Rapportage 'Actualisatie Grondexploitaties 2021.pdf

Planvoorbereidingskosten De Holm De Leus Klimrakker Groenhouten/De Meent Mastenbroek II Fila Tekna Princenhof Totaal

Kosten 2019

Kosten 2020

1.788 0 2.061 20.437 28.145 1.800 0 54.231

1.608 1.608 0 34.534 72.284 360 8.283 118.677

Boekwaarde 1-1-2021 3.395 1.608 2.061 58.271 100.429 2.160 8.283 176.208

Toekomstige Ontwikkelingen De huidige projecten hebben een geprognotiseerde einddatum van 31 december 2023. Het is echter niet zo dat na deze datum er geen sprake meer is van projecten binnen het grondbedrijf. In de onderstaande tabel is indicatief weergegeven welke projecten met bijbehorende exploitaties binnenkort gestart worden. De besluiten om deze exploitaties te openen zijn echter nog niet genomen, als het besluit voorligt zal een zo volledig mogelijk inzicht gegeven worden over de verwachte looptijd, het te verwachten resultaat en de bijbehorende risico’s. De projecten zullen dan opgenomen worden in de Meerjaren Prognose Grondbedrijf. Projectnaam

Type

Indicatief startdatum

De Holm De Leus Klimrakker Groenhouten/De Meent Mastenbroek II Fila Tekna

GREX GREX GREX GREX GREX ?

Medio 2021 Medio 2021 Medio 2022 Medio 2021 Medio 2021 Medio 2022

Actualisatie Grondexploitaties 2021

Pagina 40 van 50

8. Programmabegroting De grondexploitaties hebben een raakvlak met de Programmabegroting, namelijk het toerekenen van interne plankosten.

Interne plankosten Hieronder vallen zowel de interne planontwikkelingskosten (POK) als de interne kosten voor voorbereiding, administratie en toezicht (VAT). Tot en met 2018 werd aan het begin van het jaar telkens een inschatting gemaakt van de benodigde personele inzet en werd deze inzet vervolgens aan het einde van het jaar als interne kosten geboekt in de grondexploitaties. Een gevolg van deze methodiek is dat de toerekening in hoge mate kan afwijken van de daadwerkelijke tijdsbesteding. Ten behoeve van het Besluit Begroting en Verantwoording (BBV) en de fiscale beoordeling van de grondexploitaties moet daarnaast nacalculatie plaatsvinden op basis van de gerealiseerde uren. Met ingang van 2019 is de methodiek van interne urentoerekening dan ook gewijzigd. In de jaarlijkse begroting zal hierbij gebruik worden gemaakt van een capaciteitsraming en begroot uurtarief. Ten behoeve van de daadwerkelijke toerekening zal na afloop van het betreffende jaar de capaciteitsraming zo veel mogelijk worden aangepast op basis van de gerealiseerde uren. Hierbij is hoofdzakelijk een rol weggelegd voor planeconoom en projectleider. Ook zal het uurtarief op basis van nacalculatie worden bepaald. Het gevolg van de aangepaste methodiek is dat altijd sprake zal zijn van een verschil tussen voorcalculatie (Programmabegroting) en nacalculatie (Jaarrekening).

