Bijlage 1 QuickScan beleid en behoefte

BIJLAGE 1 QUICKSCAN BELEID EN BEHOEFTE

60 | 72

- MEMO Memo

DATUM KENMERK VAN

8 mei 2025 20231232.016/283749/JJ Joost Jansen

PROJECT OPDRACHTGEVER

Gorssel Noordoost Gemeente Lochem

QS BELEID EN BEHOEFTE 1.1

Inleiding

De gemeente Lochem heeft behoefte aan meer woningen. De gemeente Lochem wil in de periode tot 2030 ruim 1300 woningen bouwen, verdeeld over de kernen in de gemeente. Lochem wil in deze periode groeien naar 40.000 inwoners. Hierover staat meer in de Omgevingsvisie Lochem 2040. Hiervoor stelde de gemeenteraad op 22 mei 2023 onder andere de kernvisie Wonen Gorssel vast. Deze visie geeft inzicht in de beoogde woningbouwaantallen, verdeling en toekomstige woningbouwlocaties in Gorssel. Daarnaast stelde het college het uitvoeringsprogramma woningbouw vast (5 november 2024). In dit uitvoeringsprogramma prioriteert de gemeente Lochem de woningbouwlocaties in de gemeente. In Gorssel is grote behoefte aan betaalbare woningen. De gemeente onderzoekt daarom de mogelijkheid voor woningbouw in Gorssel-Noordoost. De locatie is ongeveer 10 ha groot en ligt oostelijk van de Kozakkenweg en noordelijk van de Elfuursweg. Er is naar verwachting ruimte voor ongeveer 220 tot 250 woningen tot 2040. Met de woningbouw in GorsselNoordoost wil de gemeente inspelen op deze behoefte door betaalbare woningen te realiseren, waaronder sociale huurwoningen.

Luchtfoto projectgebied met indicatieve plangrens (bron: Nieuwsbericht - gemeente Lochem en startnotitie) Voor dit nieuwe plan is een startnotitie geschreven. Hierin staat wat de uitgangspunten zijn voor het maken van een bouwplan, hoe het plan voor woningbouw tot stand komt en hoe we omwonenden en belanghebbenden hierbij betrekken. De gemeenteraad wordt gevraagd deze startnotitie vast te stellen. In de startnotitie zijn diverse aandachtspunten

meegegegven, waaronder netcongestie en archeologisch onderzoek, klimaatadaptatie, landschap en cultuurhistorie (jonge heideontginning met landgoedkenmerken), waterneutraal bouwen, biodiversiteit, gezonde leefomgeving, etc. Bij het bepalen van de kansrijkheid van nieuwe functies spelen programmatische en beleidsmatige mogelijkheden een belangrijke rol. Bij nieuwe stedelijke ontwikkelingen moet ook de behoefte worden beschreven. En als deze ontwikkeling buiten bestaand stedelijk gebied ligt, moet ook worden gemotiveerd waarom de ontwikkeling niet binnenstedelijk kan. Wij hebben daarom de beleidsmatige mogelijkheden verkend en het relevante ruimtelijke beleid van rijk, provincie en gemeente gescand.

1.2 ●

● ●

● ● ●

1.3

Conclusies

Het is een stedelijke ontwikkeling buiten bestaand stedelijk gebied. De woningbehoefte moet worden beschreven. Ook moet worden gemotiveerd waarom niet binnenstedelijk in de behoefte kan worden voorzien. In deze notitie wordt daarvoor al een voorzet gedaan. Er is sprake van een grote woningbehoefte, vooral aan betaalbare woningen. Het woningbouwprogramma moet regionaal zijn afgestemd. De actuele regionale afspraken zijn leidend voor het woningbouwprogramma en het aandeel betaalbaar. Vertrekpunt is tweederde betaalbaar, waarvan 30% sociale huur. Hiervan kan per project worden afgeweken, mits het totale programma in de gemeente hier maar aan voldoet. De regionale afstemming van woningbouwplannen is inmiddels geactualiseerd. Het plangebied ligt in de buurt van gebied dat is aangemerkt als groene ontwikkelingszonen en natuurnetwerk. De ontwikkeling mag geen negatieve effecten hebben op natuurgebied. In het ontwerp moet rekening worden gehouden met de kernkwaliteiten van het landschap en cultuurhistorie. Archeologisch onderzoek is noodzakelijk.

