Startnotitie woningbouw Laren Noord

Startnotitie ontwikkeling Laren Noord

Type ontwikkeling Facilitair, initiatief grondeigenaar Uitbreidingslocatie conform kernvisie Laren & Exel

Gemeente Lochem, 10 december 2024 Domein Fysiek Team Ruimtelijke en Economische Ontwikkeling

[Startnotitie ontwikkeling Laren Noord, versie 1, 10-12-2024]

1

Inhoud Inhoud ...................................................................................................................................................... 2 1. Inleiding ............................................................................................................................................ 3 1.1 Aanleiding ........................................................................................................................... 3 1.2 Volkshuisvestelijke opgaven en ambities ........................................................................... 3 1.3 Plangebied .......................................................................................................................... 4 1.4 Analyse van het plangebied ................................................................................................ 4 1.5 Beleidskaders...................................................................................................................... 5 1.6 Samenhang andere ontwikkelingen/thema’s in het gebied ................................................ 5 2. Uitgangspunten ................................................................................................................................ 5 2.1 Stedenbouwkundig Laren Noord ...............................................................................................

5 2.2 Participatie en communicatie ..................................................................................................... 7 2.3 Financieel (haalbaarheidsstudie) ............................................................................................... 8 2.4 Risico’s ....................................................................................................................................... 8 3. Planning en proces ........................................................................................................................... 9

[Startnotitie ontwikkeling Laren Noord, versie 1, 10-12-2024]

2

1. Inleiding 1.1

Aanleiding

Laren Noord is middels de vaststelling van de kernvisie Laren-Exel aangewezen als gebied voor woningbouw. Het betreft een uitbreiding naar het noorden. Als gemeente hebben we tevens Wet Voorkeursrecht Gemeenten (WVG) gevestigd op de gronden in het gebied Laren Noord. Naar aanleiding van een aantal gesprekken tussen gemeente en grondeigenaren is door de eigenaren besloten zelf woningbouw te willen realiseren. Zij hebben een adviesbureau ingeschakeld om tot een plan te komen. De gebiedsontwikkeling richt zich op de woningbouw en de bijhorende infrastructuur. Het Omgevingsplan (voorheen bestemmingsplan) staat woningbouw niet toe in de huidige activiteiten (bestemmingen) een ruimtelijke procedure is noodzakelijk om woningbouw ter plaatse toe te staan. Als gemeente zijn we facilitair aan de initiatiefnemer (de grondeigenaren). Ambtelijk begeleiden we hen bij de ruimtelijke procedures en helpen wij hen de besluitvorming voorbereiden.

1.2

Volkshuisvestelijke opgaven en ambities

Aantallen Op 18 oktober 2022 stelde de raad van de gemeente Lochem de kernvisie Wonen voor Laren vast. De raad sprak de ambitie uit voor in totaal ca. 140 extra woningen in Laren in de periode tot 2030, naast de al bekende plannen voor Laren. In de kernvisie wees de raad Laren Zuid en Laren Noord aan als zoekgebieden voor woningbouw. Voor Laren Noord werd uitgegaan van ca. 20 tot 22 woningen per hectare, met de kanttekening dat hiervan afgeweken kan worden afhankelijk van het woningprogramma. In totaal vertaalt zich dit in ongeveer 60 á 70 woningen. In Laren Zuid zijn ca. 100 woningen beoogd. Dit zou betekenen dat er nog circa 40 woningen nodig zijn om de totale woningbouwambitie voor Laren tot 2030 te behalen. Echter, we zien dat de vraag naar woningen de afgelopen jaren alleen maar toe nam. De komende jaren verandert dit niet, zo is de verwachting. Ook de ontwikkelingen op regionaal niveau en landelijk niveau wijzen in die richting. Denk aan het opstellen van het ontwikkelperspectief, met onder meer de vraag hoe we als regio vorm willen geven aan verstedelijking in balans, de komende tientallen jaren. De vraag naar (betaalbare) woningen is onverminderd hoog. Kijkend naar de blijvend toenemende vraag naar woningen willen we de ruimtelijke potentie van de locatie Laren Noord optimaal benutten. Een plan voor meer woningen behoort daarmee tot de mogelijkheden.