In het boekjaar 2020 is een totaalbedrag van € 160.485 toegerekend aan de grondexploitaties en de Algemene Reserve Grondbedrijf. In de Programmabegroting 2020 werd op basis van de actualisatie van vorig jaar rekening gehouden met een bedrag van € 188,250. Dit houdt in dat de doorbelasting met € 27.765 lager uitvalt. De lagere doorbelasting is het gevolg van:  De uitvoering van fase 3b van het Valleipark is door de juridische procedure een jaar verschoven, de kosten voor Voorbereiding, Administratie en Toezicht zijn daarmee mee geschoven naar 2021.  Door het afhaken van de beoogd koper in het project de Plantage heeft de voorziene bestemmingsplanprocedure geen doorgang gevonden. De bijbehorende plankosten zijn komen te vervallen.  De afronding van de Biezenkamp heeft evenwel meer inzet gevergd dan voorzien.  Het naar beneden bijstellen van de capaciteitsramingen ten opzichte van vorig jaar. In 2020 is de nieuwe methodiek van interne urentoerekening voor het eerst toegepast. Op basis van de eerste ervaring kan voorzichtig worden gesteld dat primaire capaciteitsramingen in beperkte mate te hoog waren. Op basis van de actualisatie is voor 2021 sprake van een voorziene doorbelasting van € 109.262 aan interne plankosten. Ten opzichte van de Programmabegroting 2020 betreft het een toename van € 29.262 voor de jaarschijf 2020. Dit effect wordt in de Programmabegroting verwerkt.

In meerjarenperspectief is ook sprake van een hogere toerekening. Over de periode 2022-2024 gaat het per saldo om een toename van € 11.750. Naar verwachting zal er door het in exploitatie nemen van projecten, onder andere Mastenbroek II en de voormalige schoollocaties, nog sprake zijn verdere toeneming van de plankosten.

Actualisatie Grondexploitaties 2021

Pagina 41 van 50

Interne plankosten Toerekenbaar conform actualisatie 2021 Toerekenbaar conform Programmabegroting Totaal

Actualisatie Grondexploitaties 2021

2020 160.485 188.250 -27.765

2021 109.262 80.000 29.262

2022 47.250 36.000 11.250

2023 22.500 22.000 500

2024 22.000 22.000 0

Totaal 361.497 348.250 13.247

Pagina 42 van 50

9. Vennootschapsbelasting De gemeente Leusden is met ingang van 1 januari 2016 vennootschapsbelastingplichtig. Uit een eerdere analyse is destijds naar voren gekomen dat de vennootschapsbelastingplicht ook geldt voor het voeren van grondexploitaties. De gemeente heeft eind 2019 een vaststellingsovereenkomst (VSO) gesloten met de Belastingdienst waarin onder meer afspraken zijn vastgelegd over de wijze waarop de fiscale openingsbalanswaarde moet worden bepaald. Dit leidt voor de gemeente tot een aanzienlijk lagere vennootschapsbelasting-last dan oorspronkelijk was geraamd. Naar aanleiding van de vaststellingsovereenkomst zijn de aangiften 2016, 2017 en 2018 (opnieuw) ingediend. Op basis hiervan is over de periode 2016 t/m 2018 ongeveer € 50.000,- aan vennootschapsbelasting verschuldigd. Deze last is 2019 verantwoord en wordt gedekt uit de algemene reserve grondbedrijf. Over 2020 (realisatie) en over 2021 t/m 2022 (ramingen actualisatie 2021) is naar verwachting sprake van een fiscaal verlies en zal de vennootschapsbelasting-last daarmee nihil zijn.

Actualisatie Grondexploitaties 2021

Pagina 43 van 50

10. Risicoanalyse De ramingen van de kosten en opbrengsten in de grondexploitaties zijn gebaseerd op reële uitgangspunten. Als gevolg van projectspecifieke of -overstijgende omstandigheden kunnen hierop afwijkingen ontstaan, zowel in negatieve als in positieve zin. Dit wordt gezien als risico. Conform de Nota Risicomanagement uit 2010 wordt het risicoprofiel ten aanzien van de grondexploitaties bepaald aan de hand van de zogeheten IFLO-norm (Inspectie Financiën Lagere Overheid). Dit komt neer op het volgende:  10% van de boekwaarde per 1 januari 2021;  3% van de per 1 januari 2021 nog voorziene kosten;  5% van de per 1 januari 2021 nog voorziene opbrengsten. Het totaal van bovengenoemde posten wordt verminderd met de in de grondexploitaties opgenomen posten onvoorziene kosten en vermeerderd met een vast bedrag van € 600.000 ten aanzien van voorbereidingskoten en algemene kosten van het Grondbedrijf. Toepassing van voornoemde methodiek leidt tot de volgende tabel. Risico's Hamersveldseweg 136 e.o. Valleipark Larikslaan De Buitenplaats De Plantage Groot Agteveld Totaal Stelpost overige risico's Benodigde weerstandscapaciteit

