Presentatie Voorlopig Ontwerp Stedenbouwkundig Plan.pdf
Tekst van het document
Tabaksteeg Zui d VO ST E D E N BOUWKU NDIGP LA N
I n f o r m a t i e avond - 4 f e br ua r i 2 025
Ve r vol g s t ap pe n 20 februari 2025
Planpresentatie aan de gemeenteraad
Maart 2025
Besluit College van B&W: VO stedenbouwkundig plan
Na maart 2025 Opstellen omgevingsplan ; o Vertaling van VO naar DO stedenbouwkundig plan o Uitvoering van div. (milieu)onderzoeken o Uitwerking Beeldkwaliteitsplan Q1 2026 Omgevingsplan in procedure (incl. wettelijke regeling inzake bezwaar) Medio 2026
Vaststelling omgevingsplan
Pagina: 2
PLANGEBIED
Pagina: 3
+ 2 ,7 6 N A P
+2,92 NAP
+ 3 ,1 2 N A P
+ 6, 4 0 N A P + 2 ,7 6 N A P
+3,30 NAP +3,50 NAP
+ 2, 8 8 N A P
+3,32 NAP + 2 , 40 N A P
+ 3 ,7 4 N A P
+ 3 ,7 7 N A P +4,05 NAP
+3,33 NAP
+2,93 NAP + 2 , 49 N A P
+2,51 NAP
L E G EN DA + 7,0 NAP
+3,00 NAP
+ 0,7 NAP bron: AHN
Hoogtekaart Tabaksteeg Zuid
Historische kaart Tabaksteeg-Zuid
LANDSCHAP
Pagina: 4
H U I D I G E S I T U AT I E
Pagina: 5
GR
OE
VE
NE
RS
VE
RB
DE
SA
TE
IN
GE
ME
RK
NL
EN
DI
ZO
BO
NG
VA
EN
DE
N
WA
MS
ME
ND
EV
IN
E
G
HE
T
TO TE
TU
T
RE
RE
VE
EN
ND
SP
RL
AMBITIES
R-
EC
ED
T
EN
VO
EG
AN
KE
LIJ
KH
EI
D
OR
Pagina: 6
BE STAANDE LAND SCHAPP E L I JK E ST R UC T UR E N
STEDENBOUWKUNDIGE VISIE
Pagina: 7
VRIJE ORIE NTAT IE OM WOONBUURT E N LO S T E M AK E N VAN GR O E N R AAM W E R K
STEDENBOUWKUNDIGE VISIE
Pagina: 8
HOOFDOPZET STEDENBOUWKUNDIG PLAN
Pagina: 9
■ De wijk is opgebouwd uit verschillende deelgebieden. Ieder deelgebied heeft zijn eigen bebouwingstructuur en daarmee verschijningsvorm. Hierdoor ontstaat een gevarieerde wijk met een divers woningaanbod; ■ Drie woonbuurten vormen de kern van de wijk. Deze drie buurten worden gevormd door een compacte structuur van zowel grondgebonden als gestapelde woningen. Binnen deze woonbuurten wordt het parkeren grotendeels op achter terreinen opgelost, waardoor veel woningen met de voorzijde aan het groen gesitueerd zijn. ■ De woonbuurten worden van elkaar gescheiden door ruime groengebieden waarin zowel bestaande groenelementen als waterpartijen zijn opgenomen;
zijn woonclusters op ‘eilanden’ gesitueerd. Deze
■ In de groene zone tussen de woonbuurten zijn op ruime
parkwoningen krijgen daardoor een eigen, unieke
afstand van elkaar appartementengebouwen gesitueerd. Deze variëren in bouwhoogte van 4 tot 5 bouwlagen en eenmalig een bouwhoogte van 7 bouwlagen. De gebouwen hebben een alzijdige oriëntatie: ze liggen vrij in het parkgebied; ■ De noordelijke strook vormt de overgang naar de bestaande wijk Tabaksteeg. Dit gebied heeft een belangrijke functie in de waterberging en kan zo nu en dan overstromen. In dit natte parkgebied
woonbeleving; ■ De wijk wordt aan de oostzijde afgezoomd door een reeks exclusieve woningen die een hoogwaardige overgang naar het landelijk gebied vormen;
L EGENDA 1.
