Startnotie Onderzoek woningbouwlocaties IJsseldal Wonen Gorssel en Joppe

STARTNOTITIE Onderzoek woningbouwlocaties IJsseldal Wonen Gorssel & Joppe Deze startnotitie betreft een eerste inventarisatie door de gemeente wat er speelt op de locaties en wat met het onderzoek wordt beoogd. Het maakt inzichtelijk hoe het onderzoek er uit ziet, welke uitgangspunten wij aan Stichting IJsseldal Wonen meegeven bij de planvorming en hoe huurders en inwoners betrokken worden in dit proces.

Type ontwikkeling: Facilitair, initiatief IJsseldal Wonen Gemeente Lochem Domein Fysiek Projectleider: H. Schuiling - Team Ruimtelijke & Economische Ontwikkeling 2 april 2025

Startnotitie, onderzoek woningbouwlocaties IJsseldal Wonen

1

Inhoud 1.

2.

3.

4. 5.

De opgave ....................................................................................................................................... 3 1.1 Aanleiding............................................................................................................................ 3 1.2 Onderzoek locaties ............................................................................................................. 3 1.3 Doel van het onderzoek (beoogt effect) .............................................................................. 5 1.4 Huidig planologisch kader ................................................................................................... 5 Uitgangspunten .............................................................................................................................. 7 2.1 Woningbouwprogramma ..................................................................................................... 7 2.2 Stedenbouwkundige principes ............................................................................................ 7 2.3 Beeldkwaliteit ...................................................................................................................... 8 2.4 Water, klimaat en groen, energie & duurzaamheid ............................................................

8 2.5 Leefomgeving, groen, natuur en cultuur ............................................................................. 9 2.6 Verkeer en parkeren ........................................................................................................... 9 2.7 Beheer openbare ruimte ..................................................................................................... 9 2.8 Participatie en communicatie ............................................................................................ 10 Financieel...................................................................................................................................... 10 3.1 Plankosten......................................................................................................................... 10 3.2 Overige kosten .................................................................................................................. 10 Risico’s ......................................................................................................................................... 11 Proces en planning ...................................................................................................................... 12 5.1 Proces op hoofdlijnen ........................................................................................................

12 5.2 Toelichting processtappen ................................................................................................ 12 5.3 Planning op hoofdlijnen ..................................................................................................... 14

Startnotitie, onderzoek woningbouwlocaties IJsseldal Wonen

2

1. De opgave 1.1 Aanleiding Woningcorporatie IJsseldal Wonen wil in de periode tot en met 2030 fasegewijs 100 woningen toevoegen binnen haar werkgebied in de gemeente Lochem. Ook wil IJsseldal Wonen doorgaan met het verder verduurzamen van de bestaande woningvoorraad. Dit zijn afspraken uit de ‘Meerjarensamenwerkingsafspraken 2023-2026’. Onderdeel hiervan is het herstructureren van diverse bestaande woningbouwlocaties die in het bezit zijn van IJsseldal Wonen. Een aantal woningen is sterk verouderd en vragen forse investeringen om ze te laten voldoen aan de huidige normen. In zijn algemeenheid is er meer behoefte aan meer toekomstbestendige wooneenheden geschikt voor 1 tot 2 persoonshuishoudens. IJsseldal Wonen wil voor deze locaties onderzoeken of en hoe deze woningen het beste aan kunnen sluiten bij de huidige behoefte. Het onderzoek richt zich op de mogelijkheden voor zowel renovatie als nieuwbouw op de huidige locaties. Hierbij wordt ook gekeken naar de mogelijkheden om extra woningen te bouwen op deze locaties, met name kleinere (levensloopbestendige) woningen voor 1-2 persoons huishoudens. Een en ander afhankelijk van de ruimtelijke mogelijkheden die de locaties bieden. Omdat IJsseldal Wonen eigenaar is van de betreffende locaties beperkt de gemeente zich tot het publiekrechtelijk en kaderstellend deel van de ontwikkeling.