IFLO-norm GREX GREX GREX GREX FAC FAC

148.523 102.346 65.316 261.836 52.776 30.100 660.898

Onvoorziene kosten 14.500 73.685 31.969 18.525 57.679 35.599 231.957

Netto risicoprofiel 134.023 28.661 33.347 243.311 0 0 439.343 600.000 1.039.343

Uit de tabel komt naar voren dat de benodigde weerstandscapaciteit van het Grondbedrijf ongeveer € 1,0 miljoen bedraagt. Bij de actualisatie in 2020 kwam de berekening uit op ongeveer € 1,7 miljoen. De afname is voornamelijk toe te schrijven aan de afsluitingen van een aantal projecten. Hierdoor zijn ook de bijbehorende risico’s komen te vervallen. In de bijlage is een uitgebreide tabel opgenomen ten aanzien van de berekening van de benodigde weerstandscapaciteit.

Risicoanalyse Bij de actualisatie in 2021 is voor de grondexploitaties tevens een risicoanalyse uitgevoerd. Per exploitatie zijn de risico’s geïnventariseerd en gekwantificeerd aan de hand van de kans van optreden en het maximale effect. De kans van optreden wordt uitgedrukt in een percentage tussen nul en honderd procent. Gemakshalve zijn hierbij de volgende kansklassen gehanteerd: zeer kleine kans (10%); kleine kans (25%), matige kans (50%), grote kans (75%) en zeer grote kans (90%). Risico’s met een kans van optreden van meer dan 90% worden niet meer als risico’s gezien, maar als (bijna) zekere gebeurtenissen. Deze gebeurtenissen worden daarom als kosten geraamd en ingeboekt in de grondexploitatie. Een bijkomend uitgangspunt is dat positieve risico’s veiligheidshalve niet worden meegenomen. Voornoemde methodiek resulteert per exploitatie in een gewogen risico-effect. Dit effect is vervolgens afgezet tegen de opgenomen post onvoorziene kosten. Deze post is feitelijk een eerste buffer om risico’s op te vangen. Voor de meeste exploitaties is de post onvoorziene kosten voldoende om het gewogen risico-effect volledig te dekken. Op totaalniveau gaat het daarom om een risicoprofiel van € 361.500 wat direct voortvloeit uit de grondexploitaties . In de bijlage zijn per exploitatie de geïnventariseerde risico’s en het gewogen risico-effect inzichtelijk gemaakt.

Actualisatie Grondexploitaties 2021

Pagina 44 van 50

Daarnaast zijn er nog overige risico’s van het Grondbedrijf. In de basis gaat het om de volgende elementen:  Voor de strategische gronden geldt het risico dat de boekwaarde hoger is dan de marktwaarde. Uitgangspunt voor de waardering van deze gronden is de verkrijgingprijs met bijkomende kosten tenzij er sprake is van een (duurzame) lagere marktwaarde. In dat laatste geval moeten de gronden worden afgewaardeerd tot deze marktwaarde. Gronden die voor 2019 door de gemeente verworden zijn blijven gewaardeerd tegen de bestaande boekwaarde met in achtneming van de regel over een lagere marktwaarde. De strategische grond in bezit van de gemeente voldoen aan de bovenstaande criteria, er is derhalve geen risicobedrag opgenomen.  Bij de geactiveerde planvoorbereidingskosten geldt het risico dat de kosten niet binnen 5 jaar worden ingebracht in een gemeentelijke grondexploitatie of worden verhaald op basis van een anterieure overeenkomst. De kosten moeten in dat geval worden afgeboekt. Per 1 januari 2021 zijn de geactiveerde planvoorbereidingskosten ongeveer € 176.000. Uitgaande van een kleine kans van optreden (25%) dat de planvoorbereidingskosten moeten worden afgeboekt, is het gewogen risicoeffect bepaald op € 45.000  Ten aanzien van de vennootschapsbelasting is sprake van het risico dat meer belasting moet worden betaald dan momenteel is begroot.