De ontwikkeling van de locatie Laren Noord vraagt goede afstemming met het woningbouwproject Laren Zuid. Zie ook paragraaf 1.6 over afstemming tussen Laren Noord en Zuid. Prijsklassen en woningtypen De prijsklassen en woningtypen uit het addendum op de Woonvisie zijn leidend voor de planontwikkeling (d.d. 8 maart 2022 en aanpassing d.d. 12 december 2022). Dat betekent dat de (bevroren) prijzen uit 2022 nog steeds van toepassing zijn. Idealiter zou het college sturen op de herijkte prijsstelling en verdeling in categorieën, zoals beschreven in het eerdere advies aan de raad (zaak 2024-299368 d.d.17 juni 2024). Die prijsstelling en verdeling in categorieën sluit aan bij de actuele marktsituatie en Rijk en Provincie. Ontwikkelingen op de woningmarkt (o.a. betaalbaarheid, bouwkosten, wetgeving) zijn van invloed op het woonbeleid van de gemeente. Afgesproken is dat er wordt gewerkt aan een programma wonen/volkshuisvesting, dat aan de gemeenteraad wordt voorgelegd. Hierin wordt opnieuw gekeken naar categorieën en prijzen. Op het moment dat de gemeente contractuele afspraken maakt met de ontwikkelaar, wordt het (dan) geldende prijsbeleid vertaald in de overeenkomst. Eventuele afwijkingen leggen wij gemotiveerd voor aan de gemeenteraad ter besluitvorming.

[Startnotitie ontwikkeling Laren Noord, versie 1, 10-12-2024]

3

1.3

Plangebied

Het plangebied betreft 3 kadastrale percelen (Z818, Z65, Z839 en Z438) met een totale oppervlakte van 31.603 m2 of ca. 3,16 ha.

Figuur 1 Luchtfoto Laren Noord met de kadastrale percelen

1.4

Analyse van het plangebied

Het toekomstige woongebied Laren Noord ligt direct noordelijk van de bestaande bebouwing aan de Vonkertweg, tussen de Holterweg en de Sportparklaan.

Figuur 2 Vogelvluchtfoto Laren Noord met aanliggende wegen

[Startnotitie ontwikkeling Laren Noord, versie 1, 10-12-2024]

4

1.5

Beleidskaders

Relevante (beleids)documenten voor de ontwikkeling zijn: • • • • • • • • •

Nota Parkeernormen Lochem d.d. 8 november 2021 Mobiliteitsplan Samen op Weg (4 juli 2022) Kernvisie Wonen Laren-Exel (juli 2022) Klimaatadaptatieplan Gemeente Lochem 2021-2025 Ibor-plan: Visie op integraal beheer van de openbare ruimte (november 2018) Gemeentelijk Rioleringsplan Lochem 2021-2025 Participatie: Samen buurt maken (website gemeente Lochem) Biodiversiteitsplan Lochem Natuurlijk (december 2020) Cultuurhistorische waardenkaart (2018)

De ontwikkelende partij dient bij de uitwerking van de plannen in ieder geval te voldoen aan de voornoemde beleidsstukken. Het schetsontwerp is nog niet volledig getoetst aan deze beleidsstukken.

