RV Integrale businesscase brandweerkazerne en politiebureau (1).pdf

Raadsvoorstel Zaaknummer Datum raadsvergadering Portefeuillehouder

L252259 1 oktober 2020 H.A.W. van Beurden

Onderwerp Integrale businesscase brandweerkazerne en politiebureau Voorstel Het college stelt u voor: 1. De brandweerkazerne aan de Burgemeester van der Postlaan 1 te renoveren conform scenario B met invoeging van een politiepost; 2. In te stemmen met de aankoop van een perceel grond met opstallen en verdere toebehoren (het politiebureau), plaatselijk bekend De Twijnderij 32 te Leusden, kadastraal bekend gemeente Leusden, sectie F, nummer 5522, groot éénduizend vierkante meter (1.000 m²), tegen een koopsom van € 950.000 kosten koper; 3. Bij aankoop van het politiebureau door de gemeente de betreffende locatie aan te merken als herontwikkelingslocatie voor woningbouw en hiervoor vast te stellen de kaders op hoofdlijnen voor de herontwikkeling van de locatie aan De Twijnderij 32; 4. Ten aanzien van de voorgaande beslispunten: a. een investeringskrediet van € 1.500.000 beschikbaar te stellen voor de renovatie van de brandweerkazerne en de hieruit voortvloeiende lasten op te nemen in de begroting, waarbij € 193.000 wordt gedekt vanuit de voorziening onderhoud gebouwenbeheer, € 20.000 wordt gedekt vanuit het nog resterende budget voor overbruggingswerkzaamheden en € 650.000 wordt gedekt vanuit het ontwikkelingsresultaat van de locatie van het politiebureau; b.

een incidenteel budget van € 80.000 beschikbaar te stellen voor de tijdelijke huisvesting van de brandweer gedurende de renovatie, waarbij € 10.000 wordt gedekt vanuit het nog resterende budget voor onderzoek naar de brandweerkazerne en € 70.000 wordt gedekt vanuit de algemene reserve, basisdeel; c. de verwervingskosten van de aankoop van het politiebureau ten laste te brengen van het revolverende budget voor strategische verwervingen; d. een incidenteel budget van € 65.000 beschikbaar te stellen voor de tijdelijke (beheer)kosten van het politiebureau tot aan het moment van herontwikkeling van deze locatie en dit budget te dekken uit de algemene reserve, basisdeel; e. de voorbereidingskosten van de herontwikkeling van de locatie van het politiebureau ten laste te brengen van het revolverende budget voor voorbereidingskosten ten behoeve van ruimtelijke projecten; 5. De begrotingswijziging met nummer 2020–1023 vast te stellen. Aanleiding Brandweerkazerne Op 1 november 2016 heeft het college besloten om het gebruik van de huidige brandweerkazerne voor enkele jaren voort te zetten en voornoemde periode te gebruiken om inzicht te krijgen of, en zo ja, in welke omvang renovatie of nieuwbouw van het kazernegebouw aan de orde is. Tevens is besloten om bij een eventuele renovatie of nieuwbouw de huidige

L252259

Pagina 1

locatie de voorkeur te geven boven één van de onderzochte alternatieve locaties. De gemeenteraad is destijds over de voornoemde besluiten van het college geïnformeerd. De huidige brandweerkazerne is ruim 25 jaar oud en de onderhoudskosten, de esthetische en energetische staat van het pand, veranderende wet- en regelgeving en veranderingen in de brandweerzorg waren aanleiding om te verkennen hoe de gemeente als eigenaar tegen de toekomst van het pand aankijkt. Duidelijk is dat de indeling van het huidige gebouw niet meer aan de vigerende eisen op het gebied van Arbo en de huidige eisen van de VRU voldoet. De VRU heeft aangegeven dat de huidige brandweervoorzieningen in Leusden, conform het dekkingsplan, na 2020 gehandhaafd blijven en heeft een handreiking opgesteld waaraan de brandweerkazerne moet voldoen. Daarnaast heeft de politie aangegeven te willen verhuizen naar een politiepost in de te renoveren brandweerkazerne. Het huidige politiebureau aan De Twijnderij 32 kan dan worden verkocht. Op 11 december 2018 heeft het college besloten een inventarisatie op te laten stellen voor de afweging tussen minimaal noodzakelijke aanpassingen (scenario A), renovatie (scenario B) of sloop/nieuwbouw (scenario C) van de brandweerkazerne op de huidige locatie. Zie bijlage 1 voor een nadere toelichting van de drie scenario’s.

Onderdeel van het besluit is om te onderzoeken of de huidige resterende werkplekken en functionaliteiten van het politiebureau aan De Twijnderij 32 verplaatst kunnen worden naar de brandweerkazerne, aangezien de politie destijds had aangegeven het bestaande politiebureau te willen afstoten. In de raadsinformatiebrief van 23 januari 2020 is aangegeven dat het college eerst de mogelijkheden voor de financiële dekking van de scenario’s nader wil verkennen omdat duidelijk is geworden dat in de huidige (meerjaren)begroting onvoldoende ruimte aanwezig is om de kapitaalslasten van een van de 3 scenario’s te dragen. Deze verkenning is afgerond. Politiebureau Op 11 juni 2019 heeft de politie aan de gemeente kenbaar gemaakt het politiebureau af willen te stoten en is de gemeente gevraagd of zij het voor een publieke doelstelling wil verwerven. Naar aanleiding hiervan is de gemeente het gesprek met de politie aangegaan over de aankoop van het pand. Hierbij was de insteek van de gemeente om vanuit de veiligheidskolom (politie en brandweer) een maatschappelijke businesscase te creëren. De kerngedachte achter deze businesscase is dat de gemeente met de herontwikkeling van het politiebureau naar woningbouw (sloop-nieuwbouw) een aantrekkelijk ontwikkelresultaat kan realiseren als (gedeeltelijke) dekking voor de gewenste investering in de brandweerkazerne inclusief politiepost.