Gemeentelijk beleid

1.3.1 Geldend bestemmingsplan ● De locatie ligt aan de rand van de kern. De locatie heeft de bestemming ‘Agrarisch’ en de dubbelbestemming ‘Waarde Archeologie -7’. Conclusie ● De locatie ligt buitenstedelijk, wonen is nu niet planologisch mogelijk. ● Archeologisch onderzoek is noodzakelijk. 1.3.2 Omgevingsvisie Lochem 2040 “Krachtig en in balans” (december 2024) De gemeente wil graag dat Lochem in 2040 nog steeds een aantrekkelijke, landelijke en groene gemeente is. Een inclusieve, autonome gemeente, krachtig en in balans. Met circa 40.000 inwoners. In de omgevingsvisie worden voor Gorssel kansen gezien voor: ● Uitbreiding en nieuwe wijken in de stijl van het dorp. ● Variatie aan woonvormen voor alle doelgroepen, en toename van kleinere en betaalbare woningen. ● Open, groene plekken in het dorp behouden. Conclusie ● Uitbreiding is mogelijk in Gorssel, ook om groene plekken in het dorp te behouden.

2/9

1.3.3 Addendum op de woonvisie 2018-2025 ‘Strategische keuzes woningbouw Lochem’ In het addendum op de woonvisie 2018-2025 ‘Strategische keuzes woningbouw Lochem’ nam de gemeente een verdeling in prijsklasse voor woningbouwontwikkelingen in de gemeente op. In de kernvisie Wonen Gorssel is opgenomen dat de gemeente van de doelstellingen van het addendum afwijkt. Bij de verdere planuitwerking voor Gorssel Noordoost hanteert de gemeente de volgende uitgangspunten uit de kernvisie: ● Tenminste 33% sociale huurwoningen ● Minimaal 14% betaalbaar laag (tot € 300.000, prijspeil 2024) ● Maximaal 24% betaalbaar hoog (tot € 390.000 prijspeil 2024) ● Maximaal 29% duur (vanaf € 390.000 prijspeil 2024) De gemeente streeft naar minimaal 30% levensloopgeschikte woningen in zowel koop als huur en in verschillende prijsklassen en woningtypen (grondgebonden, appartementen). Daarnaast streeft de gemeente ernaar dat nog eens 30% van de nieuwbouw eenvoudig levensloopgeschikt te maken is door de bewoner. Conclusie ● Uitgangspunt is een fors deel betaalbare en levensloopbestendige woningen 1.3.4 Overzicht woningbouwplannen gemeente Lochem In de gemeente Lochem is grote behoefte aan woningen voor starters, ouderen en gezinnen. Daarom is nieuwbouw noodzakelijk. In de periode 2021 tot en met 2030 worden ruim 1.300 nieuwe woningen gebouwd verdeeld over de kernen.

Voor ongeveer 800 woningen zijn nieuwe woonlocaties nodig. De woningbouwplannen staan per kern beschreven in de kernvisies Wonen. Conclusie ● Er zijn nieuwe (uitbreidings)locaties nodig. 1.3.5 Kernvisie Wonen Gorssel (mei 2023) De voorkeurslocaties voor nieuwbouw in Gorssel zijn de locaties: ● Inbreidingslocatie Mogezomp ● Uitbreidingslocatie Smitskamp ● Uitbreidingslocatie Gorssel Noordoost Met een amendement heeft de raad besloten dat voor de gehele locatie Gorssel-Noordoost (locatie 5) een ruimtelijk plan wordt gemaakt. Voor de periode 2022 t/m 2030 zijn plannen in beeld voor netto 670 woningen. De gemeente verwachten dat er de komende jaren nog nieuwe plannen komen voor transformatielocaties in de kernen en Functieverandering Agrarische Bebouwing (FAB) in het buitengebied. Uit ervaring wordt gerekend met 140 toevoegingen. Daarnaast wordt rekening gehouden met 280 bestaande woningen die gesloopt en vervangen worden door nieuwe woningen. Dit betekent een resterende opgave voor ongeveer 760 nieuwe woningen in de gemeente tot en met 2030 op locaties buiten de bestaande bebouwingscontouren. Per 1 januari 2022 zijn plannen bekend voor netto 58 woningen (99 toevoegingen en 41 sloop). Dit is exclusief eventuele transformatie van zorgvastgoed. Het enige grote plan is de transformatie van de Bloemenkamp.

De overige plannen zijn kleine plannen waarbij een pand wordt getransformeerd in enkele wooneenheden en nog enkele individuele woningen.