Woonbuurten
■ Aan de Arnhemseweg liggen clusters van woningen
2.
Appartementen in het park
die samen met bijbehorende bedrijfsbebouwing
3.
Eilanden in de noordstrook
‘woon-werk-erven’ vormen die opgaan in het
4.
Oostzoom
agrarisch bebouwingslint van boeren erven langs de
5.
Erven Arnhemseweg
Arnhemseweg;
BEBOUWINGSSTRUCTUUR
Pagina: 10
■ Behoud van zo veel mogelijk bestaande groenstructuren zoals houtwallen; ■ De nieuwe robuuste groenblauwe structuur borgt bestsaande cultuurhistorische- en natuurwaarden, biedt ruimte voor water en recreatie en zorgt voor aansluiting op omliggende structuren; ■ Bestaand bosje deels verleggen en uitbreiden richting het zuiden en noorden; ■ Nieuwe centrale parkzone met inheemse solitaire bomen en boomgroepen;
L EGENDA
■ Open zone aan de randen van het plangebied borgt
Bestaande bomen
bestaande cultuurhistorische structuren;
Bestaande houtwallen (opgenomen in het plan) Nieuwe houtwallen
■ Straatprofiel met brede groenstrook zodat er voldoende
Bomen (park/bos)
ruimte is voor straatbomen;
Straatbomen
■ Buurtgroen met ruimte voor verschillende kleine
Bomen in buurtgroen
(meerstam) bomen in gras of beplanting.
Water met natuurlijke oever Open zone
■ Aanplant van nieuwe houtwallen rondom nieuwe erven
Parkzone
langs de Arnhemseweg;
GROENSTRUCTUUR
Pagina: 11
I N PA S S I N G H O U T W A L L E N
Pagina: 12
■ De wijk wordt water- en bodemsturend ontwikkeld: het bestaande slotenpatroon en maaiveldpeil wordt zoveel mogelijk gerespecteerd en opgenomen in het ontwerp van de woonbuurten; ■ Afvoer van water geschied in noordelijke richting via de Oude Leusdergrift. Een beweegbare stuw in de Zuidwindsesloot maakt regulering van het waterpeil mogelijk, waarbij het wateroverschot vanuit de nieuwe wijk vertraagd wordt afgevoerd; ■ Om piekbuien op te vangen wordt in de centrale parkzone en ten noorden van de Zuidwindsesloot ruimte gemaakt om water tijdelijk vast te houden en vertraagd af te voeren;
L EGENDA
■ Tussen de woonbuurten liggen ruime groene zones voor
Bestaande watergangen
wateropvang (wadi’s en overstroombaar groen);
Centrale watergang (verbreding Zuidwindsesloot met natuurvriendelijke oever)
■ Ter plaatse van de bestaande houtwallen blijft de huidige maaiveldhoogte behouden. Deze zones worden
Overstroombaargebied
tevens benut voor de berging en afvoer van water.
Bestaande (droge) greppels Bovengrondse afwatering (wadi of laagtes)
■ De hoeveelheid verharding wordt geminimaliseerd;
Afwateringsrichting
■ Nortonputten in noordzone worden afgedicht.