In 2019 is de gemeente echter een vaststellingovereenkomst (VSO) aangegaan met de Belastingdienst. Dit leidt tot een lagere vennootschapsbelasting last dan oorspronkelijk is geraamd. Om die reden is voor de vennootschapsbelasting geen risicobedrag opgenomen.  Voor de algemene kosten van het Grondbedrijf geldt ook het risico van overschrijding. Indien drie opeenvolgende jaren sprake is van een overschrijding van € 50.000 ten opzichte van de begrote kosten, dan betreft het een bedrag van € 150.000.

Conclusie Op basis van de uitgevoerde risicoanalyse komt per saldo een risicoprofiel naar voren van € 556.500 (€ 361.500 + € 45.000 + € 150.000). Dit is lager dan het risicoprofiel van ongeveer € 1,0 miljoen, welke volgt uit methodiek conform de door de raad vastgestelde Nota Risicomanagement (IFLO-norm + vast bedrag van € 600.000). Voor de benodigde weerstandscapaciteit van het Grondbedrijf wordt aangesloten bij het bedrag van € 1,0 miljoen. Hiermee is dus sprake van voldoende buffer om nadelige risico-effecten op te kunnen vangen.

Actualisatie Grondexploitaties 2021

Pagina 45 van 50

11. Algemene Reserve Grondbedrijf De gemeente Leusden beschikt over een Algemene Reserve Grondbedrijf (ARG). Het doel van de reserve is meervoudig, onder meer het afdekken van tekorten bij negatieve grondexploitaties, het afwaarderen van strategische gronden voor zoveel de boekwaarde hoger is dan de verwachte marktwaarde en het opvangen van onvoorziene tegenvallers (projectrisico’s). De reserve wordt gevoed door voordelige saldi bij het sluiten van grondexploitaties en tussentijdse winstnemingen uit grondexploitaties. In onderstaande tabel is de stand van de ARG inzichtelijk gemaakt. Teneinde een inschatting te maken of de reserve toereikend is, is voor de komende jaren tevens het verloop van de reserve in beeld gebracht. Algemene Reserve Grondbedrijf 1. Stand per 1-1 (bruto) 2. Verliesvoorzieningen per 1-1 3. Reserveringen per 1-1 4. Stand per 1-1 (netto) 5. Mutaties verliesvoorzieningen 6. Resultaatnemingen 7. Onttrekkingen 8. Dotaties Reserve Bovenwijkse Voorzieningen 9. Dotaties Algemene Reserve Algemene Dienst 10. Stortingen 11. Stand per 31-12

2020 5.089.146 2.426.000 0 2.663.146 -2.312.000 -1.707.205 -188.631 -568.682 -553.100 2.023 1.894.552

2021 2.073.552 114.000 65.000 1.894.552 -116.000 399.912 -677.200 -360.770 0 0 1.407.493

2022 1.435.493 -2.000 30.000 1.407.493 0 308.012 -162.700 0 0 0 1.577.805

2023 1.580.805 -2.000 5.000 1.577.805 0 565.535 -155.000 -351.498 0 0 1.641.842

Weerstandsvermogen A Aanwezige weerstandscapaciteit per 1-1 B Benodigde weerstandscapaciteit C Resultaat weerstandsvermogen D Ratio weerstandsvermogen

