Rapportage 'Actualisatie Grondexploitaties 2026'.pdf
Tekst van het document
ACTUALISATIE GRONDEXPLOITATIES 2026
Actualisatie Grondexploitaties 2026
datum 14/04/2026
status Definitief
portefeuillehouder F.M. de Wit
behandeld door M. Langerak J.K. Medendorp
Voorblad: Uitsnede Plan Mastenbroek II
Actualisatie Grondexploitaties 2026
Pagina 2 van 37
Bestuurlijke samenvatting Voor u ligt het rapport ‘Actualisatie Grondexploitaties 2026’. In dit rapport wordt de gemeenteraad integraal geïnformeerd over de financiële stand van zaken en ontwikkelingen van de projecten binnen het Grondbedrijf. Bij deze actualisatie is sprake van de aanpassing van budgetten (op basis van actuele inzichten) en uitgiftetempo (op basis van marktontwikkelingen). Hierbij valt te concluderen dat een aantal ontwikkelingen ondanks vertraging in de voorafgaande jaren uiteindelijk tot een einde gebracht kan worden. Daarnaast worden bij de ontwikkeling van Mastenbroek II aanzienlijke resultaten geboekt door de voorspoedige voortgang van dit project. In 2025 zijn de project Larikslaan en Hamersveldseweg 136 e.o. afgesloten waarbij een totaalresultaat van € 300.000 gerealiseerd is (respectievelijk € 59.000 en € 241.000). Het totaal resultaat van de projecten bedraagt € 597.500 (respectievelijk € 253.500 en € 344.000) . Door de tussentijdse winstnemingen (zie onder) is het overgrote deel van dit resultaat in het verleden al gerealiseerd. Het resultaat van de strategische aankoop van het voormalige politiebureau, De Twijnderij 32, is inmiddels ook gerealiseerd. Na aftrek van alle kosten die betrekking hebben op deze ontwikkeling in samenhang met de renovatie van de brandweerkazerne blijft nog een resultaat over van € 1.504.000.
Het Besluit Begroting en Verantwoording stelt gemeenten verplicht om op basis van de PoC-methode (Percentage of Completion) tussentijdse winsten te nemen bij grondexploitaties met een voorzien positief resultaat. Bij de vaststelling van de jaarrekening wordt periodiek vastgesteld of tot tussentijdse winstnemingen wordt overgegaan. Door de voortgang van de ontwikkeling van Mastenbroek II is het Percentage of Completion gewijzigd. Dit leidt ertoe dat een tussentijdse winst van € 1.095.000 gerealiseerd wordt. Wat betreft de huidige exploitaties in het grondbedrijf wordt een positief resultaat van afgerond € 2,1 miljoen op netto contante waarde verwacht. Dit is een verlaging ten opzichte van de actualisatie in 2024, die destijds circa € 3,8 miljoen was. Dit verschil wordt met name veroorzaakt doordat er tussentijdse winsten zijn gerealiseerd en genomen. De geactualiseerde risicoanalyse resulteert op basis van de methodiek in de vigerende Nota Risicomanagement in een risicoprofiel van ongeveer € 0,4 miljoen. Dit betreft een forse afname ten opzichte van de voorafgaande actualisatie. De afname is te relateren aan de voortgang van de projecten en de afsluiting van een aantal exploitaties en minder voorziene kosten en opbrengsten. Daarnaast is de wijze waarop het risico bepaald wordt aangepast aan de methodiek uit de vigerende Nota Risicomanagement.
Het verlaten van de zogenaamde IFLO-norm leidt tot een aanzienlijk lager risicoprofiel. Het risicoprofiel van ongeveer € 0,4 miljoen is aangemerkt als benodigde weerstandscapaciteit in de Algemene Reserve Grondbedrijf (ARG). Bij gelijkblijvende uitgangspunten is de stand van de Algemene Reserve Grondbedrijf ruim voldoende om dit risicoprofiel af te dekken. Per 1 januari 2026 is namelijk sprake van een ratio van 9,36. Dit komt overeen met de kwalificatie ‘uitstekend’.
Actualisatie Grondexploitaties 2026
Pagina 3 van 37
Inhoudsopgave 1.
Inleiding ............................................................................................................................... 5
2.
Systematiek .......................................................................................................................... 6
3.
Marktontwikkelingen ............................................................................................................ 9
4.
Rekenparameters................................................................................................................ 11
5.
Grondexploitaties ............................................................................................................... 13 Mastenbroek II ...................................................................................................................... 14 Larikslaan ............................................................................................................................... 16 De Buitenplaats ..................................................................................................................... 18 De Plantage ........................................................................................................................... 20 Hamersveldseweg 136 e.o. ................................................................................................... 22
6.
Strategische gronden .......................................................................................................... 24 Restant buitengebied ............................................................................................................ 24 Politiebureau (De Twijnderij 32) ........................................................................................... 24 Jan van Arkelweg 12b ............................................................................................................ 24 Kooikersgracht 11 .................................................................................................................. 25
7.
Projectresultaten ................................................................................................................ 26
8.
Programmabegroting .......................................................................................................... 29
9.
Vennootschapsbelasting ..................................................................................................... 30
10. Risicoanalyse ...................................................................................................................... 31 11. Algemene Reserve Grondbedrijf .......................................................................................... 33 12. Conclusies & Besluiten ........................................................................................................ 36
Actualisatie Grondexploitaties 2026
Pagina 4 van 37
1. Inleiding Voor u ligt het rapport ‘Actualisatie Grondexploitaties 2026’. In dit rapport wordt de gemeenteraad integraal geïnformeerd over de financiële stand van zaken en ontwikkelingen van de projecten binnen het Grondbedrijf. Op basis van inzicht in het programma, de financiën en de risico’s is het mogelijk om bestuurlijke keuzes te maken voor de toekomst. De jaarlijks verplichte herziening van de grondexploitaties wordt u aangeboden voorafgaand aan de Jaarrekening 2025. Het rapport geeft de stand van zaken weer per 1 januari 2026 waarbij de resultaten worden vergeleken met die van een jaar eerder.
Leeswijzer In het rapport komen de volgende zaken aan bod: Systematiek. In hoofdstuk 2 wordt ingegaan op de systematiek, waaronder de berekeningsmethodiek en het type projecten. Marktontwikkelingen. In hoofdstuk 3 worden de huidige marktomstandigheden belicht alsmede de effecten daarvan op de grondexploitaties. Rekenparameters. In hoofdstuk 4 wordt ingegaan op de rekenparameters die in de grondexploitaties worden gehanteerd. Grondexploitaties. In hoofdstuk 5 worden de grondexploitaties en faciliterende exploitaties toegelicht en worden de actualisaties inzichtelijk gemaakt. Strategische gronden. In hoofdstuk 6 worden de gronden toegelicht die door de gemeente nog niet in exploitatie zijn genomen. Projectresultaten. In hoofdstuk 7 wordt een samenvatting van de projecten gegeven. Programmabegroting. In hoofdstuk 8 wordt ingegaan op de raakvlakken tussen de projecten binnen het Grondbedrijf en de Programmabegroting. Vennootschapsbelasting. In hoofdstuk 9 staat de reikwijdte van de Vennootschapsbelastingplicht voor het Grondbedrijf centraal. Risicoanalyse. In hoofdstuk 10 wordt ingegaan op de uitgevoerde risicoanalyse, de hierbij benoemde risico’s en het bijbehorende risicoprofiel. Algemene Reserve Grondbedrijf. In hoofdstuk 11 wordt ingegaan op het benodigde weerstandsvermogen en het indicatieve verloop van de Algemene Reserve Grondbedrijf.
Conclusies & Besluiten. In hoofdstuk 12 worden de conclusies van de actualisatie op hoofdlijnen toegelicht.
