Instemmen met startnotitie en haalbaarheidsstudie Gorssel Noordoost

Aan de Raad van de gemeente Lochem Team:

Ruimtelijke & Economische Ontwikkeling

Kenmerk:

2178884

Informatie bij:

Harm Schuiling

Portefeuillehouder: M. Eggink

Onderwerp:

Woningbouwlocatie Gorssel Noordoost

Voorstel 1. De startnotitie voor woningbouwlocatie Gorssel Noordoost vast te stellen. 2. Kennis te nemen van de opgelegde geheimhouding op bijlage ‘Indicatieve financiële haalbaarheidsberekening’ op grond van artikel 87 van de Gemeentewet in samenhang met een belang, genoemd in artikel 5.1, lid 2 onder b van de Wet open overheid. 3. De indicatieve financiële haalbaarheidsstudie voor woningbouwlocatie Gorssel Noordoost vast te stellen. 4. Een aanvullend voorbereidings- en uitvoeringskrediet beschikbaar te stellen van € 75.000,- .

Inleiding In de kernvisie Wonen Gorssel wees de gemeente ten Noordoosten een gebied van ongeveer 10 hectare aan als ontwikkellocatie voor woningbouw. Een klein deel van het gebied (2 percelen, samen 1,1 hectare) is in eigendom van de gemeente. Om volledig de regie op de ontwikkeling in eigen hand te houden vestigde de gemeente op 20 september 2021 een voorkeursrecht op de overige percelen. Het voorkeursrecht geldt voor 3 jaar en is inmiddels verlengd door de vaststelling van de Omgevingsvisie Lochem 2040. Op 25 maart 2025 informeerden wij u via een raadsmemo (‘Juridische procedure voorkeursrecht Gorssel Noordoost (vervolg)’) over de huidige (juridische) stand van zaken. In de kernvisie legde de gemeenteraad voor dit gebied ook de beoogde woningbouwaantallen en woningbouwprogrammering vast. Afhankelijk van ruimtelijke keuzes die gedurende het planproces worden gemaakt is er naar verwachting in het gebied ruimte voor 220 tot 250 woningen. Volgens de kernvisie hoeft de locatie op dit moment slechts voor een deel te worden aangewend voor woningbouw. Bij de vaststelling van de kernvisie heeft de raad echter met een amendement besloten dat voor de hele locatie Gorssel-Noordoost een ruimtelijk plan wordt gemaakt. Ook heeft de eigenaar van het perceel Elfuursweg een verzoek ingediend om tenminste één vrijstaande woning op het achterterrein te realiseren.

Op dit moment staat hier een recreatiewoning. Dit verzoek hebben wij meegenomen in de startnotitie en betrekken we bij het stedenbouwkundig plan voor het gebied. De startnotitie beschrijft hoe wij de ontwikkeling van woningen op de locatie ter hand kunnen nemen. Voor een deel is de startnotitie een samenvatting van bestaand beleid, maar er worden ook aanvullende kaders in beschreven. Daarnaast bevat de startnotitie een indicatieve financiële haalbaarheidsstudie zoals bepaald in de uitvoeringsnota grondbeleid. Dit betreft een geheime bijlage. Beoogd maatschappelijk effect De startnotitie beoogt bij te dragen aan de realisatie van ongeveer 220 tot 250 woningen in Gorssel in verschillende segmenten in de periode tot 2040. Het betreft voor een groot deel sociale huurwoningen, goedkope woningen en betaalbare woningen. Aan betaalbare koopwoningen is veel behoefte, en zeker in Gorssel. Het plan levert daarmee een bijdrage in de huidige woningbouwbehoefte tot 2030 maar ook aan de ambitie uit de Omgevingsvisie Lochem 2040 om te groeien naar 40.000 inwoners.

2178884-1/3

Financiële consequenties De financiële consequenties voor de gemeente voor wat betreft de gronden die in ontwikkeling worden genomen, zijn in beeld gebracht in de geheime indicatieve financiële haalbaarheidsstudie. Uit de studie blijkt dat er zicht is op een sluitende grondexploitatie, onder de voorwaarde dat het woningbouwprogramma zoals beschreven in de startnotitie wordt gerealiseerd. De gemeenteraad wordt gevraagd een aanvullend voorbereidingskrediet beschikbaar te stellen van € 75.000. Dit is aanvullend op het voorbereidingskrediet ‘nieuwe woningbouwlocaties’ van € 400.000 (8 locaties á € 50.000), dat de gemeenteraad via de Begroting 2024 beschikbaar stelde. Zo is er voor dit plan dan een voorbereidingskrediet van in totaal € 125.000 (€ 50.000 + € 75.000) beschikbaar. De onderbouwing voor dit bedrag kan gevonden worden in de indicatieve financiële haalbaarheidsstudie. Het bedrag van € 125.000 wordt in een later stadium gedekt uit de opbrengsten uit de verkoop van de kavels. Bij vaststelling van het stedenbouwkundige ontwerp wordt door de gemeenteraad een grondexploitatiebegroting vastgesteld. De gemaakte voorbereidingskosten vallen dan onder de grondexploitatie. De gemeenteraad wordt vervolgens via de begroting en de jaarrekening (paragraaf grondbeleid) geïnformeerd over de voortgang van dit plan.