2020 2.663.146 1.779.966 883.180 1,50

2021 1.894.552 1.010.018 884.534 1,88

2022 1.407.493 633.347 774.146 2,22

2023 1.577.805 600.000 977.805 2,63

Conclusie Uit de berekening van de benodigde weerstandscapaciteit blijkt dat de Algemene Reserve Grondbedrijf bij gelijkblijvende uitgangspunten toereikend is om het risicoprofiel af te dekken. Per 1 januari 2021 is namelijk sprake van een ratio van 1,88. Dit komt overeen met de kwalificatie ‘ruim voldoende’. Het is de verwachting dat de ratio de komende jaren zal toenemen, kanttekening hierbij is dat er naar verwachting in 2021 en verder een aantal nieuwe exploitaties geopend zullen worden. De effecten van deze nieuwe exploitaties zijn vanzelfsprekend nog niet opgenomen. De gemeenteraad heeft in 2010 vastgesteld om voor het Grondbedrijf te streven naar een ratio van 1,00 met een toegestane bovengrens van 1,20. Aangezien de huidige ratio hierboven ligt, zal bij de Voorjaarsnota 2021 een voorstel worden gedaan op welke wijze wordt omgegaan met het surplus binnen het weerstandsvermogen van de ARG. Het surplus bedraagt circa € 885.000, in het te formuleren voorstel rond het surplus zal onder meer aandacht besteed worden aan eventuele claims uit het verleden (Raadsbesluit Atlas/Atria 2014; circa € 360.000 nu gedekt in de Algemene Dienst) en de effecten die de nog te openen exploitaties zullen hebben op het weerstandsvermogen.

Actualisatie Grondexploitaties 2021

Pagina 46 van 50

Toelichting Algemene Reserve Grondbedrijf 1. Dit is de bruto stand per 1 januari van de genoemde jaren exclusief de reeds getroffen verliesvoorzieningen en reserveringen. 2. Dit zijn de reeds getroffen verliesvoorzieningen per 1 januari en in opvolgende jaren gesaldeerd met de mutaties van het negatief resultaat onder 5. 3. Dit zijn de reserveringen per 1 januari en in opvolgende jaren gesaldeerd met de mutaties. 4. Dit is de netto stand per 1 januari van de genoemde jaren inclusief de reeds getroffen verliesvoorzieningen en reserveringen. 5. Dit zijn de mutaties in de verliesvoorzieningen. Bij de actualisatie 2021 betreft het per saldo een vrijval van de verliesvoorzieningen van € 2.312.000 door de afsluiting van de projecten De Biezenkamp, hetgeen in de Jaarrekening 2020 wordt verwerkt. Bij de mutaties vanaf 2021 gaat het enerzijds om prijspeilaanpassingen. Onder gelijkblijvende omstandigheden neemt de netto contante waarde namelijk elk jaar toe met de disconteringsvoet van 2,0%. Anderzijds is sprake van het afsluiten van grondexploitaties waarbij het negatieve resultaat ten laste van de voorziening wordt gebracht. In onderstaande tabel zijn de gevolgen van prijspeilaanpassingen en het afsluiten van projecten verwerkt.

Mutaties verliesvoorzieningen De Buitenplaats De Biezenkamp (FAC-deel) De Biezenkamp (MVA-deel) Totaal

2021 -116.000 0 0 -116.000

2022 0 0 0 0

2023 0 0 0 0

2024 0 0 0 0

6. Dit zijn de resultaatnemingen. In 2020 is door de afsluiting een vijftal complexen een resultaat gerealiseerd van € 1,80 miljoen negatief, daarnaast is bij een drietal complexen een tussentijdse winst genomen op basis van de regelgeving met een waarde van € 88.000 . Vanaf 2021 gaat het telkens om de voorziene eindwaarde van de grondexploitatie. Als gevolg van verplichte tussentijdse winstnemingen zal de resultaatneming bij positieve grondexploitaties in de praktijk gefaseerd plaatsvinden. Dit is echter niet verwerkt in onderstaande tabel omdat de tussentijdse winsten afhankelijk zijn van de Percentage of Completion per project en deze pas bij iedere jaarrekening met voldoende zekerheid is vast te stellen. Resultaatnemingen Hamersveldseweg 136 e.o. Valleipark Larikslaan De Buitenplaats De Plantage Groot Agteveld Totaal

