Rekenkamerrapport Wonen in beweging 2025

Rekenkamer Lochem

Wonen in beweging Een nazorgonderzoek naar de opvolging van de aanbevelingen van het rekenkamerrapport ‘Een wakker woonbeleid’

2025

Colofon Rekenkameronderzoek naar de opvolging van de aanbevelingen van het rekenkamerrapport ‘Een wakker woonbeleid’ Opdrachtgever: Rekenkamer gemeente Lochem Uitvoerder: Atrivé Maliesingel 38 3581 BK Utrecht 030-6936000 info@atrive.nl www.atrive.nl Auteurs Nota van bevindingen: Hanjo Lagas Iris de Jager Bron afbeelding voorblad: https://www.freepik.com/free-photos-vectors/random-house

Inhoudsopgave 1

Samenvatting

2

2

Inleiding

6

2.1

Doel van het onderzoek

6

2.2

Onderzoeksaanpak

6

2.3

Opbouw rapportage

6

3

Bestuurlijke nota

7

4

Bestuurlijke reactie

8

4.1

Bestuurlijke reactie

8

4.2

Nawoord

11

5

De context van de volkshuisvesting in Lochem

13

6

Onze bevindingen

15

6.1

Helder kader

15

6.2

Instrumentarium en uitvoering

19

6.3

Informatiepositie, controleren en bijsturen

21

7

Tot slot

25

Bijlage 1: Aanbevelingen uit rapport “Wakker woonbeleid?” van Rekenkamer Lochem inclusief bestuurlijke reactie 27 Bijlage 2: Tijdlijn raadsmemo’s, raadsbesluiten en beschikbaarheid documenten

29

Bijlage 3: Instrumententabel

31

Wonen in beweging 2025 | Rekenkamer Lochem

1

1 Samenvatting In 2022 heeft de rekenkamer het rapport ‘Een wakker woonbeleid’ aan de gemeenteraad aangeboden. Omdat ‘wonen’ nog even actueel is als het in 2022 was, wil de rekenkamer met dit nazorgonderzoek nagaan in hoeverre de aanbevelingen door het college en de gemeenteraad zijn opgevolgd. Onderstaande tabel geeft kernachtig de aanbevelingen van de rekenkamer uit 2022 weer, de bestuurlijke reactie uit 2022 per aanbeveling en de bevindingen van dit nazorgonderzoek in 2025. Deze weergave geldt als samenvatting van dit onderzoek. Rekenkamerrapport ‘Een wakker woonbeleid’ (januari 2022)

Bestuurlijke reactie (januari 2022)

Nazorgonderzoek bevindingen

Conclusie mate en wijze van opvolging (niet/deels/volledig)

1.

De raad heeft de ‘Strategische keuzes woningbouw’ ontvangen voor besluitvorming. Dit is een addendum op de Woonvisie 2018-2025. Na het vaststellen van de ‘Strategische keuzes woningbouw’ gaan we verder met de ontwerpKernvisies wonen en gaan deze voor besluitvorming door naar de raad. In 2022 herijken we hoofdstuk 6 (Wonen met zorg), na vaststelling van de Woonzorgvisie. Het advies aan het nieuwe college is om de beleidscyclus uit te werken en hierin een Uitvoeringsagenda in op te nemen. In de ‘Strategische keuzes woningbouw’ is zo concreet mogelijk aangegeven waar we op koersen. Er moet in een visiedocument echter ook voldoende wendbaarheid blijven om op veranderingen op de woningmarkt in te kunnen spelen.

De Woonvisie is in maart 2022 geactualiseerd met een Addendum; elk voorjaar ontvangt de raad een Woonmonitor. In 2024 ontving de raad een Uitvoeringsprogramma woningbouw. De raad blijft echter behoefte houden aan meer overzicht en een integraal, kaderstellend document wonen. De gemeente start in 2025 met het opstellen van een volkshuisvestingsprogramma (voorheen woonvisie).

Deze aanbeveling is in ruime mate opgevolgd.

Doelen en acties in de Woonvisie m.b.t. beschikbaarheid en betaalbaarheid van de woningen zijn SMART geformuleerd en te volgen in de woonmonitor. Op andere volkshuisvestelijke prioriteiten (spoedzoekers, leefbaarheid) ontbreekt specificatie. Deze worden wel benoemd en uitgewerkt in de prestatieafspraken met woningcorporaties.

Deze aanbeveling is deels uitgevoerd.

2.

Actualiseer de woonvisie voor de periode 2022-2025 en completeer deze met een uitvoeringsagenda.

Formuleer de acties in de woonvisie zodanig dat objectief en op eenvoudige wijze kan worden vastgesteld of de doelstellingen zijn gerealiseerd. Koppel streefcijfers aan doelstellingen.

Wonen in beweging 2025 | Rekenkamer Lochem

N.B. De behoefte van de raad aan visie, overzicht en integraliteit is het laatste jaar weer toegenomen (motie juni 2024 onder meer verzoek actualisatie woonvisie).

N.B. De urgente prioriteiten beschikbaarheid en betaalbaarheid zijn voldoende gespecificeerd en genormeerd en te volgen in de woonmonitor.

2

3.

4.

5.

Beschrijf in de actualisatie het kader waarbinnen de woonvisies per kern kunnen worden vastgesteld; maak duidelijk tot hoever de beïnvloeding van de dorpsraden kan gaan en welke onderwerpen ter besluitvorming van de gemeenteraad zijn. Doe een meningvormend voorstel op welke wijze de gemeente meer haar regisserende rol kan waarmaken, wat de belangrijkste partners in de uitvoering zijn en op welke wijze als gemeente daarmee samen te werken.

Behandel met de raad het beschikbare instrumentarium op het domein wonen en welke instrumenten gewenst zijn om gestelde strategische doelen te bereiken.

De ‘Strategische keuzes woningbouw’ beschrijft de kaders voor de Kernvisies Wonen en de toekomstige nieuwbouwplannen. De dorpsraden hebben hierbij een adviserende rol en kunnen uiteraard een zienswijze indienen.

Het proces kernvisies en de dialoog met inwoners en dorpsraden is volgens plan uitgevoerd. De inbreng van de dorpsraden varieerde daarbij.

Deze aanbeveling is uitgevoerd.

De reactie van het college is gecombineerd met de volgende aanbeveling.

Het college heeft de regierol voor woningbouwontwikkeling en samenwerkingsafsprake n met corporaties inhoud gegeven. De gemeente past de Wet Voorkeursrecht gemeente toe om woningbouw door marktpartijen te sturen. Wel leidde mederegie door de raad tot tragere besluitvormingsprocedu res over woningbouwprojecten (in initiatief- en ontwikkelfase).

Aanbeveling deels uitgevoerd.

In de ‘Strategische keuzes woningbouw’ staat een overzicht van de instrumenten die de gemeente Lochem nu gebruikt en andere mogelijke instrumenten. Dit werken we in 2022 verder uit.

NB. Onlangs is het ‘proces startnotitie en haalbaarheidsstudie 2025’ o.b.v. een evaluatie met de raad, vastgesteld door het college en besproken met het presidium. Dat is gebeurd na afronding van het rapport. De uitkomst hiervan is niet verwerkt in dit rapport. In 2023 zijn twee informatiebijeenkomste n voor de raad gehouden over het instrumentarium. Bij de woonmonitor 2024 heeft de raad gesproken over het

Wonen in beweging 2025 | Rekenkamer Lochem

N.B. De juiste balans in betrokkenheid van de raad op het gebied van planontwikkeling en uitvoering is nog niet gevonden; er is wel discussie tussen raadcollege gestart om planprocedures in te korten.

Deze aanbeveling is uitgevoerd.

3

6.

7.

8.

9.

Streef naar een brede opgavegerichte aanpak van verschillende disciplines binnen de gemeente (RO/wonen, grondbeleid, sociaal beleid) gericht op een (continue) gezamenlijk maakproces. Monitor de resultaten van de voortgang van het woonbeleid (raadsmonitor), benoem de afwijkingen en biedt inzicht in de oorzaken daarvan. Leg de uitkomsten daarvan voor aan de raad en ga daarover met de raad in gesprek. Versterk zo de gewenste proactievere rol van de raad. Bied de raad de gelegenheid zijn zienswijze op de concept prestatieafspraken te geven waarna het college volgens de formele rolverdeling de definitieve prestatieafspraken met de corporaties maakt en vaststelt.

Dit is een waardevolle aanbeveling. We kijken hoe we dit intern het beste kunnen organiseren.

