Raadsvoorstel stedenbouwkundig plan Harfsen-Zuidwest en Harfsen-West 2233466

Aan de Raad van de gemeente Lochem Team:

Ruimtelijke & Economische Ontwikkeling

Kenmerk:

2024-305559

Informatie bij:

Duurt Snoeijers, Jasper van Zwam

Portefeuillehouder: M. Eggink

Onderwerp:

Stedenbouwkundig plan Harfsen-Zuidwest en Harfsen-West

Voorstel 1. Het stedenbouwkundig plan voor woningbouwlocaties Harfsen-Zuidwest en Harfsen-West vast te stellen. 2. Af te zien van het bindend adviesrecht bij de aanvraag omgevingsvergunning. 3. a. Kennis te nemen van de opgelegde geheimhouding op de bijlage 'Grondexploitatie HarfsenZuidwest' op grond van artikel 87 van de Gemeentewet in samenhang met een belang, genoemd in artikel 5.1, lid 2 onder b van de Wet open overheid. b. De grondexploitatie Harfsen-Zuidwest (prijspeil 1-1-2026) vast te stellen met een positief resultaat op eindwaarde van € 166.000. c. De budgetten behorende bij de jaarschijf 2026 ter beschikking te stellen. Het gaat om de volgende bedragen: kosten € 136.000 en boekwaarde € 1.304.000.

Inleiding In de Kernvisie Harfsen-Kring van Dorth zijn drie locaties als voorkeurslocatie aangewezen voor woningbouw in Harfsen. Dit zijn Harfsen-Zuidwest, Harfsen-West en Reeverweg-Oost. Voor de eerste twee gebieden stelde de gemeenteraad op 25 november 2024 een startnotitie vast. Op basis van de startnotitie 'uitbreiding Harfsen' is met bewoners van Harfsen inhoud gegeven aan de plannen voor Harfsen-Zuidwest en Harfsen-West. Voor het grootste gedeelte betreffen dit plannen voor gemeentelijke gronden. Het stedenbouwkundig plan ligt ter besluitvorming voor. Beoogd maatschappelijk effect Hiermee realiseren we 77 woningen in verschillende segmenten volgens de afspraken in de Kernvisie Harfsen-Kring van Dorth. Het stedenbouwkundig plan levert daarmee een bijdrage in de actuele woningbehoefte in Harfsen. Financiële consequenties De financiële consequenties voor de gemeente voor wat betreft de eigen gronden die in ontwikkeling worden genomen, zijn eerder beeld gebracht in de financiële haalbaarheidsstudie. Deze studie is opgesteld ten tijde van de startnotitie. De berekeningen zijn nu geactualiseerd en geconcretiseerd op basis van het stedenbouwkundig plan. De kosten en opbrengsten die geraamd worden in verband met de ontwikkeling en realisatie zijn opgenomen in de grondexploitatie (bijlage 2 - GEHEIM). De totale geraamde kosten voor de ontwikkeling bedragen circa € 4,88 miljoen.

De boekwaarde van de gemaakte voorbereidingskosten tot 31-12-2025 en de inbrengwaarde van de gronden zijn hier onderdeel van. Daartegenover staan geraamde opbrengsten ter grootte van circa € 5,04 miljoen. Gecorrigeerd voor de effecten van rente en inflatie is het geraamde resultaat van de grondexploitatie per 31-12-2030 op eindwaarde circa € 166.000 positief. De grond in het gebied Harfsen-West ontwikkelt de gemeente niet zelf. De kosten voor het mogelijk maken van deze ontwikkeling verhaalt de gemeente op de exploitant/de grondeigenaar. Met de eigenaar van deze grond sluiten we een anterieure overeenkomst. Met het vaststellen van de grondexploitatie vallen de gemaakte voorbereidingskosten onder de grondexploitatie. De gemeenteraad wordt vervolgens via de begroting en de jaarrekening (paragraaf grondbeleid) geïnformeerd over de voortgang van dit plan. De gemeenteraad heeft het budgetrecht. Door in te stemmen met het voorstel stelt de raad de financiële middelen beschikbaar zodat het plan gerealiseerd kan worden. Ook stemt de raad in met het starten van de grondexploitatie van Harfsen-