De gesprekken met de politie hebben geleid tot een intentieverklaring vanuit de gemeente over de aankoop van het politiebureau alsmede de toekomstige huisvesting van de politie in de gemeente. In augustus van dit jaar is de intentieverklaring uitgewerkt tot een formele koopovereenkomst, waarin onder meer is opgenomen:  de verkoop/aankoop van het politiebureau tegen een koopsom van € 950.000 k.k.;  de levering van het pand in de staat waarin het zich thans bevindt (as is, where is);  de levering van het pand uiterlijk op 15 december 2020;  de permanente huisvesting van de politie in de (nog te renoveren) brandweerkazerne voor een eerste huurperiode van 10 jaar tegen een kostprijsdekkende huur;  het recht van een eerste huurverlenging van 5 jaar tegen (eveneens) een kostprijsdekkende huur, voor de huurperiode hierna geldt een marktconforme huur;  de tijdelijke huisvesting van de politie in een deel van het politiebureau (voortgezet gebruik) tot het moment dat de politiepost in de gerenoveerde brandweerkazerne wordt opgeleverd.

L252259

Pagina 2

In de koopovereenkomst is een ontbindende voorwaarde opgenomen. Deze houdt in dat indien de gemeenteraad uiterlijk 15 november 2020 niet heeft ingestemd met de aankoop van het politiebureau door het voorliggende besluit te nemen, de koopovereenkomst wordt ontbonden. In dat geval zal het pand niet notarieel aan de gemeente worden geleverd en is de politie vrij om het pand (alsnog) aan de markt aan te bieden. Eenzelfde clausule is in de koopovereenkomst opgenomen wat betreft instemming met de verkoop door de korpsleiding van de politie. Doel / Effect De integrale businesscase beoogt een aantal effecten: 1. Met de renovatie volgens scenario B wordt een duurzame brandweerkazerne gerealiseerd voor een periode van minimaal 25 jaar, inclusief de bundeling van brandweer en politie in één pand in het centrum van Leusden. 2. Met de herontwikkeling van de locatie van het politiebureau wordt voldaan aan de woningbehoefte specifiek voor senioren op een centrumlocatie. 3. Met de herontwikkeling wordt een aantrekkelijk financieel resultaat voorzien, welke wordt ingezet als gedeeltelijke dekking van de investering in de brandweerkazerne. Argumenten 1.1 Het pand voldoet na renovatie grotendeels aan de huidige normen van de VRU en de Arbo.

 Er wordt een sekse- en hygiënescheiding tot stand gebracht, waarmee brandweermannen en -vrouwen eigen kleedruimten en sanitair hebben en vuil geworden kleding gescheiden wordt van de schone.  De oppervlakte van de kazerne en de typen kantoor-, vergader-, instructie- en ontspanningsruimten voldoen aan de daaraan gestelde eisen.  Het buitenterrein beschikt over een vloeistofdichte vloer en olie- en zandafscheider die voldoen aan de normen van de VRU. 1.2 Het pand voldoet na de renovatie aan de duurzaamheidsambitie van de gemeente ten aanzien van haar eigen vastgoed.  Het gebouw wordt gasloos gemaakt. Hiermee ontstaat een duurzaam gebouw. Ten behoeve van de verwarming van het gebouw en het tapwater worden zonnepanelen i.c.m. warmtepomp/zonneboilers en WTW ingezet.  In de voorbereiding van de renovatie zal moeten worden bezien of opwekking van de voor gebruik benodigde elektriciteit kan met behulp van het toevoegen van nog meer zonnepanelen. De verlichting zal in ieder geval worden uitgevoerd in LED en elektrische apparaten zullen zoveel mogelijk energielabel A of beter hebben. 1.3 De gebruikers van het pand (vrijwilligers brandweer en medewerkers politie) beschikken na de renovatie over een veilige, prettige, duurzame en zichtbare werkomgeving.  Het gebouw is aan zowel de binnen- als buitenzijde helemaal opgefrist.

 Het pand is duurzaam (zie argument 1.2)  In het renovatiescenario wordt ook het terrein opnieuw bestraat en ingericht. Door de aard van de ingreep wordt toekomstig onderhoud naar voren gehaald. Grote ingrepen, zoals het herstraten van het terrein, het vervangen van de garagedeuren en het vernieuwen van de dakbedekking zijn daardoor in de komende jaren niet meer nodig en kunnen gelijktijdig in plaats van versnipperd worden opgepakt. Met de renovatie van de kazerne kan de brandweerpost nog circa 25 jaar functioneren op de huidige locatie conform de op dit moment gestelde eisen.

L252259

Pagina 3



Het pand is aan de buitenzijde duidelijk herkenbaar als brandweerkazerne en politiepost. Er ontstaat een voor de burgers duidelijk zichtbaar hulpdienstencluster (HDC).

1.4 De uitstraling van het pand sluit na de renovatie aan bij het niveau van de panden in de directe omgeving en past binnen de revitalisering van het centrumgebied. Het centrumgebied van Leusden krijgt een grondige kwaliteitsimpuls. Zo zijn woningen boven de winkels verduurzaamd, is ’t Erf voorzien van een nieuwe bestrating en inrichting, is het Huis van Leusden gerealiseerd en worden in de overige openbare ruimte nu of in de nabije toekomst ingrepen gedaan om functioneren en aanzicht van het centrum te verbeteren. Daarnaast zijn er nog plannen om leegstand terug te dringen en De Korf en omgeving aan te pakken. In de directe omgeving van dit centrum ligt de brandweerkazerne. Esthetische opfrissing van de kazerne draagt bij aan de breder ingezette ruimtelijke en stedenbouwkundige revitalisering van het centrumgebied. 1.5 Bij uitvoering van het voorgestelde renovatiescenario B liggen de jaarlijkse lasten (beduidend) lager dan bij het nieuwbouwscenario C. Met een beperktere investering wordt nagenoeg hetzelfde kwaliteitsniveau behaald als bij nieuwbouw. Voordeel van renovatie ten opzichte van nieuwbouw is daarnaast dat er sprake is van een groter gebouw, hetgeen zorgt voor meer flexibiliteit (wanneer in de toekomst functies moeten worden ingepast, gaat dit makkelijker wanneer er sprake is van overmaat).

