Stedenbouwkundig ontwerp en beeldkwaliteit Laren Den Hof (Laren Zuid)

Aan de Raad van de gemeente Lochem Team:

Ruimtelijke & Economische Ontwikkeling

Kenmerk:

2008350

Informatie bij:

Harm Schuiling

Portefeuillehouder: M. Eggink

Onderwerp:

Stedenbouwkundig ontwerp en beeldkwaliteit Laren Zuid

Voorstel 1. Het stedenbouwkundige ontwerp en beeldkwaliteit voor woningbouwlocatie Laren Zuid vast te stellen.

Inleiding In de kernvisie Wonen Laren-Exel is de locatie ‘Laren Zuid’ aangewezen als woningbouwlocatie. In deze kernvisie legden we uitgangspunten voor dit nieuwe woongebied vast voor landschap, verkeer, stedenbouw en woningbouwprogrammering. De ontwikkeling kent meerdere initiatiefnemers. Samen richtten zij de ‘Stichting Woongebied Laren Zuid’ op om gezamenlijk tot een stedenbouwkundig plan te komen. Omdat de Stichting uitgaat van zelfrealisatie is de rol voor de gemeente beperkt tot het publiekrechtelijk en kaderstellend deel van de ontwikkeling. Op het moment dat het proces voor woningbouwlocaties werd opgesteld bevond het stedenbouwkundige ontwerp Laren Zuid zich al in een afrondende fase. Tijdens de behandeling van de notitie ‘Proces startnotitie en haalbaarheidsstudie woningbouwlocaties’ (9 september 2024) is afgesproken dat we voor dergelijke woningbouwontwikkelingen geen startnotitie schrijven. Qua procedure zijn voor dit woningbouwplan wel de stappen doorlopen die we tegenwoordig vastleggen in een startnotitie. Vanaf de start van het project organiseerden de ontwikkelaars meerdere (wijk)bijeenkomsten, presentaties, gesprekken en inspraakmogelijkheden voor inwoners en belangenorganisaties als Wakker Laorne en Mooi Laren Zuid (MLZ). In het bijgevoegde participatieverslag maakten zij dit inzichtelijk.

Het stedenbouwkundig ontwerp biedt ruimte voor het toevoegen van in totaal 99 woningen. Een mix van grondgebonden woningen en appartementen in diverse prijscategorieën, inclusief een bijzondere woonvorm (CPO). Een deel daarvan (29%) zijn sociale huurwoningen die woningcorporatie Viverion afneemt. Het plan levert daarmee een bijdrage in de actuele woningbouwbehoefte van Laren. Na vaststelling van het stedenbouwkundig ontwerp maken wij nadere afspraken met de initiatiefnemers om met deze woningen te komen tot een gefaseerde groei van Laren. Beoogd maatschappelijk effect Het woningbouwplan leidt tot de bouw van 99 woningen in verschillende segmenten voor Laren in de periode tot 2030, inclusief een bijzondere woonvorm. Een groot deel daarvan zijn sociale huurwoningen die woningcorporatie Viverion zal verhuren. Het stedenbouwkundig ontwerp levert daarmee een bijdrage in de actuele woningbouwbehoefte van Laren. Financiële consequenties Het besluit op het stedenbouwkundig ontwerp heeft geen financiële gevolgen voor de gemeente. Omdat de grond in eigendom is van initiatiefnemers ontwikkelen zij voor eigen rekening en risico het stedenbouwkundig ontwerp en alle onderzoeken die erbij horen. Zij betalen ook alle ambtelijke kosten die wij in het kader van de planontwikkeling maken.

Vanaf 2028 moet jaarlijks rekening gehouden worden met structurele kosten voor het beheer en onderhoud van de openbare ruimte (groen, verharding en riolering). Deze zijn geraamd op circa € 15.000, - (prijspeil 2025). Deze kosten worden te zijner tijd toegevoegd aan de begroting voor onze jaarlijkse beheerkosten.