Deze startnotitie beschrijft wat het onderzoek inhoudt en hoe IJsseldal Wonen het onderzoek samen met de gemeente uitvoert. Hierdoor is het voor iedereen duidelijk wat het eindresultaat is en welke tussenresultaten (besluiten) genomen worden.

1.2 Onderzoek locaties De startnotitie richt zich op de volgende locaties: • Gorssel Beukenlaan 1-7 en Nijverheidsstraat 25-31: op deze locatie staan op dit moment 8 eengezinswoningen. • Gorssel Wielewaalpad 1-6: op deze locatie staan op dit moment drie 2 onder 1 kap woningen. • Joppe Joppelaan 108 a t/m 108 g: op deze locatie staan momenteel 7 eengezinswoningen.

Gorssel Beukenlaan 1-7 en Nijverheidsstraat 25-31

Startnotitie, onderzoek woningbouwlocaties IJsseldal Wonen

3

Gorssel Wielewaalpad 1-6

Joppe Joppelaan 108 a t/m 108g

Startnotitie, onderzoek woningbouwlocaties IJsseldal Wonen

4

1.3 Doel van het onderzoek (beoogt effect) Met dit onderzoek onderzoeken we wat de verbouw- en/of nieuwbouwmogelijkheden zijn voor drie woningbouwlocaties van Stichting IJsseldal Wonen in Joppe en Gorssel.

1.4 Huidig planologisch kader Op dit moment hebben de locaties de bestemming ‘Wonen’. Het bouwvlak van de bestaande woningen ligt vrij strak om de bestaande woningen. Ook zijn het aantal wooneenheden binnen de bouwvlakken gemaximaliseerd tot het bestaande aantal. Om wijzigingen in oppervlakte, hoogte of woningaantallen mogelijk te maken is het nodig dat het omgevingsplan wordt gewijzigd of een vergunning (BOPA) wordt verleend.

Huidige planologische kaders Gorssel

Huidige planologisch kader Joppe

Bij eventuele nieuwbouw laten we, afhankelijk van de bodemingrepen, op basis van het bestemmingsplan ‘Paraplubestemmingsplan Archeologie’ archeologisch onderzoek uitvoeren om te beoordelen of de bodemingrepen geen behoudenswaardige archeologische waarden verstoren. De gemeente is het bevoegd gezag voor de vraag of door het verlenen van de vergunning archeologische waarden (kunnen) worden aangetast en/of welke voorschriften aan de vergunning moeten worden verbonden.

Startnotitie, onderzoek woningbouwlocaties IJsseldal Wonen

5

Paraplubestemmingsplan Archeologie (locaties Gorssel)

Paraplubestemmingsplan Archeologie (locatie Joppe)

Startnotitie, onderzoek woningbouwlocaties IJsseldal Wonen

6

2. Uitgangspunten Het onderzoek en de uitwerking van drie locaties vindt plaats binnen de kaders van het vastgestelde gemeentelijke beleid. Naast de uitgangspunten uit de meerjarenafspraken tussen IJsseldal Wonen, de gemeente en huurdersbelangenvereniging, nemen we bij het onderzoek de volgende gemeentelijke uitgangspunten mee:

2.1 Woningbouwprogramma Op dit moment is het nog niet duidelijk of de bestaande woningen gerenoveerd worden of dat nieuwbouw betere mogelijkheden biedt. Tijdens het onderzoek worden beide varianten onderzocht. Bij eventuele nieuwbouw wordt ingezet op de behoefte van kleine huishoudens en levensloopgeschikte woningen. Hierbij worden ook de kansen om op deze locaties extra woningen toe te voegen onderzocht.

