Initiatiefvoorstel Aanpassing woningbouwprogramma met ten minste 30% sociale huur

INITIATIEFVOORSTEL Raadsvergadering: Onderwerp: Indiener: Mede-indieners: Voorstel

juli 2025 Aanpassing woningbouwprogramma met ten minste 30% sociale huur J. Israel

1. Het woningbouwprogramma (zie bijlage) met daarin tenminste 30% sociale huur, 40% betaalbare koop/middenhuur en 30% dure koop/vrijesector huur als wijziging van het addendum op de woonvisie 2018-2025 vast te stellen. 2. Deze doelstelling voor het nieuwbouwprogramma voor de periode 2025 en verder (conform de Woondeal Stedendriehoek 2025) op gemeenteniveau te realiseren: a. met de mogelijkheid om per kern en project te differentiëren, b. en indien nodig maatwerk toe te passen op transformatielocaties. c. te streven naar een evenwichtiger verdeling van de sociale huurvoorraad per kern. 3. Het college op te dragen jaarlijks over de voortgang van de uitvoering van deze doelstelling te rapporteren, zodat er een heldere terugkoppeling plaatsvindt van de realisatie, de gemaakte afwegingen en de mogelijke te nemen bijstellingen om de doelstelling te halen.

Inleiding De woningmarkt in onze gemeente staat onder druk. De vraag naar betaalbare woningen, in het bijzonder sociale huurwoningen is groot. De Gemeenteraad vindt het belangrijk dat er prioriteit wordt gegeven aan de bouw van betaalbare woningen en in het bijzonder sociale huurwoningen om in de stijgende vraag naar huisvesting te kunnen voorzien. Dit voorstel beoogt een aanpassing van het huidige woningbouwprogramma zoals is vastgelegd in het addendum op de woonvisie 20182025, met de opdracht aan het college om ten minste 30% van de nieuw te bouwen woningen te realiseren als sociale huur. Beoogd maatschappelijk effect Een woningbouwprogramma dat aansluit bij het rijksbeleid, regionale afspraken en komende wetgeving en daarmee beter inspeelt op de actuele behoefte en huidige marktomstandigheden. Door uitvoering te geven aan dit programma groeit het aandeel sociale huur in de woningvoorraad in de gemeente. Financiële consequenties Het voorstel heeft niet direct financiële gevolgen voor de gemeente, wel indirect. Een woningbouwprogramma met meer sociale huur legt extra druk op de grondexploitaties. Argumenten 1.1 Dit programma sluit aan bij Rijksbeleid en de Nationale Bouwagenda.

De Rijksoverheid heeft in de Nationale Woon- en Bouwagenda en het bijbehorende beleid expliciet gesteld dat er een grote nadruk ligt op het bouwen van betaalbare woningen, met als doel om de woningmarkt in Nederland weer toegankelijk te maken voor iedereen. Het Rijk heeft aangegeven dat er de komende jaren een stevige uitbreiding van het woningaanbod noodzakelijk is met een gelijkmatiger spreiding van betaalbare woningen over gemeenten en regio. Daarbij ligt de focus op de het betaalbare segment, waarvan 30% in de sociale huur en daarnaast betaalbare koop en huur. Het Rijk heeft deze ambities verankerd in wetgeving om meer sturing te krijgen op woningbouw plannen. Dit is vastgelegd in de ‘Wet versterking regie op de Volkshuisvesting’. In de loop van 2025 wordt deze naar verwachting vastgesteld. Landelijk, provinciaal en in de regio komt er een verplichting om twee derde van de nieuwbouwopgave te laten bestaan uit betaalbare woningen

(betaalbare koop, middenhuur, sociale huur). Daarnaast zijn gemeenten met een sociale huurvoorraad lager dan het landelijk gemiddelde, verplicht om van hun totale nieuwbouwopgave minimaal 30% uit sociale huur te laten bestaan. Met dit voorstel lopen we hierop vooruit omdat de urgentie groot is, de sociale huurvoorraad in Lochem flink lager is dan in andere gemeenten en het zaak is dit programma zo snel mogelijk te laten doorwerken in de op te pakken woningbouwprojecten (zie ook overige argumenten). 1.2. Het geeft uitvoering aan regionale afspraken en samenwerking Op regionaal niveau, binnen de Regio Stedendriehoek, zijn dit jaar hernieuwde afspraken gemaakt over de gezamenlijke opgave om het huidige woningtekort aan te pakken. In de geactualiseerde Woondeal Stedendriehoek 2025 is vastgelegd dat de regio zich inzet voor de bouw van 70% betaalbare woningen (inclusief 30% sociale huurwoningen) als bijdrage aan de provinciale en nationale opgave. In overleg met de corporaties heeft de gemeente Lochem aangegeven bij te dragen aan de opgave van minimaal 30% sociale huurwoningen in de regio (faire share). Het is daarom noodzakelijk om het huidige woningbouwprogramma daarop aan te passen. Dat gaat nu nog uit van 20% sociaal met uitwisselbaarheid met goedkope koop. Met het nu vast te stellen programma geven we uitvoering aan de regionale afspraken. 1.3.