2141929-1/4

Argumenten 1.1 De locatie Laren Zuid is als voorkeurslocatie opgenomen in de kernvisie Wonen Op 18 oktober 2022 stelde u als gemeenteraad de kernvisie Wonen Laren-Exel vast. Deze visie geeft inzicht in de beoogde woningbouwaantallen, verdeling en toekomstige woningbouwlocaties in Laren. De locatie Laren Zuid is in deze kernvisie als voorkeurlocatie opgenomen. 1.2 Het stedenbouwkundig plan voldoet aan de uitgangspunten van de kernvisie Wonen Laren - Exel De initiatiefnemers maakten het stedenbouwkundig ontwerp op basis van de kernvisie. Daaraan vooraf gingen een ruimtelijke visie en conceptplan. Het nieuwe ontwerp houdt rekening met de volgende uitgangspunten uit de kernvisie:  Woongebieden inkaderen in (nieuwe) groene randen  Bebouwing langs Rengersweg reageert op bebouwing aan de overzijde langs de Oosterenkweg  De overige bebouwing kent een meer traditionelere bebouwing  Aan de zuidzijde inzetten op een brede groenzone met een accent van één bijzondere woonvorm  De westelijke kamers krijgen een groene rand  Ontsluiting via de Rengersweg met een nieuwe aansluiting oostelijk van de Lenderinkstege  De Lenderinkstege blijft een (onverhard) langzaam verkeerroute  Een extra aansluiting op het bestaande wegennet is het streven (t.b.v.

hulpdiensten)  In de kernvisie Laren-Excel schreven we dat we mogelijkheden zagen voor circa 140 woningen op de locaties Laren Noord en Laren Zuid. Volgens de kernvisie zijn in Laren Zuid ongeveer 20 tot 22 woningen per hectare beoogd met de mogelijkheid hiervan af te wijken. Meer goedkopere bouw kan leiden tot een hogere bebouwingsdichtheid. Door gestapelde woningbouw wordt echter minder druk gelegd op de buitenruimte (woningdichtheid op maaiveldniveau betreft netto 19 woningen per hectare). Op basis van ruimtelijke en financiële onderzoeken biedt het stedenbouwkundige ontwerp ruimte voor het toevoegen van 99 woningen. Kijkend naar de blijvend toenemende vraag naar woningen willen we de ruimtelijke potentie optimaal benutten.  In de locatie wordt met het CPO (gedeeltelijk) uitvoering gegeven aan de motie Pilot Alternatieve Woonvormen (7 maart 2022). 1.3 Het stedenbouwkundig ontwerp heeft een uitgebreid participatietraject doorlopen Sinds de start van het project betrokken de initiatiefnemers inwoners, belangenorganisaties, belanghebbenden en (externe) deskundigen bij de totstandkoming van het stedenbouwkundig ontwerp. Op basis van de uitgangspunten van de kernvisie en een aanvullende analyse werkten zij als eerste stap een nadere ruimtelijke visie voor het woongebied uit. Deze presenteerden zij op 4 juli 2023 tijdens een dorpsbijeenkomst.

Bezoekers/ genodigden kregen de mogelijkheid input te leveren op diverse thema’s. Denk aan wegenstructuur, positie van de woongebouwen en de aansluiting op de Rengersweg en het bestaande woongebied. Als vervolg hierop werkten de initiatiefnemers een conceptplan (voorlopig ontwerp) op hoofdlijnen uit. Tijdens een nieuwe wijkbijeenkomst op 23 december 2023 kregen inwoners de mogelijkheid in gesprek te gaan over het conceptplan en hierop schriftelijk te reageren. Naar aanleiding van deze bijeenkomst en vervolggesprekken is het conceptplan geoptimaliseerd en definitief gemaakt. Inwoners kregen van de initiatiefnemers een terugkoppeling. Hierin kregen ze per hoofdonderwerp toegelicht hoe hier mee is omgegaan in de afronding van het stedenbouwkundig ontwerp. Ook ontvingen zij een link naar het voorliggende stedenbouwkundig rapport toegestuurd. In het bijgevoegde participatieverslag maakten de initiatiefnemers het hele participatieproces inzichtelijk. 1.4 Veel opmerkingen en wensen van inwoners en belanghebbenden zijn verwerkt in het stedenbouwkundig ontwerp De initiatiefnemers werkten binnen de uitgangspunten van de Kernvisie Laren-Exel en met de gemeente, inwoners, belanghebbenden en (externe) deskundigen een ruimtelijke visie voor het gebied uit. Daarna volgde een conceptplan dat leidde tot voorliggend stedenbouwkundig ontwerp.