2.2 Stedenbouwkundige principes De gemeente Lochem en IJsseldal Wonen hebben beiden de ambitie om de ruimtelijke kwaliteit van onze dorpen te versterken, zodat het niet alleen mooier op wordt maar ook de eigenheid van elk dorp blijft bestaan. De intentie van IJsseldal Wonen om kleinschalige groeperingen van sociale woningbouw te verduurzamen is ook een kans om ook extra sociale woningen toe te voegen. Deze verdichting opgave is welkom maar kan een stedelijk karakter krijgen wat de luchtige en gevarieerde eigenheid van onze dorpen en de relatie met het landschap kan aantasten. Om dit te voorkomen stelt de gemeente een aantal uitgangspunten voor als vertrekpunt voor de planuitwerking. Verken en houd rekening met de dorpse structuur van de omgeving Onderzoek de stedenbouwkundige & landschappelijke eigenschappen en geschiedenis van de omgeving en houd daar rekening mee bij het bepalen van: • De relatie/afstand tussen bestaande en nieuwe bebouwing/landschappelijke elementen; • De relatie tussen en de maat van de bebouwde en onbebouwde ruimte (tussen, achter en voor de bebouwing); • De overgang tussen de openbare en privéruimte; • Het voorkomen van lange straatwanden. Draag bij aan de verscheidenheid van bebouwing Een verscheidenheid van bebouwing is karakteristiek voor de organische ontwikkeling van dorpen.

Om dorpseigen te bouwen geven we de volgende uitgangspunten: • Onderzoek het volume, massa, kaprichting en architectuur stijlen van omliggende bebouwing en zorg dat nieuwbouw hier variatie aan toevoegt, de individualiteit van elk huis/gebouw benadrukt en een repeterend karakter van bebouwing voorkomt; • Binnen deze verscheidenheid van bebouwing is het ook dorps dat de bebouwing zich bescheiden naar zijn omgeving opstelt en niet zijn plek als individu opeist. Ondanks de verscheidenheid dient het karakter/eenheid van het dorp/straat overeind te blijven. Het volume van de bebouwing en de vorm van het dak is hierbij vaak beeldbepalend; • Betaalbare sociale woningbouw voor 1 en 2 persoons huishoudens in Gorssel en Joppe is mogelijk. Verdichten van sociale woningbouw kan ingepast worden met stedelijke woning typologieën (zoals bijvoorbeeld appartementen, woningen, beneden bovenwoningen en hofjes) zolang de maat, schaal en architectuur bij het dorpse DNA past. Zoals eerder vermeld is het belangrijk om naar de omgeving te kijken en te zien hoe ontwikkelingen hier het beste op aansluiten of op een eigentijdse manier aan refereren. Zelden worden in dorpen gebouwen hoger dan drie verdiepingen gezien. Zolang er rondom voldoende groene ruimte is, zijn ook grotere gebouwen vaak goed in te passen in dorpen.

Startnotitie, onderzoek woningbouwlocaties IJsseldal Wonen

7

Onderhoud of versterk de relatie met het landschap De relatie met het landschap is wat een dorp landelijk laat voelen. Om deze relatie goed te onderhouden of te versterken geven we de volgende uitgangspunten mee: • Inventariseer belangrijke oude en bestaande landschappelijke structuren en mogelijke zichtlijnen binnen het dorp naar het landschap en houd daar rekening mee in het ontwerp van de nieuwe woningen; • Behoud zo veel mogelijk bestaande landschappelijke elementen zoals specifieke bomen, houtwallen, en laat het landschap binnendringen via tuintjes, weitjes, etc. • Zorg dat op de plekken waar het bestaande landelijk karakter van dorpen nog sterk aanwezig is in de openbare ruimte, de nieuwe gemeenschappelijke of publieke buiten ruimtes ook landelijk/dorps, ongedwongen en informeel van aard zijn. Waar dat niet zo is, overweeg manieren om dit landelijk karakter zo vorm te geven dat het niet botst met de directe omgeving; • Erfafscheidingen zijn in dorpen nog vaak zacht van karakter, streef bij nieuwbouw naar hagen of tuinbeplanting als erfafscheiding; • Voor de Joppelaan is de relatie en inrichting van de openbare ruimte een belangrijk aandachtspunt om het dorpse/landelijk karakter te behouden.