Duiker Beweegbare stuw
W AT E R S Y S T E E M
Pagina: 13
■ De wijk wordt dooraderd door een fijnmazig netwerk van wandelroutes, veelal gekoppeld aan groenelementen zoals (bestaande) houtwallen, wadi’s en watergangen;
L EGENDA
■ De vrijliggende wandelpaden sluiten aan op trottoirs en
Hoofdwandelroute
andere verbindingen binnen de woonbuurten;
Trottoir
■ Het wandelnetwerk verbindt verschillende
Route door de noordstrook
verblijfsplekken en speelplekken in de wijk
Speelplekken Bushalte
VERKEER
VOETGANGERS
Pagina: 14
■ Een nieuwe vrijliggende doorfietsroute wordt gecreëerd in Oost-West richting langs de Zuiderwindsesloot. Deze route verbindt Leusden-Zuid met de Hamersveldseweg, het bedrijventerrein Gasdrogerijweg en het recreatieve buitengebied ten oosten van Leusden; ■ Het doorgaande fietspad op de Tabaksteeg wordt afgewaardeerd en krijgt de bestemming wandelroute met bestemmingsverkeer voor auto’s; ■ Een nieuwe vrijliggende doorfietsroute wordt gecreëerd midden door de wijk in Noord-Zuidrichting langs de centrale groene zone. Deze route verbindt de wijk Tabaksteeg met het fietspad langs de Arnhemseweg
L EGENDA
richting Woudenberg en vormt daarmee een aanvulling
Vrijliggend fietspad
op het bestaande fietspad langs de Hamersveldseweg;
Fiets op de rijbaan Optie aansluiting
■ Voor het overige vormen de woonstraten in de wijk
Bestaand fietspad afwaarderen tot wandelroute met
waar fietsers op de rijbaan rijden een aanvulling op het
bestemmingsverkeer
fietsnetwerk;
VERKEER FIETSERS
Pagina: 15
HALT E M AXIM APLE IN
HALT E K AR E L VAN GI N K E L ST R AAT ( N I E U W E P O SIT I E )
■ De wijk blijft bereikbaar via bestaande buslijn 80;
HALT E
■ De vrijliggende busbaan vervalt, binnen de wijk rijdt
L E USB R O E K E R W E G / D E M O F
de bus mee met overig verkeer (aangepast profiel en -inrichting); ■ De bussluis bij de aansluiting op de Jan Wagenaarlaan blijft gehandhaafd ■ Bij de aansluiting op de Arnhemseweg (N226) komt een eigen voorsorteerstrook voor de bus wanneer deze aansluiting ook voor autoverkeer wordt gebruikt;
L EGENDA
■ Alternatieve routes en halteplaatsen in de wijk zijn
Buslijn 80
mogelijk, en zullen in een later stadium worden
Halte
onderzocht.
Bussluis
■ Haltes zijn gesitueerd op knooppunten van wandel- en
Eigen voorsorteerstrook bij aansluiting op N226
fietsverbindingen
VERKEER
OPENBAAR VERVOER
Pagina: 16
■ De wijk bestaat uit drie woonbuurten, een noordelijke randzone en een aantal kleinschalige erven aan de Arnhemseweg; ■ Iedere woonbuurten wordt intern ontsloten door een brede woonstraat die een ringstructuur vormt. Deze ring maakt alle parkeerhoven van de buurt bereikbaar, zowel aan de binnen- als aan de buitenkant van de buurt; ■ De buurten kunnen op verschillende manieren onderling met elkaar verbonden worden. Hierin is het stedenbouwkundig plan flexibel. In een later stadium wordt bepaald welke verbindingen worden opengesteld voor (dagelijks) autoverkeer en/of nood- en hulpdiensten. Uitgangspunt hierbij is dat iedere woonbuurt minimaal van twee kanten bereikbaar is in geval van calamiteiten; ■ Voor de verbinding van de wijk met de omgeving is een nieuwe aansluiting met de Ben Ponbaan in het noorden noodzakelijk. Aan de zuidkant is minimaal één aansluiting
L EGENDA
nodig. Dit kan een aansluiting op de Arnhemseweg of op de Leusdenbroekseweg/Hamersveldseweg zijn. De uitkomst van het verkeerskundig onderzoek bepaalt de uiteindelijke keuze; ■ De Arnhemseweg wordt afgewaardeerd tot een
■ Parkeren wordt in de wijk voor het grootste deel in gesloten parkeerhoven op achter-terreinen opgelost (auto uit het zicht). Bezoek parkeert grotendeels in de woonstraten. Bij de appartementen wordt zowel op
gebiedsontsluitingsweg binnen de bebouwde kom (50
maaiveld als onder de bebouwing geparkeerd. Voor een
km/uur);
berekening van de parkeeropgave zie bijlage.
Bestaande weg Nieuwe woonstraat (30km/u) Optionele verbinding (30km/u) Parkeerhof (erf inrichting) Parkeren onder gebouw Erftoegangsweg (15km/u)
VERKEER AUTO
Pagina: 17
1. 4. 3.
2.
1.
1.
5.
5.
L E G E NDA 1.
Woonbuurten
2.
