RV Kader herontwikkeling locatie de Holm.pdf

Raadsvoorstel Zaaknummer Datum raadsvergadering Portefeuillehouder

L266176 22 april 2021 H.A.W. van Beurden

Onderwerp

Kaders herontwikkeling locatie de Holm

Voorstel Het college stelt u voor de kaders voor de herontwikkeling van de voormalige schoollocatie de Holm (Lingewijk 13) vast te stellen. Aanleiding Door de recente realisatie van het Kindcentrum (KC) Berkelwijk komt de voormalige locatie van basisschool de Holm aan de Lingewijk 13 vrij voor herontwikkeling. Het schoolgebouw wordt tot de zomervakantie tijdelijk gebruikt door de school ’t Ronde. Daarna gaan de bovenbouw van de scholen het Kompas en de Hobbit hier tijdelijk gebruik van maken, zodat het IKC Groenhouten gerealiseerd kan worden. Vanaf najaar 2022 komt de locatie de Holm vrij om te worden herontwikkeld. Het vastleggen van de stedenbouwkundige en programmatische randvoorwaarden is een belangrijke eerste stap om te komen tot de herontwikkeling van de locatie de Holm. De locatie de Holm is samen met de Leus, de Klimrakker en de Meent (Groenhouten) aangewezen als her te ontwikkelen schoollocaties voor woningbouw. In het college van 19 november 2019 (L229976) zijn deze vier locaties programmatisch én financieel aan elkaar gekoppeld. Hierover bent u middels de RIB eind 2019 geïnformeerd. Voorliggend voorstel gaat verder specifiek in op het kader voor de herontwikkeling van de locatie de Holm. Het kader is opgenomen als bijlage 1 bij dit raadsvoorstel. Voor de andere drie locaties volgen afzonderlijke voorstellen voor herontwikkeling.

Het proces voor herontwikkeling van locatie de Leus loopt gelijktijdig aan die van de Holm. Door het vaststellen van de ontwikkelkaders kunnen de ontwikkelingen voorzien worden van een scherpere bepaling van het financieel resultaat. Vooralsnog lijken de afzonderlijke financiële resultaten binnen de aangegeven bandbreedtes te liggen waardoor de doelstelling van een budgettair neutraal saldo mogelijk is. Doel / Effect Het vaststellen van het kader voor herontwikkeling van de Holm heeft een aantal effecten: 1. Met de herontwikkeling van de Holm met vrije kavels en de koppeling financieel en programmatisch wordt het op de andere locaties mogelijk om daar sociale huurwoningen en middeldure koopwoningen te realiseren en is er dekking voor de aanpassing van de openbare ruimte rondom de nieuwe schoolgebouwen. 2. Richting geven aan de herontwikkeling op de locatie. Daardoor komt er voor omwonenden duidelijkheid wat er gaat komen op de plek van het oude schoolgebouw van de Holm. 3. Met de mogelijkheid om de zelf te bouwen woning levensloopbestendig te maken, wordt voldaan aan het bouwen voor de senioren doelgroep.

L266176

Pagina 1

Argumenten 1.1 Met de ontwikkeling naar wonen wordt invulling gegeven aan het beleidskader zoals vastgelegd in de woonvisie. Op dit moment zijn nog diverse woningbouwprojecten in Leusden in voorbereiding c.q. uitvoering. Bij het vaststellen van de woonvisie door de gemeenteraad in 2016 is geconstateerd dat er in Leusden tot 2035 ruimte is voor 1.000 nieuw te bouwen woningen. De gemeenteraad heeft tevens aangegeven mee te werken aan het versneld uitbreiden van de woningvoorraad (800 tot 1.200 woningen tot 2025). Dit beleid en deze uitspraak maakt het mogelijk mee te werken aan het ter hand nemen van de ontwikkeling de locatie de Holm. Ook is het beleid binnen de gemeente om eerst de inbreidingslocatie te benutten en dan pas te kijken naar woningbouwlocaties buiten de bebouwde kom. 1.2 Met het vastleggen van het kader wordt een belangrijke stap gezet in het bereiken van het financiële doel van de herontwikkeling van de vier locaties. De financiële koppeling van herontwikkeling van de vier locaties Holm, Leus, Klimrakker en Meent is door het college vastgelegd in haar besluit L229976. Financiële koppeling houdt in dat we voor de genoemde vier locaties uitgaan van een budgettair neutraal saldo.

