Raadsvoorstel ruimtelijke visie Gorssel-Noordoost

Aan de Raad van de gemeente Lochem Team:

Ruimtelijke & Economische Ontwikkeling

Kenmerk:

2178884

Informatie bij:

Harm Schuiling

Portefeuillehouder: M. Eggink

Onderwerp:

Ruimtelijke visie Woningbouwlocatie Gorssel-Noordoost

Voorstel

De ‘Ruimtelijke visie Gorssel-Noordoost’ vast te stellen

Inleiding In de kernvisie Wonen Gorssel wees de gemeente ten Noordoosten een gebied van ongeveer 10 hectare aan voor woningbouw. Een klein deel van het gebied (2 percelen, samen 1,1 hectare) is in eigendom van de gemeente. Om de regie op de ontwikkeling in eigen hand te houden vestigde de gemeente een voorkeursrecht op de overige percelen. Het voorkeursrecht is door de vaststelling van de ‘Omgevingsvisie Lochem 2040’ verlengd tot september 2027. Op 14 juli 2025 stelde u als gemeenteraad de startnotitie voor het gebied vast. Er zijn veel mogelijkheden om de nieuwe woonwijk in het gebied vorm te geven. Daarom zijn we niet meteen met een ontwerp aan de slag gegaan. Afgelopen juli vroegen wij inwoners tijdens een eerste bijeenkomst aan de hand van verschillende modellen wat hen aanspreekt en waar de nieuwe wijk in hun ogen aan moet voldoen. Op die manier ontvingen wij veel ideeën, wensen, en aandachtspunten voor de toekomstige woonwijk. Met deze informatie werkten wij de hoofdlijnen voor de nieuwe wijk (concept ruimtelijke visie) uit. Op 13 november presenteerden wij deze hoofdlijnen en konden aanwezigen opnieuw wensen, ideeën en aandachtspunten meegeven voor de nadere uitwerking. Op basis van deze inbreng maakten wij deze hoofdlijnen definitief zoals vastgelegd in de bijgevoegde ‘Ruimtelijke visie Gorssel-Noordoost’.

Deze visie schetst de ambitie en de ruimtelijke kaders voor de nieuwe woonwijk en vormt de basis voor de verdere uitwerking naar een stedenbouwkundig plan. Het stedenbouwkundige plan is te zijner tijd weer de basis voor het op te stellen omgevingsplan. In de ruimtelijke visie komt ook een gebied in aanmerking voor woningbouw tot 2030. Dit omdat deze locatie goed aansluit bij het bestaande stedelijke gebied en voor dit deel al ontsluitingsmogelijkheden aanwezig zijn. In de vervolgfase maken we een stedenbouwkundig plan voor het hele plangebied. Dit zodat we te zijner tijd na de omgevingsplanprocedure voortvarend en doorlopend de nieuwe wijk voor Gorssel kunnen bouwen. Wij stellen u voor de ‘Ruimtelijke visie Gorssel-Noordoost’ vast te stellen. Na dit besluit werken wij de visie samen met de aanwonden en andere belanghebbenden en belangstellenden uit naar een stedenbouwkundig plan. Het verslag van de twee participatiebijeenkomsten is als bijlage bijgevoegd.

2237656-1/4

Beoogd maatschappelijk effect Het project zorgt voor de bouw van ongeveer 220 tot 250 woningen in Gorssel in de periode tot 2040. Het worden voor een groot deel sociale huurwoningen, goedkope woningen en betaalbare woningen. Aan betaalbare koopwoningen is veel behoefte, en zeker in Gorssel. Het plan levert daarmee een bijdrage in de huidige woningbouwbehoefte tot 2030, maar ook aan de ambitie om te groeien naar 40.000 inwoners in 2040. Financiële consequenties De financiële consequenties voor de gemeente zijn bij de startnotitie in beeld gebracht in de (geheime) indicatieve financiële haalbaarheidsstudie. Uit die studie blijkt dat er met het plan zicht is op een sluitende grondexploitatie. De ruimtelijke visie is uitgewerkt binnen de kaders van de vastgestelde startnotitie. Met de ruimtelijke visie verwachten we dat de grondexploitatie nog steeds sluit. Na vaststelling van de ruimtelijke visie werken we de visie uit naar een concreet stedenbouwkundig plan. In deze fase stellen we ook een gedetailleerde grondexploitatie op. Deze grondexploitatie is de financiële vertaling van het uitgewerkte stedenbouwkundig plan. De financiële consequenties van dit stedenbouwkundige plan leggen wij te zijner tijd aan u voor. Daarbij verantwoorden wij ook eventuele afwijkingen op de haalbaarheidsstudie.