2233466-1/4

Zuidwest. De kosten van het realiseren van het plan worden gedekt door de opbrengsten uit de grondverkoop van bouwrijpe gronden. We vragen u nu niet om het volledige bedrag van de kosten en opbrengsten voor de gehele looptijd van de grondexploitatie beschikbaar te stellen, maar slechts de jaarschijf 2026. Daarmee wordt het plan verder voorbereid. Grondexploitatie HarfsenZuidwest Totale kosten Totale opbrengsten Subtotaal Boekwaarde 31-12-2025

2026 € 136.000 €0 € 136.000 € 1.304.000

Argumenten 1.1 Het stedenbouwkundig plan voldoet aan de uitgangspunten van de startnotitie en de nieuwe woningbouwcategorieën De startnotitie ‘uitbreiding Harfsen’ heeft als uitgangspunt gediend bij het opstellen van het stedenbouwkundig plan. Daarnaast heeft uw raad op 7 juli 2025 het initiatiefvoorstel ’woningbouwprogramma 30% sociale huur 2025’ aangenomen. De woningprijzen uit de startnotitie zijn aangepast op basis van het initiatiefvoorstel. Het stedenbouwkundig plan voldoet daarom aan de vastgestelde uitgangspunten en het meest recente beleid. 1.2 Het stedenbouwkundig plan heeft een uitgebreid participatietraject doorlopen Met de inwoners van Harfsen is er via drie dorpsbijeenkomsten gewerkt aan de plannen voor HarfsenZuidwest en Harfsen-West. Ook zijn er 'keukentafelgesprekken' gevoerd met omwonenden. Samen met de inbreng van diverse vakspecialisten uit de gemeente en het stedenbouwkundig bureau, heeft dit geleid tot het bijgevoegde stedenbouwkundig plan. In Harfsen lijkt er breed draagvlak te bestaan voor de plannen, met name om te voorzien in de grote vraag naar betaalbare woningen. 1.3 Het vaststellen van het stedenbouwkundig plan sluit aan bij de procesafspraken voor woningbouwlocaties De procesinformatie in de startnotitie is gebaseerd op het 'oude' proces voor ontwikkeling van woningbouwlocaties uit 2024.

Daarbij zou de gemeenteraad geen apart besluit nemen over het stedenbouwkundig plan. Het stedenbouwkundig plan en de grondexploitatie wordt nu ter vaststelling aan u aangeboden, omdat dit is vastgelegd in het ‘Proces startnotitie en haalbaarheidsstudie woningbouwlocaties 2025’. 2.1 U geeft met het vaststellen van het stedenbouwkundig plan uw kaders voor de vergunningaanvraag Volgens de lijst van ‘Categorieën van gevallen Adviesrecht gemeenteraad bij afwijking Omgevingsplan’ past uw raad adviesrecht toe bij “Het toevoegen van 5 of meer woningen binnen de bebouwde kom”. Met de vaststelling van de kernvisie, startnotitie en het stedenbouwkundig plan voor Harfsen-Zuidwest en Harfsen-West is uw raad aan de voorkant van het proces al betrokken bij de ontwikkeling. De door uw raad vastgestelde startnotitie en het stedenbouwkundig plan vormen de ruimtelijke kaders voor de verdere planuitwerking en de daaropvolgende aanvraag van de omgevingsvergunning. 2.2 Dit is volgens de procesafspraken voor woningbouwlocaties Na vaststelling van het stedenbouwkundig plan wordt een vergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA) voorbereid en aangevraagd. Volgens het ‘Proces startnotitie en haalbaarheidsstudie woningbouwlocaties 2025’ kan uw raad ervoor kiezen af te zien van het adviesrecht bij de BOPA-vergunning.

Door af te zien van het bindend adviesrecht voor het woningbouwplan Harfsen-Zuidwest en Harfsen-West wordt de vergunningsprocedure met circa 3 maanden verkort. Dit draagt bij aan een efficiëntere realisatie van het plan en het zo snel als mogelijk realiseren van woningen voor Harfsen. 3.1.a De informatie in de geheime bijlage kan het economische of financiële belang van de gemeente schaden