Hierbij hebben we onder andere rekening te houden met de boekwaarden van de locaties, de sloopkosten en de bijdragen aan de aanleg van de openbare ruimte rondom de nieuwe scholen en moeten we de normale kosten voor herontwikkeling van de locaties meenemen. Dat moet met herontwikkeling worden terugverdiend. Dit houdt wel in dat we voor de genoemde vier locaties uitgaan van een gezamenlijk budgettair neutraal saldo. Hierbij is dus onder andere rekening te houden met de boekwaarden van de vier locaties, de sloopkosten en de bijdragen aan de aanleg van de openbare ruimte rondom de nieuwe scholen en moeten we de normale kosten voor herontwikkeling van de locaties meenemen. 1.3 Met het vastleggen van het kader wordt een belangrijke stap gezet in het bereiken van het programmatische doel van de herontwikkeling van de vier locaties. De programmatische koppeling van herontwikkeling van de vier locaties Holm, Leus, Klimrakker en Meent is door het college vastgelegd in haar besluit L229976. Dit houdt in, dat we voor het totaal van deze vier locaties uitgaan van een gevarieerd woningbouwprogramma. De sociale huurwoningen komen centraal op één locatie, namelijk op locatie de Meent. Er is dus niet voor gekozen om op iedere locatie 30% sociale woningen te realiseren, omdat er dan te kleine aantallen per locatie komen. Dat is niet realiseerbaar en voor de woningstichting moeilijk te beheren.

Voor locatie de Holm zijn vrije kavels/ dure koopwoningen beoogd. Dit omdat deze typologie aansluit bij de opzet en typologie van de omliggende buurt. Daarnaast wordt ruimte gegeven aan mogelijkheid om op de locatie Holm levensloopbestendige woningen te realiseren. Met die mogelijkheid om de zelf te bouwen woning levensloopbestendig te maken, wordt voldaan aan het bouwen voor de senioren doelgroep. Op de locatie van de Klimrakker zijn middeldure koopwoningen voorzien, eveneens passend bij wat er in de omgeving staat. Op de locatie de Leus woningen wil het college woningen voor een specifieke doelgroep realiseren: klein wonen anno 2021. 1.4 Het kader op hoofdlijnen voor de herontwikkeling van de locatie de Holm vormt de input voor de verder gedetailleerde planuitwerking. Het kader op hoofdlijnen is opgenomen in bijlage 1. Hierin wordt ingegaan op de verschillende aspecten, zoals de grenzen van het plangebied, stedenbouwkundige randvoorwaarden, behoud van bestaande kwaliteiten, duurzaamheids- en energetica eisen, etc. Voor locatie de Holm zijn vrije kavels/ dure koopwoningen beoogd. Dit onder andere

L266176

Pagina 2

omdat deze typologie aansluit bij de opzet en typologie van de omliggende buurt. Voor het aantal vrije kavels wordt uitgaan van grootte en schaal van de kavels in de omgeving. Verder wordt de wegenstructuur rondom de locatie behouden net als de wandelroute vanaf het houten bruggetje. Ook blijft zoveel mogelijk bestaand groen aan de randen van de locatie aanwezig. Dit maakt dat op de locatie maximaal 7 vrije kavels kunnen komen. Qua architectuur kan iedere woning een eigen expressie en vorm krijgen. Dit kader is het vertrekpunt voor de verdere uitwerking. Een deel van de stedenbouwkundige kaders is in overleg met de klankbordgroep bepaald. Op basis van het kader is een tweetal mogelijke modellen opgesteld. Na besluitvorming over het kader wordt een voorkeursmodel bepaald en uitgewerkt. Daarin wordt voor de kavels kavelpaspoorten opgesteld. Dit wordt gedaan in samenspraak met de klankbordgroep, die ook met de stedenbouwkundige modellen hebben meegedacht. Deze kavelpaspoorten vormen de kaders voor stedenbouwkundige opzet en beeldkwaliteit van de kavels en gaan samen met het ontwerpbestemmingsplan ter inzage. Financiën Door het vaststellen van de kader op hoofdlijnen voor de ontwikkeling van de locatie kan ook het financieel resultaat van de ontwikkeling scherper worden bepaald.