2021 152.526 363.271 0 -115.886 0 0 399.912

2022 0 0 12.619 0 0 295.393 308.012

2023 0 0 0 0 565.535 0 565.535

7. Dit zijn de onttrekkingen die worden gedaan aan de ARG. In 2020 gaat het om een bedrag van ongeveer € 188.630, ten behoeve van het algemeen beheer van het Grondbedrijf en rentecompensatie. De BBVwijzigingen in 2016 hadden voor de gemeente Leusden namelijk tot gevolg dat geen rente meer kon worden toegerekend aan de grondexploitaties en daarmee een negatief effect op de begroting. Om het negatieve renteresultaat te dekken, is besloten tot een aantal incidentele onttrekkingen uit de ARG. In 2020 gaat het om een bedrag van € 21.000. Wat betreft de Vennootschapsbelasting wordt voor de komende jaren een fiscaal verlies voorzien. De voorziene bedragen voor de Vennootschapsbelasting aanslag zijn Actualisatie Grondexploitaties 2021

Pagina 47 van 50

derhalve € 0. In 2021 is een bedrag van € 500.000 aan de onttrekkingen toevoegt als gevolg van het raadsbesluit om sloop en de inrichting van de openbare ruimte bij IKC Groenhouten (gedeeltelijk) ten laste te brengen van de ARG. Onttrekkingen Nakomende lasten grondexploitaties Rentecompensatie Algemeen beheer Vpb-aanslag IKC Groenhouten Totaal

2020

2021

2022

2023

21.000 167.631 0

22.200 155.000 0 500.000 677.200

7.700 155.000 0

155.000 0

162.700

155.000

188.631

8. Dit betreffen de dotaties aan de Reserve Bovenwijkse Voorzieningen. Als gevolg van de BBV-wijzigingen in 2016 is het niet meer toegestaan om (jaarlijks) vanuit een grondexploitatie een bijdrage te doen aan de reserve voor bovenwijkse voorzieningen. Bijdragen aan deze bestemmingsreserve kunnen alleen nog plaatsvinden via resultaatsbestemming. Binnen de gemeente Leusden loopt dit via de Algemene Reserve Grondbedrijf. In onderstaande tabel zijn de voorziene afdrachten opgenomen waarbij het jaar van afdracht veelal gelijk is aan de voorziene einddatum van de bijbehorende grondexploitatie. Dotaties Afdracht Hamersveldseweg 136 e.o. Afdracht Valleipark Afdracht De Plantage Totaal

2021 160.770 200.000

2022

2023

360.770

0

351.498 351.498

9. Dit betreffen de dotaties aan de Algemene Reserve. Bij de Voorjaarsnota 2020 is besloten om een bedrag van € 553.100 te onttrekken. 10. Dit zijn de stortingen die worden gedaan in de Algemene Reserve Grondbedrijf. In 2018 gaat het om opbrengsten uit tijdelijk beheer van de strategische gronden (onder meer Mastenbroek II). 11. Dit is de stand per 31 december van de genoemde jaren. Toelichting Weerstandsvermogen A. De aanwezige weerstandscapaciteit is het vermogen dat aanwezig is om financiële tegenvallers op te kunnen vangen. De aanwezige weerstandscapaciteit is gelijk aan het vrij besteedbare deel van de Algemene Reserve Grondbedrijf per 1 januari van de genoemde jaren. B. De benodigde weerstandscapaciteit is het vermogen dat aanwezig dient te zijn om de niet-begrote financiële tegenvallers af te dekken. De benodigde weerstandscapaciteit is gelijk aan het berekende risicoprofiel van de grondexploitaties en strategische gronden. C. Het resultaat weerstandsvermogen betreft het saldo van het vrij besteedbare deel van de reserve minus het risicoprofiel. D. De ratio van het weerstandsvermogen maakt inzichtelijk in hoeverre de Algemene Reserve Grondbedrijf in staat is om financiële tegenvallers af te dekken. De ratio is gelijk aan het quotiënt van de aanwezige weerstandscapaciteit en de benodigde weerstandscapaciteit.