Bespreek ten minste één keer per jaar de voortgang van het woonbeleid met de belangrijkste betrokkenen

We nemen dit advies mee in de nieuwe beleidscyclus.

beschikbare instrumentarium. Het instrumentarium is in 2025 uitgebreid (“Beleidsregels beter benutten bestaande voorraad”). Een effectieve inzet en compleetheid heeft de aandacht van het college. Er is een brede opgavegerichte aanpak gerealiseerd op diverse terreinen.

Deze aanbeveling is uitgevoerd.

In 2021 heeft de raad een eerste woonmonitor ontvangen als bijlage bij de ‘Strategische keuzes woningbouw’. Dit willen we voortaan jaarlijks in het tweede kwartaal uitbrengen. We horen graag wat de aanvullende wensen van de raad zijn.

Jaarlijks ontvangt de raad een Woonmonitor. De kwaliteit van de informatie is sinds 2022 sterk verbeterd. De woonmonitor over 2023 is in 2024 besproken door de raad. De woonmonitor over 2024 is in april 2025 conform afspraak aan de raad aangeboden, maar niet geagendeerd.

Deze aanbeveling is door het college uitgevoerd maar nog niet even intensief opgepakt door de raad.

We zullen de raad in het voortraject betrekken en informeren over de actualiteiten in de sociale huursector. De raad kan op basis daarvan aan het college haar inbreng voor de prestatieafspraken meegeven. Het opstellen van de concrete prestatieafspraken is uitvoering van het woonbeleid, en valt onder de bevoegdheid van het college.

Het college heeft de aanbeveling een andere, efficiënte invulling gegeven. De raad is in de afgelopen twee jaar in de gelegenheid gesteld om het college, alvorens de bespreking met corporaties plaatsvinden, concrete beleidswensen mee te geven. De raad maakt nauwelijks gebruik van deze mogelijkheid. De raad wordt niet geïnformeerd over de evaluatie van de prestatieafspraken met de woningcorporaties. Het college en de ambtelijke organisatie onderhouden intensieve contacten met bijv. woningcorporaties en zorgaanbieders. Het

Deze aanbeveling

Wonen in beweging 2025 | Rekenkamer Lochem

(weliswaar anders geconcretiseerd) is uitgevoerd.

Deze aanbeveling is deels uitgevoerd.

4

(bewonersorganisatie s, corporaties, markten zorgpartijen).

college heeft geen vergelijkbaar overleg met het veld van marktpartijen. De raad neemt geen proactieve rol in overleg met betrokken partners. De woningcorporaties ervaren hun aanwezigheid bij een enkele informatieve tafel als indringend en niet gelijkwaardig. De woningcorporaties geven aan niet individueel met fracties in gesprek te willen gaan.

Wonen in beweging 2025 | Rekenkamer Lochem

5

2 Inleiding De Rekenkamer Lochem heeft in januari 2022 haar rapport ‘Een Wakker Woonbeleid?’ aangeboden aan de gemeenteraad. Destijds heeft het college van B&W het rapport voorzien van een bestuurlijke reactie op de conclusies en aanbevelingen van de rekenkamer. In overleg met de gemeenteraad heeft de rekenkamer begin 2025 gekozen voor een opvolgingsonderzoek om na te gaan in hoeverre de aanbevelingen door het college en de gemeenteraad zijn opgevolgd.

2.1 Doel van het onderzoek Het doel is om na te gaan in welke mate en met welke redenen de destijds gepresenteerde aanbevelingen van het rekenkameronderzoek ‘Een wakker woonbeleid?’ al dan niet zijn opgevolgd. Aanvullend is de vraag gesteld of een zo actueel mogelijk overzicht van het huidig volkshuisvestelijk instrumentarium kan worden gegeven, waarbij rekening wordt gehouden met nieuwe beleidsinitiatieven van de minister van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening (zoals woningsplitsing, bouwen en verhuren voor eigen inwoners en wonen in het buitengebied). In het rekenkamerrapport uit 2022 zijn negen aanbevelingen opgenomen voor (1) helder kader, (2) instrumentarium en uitvoering en (3) informatiepositie, controleren en bijsturen. Bovendien heeft de rekenkamer in de bijlage bij haar aanbiedingsbrief d.d. 12 januari 2022 nog drie aandachtspunten bij het raadsvoorstel Strategische Keuzes Woningbouw meegegeven. Specifiek is gevraagd om aandacht te besteden aan de aanbevelingen over de te voeren procedure voor het opstellen en afhandelen van de prestatieafspraken met de lokale woningcorporaties. Ook is ons gevraagd om een overzicht van volkshuisvestelijk instrumentarium en welke instrumenten gemeente Lochem niet inzet. Dit overzicht is opgenomen in bijlage 3.

2.2 Onderzoeksaanpak De aanpak is opgebouwd uit twee delen. Griffie en beleidsambtenaren hebben de belangrijkste raadsmemo’s en raadsbesluiten en moties en amendementen aangedragen. Wij hebben deze bestudeerd en waar relevant besproken met betrokken personen. De onderliggende onderzoeken, rapporten en andere documenten hebben wij niet op inhoud beoordeeld. In ons onderzoek zijn wel de processtappen uit de periode 2022-2025, in beschouwing genomen. Hiervoor is een inzichtelijke tijdlijn opgesteld, zie bijlage 2. Vervolgens hebben wij, in deze volgorde, gesproken met de betrokken beleidsambtenaren, de (bestuurlijke) vertegenwoordiging van de woningcorporatie IJsseldal Wonen, de vertegenwoordiging van de woningcorporatie Viverion, wethouder mevrouw M. Eggink (voor de portefeuilles RO en Wonen), wethouder L. de Goede (voor de portefeuille Grondzaken). Tot slot is in een dialoogsessie gesproken met gemeenteraadsleden als fractiespecialisten Wonen van zeven politieke partijen uit de gemeenteraad.

2.3 Opbouw rapportage Hoofdstuk 3 omvat de bestuurlijke nota. Hierin worden aanbevelingen gedaan voor het college en de raad. In hoofdstuk 4 wordt een korte schets van de context gegeven waarbinnen het woonbeleid en de uitvoering van de gemeente Lochem heeft plaatsgevonden. Hoofdstuk 5 gaat in op de belangrijkste bevindingen van het onderzoek waarbij de indeling van de aanbevelingen uit het rapport ‘Een wakker woonbeleid?’ wordt gevolgd. Hoofdstuk 6 sluit de rapportage af met een aantal conclusies. Wonen in beweging 2025 | Rekenkamer Lochem

6

3 Bestuurlijke nota Op basis van dit onderzoek doet de rekenkamer de volgende aanbevelingen. Aanbevelingen voor het college: 1. Stel het VHP op in nauw overleg en samenwerking met de gemeenteraad. In het Wetsvoorstel versterking regie volkshuisvesting is geregeld dat het college formeel het volkshuisvestingsprogramma (VHP) vaststelt. Het VHP is een uitvoeringsprogramma wonen van de door de gemeenteraad vastgestelde omgevingsvisie. Ondanks deze formele rolverdeling doen wij deze aanbeveling gelet op haar wens in de motie van 17 juni 2024. 2. Maak een verbinding in het VHP met het toekomstbeeld 2040 zoals verwoord in de Omgevingsvisie. De raad mist een visie op de consequenties van het toekomst beeld voor het domein wonen. De uitvoeringsvraagstukken van het programma zijn dan volgend. 3. Een belangrijk onderdeel van het VHP is een gespecificeerd bouwprogramma voor de komende periode van vijf jaar. Kom in het kader van de controlerende taak van de gemeenteraad tot een afspraak over het sturen op dit bouwprogramma en eventueel over de incidentele afstemming op projectniveau (bijvoorbeeld a.d.h.v. risico of omvang) 4.

Vooruitlopend op het VHP: onderzoek de mogelijkheid van een Vereveningsverordening (sociale) huur1 waarmee ook de kleinere projecten mogelijk kunnen worden versneld (als grondeigenaren en ontwikkelaars moeite hebben om het percentage sociale huur in een dergelijk project onder te brengen). 5. Betrek de gemeenteraad op informele wijze met een toelichting op de (schriftelijke) evaluatie van de jaarschijf prestatieafspraken met de woningcorporaties. 6. Overweeg om jaarlijks een (bouw)projectenmarkt te organiseren waarvoor gemeenteraadsleden en overige inwoners van de gemeente worden uitgenodigd voor een toelichting op lopende en toekomstige bouwprojecten2. Aanbevelingen voor de gemeenteraad: 1. Handel volgens de afgesproken tijdsplanning van de beleidscyclus wonen en behandel dan ook de woonmonitor uiterlijk in de maand juni. Hiermee stuurt de raad op nieuw beleid en de prestatieafspraken met woningcorporaties (en zorgpartijen in de toekomst). 2. Neem (eenmaal per jaar, bij voorkeur voor de zomer) het initiatief voor een bijeenkomst t.b.v. uitwisseling van informatie met de woningcorporaties en haar huurdersverenigingen. Bereid deze ontmoeting voor qua inhoud en organisatie en doorkruis in het informatieve overleg niet het bestuurlijk overleg tussen gemeente en corporaties.