1.6

Samenhang andere ontwikkelingen/thema’s in het gebied

Voor de ontwikkeling wordt uitgegaan van woningbouw en de bijbehorende functies (spelen, wandelen, etc.). Er worden geen voorzieningen, zoals winkels of scholen meegenomen in het plan. Hierin wordt al voldoende voorzien in Laren. Laren Zuid/Noord Naast woningbouw in Laren Noord is er ook woningbouw in Laren Zuid in voorbereiding. Voor Laren Zuid betreft het een woningbouwplan voor circa 100 woningen. Het plan Laren Zuid is al verder in de planvorming en wordt momenteel nader stedenbouwkundig uitgewerkt. De ruimtelijke procedure wordt daarna naar verwachting snel gestart. Er vindt regelmatig afstemming plaats tussen het woningbouwproject Laren Zuid en Laren Noord. Enerzijds is dit van belang om de woningen gefaseerd beschikbaar op de markt te laten komen. Zo bedienen de beide woningbouwprojecten woningzoekenden gespreid in de tijd. Dit kan betekenen dat een deel ook pas na 2030 wordt gerealiseerd als dat ten goede komt aan de woningmarkt en de projecten. Daarnaast is de afstemming ook van belang om bouwstromen en overlast te beperken en daarmee bij te dragen aan een prettige leefomgeving.

2. Uitgangspunten 2.1 Stedenbouwkundig Laren Noord In de kernvisie is voor Laren en Exel al (illustratief) een ruimtelijke hoofdstructuur voor Laren Noord opgenomen. De hoofdstructuur vormt een vertrekpunt voor de uitwerking van de locatie, maar is nadrukkelijk nog geen plan.

[Startnotitie ontwikkeling Laren Noord, versie 1, 10-12-2024]

5

Figuur 3 Illustratie van de ruimtelijke hoofdstructuur Laren Noord (bron: Kernvisie Laren en Exel)

Een aantal stedenbouwkundige aandachtspunten -

-

-

-

Duurzaamheid, klimaat en energie: Bij de ontwikkeling van dit plan zal rekening worden gehouden met duurzaamheid, klimaat en energie. Aspecten zoals waterhuishouden, energieopwekking en een goede verhouding tussen verharding en groen zijn aandachtpunten waar naar gekeken zal worden. Landelijke gebied (Groen en Biodiversiteit): Het plangebied ligt in het landelijke gebied. Bij de stedenbouwkundige uitwerking liggen kansen een goede overgang te ontwerpen van dorp naar landelijke gebied. Denk hierbij groenstructuren die tevens ook versterkend kunnen zijn voor bestaande en nieuwe biodiversiteit. Natuur inclusief bouwen is daarbij ook een onderdeel dat verkend dient te worden. Mobiliteit: Kijkend naar het gebied en bestaande wegen is het logisch de ontsluiting van een woningbouwplan te laten aansluiten op de Sportlaanweg en/of Holterweg. Cultuurhistorie: Door het gebied liep de huidige Sportparkweg meer oostelijk ten opzichte van het huidige tracé. Door het gebied liep een weg/pad richting de huidige oost-west verbinding tussen Holterweg en Sportparkweg. Overblijfselen van die oorspronkelijke structuur zijn niet direct herkenbaar in het landschap. Wellicht kan het in het stedenbouwkundig ontwerp een pad of een verwijzing naar dit tracé worden verwerkt. Beoogd programma: Aantal woningen, betaalbaarheid, dichtheid, verwachte producten.

Voor Laren Noord zijn kijkend naar het oppervlakte en gewenste dichtheid een woningbouw aantal van 60-70 gewenst. Dit is circa 20 tot 22 woningen per hectare. Een hogere dichtheid is niet uitgesloten maar dient wel te worden onderbouwd. Zo heeft initiatiefnemer al schetsen laten opstellen met circa 80 woningen, waarbij wordt gebouwd voor ouderen en jongeren en bijzondere doelgroepen. Een balans tussen verhard en onverhard oppervlakte blijft centraal.

[Startnotitie ontwikkeling Laren Noord, versie 1, 10-12-2024]