Per saldo komen de totale jaarlijkse eigenaars- en onderhoudslasten substantieel lager uit dan bij de nieuwbouwvariant. In bijlage 3 wordt hier nader op ingegaan. 1.6 Behoud politiepost in gemeente Leusden. De wens van de politie om het huidige politiekantoor aan De Twijnderij te willen verlaten en een post voor circa 7 agenten te huisvesten in de brandweerkazerne maakt het mogelijk om in Leusden een volwaardige en bemande opkomstlocatie te behouden, een voor burgers herkenbaar hulpdienstencluster (HDC) te realiseren en het gebruik van de kazerne te optimaliseren. Dit wordt daarnaast vertaald in structurele financiële baten voor de gemeente in de vorm van huuropbrengsten. 2.1 Realiseren van een aantrekkelijk ontwikkelresultaat ten behoeve van de integrale businesscase. Gegeven de aankoopsom van het politiebureau en de globale kaders en randvoorwaarden voor de herontwikkeling van deze locatie is het mogelijk om een aantrekkelijk ontwikkelresultaat te realiseren. Dit resultaat wordt ingezet als gedeeltelijke dekking van de investering in de renovatie van de kazerne. 2.2 De strategische aankoop is passend binnen het flexibele grondbeleid van de gemeente. In de Nota Grondbeleid 2020 is opgenomen dat het te voeren grondbeleid per locatie kan verschillen en een resultante is van een zorgvuldig afwegingsproces.

Daarbij spelen aspecten als urgentie, regie en rendement een belangrijke rol. Vanuit het aspect urgentie wordt duidelijk dat de aankoop en herontwikkeling bijdraagt aan ruimtelijke en maatschappelijke ambities alsmede aan sectorale beleidsdoelstellingen van de gemeente. Hieronder valt bijvoorbeeld in directe zin het toevoegen van woningbouw ten behoeve van senioren en indirect het duurzaam kunnen renoveren van de kazerne. Wat betreft het aspect regie is het voeren van een actief grondbeleid minder noodzakelijk. Het is namelijk de verwachting dat ook een marktpartij de herontwikkeling actief zal oppakken. Daarentegen scoort de aankoop op het aspect rendement wel hoog. Er wordt namelijk een aantrekkelijk

L252259

Pagina 4

ontwikkelresultaat voorzien (financieel rendement) met een laag risicoprofiel, dat kan worden ingezet als gedeeltelijke dekking van de investering in brandweerkazerne (maatschappelijk rendement). 2.3 De gemeente handelt marktconform. De gemeente betaalt een marktconforme prijs. De koopsom ligt namelijk lager dan de onafhankelijk getaxeerde marktwaarde uitgaande van een herontwikkeling naar woningbouw met 4 woonlagen. In de kaders op hoofdlijnen is opgenomen dat de herontwikkeling mag uitgaan van 5 woonlagen. De voorziene marktwaarde ligt derhalve hoger dan hetgeen thans is getaxeerd. 3.1 De kaders op hoofdlijnen voor de herontwikkeling vormen input voor de planuitwerking, de participatie en de selectie van een marktpartij. De kaders op hoofdlijnen voor de herontwikkeling zijn opgenomen in bijlage 2. Hierin wordt onder meer ingegaan op stedenbouwkundige inpassing, programma, parkeren en duurzaamheid. De kaders op hoofdlijnen vormen het vertrekpunt voor de planuitwerking en de participatie met omwonenden en belanghebbenden. Ook vormt het input voor het selecteren van een marktpartij voor in ieder geval de opstalexploitatie en mogelijk ook de grondexploitatie. Bij de marktselectie spelen aspecten een rol als type partner, type samenwerking, het plan (inhoud, kwaliteit en proces) alsmede de bieding voor de locatie.

Op het moment dat de kaders op hoofdlijnen door de gemeenteraad zijn vastgesteld, biedt dat duidelijkheid en zekerheid aan marktpartijen voor de bieding en daarmee voor de gemeente als het gaat om het behalen van een aantrekkelijk ontwikkelresultaat. De kaders voor de herontwikkeling zijn echter wel slechts op hoofdlijnen vormgegeven, zodat binnen de planuitwerking voldoende ruimte voor creativiteit blijft bestaan. 3.2 Aantrekkelijke woningbouwlocatie voor doelgroep in centrum. De locatie van het bestaande politiebureau is dichtbij voorzieningen en een ideale plek voor seniorenwoningen. In het vorig jaar gehouden woningbehoefteonderzoek komt duidelijk naar voren dat er een tekort is aan seniorenwoningen in de gemeente. Met de toevoeging van woningen aan het centrum van Leusden wordt ook het draagvlak voor de daar gesitueerde voorzieningen groter. Veel grote en kleinere winkelcentra in Nederland hebben het namelijk zwaar te verduren als gevolg van onder andere het online shoppen. Winkelpanden komen leeg te staan en er moet creatief nagedacht worden om deze leegstand tegen te gaan. 3.3 Grote vraag naar grotere (middel)dure appartementen. Aan middeldure en dure appartementen is veel behoefte in Leusden. Het toevoegen van dit type woning kan daarnaast leiden tot doorstroming in de bestaande woningmarkt.