De keuzes die gemaakt worden bij de kaderstelling zijn al verder vertaald in een globale financiële verkenning. Daaruit blijkt dat te verwachten financiële resultaten zich nog steeds binnen de bandbreedtes bevinden van de eerdere verkenningen. Dit maakt dat het uitgangspunt van de koppeling tussen de vier schoollocaties, een budgettair neutrale ontwikkeling mogelijk is. De realisatie van 7 vrije kavels op de locatie De Holm is een van de kostendragers voor het totaal van de vier schoollocaties. Tegenargument / Alternatieve scenario’s De raad kan besluiten om geen kader voor herontwikkeling van de Holm vast te stellen. Herontwikkeling van de locatie geeft voor het verdere proces daarmee veel onzekerheid en risico. Het proces wordt daarmee in onvoldoende mate uitvoerbaar. De locatie de Holm met vrije kavels is de plek met de grootste opbrengstpotentie. Daarmee is het niet mogelijk om budgettair neutraal uit te komen voor het totaal van de genoemde vier schoollocaties. Risico’s Gezien de situatie met COVID is het lastig te voorspellen hoe de woningmarkt zich gaat ontwikkelen. De huidige markt is gunstig voor de verkoop van kavels. Er komen er weinig op de markt en de prijzen stijgen nog steeds. We streven ernaar de kavels zo snel als mogelijk te verkopen. Ook planologisch zijn er de gebruikelijke risico’s.

Omwonenden die een zienswijze indienen of bezwaar maken tegen het bestemmingsplan en/of de omgevingsvergunning. Dit heeft voornamelijk effect op de planning van de bouw van de woningen. Plan van aanpak / Tijdsplanning Na een positief besluit van de gemeenteraad ziet de globale planning er als volgt uit. -

Voorjaar 2021: keuze voor definitief model, uitwerken kavelpaspoorten per kavel en opstellen ontwerpbestemmingsplan Q2/3 2021: ontwerpbestemmingsplan in procedure Q4 2021: vaststelling bestemmingsplan door raad Q4 2021/Q1 2022: verkoop grond Eind 2022: verwachte sloop school en bouwrijp maken terrein Begin 2023: verwachtte start bouw woningen

L266176

Pagina 3

Communicatie Er is een klankbordgroep samengesteld met direct omwonenden voor de locatie de Holm, die het afgelopen jaar drie keer bij elkaar is geweest. Eerst om het te hebben over de kwaliteiten en de aandachtspunten van de locatie (februari 2020). Vervolgens heeft de stedenbouwkundige op basis hiervan een tweetal modellen getekend. Eerst schetsmatig (september 2020) en daarna tijdens de laatste bijeenkomst zijn de digitale stedenbouwkundige modellen besproken (februari 2021). Daar is het voorliggende kader op gebaseerd. Het definitieve model moet nog worden bepaald en uitgewerkt. Hierbij, alsmede voor de nog op te stellen kavelpaspoorten, zal de klankbordgroep betrokken worden. Daarnaast hebben we in november 2019 en in februari 2021 een brede groep omwonenden van de locatie de Holm geïnformeerd over de stand van zaken van het project middels een nieuwsbrief. Bijlagen 1. Kader herontwikkeling locatie de Holm

Het college van de gemeente Leusden,

H.W. de Graaf – Koelewijn directeur-secretaris

L266176

G.J. Bouwmeester burgemeester

Pagina 4

Raadsbesluit De raad van de gemeente Leusden: Besluit op basis van het voorstel van het college van 2 maart 2021, nummer L266176 b e s l u i t: De kaders voor de herontwikkeling van de voormalige schoollocatie de Holm (Lingewijk 13) vast te stellen. Besloten in de openbare raadsvergadering van 22 april 2021

I. Schutte - van der Schans griffier

L266176

G.J. Bouwmeester voorzitter

Pagina 1