Beleidsregels beter benutten bestaande woningvoorraad

Aan de Raad van de gemeente Lochem Team:

Ruimtelijke & Economische Ontwikkeling

Kenmerk:

2162331

Informatie bij:

Elma van Heerde

Portefeuillehouder: M. Eggink

Onderwerp:

Beleidsregels voor het beter benutten van de bestaande woningvoorraad

Voorstel 1. De ‘Beleidsregels Beter benutten bestaande woningvoorraad, gemeente Lochem 2025’ vast te stellen. 2. Af te zien van het adviesrecht voor woningsplitsing.

Inleiding De woningnood in Nederland is hoog en nieuwbouw alleen is niet genoeg. Er liggen veel kansen in het slimmer benutten van de bestaande woningen. Bijvoorbeeld door woningen te splitsen in zelfstandige woningen of door met meer huishoudens een woning of kavel te delen. Op dit moment zijn deze mogelijkheden niet geregeld in het (tijdelijk) Omgevingsplan en dus strijdig daarmee. Wel zijn ze mogelijk via een buitenplanse omgevings activiteit, maar dan is toetsing per geval nodig. Om deze vormen van beter benutten mogelijk te maken hebben we beleidsregels opgesteld. Al deze vormen vergroten het woningaanbod en maken het mogelijk dat mensen dichter bij elkaar in de buurt kunnen blijven wonen. Daarom hebben we ze samengevoegd in één document. Dit bevat de voorwaarden waaronder we meewerken aan initiatieven van inwoners die hun woning willen splitsen of delen of die graag een pre-mantelzorgwoning willen realiseren op hun erf. Met het vaststellen van de ‘Beleidsregels Beter benutten bestaande woningvoorraad, gemeente Lochem 2025’, stelt u een eenduidig toetsingskader vast en maakt u deze woonvormen mogelijk. Zo ontstaat er meer woonruimte voor woningzoekenden naast nieuwbouw.

De beleidsregels regelen de volgende vormen van beter benutten van bestaande woningen: Woningsplitsing Woningsplitsing is het opsplitsen van één zelfstandige woning in twee of meer zelfstandige woningen (verkoop of verhuur) met ieder eigen voorzieningen en een huisnummer. Woningdelen Een eigenaar/bewoner kan er ook voor kiezen om de woning niet te splitsen maar om de woning te delen met een tweede huishouden. Het tweede huishouden krijgt dan geen zelfstandige woonruimte en deelt een aantal voorzieningen met de hoofdbewoner/eigenaar (bijvoorbeeld woonkamer, keuken etc). Vormen hiervan zijn: meergeneratie-wonen, hospitaverhuur of een woning delen met een goede bekende. Pré-mantelzorgwoningen Een pré-mantelzorgwoning is een woning bij de bestaande woning voordat er daadwerkelijk mantelzorg nodig is. Het idee is dat je alvast dicht bij je naaste kunt gaan wonen, zodat je in de toekomst gemakkelijker zorg kunt verlenen. Er zijn geen landelijke regels voor prémantelzorgwoningen, zoals bij mantelzorgwoningen wel het geval is. Beoogd maatschappelijk effect Het doel is om extra woningen/woonruimte te realiseren voor diverse doelgroepen door de bestaande woningvoorraad beter te benutten. Dit draagt bij aan het verminderen van het woningtekort en vermindert de afhankelijkheid van nieuwbouw.