Actualisatie Grondexploitaties 2026
Pagina 5 van 37
2. Systematiek Aanpak De grondexploitaties zijn voor het laatst geactualiseerd per 1 januari 2026. Het proces om te komen tot geactualiseerde grondexploitaties heeft in enkele stappen plaatsgevonden. In de eerste plaats worden de uitgangspunten voor de actualisatie bepaald aan de hand van vier belangrijke P’s: Programma. Indien noodzakelijk wordt het beoogde programma voor woningbouw en bedrijvenlocaties aangepast aan de gewijzigde marktbehoefte. Bij de actualisatie in 2026 is echter geen noodzaak tot programmatische aanpassingen naar voren gekomen. Planning. Voor een realistische planning van de gronduitgifte wordt onder meer aangesloten bij de realisatiecijfers van de grondverkopen over de afgelopen jaren. Ook worden contractuele afspraken en marktontwikkelingen in acht genomen. Op portefeuilleniveau is het van belang dat geen onrealistische pieken in de afzet ontstaan. Prijzen. Voor zover prijzen nog niet zijn vastgelegd in overeenkomsten worden gehanteerde grondprijzen zoveel mogelijk onderbouwd door middel van concrete grondtransactiecijfers en onafhankelijke taxaties. Parameters. Belangrijke indices binnen grondexploitaties zijn de gehanteerde inflatieparameters voor kosten- en opbrengstenstijging en de gemeentelijke rekenrente. Aan de hand van marktcijfers en adviesrapportages worden de inflatieparameters jaarlijks onderbouwd.
In de tweede plaats vindt de herijking plaats. In deze fase zijn de (civiele) projectleiders de belangrijkste gesprekspartners van het Grondbedrijf. De projectleiders zijn volledig op de hoogte van de stand van zaken in het project, pikken in overleggen signalen vanuit de markt op en zijn verantwoordelijk voor het gehele project. Op basis van het cijfermatige vergelijk is met de (civiele) projectleiders besproken of budgetten naar boven of naar beneden moeten worden bijgesteld. Hierbij staan ook aanpassingen in de fasering van kosten en opbrengsten centraal. Bij het vaststellen/herijken van de ramingen voor 2026 zijn de gewijzigde marktomstandigheden die in 2025 zowel aan de kosten als opbrengstenkant zijn ontstaan in de ramingen per 1 januari 2026 verwerkt.
Rekensystematiek De exploitaties zijn doorgerekend met toepassing van de zogenaamde Dynamische Eindwaarde Methode. Bij toepassing van deze methode wordt rekening gehouden met rente en inflatieparameters voor kosten- en opbrengstenstijging gedurende de voorziene looptijd van het project. In de doorrekening komt een aantal begrippen voor, te weten de nominale waarde, eindwaarde en netto contante waarde. Onder nominale waarde wordt verstaan het saldo van kosten en opbrengsten zoals deze bekend zijn op het moment dat het kasstroomoverzicht wordt opgesteld. In de nominale waarden worden renteen indexatie-effecten niet verdisconteerd. Onder eindwaarde wordt verstaan het saldo dat ontstaat op het einde van de looptijd van het project, dus wanneer de vermoedelijke einddatum is bereikt. In dit resultaat zijn de invloeden van rente en inflatie wel verwerkt. De eindwaarde is letterlijk de waarde van een project op de voorziene einddatum. Onder netto contante waarde wordt verstaan het saldo dat ontstaat wanneer het saldo op eindwaarde wordt teruggerekend naar de prijspeildatum. Op deze wijze worden de projecten, ondanks verschillende looptijden, onderling vergelijkbaar. Daarnaast geeft de netto contante waarde de waarde van het project per heden weer. Om deze reden is dit de meest gebruikte vorm om het projectresultaat weer te geven.
Immers, de netto contante waarde is de enige vorm van Actualisatie Grondexploitaties 2026
Pagina 6 van 37
projectresultaat die niet alleen projecten onderling vergelijkbaar maakt maar ook aansluit op de geldwaarde van vandaag.
Vergelijking resultaten In het rapport worden de resultaten vergeleken met de resultaten van de actualisatie per 1 januari 2025. Onderstaand wordt kort toegelicht hoe de vergelijkingstabel moet worden gelezen. De begrippen van de rekensystematiek komen hierbij terug. Resultaat
Nominale waarde Eindwaarde Netto contante waarde
GREX 2025 GREX 2025 op prijspeil 2026 A1 B1 C1
C2
GREX 2026
Verschil
A2 B2 C3
= A2 - A1 = B2 - B1 = C3 - C2
Resultaat incl. tussentijdse winstnemingen
GREX 2025
GREX 2026
Verschil
Tussentijdse winstnemingen
D1 E1 (= B1 + D1)
D2 E2 (= B2 + D2)
= D2 - D1
Eindwaarde
= E2 - E1
Het nominale resultaat en het eindwaarderesultaat (A2 en B2) worden vergeleken met het nominale resultaat en het eindwaarderesultaat van de actualisatie in 2025 (A1 en B1). De netto contante waarde (C3), ofwel de huidige waarde van de projecten, wordt niet rechtstreeks vergeleken met het resultaat op netto contante waarde van de actualisatie in 2025 (C1). Het resultaat wordt namelijk eerst vergelijkbaar gemaakt door de prijspeildatum te verschuiven naar 1 januari 2026 (C2). Hierbij wordt feitelijk het resultaat van de actualisatie in 2025 vermenigvuldigd met eenmaal de disconteringsvoet van 2,0% (op basis van 1 jaar verschuiving van het prijspeil). Indien van toepassing wordt in de tweede tabel het totaal aan tussentijdse winstnemingen gepresenteerd (D1 in 2025 en D2 in 2026). Op basis van de PoC-methode (Percentage of Completion) is het namelijk verplicht om tussentijds winst te nemen bij grondexploitaties met een voorzien positief resultaat. Teneinde het totale resultaat inzichtelijk te houden (E1 in 2025 en E2 in 2026), worden de tussentijdse winsten opgeteld bij de voorziene eindwaarde van het project. Op deze wijze blijft het totale projectresultaat inzichtelijk.
Type projecten Binnen het Grondbedrijf worden vier soorten projecten onderscheiden. Grondexploitaties Als eerste categorie worden de zogeheten Bouwgronden In Exploitatie (BIE) benoemd. Een BIE is een gemeentelijke grondexploitatie in uitvoering. Hierbij zijn de ruimtelijke kaders bekend en is de grondexploitatie door de gemeenteraad vastgesteld. Bij de volgende projecten voert de gemeente een grondexploitatie: Hamersveldseweg 136 e.o., Larikslaan en De Buitenplaats. Gemengde projecten Als tweede categorie worden de gemengde projecten benoemd, waarbij het project zich kenmerkt door zowel een actief als faciliterend grondbeleid. Conform het BBV dienen dergelijke projecten administratief te worden opgeknipt. Het Grondbedrijf spreekt derhalve van een grondexploitatie (GREX) en een faciliterende exploitatie (FAC). Binnen de portefeuille worden De Plantage en Mastenbroek II als gemengde projecten aangemerkt. Voor De Plantage is het GREX-deel in het verleden reeds afgesloten en resteert enkel nog een faciliterende exploitatie deel.
Actualisatie Grondexploitaties 2026
Pagina 7 van 37
Strategische gronden Als derde categorie worden de strategische gronden onder de MVA (materiële vaste activa) benoemd. Voor de strategische gronden zijn nog geen ruimtelijke kaders en een grondexploitatie vastgesteld. Binnen de gemeente geldt dit voor enkele losse percelen in het buitengebied, het politiebureau aan De Twijnderij 32 en de panden Jan van Arkelweg 12 b en de Kooikersgracht 11. Private projecten Als vierde categorie worden de private projecten benoemd. Deze projecten betreffen geen vastgestelde gemeentelijke grondexploitatie omdat de gemeente geen te ontwikkelen gronden in bezit heeft. In de regel maakt de gemeente wel afspraken met de initiatiefnemer over het verhalen van de gemeentelijke (plan)kosten ten behoeve van het beoogde bouwplan. De financiële afwikkeling hiervan vindt plaats via de algemene dienst. Om die reden zijn private projecten, zoals TCL (Technology Centre Land) en Woondroom, niet in deze rapportage opgenomen. Gezien de verplichtingen en de omvang van de transformatie van de Princenhof is er, in afwijking van het bovenstaande en in overeenstemming met het daartoe genomen raadsbesluit, gekozen deze wel als onderdeel van de bijlage bij deze rapportage te vermelden.
Bijlage Bij het rapport is een bijlage toegevoegd. In deze bijlage wordt relevante projectinformatie weergegeven, onder meer ten aanzien van cashflows, budgetten en risico’s.