1 2

Gemeente Houten, Vereveningsverordening, juni 2025 Gemeente Zoetermeer, Projectenmarkt

Wonen in beweging 2025 | Rekenkamer Lochem

7

4 Bestuurlijke reactie 4.1 Bestuurlijke reactie

Rekenkamer gemeente Lochem Hanzeweg 8 7240 AA LOCHEM

uw kenmerk: ons kenmerk: documentnummer: onderwerp:

2203304

datum verzending:

2213198 behandeld door: Bestuurlijke wederhoor telefoonnummer: rapport 'Wonen in beweging'

9 september 2025 Alie Vreemann 0573748543

Beste leden van de Rekenkamercommissie, Op 16 juli 2025 ontvingen we het rekenkamerrapport ‘Wonen in beweging’ voor bestuurlijke wederhoor. Hartelijk dank voor dit nazorgoerzoek op ‘Een wakker woonbeleid’ uit 2022. In deze brief geven wij als college onze bestuurlijke reactie op de conclusies en aanbevelingen uit het rapport. Herkenbare bevindingen We herkennen ons in algemene zin in de bevindingen uit het rapport. In deze brief leest u onze uitgebreidere reactie per aanbeveling en twee inhoudelijke opmerkingen over het rapport. Inhoudelijke opmerkingen over het rapport • Tabel pagina 3, punt 4: De zin “De gemeente past de Wet Voorkeursrecht gemeente toe om woningbouw door marktpartijen te laten sturen” klopt niet. Het voorkeursrecht is juist bedoeld om de gemeente meer regie te geven. • Pagina 14, 5e zin: Vervang “…mogelijkheden van sociale woningbouw” door “mogelijkheden voor sociale huur en betaalbare koopwoningen”. Reactie op Hoofdstuk 3 Bestuurlijke nota Hieronder gaan we in op de 6 aanbevelingen voor het college. 1. Stel het VHP op in nauw overleg en samenwerking met de gemeenteraad. In het Wetsvoorstel versterking regie volkshuisvesting is geregeld dat het college formeel het volkshuisvestingsprogramma (VHP) vaststelt. Het VHP is een uitvoeringsprogramma wonen van de door de gemeenteraad vastgestelde omgevingsvisie.

Ondanks deze formele rolverdeling doen wij deze aanbeveling gelet op haar wens in de motie van 17 juni 2024. We onderschrijven deze aanbeveling. Hoewel het college formeel het VHP vaststelt, vinden we het belangrijk om samen met de raad heldere kaders te formuleren. Daarom splitsen we het VHP in een visie/kaderstellend deel en een uitvoeringsprogramma. Door de samenwerking te zoeken borgen we dat het VHP zo breed mogelijk gedragen wordt. 2. Maak een verbinding in het VHP met het toekomstbeeld 2040 zoals verwoord in de Omgevingsvisie. De raad mist een visie op de consequenties van het toekomstbeeld voor het domein wonen. De uitvoeringsvraagstukken van het programma zijn dan volgend.

Wonen in beweging 2025 | Rekenkamer Lochem

8

Het visiedeel van het VHP zal een doorkijk maken naar 2040, met uitwerking van het scenario van 40.000 inwoners. Daarbij betrekken we ook de consequenties en leggen we ook de relatie met de verstedelijkingsstrategie in de Stedendriehoek. Een belangrijk onderdeel van het VHP is een gespecificeerd bouwprogramma voor de komende periode van vijf jaar. Kom in het kader van de controlerende taak van de gemeenteraad tot een 3. afspraak over het sturen op dit bouwprogramma en eventueel over de incidentele afstemming op projectniveau (bijvoorbeeld a.d.h.v. risico of omvang). In juni 2025 hebben we het proces voor woningbouwplannen vernieuwd, na een evaluatie met onder meer raadsleden. In de werkwijze is opgenomen op welke momenten de raad op de projecten kan sturen. Met het Uitvoeringsprogramma woningbouw informeren we de raad daarnaast twee keer per jaar over de voortgang van het bouwprogramma. Het Uitvoeringsprogramma woningbouw biedt daarmee overzicht. Daarnaast bieden we de raad jaarlijks de Woonmonitor aan (zie ook onze reactie bij Aanbevelingen voor de gemeenteraad, 1). 4. Vooruitlopend op het VHP: onderzoek de mogelijkheid van een Vereveningsverordening (sociale) huur waarmee ook de kleinere projecten mogelijk kunnen worden versneld (als grondeigenaren en ontwikkelaars moeite hebben om het percentage sociale huur in een dergelijk project onder te brengen).

We hebben de aanpak in de gemeente Houten bestudeerd, maar zien dit instrument vooralsnog niet als passend voor Lochem. Het helpt niet om tot versnelling van woningbouw in de sociale huur te komen. Een Vereveningsverordening kan de haalbaarheid van kleine of individuele plannen juist belemmeren. Bovendien is de juridische uitvoerbaarheid complex, onder andere vanwege staatssteunregels. Het opzetten en beheren van een vereveningsfonds vraagt om duidelijke procedures en monitoring, wat extra ambtelijke capaciteit vereist. We zetten onze ambtelijke capaciteit liever in op versnelling van de woningbouw en het beter benutten van de bestaande woningvoorraad. 5. Betrek de gemeenteraad op informele wijze met een toelichting op de (schriftelijke) evaluatie van de jaarschijf prestatieafspraken met de woningcorporaties. Het is ons niet duidelijk wat u met ‘informele wijze’ bedoelt. Het is mogelijk om de evaluatie op te nemen in de woonmonitor, maar dit is een formeel document. We roepen de raad op om de prestatieafspraken niet in detail te bespreken, maar dit bij het college te laten. 6. Overweeg om jaarlijks een (bouw)projectenmarkt te organiseren waarvoor gemeenteraadsleden en overige inwoners van de gemeente worden uitgenodigd voor een toelichting op lopende en toekomstige bouwprojecten. Wij kiezen voor andere vormen van communicatie met inwoners.

Een projectenmarkt zoals in Zoetermeer past minder goed bij onze gemeente met veel kernen. We houden de webpagina Woningbouwplannen - gemeente Lochem actueel en organiseren per project informatie- en participatiebijeenkomsten. Aanbevelingen voor de gemeenteraad In uw bestuurlijke nota geeft u twee aanbevelingen voor de gemeenteraad. Daarop willen we graag het volgende meegeven aan de gemeenteraad. 1. Handel volgens de afgesproken tijdsplanning van de beleidscyclus wonen en behandel dan ook de woonmonitor uiterlijk in de maand juni. Hiermee stuurt de raad op nieuw beleid en de prestatieafspraken met woningcorporaties (en zorgpartijen in de toekomst). Wij onderschrijven dit volledig. De beleidscyclus is zo ingericht dat de raad invloed kan uitoefenen op het woonbeleid en de prestatieafspraken. De jaarlijkse woonmonitor is daarvoor het belangrijkste moment. Helaas is de woonmonitor over het jaar 2024 niet geagendeerd. 2. Neem (eenmaal per jaar, bij voorkeur voor de zomer) het initiatief voor een bijeenkomst t.b.v. uitwisseling van informatie met de woningcorporaties en haar huurdersverenigingen. Bereid deze ontmoeting voor qua inhoud en organisatie en doorkruis in het informatieve overleg niet het bestuurlijk overleg tussen gemeente en corporaties. Ook deze aanbeveling onderschrijven wij.

Het is belangrijk dat raadsleden goed geïnformeerd zijn over de corporatiesector, zoals de wettelijke kaders en de financiële mogelijkheden. Tegelijkertijd is het waardevol dat corporaties inzicht hebben in de verwachtingen van de raad. Viverion en IJsseldal Wonen hebben aangegeven bereid te zijn jaarlijks met de gemeenteraad in gesprek te gaan.