Veel senioren zullen immers deels binnen Leusden een bestaande grondgebonden koopwoning achterlaten. Daarnaast resulteert het geheel of gedeeltelijk invullen van de locatie met sociale huurwoningen tot onvoldoende financiële middelen voor de renovatie van de brandweerkazerne. Feitelijk is er ook geen noodzaak om sociale huurwoningen te realiseren, omdat de WSL de afgelopen jaren vanaf 2016 al voldoende heeft gerealiseerd en nog in de planning heeft staan. Een groot deel hiervan zijn appartementen (bijvoorbeeld in Hof van Liz en Groot Agteveld). 3.4 Voor de parkeerbehoefte is een maatwerkoplossing mogelijk. Bij de planuitwerking kan gemotiveerd worden afgeweken van het bestaande parkeerbeleid. Het uitgangspunt daarbij is om niet voor de leegstand te bouwen en optimaal gebruik te maken van de bestaande restruimte in het omliggende openbaar gebied.

L252259

Pagina 5

Financiën 4.1 Voor het realiseren van renovatiescenario B is een investeringskrediet nodig van € 1.500.000. Op basis van financiële en kwalitatieve afwegingen wordt de gemeenteraad geadviseerd om een investeringskrediet van € 1.500.000 beschikbaar te stellen voor een uitgebreide renovatie van de brandweerkazerne (conform scenario B) met invoeging van een politiepost. Het uitbreiden en vervangen van de stallingsruimte maakt expliciet geen deel uit van de renovatie. Conform het Programma van Eisen was dit in eerste instantie wel aan de orde, maar de VRU heeft inmiddels aangegeven dat de huidige stallingsruimte toch acceptabel is. Binnen de voorziening groot onderhoud gebouwenbeheer is een bedrag van € 193.000 beschikbaar voor uitvoering van de renovatiewerkzaamheden. De raad wordt voorgesteld deze middelen over te hevelen naar de reserve dekking kapitaallasten economisch nut om vanuit deze reserve een deel van de ontstane kapitaallasten te dekken. Bij de Voorjaarsnota 2019 heeft de gemeenteraad een budget beschikbaar gesteld van € 35.000 ten behoeve van overbruggingswerkzaamheden voor de brandweerkazerne. Binnen dit budget is nog € 20.000 aan financiële ruimte beschikbaar. De raad wordt voorgesteld deze middelen over te hevelen naar de reserve dekking kapitaallasten economisch nut om vanuit deze reserve een deel van de ontstane kapitaallasten te dekken.

Op basis van de globale kaders en randvoorwaarden voor de herontwikkeling van de locatie van het politiebureau is een voorziene marktwaarde bepaald van € 1,6 miljoen. Hierin zijn alle voorziene kosten en opbrengsten meegenomen die voortvloeien uit de herontwikkeling. Gegeven de overeengekomen koopsom van het politiebureau van € 950.000, is het voorziene netto ontwikkelresultaat bepaald op € 650.000. Het is de verwachting dat het ontwikkelresultaat wordt gerealiseerd voorafgaand of in het jaar dat de eerste kapitaallast ten aanzien van de renovatie van toepassing is (2023). De raad wordt voorgesteld om het ontwikkelresultaat over te hevelen naar de reserve dekking kapitaallasten economisch nut om vanuit deze reserve een deel van de ontstane kapitaallasten te dekken. Het exacte ontwikkelresultaat is afhankelijk van meerdere factoren, waaronder prijsontwikkeling (VON-prijzen en bouwkosten), marktselectie (biedingen) en de ontwikkelstrategie (politiebureau doorverkopen of zelf voeren van de grondexploitatie). De raad wordt voorgesteld om het uiteindelijke ontwikkelresultaat over te hevelen naar de reserve dekking kapitaallasten economisch nut. Op het moment dat het ontwikkelresultaat hoger zal liggen dan € 650.000, betekent dit op termijn een voordeel voor de (meerjaren) begroting.

Indien het ontwikkelresultaat echter lager uitvalt, dan zal aanvullende dekking moeten worden gezocht. In onderstaande tabel is het structurele effect op de begroting opgenomen voor renovatiescenario B uitgaande van de investeringskosten en wijzigingen in exploitatiekosten van de brandweerkazerne (waaronder beheer en onderhoud). Een nadere uitwerking van de voorziene financiële effecten en de toelichting hierop is opgenomen in bijlage 3. Hierin is ook het vergelijk opgenomen met scenario A en C.

L252259

Pagina 6

Afschrijving - dekking vanuit MJOP - dekking vanuit tijdelijke maatregelen - dekking vanuit ontwikkelresultaat Rente (o.b.v. 1,0%) Kapitaallasten Belastingen/verzekeringen Beheer en klein onderhoud Groot onderhoud (MJOP) Gas, water en elektra Inkomsten uit verhuur Totaal Mutatie t.o.v. begrotingskader 2020 (op basis van een rente van 1,0%)

Begrotingskader 2020

Scenario B (2023)

2.000 2.000 2.000 17.000 25.000 14.000 60.000

66.000 -8.000 -1.000 -28.000 15.000 44.000 2.000 27.000 21.000 7.000 -12.000 89.000

-

29.000

Uit de tabel komt een extra begrotingslast naar voren van € 29.000 voor het eerste jaar na gereedkomen van de renovatie (2023). Deze extra last neemt jaarlijks af met de resterende instandhoudingstermijn van 25 jaar. In jaar 10 gaat het bijvoorbeeld nog om een extra begrotingslast van € 22.000. Het is echter reëel dat de extra begrotingslast lager uitvalt. De investering in de kazerne is doorgerekend met een rentepercentage van 1,0%, terwijl de rente voor een langlopende lening momenteel (augustus 2020) ongeveer 0,25% bedraagt. Een eventueel rentevoordeel wordt in de begroting verwerkt bij het daadwerkelijk afsluiten van de lening. Als dit tegen die tijd mogelijk is voor een tarief van 0,25%, dan bedraagt de voorziene extra begrotingslast € 18.000 in het eerste jaar na de ingebruikname van de gerenoveerde kazerne (2023). 4.2 Voor het tijdelijk huisvesten van de brandweer is een budget nodig van € 80.000. Met de VRU is een eerste verkennend gesprek gevoerd over de mogelijkheden voor huisvesting van de brandweer tijdens de renovatie van de kazerne. Op het moment dat de renovatie doorgang zal vinden, worden definitieve afspraken gemaakt over de tijdelijke huisvesting. Vooralsnog zijn de volgende opties besproken: a) Externe locatie aanhuren. Voor het extern huisvesten van de brandweer dient een geschikte locatie voorhanden te zijn.