6

2.2 Participatie en communicatie Participatie en communicatie zijn een belangrijk onderdeel van het proces om te komen tot een nieuw ontwerp voor de beoogde woningbouw. Hiervoor hanteert de gemeente de principes van de notitie ‘Participatie in Lochem’ en ‘Samen buurt maken’. Wie is verantwoordelijk voor de participatie? Initiatiefnemer is verantwoordelijk voor de participatie. Als gemeente zullen we waar mogelijk bijeenkomsten bijwonen om mogelijk vragen gericht aan de gemeente te kunnen beantwoorden. Naar mate er meer wordt vastgesteld met startnotities kunnen we als gemeente een actievere rol nemen, maar de initiatiefnemer blijft verantwoordelijk. Bij de totstandkoming van het plan zijn handreikingen gedaan naar initiatiefnemer over de participatie en communicatie. Initiatiefnemer kan daarbij gebruik maken van de principes van de notitie ‘Samen buurt maken’. Wat is het participatiedoel? Komen tot een woningbouwinvulling die met behulp van inspraak waar mogelijk aansluit bij de wensen van het dorp, omwonenden en omgeving. Dat doen we o.a. door: • Informeren over de woningbouwplannen op deze locatie.

• Informeren over de processtappen • Ophalen van relevante kennis over de locatie • Betrekken bij de inrichting van de locatie o Van meerdere schetsvarianten werken naar 1 á 2 ontwerpen • Ruimte geven aan het inbrengen van aandachtpunten Wat is de ruimte voor inbreng? Initiatiefnemer heeft voorafgaand aan deze startnotitie al stappen gezet in het planproces. In februari 2024 is de ontwikkelaar gestart met een gesprek met de direct-omwonenden van het plangebied. Aan de hand van een inventarisatie en analyse van het plangebied, heeft een keukentafelgesprek plaatsgevonden en zijn de eigenaren van de direct aangrenzende percelen bezocht. Op deze wijze zijn wensen en aandachtspunten op deze ontwikkeling van de direct omwonenden in beeld gebracht. Op basis van deze input stelde de initiatiefnemer een concept stedenbouwkundigplan op waarin verschillende concept inrichtingsmodellen zijn uitgewerkt (zie bijlage 1 voor een eerste blik). Deze documenten legde de initiatiefnemer aan de direct-omwonenden voor tijdens een keukentafelgesprek. Wederom gaven omwonenden wensen en aandachtspunten mee. Parallel hieraan hebben dezelfde gesprekken plaatsgevonden met de belangenvereniging Wakker Laorne, woningcorporatie Viverion en de gemeente Lochem. Na besluitvorming over deze startnotitie, wordt dit participatieproces voortgezet.

Het conceptstedenbouwkundigplan werkt de initiatiefnemer op basis van alle opgehaalde wensen en aandachtspunten nader uit en bespreekt de initiatiefnemer met de direct omwonenden. Ook raadpleegt de initiatiefnemer Wakker Laorne en Viverion hierover en raadpleegt de initiatiefnemer de gemeente over het conceptplan. De nadruk ligt bij deze ontwikkeling dus op informeren en raadplegen. Initiatiefnemer wil een informatiebijeenkomst organiseren in het dorp om de aandachtspunten en ideeën op te halen. Die input wil de initiatiefnemer gebruiken bij het verder uitwerken van het stedenbouwkundig plan. Uiteindelijk doel is een zoveel mogelijk gedragen plan voor woningbouw in Laren Noord.

Met welke doelgroepen/stakeholders gaat de initiatiefnemer in gesprek? Initiatiefnemer heeft directe omwonenden al betrokken en blijft dit tijdens het planproces doen. Ook zijn de dorpsvereniging Wakker Laorne en woningcorporatie Viverion betrokken bij de plannen. Gedurende het ontwerpproces zal actief gecommuniceerd worden. De initiatiefnemer heeft hierbij de regie maar zal voor de communicatie en participatie gedurende het proces waar mogelijk samenwerken met gemeente.

[Startnotitie ontwikkeling Laren Noord, versie 1, 10-12-2024]

7

2.3 Financieel (haalbaarheidsstudie) Het plan betreft een particulier initiatief, waarbij de gemeente een faciliterende rol speelt. Dat betekent dat het een ontwikkeling betreft voor rekening en risico van ontwikkelaar, waarbij de gemeente haar kosten moet verhalen op de ontwikkelaar. Voor het vervolgproces is het nodig contractuele afspraken te maken. Initiatiefnemer ontvangt hiertoe een nog op te stellen overeenkomst. Kostenverhaal van gemaakte en nog te maken kosten zijn hier onderdeel van. In de overeenkomst wordt ook het vervolgproces beschreven.