Wonen in beweging 2025 | Rekenkamer Lochem

9

Wonen in beweging 2025 | Rekenkamer Lochem

10

4.2 Nawoord T.a.v. het college van burgemeester en wethouders Hanzeweg 8 7241 CR Lochem

ons kenmerk: documentnummer: onderwerp:

2203304 2223076 Reactie op bestuurlijke reactie rapport Wonen in beweging

datum verzending:

22 september 2025

behandeld door: telefoonnummer:

H. Hartkamp 0573289253

Geacht college van burgemeester en wethouders, Wij danken u voor uw reactie in het kader van het bestuurlijke wederhoor op het rapport ‘Wonen in beweging’. Wij zijn verheugd te lezen dat u zich in algemene zin herkent in de bevindingen van het rapport. In uw reactie aan ons heeft u enkele inhoudelijke opmerkingen geplaatst. Daarnaast heeft u bij één aanbeveling een vraag gesteld en bij twee aanbevelingen aangegeven deze niet over te nemen. Graag gaan wij hier kort op in. Reactie op uw inhoudelijke opmerkingen Uw eerste opmerking ten aanzien van tabel pagina 3 punt 4 waar het gaat om de Wet voorkeursrecht gemeente is geheel terecht. Het woord ‘laten’ is per ongeluk in de tekst van het rapport opgenomen. Daardoor heeft de tekst een tegengestelde betekenis gekregen van hetgeen is bedoeld. Wij hebben daarom dat woord geschrapt in het definitieve rapport. Uw tweede inhoudelijke opmerking vatten wij op als een nadere specificatie van uw beleid. De term Sociale woningbouw wordt vaak gebruikt om kortheidshalve en krachtig deze typen van woningbouw te benoemen. Reactie op uw vragen en opmerkingen ten aanzien van de aanbevelingen U stelt de vraag wat wij bij aanbeveling 5 met ‘op informele wijze’ bedoelen. Hierbij denken wij bijvoorbeeld aan een setting als een informatiesessie.

Het opnemen van de informatie in de woonmonitor is formeel en eigenlijk nog beter als het gaat om het versterken van de informatiepositie van de raad. Ten aanzien van aanbeveling 4 en 6 geeft u aan deze niet over te nemen en dit op een andere wijze in te vullen. De rekenkamer heeft daar geen oordeel over en laat dat over aan de raad. Waarbij de rekenkamer zich bewust is dat er meerdere mogelijkheden zijn om eenzelfde resultaat te bereiken. Tenslotte In algemene zin merkt de rekenkamer nog op dat diverse aanbevelingen beogen de positie van de raad en de relatie tussen college en raad te versterken. Wij hopen dan ook dat het rapport hieraan een bijdrage kan leveren. Wij zien uit naar de behandeling van het rekenkamerrapport in de vergadering(en) van de gemeenteraad. Wij danken nogmaals de portefeuillehouders en de ambtelijke organisatie voor hun medewerking tijdens het uitvoeren van dit onderzoek. Ter informatie meld ik u dat deze brief als nawoord in het definitieve rapport is opgenomen.

Wonen in beweging 2025 | Rekenkamer Lochem

11

Rekenkamer gemeente Lochem,

Met vriendelijke groet, Daan Nijland Voorzitter Rekenkamer gemeente Lochem

Wonen in beweging 2025 | Rekenkamer Lochem

12

5 De context van de volkshuisvesting in Lochem In de afgelopen jaren is de woningmarkt ingrijpend veranderd. Tien jaar geleden was deze nog in delen van het land ontspannen. Nu worden de meeste gemeenten geconfronteerd met tekorten in bijna alle segmenten van de markt. Door een dalende rentestand en achterblijvend aanbod zijn de prijzen in de koopsector (sterk) gestegen. De combinatie van hoge prijzen en beperkt aanbod heeft de koopmarkt vrijwel ontoegankelijk gemaakt voor starters. Ook de huursector inclusief de sociale woningvoorraad heeft te maken met tekorten en oplopende, forse wachttijden. Ook voor Lochem wordt dit beeld bevestigd. Het aantal huishoudens zal naar verwachting nog meer toenemen, wat leidt tot extra vraag naar de belangrijkste woningcategorieën, zoals sociale huur, middenhuur en (betaalbare) koopwoningen in de vrije sector.3 Deze landelijke en lokale ontwikkelingen waren mede aanleiding voor het Rijk om te reageren met nieuwe beleidsvoornemens. Het ministerie publiceerde in 2022 de Nationale Woon- en Bouwagenda. Met deze agenda bestaande uit zes programma’s stelt het Rijk zich in staat om de diverse woon- en bouwopgaven samen en in samenhang met andere belangen aan te pakken, te financieren en te monitoren. • • • • • •

Programma Woningbouw, waarin de taak en verantwoordelijkheid van gemeenten, provincies en Rijk wordt genoemd om in de periode van 2022 t/m 2030 900.000 nieuwbouwwoningen te realiseren. Programma Betaalbaar wonen, waarin aandacht wordt geboden aan de woonlasten van mensen en de beschikbaarheid van woningen voor lage en middeninkomens. Programma Een thuis voor iedereen, waarin zorg is voor de beschikbaarheid van woningen voor aandachtsgroepen en een evenredige verdeling van aandachtsgroepen over alle gemeenten. Programma Wonen en zorg voor ouderen, waarin de ambitie wordt uitgesproken om meer geclusterde woon(zorg)vormen te realiseren ten behoeve van doorstroming en het langer zelfstandig thuis wonen door de seniore doelgroep. Nationaal programma Leefbaarheid en veiligheid, waarin het doel wordt uitgesproken om de leefsituatie en het perspectief van bewoners in de meest kwetsbare gebieden van Nederland te verbeteren. Programma Versnelling verduurzaming gebouwde omgeving, waarin de ambitie wordt uitgesproken tot en met 2030 2,5 miljoen woningen te isoleren en 1 miljoen warmtepompen te installeren.

De inhoud van de Nationale Woon- en Bouwagenda is vastgelegd in het wetsvoorstel WET VERSTERKING REGIE VOLKSHUISVESTING . Met deze wet krijgt het Rijk de regie (terug) op de ontwikkeling van de volkshuisvesting en met name de bouwopgave. NB. De Tweede Kamer heeft op 3 juli 2025 het wetsvoorstel met een aantal amendementen en moties aangenomen. Het wetsvoorstel ligt nu bij de Eerste Kamer. Dit is na het afronden van dit onderzoeksrapport. De wet beoogt ook een betere samenwerking tussen Rijk, provincie en gemeenten: het Rijk stelt de normen en monitort, de provincie coördineert en de gemeenten sturen op de op regionaal niveau gemaakte afspraken. In het bijbehorende ontwerpbesluit van 2025 staat dat twee derde van de nieuw te bouwen woningen in Nederland betaalbaar moet zijn voor mensen met een midden- en laag inkomen. Een andere belangrijke wijziging is dat per regio 30% van de 3

Woningmarktonderzoek in opdracht van de gemeente Lochem, IJsseldal Wonen, Viverion en Habion, augustus 2023.

Wonen in beweging 2025 | Rekenkamer Lochem

13

nieuwbouw sociale huurwoningen moet zijn (en niet per gemeente). Verder staat in het ontwerpbesluit dat naast mantelzorgwoningen op het eigen erf ook familiewoningen voor eerstegraads familieleden vergunningsvrij worden. Tot slot wordt de ‘Ladder voor duurzame verstedelijking’ voor woningbouw geschrapt, waardoor er sneller buiten de bebouwde kom gebouwd kan worden. Ook de Regio Stedendriehoek heeft vooruitlopend op het van kracht worden van de wet een regionale afspraak gemaakt over de woningbouwopgave (Regionale woondeal 2025). Met ingang van 2024 is de OMGEVINGSWET van kracht geworden. De gemeente Lochem heeft in 2024 de verplichte Omgevingsvisie voor haar gemeente vastgesteld waarin de hoofdzaken voor het integrale beleid voor de fysieke leefomgeving voor haar burgers staat vermeld. Onderdeel van de omgevingsvisie vormt dus ook de visie op wonen in de gemeente welke (nu) gebaseerd is op de Regionale woondeal 2023 (update in 2025) en de vastgestelde kernvisies wonen (2022 en 2023 met locaties en programma per kern). De nieuwe woonvisie (onder de naam volkshuisvestingsprogramma) vormt een programmaonderdeel onder de omgevingsvisie. In de afgelopen drie jaar heeft het woonbeleid voor de gemeente Lochem en haar kernen verder inhoud gekregen. Om de realisatie van het beleid te volgen is de Woonmonitor ontwikkeld en beschikbaar voor de raadsleden.