Daarbij is de geschiktheid onder meer afhankelijk van de wettelijke aanrijtijden. Ook zal het betreffende pand geschikt moeten zijn, al dan niet met een verbouwing, voor een brandweerfunctie. b) Faseren renovatiewerkzaamheden. Het is denkbaar dat de brandweer tijdens de renovatie in de bestaande kazerne blijft zitten. De uitvoering van de renovatiewerkzaamheden zal dan wel handig gefaseerd moeten worden. c) Tijdelijke units. Op het buitenterrein van de kazerne kunnen tijdelijke units worden geplaatst. Voor het kantoorpersoneel van de brandweer en voor het organiseren van kader- en oefenavonden kan waarschijnlijk gebruik worden gemaakt van het huidige politiebureau. Dit beperkt de ruimtevraag van de tijdelijke units. Bij zowel optie b (faseren) als optie c (tijdelijke units) blijft de brandweer op de huidige locatie. Op het moment dat de stallingsruimte aan de beurt is voor renovatie, dan kan de brandweer het aantal brandweerauto’s mogelijk beperken tot een minimaal benodigd aantal van 3. Het overige ondersteunende materieel wordt dan elders geplaatst. De brandweerauto’s kunnen bij deze opties buiten worden gestald, maar enkel buiten het winterseizoen en met permanente bewaking.

L252259

Pagina 7

Ondanks dat de exacte wijze van tijdelijke huisvesting thans nog niet duidelijk is, wordt uitgegaan van een stelpost van € 80.000 aan kosten. Bij de Voorjaarsnota 2019 heeft de gemeenteraad een budget beschikbaar gesteld van € 40.000 voor het inventariseren van de huisvestingsscenario’s voor de brandweer. Binnen dit budget is nog € 10.000 aan financiële ruimte beschikbaar. De raad wordt voorgesteld om het bedrag van € 10.000 aan te wenden voor de tijdelijke huisvesting van de brandweer en het overige deel van de kosten (€ 70.000) incidenteel te dekken vanuit de algemene reserve, basisdeel (uitvoeringsjaren 2021-2022). Indien uiteindelijk voor optie b (faseren) wordt gekozen, dan kan een aannemer de renovatie minder efficiënt uitvoeren, hetgeen tot uiting zal komen in een hogere aanbestedingssom. In dat geval is sprake van structureel hogere afschrijvingslasten. Ter compensatie hiervan zal bij optie b (faseren) het incidentele budget van in totaal € 80.000 worden overgeheveld naar de reserve dekking kapitaallasten economisch nut. 4.3 De aankoop van het politiebureau is passend binnen het afwegingskader voor strategische verwervingen. Binnen het door de gemeenteraad vastgestelde afwegingskader is een aantal vragen van belang:  Is handelingssnelheid noodzakelijk voor de aankoop? Nee, de aankoop is reeds vastgelegd in een koopovereenkomst.

Teneinde te bepalen of alsnog sprake is van een strategische verwerving, moeten ook vragen omtrent regie en rendement worden gesteld. Deze vragen worden hieronder beantwoord.  Zijn de gronden op termijn nodig voor de uitvoering van ontwikkelingen of om ongewenste ontwikkelingen tegen te gaan? Ja, de aankoop en herontwikkeling draagt primair bij aan het toevoegen van woningen voor senioren op een voor deze doelgroep aantrekkelijke locatie. Daarnaast draagt het ontwikkelresultaat bij aan een duurzame renovatie van de brandweerkazerne inclusief politiepost.  Is aankoop mogelijk tegen de marktwaarde van de huidige bestemming? Nee, de marktwaarde bij de huidige (maatschappelijke) bestemming ligt lager dan de koopsom. Echter, er wordt een aantrekkelijk ontwikkelresultaat voorzien doordat de marktwaarde in de toekomstige (woningbouw)bestemming en op basis van de kaders op hoofdlijnen hoger ligt dan de koopsom. Het financiële rendement zal worden gebruikt als gedeeltelijke dekking voor de investering in de brandweerkazerne. Het belang van het maatschappelijke rendement wordt daarbij groot genoeg geacht om de aankoop als strategische verwerving aan te merken.

Op het moment dat de strategische aankoop wordt ingebracht in een grondexploitatie (bij actief grondbeleid) of wordt doorverkocht aan een ontwikkelende partij (bij faciliterend grondbeleid), zal het budget voor strategische verwervingen weer worden aangevuld. 4.4 Voor het tijdelijk huisvesten van de politie is een incidenteel budget nodig van € 65.000. Tot het moment van oplevering van de politiepost in de gerenoveerde brandweerkazerne, heeft de politie het recht om gebruik te blijven maken van het bestaande politiebureau. De locatie van het politiebureau zal dus op zijn vroegst medio 2022 vrijkomen voor herontwikkeling naar woningbouw. De hiervoor liggende periode zal onder meer worden gebruikt voor de planuitwerking, marktselectie en (zo mogelijk) vaststellen van het bestemmingsplan. Tot aan het moment van herontwikkeling komen de lasten van het politiebureau voor rekening van de gemeente. Hieronder vallen mede financieringskosten, belastingen/verzekeringen en het minimaal noodzakelijke onderhoud. Voor maximaal twee jaar (2021 en 2022) zijn deze kosten geraamd op totaal € 65.000.