Actualisatie Grondexploitaties 2026
Pagina 8 van 37
3. Marktontwikkelingen Marktsituatie en vooruitzicht In 2026 bevindt de Nederlandse economie zich in een fase van gematigde groei. Hoewel de inflatie daalt richting de beleidsdoelstelling van de ECB, blijft deze door diensteninflatie en loonstijgingen iets boven de 2%. Internationale handelsspanningen, onder meer door nieuwe Amerikaanse importheffingen en geopolitieke onzekerheden, drukken op export en investeringen. Tegelijkertijd blijft de rente relatief stabiel doordat de ECB de beleidsrente sinds 2025 handhaaft op 2,00%. Hierdoor blijft financiering voor huishoudens en bedrijven voorspelbaar. De arbeidsmarkt blijft zeer krap. De Bouw- en Grond, Weg en Waterbouwsector hebben langdurige tekorten aan personeel, waardoor loonkosten verder stijgen. In zowel publieke als private sectoren neemt de druk toe door hoge vervangingsvraag, vergrijzing en beperkte instroom. Gemeenten zien hun plankosten toenemen door hogere salarissen, stijgende tarieven voor externe inhuur en toenemende vraag naar specialistische capaciteit.
Woningmarkt De woningmarkt blijft structureel krap. De prijsstijging zet door, zij het gematigder dan in 2025. De uitponding van particuliere huurwoningen zorgt voor extra koopaanbod, vooral in stedelijke gebieden. Grondgebonden woningen blijven zeer gewild, waardoor de waardestijging daar sterker is dan bij appartementen. Tegelijkertijd blijft de doorlooptijd voor transacties laag door de aanhoudende schaarste. Ondanks een toename in bouwstarts blijft de nieuwbouwproductie achter op de beleidsdoelen. Grote knelpunten zoals stikstof, vergunningverlening, beperkte netcapaciteit en schaarste aan bouwlocaties remmen het tempo. Bouwkosten stijgen door loonontwikkelingen, beperkte concurrentie en materiaalkosten. Hierdoor worden nieuwbouwprojecten op veel plekken financieel moeilijk rond te rekenen. De vrije sector kent meer ruimte voor kosten door te rekenen dan het gereguleerde en middenhuursegment doordat er geen beperkingen worden opgelegd aan de mogelijke opbrengsten. In de huursector neemt het aanbod verder af. Regulering, fiscale maatregelen en de beperkte investeringsbereidheid bij particuliere beleggers leiden tot structurele schaarste. Institutionele beleggers blijven wel actief, maar richten zich vooral op duurzame en betaalbare huurwoningen. De huurprijzen stijgen verder, mede doordat meer huishoudens in 2026 recht krijgen op huurtoeslag.
Overige vastgoedmarkten De markt voor commercieel vastgoed laat een gemengd beeld zien. Toplocaties profiteren van aanhoudende vraag, vooral in kantoren en logistiek. Duurzame, goed bereikbare locaties groeien het hardst. Op basislocaties blijft de groei beperkt door overaanbod, beperkingen in bereikbaarheid en beperkte investeringsbereidheid. Retail laat herstel zien in sterke binnensteden, maar krimp op minder onderscheidende locaties. Logistieke hotspots zoals havens, knooppunten en grote infrastructuurlocaties kennen een sterke vraag. Buiten deze locaties is sprake van overaanbod en oplopende leegstand. Europese supply chain-herstructurering zorgt voor hogere vraag naar strategische locaties. Dit vertaalt zich in stijgende grondwaarden op toplocaties en stabilisatie of daling elders.
Actualisatie Grondexploitaties 2026
Pagina 9 van 37
Didam-arrest De Hoge Raad heeft in zijn arrest van 26 november 2021 (ECLI:NL:HR:2021:1778) geoordeeld dat een overheidslichaam bij de verkoop van grond gelegenheid moet bieden aan alle potentiële gegadigden om mee te dingen. Dit houdt in dat overheden in principe niet meer vrij zijn om één-op-één grond te verkopen aan een partij naar keuze. Overheden dienen een koper te selecteren aan de hand van objectieve, toetsbare en redelijke criteria, zodat bij uitgifte van grond aan potentiële gegadigden gelijke kansen worden geboden. Dit betekent voor de gemeentelijke praktijk van gronduitgifte dat er zorgvuldiger moet worden omgegaan met de verkoop van gronden. De gemeente zal invulling moeten gegeven aan de voorwaarden die in het arrest genoemd zijn. Het vaststellen van de criteria en werkwijze van kenbaar maken dat gemeentelijk eigendom verkocht gaat worden zal onderdeel moeten worden van het gemeentelijk grondbeleid. De gemeentelijke transacties in 2025 hebben voldaan aan de hiervoor genoemde criteria. Het voorbehoud wat hier gemaakt wordt, heeft te maken met de voortdurende stroom aan gerechtelijke uitspraken over de interpretatie van het Didam-arrest die verder richting geven aan hoe de overheid dit arrest in de praktijk moet toepassen.
Actualisatie Grondexploitaties 2026
Pagina 10 van 37
4. Rekenparameters Kostenstijging Bij grondexploitatieberekeningen moet doorgaans over vele jaren in de toekomst een inschatting worden gemaakt van de kasstromen. Hierbij speelt het effect van inflatie waardoor het gemiddelde prijsniveau stijgt. Het is mogelijk om per kostensoort een aparte index in de grondexploitatie op te nemen. Voor de verwerving van grond en opstallen kan beperkt worden aangesloten bij de index voor bestaande koopwoningen (Bron CBS). De waardestijging was in 2025 nog steeds hoog met een percentage van 7,8 % ten opzichte van 2024, maar vlakt wel af ten opzichte van de eerdere jaren. Voor de in 2026 te hanteren index wordt door de verschillende adviesbureaus een onderscheid gemaakt in betaalbare woningen, met een geringere prijsstijging van tussen de 2,0% en 5,0%, en de overige woningen waarvoor nog een prijsstijging wordt verwacht van tussen de 3,0% en 8,0%. De waardestijging van gronden is mede afhankelijk van de toekomstige functies en zal waarschijnlijk beperkter uitvallen dan het aangegeven percentage voor koopwoningen door de grotere nadruk die door de gemeente gelegd gaat worden op de realisatie van sociale en betaalbare woningen. Voor het bouw- en woonrijp maken zijn indices beschikbaar voor grond-, weg- en waterbouw (GWW). Het CBS rapporteerde voor 2025 een stijging van 1,4%.
De ontwikkeling van de GWW-kosten is daarmee beperkt lager dan voorzien. Voor 2026 wordt door de nog steeds aanwezige krapte op met name de arbeidsmarkt een gestage stijging verwacht. Adviesbureau Metafoor verwacht voor 2026 een indexering van de GWW-kosten van 2,5 % tot 4,5%, Adviesbureau Stadkwadraat een stijging tussen de 2,0% en 4,0%. Voor de plankosten kan voor wat betreft de ontwikkeling worden teruggegrepen naar in 2025 gesloten CAO voor gemeenten, deze voorziet in een totale loonsverhoging van 6,7% in een periode van 1 april 2025 tot en met 31 maart 2027. Daarmee vlakt de totale loonstijging af ten opzichte van de voorafgaande jaren. Metafoor verwacht voor 2025 nog wel een stijging van de plankosten tussen 3,5% en 5,5 % door de krapte op de arbeidsmarkt en de daarbij behorende aanvullende inhuur van niet-beschikbaar personeel. Gelet op de onzekerheid in de ontwikkeling van de diverse indices, verdient het de aanbeveling om één index voor de kosten te hanteren. Gezien de onzekere vooruitzichten met betrekking tot ontwikkelingen in de wereld met de daarbij de behorende economische onzekerheid en met toepassing van het voorzichtigheidsprincipe zijn de exploitaties doorgerekend met een gemiddelde kostenstijging van 3,0% voor 2026 en verder.
Dit is vrijwel gelijk aan de voorafgaande jaren, dit is een weerspiegeling van de verwachting dat de inflatie zich handhaaft op een relatief hoog niveau.