Het uitvoeringsprogramma woningbouw is in november 2024 aangeboden aan de raad. Een nieuwe woonvisie is (nog) niet opgesteld; opstellen van het volkshuisvestingsprogramma zit in de offerte-fase en start in het derde kwartaal van 2025. Eind 2024 heeft de gemeente Lochem te maken gehad met een bestuurlijke crisis. Gevolg van deze crisis is een gewijzigde samenstelling van het college van B & W. In het PLUSPUNTEN AKKOORD neemt ook het woonbeleid als een van drie thema’s voor de resterende raadsperiode een belangrijke plaats in. Hiervoor zijn drie (proces)aanbevelingen (van de formateur) aangenomen4:

5

Rekening houdend met genoemde ontwikkelingen is door het college van B & W, de gemeenteraad en de ambtelijke organisatie in de afgelopen periode vanaf eind 2022 tot nu veel werk verzet op het dossier Wonen. Deze initiatieven worden in het volgende hoofdstuk beoordeeld aan de hand van de NEGEN AANBEVELINGEN van Rekenkamer Lochem.

Brief d.d. 6 februari 2025 van de formateur aan de raad van de gemeente Lochem. Op 7 oktober 2025 is een extra besloten politieke avond georganiseerd over de aanbevelingen van de formateur. 4 5

Wonen in beweging 2025 | Rekenkamer Lochem

14

6 Onze bevindingen 6.1 Helder kader 1. Actualisatie woonvisie en uitvoeringsagenda 1. “Actualiseer de woonvisie voor de periode 2022-2025 en completeer deze met een uitvoeringsagenda.” In de afgelopen jaren is meerdere malen gesproken in de raadsvergaderingen over de actualisatie van de woonvisie en het vaststellen van de kernvisies: • 8 maart 2022: motie ‘Strategische keuzes woningbouw’ en Addendum vastgesteld in de gemeenteraad. Besloten is om geen algeheel nieuwe woonvisie op te stellen. Met een addendum dient een dynamische visie te worden bereikt:

•

12 december 2022 Raadsbesluit bevriezen prijssegmenten koopwoningen in 2023

•

2022 en 2023: kernvisies worden in de gemeenteraad vastgesteld. De kernvisies hebben een hoge mate RO-gehalte: focus op grondposities en locaties voor nieuwbouw en voor wie wordt er gebouwd (woningtypen).

•

18 september 2023: Opdracht verkenning locaties verschillende doelgroepen

• •

Raadsbesluit 9 april 2024 Woonmonitor en actualiseren woonbeleid (Strategische keuzes woningbouw Lochem: woonvisie 2018-2025). 29 januari 2024: Raad stelt woonzorgvisie Lochem 2023 vast.

•

13 juni 2024: overzicht van harde en zachte plancapaciteit n.a.v. vragen van gemeenteraad.

•

17 juni 2024: behandeling raadsvoorstel Woonmonitor over het jaar 2023, actualiteiten en bijsturen woonbeleid. Aanpassing addendum (prijzen en percentages Wonen in beweging 2025 | Rekenkamer Lochem

15

woningbouwprogramma) is verworpen. Motie aangenomen ‘Woonvisie en uitvoeringsprogramma’ n.a.v. behandeling woonmonitor 2023.

Vervolgens, na kennisname van bovengenoemde documenten neemt de gemeenteraad de volgende motie aan, waarin (opnieuw) wordt gevraagd om een actuele woonvisie als integraal instrument voor de kaderstelling:

•

November 2024: uitvoeringsprogramma woningbouw aangeboden door college, besproken in de raad van 10 maart 2025. Geen actualisatie woonvisie, wel inzicht in planning en programmering woningbouw. Kader wordt gevormd door de vastgestelde kernvisies. Onderscheid tussen actieve en faciliterende rol gemeente. “De opgenomen aantallen en jaartallen geven een indicatie. Het uitvoeringsprogramma is een momentopname.” Op 7-4-2025 is de motie ‘Actualiseren uitvoeringsprogramma woningbouw’ aangenomen.

•

28 april 2025: de Woonmonitor over het jaar 2024 is aangeboden aan de raad en het uitvoeringsprogramma wordt gemaakt. Aanbeveling in de monitor is de woonvisie omzetten in een volkshuisvestingsprogramma conform de Omgevingswet (van kracht sinds 2024). Nog niet behandeld in de gemeenteraad (begin juni) en wordt zeer waarschijnlijk ook niet meer behandeld. Wonen in beweging 2025 | Rekenkamer Lochem

16

Conclusie: De raad sprak in 2022 af dat de woonvisie geactualiseerd wordt via een

addendum (maart 2022). De gemeente past dit addendum jaarlijks aan, met name voor de prijscategorieën van woningbouw en de inkomensklassen van doelgroepen. Elk voorjaar presenteert het college aan de gemeenteraad de Woonmonitor met resultaten over het voorgaande jaar, actualiteiten, voorstellen voor aanpassing van het woonbeleid en speerpunten voor de prestatieafspraken voor het komende jaar. In juni 2024 diende de raad een motie in waarin zij de actualisatie van het uitvoeringsprogramma bij de woonvisie verlangt, met als doel de geactualiseerde woonvisie medio 2025 gereed te hebben (punt 2 van de motie) en uiterlijk op 1 november 2024 een ‘mean en lean’ uitvoeringsprogramma op te leveren (punt 3). In de raad bleef onbehagen bestaan over het ontbreken van een integraal kaderstellend document. De vastgestelde omgevingsvisie en het onderliggend programma (visie) Wonen en zorg zijn in dit opzicht niet voldoende. In november 2024 ontving de raad dit uitvoeringsprogramma Woningbouw. In de Woonmonitor over het jaar 2024, die in april 2025 aan de raad is aangeboden, kondigt de gemeente aan dat zij in 2025 conform de systematiek van de Omgevingswet start met het opstellen van het volkshuisvestingsprogramma (voorheen woonvisie). •

NB: nadruk in de afgelopen jaren op de realisatie van woningbouw en plancapaciteit.

2. Acties met meetbare doelstellingen en streefcijfers 2. “Formuleer de acties in de woonvisie zodanig dat objectief en op eenvoudige wijze kan worden vastgesteld of de doelstellingen zijn gerealiseerd. Koppel streefcijfers aan doelstellingen.”

De gemeente heeft eind 2022 de jaar(beleid)cyclus van Woonbeleid, sturing, uitvoering en monitoring ontwikkeld. Deze wordt vanaf 2023 toegepast. Belangrijke onderdelen van de beleidscyclus zijn het Addendum bij de woonvisie en de Woonmonitor. Laatstgenoemd instrument is door de jaren heen uitgebreid. •

De Woonmonitor bevat diverse meetbare indicatoren, zoals het aantal gerealiseerde woningen, de segmentverdeling (sociaal, midden, duur), prijsklassen en eigendomsvormen, de woningrealisaties van het afgelopen jaar en de nog te realiseren woningen voor de periode 2021–2030. Ook de plancapaciteit per kern, het aantal verhuringen, de resultaten van de woningruimteverdeelsystematiek en het energieverbruik zijn opgenomen. Voor een aantal onderdelen ontbreken echter nog duidelijke normen en concrete taakstellingen voor het komende jaar. In het Uitvoeringsprogramma Woningbouw 2024 formuleert de gemeente de doelstellingen en streefcijfers expliciet en SMART, met een heldere koppeling aan tijd en woningcategorie. De gemeente legt de prestatieafspraken met de lokaal werkzame woningcorporaties jaarlijks vast en evalueert deze schriftelijk. Buiten de taakvelden beschikbaarheid en betaalbaarheid van woningen worden in de woonmonitor andere volkshuisvestelijke doelen zoals urgente doelgroepen, leefbaarheid en wonen/zorg minder expliciet geformuleerd. (N.B. Deze prestatievelden komen wel terug in de prestatieafspraken met de lokaal werkzame woningcorporaties.)

Wonen in beweging 2025 | Rekenkamer Lochem

17

•

In 2024 de Woonzorgvisie vastgesteld en geeft inzicht in de opgave wonen en zorg. Een uitvoeringsprogramma wordt nog opgesteld.