3/9

Bloemenkamp. De overige plannen zijn kleine plannen waarbij een pand wordt getransformeerd in enkele wooneenheden en nog enkele individuele woningen. De inzet is om de woningvoorraad in Gorssel met 165 woningen te laten groeien. Naast de bestaande plannen is de ambitie voor de kern Gorssel ca 100 extra woningen tot 2030. Dat aantal vormt ongeveer 11% van het totaal aantal extra nieuwe woningen in de gemeente en ligt daarmee ook globaal in lijn met het aantal inwoners.

Figuur Potentiële woningbouwlocaties Voor de woningbouw tot 2030 kiest de gemeente voor de inbreidingslocatie Mogezomp (locatie 4) en het benutten van een deel van de uitbreidingslocatie Smitskamp (locatie 1) en een deel van de locatie Gorssel-Noordoost Kozakkenweg (locatie 5). Tot 2030 kan een kleiner gebied worden benut. De gemeente gaat uit van een gedeeltelijke invulling van de zuidelijke kavel. Deze zuidelijke kavel (woning bouw fase 1 in figuur 5) is ruim 5 ha groot en biedt voldoende capaciteit voor de invulling van woningen, voor alle doelgroepen, tot 2030. Het gebied kan op meerdere plekken worden ontsloten. Dit is een punt van nadere uitwerking. Bij de verdere invulling van het gebied geven we aandacht aan de mogelijkheid voor (doorgaande) noord zuid gerichte opgaande groenstructuren c.q. beplanting. Op termijn willen we zorgen voor groene verbindingen door het nieuwe woongebied, die de verbinding vormen tussen het landschap noordelijk van de Dommerholtsweg en zuidelijk van de Elfuursweg. Hiermee houden we ook rekening met de oorspronkelijke vorm en landschapstype in dit gebied.

4/9

Figuur Kansen en aandachtspunten ontwikkeling locatie 5, Gorssel-Noordoost (Illustratief) Conclusie ● Uitbreiding is nodig om in de behoefte te voorzien. ● In de notitie zijn kansen en aandachtpunten meegegeven voor de verder ontwikkeling van de locatie.

1.4

Provinciaal en regionaal beleid

1.4.1 Omgevingsverordening provincie De regels in de omgevingsverordening werken door in ruimtelijke plannen van de gemeente. Artikel 5.33 (beschermen landschap algemeen) 1 Als een omgevingsplan een activiteit of ontwikkeling toelaat, bevat de toelichting op het omgevingsplan een beschrijving van de wijze waarop rekening is gehouden met de in het plangebied aanwezige kernkwaliteiten, in het bijzonder de nationale landschappen. 2 Als een activiteit of ontwikkeling leidt tot een aantasting van de kernkwaliteiten, laat het omgevingsplan die alleen toe als uit de toelichting op het omgevingsplan blijkt dat: a. per saldo sprake is van versterking van het landschap in lijn met de ontwikkeldoelen, bedoeld in bijlage Kernkwaliteiten en ontwikkeldoelen landschap die in de betreffende Gelderse streek van toepassing zijn; en b. de versterking en de uitvoering hiervan worden vastgelegd. Artikel 5.34 (beschermen landschap Gelderse streken: Achterhoek) Voor zover een omgevingsplan van toepassing is op locaties binnen de Gelderse streek Achterhoek wordt bij een nieuwe activiteit of ontwikkeling rekening gehouden met de voor die streek vastgestelde kernkwaliteiten en ontwikkeldoelen van het landschap als bedoeld in bijlage Kernkwaliteiten en ontwikkeldoelen landschap Gelderse streek Achterhoek.

5/9

Artikel 5.63 (regionale afspraken wonen) 1 Per regio maken Gedeputeerde Staten samen met de gemeentebesturen afspraken over: a. het aantal te realiseren woningen; b. het aandeel betaalbare woningen; c. het toewerken naar voldoende plancapaciteit; d. het toekomstbestendig realiseren van woningen en woonwijken; e. de ontwikkeling van de bestaande woningvoorraad; en f. de huisvesting van aandachtsgroepen, inclusief ouderen. 2 Deze regionale woonafspraken worden ten minste eenmaal in de vier jaar geactualiseerd en worden voorts tussentijds geactualiseerd zodra gewijzigde omstandigheden daartoe aanleiding geven. Artikel 5.64 (doorwerking regionale woonafspraken) 1 Een omgevingsplan laat nieuwe woningen alleen toe als die ontwikkeling past binnen de regionale woonafspraken. 2 Als een ontwikkeling niet past binnen de regionale woonafspraken, kan een omgevingsplan vooruitlopend op de eerstvolgende actualisatie van de regionale woonafspraken die ontwikkeling toch toelaten als: a. de gemeentebesturen in de regio in de gelegenheid zijn gesteld een zienswijze daarover naar voren te brengen; en b. Gedeputeerde Staten met deze ontwikkeling instemmen. Artikel 5.5 (beschermen kwaliteit Gelders natuurnetwerk) Artikel 5.20 (beschermen Groene ontwikkelingszone)