Opbrengstenstijging De opbrengstenstijging is het percentage waarmee de grondopbrengsten in de grondexploitatie jaarlijks toenemen. Hierbij kan een onderscheid worden gemaakt naar verschillende marktsectoren, zoals woningbouw, bedrijventerreinen en kantoren. Voor de woningbouwgrondprijs ontwikkeling wordt een stijging van de opbrengsten verwacht van tussen de 2,0% en 8,0%, zeer afhankelijk of deze woningen in het betaalbare segment of in de vrije sector worden gerealiseerd. Zoals aangegeven zal de opbrengstenstijging waarschijnlijk beperkt zijn door de gemeentelijke nadruk op sociale en betaalbare woningen zoals vastgelegd in de zogenaamde Woondeal. Voor bedrijvigheid (bedrijventerreinen en kantoren) wordt een aanzienlijk lagere prijsontwikkeling voorzien tussen de 0,0% en 4,0%. Voor 2026 wordt hierbij aangesloten met een gemiddelde opbrengstenstijging van 2,5% per jaar, deze trend wordt ook voorzien van 2027 en verder. Actualisatie Grondexploitaties 2026
Pagina 11 van 37
In voorkomende gevallen wordt een afwijkende index gehanteerd bijvoorbeeld als met ontwikkelende partijen contractuele afspraken zijn gemaakt over een jaarlijkse indexering (bijvoorbeeld Mastenbroek II).
Rente Conform de notitie ’Grondbeleid in begroting en jaarstukken’ (2023) van de commissie BBV moet het aan de grondexploitaties toe te rekenen rentetarief worden gebaseerd op de opslagrente (te bepalen conform de notitie Rente van de commissie BBV) of de rentelast van de financiering die specifiek voor de grondexploitatie is aangetrokken (projectfinanciering). Daarnaast heeft de commissie BBV de stellige uitspraak gedaan dat indien een gemeente geen externe financiering heeft het niet is toegestaan rente toe te rekenen aan grondexploitaties. Binnen de gemeente Leusden is weliswaar sprake van projectfinanciering, echter deze is niet direct gerelateerd aan de grondexploitatie. De gemeente Leusden heeft geen verdere externe financiering. Om die reden wordt geen rente toegerekend aan de grondexploitaties.
Disconteringsvoet De disconteringsvoet, ofwel de rente waarmee het exploitatieresultaat op eindwaarde contant wordt gemaakt, is conform de notitie ’Grondbeleid in begroting en jaarstukken’ (2023) van de commissie BBV gelijk aan het maximale meerjarig streefpercentage van de Europese Centrale Bank voor de inflatie binnen de Eurozone. Vanaf 2023 geldt derhalve een disconteringsvoet van 2,0%, dit streefpercentage is de afgelopen jaren onveranderd gebleven.
Actualisatie Grondexploitaties 2026
Pagina 12 van 37
5. Grondexploitaties In dit hoofdstuk wordt een overzicht gegeven van de gemeentelijke grondexploitaties en gemengde projecten. Exploitaties Gemeente Leusden
Invulling
Mastenbroek II
Wonen
Larikslaan
Werken
De Buitenplaats
Werken
De Plantage
Werken
Hamersveldseweg 126 e.o.
Gemengd
Bij de resultaten worden twee tabellen gepresenteerd. In de eerste plaats het resultaat van de grondexploitatie op nominale waarde, eindwaarde en netto contante waarde. Indien van toepassing wordt in de tweede tabel de tussentijdse winstneming gepresenteerd. Op basis van de PoC-methode (Percentage of Completion) is het verplicht om tussentijds winst te nemen bij grondexploitaties met een voorzien positief resultaat. Teneinde het totale resultaat inzichtelijk te houden, worden de tussentijdse winsten opgeteld bij de voorziene eindwaarde van het project.
Actualisatie Grondexploitaties 2026
Pagina 13 van 37
Mastenbroek II
► Stedenbouwkundig plan Mastenbroek II
Projectbeschrijving De ontwikkeling van Mastenbroek II in Achterveld voorziet in de ontwikkeling van 125 woningen in verschillende prijscategorieën. Bij de ontwikkeling werkt de gemeente samen met de Alliantie op basis van een gezamenlijke grondexploitatie. De afspraken hieromtrent zijn vastgelegd in een samenwerkingsovereenkomst, ondertekend door partijen op 3 mei 2021. Het noordelijke deel van het plangebied, gelegen buiten de rode contour, maakt geen deel uit van de grondexploitatie. Dit deel zal deels worden ingericht als landschapskavels, die worden meeverkocht met de vrije kavels aan de noordrand van het exploitatiegebied. De resterende gronden zijn door de gemeente ingericht tot landschapszone. Naast de grondexploitatie is ook sprake van een faciliterende exploitatie. Dit heeft te maken met het recht van de Alliantie om enkele vrije kavels binnen het exploitatiegebied voor eigen rekening en risico te verkopen.
Voortgang In 2021 is het stedenbouwkundig voorkeursmodel uitgewerkt tot een stedenbouwkundig plan (definitief ontwerp). Op basis hiervan is een bestemmingsplan opgesteld en in procedure gebracht. Het bestemmingsplan met bijbehorend beeldkwaliteitsplan is op 10 maart 2022 door de gemeenteraad vastgesteld en nadien onherroepelijk geworden. In 2022 zijn de sloopwerkzaamheden van de boerderij aan de Jan van Arkelweg 42 afgerond en is LATEI, in opdracht van de Alliantie, begonnen met de opstalontwikkeling. Hierna is het volledige terrein bouwrijp gemaakt en heeft de verkoop van alle woningen succesvol plaatsgevonden. De eerste fase woningen is in 2025 opgeleverd. Op dit moment is de tweede fase in een vergevorderd stadium in aanbouw en staat start bouw van de derde fase gepland voor april 2026. Op basis van de oplevering van de woningen vindt het woonrijp maken van het gebied gefaseerd plaats. Naar verwachting wordt het project eind 2027 afgerond. Actualisatie Grondexploitaties 2026
Pagina 14 van 37
Wijzigingen
De civiele kosten zijn aangepast op basis van nadere uitwerking, bijvoorbeeld de inrichting van het boerenerf, de voortgang in de uitvoering en de prijsontwikkeling op de GWW-markt. In totaal zijn de voorziene kosten naar boven bijgesteld met ongeveer € 22.000. De totaal voorziene kosten voor planschade zijn neerwaarts bijgesteld met ongeveer € 25.000 op basis van de tot dusver behandelde claims en uitkomsten daarvan. In relatie tot de voortgang van het project is in 2025 een tussentijdse winst genomen van € 1.095.000 ten gunste van de Algemene Reserve Grondbedrijf (ARG). De winstneming is verwerkt als kostenpost in de grondexploitatie. Voor de afname van projectmatige kavels is met de Alliantie een grondquote overeengekomen. Dit betekent dat de verkoopopbrengst afhangt van de daadwerkelijke verkoopprijzen van de woningen. Voor de uitgifte in fase 3 is hierbij een hogere verkoopopbrengst gerealiseerd. Het gaat om een positieve bijstelling van ongeveer € 241.000. Het resultaat van de gezamenlijke grondexploitatie wordt voor 50% afgerekend met de Alliantie. Op basis van de huidige inzichten en actualisatie verbetert het resultaat van de gezamenlijke grondexploitatie. De voorziene eindafrekening met de Alliantie valt hierdoor hoger uit. Het gaat daarbij om een bedrag van ongeveer € 98.000, wat is opgenomen als bijdrage aan derden.
Resultaten Resultaat
GREX 2025
GREX 2025 op prijspeil 2026
Nominale waarde Eindwaarde Netto contante waarde
2.826.170 2.717.723 2.560.336
Resultaat incl. tussentijdse winstnemingen
GREX 2025
GREX 2026
Verschil
Tussentijdse winstnemingen Eindwaarde
857.000 3.574.723
1.952.000 3.725.560
1.095.000 150.838
2.611.763
GREX 2026
Verschil
1.843.029 1.773.560 1.704.264
-983.141 -944.162 -907.499
Gegeven alle wijzigingen neemt de voorziene eindwaarde van de grondexploitatie af met een bedrag van ongeveer € 944.000. Hier staat echter tegenover dat in 2025 een tussentijdse winst van € 1.095.000 is genomen. Per saldo verbetert het projectresultaat dus met ongeveer € 151.000. Het resultaat van het faciliterende deel is nagenoeg ongewijzigd, als volgt: Resultaat Nominale waarde Eindwaarde Netto contante waarde
Actualisatie Grondexploitaties 2026
FAC 2025 9.287 5.852 5.515
FAC 2025 op prijspeil 2026
5.625
FAC 2026
Verschil
6.793 5.338 5.131
-2.494 -515 -495
Pagina 15 van 37
Larikslaan
► Huidige situatie Larikslaan
Projectbeschrijving Het project voorziet in de uitgifte van 6 bedrijfskavels. De grondexploitatie hiervoor is in 2017 geopend. Het exploitatiegebied bestaat uit een oostelijk en een westelijk deel.
