naar woningtype (2018 t/m mei 2020) Eengezinswoning Appartement met lift Appartement zonder lift

Inschrijftijd (in jaren) 2018 2019 2020 8,3 11,2 10,5 8,4 9,8 10,3 6,1

5,9

Actieve zoektijd (in jaren) 2018 2019 2020 0,5 0,8 0,9 0,3 0,5 0,7

8,0

0,4

0,8

1,3

Bron: Woning in Zicht (Peildatum: 18 mei 2020)

Inschrijf- en zoektijd naar prijsklasse De gemiddelde inschrijftijd is het langst voor woningen tot de 1e aftoppingsgrens. De actieve zoektijd was begin 2020 het langst bij woningen boven de 1e aftoppingsgrens. Maar zowel voor inschrijf- als zoektijden geldt dat het beeld in de afgelopen jaren sterk schommelde. Tabel 18: Ontwikkeling gemiddelde inschrijf- en actieve zoektijd in gemeente Loon op Zand naar prijsklasse (2018 t/m mei 2020) Inschrijftijd (in jaren) < kwaliteitskorting Kwaliteitskorting – 1e aftoppingsgrens 1e – 2e aftoppingsgrens 2e aftoppingsgrens - liberalisatiegrens > liberalisatiegrens

Actieve zoektijd (in jaren) 2018 2019 2020 0,4 0,5 0,4 0,6 0,7

2018 8,7 7,8

2019 7,4 9,2

2020 11,0

7,8 6,0

10,8 8,4

6,0 10,5

0,4 0,5

0,2 1,3

1,5 1,0

8,8

23,0

6,0

0,5

0,0

1,1

Bron: Woning in Zicht (Peildatum: 18 mei 2020)

Inschrijf- en zoektijd naar aanbodmodel Tot slot brengen we de gemiddelde inschrijf- en zoektijd per aanbodmodel in beeld. In de gemeente Loon op Zand zijn de laatste jaren drie modellen toegepast; inschrijfduur, loting en aanbod via verzameladvertenties. Zoals verwacht mocht worden is de gemiddelde inschrijftijd het langst bij woningtoewijzing op basis van inschrijfduur. De actieve zoektijd lag bij toewijzing via loting juist hoger.

56

Tabel 19: Ontwikkeling gemiddelde inschrijf- en zoektijd in gemeente Loon op Zand naar aanbodmodel (2018 t/m mei 2020) Inschrijfduur Loting Verzameladvertentie

Inschrijftijd (in jaren) 2018 2019 2020 8,0 9,8 10,3 1,0 1,2 2,0 6,0 -

Actieve zoektijd (in jaren) 2018 2019 2020 0,4 0,7 0,8 0,9 1,3 2,4 0,4 -

Bron: Woning in Zicht (Peildatum: 18 mei 2020)

Een zekere mate van inschrijftijd/zoektijd is wenselijk Casade beschouwt een gemiddelde actieve zoektijd van 0,9 jaar als een acceptabele zoektijd. Er is geen sprake van enorme krapte op de sociale huurmarkt in de gemeente Loon op Zand. Wel schrijven zich elk jaar meer woningzoekenden in dan dat er een woning krijgen toegewezen. Het is niet mogelijk (en wenselijk) om voor alle woningzoekenden direct een woning te bieden. Ten eerste omdat het realiseren van nieuwbouw veel tijd kost. Ten tweede omdat er een groot bedrijfsmatig risico ontstaat als er geen zoektijd meer bestaat. Dat zou betekenen dat woningzoekenden direct een woning kunnen betrekken. Als dat het geval is, is de kans op leegstaand (zeker in de minder populaire delen van de woningvoorraad) dichtbij. Vraagdruk overige woningzoekenden (bemiddeling) Bij reguliere woningzoekenden doen zich geen grote verschillen voor als het gaat om de inschrijftijd en zoektijd. Voor de meeste reguliere woningzoekenden is de actieve zoektijd te overzien, mits men niet al te specifieke woonwensen heeft. Daarnaast wordt jaarlijks 19% van de vrijkomende huurwoningen toegewezen via directe bemiddeling (gemiddeld 25 bemiddelingen per jaar). Hierbij gaat het bijvoorbeeld om vergunninghouders, mensen die ‘uitstromen’ vanuit een Beschermd Wonen instelling of Maatschappelijke Opvang en (weer) zelfstandig moeten wonen.

Een andere bijzondere doelgroep zijn spoedzoekers. Dit zijn mensen die door een verandering in hun leven (scheiding, verlies van werk/inkomen) plotseling behoefte hebben aan een sociale huurwoning. Welke doelgroepen komen in aanmerking voor bemiddeling? Woning in Zicht maakt onderscheid tussen spoedbemiddelingen en servicebemiddelingen. Onder spoedbemiddelingen vallen de woningzoekenden die vanuit een bepaalde urgentie/voorrangsregeling naar een woning zijn bemiddeld. En onder servicebemiddelingen vallen de bemiddelingen die vanuit een service/dienstverleningsafspraak naar een woning worden bemiddeld.

57

Spoedbemiddelingen • 5% regeling (5% van de vrijkomende voorraad hoeft niet passend te worden toegewezen) • Bemiddelingen op basis van afspraken met zorginstellingen • Bemiddeling voor specifieke complexen waarvoor een wachtlijst geldt • Mensen die vanwege grote verbouwing/sloop tijdelijk elders gehuisvest moeten worden • Vergunninghouders • Bemiddeling op basis van urgentiecommissie • Bemiddeling op basis van WVG-ergonomie; zijnde zwaar aangepaste woningen die worden toegewezen aan mensen met een zware zorgvraag Servicebemiddelingen • Diverse corporaties hanteren een doorschuifbeleid voor huidige huurders • Mensen die verhuizen naar een vrije sector huurwoning • Woningruil • Woongroepen • Aanbieding van een zorgwoning op voordracht van een zorgverlener • Bemiddeling vanwege onvoldoende/geen passende reacties Urgenties Een specifieke categorie bij de woningen die worden toegewezen via directe bemiddeling zijn de woningen op basis van een urgentieverklaring worden toegewezen. Voor mensen die acuut een woning nodig hebben bestaat een urgentiecommissie die (als mensen aan de criteria voldoen) een urgentiestatus kan toewijzen, waardoor mensen op zeer korte termijn aan een woning geholpen kunnen worden. Mensen komen in aanmerking voor urgentie als zij zich in een crisissituatie bevinden en een nieuwe woning de oplossing van het probleem vormt.