2.4 Risico’s De woningbouw wordt zorgvuldig voorbereid door de ontwikkelende partij. Echter, op dit moment van planvorming zijn er nog allerhande risico’s denkbaar. Bijvoorbeeld de uitkomst van omgevingsonderzoeken en netcongestie. Ook spelen inspraak en mogelijke beroepsprocedures nog een rol bij het planproces/ruimtelijke procedure.

[Startnotitie ontwikkeling Laren Noord, versie 1, 10-12-2024]

8

3. Planning en proces De gemeente beperkt zich daarbij in principe tot het publiekrechtelijk en kaderstellend deel van de woningbouwontwikkeling. De initiatiefnemer ontwikkelt voor eigen rekening en risico een stedenbouwkundig plan voor het gebied, inclusief bijbehorende onderzoeken.

Facilitair grondbeleid (initiatief derden) Fase

Product / activiteit

Initiatief

Startnotitie Intentieovereenkomst

Definitie

Analyse plangebied Opstellen ruimtelijke visie (globaal) Bewonersbijeenkomst(en)/digitale raadpleging: toelichting ruimtelijke visie plangebied en ophalen wensen & aandachtspunten Ruimtelijke visie/kaderstelling voor verdere uitwerking

Ontwerp

Voorbereiding

Uitwerken conceptplan op hoofdlijnen Bewonersbijeenkomst(en)/digitale raadpleging: toelichting conceptplan en input ophalen over de (beeldkwaliteit van) de buitenruimte Stedenbouwkundig plan Anterieure overeenkomst

Besluit*

Participatie

Raad B&W

Inspraak** Ja

Ja

Raad

Ja

Ja

Raad B&W

Nee

Opstarten ruimtelijke procedure Ruimtelijke procedure

B&W/Raad

* Ruimtelijke procedure: Bij Tijdelijke alternatieve maatregel via informatiemodel ruimtelijke ordening (TAM-IMRO) of Omgevingsplan besluit gemeenteraad tot vaststelling. Bij Buitenplanse omgevingsplan activiteit (BOPA) geeft de gemeenteraad advies aan het college. ** Onder ‘inspraak’ wordt verstaan inwoners en belanghebbenden de kans bieden hun mening te uiten bij de behandeling van het voorstel door de gemeenteraad aan een beeldvormende tafel.

Voor dit plan moet uiteindelijk een omgevingsvergunning worden verleend via een buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA). De gemeenteraad heeft voor alle BOPA’s bindend adviesrecht. Het is om deze reden dat het college de gemeenteraad in de gelegenheid stelt om voordat de formele procedure wordt gestart, aandachtspunten voor de ontwikkeling mee te kunnen geven. De gemeenteraad wordt daarom gevraagd om te adviseren op deze startnotitie. Daarmee biedt deze startnotitie nog geen garanties naar de initiatiefnemer. Het vaststellen van deze startnotitie door het college geeft nog geen garantie voor een positief advies van de raad op deze startnotitie en later in het proces: de BOPA.

[Startnotitie ontwikkeling Laren Noord, versie 1, 10-12-2024]

9

Bijlage 1: Na de vaststelling van de kernvisie Laren en Exel heeft grondeigenaar een adviseur ingeschakeld om tot een planproces te komen. 3 schetsvarianten zijn opgesteld en gesprekken met omwonenden hebben al geleidt tot een 4e variant. Ambtelijke gesprekken hebben plaatsgevonden aan de hand van de onderstaande stedenbouwkundige schetsontwerpen die door initiatiefnemer is opgesteld. Dit zijn 4 varianten, waarbij het woonprogramma wisselt. De bedoeling is dat naar 1 schetsvariant toe wordt gewerkt.

[Startnotitie ontwikkeling Laren Noord, versie 1, 10-12-2024]

10

[Startnotitie ontwikkeling Laren Noord, versie 1, 10-12-2024]

11