Woonbehoefteonderzoek Diekman Oost Epse

Samen bouwen aan een toekomst

Woonbehoefte-onderzoek Epse | Dortherweg

september 2025

1.

Inhoud 1. Inleiding 03 2. Stedenbouwkundig kader

04

3. Resultaten woononderzoek

05

4. Woningbouwprogramma 07 5. Conclusie en vervolg 09 Afsluitend woord 10

2.

1. Inleiding Opmaat Wonen ontwikkelt aan de oostzijde van Epse het plan Diekman-Oost, onder de naam “Het Hof van Dorth”. Het doel is om binnen de bestaande dorpsrand een kleinschalige, natuurinclusieve woonbuurt te realiseren die aansluit bij de lokale woonvraag en bij de uitgangspunten van de Woonvisie Lochem 2022–2030.

De locatie vormt een logische afronding van het dorp en biedt ruimte aan woningen voor starters, alleenstaanden, kleine gezinnen en ouderen. Doelgroepen die binnen Epse moeite hebben passende woonruimte te vinden. Het plan combineert betaalbaarheid, duurzaamheid en dorps karakter met een landschappelijke inpassing die het groene imago van Epse versterkt.

1.1 Gefaseerde onderzoeksaanpak De woonbehoefte wordt door Opmaat Wonen in drie opeenvolgende niveaus onderzocht, parallel aan de planontwikkeling. Deze rapportage betreft niveau 1: een eerste, oriënterend onderzoek waarmee de globale woonbehoefte en de relatie met het woningbouwprogramma worden vastgesteld. Niveau 1 - Oriënterend woononderzoek (deze rapportage) Uitgevoerd vanaf de eerste participatieronde (inloopavond 11 juni 2025). Doel: inzicht krijgen in de globale woonbehoefte, gewenste woningtypen, prijsklassen en doelgroepen. Niveau 2 - Verdiepend woononderzoek Bij presentatie van het definitieve stedenbouwkundig plan. Hierin worden woningtypes uitgewerkt met voorbeeldplattegronden, oppervlaktes en indicatieve prijsniveaus. Niveau 3 – Detailonderzoek bij BOPA-indiening In dit laatste niveau wordt de vraagafstemming verder verdiept en vastgelegd bij de indiening van de BOPA.

1.2 Relatie met participatieproces Het woononderzoek is gebaseerd op de resultaten van de inloopavond van 11 juni 2025, zoals vastgelegd in het Participatieverslag Epse – Hof van Dorth (Diekman-Oost, september 2025). Vanaf deze bijeenkomst konden geïnteresseerden hun woonwensen kenbaar maken via een korte vragenlijst en persoonlijke gesprekken. De opkomst was groot: 56 huishoudens bezochten de inloopavond; 61 woonwensenformulieren werden ingevuld vanaf de inloopavond(zowel fysiek als digitaal); Deelnemers kwamen hoofdzakelijk uit Epse en directe omgeving.

De uitkomsten zijn kwalitatief en kwantitatief geïnterpreteerd en vormen samen met het stedenbouwkundig plan de basis voor dit rapport. 3.

2. Stedenbouwkundig kader 2.1 Ligging en context De locatie Diekman-Oost ligt aan de oostrand van Epse, tussen de Dortherweg en het omliggende buitengebied. Het terrein grenst aan bestaande woningen en vormt zo een natuurlijke overgang tussen het dorp en het landschap. De open, groene structuur met aanwezige beplanting en subtiele hoogteverschillen geeft het gebied een karakteristieke uitstraling. Deze ruimtelijke kwaliteiten vormen de basis voor het stedenbouwkundig plan.