2175391-1/4

Financiële consequenties De beleidsregels hebben geen directe financiële gevolgen, wel indirect. Het behandelen van aanvragen en de handhaving en toezicht vragen om ambtelijke capaciteit en kosten geld. Deze kosten zijn onderdeel van de reguliere werkzaamheden van de gemeente en worden deels gedekt door de leges die aanvragers betalen. Daarnaast heeft het effect op de gemeentelijke belastingen zoals op de OZB en de afvalstoffenheffing. Argumenten 1.1 Door woningsplitsing en woningdelen sluit de woningvoorraad beter aan bij de behoefte van inwoners. In Lochem staan veel grote woningen die vaak maar worden bewoond door een of twee personen, terwijl ze gebouwd zijn voor grotere huishoudens. Die voorraad sluit niet meer goed aan op de huishoudenssamenstelling en de behoefte aan kleinere woningen. Dit blijkt ook uit het woningmarktonderzoek 2023 (besproken in de raad op 17 juni 2024). Door splitsen en woningdelen ontstaat extra woonruimte die bovendien geschikt is voor kleine huishoudens en betaalbaar is. Dit draagt bij aan het verminderen van het woningtekort (naast nieuwbouw die we ook realiseren) en is sneller te realiseren dan nieuwbouw. 1.2 Woningsplitsing en woningdelen is doelmatig en duurzaam. Door bestaande grote woningen te splitsen of te delen met meer huishoudens benutten we de bestaande woningvoorraad beter.

Het biedt extra woonruimte zonder dat die woningen gebouwd hoeven te worden. Het sluit ook aan bij de wens om verstening tegen te gaan en biedt kansen voor de verduurzaming van woningen. Het is een duurzame oplossing die snel kan worden uitgevoerd. 1.3 De beleidsregels dragen bij aan de doelen van de Omgevingsvisie en Woonzorgvisie. Een van de hoofdambities in de Omgevingsvisie 2024 van Lochem is: ‘In Lochem is het fijn wonen en leven’ (paragraaf 6.2). We gaan dit bereiken door: ‘Voldoende betaalbare woningen voor iedereen’. Daarvoor zetten we onder andere in op meer betaalbare woningen (huur en koop), een groter aanbod aan kleine wooneenheden en staan woningsplitsing onder voorwaarden toe. De beleidsregels dragen daaraan bij. Eén van de vijf speerpunten uit de woonzorgvisie Lochem (4.3) is: ´Faciliteren bestaande (steun)structuren uit het sociale netwerk naast professionele zorg’. Het gaat hier om het bevorderen van de informele hulp en ondersteuning van familie, vrienden en buren voor onze inwoners met een zorgbehoefte. Pre-mantelzorgwoningen helpen hierbij. Ook woningdelen en splitsen dragen hieraan bij. Inwoners kunnen langer in de eigen omgeving blijven wonen en er is meer aanspraak. 1.4 De beleidsregels geven uitvoering aan twee raadsmoties. Op 4 juli 2022 heeft u de motie ‘Verruiming mogelijkheden woningsplitsing’ aangenomen.

Woningsplitsing is nu álleen, onder voorwaarden, opgenomen als mogelijkheid in het Bestemmingsplan Buitengebied Lochem. Met deze motie droeg u het college op beleid te ontwikkelen voor verruiming van mogelijkheden tot woningsplitsing en woningdelen in zowel de kernen als het buitengebied. Bij de behandeling van het raadsvoorstel ‘Woonzorgvisie gemeente Lochem 2023’ op 29 januari 2024 heeft u de motie ‘Pré-mantelzorgwoning’ aangenomen. Met deze motie droeg u het college op om gemeentelijk beleid te ontwikkelen voor pré-mantelzorgwoningen. Met het voorleggen van de beleidsregels aan de raad heeft het college uitwerking gegeven aan de beide raadsmoties. 1.5 De regels voor pré-mantelzorgwoningen sluiten aan bij de landelijke regels voor mantelzorgwoningen. Er gelden landelijke regels voor mantelzorgwoningen. Deze lokale regels voor prémantelzorgwoningen sluiten daarbij aan. De regels maken een mantelzorgwoning tijdelijk mogelijk voordat echt sprake is van mantelzorg. 2.1 Dit draagt bij aan een efficiënte behandeling van vergunningaanvragen Door het vaststellen van de beleidsregels is er een toetsingskader. Initiatieven voor splitsing worden hieraan getoetst. Hierdoor kunnen we de vergunning op een efficiënte en zo mogelijk ook snelle manier verlenen. 2.2 Met de beleidsregels biedt de raad het college een toetsingskader voor woningsplitsing