Appartementen in het park
3.
Eilanden in de noordstrook
4.
Oostzoom
5.
Erven Arnhemseweg
5 WOONSFEREN
Pagina: 18
Woonbuurten
DE WOONBUURTEN
Pagina: 19
SFEERIMPRESSIE GEGENEREERD MET BEHULP VAN AI
DE WOONBUURTEN
Pagina: 20
Appartementen in het park
A P PA R T E M E N T E N I N H E T PA R K
Pagina: 21
SFEERIMPRESSIE GEGENEREERD MET BEHULP VAN AI
A P PA R T E M E N T E N I N H E T PA R K
Pagina: 22
Eilanden in de noordstrook
EILANDEN IN DE NOORDSTROOK
Pagina: 23
PR OF I EL B EN PON B AAN
B e s t aan d e ge lu id s w al
Bestaande wal
Bestaande woning
Pon lijn
+6,0m
Best aan d e wat erg an g +3,8m +3,2m
+4m
+3,8m
+3,1m
N ie u w e r ijb aan
6m
37,8m ecologische zone
20,3m groene zone en Pon lijn
64m
PROFIEL G
Pagina: 24
on nP Be an Ba
Wim
Vrijh oe
fstraa
t
e Voo
gdstr
aat
Mees te Hend r riksen st
Karel v
Rita d
eg
rijw
ge
Taba kstee g
at
raat
t
ststra
dro as
straa
steins tr
inkel
r Roe
alaan
Gr
an G
arken
Kare lv
Reini e
denst raat
at
Aleid
rgste
elstra
Anna
an Bu
Heng
aat
n den
Genth oek
us va
Petri M
Grad
A A N S L U I T I N G E N N O O R D S T R O O K TA B A K S T E E G - N O O R D
Pagina: 25
PR OF I EL NOOR DZONE
Bestaande houtwal
Bestaande woningen
Bestaande houtwal
Bergingscapaciteit
Tabaksteeg
Zuidwindsesloot
+3m
+2,7m
+2,48m
+2,46m Kavelgrens
Kavelgrens
Kavelgrens
1:6
Kavelgrens
Kavelgrens
+1,6m 1:2
+3,03m
+3,0m
+2,2m 1:3
1:2
24,1m noordzone t/m insteek Zuidwindsesloot
25m kavel
6m rijbaan
21,2m kavel
31,2m noordzone
5,1m 2,7m tabaksteeg kavelafstand t/m gevel woning
ca. 115m
PROFIEL H
Pagina: 26
SFEERIMPRESSIE GEGENEREERD MET BEHULP VAN AI
EILANDEN IN DE NOORDSTROOK
Pagina: 27
Oostzoom
OOSTZOOM
Pagina: 28
SFEERIMPRESSIE GEGENEREERD MET BEHULP VAN AI
OOSTZOOM
Pagina: 29
Erven Arnhemseweg
ERVEN ARNHEMSEWEG
Pagina: 30
SFEERIMPRESSIE GEGENEREERD MET BEHULP VAN AI
ERVEN ARNHEMSEWEG
Pagina: 31
HOOFDOPZET STEDENBOUWKUNDIG PLAN
Pagina: 32
M ee r i n f or mati e? De presentatie van het VO stedenbouwkundig plan kunt u terugkijken: www.leusden.nl/bouwen-en-wonen/projecten/tabaksteeg-zuid Latere vragen kunt u tot en met 18 februari 2025 sturen naar: tabaksteegzuid@leusden.nl Wilt u op de hoogte blijven? Dan u kunt zich via bovenstaand mailadres inschrijven voor de mailinglijst.
Pagina: 33
TIT E L:
VOORLOPIG ONT WE R P ST E D E N B O UWK UN D I G PL AN
TABAKST E E G-ZUID, L E USD E N DAT UM :
04 februari 2025
STAT US: CONCE PT DOCUM E NT NR:
24729-P
O PDRACHTGE VE R:
IN SAME NWE R K I N G M E T:
grow
l a n d s c h a p s a rc h i t e c t u u r
IMOSS Soesterweg 300B info@imoss.nl T 033 448 15 46
3812 BH Amersfoort
www.imoss.nl
Pagina: 34