Argumenten 1.1 De ruimtelijke visie sluit aan bij de uitgangspunten van de startnotitie Met de bijgevoegde ruimtelijke visie stelt u ruimtelijke en functionele uitgangspunten en ambities vast waar het nieuwe ontwerp aan moet voldoen. De visie geeft daarmee richting voor de verdere uitwerking van het woongebied. Deze richting voldoet aan de kaders en uitgangspunten uit de door u vastgestelde startnotitie. 1.2 Aanwonenden, inwoners, andere stakeholders en geïnteresseerden zijn betrokken bij de totstandkoming van de visie Sinds de start van het project betrekken wij aanwonenden, inwoners, belanghebbenden en overige deskundigen bij de totstandkoming van de ruimtelijke visie. Op basis van de uitgangspunten uit de startnotitie haalden wij eerst alle wensen, voorkeuren en aandachtspunten bij de omgeving op. Op 16 juli 2025 presenteerden wij verschillende mogelijkheden voor het nieuwe woongebied. Met deze input werkten wij samen met het Gelders genootschap de beoogde grote lijnen voor de nieuwe wijk uit (concept ruimtelijke visie). Tijdens een tweede wijkbijeenkomst op 13 november 2025 presenteerden wij deze grote lijnen. Aanwezigen kregen opnieuw de mogelijkheid in gesprek te gaan over deze hoofdlijnen en hierop te reageren. Naar aanleiding van deze bijeenkomst werkten wij de hoofdlijnen definitief uit in de bijgevoegde ruimtelijke visie.

Deze visie vormen de basis voor het uit te werken stedenbouwkundig plan. 1.3 Veel wensen van inwoners en belanghebbenden zijn verwerkt in de ruimtelijke visie De ruimtelijke visie is binnen de uitgangspunten van de startnotitie en met input van inwoners, belanghebbenden en (externe) deskundigen zoals het Gelders genootschap uitgewerkt. Belangrijke wensen van inwoners die geborgd zijn in de ruimtelijke visie zijn:  Behoud van de identiteit en het karakter van het dorp, evenals het behoud van groen en ruimte;  Geen hoogbouw (op enkele markeringen na);  Behoud natuurlijke karakter van de omgeving voor zowel omwonenden als recreanten (wandelaars, fietsers etc.);  Bijzondere aandacht voor de randen van het plangebied en de aansluiting op omliggende buurten en landschap;  Spreiding van het verkeer om opstoppingen te voorkomen en de veiligheid te waarborgen. 1.4 Er zijn naar verwachting geen ruimtelijke belemmeringen voor de ruimtelijke visie Voor de ruimtelijke visie voerden wij meerdere verkenningen en een QuickScan omgevingsaspecten uit. Ook werkten wij in overleg met de GGD een gezondheidsscan voor het gebied uit. De verkenningen wijzen uit dat er naar verwachting geen onoverkomelijke ruimtelijke belemmeringen te verwachten zijn op het gebied van bedrijven en milieuzonering, omgevingsveiligheid, bodem, luchtkwaliteit, water, ecologie en natuur (stikstof).

We kunnen de ruimtelijke visie verder in procedure brengen. Bij de uitwerking van het stedenbouwkundig plan en de wijziging van het omgevingsplan werken wij alle relevante aspecten en onderzoeken verder uit. 1.5 De visie zet in op spreiding van het verkeer