Actualisatie Grondexploitaties 2021

Pagina 48 van 50

12. Conclusies & Besluiten Onderliggend rapport vormt een actualisatie van alle door de gemeenteraad vastgestelde grondexploitaties en de voorraad aan strategische gronden. Bij deze actualisatie is sprake van de aanpassing van budgetten (op basis van actuele inzichten) en uitgiftetempo (op basis van marktontwikkelingen). Hierbij valt te concluderen dat de ontwikkelingen binnen de projecten ten opzichte van de actualisatie in 2020 over het algemeen conform planning verlopen en een beperkte verbetering van het exploitatieresultaat laten zien. In 2020 is een vijftal exploitaties afgesloten met een totaal negatief resultaat van circa € 1,8 miljoen. De afsluiting van het project De Biezenkamp was verantwoordelijk voor een negatief resultaat van € 2,1 miljoen. Met dit negatieve resultaat was rekening gehouden en dit kan ten laste worden gebracht in de daartoe gevormde verliesvoorziening. De projecten Locaties Leusden Zuid en Tankstation De Groene Zoom hebben gezamenlijk een positief resultaat van € 280.000. Door de afsluiting van exploitaties en bijstelling in verwachte resultaten wordt de verliesvoorziening aanzienlijk verlaagd. Deze verlaging bedraagt € 2,3 miljoen, het overgrote deel hiervan ontstaat door de afsluiting van het project de Biezenkamp en de daarbij behorende vrijval van de verliesvoorziening die gevormd was.

De getroffen verliesvoorziening is inderdaad ingezet als de dekking van het negatieve resultaat. Het Besluit Begroting en Verantwoording stelt gemeenten verplicht om op basis van de PoC-methode (Percentage of Completion) tussentijdse winsten te nemen bij grondexploitaties met een voorzien positief resultaat. Bij de vaststelling van de jaarrekening wordt periodiek vastgesteld om tot tussentijdse winstnemingen over te gaan. In 2020 dient bij grondexploitaties Valleipark, Hamersveldsweg en Larikslaan een tussentijdse winst te worden genomen voor een totaalbedrag van € 88.000. Het grootste gedeelte van deze tussentijdse winstneming wordt gerealiseerd in de exploitatie Valleipark. Voor wat betreft de huidige exploitaties in het grondbedrijf wordt een positief resultaat van afgerond € 1,2 miljoen op netto contante waarde verwacht. Dit is een aanzienlijk verbetering ten opzichte van de actualisatie in 2020, die destijds circa € 1,1 miljoen negatief was. Dit verschil wordt met name veroorzaakt door de afsluiting van het project De Biezenkamp. Bij de actualisatie in 2020 bedroeg het resultaat exclusief project De Biezenkamp ongeveer € 1,1 miljoen positief, er is dan ten opzicht van de actualisatie in 2021 een kleine verbetering van het resultaat.

De geactualiseerde risicoanalyse resulteert op basis van de methodiek in de Nota Risicomanagement uit 2010 in een risicoprofiel van ongeveer € 1,0 miljoen. Dit betreft een forse afname ten opzichte van de actualisatie in 2020, waarbij het risicoprofiel nog uitkwam op ongeveer € 1,8 miljoen. De afname is te relateren aan de afsluiting en voortgang van de projecten, ofwel lagere boekwaarden en minder voorziene kosten en opbrengsten. Het risicoprofiel van ongeveer € 1,0 miljoen is aangemerkt als benodigde weerstandscapaciteit in de Algemene Reserve Grondbedrijf (ARG). Bij gelijkblijvende uitgangspunten is de Algemene Reserve Grondbedrijf toereikend om dit risicoprofiel af te dekken. Per 1 januari 2021 is namelijk sprake van een ratio van 1,88. Dit komt overeen met de kwalificatie ‘ruim voldoende’. De gemeenteraad heeft in 2010 vastgesteld om voor het Grondbedrijf te streven naar een ratio van 1,00 met een toegestane bovengrens van 1,20. Aangezien de huidige ratio hierboven ligt, zal bij de Voorjaarsnota 2020 een voorstel worden gedaan op welke wijze wordt