2233466-2/4

Het risico bestaat dat de gemeente een financieel nadeel oploopt als de informatie uit de geheime bijlage (voortijdig) naar buiten komt. Openbaarmaking is daarom niet wenselijk omdat deze informatie de onderhandelingspositie van de gemeente nadelig beïnvloedt. De gemeenteraad hoeft de geheimhouding niet meer te bekrachtigen op basis van de nieuwe geheimhoudingsregels per 1 april 2023. Artikel 89, lid 4, Gemeentewet geeft aan dat informatie, waarvoor een verplichting tot geheimhouding geldt, en die aan de raad is verstrekt, die verplichting in afwijking van het derde lid voortduurt, totdat de raad haar opheft. Dus bekrachtiging is niet meer nodig, de raad moet een besluit nemen als zij de geheimhouding wil opheffen. Neemt de raad geen besluit daarover, dan blijft de geheimhoudingsplicht in stand. 3.1.b De grondexploitatie bevat de geraamde kosten en opbrengsten van de planuitvoering Gelijktijdig met het stedenbouwkundig plan wordt een grondexploitatie ter vaststelling aan de gemeenteraad aangeboden. In de grondexploitatie zijn de geraamde kosten en opbrengsten die gepaard gaan met de ontwikkeling en realisatie van het plan Harfsen-Zuidwest opgenomen. Met vaststelling van de grondexploitatie is het financiële kader gegeven waarbinnen het project ontwikkeld en gerealiseerd kan worden.

3.1.c Het is nodig de jaarschijf 2026 beschikbaar te stellen Door de jaarschijf 2026 beschikbaar te stellen is het mogelijk om de geraamde investeringen te doen in de verdere voorbereiding van de planontwikkeling. Risico’s en kanttekeningen 1.1 De verbinding tussen Harfsen-Zuidwest en Harfsen-West is nog niet definitief Om de verbinding te kunnen maken tussen Harfsen-Zuidwest en Harfsen-West zoals verbeeld in het stedenbouwkundig plan, moet de gemeente nog een gedeelte van een perceel aankopen. Als dit niet lukt, dan kan het plan worden aangepast, zodat de ontsluiting plaatsvindt over gemeentelijke grond. Dit heeft echter niet de ruimtelijke voorkeur. Het college spant zich daarom in om alsnog tot aankoop over te gaan. 3.1 De financiële risico’s zijn opgenomen in de grondexploitatie Relevante financieel-economische risico’s zijn opgenomen in de grondexploitatie Harfsen-Zuidwest (bijlage 2 - GEHEIM). Kortheidshalve wordt hiernaar verwezen. Deze risico’s kunnen ervoor zorgen dat het positieve resultaat van € 166.000 op dit moment, in de toekomst wijzigt. Via de begroting en de jaarrekening houden we u via de paragrafen grondbeleid, weerstandsvermogen en risicomanagement op de hoogte van de ontwikkelingen van deze risico’s en resultaten. Uiterlijke besluitneming Niet van toepassing.

Uitvoering Nadat het stedenbouwkundig plan is vastgesteld werkt de gemeente het woningbouwplan verder uit. We sluiten een anterieure overeenkomst met de initiatiefnemer van het plangebied Harfsen-West, waarin de wederzijdse afspraken worden vastgelegd. De gemeente bereidt de planologische procedure en aanvraag omgevingsvergunning voor. Vervolgens starten we met het bouwrijp maken en de verkoop van de kavels. De verkoop van bouwkavels vindt plaats volgens de geldende wet- en regelgeving op een openbare en transparante wijze, bijvoorbeeld via een tenderprocedure. Netbeheerder Liander heeft aangegeven dat binnen de periode waarin planrealisatie is voorzien er stroom gevonden kan worden voor de bouw van ca. 77 woningen. Dit wordt onzekerder naarmate de tijd vordert. Na uw besluit volgt daarom spoedig de ruimtelijke procedure. Daarnaast onderzoeken we tijdens de procedure en in de verdere voorbereiding ook nog mogelijkheden voor netvriendelijke oplossingen.

2233466-3/4

De volgende stukken zijn voor u bijgevoegd: Bijlage 1 Stedenbouwkundig plan HarfsenZuidwest en Harfsen-West

De volgende stukken liggen voor u ter inzage: Bijlage 2 Grondexploitatie Harfsen-Zuidwest (GEHEIM)

Lochem 25 november 2025, Burgemeester en wethouders van Lochem,

D.C. Kerkdijk secretaris

2233466-4/4

F.T.J.M. Backhuijs burgemeester