Raadsvoorstel Vaststellen Startnotitie Lochem-Oost+

Aan de Raad van de gemeente Lochem Team:

Ruimtelijke & Economische Ontwikkeling

Kenmerk:

2023-264727

Informatie bij:

Eric van Dijk

Portefeuillehouder: M. Eggink

Onderwerp:

Vaststellen Startnotitie Lochem-Oost+

Voorstel 1. De Startnotitie Lochem-Oost+ d.d. 15-7-2025 (bijlage 1) en de Indicatieve financiële haalbaarheidsstudie Kernvisielocatie Lochem-Oost (bijlage 2 – GEHEIM) vaststellen. 2. Kennisnemen van de ten aanzien van de Indicatieve financiële haalbaarheidsstudie Kernvisielocatie Lochem-Oost (bijlage 2 - GEHEIM) door ons college opgelegde geheimhouding op grond van artikel 87 van de Gemeentewet in samenhang met het belang genoemd in artikel 5.1, lid 2 onder b van de Wet open overheid. 3. Een aanvullend voorbereidingskrediet van € 275.000 ter beschikking stellen voor vervolgplanontwikkeling.

Inleiding De gemeenteraad wees in de Kernvisie Wonen Lochem-Zwiep de locatie Lochem-Oost aan als uitbreidingslocatie voor een programma van circa 300 woningen. In de Kernvisie en ook in de vastgestelde Omgevingsvisie Lochem 2040; Krachtig en in balans, deed uw raad daarnaast richtinggevende uitspraken over het gebied ten westen van de Kernvisielocatie. Hiervoor voorziet u ontwikkelingsmogelijkheden in de periode vanaf 2030. Wij zien in de gemaakte gebiedsanalyse aanleiding om de scope van het project te verbreden en te richten op de beide hiervoor genoemde gebieden in samenhang: de gecombineerde locatie Lochem-Oost+. Binnen Lochem-Oost+ zien we kansen om, afhankelijk van de ruimtelijke en programmatische keuzes die gemaakt worden, gefaseerd in totaal tot 600 woningen en eventueel maatschappelijke voorzieningen toe te voegen. Daarmee ontstaat een woningbouwlocatie met substantiële omvang die in belangrijke mate kan bijdragen aan de gewenste uitbreiding van het aantal woningen tot 2040. In lijn met de uitvoeringsafspraken gemeentelijk grondbeleid, bieden wij u bij de startnotitie een financiële haalbaarheidsstudie aan. Beoogd maatschappelijk effect Met het aanbieden van de startnotitie nodigen wij uw raad uit om de kaders voor de ontwikkeling van deze locatie vast te stellen. Het vaststellen van de startnotitie is het formele startmoment van de planontwikkeling voor Lochem-Oost.

Deze stap is de eerste in het vastgestelde planproces dat leidt tot de bouw van woningen in verschillende prijsklassen en voor verschillende doelgroepen in Lochem. Met de bouw van nieuwe woningen wordt voorzien in een urgente behoefte aan passende woonruimte in Lochem. Door de scope van het project te verbreden, kan voorgesorteerd worden op een verdere groei van het aantal inwoners van de gemeente in de periode tot 2040. Financiële consequenties De gemeente is initiatiefnemer voor de ontwikkeling van de Kernvisielocatie Lochem-Oost. Dit betekent dat de gemeente zelf de kosten draagt voor planontwikkeling, bouwgrondproductie en de inrichting van de openbare ruimte. Door bouwrijpe grond uit te geven realiseert de gemeente opbrengsten. De aanname is dat de gemeente de plankosten weer terugverdient uit gronduitgifte. Voor zover derden gronden binnen Lochem-Oost+ in ontwikkeling brengen, maken we anterieure afspraken over verhaal van gemeentelijke kosten. We maakten een indicatieve financiële haalbaarheidsstudie naar de ontwikkeling van de Kernvisielocatie. Uit de gebiedsanalyse blijken enige aandachtspunten met een mogelijke ruimtelijke impact. Om deze reden hanteren we in de haalbaarheidsstudie als uitgangspunt dat binnen de Kernvisielocatie Lochem-Oost 250 tot 275 woningen gebouwd kunnen worden.