Conclusie: Met name de acties in de woonvisie die betrekking hebben op de aantallen

beschikbaarheid (in de kernen) en betaalbaarheid van woningen worden SMART geformuleerd. Deze worden gevolgd voor college en gemeenteraad in de Woonmonitor. De acties op de andere volkshuisvestelijke prioriteiten of prestatievelden6 zijn niet verder gespecificeerd in het Addendum of de Woonmonitor. Wel worden op deze velden prestatieafspraken met woningcorporaties gemaakt, deels concreet kwantitatief/kwalitatief, deels proces gerelateerd. Deze worden jaarlijks schriftelijk geëvalueerd en ter beschikking gesteld aan het college. De raad heeft voorafgaand aan het overleg tussen gemeente en woningcorporaties over de jaarschijf van prestatieafspraken de gelegenheid om kaders te stellen en aandachtspunten mee te geven aan de portefeuillehouder.

3. Kader per kern en rol dorpsraden 3. 4. “Beschrijf in de actualisatie het kader waarbinnen de woonvisies per kern kunnen worden vastgesteld; maak duidelijk tot hoever de beïnvloeding van de dorpsraden kan gaan en welke onderwerpen ter besluitvorming van de gemeenteraad zijn.” Gemeenten met veel kernen ontwikkelen veelal een dorps- of kernvisie met participatie van de dorpsraad en verenigingsleven. Een belangrijk onderdeel (maar niet het enige) vormt de mogelijke nieuwbouwontwikkeling voor met name de senioren en jongeren uit het dorp. •

In oktober 2022 zijn de Kernvisies wonen Harfsen, Laren en Lochem vastgesteld in de gemeenteraad en in mei 2023 de Kernvisies wonen Barchem, Eefde, Epse en Gorssel. Deze hebben wel in hoge mate een RO-karakter en gaan grotendeels over de beschikbaarheid van bouwlocaties. Een aantal kernen hebben van de gelegenheid gebruikgemaakt om in te spreken bij de raadsbehandeling of schriftelijk een zienswijze verstrekt. Over de precieze reikwijdte van invloed van dorpsraden versus gemeenteraad is geen document beschikbaar.

•

De Kernvisies wonen richten zich specifiek op nieuwe woningbouwlocaties en programmering. Andere volkshuisvestelijke thema’s komen hierin niet aan de orde. De gemeente hanteert daarbij geen expliciet woonbeleidskader.

•

In de Woonmonitor worden de woningbouwrealisaties per kern vermeld inclusief de opgave voor komende jaren.

Conclusie: Het kader waarbinnen de woonvisie per kern wordt beschreven is gericht op de

realisatie van woningbouw en voor wie de woningen beschikbaar komen. De dorpsraden hebben bij de behandeling en vaststelling door de gemeenteraad de gelegenheid gekregen om hun zienswijze aan te bieden aan de raad. De raad-fractiespecialisten Wonen waren tijdens de dialoogsessie van mening dat de kernvisies een goed initiatief was voor de participatie met het dorp. Zij geven ook aan dat een structuurvisie deze rol had kunnen vervullen. De verwachting dat de kernvisies een goed hulpmiddel kunnen zijn voor het concretiseren van de woonvisie is ten dele uitgekomen.

De volkshuisvestelijke prioriteiten zijn bijdrage aan de bouwopgave, zorgen voor betaalbaarheid, investeren in duurzame woningvoorraad, realiseren van wonen met zorg, huisvesten van spoedzoekers en investeren in leefbaarheid. 6

Wonen in beweging 2025 | Rekenkamer Lochem

18

6.2 Instrumentarium en uitvoering 4. Regierol gemeente en samenwerking 5. “Doe een meningvormend voorstel op welke wijze de gemeente meer haar regisserende rol kan waarmaken, wat de belangrijkste partners in de uitvoering zijn en op welke wijze als gemeente daarmee samen te werken.” •

De Woonmonitor beschrijft hoe de gemeente haar regierol oppakt, inclusief samenwerking met woningcorporaties, marktpartijen en zorgaanbieders. De gemeente voert een situationeel grondbeleid, dat ruimte laat voor maatwerk en marktwerking. Dit wordt ingezet om de mogelijkheden van sociale woningbouw te verruimen. Per locatie wordt conform een afwegingskader de meest adequate vorm van grondbeleid bepaald. De gemeente zet onder andere het vestigen van voorkeursrecht in om actieve grondbeleid mogelijk te maken. De gemeente hanteert gedifferentieerde grondprijzen die vastliggen in de jaarlijks te actualiseren grondprijzenbrief. Op sommige locaties neemt zij de regie, op andere faciliteert zij de betrokken partijen. De gemeente vervult een duidelijke regierol in de woningbouw, zoals vastgelegd in de afspraken met de gemeenteraad. Voor elke woningbouwlocatie stelt het college een startnotitie op, waarover de raad een besluit moet nemen. Ook voor vervolgstappen in het proces vraagt het college goedkeuring van de raad. Binnen het BOB-model leidt dit tot een lange(re) doorlooptijd, vooral wanneer de raad geen ruimte heeft voor beeldvorming of behandeling op de agenda. De volle agenda van de raad en de brede portefeuille van wethouder M. Eggink spelen hierbij ook een rol.

Op basis van de initiatieven in de buurgemeenten (waar de corporaties ook actief zijn) ervaren de woningcorporaties de werkwijze van de gemeente Lochem als omslachtig en traag. Beide geïnterviewde wethouders bevestigen dit beeld. Ook ontstaat het beeld dat de raad zich actief met de details van de woningbouwontwikkeling bezighoudt, wat de onderlinge verhoudingen binnen de gemeente onder druk zet. Het ontbreken van een actueel beleidskader is deels de reden hiervoor, aldus de fractiespecialisten in de dialoogsessie. NB. In juni 2025 is het proces geëvalueerd met een aantal raadsleden. Het college heeft op basis daarvan een memo gestuurd aan het presidium met een aangepast “proces startnotitie en haalbaarheidsstudie woningbouwlocaties 2025”. De gemeente neemt ook de regie in het proces van prestatieafspraken met de woningcorporaties. In september nodigt de gemeente de woningcorporatie en huurdersorganisaties uit om samen de prestatieafspraken vorm te geven. De woningcorporaties en ambtenaren kunnen elkaar goed vinden. In de bestuurlijke reactie bij het rekenkamerrapport “Wakker Woonbeleid?” benoemt het college een aandachtspunt voor sterke regievoering: “Aandachtspunt is dat sterke regievoering ook conflicterend kan zijn met de uitvoerbaarheid van woningbouwplannen, en vertragend en tijdrovend kan zijn.

Beperking van de vrijheid van marktpartijen heeft als risico dat de bereidwilligheid tot investeren afneemt. Ook de effectiviteit en de handhaafbaarheid wegen mee bij de keuze voor het instrumentarium.”7 De woningcorporaties (ook gelet op hun ervaring met andere gemeenten) benadrukken het eerste aspect. De beide wethouders beamen dit. De aanwezige fractiespecialisten gaven in de dialoogsessie (gemiddeld) aan dat de gemeente haar regisserende rol beperkt waarmaakt.

7

Rekenkamercommissie Lochem, Een wakker woonbeleid? pagina 11.

Wonen in beweging 2025 | Rekenkamer Lochem

19

Conclusie: College heeft de regierol voor woningbouw en de samenwerkingsafspraken met

woningcorporaties inhoud gegeven. Gemeente schrikt er niet voor terug om Voorkeursrecht toe te passen alsmede deze ook bij de rechter af te dwingen ondanks dat het de vrijheid van marktpartijen inperkt. Het college is zich terdege bewust van de tijdrovende en trage besluitvormingsprocedures van de gemeenteraad. Onlangs heeft het college de discussie met de raad geopend om de procedure in te korten.

5. Instrumentarium en strategische doelen 6. “Behandel met de raad het beschikbare instrumentarium op het domein wonen en welke instrumenten gewenst zijn om gestelde strategische doelen te bereiken.” •

Maart 2022: In het Addendum is een hoofdstuk over instrumentarium opgenomen. Er wordt aandacht besteed aan het beschikbare instrumentarium, met name op het terrein van woningbouwprogrammering en prestatieafspraken. Ook het uitgangspunt voor de in te zetten instrumenten staat vermeld.

•

In 2022 heeft de raad bij amendement het college gevraagd om een integraal voorstel.

Geraadpleegde documenten geven niet aan of de raad de kaders voor het volkshuisvestelijk instrumentarium heeft vastgesteld. •

Op 20 februari 2023 en 20 maart 2023: zijn twee bijeenkomsten georganiseerd met de raadswerkgroep om het instrumentariumonderzoek uitgevoerd voor de gemeente Lochem en Zutphen te bespreken. Op 20 maart 2023 is er voor de raadswerkgroep de ambtelijke toelichting ‘Instrumenten om te sturen op programma en betaalbaarheid – Alternatieven’ georganiseerd. Hieruit zijn door de raad echter geen acties ondernomen.