Zorg dat parkeren de openbare ruimte niet overheerst Rijtjeswoningen met kleine tuinen maar ook appartementen leveren vaak een forse parkeerdruk op de openbare ruimte en zetten daarmee het dorpse beeld onder druk. Om te zorgen dat parkeren niet overheerst onderzoeken we: • De balans tussen groen, parkeren en het woningbouwprogramma voordat een gedetailleerd ontwerp wordt gemaakt. • Hoe parkeervakken in ‘havens’ voorkomen worden omdat deze dit een stadse oplossing is die je in een dorp niet verwacht. Kan een grote oppervlakte verharding/parkeerplekken niet voorkomen worden dan zetten we hagen in als begrenzing om het zicht op deze grote vlakken verharding te minimaliseren. • Hoe en of informele parkeerplaatsen zonder een strakke afbakening ingezet kunnen worden om bij te dragen aan een dorps beeld. • Of we bestrating in grijs- en zwarttinten kunnen gebruiken aangezien deze in de omgeving opgaan. Expliciete kleuren vervreemden een plek van zijn omgeving en zijn daardoor niet wenselijk. Zorg voor groene voortuinen Voortuinen zijn beeldbepalend in veel dorpen. Gedurende het onderzoek onderzoeken we of en hoe we het groene karakter van de voortuinen waarborgen voor de lange termijn.

2.3 Beeldkwaliteit De woonlocaties liggen in een gebied waarvoor geen welstandcriteria gelden. Om duidelijkheid te geven aan de verschijningsvorm van de woningen en de ruimtelijke kwaliteit brengen wij gedurende het proces de beoogde beeldkwaliteit van de woningen en buitenruimte in beeld.

2.4 Water, klimaat en groen, energie & duurzaamheid Omdat water en klimaataspecten van groot belang zijn betrekken wij deze thema’s vanaf het begin van het onderzoek. We hanteren bij het onderzoek de volgende uitgangspunten: • Water: Op basis van het gemeentelijk Rioleringsplan 2021 - 2025 zamelen nieuwe woningen het afvalwater gescheiden in van hemelwater. De waterhuishouding van nieuw toe te voegen verharding dient daarbij binnen het plangebied ingevuld te worden (waterneutraal ontwikkelen). Om wateroverlast te voorkomen, hanteren we als uitgangspunt, dat een bui, die ca. eens per 100 jaar voorkomt (bui T100), in het plangebied wordt geborgen en vertraagd wordt afgevoerd naar het grond- en/of oppervlaktewater. Deze capaciteit vergroten we met 10% vanwege klimaatontwikkeling (bui T100+10% = 80mm bergen), e.e.a. volgens de uitgangspunten voor waterneutraal bouwen van het waterschap.

Startnotitie, onderzoek woningbouwlocaties IJsseldal Wonen

8

•

•

Energie & duurzaamheid: In de zeer nabije toekomst worden alle woningen netbewust aangesloten. Netbewuste woningbouw definiëren TenneT en Liander als volgt: “Stimuleren van slimmere (collectieve) warmteoplossingen om de nieuwbouw te realiseren. Door andere concepten bij nieuwbouw toe te passen wordt ruimte vrijgespeeld op het net. Hierbij kan gedacht worden aan gebouwen met een lagere stroomvraag, centrale warmteoplossingen en slimme systemen die lokale opwek, gebruik en opslag balanceren om pieken op het net te reduceren. Gedurende het proces onderzoeken we in welke vorm de woningen qua energieverbruik ontwikkeld worden. Met betrekking tot circulariteit streven we bij nieuwbouw naar een grotere rol voor circulair en conceptueel bouwen. Klimaat: Volgens het Klimaatadaptatieplan 2021-2025 dienen nieuwe woningen klimaatbestendig te zijn zodat klimaatverandering in de toekomst niet tot overlast leidt. Bij een nieuw ontwerp hebben we aandacht voor een groene inrichting, schaduw, hittestress en biodiversiteit.