2.2 Stedenbouwkundig concept Het plan Het Hof van Dorth is ontworpen als een kleinschalige hofstructuur in een groene setting, een woonkamer aan de bosrand. De structuur kenmerkt zich door: Een centrale groene ruimte als ontmoetingsplek; Lage bouwhoogte (1–2 lagen) met dorpse korrel; Autoluwe inrichting met parkeren aan de randen; Wadi’s en open verharding voor wateropvang; Groene overgang naar het omliggende landschap; Een wandelverbinding richting Dortherweg.

De architectuur wordt ingetogen, met natuurlijke materialen zoals hout, lichte gevelkleuren en groene erfafscheidingen. Zo ontstaat een dorps, vriendelijk en tijdloos woonmilieu dat aansluit bij de identiteit van Epse.

2.3 Duurzaamheid en natuurinclusiviteit Het Hof van Dorth is ontworpen vanuit het principe bouwen met de natuur: Behoud van bestaande bomen en toevoeging van inheemse beplanting; Biodiversiteit door bloemrijke bermen, nestkasten en faunavoorzieningen; Waterberging via wadi’s en infiltrerende verharding; Energiezuinige woningen (BENG-norm); Gebruik van biobased materialen en circulaire bouwprincipes.

Het resultaat is een rustige, sociale en toekomstbestendige woonomgeving die past bij het dorps karakter van Epse.

4.

3. Resultaten woononderzoek Om inzicht te krijgen in de woonwensen en behoeften van geïnteresseerden in Het Hof van Dorth, is tijdens de inloopavond van 11 juni 2025 een vragenlijst uitgezet. Deze kon zowel fysiek worden ingevuld op de avond zelf als online via de website, waar het formulier ook na afloop beschikbaar bleef. Tot op heden zijn er 61 inzendingen ontvangen. 70% van de deelnemers kwam uit Epse, 20% uit omliggende dorpen en 10% uit Deventer.

De resultaten zijn hieronder samengevat. De verdeling per vraag is weergegeven in cirkeldiagrammen; in de tekst lichten wij kort de belangrijkste bevindingen toe.

3.1 Type woning Er blijkt brede belangstelling voor verschillende woningtypen. Starters en alleenstaanden tonen veel interesse in studio’s en compacte appartementen, terwijl ouderen vooral kiezen voor appartementen (ca. 25%). Daarnaast is er aanzienlijke vraag naar twee-onder-éénkapwoningen of kleine grondgebonden woningen met tuin (ongeveer 35% van de respondenten). De voorkeur voor twee-onder-een-kapwoningen blijkt in de praktijk Figuur 4. Voorkeur type woning

grotendeels te verwijzen naar kleinere gezinswoningen met tuin in het betaalbare segment, niet naar grote gezinswoningen.

Opvallend is de categorie anders (circa 20%), waarin vooral vrijstaande en levensloopbestendige woningen worden genoemd. Ook is meermaals nadrukkelijk benoemd dat geïnteresseerden liever geschakeld dan gestapeld willen wonen.

3.2 Aantal (slaap)kamers De meeste geïnteresseerden geven de voorkeur aan een woning met minimaal twee slaapkamers, ruim 80% van de respondenten. Daarmee sluiten de wensen goed aan bij zowel starters als ouderen die kleiner willen wonen, maar wel extra ruimte zoeken. De tweede slaapkamer wordt vaak genoemd als werk-, logeer- of zorgkamer, wat aangeeft dat flexibiliteit in Figuur 5. Gewenst aantal slaapkamers

gebruik belangrijk is.

5.

3.3 Huidige woonsituatie De geïnteresseerden vormen een gemengde groep van doorstromers uit koop- en huurwoningen en jongeren die nog inwonend zijn. Dit bevestigt dat het plan aantrekkelijk is voor zowel nieuwe starters als mensen die al een woning hebben, maar willen verhuizen binnen de regio.