2237656-2/4

Een belangrijk aandachtspunt van aanwonenden is de ontsluiting van de nieuwe woonwijk. Veel aanwonenden geven aan dat de verkeerssituatie op de Kozakkenweg nu al te druk en gevaarlijk is. Zij pleiten voor spreiding van het verkeer om opstoppingen te voorkomen en de veiligheid te waarborgen. De ruimtelijke visie borgt dat maximaal drie woonveldjes ontsloten worden op de Kozakkenweg. Het overige verkeer ontsluit via de Elfuursweg. Het grootste deel van het woongebied kan dus niet via de drie woonveldjes naar de Kozakkenweg ontsluiten. Op dit moment stellen we een integraal verkeerscirculatieplan (auto’s, fietsers en voetgangers) op voor Gorssel waarin wij de effecten van alle toekomstige ruimtelijke ontwikkelingen meenemen. Om extra spreiding mogelijk te maken, onderzoeken we op dit moment ook of een extra ontsluiting richting de Joppelaan haalbaar is. Uitkomsten en verkeerskundige oplossingen voor Gorssel-Noordoost maken te zijner tijd onderdeel uit van het stedenbouwkundig plan. 1.6 Besluitvorming door de raad sluit aan bij de gemaakte procesafspraken Op 14 oktober 2024 stelde het presidium het proces startnotitie en haalbaarheidsstudie woningbouwlocaties vast. Daarmee maakten we duidelijke afspraken over de te volgen stappen, bevoegdheden, inspraak en participatie bij woningbouwontwikkelingen. Op 3 juni 2025 evalueerden we dit proces met een aantal raadsleden.

Hierbij spraken wij af dat u als raad de ruimtelijke visie voor grotere projecten zoals Gorssel-Noordoost vaststelt. Risico’s en kanttekeningen 1.1 Een aantal aanwonenden wil een uitgebreider participatieproces Tijdens het ontwerpproces om te komen tot de ruimtelijke visie organiseerden wij twee participatiebijeenkomsten. Enkele aanwonenden gaven aan nog extra participatiestappen tussen de variantenstudie en het voorkeursmodel te wensen. Tijdens de bijeenkomst van 13 november 2025 is de ruimtelijke visie goed ontvangen door veel aanwezigen. Veel bezoekers gaven aan dat goed geluisterd is naar de ingebrachte opmerkingen tijdens de variantenstudie. Het project vraagt om meerdere redenen een efficiënt en voortvarend proces. In de volgende fase werken wij de hoofdlijnen van de woonwijk uit naar een concreet stedenbouwkundig plan inclusief beeldkwaliteitseisen. Gedurende dit proces organiseren wij opnieuw participatiebijeenkomsten, ook specifiek voor de direct aanwonenden van het plangebied. 1.2 Een goede ontsluiting vraagt aanpassing van een deel van de Elfuursweg en de Kozakkenweg Uit een inmeting van de Elfuursweg en de Kozakkenweg blijkt dat deze wegen deels verhard en aangepast moeten worden om tot een goede en veilige ontsluiting van het woongebied te komen. Hierbij is het niet haalbaar om het volledige zandpad en alle bomen aan beide zijden van de Elfuursweg te handhaven.

In december voeren wij een boom-effectanalyse voor deze bomen uit. Bij de uitwerking van het stedenbouwkundige plan onderzoeken wij voor welk deel van deze wegen aanpassingen noodzakelijk zijn. Hierbij betrekken wij ook de aansluiting van de Kozakkenweg op de Elfuursweg. Uiterlijke besluitneming Om het voorkeursrecht te behouden moeten wij uiterlijk in september 2027 een omgevingsplan voor deze locatie vaststellen. Lukt dit niet, dan vervalt het voorkeursrecht. Grondeigenaren zijn dan vrij om hun grond alsnog aan ontwikkelaars te verkopen. Om een omgevingsplan op te stellen moet eerst een stedenbouwkundig plan opgesteld worden. De ruimtelijke visie geeft hier richting aan. Het is noodzakelijk dat wij zo spoedig mogelijk starten met de uitwerking van het stedenbouwkundig plan om tijdig het voorkeursrecht te kunnen verlengen. Hiervoor dient u als raad zo spoedig mogelijk een besluit te nemen over de ruimtelijke visie zodat wij de ontwerpfase samen met de omgeving kunnen opstarten. De volgende stukken zijn voor u bijgevoegd: Ruimtelijke visie Gorssel-Noordoost inclusief bijlagen: Bijlage 1 QuickScan Beleid en behoefte Bijlage 2 Beknopte analyse verkeer en ontsluiting Bijlage 3 QuickScan Omgevingsaspecten Bijlage 4 QuickScan Gezonde leefomgeving Bijlage 5 QuickScan Energiescan Bijlage 6 Waternotitie 2237656-3/4

De volgende stukken liggen voor u ter inzage:

Bijlage 7 Participatie

Lochem 9 december 2025, Burgemeester en wethouders van Lochem,

D.C. Kerkdijk Secretaris

2237656-4/4

F.T.J.M. Backhuijs burgemeester