Voortgang Tot 2025 zijn vier van de zes kavels verkocht, in 2023 zijn de koopovereenkomsten gesloten met de kopers van de laatste twee kavels. De kavels zijn verkocht aan respectievelijk; J. Oudshoorn B.V. en Technisch Bureau Louis van de Grift B.V. De daadwerkelijke levering van de gronden, de eigendomsoverdracht, inclusief de betaling van de koopsom heeft in 2025 plaatsgevonden. Dit latere tijdstip van levering hangt samen met de verkrijging van de benodigde bouwvergunning. Inmiddels worden de panden op de kavels al gerealiseerd. Met de verkoop van deze kavels kan de grondexploitatie voor de Larikslaan beëindigd en gesloten worden. Dit project maakt nu onderdeel uit van de reguliere bedrijfsterreinen van de gemeente Leusden en is dan ook regulier bij de gemeente in beheer.
Wijzigingen
De exploitatie wordt per 31 december 2025 gesloten met een totaal resultaat van € 253.500. Door de aanleg van de bedrijven is een gemeentelijk riool beschadigd. De veroorzaker van de schade kon niet meer achterhaald worden, voor het herstel zijn € 10.000 extra kosten gemaakt. De verkoop kosten van de kavels zijn lager uitgevallen dan eerder geraamd met circa € 5.300
Actualisatie Grondexploitaties 2026
Pagina 16 van 37
Resultaten
Resultaat Nominale waarde Eindwaarde Netto contante waarde Resultaat incl. tussentijdse winstnemingen Tussentijdse winstnemingen Eindwaarde
GREX 2025 GREX 2025 op prijspeil 2026
GREX 2026
Verschil
58.449 58.449 58.449
-5.406 -5.167 -5.167
GREX 2025
GREX 2026
Verschil
195.000 258.616
195.000 253.449
0 -5.167
63.855 63.616 62.369
63.616
Het totaal projectresultaat inclusief de tussentijdse winstneming verslechtert met € 5.200 tot een totaal van circa € 253.500 op eindwaarde.
Actualisatie Grondexploitaties 2026
Pagina 17 van 37
De Buitenplaats
► Huidige situatie De Buitenplaats
Projectbeschrijving De Buitenplaats zou oorspronkelijk worden ontwikkeld als kantorenlocatie. In 2017 heeft echter een herbezinning plaatsgevonden en is door de gemeenteraad een nieuw bestemmingsplan vastgesteld. Hierbij wordt thans uitgegaan van een ontwikkeling naar bedrijventerrein. Voor de beoogde omzetting is in 2017 een nieuwe grondexploitatie geopend. Het project voorziet in de uitgifte van ongeveer 2,5 hectare bedrijfskavels.
Voortgang Begin 2018 is een koopovereenkomst gesloten voor een bedrijfskavel van ongeveer 1,6 hectare. De levering van het perceel heeft na diverse heronderhandelingen plaatsgevonden begin 2020. Voor een gedeelte van de overige grond is in 2021 een koper gevonden, Wernsen B.V. heeft circa 6.400 m² gekocht. Er zijn op het bedrijventerrein De Buitenplaats nu nog twee kavels beschikbaar, een relatief kleine in het zicht van de Randweg (circa 875 m²) en een kavel aan het einde van de ontsluitingsweg. Deze laatste kavel is in beeld om tijdelijk te gaan dienen als locatie voor zogenaamde flex-woningen. Mocht dit inderdaad het geval zijn dan zal deze kavel voor langere tijd niet beschikbaar zijn als bedrijfskavel. De civieltechnische werkzaamheden zijn vrijwel afgerond, er zijn alleen nog kosten te verwachten in het kader van de afwerking van de kavels.
Wijzigingen
Door de langere doorlooptijd van de verkoop zijn hiervoor aanvullende kosten voor planontwikkeling en voorbereiding en toezicht op de uitvoering noodzakelijk van € 19.000. Er was een te forse risicovoorziening aangehouden voor het verkoopresultaat, deze is bijgesteld naar een reële risicovoorziening. De verkoopopbrengsten stijgen hierdoor met ongeveer € 190.000. De herziening van de grondprijzen geeft een aanvullende verbetering van het verkoopresultaat van circa € 60.000.
Actualisatie Grondexploitaties 2026
Pagina 18 van 37
Resultaten Resultaat Nominale waarde Eindwaarde Netto contante waarde Resultaat incl. tussentijdse winstnemingen Tussentijdse winstnemingen Eindwaarde
GREX 2025 GREX 2025 op prijspeil 2026
GREX 2026
Verschil
290.642 337.676 318.200
219.974 259.051 239.575
GREX 2025
GREX 2026
Verschil
20.000 98.625
20.000 357.676
0 259.051
70.668 78.625 77.083
78.625
Ten opzichte van 2025 verbetert het voorziene exploitatieresultaat met € 260.000 tot een niveau waarbij een totaal resultaat wordt gerealiseerd van € 358.000 op eindwaarde.
Actualisatie Grondexploitaties 2026
Pagina 19 van 37
De Plantage
► Kantorenlocaties op De Plantage
Projectbeschrijving De Plantage voorziet in de uitgifte van 21 kavels voor kantoren en bedrijven alsmede 4 woon-werkkavels. De grondexploitatie wordt gevoerd door Van Wijnen, maar de gemeente faciliteert de ontwikkeling. De financiële afwikkeling verloopt via een faciliterende exploitatie.
Voortgang Op dit moment heeft Van Wijnen 23 van de in totaal 25 kavels in het plangebied verkocht en geleverd. Per saldo zijn er nog 2 kantoorlocaties beschikbaar op De Plantage. De afzet van kantoren verloopt nog steeds erg traag. Er hebben zich bij de gemeente inmiddels meermalen initiatieven gemeld die niet voldoen aan de beoogde invulling met het verzoek of de gemeente hier aan medewerking zou willen verlenen. Geen van deze initiatieven heeft echter geleid tot een nieuwe invulling en de daadwerkelijke verkoop van de kavels. De gemeente heeft medio 2024 het openbaar gebied overgenomen van Van Wijnen conform de gesloten overeenkomst. De gemeente is daarmee verantwoordelijk geworden voor de wegen en het openbaar groen.
Wijzigingen
Er zijn vrijwel geen verschillen aan de kostenkant voor wat betreft dit project In 2025 is nog voor een kavel de exploitatiebijdrage afgerekend, conform de opgestelde raming. Een vermindering van het risico op de ontvangst van de exploitatiebijdrages levert nog een bepekte verbetering van de opbrengsten met € 4.900
Actualisatie Grondexploitaties 2026
Pagina 20 van 37
Resultaten Resultaat
FAC 2025
Nominale waarde
FAC 2025 op prijspeil 2026
FAC 2026
Verschil
100.672
89.422
-11.251
Eindwaarde
100.270
89.094
-11.176
Netto contante waarde
98.304
87.347
-12.923
100.270
Resultaat incl. tussentijdse winstnemingen
FAC 2025
FAC 2026
Verschil
Resultaatname Eindwaarde
565.494 690.270
606.019 695.113
40.525 4.843
Ten opzichte van 2025 is het voorziene exploitatieresultaat op netto contante waarde gedaald naar € 87.000, een daling met € 13.000. Deze daling is veroorzaakt door het nemen van de resultaten in de voorafgaande jaren. De indexering van de opbrengsten loopt nog steeds door, de langere looptijd maakt dat er per saldo een verbetering van € 5.000 op eindwaarde is.
Actualisatie Grondexploitaties 2026
Pagina 21 van 37
Hamersveldseweg 136 e.o.