L252259

Pagina 8

4.5 De voorbereidingskosten worden te zijner tijd door het project zelf gedragen. De voorbereidingskosten ten aanzien van de herontwikkeling van de locatie van het politiebureau, bijvoorbeeld voor projectmanagement en stedenbouw, komen in eerste instantie ten laste van het revolverende budget voor voorbereidingskosten ten behoeve van ruimtelijke projecten (raadsbesluit 27 september 2018). Afhankelijk van de ontwikkelstrategie worden de voorbereidingskosten op termijn ingebracht in een grondexploitatie (bij actief grondbeleid) of worden de ambtelijke kosten verhaald bij het sluiten van een anterieure overeenkomst (bij doorverkoop/faciliterend grondbeleid). Het maken van voorbereidingskosten is noodzakelijk om de herontwikkeling voortvarend te kunnen oppakken. 5.1 Vaststellen begrotingswijziging De financiële gevolgen van dit voorstel zijn verwerkt in de begrotingswijziging met nummer 2020-1023, welke via bijbehorend raadsvoorstel aan de raad ter vaststelling wordt aangeboden en in de begroting wordt verwerkt. Tegenargument / Alternatieve scenario’s Als de raad niet besluit tot aankoop van het politiebureau en de daarbij behorende integrale businesscase met de herontwikkeling van de betreffende locatie alsmede de renovatie van de brandweerkazerne, kan dit een aantal negatieve consequenties hebben.

 De gemeente realiseert geen resultaat met de herontwikkeling van de locatie van het politiebureau. Een investering in de brandweerkazerne zal daarmee een groter financieel effect hebben op de (meerjaren)begroting. Het politiebureau zal in dit geval waarschijnlijk aan een marktpartij worden verkocht, die daarna de gemeente zal verzoeken om aan een herontwikkeling mee te werken. De realisatie van woningbouw op de betreffende locatie zal dus uiteindelijk naar verwachting wel plaatsvinden.  Indien de gemeente geen renovatiewerkzaamheden uitvoert, wordt niet voldaan aan het Programma van Eisen van de VRU, bijvoorbeeld op het gebied van sekse- en hygiënescheiding. In dat geval wordt dus geen minimaal functionele werkomgeving alsmede een moderne en gezonde werkomgeving gecreëerd voor het brandweercorps. Een duurzaam verblijf van het corps is dan niet langer gegarandeerd. Zonder renovatie is tevens geen sprake van verduurzaming en het esthetisch opwaarderen van gebouw en terrein. In de komende jaren zal dan echter wel conform scenario A een aantal forse ingrepen moeten worden gedaan. Dit is niet efficiënt en zal leiden tot regelmatige overlast en uiteindelijk hoger uitvallende kosten.  Indien geen politiepost wordt gerealiseerd in de brandweerkazerne, is een duurzaam verblijf van de politie binnen de gemeente niet langer gegarandeerd.

Een argument om niet in te stemmen met het voorstel is het voorkomen van risico’s die de gemeente loopt binnen de businesscase, onder meer ten aanzien van de aanbesteding en de herontwikkeling. In de volgende paragraaf wordt hier nadrukkelijk op ingegaan. Risico’s Instemmingsvoorbehoud In de koopovereenkomst is zowel voor de gemeente als voor de politie een ontbindende voorwaarde opgenomen, inhoudende dat de gemeenteraad dan wel de korpsleiding nog moet instemmen met de verkoop van het politiebureau aan de gemeente. Op het moment dat de instemming van minstens één partij achterwege blijft, dan zal de koopovereenkomst worden ontbonden, gaat de aankoop van het politiebureau niet door en is de beoogde integrale businesscase niet meer aan de orde. Op het moment dat de gemeenteraad instemt

L252259

Pagina 9

maar de korpsleiding niet, dan kan het college geen uitvoering geven aan het besluit van de raad over de integrale businesscase. In dat geval zal de raad worden geïnformeerd en zal te zijner tijd een nieuw voorstel worden gedaan ten aanzien van de brandweerkazerne en de consequenties voor de (meerjaren)begroting. Tevens zullen in dit geval de kaders op hoofdlijnen voor de herontwikkeling van de locatie aan De Twijnderij 32 komen te vervallen. Conform het beslispunt zijn deze kaders namelijk alleen van toepassing als het politiebureau door gemeente wordt aangekocht. Bij de verkoop aan een derde partij kunnen andere belangen, wensen en uitgangspunten van toepassing zijn, wat vraagt om een heroverweging van de nu voorliggende globale kaders. Businesscase Ten aanzien van de integrale businesscase is sprake van diverse risico’s. Dit gaat zowel om financiële, politiek-bestuurlijke als omgevingsrisico’s. Hieronder wordt nader ingegaan op de diverse onderdelen van de businesscase. Brandweerkazerne  Renovatie en bijkomende kosten. De totale investeringskosten voor de renovatie van de brandweerkazerne zijn geraamd op € 1,5 miljoen. Ten behoeve van het selecteren en contracteren van een aannemer zal een aanbesteding worden gehouden. Ook zullen diverse adviseurs worden ingeschakeld.

Indien het aanbestedingsresultaat tegenvalt of de bijkomende kosten hoger uitvallen, dan moet mogelijk worden bezuinigd op de renovatie of dient extra budget beschikbaar te worden gesteld. Wanneer de meerkosten maximaal 15% zijn, gaat het om een maximaal effect van € 225.000. Uitgaande van een matige tot grote kans van optreden (50%), wordt het risico-effect ingeschat op € 112.500.  Vertraging. Op dit moment hebben aannemers het erg druk. Dat maakt de kans dat een aanbesteding, bij een gebrek aan inschrijvers, niet succesvol is groter dan voorheen. Dit heeft mogelijk gevolgen voor de planning. Bij de preselectie van aannemers zal zorgvuldig worden geverifieerd of aannemers daadwerkelijk een aanbieding willen doen en of zij kunnen realiseren binnen de gestelde termijnen.  Verhuur. Het risico op leegstand van een deel van de kazerne is beperkt aangezien de politie de politiepost voor minimaal 10 jaar zal aanhuren. Voor de periode na 10 jaar bestaan echter geen garanties.  Bestemming. Op de locatie van de brandweerkazerne rust thans geen bestemming om de politie te kunnen huisvesten. Daarvoor moet een omgevingsvergunning worden aangevraagd. Hierbij is bezwaar door omwonenden en belanghebbenden mogelijk.