Figuur 6. Huidige woonsituatie

3.4 Relatie met Epse en motivatie

Een groot deel van de geïnteresseerden heeft binding met Epse. Zij wonen er, hebben er gewoond of hebben familie in Epse wonen. Belangrijke motieven om voor het plan te kiezen zijn: Groen en rust (65%) Dorps karakter (52%) Duurzaamheid (37%) Sociale samenhang (33%)

Het plan Het Hof van Dorth sluit daarmee goed aan bij wat inwoners typerend vinden voor Epse: rust, kleinschaligheid, natuur en verbinding met de omgeving.

Figuur 7. Relatie met Epse

Figuur 8. Wat spreekt het meeste aan?

6.

Woningbouwprogramma 4.1 Programmasamenstelling Het plan Het Hof van Dorth omvat in totaal 21 woningen, zorgvuldig verdeeld over vier woningtypen. De samenstelling sluit aan bij de lokale woonbehoefte en de beleidsdoelen van de gemeente Lochem.

Woningtype

Aantal

Prijsklasse (bron: stedenbouwkundig plan)

Doelgroep

Kenmerken

Hofwoningen /

6

4× goedkope koop ≤ €251.100

Starters, kleine

Compacte grondgebonden

2× betaalbare koop ≤ €303.750

gezinnen

woningen met tuin, 2

rijwoningen (2×3^1 kap)

slaapkamers Twee-onder-één-

2

Kleine gezinnen,

Dorps karakter, 2

doorstromers

slaapkamers, compacte tuin

6× betaalbare koop hoog ≤ €405.000

Ouderen,

Gelijkvloers, met tuin of

4× dure koop > €405.000

alleenstaanden

balkon, 1–2 slaapkamers

3× dure koop > € 405.000

Ouderen,

Gelijkvloers, onderhoudsarm,

alleenstaanden

direct aan het hof gelegen

2× betaalbare koop laag ≤ €303.750

kapwoningen (klein)

Kleinschalige

10

appartementen

Levensloopbestendige

3

woningen (nultrede) Totaal: 21 woningen

4.2 Kenmerken van het woningprogramma De resultaten van het woononderzoek bevestigen dat het stedenbouwkundig plan Het Hof van Dorth goed aansluit op de lokale woonvraag: Circa 55% van het programma valt in de categorie goedkoop tot betaalbaar (< € 405.000); Ruim 60% van de woningen is levensloopgeschikt of geschikt voor gelijkvloers wonen; De gemiddelde gebruiksoppervlakte varieert van circa 60 m² (appartementen) tot 95 m² (grondgebonden woningen); Twee slaapkamers is de standaard in vrijwel alle woningtypen; De woningtypologie en materialisering dragen bij aan de dorpsschaal en landschappelijke inpassing.

7.

4.3 Doelgroepen en prijsopbouw Het woningaanbod bedient een brede doelgroep: Starters en kleine gezinnen - vooral de hofwoningen en twee-onder-één-kapwoningen tot circa € 300.000, met tuin en twee slaapkamers; Ouderen en alleenstaanden - appartementen en levensloopbestendige woningen tot en boven € 405.000, gelijkvloers en onderhoudsarm; Doorstromers binnen Epse - enkele woningen in het hogere segment (> € 405.000) stimuleren doorstroom vanuit bestaande koopwoningen.

4.4 Ruimtelijke vertaling De ruimtelijke verdeling versterkt de onderlinge samenhang tussen de verschillende doelgroepen en woningtypen. De hof- en rijwoningen liggen aan de zuidzijde van het hof, grenzend aan bestaande bebouwing; De twee-onder-één-kapwoningen vormen de overgang naar het buitengebied en behouden een kleinschalige korrel; De appartementen liggen aan de noordzijde, bij de entree en parkeerzone, met zicht op het groene binnengebied; De levensloopbestendige woningen liggen centraal in het hof, nabij de wadi en wandelroute, en hebben direct contact met het groen.

8.