2.5 Leefomgeving, groen, natuur en cultuur Bij de uitwerking van het onderzoek gelden de volgende uitgangspunten: • Lochem natuurlijk: In het biodiversiteitplan legden we vast dat gemeente Lochem inzet op de versterking van de biodiversiteit. Dat betekent dat bij elk project, plan of ontwikkeling met een effect op ruimte vooraf moet worden nagedacht hoe het bijdraagt aan versterking van biodiversiteit. • Groen: Bij het onderzoek houden wij in algemene zin rekening met de bescherming van bestaande waardevolle houtopstanden. Dit houdt in dat bij werkzaamheden binnen de kwetsbare boomzone vanuit de wettelijke zorgplicht nader boomonderzoek moet plaatsvinden naar de haalbaarheid van het plan en de maatregelen (volgens Richtlijn Bomen Effect Analyse van CROW/Bomenstichting en het Handboek bomen 2022 van het Normeninstituut bomen. Daarnaast zijn de afstanden van bouwvlakken tot de bestaande houtopstanden een belangrijk aandachtspunt, voor het realiseren van een prettig woonklimaat. Hiermee voorkomen we toekomstige overlast van bestaande houtopstanden (onder andere door schaduw, vocht, wortelopdruk, bladval) zoveel mogelijk. • Cultuurhistorische waardenkaart: De cultuurhistorische waardenkaart geeft analyses van het landschap en vertelt het verhaal van verschillende gebieden. Bij het onderzoek nemen we de cultuurhistorische waardenkaart als onderdeel mee in het verdere planproces.

• Gezonde leefomgeving: Bij het uitwerken van het onderzoek houden wij rekening met een gezonde leefomgeving ten behoeve van het beschermen van de gezondheid.

2.6 Verkeer en parkeren Bij het eventueel toevoegen van nieuwe woningen zijn voldoende parkeerplaatsen nodig. Uitgangspunt is zoveel mogelijk parkeerplaatsen op eigen terrein en beperkt in de openbare ruimte. Hiervoor gaan we uit van de parkeernormen uit onze Nota parkeernormen (2021). Bij de inrichting van eventueel toe te voegen openbare ruimte sluiten we aan bij het Mobiliteitsplan (2022) waar onze uitgangspunten voor de verschillende deelnemers aan het verkeer vermeld staan.

2.7 Beheer openbare ruimte In het beheerplan voor de openbare ruimte (IBOR) legden we de ambities voor het beheer en onderhoud van de openbare ruimte in onze gemeente. Mocht er bij de plannen nieuwe openbare ruimte naar de gemeente komen dan nemen we toekomstig ruimtelijk beheer integraal mee. Hierbij baseren we ons op de principes uit het IBOR-plan. Gedurende de ontwerpfase brengen we dan een raming van de te verwachte beheerkosten van de toekomstige openbare ruimte in beeld. Uitgangspunt daarbij zijn materialen met een lage beheerfrequentie.

Startnotitie, onderzoek woningbouwlocaties IJsseldal Wonen

9

2.8 Participatie en communicatie Participatie en communicatie maken een belangrijk onderdeel uit van het onderzoek om te komen tot een nieuw ontwerp voor de genoemde locaties. Gedurende het onderzoek hanteert IJsseldal Wonen de principes van de notitie ‘Participatie in Lochem’ en ‘Samen buurt maken’. Wie is verantwoordelijk voor de participatie? Stichting IJsseldal Wonen heeft de regie en maakt gedurende het onderzoek inzichtelijk hoe participatie vorm wordt gegeven en hoe de inbreng betrokken is bij de totstandkoming en uitwerking ervan. Zij werken hierbij nauw samen met de gemeente. Wat is het participatiedoel? Participatie gedurende het onderzoek heeft tot doel draagvlak te verkennen, wensen en aandachtspunten op te halen en belangen en ideeën van belanghebbenden te wegen om de kwaliteit van het plan en/ of een betere inpassing van de ontwikkeling in de omgeving te komen. Wat is de ruimte voor inbreng? Bij woningbouwplannen hanteren we in principe de trede raadplegen van de participatieladder. Raadplegen betekent dat de ingebrachte aandachtspunten en ideeën worden gewogen en waar mogelijk betrokken bij de besluitvorming. Met welke doelgroepen/stakeholders gaat de initiatiefnemer in gesprek? Op dit moment denken we in ieder geval aan de volgende groepen: • Bestaande bewoners. Dit zijn de huidige bewoners van de woningen.