Uit de haalbaarheidsstudie blijkt dat, onder de gehanteerde uitgangspunten en parameters, een positief

2202581-1/3

exploitatieresultaat verwacht wordt. Omdat openbaarmaking van de haalbaarheidsstudie de gemeentelijke economische en financiële belangen kan schaden, legden we geheimhouding op deze bijlage. Vanuit het voorbereidingskrediet ‘nieuwe woningbouwlocaties’ heeft de gemeenteraad in 2024 € 400.000 (8 locaties á € 50.000) beschikbaar gesteld. Aangezien op dit moment nog niet duidelijk is hoe de nieuwe woonwijk eruit komt te zien, is in de financiële haalbaarheidsstudie een globale kostenraming opgenomen. De beschikbare € 50.000 blijkt op basis daarvan niet toereikend voor het opstellen van een ruimtelijke visie, het nieuw op te stellen stedenbouwkundig ontwerp en de ruimtelijke procedure. We vragen de gemeenteraad daarom om een aanvullend voorbereidingskrediet beschikbaar te stellen van € 275.000. Zo is er voor dit plan dan een voorbereidingskrediet van in totaal € 325.000 beschikbaar. Dit krediet is noodzakelijk om het beoogde eindresultaat van dit project te kunnen realiseren. Argumenten 1.1. De startnotitie vormt het vertrekpunt voor verdere planontwikkeling Conform gemeentelijk grondbeleid stelt de gemeenteraad bij aanvang van de ontwikkeling van een woningbouwproject een startnotitie vast. Als standaard onderdelen bevat de notitie een ruimtelijke analyse, uitgangspunten voor de verdere planontwikkeling, een globale procesplanning en een indicatieve financiële haalbaarheidsstudie.

De startnotitie volgt opzet en proces zoals het college die op 24 juni 2025 vaststelde. 1.2. De startnotitie heeft een bredere scope dan de Kernvisielocatie De nu voorliggende startnotitie heeft een bredere scope dan alleen de Kernvisielocatie Lochem-Oost. Het voorstel is om voor het vervolg van de planontwikkeling uit te gaan van het grotere plangebied Lochem-Oost+, bestaande uit de Kernvisielocatie Lochem-Oost en het gebied daar westelijk van, globaal gelegen tussen Kantorenpark Stijgoord, Tusselerdijk en de Berkel. Voor dit gebied willen we met belanghebbenden, waaronder grondeigenaren, onderzoeken of er een integraal ontwikkelingsplan gemaakt kan worden. Aan dit voorstel liggen diverse overwegingen ten grondslag. Het betreft hier onder meer, maar niet uitsluitend: a. Een gefaseerde ontwikkeling van het grotere plangebied Lochem-Oost+ in de periode tot 2040 sluit aan bij eerder vastgesteld beleid; Kernvisie en Omgevingsvisie. b. Ook na 2030 (einddatum planperiode actuele Woondeal) is er behoefte aan extra woningen in Lochem. Door uitbreiding van de scope van het project kan extra plancapaciteit voorbereid worden. c. De doorlooptijden voordat de bouw daadwerkelijk gestart kan worden, zijn lang. Wij willen, door verbreding van het oorspronkelijke project, tijdig de voorbereiding voor de volgende planperiode starten. d.

Door uitbreiding van het plangebied, ontstaat een bredere basis om noodzakelijke bovenplanse kosten zoals voor verkeersontsluitingen (aansluiting Goorseweg, langzaamverkeersbrug over de Berkel) te kunnen dragen. e. Door Lochem-Oost+ als integrale opgave op te pakken, voorkomen we versnippering in het gebied, werken we aan een efficiënte inrichting en gebruik van het gebied en kunnen we inzetten op toekomstbestendige ontsluitingen. 1.3. Het vaststellen van een haalbaarheidsstudie is een bevoegdheid van de gemeenteraad Volgens de Uitvoeringsnota grondbeleid, behorend bij de Nota grondbeleid, is het vaststellen van een haalbaarheidsstudie de bevoegdheid van de gemeenteraad. Dit is een ‘globale’ grondexploitatie waarbij het ruimtegebruik op basis van normen en kengetallen wordt bepaald. Het resultaat van de haalbaarheidsstudie is kaderstellend voor de verdere planuitwerking. 2.1. We willen de gemeentelijke financieel-economische belangen beschermen De haalbaarheidsstudie bevat de financiële uitgangspunten en aannames waaronder we tot een ontwikkeling van het plangebied denken te komen. Om de toekomstige onderhandelingspositie van de gemeente niet te schaden, legden wij geheimhouding op deze bijlage. Dit is een bevoegdheid van het college. Er is geen bekrachtiging door de gemeenteraad nodig. 3.1.