Er is woningnood en behoefte aan verschillende betaalbare woningen. Uit het woningmarktonderzoek Lochem 2023 blijkt dat de behoefte aan betaalbare woningen groot is. Vooral jonge starters met lage- en middeninkomens kunnen steeds moeilijker een betaalbare woning vinden. De gemeente heeft met het grote aandeel aan vrijstaande en dure woningen hen weinig te bieden. In een tijd van stijgende energieprijzen, inflatie en andere maatschappelijke kosten, is het van essentieel belang dat de gemeente het voortouw neemt in het realiseren van betaalbare woningen. Door de 30% norm voor sociale huur te hanteren, draagt de gemeente bij aan het verlichten van deze druk en voorziet in de groeiende vraag naar betaalbare woningen. In het huidige woningbouwprogramma is sociale huur uitwisselbaar met goedkope koop. Het is belangrijk om te sturen op én voldoende sociale huur én voldoende betaalbare (waaronder ook goedkope) koop. Beide categorieën zijn namelijk niet uitwisselbaar bezien vanuit de inkomens die nodig zijn om een dergelijke woning te kunnen financieren. Met het inkomen voor de corporatiedoelgroep is het lastig een goedkope koopwoning te financieren. Het betreft verschillende inkomensgroepen.

2.1 a en b Ruimte voor differentiatie en lokaal maatwerk geeft flexibiliteit Het woningbouwprogramma met minimaal 30% sociale huur geldt gemeente breed, zodat er consistentie en duidelijkheid is in het gemeentelijke beleid voor woningbouw. Het college heeft de mogelijkheid om per kern en project te differentiëren in de invulling van het percentage sociale huur en betaalbare koop en huur. Niet elke kern heeft dezelfde woningbehoefte of dezelfde ruimtelijke mogelijkheden. Deze werkwijze geeft het college de flexibiliteit om te voldoen aan de specifieke behoeften en kenmerken van verschillende woongebieden binnen de gemeente, terwijl ze stuurt op een totale woningbouwopgave van minimaal 30% sociale huur. Bij transformatielocaties in de kernwinkelgebieden is het mogelijk om te komen tot een maatwerkoplossing: een ander programma en hoger aandeel sociale huur op een andere locatie. Zo is het mogelijk om in te spelen op de gewenste vitaliteit en maatschappelijke en economische haalbaarheid van een gebied. 2.1c. Verantwoordelijkheid en rechtvaardigheid door differentiatie Het is de sociaal-maatschappelijke verantwoordelijkheid van de gemeente om te voorzien in voldoende woningen voor lage inkomens. Het huidige aandeel sociale huur in de Lochemse woningvoorraad (17%) is fors lager dan het landelijk gemiddelde (ca 27%).

Daarbij komt dat binnen de gemeente Lochem er ook nog grote verschillen zijn. Zo zitten Lochem en Gorssel op 22% sociale huur, Laren bijvoorbeeld onder de 10% en Eefde op 19%. Het college kan door middel van differentiatie inzetten op het verminderen van de huidige onevenwichtige verdeling van de sociale huurvoorraad in de kernen. Dit in afweging met de intentie om in de kernen met voorzieningen een hoger aandeel sociale huur te bouwen gericht op doelgroepen die daar sterk van afhankelijk zijn (ouderen, zorgvragers) en bij te dragen aan de instandhouding van voorzieningen. Met differentiatie en maatwerk zorgt de gemeente ervoor dat een breed scala aan inwoners de mogelijkheid krijgt om in onze gemeente te blijven wonen én te komen wonen, ongeacht het 2