De huidige bewoners zijn door IJsseldal Wonen al geïnformeerd over het voorgenomen onderzoek. • Direct aanwonenden. Dit betreft inwoners die direct aan de locaties wonen. • Huurders Belangen Vereniging IJsseldal. Als indirect belanghebbenden zien we: • Overige inwoners Lochem In hoofdstuk 5.3 ‘Planning op hoofdlijnen’ is op hoofdlijnen in beeld gebracht hoe en wanneer bewoners geïnformeerd en betrokken worden gedurende iedere processtap van het onderzoek. Hierbij communiceren we actief. IJsseldal Wonen heeft hierbij de regie maar werkt voor de communicatie en participatie nauw samen met de gemeente.

3. Financieel 3.1 Plankosten De gemeente sluit een overeenkomst met IJsseldal Wonen. Met deze overeenkomst verhalen we alle kosten die de gemeente voor deze onderzoeklocaties maakt. De gemeente zorgt bij gebleken (financiële) haalbaarheid van de (ver)nieuwbouwplannen voor de benodigde planologische maatregel, terwijl IJsseldal Wonen al het andere doet wat nodig is voor de ontwikkeling ervan.

3.2 Overige kosten Overige kosten waar IJsseldal Wonen rekening mee moet houden zijn: 1. Nadeelcompensatie komt in het geheel voor rekening van IJsseldal Wonen. Dat geldt ook voor onderzoekskosten en eventuele andere bijkomende kosten. Dit nemen we op in een anterieure overeenkomst. 2. Aanleg (en twee jaar onderhoud en herstel en inboet gedurende twee jaren) van eventueel aangepaste en/of toegevoegde openbare ruimte op de betreffende locatie. 3. Leges, bijvoorbeeld voor een omgevingsvergunning.

Startnotitie, onderzoek woningbouwlocaties IJsseldal Wonen

10

4. Risico’s In onderstaand overzicht staan de belangrijkste risico’s vermeld die worden voorzien voor het onderzoek van de genoemde locaties. Per risico is aangegeven hoe de gemeente hiermee omgaat.

Risico

Kans

Impact (gevolgen)

Beheersmaatregel

Netcongestie: Het stroomnet zit vol en de mogelijkheden om eventueel extra toe te voegen woningen aan te sluiten zijn zeer beperkt. Onvoldoende draagvlak vanuit de omgeving of huurders

Hoog

Extra woningen kunnen niet tijdig aangesloten worden.

Vroegtijdig netbeheerder inschakelen en mogelijkheden onderzoeken.

Middel

Onvoldoende draagvlak kan leiden tot weerstand op het onderzoek. Dit kan gevolgen hebben voor de voortgang en kwaliteit.

Tegenstrijdige belangen gedurende proces.

Middel

Ontbreken van een gedragen invulling van de locaties. Onvoldoende draagvlak kan leiden tot weerstand. Dit kan gevolgen hebben voor de voortgang en kwaliteit van het project.

Uitgebreide inzet van communicatieen participatieadviseur. Voor start participatie duidelijke kaders en verwachtingen (wat doen we met de inbreng) uitspreken en gemeenteraad goed aangehaakt houden. Transparante belangenafweging en kaders raad uitdragen. Uitgebreide inzet van communicatie- en participatieadviseur.