► Impressie: woon-werkclusters in de vorm van een (boeren)erf
Projectbeschrijving Het project voorziet in de transformatie van een van oudsher agrarisch perceel naar een gebied voor wonen en werken. Hiervoor is in 2005 een ruimtelijke visie door het college vastgesteld. Door de Grasdrogerijweg wordt de locatie in twee delen gesplitst. Het zuidelijke deel is bestemd voor kleinschalige bedrijvigheid. Deze gronden zijn in 2009 verkocht. De ontwikkeling van het noordelijke deel heeft vanwege de crisis rond 2007-2010 lange tijd stilgelegen.
Voortgang Voor het noordelijke deel is in 2018 een ruimtelijk ontwikkelingskader opgesteld. Hierbij wordt uitgegaan van een invulling met één of twee woon-werkkavels. De beoogde koper heeft in 2022 de planologische procedure gestart waardoor de realisatie van een viertal woningen losse bedrijfsbebouwing wordt mogelijk gemaakt. De gemeente heeft ingestemd met deze invulling van de locatie. Eind 2023 zijn de benodigde stukken voor de planologische procedure bij de gemeente ingediend. Begin 2025 is de koopovereenkomst tussen de gemeente en ontwikkelaar getekend, de levering van de grond heeft in oktober 2025 plaatsgevonden. Door de gerealiseerde verkoop kan deze grondexploitatie beëindigd worden.
Wijzigingen
De grondexploitatie Hamersveldseweg 136 e.o. kan per 31 december 2025 gesloten worden met een totaalresultaat van € 344.000, waarvan bij het sluiten van de exploitatie nog € 241.000 wordt gerealiseerd. Er was al een tussentijdse winst genomen van € 103.000. De verkoopopbrengst is € 85.000 hoger dan geraamd, dit verschil ontstaat onder andere door lagere verkoopkosten dan eerder geraamd.
Actualisatie Grondexploitaties 2026
Pagina 22 van 37
Resultaten Resultaat Nominale waarde Eindwaarde Netto contante waarde Resultaat incl. tussentijdse winstnemingen Tussentijdse winstnemingen Eindwaarde
GREX 2025 GREX 2025 op prijspeil 2026
GREX 2026
Verschil
241.108 241.108 241.108
91.876 92.017 92.017
GREX 2025
GREX 2026
Verschil
103.000 252.090
103.000 344.108
0 92.017
149.232 149.090 146.167
149.090
Ten opzichte van 2025 is het resultaat circa € 92.000 hoger door de meevallende verkoopkosten. De grondexploitatie kan gesloten worden met een resultaat van € 344.000.
Actualisatie Grondexploitaties 2026
Pagina 23 van 37
6. Strategische gronden De gemeente Leusden heeft enkele strategische gronden in eigendom die momenteel nog niet in exploitatie zijn genomen. De bijlage geeft inzicht in de boekwaarden en risico’s van deze strategische gronden. Hieronder wordt per complex ingegaan op het toekomstperspectief.
Restant buitengebied Aan de noordzijde van Tabaksteeg Zuid liggen drie strategische percelen in het buitengebied met een oppervlakte van ongeveer 2,75 hectare. Deze percelen zijn (gedeeltelijk) onderdeel van de ontwikkeling van Tabaksteeg Zuid. Zoals bekend heeft de gemeente op de kaders en randvoorwaarden voor de gehele ontwikkeling van Tabaksteeg Zuid vast gesteld en word met de toekomstige ontwikkelaars gesproken over de verder invulling van het plangebied. Deze gronden maken daar ook onderdeel vanuit.
Politiebureau (De Twijnderij 32) Als onderdeel van het besluit van de raad op 1 oktober 2020 tot de renovatie van de brandweerkazerne is besloten over te gaan te aankoop van het politiebureau aan De Twijnderij 32. Naast de bundeling van de huisvesting van politie en brandweer geeft dit de gemeente ook mogelijkheden door herontwikkeling van de politiebureaulocatie een ontwikkelresultaat te realiseren dat als (gedeeltelijk) dekking kan dienen voor de benodigde investering in de renovatie van de brandweerkazerne inclusief politiepost. In de nota Grondbeleid 2020 is de mogelijkheid geschapen om, indien aan een aantal voorwaarden wordt voldaan, over te gaan tot strategische verwervingen. In de nota is daartoe aangegeven dat er een budget beschikbaar is voor strategische verwervingen van maximaal € 5,0 miljoen tot 2026, dit is een zogenaamd revolverend budget. De aankoop van het politiebureau valt binnen de aangegeven voorwaarden en is dan ook gefinancierd uit het beschikbare budget voor strategische verwervingen. Op het moment dat de locatie wordt doorverkocht aan een ontwikkelende partij zal het budget voor strategische verwervingen weer worden aangevuld. De verkoop van de locatie is door middel van een Europese aanbesteding in 2022 gegund aan de ontwikkelaar Heilijgers gegund.
Na doorlopen van de benodigde bestemmingsplanprocedure en de sloop van de het voormalige politiebureau heeft de levering in 2025 plaatsgevonden. Na aftrek van de gemeentelijke kosten voor de herontwikkeling, de aanvulling van het budget strategische aankopen en de kosten behorend bij de renovatie van de brandweerkazerne resteerde nog een saldo van € 1.504.000. Dit saldo wordt toegevoegd aan de resultaten van het Grondbedrijf.
Jan van Arkelweg 12b De gemeente heeft op 27 augustus 2024 de woning Jan van Arkelweg 12b in Achterveld aangekocht als een strategische verwerving. Geoordeeld werd dat dit pand voldeed aan de voorwaarden en criteria die gesteld werden aan strategische verwervingen in de Nota Grondbeleid 2020. Dit pand (met het bijbehorende perceel) is gelegen op een voor de gemeente Leusden strategische positie, direct naast de school ’t Startblok en volledig ingesloten door overig gemeentelijk eigendom. De aankoop van Actualisatie Grondexploitaties 2026
Pagina 24 van 37
dit pand versterkt de gemeentelijke positie in de kern van Achterveld en geeft de mogelijkheid bij een eventuele herontwikkeling van de schoollocatie of een bredere ontwikkeling tot een betere invulling van het plangebied te komen. Tot op heden is nog niet gekomen tot de herontwikkeling van de schoollocaties. Het pand is met een zogenaamde antikraakovereenkomst door de gemeente in tijdelijk gebruik gegeven als woonhuis.
Kooikersgracht 11 In het kader van de herontwikkeling van De Korf heeft de gemeente op 31 december 2025 een strategische aankoop gedaan door de verwerving van de Kooikersgracht 11. Dit pand, onderdeel van een groter appartementencomplex, is het voormalig restaurant ‘De Munt’ gelegen aan de rand van het winkelcentrum Hamershof in onmiddellijke nabijheid van onder andere De Korf. Zoals bekend werkt de gemeente aan de herontwikkeling van De Korf, waarbij een belangrijk aandachtspunt de fasering en/of uitplaatsing van de horeca en bowling is. Tijdens de bouw van het cultuurhuis is nu voorzien dat de bowling kan blijven draaien, maar de horeca niet. Om een continu bedrijfsproces van deze horecafunctie mogelijk te maken zou een alternatieve locatie aangeboden kunnen worden door de gemeente. Het pand Kooikergracht leent zich door de bestemming en ligging bij uitstek als tijdelijk of permanent alternatief. Deze aankoop levert bovendien maatschappelijk rendement op voor de gemeente, doordat het risico op dure en onzekere juridische procedures wordt verminderd. De gemeente is op dit moment bezig om een tijdelijk gebruik van dit pand te regelen. Uitgangspunt hierbij is dat het tijdelijk gebruik zal zorgen voor voldoende uitstraling en levendigheid op deze redelijk prominente plek in winkelcentrum Hamershof.