Een eerste verkenning langs de diverse beleidsvelden waar de in te dienen aanvraag omgevingsvergunning zal worden getoetst, maakt duidelijk dat het verstrekken van de vergunning zeer waarschijnlijk niet stuit op bezwaar van de zijde van het gemeentelijk beleid.  Flora en fauna. Ten behoeve van de sloop- en verbouwingswerkzaamheden moet worden geïnventariseerd of beschermde soorten in het geding zijn. Op het moment dat beschermde diersoorten worden aangetroffen, kan de voorbereiding mogelijk worden vertraagd.  Openbaarheid financiële specificatie. Bij de aanbesteding inschrijvende marktpartijen zouden zich kunnen laten leiden door de in bijlage 3 opgenomen financiële specificatie van de kredietaanvraag. De gemeente loopt hiermee het risico hogere inschrijvingen te ontvangen dan op basis van marktwerking het geval zou zijn.

L252259

Pagina 10

Tijdelijke huisvesting brandweer en politie Op dit moment is er rekening mee gehouden dat uitvoering van een renovatie ongeveer een jaar in beslag neemt. Voor de tijdelijke huisvesting van de brandweer is daarom een incidenteel budget van € 80.000 aan de raad gevraagd. Gedurende het traject van het maken van bestek en tekeningen zal definitief inzichtelijk worden hoe lang en waar de brandweer gehuisvest zal worden tijdens de verbouwing. Er bestaat een risico dat de kosten hoger uitvallen dan het momenteel geraamde bedrag. Mocht hiervoor extra budget noodzakelijk zijn, dan zal tijdig aan de raad een aanvullend besluit worden voorgelegd, in ieder geval voorafgaand aan de gunning van de bouwwerkzaamheden. De globale planning voorziet in oplevering van de gerenoveerde kazerne medio 2022. Op dat moment kan de politie inhuizen in de nieuwe politiepost en komt het bestaande politiebureau vrij voor herontwikkeling. De tijdelijke (beheer)kosten ten aanzien van het politiebureau zijn geraamd voor de jaren 2021 en 2022. Een beperkte vertraging in de renovatie heeft dus niet een direct gevolg voor de tijdelijke kosten van het bestaande politiebureau. Bij verdergaande vertraging in de oplevering van de politiepost in de kazerne, is mogelijk wel aanvullend budget noodzakelijk. Bijvoorbeeld voor rentelasten, belastingen en onderhoud.

Binnen de tijdelijke kosten voor het politiebureau zijn op basis van kengetallen kosten opgenomen voor het minimaal noodzakelijke onderhoud tot aan het moment van herontwikkeling. Voor 1 oktober 2020 zal nog een bouwtechnische keuring worden uitgevoerd. Indien hieruit naar voren komt dat de kosten voor het op korte termijn in stand houden van het pand dusdanig hoog zijn en niet passend binnen de businesscase, dan zal de raad hierover worden geïnformeerd. Herontwikkeling locatie politiebureau Het voornaamste risico ten aanzien van herontwikkeling van de locatie van het politiebureau is dat het voorziene ontwikkelresultaat van € 650.000 lager uitvalt en dat hierdoor de gedeeltelijke dekking voor de renovatie van de brandweerkazerne afneemt. Op het gebied van ontwikkelrisico’s worden de volgende aspecten benoemd:  Asbest. Gelet op het bouwjaar van het politiebureau en een door verkoper uitgevoerd verkennend onderzoek is naar verwachting geen asbest verwerkt in het pand. Bij een beperkte hoeveelheid asbest worden de kosten geraamd op maximaal € 20.000.  Bodem. Op basis van informatie op www.bodemloket.nl en een door verkoper uitgevoerd verkennend bodemonderzoek is de locatie niet als verdacht weergegeven. Bij een beperkte bodemsanering zijn de kosten geraamd op maximaal € 50.000.  Archeologie.

Op basis van de Archeologische Monumentenkaart (AMK) en de Indicatieve Kaart Archeologische Waarden (IKAW) is er geen archeologische verwachtingswaarde.  Sloop/civiele kosten. Eventuele meerkosten op het gebied van sloop en civiele werkzaamheden zijn geraamd op maximaal € 40.000.  Plankosten. Eventuele meerkosten op het gebied van planontwikkeling en VAT zijn geraamd op maximaal € 30.000.  Markt. De effecten van de coronacrisis op de huizenmarkt kunnen zowel positief als negatief uitpakken (zie onderstaand ‘Effect coronacrisis’). In een negatief scenario is de minderopbrengst geraamd op maximaal € 200.000.

L252259

Pagina 11

Het maximale effect van bovenstaande risico’s is € 340.000. Uitgaande van een kleine tot matige kans van optreden (25%), is het risico-effect ingeschat op afgerond € 85.000. Effect coronacrisis Wat betreft het effect van de coronacrisis op de huizenmarkt is op dit moment geen duidelijk beeld te geven. Op basis van NVM-cijfers blijkt dat de huizenmarkt op dit moment stabiel is, zowel qua aantal verkopen als verkoopprijzen. De helft van alle woningen wordt nog boven de vraagprijs verkocht, mede vanwege het grote tekort aan beschikbare woningen. Volgens de laatste raming van Primos stijgt het tekort tot 415.000 woningen in 2024. In potentie betekent dat een verdergaande prijsstijging. Ook bij nieuwbouwprojecten is nog steeds beduidend meer animo dan aanbod. In tegenstelling tot de berichtgeving van NVM gaat DNB wel uit van een negatieve voorspelling met prijsdalingen van respectievelijk 2,1% en 3,7% in 2021 en 2022. Anderzijds is ook het effect op de bouwkosten van belang. Door de coronacrisis verwacht het EIB een verlies van 40.000 arbeidsplaatsen in de bouw. AT Osborne verwacht op korte termijn een stabiel bouwkostenniveau. Aan de ene kant door een afnemende vraag naar bouwprojecten en minder schaarste aan vakpersoneel, maar aan de andere kant meer druk op leveranciers voor tijdige levering en hiermee meer risico voor een aannemer.