5. Conclusie en vervolg 5.1 Samenvatting De resultaten van het woononderzoek bevestigen dat het stedenbouwkundig plan Het Hof van Dorth goed aansluit op de lokale woonvraag: Compact en dorps wonen met nadruk op twee slaapkamers; Betaalbare en levensloopgeschikte woningen voor starters, alleenstaanden en ouderen; Een mix van woningtypen binnen één kleinschalige, groene hofstructuur; Duurzaamheid en natuurinclusiviteit als vanzelfsprekend onderdeel van het ontwerp.

5.2 Relatie met Woonvisie Lochem Het plan draagt bij aan de ambities uit de Woonvisie Lochem: Doorstroming bevorderen door ouderen passende woningen te bieden; Starters en kleine huishoudens nieuwe kansen geven binnen het dorp; Dorpskernen versterken door toevoeging van kleinschalige, toekomstbestendige woningen; Duurzaamheid, biodiversiteit en leefkwaliteit centraal stellen.

5.3 Vervolg (niveau 2 en 3) Op basis van de resultaten uit dit eerste, oriënterende woononderzoek wordt de woonbehoefte in de volgende fasen verder uitgewerkt en geconcretiseerd. Dit gebeurt gefaseerd, zodat het woningaanbod steeds beter kan aansluiten bij de wensen van toekomstige bewoners en de eisen van het plan. De vervolgfases combineren planontwikkeling met participatie, zodat betrokkenen ook in deze stappen worden meegenomen.

Niveau 2 woonbehoefte onderzoek - Verdieping in de planfase Uitwerking van woningtypes met voorbeeldplattegronden en prijsindicaties; Toetsing met geïnteresseerden online en tijdens inloopavond 2 (participatie stap 3).

Niveau 3 woonbehoefte onderzoek - Definitieve afstemming bij BOPA Vastleggen van aantallen, oppervlaktes en prijsklassen; Integratie van participatie fase 3; Indienen van de BOPA-aanvraag.

9.

Afsluitend woord Met dit woononderzoek niveau 1 legt Opmaat Wonen de basis voor een zorgvuldig afgestemd woningbouwprogramma voor Diekman-Oost, Epse (Het Hof van Dorth). De resultaten geven inzicht in de wensen en behoeften van toekomstige bewoners en tonen een duidelijke voorkeur voor kleinschalige, betaalbare woningen met minimaal twee slaapkamers.

Daarnaast benadrukken de uitkomsten het belang van een woonomgeving die groen, sociaal en natuurinclusief is, aansluitend bij het dorpse karakter van Epse. Hiermee kan Het Hof van Dorth een waardevolle bijdrage leveren aan de lokale woningvraag, zoals beschreven in de Woonvisie Lochem, en tegelijkertijd een samenhangend en herkenbaar woonmilieu creëren.

Door deze inzichten te combineren met de verdere planuitwerking kan Het Hof van Dorth een plan worden dat recht doet aan zowel de behoeften van de bewoners als de karakteristieken van het dorp, en waarin rust, kleinschaligheid en duurzaamheid centraal staan.

10.

COLOFON © Opmaat Wonen BV Dit participatieverslag is een uitgave van: Opmaat Wonen BV Vormgeving: Opmaat Wonen BV Foto’s en illustraties: Privébezit tenzij specifiek vermeld. Versie: Conceptversie september 2025 Met dank aan iedereen die geheel belangeloos heeft meegewerkt Niets uit deze uitgave mag worden verveelvoudigd, opgeslagen in een geautomatiseerd gegevensbestand, of openbaar gemaakt, in enige vorm of op enige wijze, hetzij elektronisch, mechanisch, door fotokopieën, opnamen of op enige andere manier, zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de uitgever. Afbeeldingen kunnen afwijken. Onder voorbehoud van eventuele toekomstige wijzigingen. Aan dit participatieverslag kunnen geen rechten worden ontleend. Contactgegevens participatietraject: Mirte Oosterwijk | mirte@opmaatwonen.nl Laura Deijk | laura@opmaatwonen.nl