•

Bij de behandeling van de Woonmonitor in juni 2024 is ook gesproken over het beschikbare instrumentarium:

•

Maart 2025: Daarnaast is er een document ‘Beleidsregels beter benutten bestaande woningvoorraad’ waarin mogelijkheden van woningbouw staan gemeld. Deze beleidsregels gaan over woningdelen, woningsplitsing en pré-mantelzorgwoningen. Deze is in maart 2025 naar de raad gestuurd en is in juni behandeld en vastgesteld (met twee wijzigingen op inhoudelijke punten).

Wonen in beweging 2025 | Rekenkamer Lochem

20

Conclusie: Een werkgroep van de raad heeft beschikking gekregen over een overzicht van

volkshuisvestelijk instrumentarium en is in de gelegenheid gesteld (in meerdere bijeenkomsten) om zich te laten informeren over de inzet van deze instrumenten. Deze werkgroep heeft na het bespreken van het instrumentarium het college geen beleidskader of aanwijzingen voor uitvoering meegegeven.

6. Brede opgavegerichte aanpak binnen gemeente 7. “Streef naar een brede opgavegerichte aanpak van verschillende disciplines binnen de gemeente (RO/wonen, grondbeleid, sociaal beleid) gericht op een (continue) gezamenlijk maakproces.” 8. • •

•

De woonzorgvisie van de gemeente Lochem, vastgesteld januari 2024, is in goede samenwerking door de domeinen Sociaal en RO-wonen ontwikkeld. Uit de interviews blijkt dat de gemeente domein overstijgend samenwerkt bij het opstellen van de prestatieafspraken en de woonzorgvisie. In 2024 was een organisatieontwikkeling, waarbij vier domeinen zijn ontstaan: Dienstverlening, Sociaal, Fysiek en Projecten en Programma’s. Medewerkers ervaren het positief dat de functievelden Wonen, Ruimtelijke en economische ontwikkeling (strategie en projectleiding) en Grondzaken samen in één team zijn onderbracht. De overige (ontvangen) beleidsdocumenten richten zich vooral op woningbouw.

Conclusie: Een brede opgavegerichte aanpak is gerealiseerd op diverse terreinen

(woningbouwontwikkeling, prestatieafspraken samenwerking woningcorporaties, wonen en zorg, kwetsbare burgers). Het college, de ambtelijke ondersteuning en de woningcorporaties als externe partijen zijn positief tevreden over hetgeen wat bereikt is in de afgelopen jaren. Voor de woonzorgvisie zijn ook de zorgaanbieders als stakeholders van de gemeente benaderd.

6.3 Informatiepositie, controleren en bijsturen 7. Monitoring, afwijkingen en bespreking met raad 9. “Monitor de resultaten van de voortgang van het woonbeleid (raadsmonitor), benoem de afwijkingen en biedt inzicht in de oorzaken daarvan. Leg de uitkomsten daarvan voor aan de raad en ga daarover met de raad in gesprek. Versterk zo de gewenste proactievere rol van de raad.” •

De Woonmonitor doet verslag van voortgang en benoemt afwijkingen, bijvoorbeeld vertragingen in woningbouw. De raad wordt geïnformeerd via de raadsmonitor en krijgt de gelegenheid om beleidskaders aan te passen. De aanwezige raadsleden bij de dialoogsessie zijn (gemiddeld) goed tevreden over het inzichtelijke rapport. Sommigen geven aan dat specifieke informatie zoals het aandeel sociaal in projecten ontbreekt. Bij een check van de monitor blijkt wel dat dergelijke informatie in het voorgenomen bouwprogramma is opgenomen.

Conclusie: Met de Woonmonitor krijgt de raad jaarlijks de gelegenheid om de jaarcyclus woonbeleid bij te stellen. De gewenste proactieve rol van de raad wordt versterkt. Over in hoeverre deze rol uit de verf komt zijn verschillende meningen gehoord. Binnen de

Wonen in beweging 2025 | Rekenkamer Lochem

21

raadsdelegatie vinden leden dat de monitor qua inhoud sterk is verbeterd maar dat nog wel specifieke informatie ontbreekt.

8. Raad en prestatieafspraken 10. 11. “Bied de raad de gelegenheid zijn zienswijze op de concept prestatieafspraken te geven waarna het college volgens de formele rolverdeling de definitieve prestatieafspraken met de corporaties maakt en vaststelt.” •

December 2021: raadsmemo met de prestatieafspraken voor 2022 waarin een nieuwe aanpak voor de prestatieafspraken wordt vermeld, te weten meerjarenafspraak met een jaarlijks overzicht in de jaarschijf. Ook wordt een woonmonitor Lochem inclusief de sociale huursector aangekondigd.

•

15 december 2022: raadsmemo met de samenwerkingsafspraken 2023 t/m 2026 en de jaarschijf 2023. Deze is besproken op 30-1-2023, 13-2-2023, 13-3-2023 en 27-3-2023.

•

27 maart 2023: Motie Samenwerkingsafspraken woningcorporaties en huurdersorganisaties 2023 t/m 2026 waarin de raad vraagt eerder betrokken te worden bij de prestatieafspraken.

•

In december 2023 ontvangt de raad een memo met de jaarschijf 2024. Verwijzend naar voornoemde motie d.d. 27 maart wordt geconstateerd dat de behandeling van de Woonmonitor te laat in de raad is behandeld om nieuwe kaders mee te geven voor de jaarschijf 2024. Om dit voor de jaarschijf 2025 te voorkomen wordt in het memo de procedure om te komen tot getekende prestatieafspraken met de tijdsplanning toegelicht. Met de voor de raad van belang zijnde stap 2:

•

Deze procesgang is in 2024 gevolgd. De raad heeft in april de Woonmonitor over het jaar 2023 ontvangen. Deze is behandeld op 17 juni en heeft geleid tot het besluit van de raad waarin onder punt 5:

De raad heeft geen aanpassingen van beleid voorgelegd of nieuwe speerpunten toegevoegd.

Wonen in beweging 2025 | Rekenkamer Lochem

22

•

• •

In het raadsmemo van 3 december 2024 informeert het college de gemeenteraad over de prestatieafspraken 2025, die op 11 december 2024 worden ondertekend. Het memo somt het door de gemeenteraad vastgestelde kader op. 1. Woonvisie 2028 en addendum 2. Kernvisies wonen 3. Woonzorgvisie 4. Woonmonitor 2023. Het college voert dit beleid uit door onder meer het maken van prestatieafspraken. College voert de motie “input gemeenteraad bij samenwerkingsafspraken” uit (raad eerder betrokken bij de prestatieafspraken) doordat de raad de gelegenheid heeft gekregen bij de behandeling van de Woonmonitor 2023 (behandeld in juni 2024) input te geven (NB dan is het bod van de woningcorporaties nog niet bekend). Het memo is besproken op 22 april 2025. Bestuur en ambtelijke ondersteuning van de gemeente en woningcorporaties evalueren schriftelijk de prestatieafspraken van het afgelopen jaar. De Woonmonitor over het jaar 2024 heeft de raad in april 2025 ontvangen met daarbij de speerpunten voor de prestatieafspraken voor het jaar 2026. Deze is niet door de raad geagendeerd.

Conclusie: Door de Woonmonitor te behandelen, geeft het college de raad de mogelijkheid

om het beleidskader aan te geven voor de jaarlijkse prestatieafspraken met de woningcorporaties. Op deze manier bestendigt het college de gewenste rolverdeling tussen raad en college. De raad maakt echter nauwelijks gebruik van deze mogelijkheid; het presidium heeft het onderwerp in 2025 niet geagendeerd. Het college houdt zich aan de formele rolverdeling bij het opstellen van de prestatieafspraken: het informeert de raad over de afspraken, voert het vastgestelde woonbeleid uit in de prestatieafspraken en zorgt vervolgens voor de formele ondertekening. Zie ook punt 8 uit de bestuurlijke reactie bij het Rekenkameronderzoek uit 20228. De gemeenteraad wordt door de portefeuillehouder niet geïnformeerd over de evaluatie van de gemaakte prestatieafspraken (door het ter kennisname toesturen van de schriftelijke evaluatie).