Actualisatie Grondexploitaties 2026
Pagina 25 van 37
7. Projectresultaten Exploitatieresultaten In onderstaande tabel is de voorziene einddatum per project aangegeven alsook de verwachte eindwaarde en netto contante waarde per 1-1-2026. Op de lopende projecten wordt een positief resultaat verwacht van ongeveer € 2,1 miljoen op netto contante waarde. In de tabel is een onderscheid gemaakt tussen actieve grondexploitaties (GREX) en faciliterende exploitaties (FAC). Resultaten
Type
Einddatum
Eindwaarde
Netto contante waarde
De Buitenplaats De Plantage Mastenbroek II Mastenbroek II Totaal
GREX FAC GREX FAC
31-12-2028 31-12-2026 31-12-2027 31-12-2026
337.676 105.061 1.773.560 5.338
318.200 103.001 1.704.264 5.131 2.130.595
Resultaatnemingen Afgesloten Exploitaties In 2025 zijn twee exploitaties, Larikslaan en Hamersveldseweg 136 e.o., afgesloten. De afsluiting van de exploitatie levert een resultaat van € 300.000. Daarnaast is de verkoop van de grond van het voormalig Politiebureau afgerond. Na aftrek van de kosten resulteert een resultaat van € 1.504.000. Resultaatneming afgesloten projecten
Type
Larikslaan
GREX
58.449
Hamersveldseweg 136 e.o.
GREX
241.108
Politiebureau
Verkoop
1.504.374
Totaal
Jaarrekening 2025
1.803.930
Tussentijdse Winstnemingen In 2025 moest bij een grondexploitatie een tussentijdse winst worden genomen voor een totaalbedrag van € 1.095.000. Het Besluit Begroting en Verantwoording (BBV) stelt gemeenten namelijk verplicht om op basis van de zogeheten PoC-methode (Percentage of Completion) tussentijdse winsten te nemen bij grondexploitaties met een voorzien positief resultaat. Indien er bij een grondexploitatie te veel winst genomen is op basis van verwachtingen uit het verleden zal deze te veel genomen winst gecorrigeerd moeten worden. Periodiek zal bij de vaststelling van de jaarrekening worden voorgesteld om tot tussentijdse winstnemingen over te gaan. Tussentijdse winstnemingen
Type
Mastenbroek II Totaal
GREX
Actualisatie Grondexploitaties 2026
Jaarrekening 2025 1.095.000 1.095.000
Pagina 26 van 37
Verliesvoorzieningen Conform het Besluit Begroting en Verantwoording (BBV) dient de gemeente een verliesvoorziening te treffen voor negatieve grondexploitaties ter grootte van het geprognosticeerde verlies op netto contante waarde. Op dit moment heeft de gemeente geen grondexploitaties met een negatief resultaat. Er hoeft derhalve ook geen verliesvoorziening te worden ingesteld.
Strategische gronden Onderstaand overzicht geeft de boekwaarden van de strategische gronden weer. MVA
Boekwaarde 1-1-2026
Restant buitengebied Jan van Arkelweg 12b Kooikersgracht 11 Totaal
120.794 950.000 735.424 1.806.218
De notitie ‘Grondbeleid in begroting en jaarstukken (2023)’ uit december 2023 van de commissie BBV geeft aan hoe de gemeente moet omgaan met de waardering van gronden in haar bezit. Voor wat betreft gronden die niet een actieve grondexploitatie betrokken zijn, is dan sprake van zogenaamde Materiele Vaste Activa (MVA). In de bijlage wordt de wijze van waardering van deze gronden nader toegelicht.
Planvoorbereidingskosten Op 27 september 2018 heeft de gemeenteraad ingestemd met het activeren van voorbereidingskosten ten behoeve van enkele ruimtelijke projecten tot een maximum van € 375.000. Uit onderstaande tabel valt op te maken dat ongeveer € 127.000 aan externe voorbereidingskosten is gemaakt per 1 januari 2026. Dit is circa 35% van het totaal beschikbare budget. Het is de verwachting dat de planontwikkeling voor de aangegeven projecten in 2026 verder wordt opgepakt. Conform de vereisten van het BBV kunnen de voorbereidingskosten binnen een periode van 5 jaar worden ingebracht in een grondexploitatie of worden verhaald op basis van een anterieure overeenkomst. Indien dit niet mogelijk is, worden de voorbereidingskosten voor een betreffend project afgeboekt ten laste van het jaarresultaat of een verliesvoorziening getroffen worden. Voor de projecten Tabaksteeg Zuid en Achterveld NoordOost zijn inmiddels afzonderlijke voorbereidingskredieten. De gemaakte kosten zijn dan ook overgeboekt op het betreffende voorbereidingskrediet. Daarnaast is de ontwikkeling van het politiebureau afgerond, de kosten hiervan zijn ten laste van de opbrengst gebracht. Planvoorbereidingskosten
Kosten t/m 2021
Kosten 2022
Kosten 2023
Kosten 2024
Kosten 2025
Boekwaarde 1-1-2026
De Holm De Leus Klimrakker Groenhouten/De Meent Mastenbroek II Fila Tekna Princenhof Politiebureau De Korf Tabaksteeg-Zuid Entreezone Leusden Achterveld-Noordoost Totaal
17.845 23.220 4.286 23.735 0 2.160 0 66.552 0 0 0 0 137.798
9.520 2.788 13.482 -23.735 0 0 0 19.534 9.480 380 6.339 0 37.787
0 11.479 9.748 0 0 0 0 5.409 0 108.776 9.040 10.908 155.360
-27.365 -37.487 20.455 0 0 313 0 700 0 -109.156 0 52.611 -99.929
0 0 24.902 0 0 7.350 0 -92.195 0 0 0 -43.808 -103.751
0 0 72.872 0 0 9.823 0 0 9.480 0 15.380 19.711 127.266
Actualisatie Grondexploitaties 2026
Pagina 27 van 37
Toekomstige Ontwikkelingen De huidige projecten hebben een geprognotiseerde einddatum van uiterlijk 31 december 2028. Het is echter niet zo dat na deze datum er geen sprake meer is van projecten binnen het Grondbedrijf. In de onderstaande tabel is indicatief weergegeven welke projecten met bijbehorende exploitaties binnenkort gestart worden. De besluiten om deze exploitaties te openen zijn echter nog niet genomen, als het besluit voorligt zal een zo volledig mogelijk inzicht gegeven worden over de verwachte looptijd, het te verwachten resultaat en de bijbehorende risico’s. De projecten zullen dan opgenomen worden in de Actualisatie Grondexploitatie. Naar verwachting zal het kostenniveau binnen de nog te openen exploitaties hoger liggen dan op dit moment. Dit wordt, naast de algemene trend van stijgende kosten, ook veroorzaakt door het in- en toepassen van nieuwe inzichten hoe deze ontwikkelingen moeten functioneren. Bij het openen van de exploitaties zal aan deze aspecten uitdrukkelijk aandacht besteed worden. Projectnaam
Type
Indicatief startdatum
De Leus
GREX
Medio 2026
Klimrakker
Grondverkoop
De Korf
Nog nader te bepalen
Gestart
Achterveld Noord-Oost
Nog nader te bepalen
Medio 2026
Tabaksteeg-Zuid
FAC
Medio 2026
Actualisatie Grondexploitaties 2026
2026
Pagina 28 van 37
8. Programmabegroting De grondexploitaties hebben een raakvlak met de Programmabegroting, namelijk het toerekenen van interne plankosten.
Interne plankosten Hieronder vallen zowel de interne planontwikkelingskosten (POK) als de interne kosten voor voorbereiding, administratie en toezicht (VAT). Tot en met 2018 werd aan het begin van het jaar telkens een inschatting gemaakt van de benodigde personele inzet en werd deze inzet vervolgens aan het einde van het jaar als interne kosten geboekt in de grondexploitaties. Een gevolg van deze methodiek is dat de toerekening in hoge mate kan afwijken van de daadwerkelijke tijdsbesteding. Ten behoeve van het Besluit Begroting en Verantwoording (BBV) en de fiscale beoordeling van de grondexploitaties moet daarnaast nacalculatie plaatsvinden op basis van de gerealiseerde uren. Met ingang van 2019 is de methodiek van interne urentoerekening dan ook gewijzigd. In de jaarlijkse begroting zal hierbij gebruik worden gemaakt van een capaciteitsraming en begroot uurtarief. Ten behoeve van de daadwerkelijke toerekening zal na afloop van het betreffende jaar de capaciteitsraming zo veel mogelijk worden aangepast op basis van de gerealiseerde uren. Hierbij is hoofdzakelijk een rol weggelegd voor planeconoom en projectleider. Ook zal het uurtarief op basis van nacalculatie worden bepaald. Het gevolg van de aangepaste methodiek is dat altijd sprake zal zijn van een verschil tussen voorcalculatie (Programmabegroting) en nacalculatie (Jaarrekening).