Op de langere termijn lijken de prijzen wel te dalen. Deze signalering was er al eerder, maar zal nu naar verwachting wat eerder inzetten en sneller gaan. Dekking De integrale businesscase resulteert in een extra begrotingslast van ongeveer € 29.000 in het eerste jaar van gereedkomen van de renovatie van de kazerne (2023). In de jaren hierna neemt de extra last structureel af. Naar de huidige inzichten kan de lastentoename niet worden opgevangen binnen de begrotingspositie van de gemeente. Mocht de gemeenteraad instemmen met de businesscase, dan wordt bij voorbaat een financiële claim gelegd op de nog te voeren kerntakendiscussie (zie Kaderbrief 2021). Dit betekent dat het college op een later moment een voorstel doet op welke wijze de extra begrotingslast zal worden gedekt. Kansen en optimalisaties Naast negatieve risico’s zijn er ook kansen en optimalisaties te benoemen. Wat betreft de renovatie van de brandweerkazerne gaat het dan om een lager investeringsniveau. De coronacrisis kan immers tot effect hebben dat er meer concurrentie ontstaat op de bouwmarkt en dat hierdoor een aanbestedingsvoordeel wordt behaald. Ten aanzien van de herontwikkeling van het politiebureau kan sprake zijn van een verdergaande positieve ontwikkeling van de woningmarkt en een positief onderhandelingsresultaat uit de (door)verkoop van de locatie.

Bovendien is de voorziene marktwaarde van € 1,6 miljoen gebaseerd op een terugliggende bouwlaag op de bovenste verdieping. Op het moment dat ruimtelijk een volledige bouwlaag is te verantwoorden, dan resulteert dat in de huidige markt in een meeropbrengst van ongeveer € 200.000. Dit kan als optimalisatie worden aangemerkt. Plan van aanpak / Tijdsplanning Na een positief besluit van de gemeenteraad ziet de globale planning er als volgt uit. Brandweerkazerne - Q4 2020 t/m Q2 2021: voorbereiding renovatie brandweerkazerne (definitief ontwerp, bestek, tijdelijke huisvesting, aanbesteding, etc.) - Q3 2021 t/m Q2 2022: renovatie van de brandweerkazerne Herontwikkeling politiebureau - 15 december 2020: notariële levering van het politiebureau

L252259

Pagina 12

-

tot medio 2022: tijdelijk gebruik van een gedeelte van het politiebureau door de politie tot medio 2022: planontwikkeling, selecteren van een ontwikkelende partij en dergelijke medio 2022: politiebureau komt beschikbaar voor herontwikkeling naar woningbouw

Bijlagen 1. Scenario’s brandweerkazerne Leusden 2. Kaders op hoofdlijnen voor de herontwikkeling van de locatie van het politiebureau aan De Twijnderij 32; 3. Toelichting op de financiën van de integrale businesscase 4. Begrotingswijziging met nummer 2020–1023 Het college van de gemeente Leusden,

H.W. de Graaf – Koelewijn directeur-secretaris

L252259

G.J. Bouwmeester burgemeester

Pagina 13

Raadsbesluit De raad van de gemeente Leusden: Besluit op basis van het voorstel van het college van 25 augustus 2020, nummer L252259 b e s l u i t: 1. De brandweerkazerne aan de Burgemeester van der Postlaan 1 te renoveren conform scenario B met invoeging van een politiepost; 2. In te stemmen met de aankoop van een perceel grond met opstallen en verdere toebehoren (het politiebureau), plaatselijk bekend De Twijnderij 32 te Leusden, kadastraal bekend gemeente Leusden, sectie F, nummer 5522, groot éénduizend vierkante meter (1.000 m²), tegen een koopsom van € 950.000 kosten koper; 3. Bij aankoop van het politiebureau door de gemeente de betreffende locatie aan te merken als herontwikkelingslocatie voor woningbouw en hiervoor vast te stellen de kaders op hoofdlijnen voor de herontwikkeling van de locatie aan De Twijnderij 32; 4. Ten aanzien van de voorgaande beslispunten: a. een investeringskrediet van € 1.500.000 beschikbaar te stellen voor de renovatie van de brandweerkazerne en de hieruit voortvloeiende lasten op te nemen in de begroting, waarbij € 193.000 wordt gedekt vanuit de voorziening onderhoud gebouwenbeheer, € 20.000 wordt gedekt vanuit het nog resterende budget voor overbruggingswerkzaamheden en € 650.000 wordt gedekt vanuit het ontwikkelingsresultaat van de locatie van het politiebureau; b.

een incidenteel budget van € 80.000 beschikbaar te stellen voor de tijdelijke huisvesting van de brandweer gedurende de renovatie, waarbij € 10.000 wordt gedekt vanuit het nog resterende budget voor onderzoek naar de brandweerkazerne en € 70.000 wordt gedekt vanuit de algemene reserve, basisdeel; c. de verwervingskosten van de aankoop van het politiebureau ten laste te brengen van het revolverende budget voor strategische verwervingen; d. een incidenteel budget van € 65.000 beschikbaar te stellen voor de tijdelijke (beheer)kosten van het politiebureau tot aan het moment van herontwikkeling van deze locatie en dit budget te dekken uit de algemene reserve, basisdeel; e. de voorbereidingskosten van de herontwikkeling van de locatie van het politiebureau ten laste te brengen van het revolverende budget voor voorbereidingskosten ten behoeve van ruimtelijke projecten; 5. De begrotingswijziging met nummer 2020–1023 vast te stellen. Besloten in de openbare raadsvergadering van 1 oktober 2020

I. Schutte - van der Schans griffier

L252259

G.J. Bouwmeester voorzitter

Pagina 1