Argumenten 1.1 De locatie Gorssel Noordoost is als voorkeurslocatie opgenomen in de kernvisie Wonen Op 22 mei 2023 heeft de gemeenteraad de kernvisie Wonen Gorssel vastgesteld. Deze visie geeft inzicht in de beoogde woningbouwaantallen, verdeling en toekomstige woningbouwlocaties in Gorssel. Bij de vaststelling van de kernvisie heeft de raad met een amendement besloten dat voor de hele locatie Gorssel-Noordoost een ruimtelijk plan wordt gemaakt. 1.2 De startnotitie biedt een goed vertrekpunt voor verdere planontwikkeling In de startnotitie brengen we de gebiedskenmerken en (bestaande) beleidsuitgangspunten samen. Daarnaast beschrijven we het ontwerpproces en de besluitvorming. 1.3 De startnotitie waarborgt een integrale aanpak gedurende de planvorming Het is van belang dat alle belanghebbenden in het nieuwe woongebied betrokken worden bij de planvorming. De startnotitie borgt dat tenminste de huidige grondeigenaren, aanwonenden, Vereniging Dorpsraad Gorssel, Waterschap Rijn en IJssel en corporatie IJsseldal Wonen betrokken worden bij de planvorming. 2.1 De informatie in het financiële haalbaarheidsonderzoek kan het economische of financiële belang van de gemeente schaden Het risico bestaat dat de gemeente een financieel nadeel oploopt als deze informatie (voortijdig) naar buiten komt.

Openbaarmaking is daarom niet wenselijk omdat deze informatie de onderhandelingspositie van de gemeente nadelig beïnvloedt. De vertrouwelijke bijlage ligt ter inzage bij de griffie. De raad hoeft de geheimhouding niet meer te bekrachtigen op basis van de nieuwe geheimhoudingsregels per 1 april 2023. Artikel 89, lid 4, Gemeentewet geeft aan dat informatie, waarvoor een verplichting tot geheimhouding geldt, en die aan de raad is verstrekt, die verplichting in afwijking van het derde lid voortduurt, totdat de raad haar opheft. Dus bekrachtiging is niet meer nodig, de raad moet een besluit nemen als hij de geheimhouding wil opheffen. Neemt hij daar geen besluit over, dan blijft de geheimhoudingsplicht in stand. 3.1 Het vaststellen van een haalbaarheidsstudie is een bevoegdheid van de gemeenteraad Volgens de Uitvoeringsnota grondbeleid van november 2022, behorend bij de Nota grondbeleid, is het vaststellen van een haalbaarheidsstudie de bevoegdheid van de gemeenteraad. Dit is een ‘globale’ grondexploitatie waarbij het ruimtegebruik op basis van normen en kengetallen wordt bepaald. Het resultaat van de haalbaarheidsstudie is kaderstellend voor de verdere planuitwerking. 4.1 Het voorbereidingskrediet is noodzakelijk om de planvorming verder vorm te geven In de haalbaarheidsstudie is beschreven welke kosten gemaakt worden om de planvorming verder uit te voeren.

Het generieke planvormingsbudget dat de gemeenteraad eerder verstrekte voor kenvisielocaties is hiervoor niet geheel toereikend. Plankosten worden onderdeel van de grondexploitatie.

2178884-2/3

Risico’s en kanttekeningen 1.1 De gemeente is op dit moment nog geen eigenaar van het hele gebied De gemeente is op dit moment eigenaar van een klein deel van het gebied. Met het gevestigde voorkeursrecht is geborgd dat eigenaren verplicht zijn bij verkoop van de gronden deze eerst aan de gemeente aan te bieden. Om het voorkeursrecht te behouden, moet uiterlijk in september 2027 een omgevingsplan voor deze locatie zijn vastgesteld. Lukt dit niet, dan vervalt het voorkeursrecht en zijn de grondeigenaren vrij om hun grond alsnog aan ontwikkelaars te verkopen. Uiterlijke besluitneming Zo spoedig mogelijk, om voldoende tijd te hebben om de nodige processtappen te doorlopen voordat het voorkeursrecht verloopt. Uitvoering Uw besluit op dit raadsvoorstel is het ‘go/no go’ moment voor dit project. Na een ‘GO’ werken wij verder volgens de aanpak zoals deze is vastgelegd in de startnotitie. De volgende stukken zijn voor u bijgevoegd:

De volgende stukken liggen voor u ter inzage:





Startnotitie Woningbouwlocatie Gorssel Noordoost

Indicatieve financiële haalbaarheidsstudie Gorssel Noordoost (geheim)

Lochem 22 april 2025, Burgemeester en wethouders van Lochem,

D.C. Kerkdijk secretaris

2178884-3/3

F.T.J.M. Backhuijs burgemeester