Startnotitie, onderzoek woningbouwlocaties IJsseldal Wonen

11

5. Proces en planning 5.1 Proces op hoofdlijnen Het onderzoek naar de gewenste (ver)nieuwbouw van de bestaande woningen op de locaties wordt projectmatig opgepakt en vindt via de volgende stappen plaats: 1. 2. 3. 4. 5. 6.

Initiatieffase Definitiefase Ontwerpfase Voorbereidingsfase Realisatiefase Nazorgfase

: Startnotitie : Analyse + schetsplan : Uitwerken schetsplan naar stedenbouwkundig ontwerp : Omgevingsplan/ BOPA : Realisatie woning(ver)bouw : Beheer openbare ruimte (indien van toepassing)

Het onderzoek start met vaststelling van de startnotitie door de gemeenteraad. Op basis van een analyse wordt voor iedere onderzoeklocatie een schetsplan op hoofdlijn uitgewerkt. Het schetsontwerp doet globale uitspraken over de gewenste mogelijkheden (massastudie) op de betreffende locatie. IJsseldal Wonen bepaalt of en welke varianten hiervoor opgesteld worden (renovatievariant en nieuwbouwvariant). Na participatie met de huurders, de huurders belangenvereniging en de omgeving werken we toe naar een definitief schetsontwerp. Bij het definitieve schetsontwerp leggen we vast waar het nieuwe ontwerp aan moet voldoen (wensen en eisen). Nadat de gemeenteraad het schetsplan heeft vastgesteld werken we deze uit tot een concreet stedenbouwkundig ontwerp. In de fase erna wordt een BOPA en/of TAM-IMRO opgesteld voor dit stedenbouwkundige ontwerp.

Analyse Inzicht in kenmerken van de bestaande locatie en de directe omgeving (kwaliteiten, kansen en aandachtspunten)

Schetsplan

Stedenbouwkundig plan

Inzicht in stedenbouwkundige mogelijkheden en kaders: ambitierichting voor ontwikkeling (positie, massa, hoogte, ontsluiting, inpassing, parkeren, indicatie beeldkwaliteit etc.).

Concreet stedenbouwkundig ontwerp en inrichtingsplan buitenruimte (stedenbouwkundige opzet, groen, sfeer, kwaliteit, beschrijving woningbouwprogramma.

5.2 Toelichting processtappen Initiatieffase Het project start met het opstellen van een startnotitie. De startnotitie beschrijft wat het onderzoek inhoudt, welke stappen wij nemen, wat de tussentijdse meetpunten zijn en hoe het samen met stakeholders, zoals huurders, de huurders belangenvereniging en aanwonenden uitgevoerd gaat worden. In deze fase sluiten wij ook een overeenkomst met IJsseldal Wonen om alle uitgangspunten en procesafspraken met elkaar vast te leggen. Product Besluit

: Startnotitie : Vastgestelde startnotitie (gemeenteraad) : Besluit intentieovereenkomst met IJsseldal Wonen (college)

Startnotitie, onderzoek woningbouwlocaties IJsseldal Wonen

12

Definitiefase Deze fase start met een onderzoek naar de mogelijkheden op de verschillende locaties. Hierbij werkt IJsseldal Wonen toe naar een schetsplan op hoofdlijn. Het schetsontwerp doet globale uitspraken over de gewenste ontwikkelrichting van de betreffende locatie. IJsseldal Wonen bepaalt of en welke varianten hiervoor opgesteld worden (renovatievariant en nieuwbouwvariant). Het schetsplan maakt inzichtelijk waar bebouwing gewenst is, welke hoogte als passend beoordeeld wordt, hoe het parkeren vormgegeven wordt en hoe de aansluiting op het openbaar gebied beoogd is. Het schetsplan doet dus globale uitspraken over de stedenbouwkundige mogelijkheden op de locatie en geeft een eerste richting voor het plan. In deze fase worden bewoners, aanwonenden en belanghebbenden betrokken over wensen, uitgangspunten, (rand)voorwaarden en mogelijkheden. Product Besluit

: Schetsplan : Vastgesteld schetsplan (gemeenteraad)