In het boekjaar 2025 is een totaalbedrag van € 96.323 toegerekend aan de grondexploitaties en de Algemene Reserve Grondbedrijf. In de Programmabegroting 2025 werd op basis van de actualisatie van vorig jaar rekening gehouden met een bedrag van € 150.072. Dit houdt in dat de doorbelasting € 53.749 lager uitvalt. De lagere doorbelasting is het gevolg van: Het een jaar langer doorlopen van de exploitaties van Hamersveldseweg 136 e.o. en De Buitenplaats waardoor de geraamde uren later gemaakt worden. Een lagere toerekening dan voorzien voor Mastenbroek II. Op basis van de actualisatie is voor 2026 sprake van een voorziene doorbelasting van € 91.307 aan interne plankosten. Ten opzichte van de Programmabegroting 2026 betreft het een afname van € 7.782 voor de jaarschijf 2026. Dit effect wordt in de Programmabegroting 2026 middels de vast te stellen Voorjaarsnota 2026 verwerkt. In meerjarenperspectief is ook sprake van een hogere toerekening. Over de periode 2027-2029 gaat het per saldo om een toename van € 42.000. Naar verwachting zal er door het in exploitatie nemen van projecten, onder andere de voormalige schoollocaties, nog sprake zijn verdere toename van de plankosten. Interne plankosten Toerekenbaar conform actualisatie 2026 Toerekenbaar conform Programmabegroting Totaal
Actualisatie Grondexploitaties 2026
2025 96.323 150.072 -53.749
2026 91.307 99.089 -7.782
2027 60.395 44.058 16.337
2028 51.000 25.000 26.000
2029 25.000 25.000 0
Totaal 324.025 343.219 -19.194
Pagina 29 van 37
9. Vennootschapsbelasting De gemeente Leusden is sinds 1 januari 2016 vennootschapsbelastingplichtig. Uit een eerdere analyse is destijds naar voren gekomen dat de vennootschapsbelastingplicht ook geldt voor het voeren van grondexploitaties. De te betalen vennootschapsbelasting door de gemeente wordt bepaald op het totaal van activiteiten die vennootschapsbelastingplichtig zijn. In 2025 is sprake van een teruggave van eerder betaalde vennootschapsbelasting voor de jaren 2023 en 2024 voor een totaal van € 62.000. In 2025 moest een bedrag van € 11.000 aan vennootschapsbelasting voldaan worden. Per saldo is voor 2025 dan sprake van een teruggave van € 51.000. Deze teruggave komt ten goede aan de ARG.
Actualisatie Grondexploitaties 2026
Pagina 30 van 37
10. Risicoanalyse De ramingen van de kosten en opbrengsten in de grondexploitaties zijn gebaseerd op reële uitgangspunten. Als gevolg van projectspecifieke of -overstijgende omstandigheden kunnen hierop afwijkingen ontstaan, zowel in negatieve als in positieve zin. Dit wordt gezien als risico. Conform de Nota Risicomanagement 2024 wordt het risico voor het Grondbedrijf bepaald. Per exploitatie zijn de risico’s geïnventariseerd en gekwantificeerd aan de hand van de kans van optreden en het maximale effect. De kans van optreden wordt uitgedrukt in een percentage tussen nul en honderd procent. Gemakshalve zijn hierbij de volgende kansklassen gehanteerd: zeer kleine kans (10%); kleine kans (25%), matige kans (50%), grote kans (75%) en zeer grote kans (90%). Risico’s met een kans van optreden van meer dan 90% worden niet meer als risico’s gezien, maar als (bijna) zekere gebeurtenissen. Deze gebeurtenissen worden daarom als kosten geraamd en ingeboekt in de grondexploitatie. Een bijkomend uitgangspunt is dat positieve risico’s veiligheidshalve (voorzichtigheidsbeginsel) niet worden meegenomen. Voornoemde methodiek resulteert per exploitatie in een gewogen risico-effect. Dit effect is vervolgens afgezet tegen de onvoorziene kosten die opgenomen zijn in de ramingen. Deze post is feitelijk een eerste buffer om risico’s op te vangen.
Op totaalniveau gaat het om een risicoprofiel van € 255.175 wat direct voortvloeit uit de grondexploitaties. In de bijlage zijn per exploitatie de geïnventariseerde risico’s en het gewogen risico-effect inzichtelijk gemaakt. Daarnaast zijn er nog overige risico’s van het Grondbedrijf. In de basis gaat het om de volgende elementen: Voor de strategische gronden geldt het risico dat de boekwaarde hoger is dan de marktwaarde. Uitgangspunt voor de waardering van deze gronden is de verkrijgingprijs met bijkomende kosten tenzij er sprake is van een (duurzame) lagere marktwaarde. In dat laatste geval moeten de gronden worden afgewaardeerd tot deze marktwaarde. De strategische grond in bezit van de gemeente voldoet aan de bovenstaande criteria, er is derhalve geen risicobedrag opgenomen. Bij de geactiveerde planvoorbereidingskosten geldt het risico dat de kosten niet binnen 5 jaar worden ingebracht in een gemeentelijke grondexploitatie of worden verhaald op basis van een anterieure overeenkomst. De kosten moeten in dat geval worden afgeboekt. Per 1 januari 2026 zijn de geactiveerde planvoorbereidingskosten ongeveer € 127.000. Uitgaande van een gewogen risico-effect per plan in voorbereiding is het totaal effect bepaald op € 27.000. Ten aanzien van de vennootschapsbelasting is sprake van het risico dat meer belasting moet worden betaald dan momenteel is begroot.
Voor de toekomst wordt is evenwel geen goed inschatting te maken van de te betalen belasting en het daarmee samenhangende risico. Derhalve is hiervoor geen risicobedrag opgenomen. Voor de algemene kosten van het Grondbedrijf geldt ook het risico van overschrijding. Indien drie opeenvolgende jaren sprake is van een overschrijding van € 50.000 ten opzichte van de begrote kosten, dan betreft het een totaal bedrag van € 150.000.
Actualisatie Grondexploitaties 2026
Pagina 31 van 37
Risico's
Type
De Buitenplaats De Plantage Mastenbroek II Mastenbroek II
GREX FAC GREX FAC
Planvoorbereidingskosten Vennootschapsbelasting Algemene kosten Grondbedrijf Totaal
IVA
Gewogen risico- Post onvoorzien effect 319.000 24.000 299.000 7.000 0 27.000 0 150.000 826.000
94.825 0 300.913 0 0 0 0 0 395.738
Netto risicoprofiel 224.175 24.000 0 7.000 0 27.000 0 150.000 432.175
Conclusie Op basis van de uitgevoerde risicoanalyse komt per saldo een risicoprofiel naar voren van € 432.000 (€ 255.000 + € 27.000 + € 150.000). Voor de benodigde weerstandscapaciteit van het Grondbedrijf wordt derhalve uitgegaan van het bovenstaande bedrag.
Actualisatie Grondexploitaties 2026
Pagina 32 van 37
11. Algemene Reserve Grondbedrijf De gemeente Leusden beschikt over een Algemene Reserve Grondbedrijf (ARG). Het doel van de reserve is meervoudig, onder meer het afdekken van tekorten bij negatieve grondexploitaties, het afwaarderen van strategische gronden voor zover de boekwaarde hoger is dan de verwachte marktwaarde en het opvangen van onvoorziene tegenvallers (projectrisico’s). De reserve wordt gevoed door voordelige saldi bij het sluiten van grondexploitaties en tussentijdse winstnemingen uit grondexploitaties. In onderstaande tabel is de stand van de ARG inzichtelijk gemaakt. Teneinde een inschatting te maken of de reserve toereikend is voor de komende jaren, is tevens het verloop van de reserve in beeld gebracht. Algemene Reserve Grondbedrijf 1. Stand per 1-1 (bruto) 2. Verliesvoorzieningen per 1-1 3. Reserveringen per 1-1 4. Stand per 1-1 (netto) Toevoegingen 5. Resultaatnemingen 6. Stortingen Ontrekkingen 7. Onttrekkingen 8. Dotaties Reserve Bovenwijkse Voorzieningen 9. Dotaties Algemene Reserve Algemene Dienst