inkomen. Het vergroot de kansen voor starters en/of jongeren met de wens zich te vestigen in eigen dorp, stad of regio. Tegelijkertijd zorgt dit voor een evenwichtige ontwikkeling van de kernen, waarin zowel sociale huur als middenhuur en koopwoningen aanwezig zijn. Dit bevordert de sociale cohesie en doorstroming op de woningmarkt en draagt bij aan een inclusieve en rechtvaardige samenleving. 3.1 Transparantie over de voortgang en de gemaakte afwegingen geeft inzicht Het programma geldt gemeente breed. Door de mogelijkheid van maatwerk en differentiatie per kern en project is sprake van een dynamisch programma. Dat vraagt van het college om constant actieve sturing om de doelstelling te realiseren. Door middel van een jaarlijkse terugkoppeling via de woonmonitor (wat gerealiseerd is) en het uitvoeringsprogramma (wat we gaan realiseren binnen het programma) geeft het college de raad een transparante terugkoppeling over hoe ze stuurt op het woningbouwprogramma en verantwoordt ze de daarbij gemaakte keuzes. Risico’s en kanttekeningen 1.1 Er zit spanning tussen doelen en haalbaarheid Het realiseren van een hoger programma sociale huur heeft gevolgen voor de haalbaarheid van projecten. De grondexploitatie en opbrengstverwachting voor ontwikkelende partijen komt onder druk te staan en kan ook gevolgen hebben voor de gewenste ruimtelijke kwaliteit.

Daar waar de exploitatie niet sluitend te krijgen is, dreigt uit- of afstel van een woningbouwproject. Zeker bij de transformatielocaties en kleine projecten speelt dit risico. Dit probleem speelt ook landelijk. Het Rijk bereidt een realisatiestimulans voor om de onrendabele toppen bij betaalbaar bouwen te verlagen. Daarnaast geeft het indexeren van de prijsgrenzen meer financiële ruimte. Op dit moment zijn de prijsgrenzen nog bevroren. Bij de hoge inflatie en prijsstijgingen zet dit de realisatie van projecten onder druk. In de geactualiseerde Woondeal Stedendriehoek 2025 is afgesproken dat de prijsgrenzen jaarlijks worden geïndexeerd. Daarnaast vergroten maatwerk op lastige locaties en de differentiatie per kern de haalbaarheid van projecten, waar een strakke norm van 30% sociaal per project anders te knellend zou zijn. Op die manier worden ook kansen elders beter benut. 1.2 Samenwerking met de corporaties is onontbeerlijk Voor de haalbaarheid van een programma van ten minste 30% sociale huur is de samenwerking met corporaties onontbeerlijk. Gemeente en corporaties hebben elkaar nodig om dit programma te realiseren. We leggen met dit programma een kader vast dat onze partners moeten gaan uitvoeren. We zien dat de investeringscapaciteit van corporaties onder druk staat en verder afneemt met een hoger aandeel sociaal.

Dit programma zal daarom verder afgestemd worden met de corporaties en zal gespreksonderwerp zijn in het proces om te komen tot nieuwe prestatieafspraken. 1.3 Goede sturing is noodzakelijk De uitdaging is goede sturing op het totale programma. Dat vraagt om goede monitoring en actieve sturing en bijstelling door het college. Zeker daar waar sprake is van differentiatie en maatwerk is het van belang steeds in beeld te hebben waar en wanneer we dit in latere jaren inlopen. Met een transparante jaarlijkse verantwoording (zie argument 3.1) neemt het college de raad mee in de voortgang en de gemaakte keuzes en eventuele noodzakelijke bijstellingen. In het op te stellen programma volkshuisvesting geeft het college aan hoe ze verder uitvoering geeft aan het realiseren van dit programma, met welke partners en welke instrumenten ze daarvoor inzet. Uiterlijke besluitneming juli 2025. Uitvoering Na vaststelling vervangt dit ‘programma 30% sociaal 2025’ het programma zoals vastgelegd in ‘Strategische keuzes woningbouw gemeente Lochem, Addendum op de woonvisie 2018-2025, 12 dec 2022’ op pagina 14, punt 2 en de definities op pagina 13. Dit ‘programma 30% sociaal 2025’ is van toepassing en leidend bij nieuwe projecten en bestaande projecten waar aanpassing nog mogelijk is (nog niet juridisch verankerd). En het is inzet voor het maken van nieuwe prestatieafspraken met de corporaties.

3

De volgende stukken zijn als bijlage bijgevoegd: Bijlage 1: ‘Woningbouwprogramma 30% sociale huur, 2025’ Lochem, 22 mei 2025 Jos Israel Raadslid

Besluit: Datum besluit:

4