Ontwerpfase In de ontwerpfase staat het ontwerp centraal. In deze fase werken we het schetsplan uit tot een concreet stedenbouwkundig ontwerp. Belangrijk onderdeel hierbij is het bepalen van de beeldkwaliteit voor de woningen en de buitenruimte. Gedurende deze fase onderzoeken we ook op hoofdlijnen de (ruimtelijke) haalbaarheid. De fase eindigt met een besluit over de anterieure overeenkomst met IJsseldal Wonen. Product Besluit

: Stedenbouwkundig ontwerp inclusief beeldkwaliteit : Vastgesteld stedenbouwkundig ontwerp inclusief beeldkwaliteit (gemeenteraad) : Besluit anterieure overeenkomst met IJsseldal Wonen (college)

Voorbereidingsfase De voorbereidingsfase betreft de fase waarin alle onderzoeken voor de (juridische) haalbaarheid van het ontwerp worden uitgevoerd. In deze fase starten we de officiële procedure op. Afhankelijk van de te voeren procedure zal de gemeenteraad om advies gevraagd worden en/of een ontwerp voor zienswijzen ter inzage worden gelegd. Na het afwegen en beantwoorden van de zienswijzen maken we het omgevingsplan en/of de vergunning definitief. Product Besluit

: Omgevingsplan/ omgevingsvergunning : Vastgesteld omgevingsplan/ omgevingsvergunning (college en/of gemeenteraad)

Realisatiefase De realisatiefase is gericht op de uitvoering: de daadwerkelijke realisatie van de woningen volgens het stedenbouwkundig ontwerp. Communicatie blijft hierbij een belangrijke thema. Beheerfase Mocht er door het ontwerp een groter te beheren gebied voor onze gemeente ontstaat, dan zal dit leiden tot hogere beheerkosten voor de gemeente. In dat geval passen we de meerjarenbegroting hier tijdig op aan.

Startnotitie, onderzoek woningbouwlocaties IJsseldal Wonen

13

5.3 Planning op hoofdlijnen Nadat de gemeenteraad de startnotitie heeft vastgesteld worden de locaties afzonderlijk opgepakt. Zij hebben daarna allemaal hun eigen proces en doorlooptijd. Die kunnen dus van elkaar verschillen. Onderstaande planning geeft een indicatie zoals de doorlooptijd er uit kan zien en wordt gedurende het proces per locatie nader uitgewerkt en/of aangepast. Facilitair grondbeleid (grondpositie derden) Fase Initiatief

Definitie

Ontwerp

Voorbereiding

Product/activiteit

Besluit*

Opstellen startnotitie Besluit startnotitie Besluit intentieovereenkomst

Raad B&W

Analyse onderzoek locatie Opstellen schetsplan (globaal) Bewonersbijeenkomst(en): Toelichting schetsplan en ophalen wensen & aandachtspunten Besluit schetsplan Uitwerken stedenbouwkundig ontwerp op hoofdlijnen Bewonersbijeenkomst(en): Toelichting plan en input ophalen over de (beeldkwaliteit van) de buitenruimte Uitwerken stedenbouwkundig ontwerp Besluit stedenbouwkundig ontwerp Besluit anterieure overeenkomst Uitvoeren onderzoeken Formele procedure Besluit ruimtelijke procedure

Participatie

Inspraak**

Planning

Ja

Q1 2025 Q2 2025 Q2 2025 Q2 2025 Q2 2025

Ja

Raad

Q3 2025

Ja

Q4 2025 Q4 2025

Ja

Q1 2026

Q2 2026 Raad B&W

B&W / Raad

Nee

Q3 2026 Q3 2026

Q4 2026 Q2 2027 Q3 2027

Realisatie

(Ver)bouw woningen door Stichting IJsseldal Wonen

Vanaf 2028

Beheer

Beheer openbare ruimte (indien van toepassing)

Vanaf 2029

Startnotitie, onderzoek woningbouwlocaties IJsseldal Wonen

14