Figuur Gelders natuurnetwerk (donkergroen) / Groene ontwikkelingszone (lichtgroen) Conclusie ● In het ontwerp moet rekening worden gehouden met de kernkwaliteiten van het landschap. ● De woningbehoefte moet regionaal zijn afgestemd. ● Het projectgebied ligt niet in de groene ontwikkelingszone of NNN, maar wel in de buurt van NNN.

6/9

1.4.2 Actualisatie woondeal regio Stedendriehoek (2025) In 2023 hebben de Gelderse gemeenten, de provincie Gelderland en het ministerie van BZK / VRO de woondeal voor de regio Stedendriehoek voor de periode 2022 tot en met 2030 afgesloten. De gemeenten in de regio Stedendriehoek, de provincie Gelderland en het ministerie van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening hebben de bestaande woondeal voor de regio geactualiseerd. De nieuwe afspraken, die betrekking hebben op betaalbare woningbouw voor de periode 2025-2034, worden in mei of juni 2025 formeel bevestigd. Deze geactualiseerde woondeal is een belangrijke stap in de gezamenlijke aanpak van de woningbouwopgave. De regio Stedendriehoek wil de komende jaren 30.000 nieuwe woningen bouwen, waarvan circa 17.000 tussen 2025 en 2030 en circa 13.000 woningen in de periode 2031-2034. Van deze woningen nemen de Gelderse gemeenten 23.000 voor hun rekening en de gemeente Deventer 7.000. Bijzonder aan deze plannen is de focus op betaalbaarheid. Ongeveer 70% van de nieuwe woningen is bedoeld voor middeninkomens, met een aanzienlijk aantal sociale huurwoningen voor mensen met lagere inkomens. Te realiseren woningen bruto 2025-2030 In de jaren 2025 tot en met 2030 spant de regio zich in om in de regio Stedendriehoek 17.197 woningen te realiseren.

Het Gelders deel is 13.097 woningen, waarvan minimaal 74,3 % betaalbaar, inclusief minimaal 34,7 % sociale huurwoningen. Per gemeente betekent dat het volgende:

Te realiseren woningen bruto 2031-2034 Van 2031 tot en met 2034 spannen we ons in om in de woonregio Stedendriehoek 13.165 woningen te realiseren. Het Gelders deel is 10.365 woningen, waarvan minimaal 69,7 % betaalbaar, inclusief minimaal 31,4 % sociale huurwoningen. Voor 6.365 woningen is de verdeling over gemeenten bekend, voor 4.000 woningen is die nog te bepalen. Voor zover nu bekend betekent dat per gemeente het volgende:

7/9

De regio Stedendriehoek spant zich in om nog 4.000 woningen extra te realiseren in de periode 20312034, mede vanwege de ambitie tot grootschalige woningbouw en om tot een schaalsprong te komen. Echter is nog niet bekend in welke gemeenten deze woningen gerealiseerd gaan worden, dit is mede afhankelijk van de uitwerking van de verstedelijkingsstrategie voor de regio Stedendriehoek. De regio zal na overleg uiterlijk voor 31 oktober 2025 deze aantallen toedelen aan gemeenten en jaren. Conclusie ● Lochem zet zich in om 964 + 520 = 1.484 woningen te realiseren in de periode 2025-2034. Die behoefte is regionaal afgestemd.

1.5

Rijksbeleid

1.5.1 Besluit kwaliteit leefomgeving Het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl) is één van de vier AMvB’s die invulling geven aan de Omgevingswet. Het Omgevingsbesluit regelt onder meer welk bestuursorgaan bevoegd gezag is om een omgevingsvergunning te verlenen, de betrokkenheid van andere bestuursorganen, adviesorganen en adviseurs bij de besluitvorming, procedures en een aantal op zichzelf staande onderwerpen zoals de milieueffectrapportage. Het Besluit activiteiten leefomgeving en het Besluit bouwwerken leefomgeving geven aan, aan welke regels burgers en bedrijven zich moeten houden bij bepaalde activiteiten. Het Besluit kwaliteit leefomgeving stelt de inhoudelijke normen voor gemeenten, provincies, waterschappen en het Rijk met het oog op het realiseren van de nationale doelstellingen en het voldoen aan internationale verplichtingen. In het Bkl staan dan ook regels over omgevingswaarden, instructieregels, beoordelingsregels en regels voor monitoring. Het Bkl geldt voor het Rijk en decentrale overheden. In het Bkl staan instructieregels voor een evenwichtige toedeling van functies aan locaties.