Actualisatie Grondexploitaties 2021

Pagina 49 van 50

omgegaan met het surplus binnen het weerstandsvermogen van de Algemene Reserve Grondbedrijf. Dit surplus bedraagt ongeveer € 0,9 miljoen. De gemeente heeft eind 2019 een vaststellingsovereenkomst (VSO) gesloten met de Belastingdienst waarin onder meer afspraken zijn vastgelegd over de wijze waarop de fiscale openingsbalanswaarde moet worden bepaald. Dit leidt voor de gemeente tot een aanzienlijk lagere vennootschapsbelastinglast dan oorspronkelijk was geraamd. Over 2020 en verder is naar verwachting sprake van een fiscaal verlies en zal de vennootschapsbelasting-last daarmee nihil zijn. Bij de actualisatie in 2020 is uitdrukkelijk aangegeven dat er nog geen rekening was gehouden met de eventuele effecten van de coronacrisis. Er na de actualisatie wel een impactanalyse gemaakt wat de eventuele gevolgen van de coronacrisis voor het grondbedrijf zouden kunnen zijn. Bij de voorliggende actualisatie zijn de effecten van de corona vanzelfsprekend wel meegewogen. Gedurende 2020 kon geconcludeerd worden dat de projecten vrijwel ongevoelig waren voor de coronacrisis, in alle projecten heeft in principe alleen een bijstelling plaatsgevonden en was geen noodzaak om tot (ingrijpende) wijzigingen over te gaan. Dit beeld is ook in overeenstemming met het algemene beeld rondom de ontwikkelingen in de vastgoedwereld waarbij met name de woningprijzen maar door blijven stijgen.

Op basis van de actualisatie 2021 zou geconcludeerd kunnen worden dat de portefeuille van het Grondbedrijf binnen de gemeente Leusden uiterlijk 2023 volledig afgebouwd zou zijn. Voor de goede orde wordt opgemerkt dat de voorliggende rapportage inzicht geeft in de huidige stand van zaken rondom de geopende grondexploitaties. Naar verwachting zullen op afzienbare termijn nieuwe exploitaties geopend gaan worden, onder meer Mastenbroek II en de schoollocaties, en komt de regionale woningbouwopgave in beeld. Als deze exploitaties inderdaad geopend worden heeft dit een direct gevolg voor het Grondbedrijf en haar financiële stand van zaken. Bij de betreffende besluitvorming rondom de nieuwe exploitaties zal dit verder uitgewerkt worden.

Besluiten 1. Vast te stellen het rapport ‘Actualisatie Grondexploitaties 2021’ en daarmee; a. het afsluiten van de projecten De Biezenkamp, Locaties Leusden-Zuid en Tankstation De Groene Zoom waardoor een resultaat van € 1,8 miljoen negatief ten laste van de Algemene Reserve Grondbedrijf wordt gebracht; b. het niveau van de verliesvoorzieningen voor grondcomplexen te herzien, door het ten laste brengen van het bovengenoemd negatief resultaat, naar in totaal € 114.000; c. het nemen van tussentijdse winsten op grondexploitaties Valleipark, Larikslaan en Hamersveldseweg 136 e.o. voor een bedrag van totaal € 88.000 ten gunste van de Algemene Reserve Grondbedrijf; d. het instellen van een reservering voor nog te verwachte kosten bij de afgesloten exploitaties Locaties Leusden Zuid en De Biezenkamp voor een totaal bedrag van € 65.000; e. de gevolgen voor de Programmabegroting 2021 te verwerken met bijgevoegde begrotingswijziging.

Actualisatie Grondexploitaties 2021

Pagina 50 van 50