9. Jaarlijkse bespreking met betrokkenen “Bespreek ten minste een keer per jaar de voortgang van het woonbeleid met de belangrijkste betrokkenen (bewonersorganisaties, corporaties, markt- en zorgpartijen).” •

Met woningcorporaties en hun huurdersorganisaties wordt meerdere malen overlegd over de voortgang van de prestatieafspraken. Ook is er bestuurlijk overleg met deze partners van de gemeente. De contacten worden door partijen als goed en constructief omschreven. De Woonzorgvisie Lochem 2023 en de onderliggende analyse zijn tot stand gekomen in samenwerking met zorg- en welzijnsinstellingen, woningcorporaties en adviesraden. Met deze partijen wordt samengewerkt aan een uitvoeringsagenda wonen en zorg.

•

IJsseldal Wonen heeft in de afgelopen jaren het initiatief genomen om de leden van de gemeenteraad uit te nodigen voor een informatiebijeenkomst over haar gerealiseerd woonbeleid en haar beleidsvoornemens voor de komende jaren. Tijdens de eerste informatieve bijeenkomst bepaalde de raad de sfeer op indringende, negatieve wijze.

8

Rekenkamercommissie Lochem, Een wakker woonbeleid?, pagina 12.

Wonen in beweging 2025 | Rekenkamer Lochem

23

•

De gemeenteraad neemt geen proactieve rol in het benaderen van de woningcorporaties en haar huurdersverenigingen; dit blijkt uit de ontvangen stukken. Individuele politieke partijen binnen de raad benaderen de woningcorporaties wel, maar de corporaties geven aan niet individueel in gesprek te willen gaan.

•

Uiteindelijk nam de corporatie IJsseldal Wonen in 2025 opnieuw het initiatief en heeft de raad uitgenodigd voor een informatieve bijeenkomst.

•

Voor informatie-uitwisseling en belangenbehartiging vindt geen gezamenlijk overleg plaats met de commerciële marktpartijen.

Conclusie: binnen de beleidscyclus Wonen organiseert de gemeente overleg met non-profit

partijen over de voor hen relevante onderdelen. Voor commerciële marktpartijen organiseert de gemeente geen vergelijkbaar, gezamenlijk overleg. De gemeenteraad is hier niet bij betrokken en neemt niet het gezamenlijke initiatief om de corporaties en haar huurdersverenigingen als belangrijke partners op het domein Wonen uit te nodigen. Tijdens de informele, informatieve bijeenkomst met een woningcorporatie neemt de raad enerzijds een actieve houding aan. Anderzijds heeft de raad daarbij niet volledig in haar zuivere rol geopereerd. De raad controleert de woningcorporatie niet; deze relatie wordt inhoud gegeven met de prestatieafspraken en daarmee voorbehouden aan het college. Een aantal aanwezige raadsleden bij de dialoogsessie geven wel aan dat zij een betere informatie-uitwisseling tussen gemeenteraad en de lokaal werkzame corporaties wensen.

Wonen in beweging 2025 | Rekenkamer Lochem

24

7 Tot slot In alle interviews en in de dialoogsessie met de aanwezige fractiespecialisten Wonen is benadrukt dat in de afgelopen jaren veel werk is verzet op het dossier Wonen. Als onderzoekers zijn wij ook dit zeer zeker van mening. Beleidscyclus is ontwikkeld, beleidsstukken zijn opgesteld en aanvullend onderzoek is uitgevoerd. Dit wordt als positief ervaren. De gemeente heeft dit proces ondersteund met een intern organisatieontwikkelingsproces en er zijn beleidsadviseurs en projectleiders aangetrokken. Het glas is inmiddels halfvol vergeleken met waar de gemeente vier jaar geleden stond. Geïnterviewden geven echter ook aan dat er nog daadkrachtige stappen gezet moeten worden. Hierbij zit ook het bewustzijn dat het realiseren van een recent opgestart woningbouwproject vandaag de dag vele jaren kost, zowel in de initiatief- als ontwikkelfase. BELEIDSKADER De gekozen weg om in 2022 niet te starten met een nieuwe woonvisie blijkt niet optimaal. De keuze voor het jaarlijks aanpassen van een Addendum heeft niet het gewenste effect gehad. Ook de omgevingsvisie en de woonzorgvisie hebben niet kunnen voldoen aan de brede behoefte in de gemeenteraad aan een nieuwe woonvisie. Zo is met de motie van 17 juni 2024 een herhaling van zetten ontstaan. Het is zaak dat het opstellen van de woonvisie of volkshuisvestingsprogramma (in de termen van de Omgevingswet) snel wordt opgepakt.

Het toekomstbeeld Lochem 2040 zoals geschetst in de omgevingsvisie van de gemeente vormt de basis voor een concreet en richtinggevend woonbeleid dat de gemeenteraad houvast biedt bij toekomstige afwegingen en het kader vormt voor de ambities op het gebied van Wonen. UITVOERING Een belangrijk onderdeel van het volkshuisvestingsprogramma vormt het uitvoeringsprogramma. Een gemeenteraad stuurt op het uitvoeringsprogramma en in principe niet op projectniveau. De uitvoering van het programma is aan het college. In sommige gemeenten worden zeker ook projecten in de initiatieffase besproken in de gemeenteraad (en op de momenten dat het omgevingsplan technisch noodzakelijk is). Dit gebeurt dan wel vanuit een risicoanalyse of afhankelijk van de omvang van het project. De lokaal werkzame corporaties, ook actief in de buurgemeenten van Lochem, geven aan dat de projectontwikkeling traag verloopt (in vergelijking met). Ook in andere interviews kwam dit beeld naar boven. Hierbij is het van belang dat de raad wel inzicht heeft op de fase waarin een woningbouwproject zich bevindt. Het sturen op het uitvoeringsprogramma woningbouw als geheel kan een sleutel zijn voor de gewenste versnelling.

INFORMATIEPOSITIE Details, details of het ontbreken van essentiële informatie? Wanneer een beleidskader onvoldoende wordt geaccepteerd of begrepen (“het addendum was toch ook wel een politiek compromis”) ontstaat het risico dat de organisatie tijdens de verantwoording over de uitvoering geconfronteerd wordt met verzoeken om verdere detaillering of aanvullend onderzoek. Het ontbreken van essentiële informatie kan daarbij de slagkracht belemmeren. Het is daarom van belang dat betrokken partijen gezamenlijk de informatiebehoefte helder omschrijven en bepalen welke gegevens noodzakelijk zijn om goed te kunnen sturen en verantwoorden. Over de woonmonitor bestaat brede tevredenheid maar in de raad blijven nog vragen over welke essentiële informatie mogelijk ontbreekt. Het gezamenlijk formuleren van de informatiebehoefte is cruciaal om vertrouwen en richting te bieden in het beleidsproces en om onnodige terugkoppeling of vertraging te voorkomen. Op deze wijze wordt op hoofdlijnen

Wonen in beweging 2025 | Rekenkamer Lochem

25

verantwoord en (bij)gestuurd en kan het college de uitvoeringsfase efficiënt voor haar rekening nemen.

Wonen in beweging 2025 | Rekenkamer Lochem

26

Bijlage 1: Aanbevelingen uit rapport “Wakker woonbeleid?” van Rekenkamer Lochem inclusief bestuurlijke reactie Aanbevelingen van de Rekenkamer zijn vetgedrukt; bij elke aanbeveling is de bestuurlijke reactie vermeld. •

•

•

• •

•

•

Actualiseer de woonvisie voor de periode 2022-2025 en completeer deze met een uitvoeringsagenda. De raad heeft de ‘Strategische keuzes woningbouw’ ontvangen voor besluitvorming. Dit is een addendum op de Woonvisie 2018-2025 van de hoofdstukken 3 (Leefbare kernen), 4 (Betaalbaarheid en beschikbaarheid van wonen) en 8 (Kernvisies). Na het vaststellen van de ‘Strategische keuzes woningbouw’ gaan we verder met de ontwerp-Kernvisies wonen en gaan deze voor besluitvorming naar de raad. In 2022 herijken we hoofdstuk 6 (Wonen met zorg), na vaststelling van de woonzorgvisie. Daarnaast verkennen we mogelijkheden voor specifieke groepen, zoals statushouders en andere spoedzoekers en arbeidsmigranten. Advies aan het nieuwe college is om de beleidscyclus uit te werken en hierin een Uitvoeringsagenda op te nemen. Formuleer de acties in de woonvisie zodanig dat objectief en op eenvoudige wijze kan worden vastgesteld of de doelstellingen zijn gerealiseerd. Koppel streefcijfers aan doelstellingen. In de ‘Strategische keuzes woningbouw’ is zo concreet mogelijk aangegeven waar we op koersen. Er moet in een visiedocument echter ook voldoende wendbaarheid blijven om op veranderingen in de woningmarkt in te kunnen spelen.