De instructieregels gaan over: ● waarborgen van de veiligheid ● beschermen van de waterbelangen ● beschermen van de gezondheid en van het milieu ● beschermen van landschappelijke of stedenbouwkundige waarden en cultureel erfgoed ● behoud van ruimte voor toekomstige functies ● behoeden van de staat en werking van infrastructuur of voorzieningen voor nadelige gevolgen van activiteiten ● bevorderen van de toegankelijkheid van de openbare buitenruimte voor personen.

8/9

Met behulp van de digitale voorziening 'Regels op de kaart' (Omgevingsloket) is voor het projectgebied bepaald welke gebiedsgerichte instructieregels uit het Bkl voor dit project relevant zijn. Uit raadpleging van 'Regels op de kaart' blijkt dat het projectgebied is gelegen binnen een gebied waar windturbines het radarbeeld kunnen verstoren. Het Bkl stelt binnen dergelijke gebieden regels aan maximale bouwhoogten van windturbines om verstoring van het radarbeeld te voorkomen. Conclusie ● Gelet de bouwhoogten die mogelijk worden gemaakt bij dorpse woningbouw vormt dit project geen belemmering voor de werking van radarstations. 1.5.2 Ladder voor duurzame verstedelijking De ladder voor duurzame verstedelijking is een instructieregel voor zorgvuldig ruimtegebruik en tegengaan van leegstand. Artikel 5.129g Bkl regelt dat bij een wijziging van het omgevingsplan voor een nieuwe stedelijke ontwikkeling toepassing van de ladder is vereist. Artikel 8.0b Bkl bepaalt dat deze instructieregel ook geldt voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA).

Bij een stedelijke ontwikkeling die bestaat uit de ontwikkeling of uitbreiding van een bedrijventerrein, een zeehaventerrein, een woningbouwlocatie, kantoren, een detailhandelvoorziening of een andere stedelijke voorziening en die voldoende substantieel is, wordt met het oog op het belang van zorgvuldig ruimtegebruik en het tegengaan van leegstand rekening gehouden met de behoefte aan die stedelijke ontwikkeling. Artikel 5.129g Bkl legt hiervoor geen grens vast. Geldende jurisprudentie onder de Wro/Bro is vanaf 12 woningen, een functiewijziging met een oppervlak groter dan 500 m² bvo, meer dan 500 m² bvo bebouwing of een functie die gelet op de ruimtelijke uitstraling een stedelijke ontwikkeling is. Leegstand mag volgens jurisprudentie niet 'onaanvaardbaar' zijn. Als die stedelijke ontwikkeling is voorzien buiten het stedelijk gebied of buiten het stedelijk groen aan de rand van de bebouwing van stedelijk gebied moet ook rekening worden gehouden met de mogelijkheden om binnen dat stedelijk gebied of binnen dat stedelijk groen aan de rand van de bebouwing van stedelijk gebied in die behoefte te voorzien. De grens van het stedelijk gebied wordt bepaald door de omstandigheden van het geval, de specifieke ligging, de feitelijke situatie, het omgevingsplan en de aard van de omgeving.

Als wordt voorzien in de vestiging van een dienst als bedoeld in artikel 1 van de Dienstenwet en de beoordeling van de behoefte aan een stedelijke ontwikkeling heeft betrekking op de economische behoefte, de marktvraag of de mogelijke of actuele economische gevolgen van die vestiging, heeft de beoordeling alleen tot doel na te gaan of de vestiging van een dienst in overeenstemming is met een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. Conclusie ● Het project is een nieuwe stedelijke ontwikkeling in de zin van de ladder voor duurzame verstedelijking. Ten opzichte van de huidige planologische mogelijkheden (geen woningen) worden meer dan 12 woningen extra mogelijk gemaakt. Het project is gelet op de geldende jurisprudentie voldoende substantieel. ● Het project ligt buiten stedelijk gebied gelet op de huidige agrarische functie. ● Er zal in toekomstige situatie gezien de grote woningbehoefte geen sprake zijn van onaanvaardbare leegstand. Ook is geen sprake van een dienst. ● De woonbehoefte moet worden beschreven en de locatiekeuze gemotiveerd.

9/9