Voor het vervolg van de planvorming is een aanvullend voorbereidingskrediet nodig U stelde eerder een voorbereidingskrediet nieuwe woningbouwlocaties beschikbaar. Daaruit gebruikten we € 50.000 om voorbereidende onderzoeken ten behoeve van Lochem-Oost te doen. Na

2202581-2/3

vaststelling van de Startnotitie Lochem-Oost+ komt de weg vrij voor verdere planontwikkeling. In de Indicatieve financiële haalbaarheidsstudie Kernvisielocatie Lochem-Oost benoemen we de kosten die we daarvoor ramen. De gemeenteraad heeft het budgetrecht en kan het voor de planontwikkeling benodigde voorbereidingskrediet beschikbaar stellen. Het voorbereidingskrediet wordt te zijner tijd onderdeel van de grondexploitatie. Deze stelt gemeenteraad tegelijkertijd met het stedenbouwkundige ontwerp vast. In de fase daarna wordt de gemeenteraad via begroting en jaarrekening geïnformeerd over de voortgang van het project. Risico’s en kanttekeningen 1. Algemene risico’s gebiedsontwikkeling Rondom gebiedsontwikkeling spelen altijd risico’s, bijvoorbeeld ten aanzien van uitkomsten van omgevingsonderzoeken, financiële en technische haalbaarheid, aanpassingen wetgeving/beleid, planning en samenwerking tussen partijen. Als onderdeel van de startnotitie maakten we een gebiedsanalyse. Daaruit blijken aandachtspunten voor wat betreft stikstofdepositie, milieuzonering (geluidproductie bedrijven en verkeer), spuitzones, netcongestie en gebiedsbescherming op grond van de provinciale Omgevingsverordening. In de vervolgfases na vaststelling van de startnotitie verdiepen en verbreden we de onderzoeken.

Daardoor ontstaat een scherper beeld van mogelijke risico’s en, waar van toepassing, beheersmaatregelen. De uitkomsten van onderzoeken naar omgevingsaspecten kunnen aanleiding zijn voor planaanpassing en/of leiden tot vertraging van het planproces. 2. Er blijkt onvoldoende draagvlak tijdens het proces. Bij ontbreken van draagvlak bij (een deel van de) belanghebbenden ontstaat het risico op vertraging en komen de uitgangspunten van de planvorming mogelijk onder druk te staan. Het is denkbaar dat er uiteindelijk geen overeenstemming met grondeigenaren ontstaat over een integrale, gezamenlijke ontwikkeling van het gebied. Uiterlijke besluitneming Uitvoering Met vaststelling van de startnotitie geeft de gemeenteraad het formele fiat voor de vervolgplanontwikkeling. Wij geven daaraan uitvoering volgens het in de startnotitie vastgelegde proces. Dit betekent voor Lochem-Oost+ dat als volgende stap een ruimtelijke visie wordt gemaakt die wij ter vaststelling aan de gemeenteraad aanbieden. De volgende stukken zijn voor u bijgevoegd: - Startnotitie Lochem-Oost+

De volgende stukken liggen voor u ter inzage: - GEHEIM - Indicatieve financiële haalbaarheidsstudie Kernvisielocatie LochemOost

Lochem, 22 juli 2025, Burgemeester en wethouders van Lochem,

D.C. Kerkdijk secretaris

2202581-3/3

F.T.J.M. Backhuijs burgemeester