2175391-2/4

De raad heeft adviesrecht bij een aantal afwijkingen van het omgevingsplan (‘Adviesrecht gemeenteraad bij afwijkingen van het Omgevingsplan’ 5 juli 2021). Onder andere voor woningsplitsing. Met het vaststellen van deze beleidsregels door de raad is er sprake van een toetsingskader als er woningen worden toegevoegd door woningsplitsing. Daarmee wordt het adviesrecht overbodig. Risico’s en kanttekeningen 1.1 Sturen op aantallen is niet mogelijk, wel kunnen we inwoners uitnodigen door hen te informeren. Met deze beleidsregels bieden we de mogelijkheid aan woningeigenaren om deze woonvormen mogelijk te maken. Echter, we zijn afhankelijk van het particuliere initiatief. Wel kunnen we het inwoners makkelijker maken en uitnodigen tot initiatief. Daarom is het naast deze regelgeving belangrijk om deze vormen bekend te maken. Via onze kanalen (website, gemeentenieuws) informeren we inwoners en woningeigenaren over de mogelijkheden. En dragen we de boodschap uit dat ze op deze manier een bijdrage leveren aan het vergroten van het woningaanbod. 1.2 Beter benutten van de voorraad heeft invloed op de leefomgeving. Woningsplitsing, woningdelen en pré-mantelzorgwoningen kunnen invloed hebben op de leefomgeving en de privacy van omwonenden. Er komen woningen bij, dus meer mensen maken gebruik van de openbare ruimte.

Tegelijk zijn veel woningen destijds gebouwd voor grotere huishoudens zoals gezinnen en is de omvang van een gemiddeld huishouden tegenwoordig afgenomen. De beleidsregels ondersteunen een goede afweging bij vergunningaanvragen. 1.3 Het Rijk wil mogelijkheden voor mantelzorgwoningen en familiewonen op een erf verruimen. Recent (13 februari 2025) heeft de minister een gewijzigd wetsvoorstel Versterking Regie Volkshuisvesting naar de tweede kamer gestuurd. In dit voorstel geeft de minister aan dat ze behalve mantelzorgwoningen op het eigen erf, ook woningen voor eerstegraads familieleden vergunningsvrij worden. Het bijbouwen van een mantelzorg- of familiewoning op bestaande kavels bij een woning kan een oplossing bieden voor een grote groep mensen die zo lang mogelijk in hun eigen omgeving wil blijven wonen, maar ook voor kinderen die geen betaalbare woningen kunnen vinden. Hiervoor is dan ook het voorstel van de minister om – binnen uit te werken voorwaarden – toe te staan dat een mantelzorg- of familiewoning op eigen erf vergunningsvrij mag worden gebouwd. De wet moet nog vastgesteld worden door de Eerste Kamer. We volgen deze ontwikkeling. 2.1 Vaststelling van beleidsregels is een collegetaak. Echter, de raad heeft adviesrecht (zie argument 2.1) in geval van woningen die door woningsplitsing worden toegevoegd.

Om te zorgen dat initiatiefnemers een duidelijk kader hebben en rechtszekerheid, stellen wij u voor de beleidsregels vast te stellen. Zo geven we initiatiefnemers duidelijkheid over welke regels gelden voor woningsplitsing en voor de andere vormen van het beter benutten van de bestaande woonvoorraad. Uiterlijke besluitneming Niet van toepassing Uitvoering Na besluitvorming door de raad, worden de beleidsregels bekend gemaakt via overheid.nl. De dag na bekendmaking treden de beleidsregels in werking. Om inwoners te informeren over de nieuwe mogelijkheden zullen we uitgebreid communiceren via de website, persbericht, gemeentenieuws en sociale media. De volgende stukken zijn voor u bijgevoegd: ‘Beleidsregels Beter benutten bestaande woningvoorraad, Lochem 2025'

2175391-3/4

De volgende stukken liggen voor u ter inzage:

Lochem 25 maart 2025, Burgemeester en wethouders van Lochem,

D.C. Kerkdijk secretaris

2175391-4/4

S.W. van ’t Erve burgemeester