Tijdens dit proces haalden de initiatiefnemers veel opmerkingen en wensen op. Belangrijke wensen die terugkomen in het stedenbouwkundige ontwerp zijn:  Een forse groenstrook tussen de nieuwbouw en de bestaande bebouwing aan de noordzijde  De Lenderinkstege blijft behouden als langzaam-verkeerroute/ wandelpad (geen sluiproute)  Er is geen aansluiting voor gemotoriseerd verkeer op de Zutphenseweg  Beperking geluidsoverlast en vergroten veiligheid door het verleggen van de bebouwde komgrens  Het hele plan kent geen hoogbouw. Over het algemeen is de woningbouw grondgebonden en bestaat het uit vrijstaande, half vrijstaande woningen of rijwoningen. In aanvulling daarop worden

2141929-2/4

ook een aantal appartementen gerealiseerd met een maximale hoogte van drie bouwlagen. Het Gelders genootschap typeert het nieuwe woongebied dan ook als gemoedelijk dorps. 1.5 Er zijn geen ruimtelijke belemmeringen om het plan verder in procedure te brengen Tijdens het ontwerpproces hebben de initiatiefnemers meerdere onderzoeken uitgevoerd voor het stedenbouwkundig ontwerp. Deze onderzoeken wijzen uit dat er geen ruimtelijke belemmeringen zijn op het gebied van bodem, archeologie, water, geluid, milieu, ecologie, natuur (stikstof). Het stedenbouwkundige ontwerp kan verder in procedure worden gebracht. Alle onderzoeken worden bij het uitwerken van de ruimtelijke procedure nader uitgewerkt en definitief gemaakt. 1.6 Het Gelders genootschap beoordeelt het ontwerp positief en passend voor Laren Er geldt geen welstandtoetsing voor de nieuwbouwlocatie, wel grenst de ontwikkeling aan de Rengersweg waarvoor een welstandsniveau 2 wordt gehanteerd. Om samenhang te creëren en te bewaken bij deze ontwikkeling is het stedenbouwkundig ontwerp ook besproken in het mandaatoverleg van het Gelders genootschap. Tijdens een aantal sessies is actief gestuurd op het bereiken van ruimtelijke kwaliteit waarin stedenbouw en architectonische (beeld)kwaliteit uitgaan van specifieke ‘Larense’ gebieds- en bebouwingskenmerken.

Met het ontwerp en beeldkwaliteit krijgt Laren een divers woningaanbod erbij en ook een aantrekkelijke nieuwe dorpsrand. Het Gelders genootschap beoordeelt de stedenbouwkundige- en architectonische uitwerking dan ook als positief en passend voor Laren. Risico’s en kanttekeningen 1.1 Niet iedereen is voorstander van woningbouw op deze locatie Tijdens het ontwerpproces reageerden aanwonenden en belanghebbenden wisselend. Een aantal aanwonenden is tegen woningbouw op deze plek en kan zich niet vinden in de uitgangspunten uit de kernvisie Wonen. Maar er zijn ook positieve reacties over de woningbouw op deze locatie. Zowel vanuit de directe omgeving, Wakker Laorne en vanuit de omgeving van Laren. Bij een uitbreidingswijk van deze omvang is veel rekening gehouden met de wensen van de wijk. Niet alle zorgen kunnen weggenomen worden. De belangen van individuen wegen we af tegen het algemeen belang van woningbouw. Uiterlijke besluitneming N.v.t. Uitvoering Nadat u het stedenbouwkundig ontwerp heeft vastgesteld werkt de ontwikkelaar een ‘TAM-IMRO’ (tijdelijke alternatieve maatregel) en een omgevingsvergunning uit. Met de ‘TAM-IMRO’ kunnen gemeenten in 2025 het omgevingsplan op de oude wijze (via een bestemmingsplansystematiek) wijzigen, wanneer zij dit nog niet via de nieuwe standaarden kunnen doen.

Dit nieuwe “bestemmingsplan” wordt net als alle omgevingsplannen op de landelijke voorziening ontsloten en raadpleegbaar. Binnenkort ontvangt u ook een raadsvoorstel over de coördinatieregeling. Met het van toepassing verklaren van de coördinatieregeling bepaalt u dat de TAM-IMRO en de omgevingsvergunning dezelfde procedure volgen. Hierdoor is er sprake van slechts één procedure. Dit zorgt dat deze tegelijk ter inzage gelegd kunnen worden voor zienswijzen. In het nog op te stellen raadsvoorstel voor het toepassen van de coördinatieregeling zullen wij u hier uitgebreid over informeren.

De volgende stukken zijn voor u bijgevoegd:

De volgende stukken liggen voor u ter inzage:





 

Rapportage stedenbouwkundig ontwerp en beeldkwaliteit Laren Den Hof (Laren Zuid) Advies ruimtelijke kwaliteit Gelders genootschap Participatienota Laren Den Hof (Laren Zuid)

2141929-3/4

N.v.t.

Lochem 25 maart 2025, Burgemeester en wethouders van Lochem,

D.C. Kerkdijk secretaris

2141929-4/4

S.W. van ’t Erve burgemeester