Ontwerpbestemmingsplan Olmenlaan 6 en 8.pdf

Gemeente Leusden

Bestemmingsplan Olmenlaan 6 en 8

Juni 2022 Toelichting, regels en analoge verbeelding Kenmerk 0327-38-T01 Projectnummer 0327-38

Toelichting

Inhoudsopgave 1.

Inleiding 1.1. Aanleiding 1.2. Ligging plangebied 1.3. Geldend bestemmingsplan

1 1 2 2

2.

Planbeschrijving 2.1. Huidige situatie 2.2. Toekomstige situatie 2.2.1. Algemeen 2.2.2. Bebouwing 2.2.3. Verkeer en parkeren 2.2.4. Duurzaamheid

3 3 4 4 4 5 6

3.

Beleidskader 3.1. Rijksbeleid 3.1.1. Nationale Omgevingsvisie (NOVI) 3.1.2. Ladder voor duurzame verstedelijking 3.1.3. Besluit algemene regels ruimtelijke ordening 3.2. Provinciaal beleid 3.2.1. Omgevingsvisie provincie Utrecht 3.2.2. Interim Omgevingsverordening 3.2.3. Leegstaand vastgoed 3.3. Gemeentelijk beleid 3.3.1. Omgevingsvisie stedelijk gebied 3.3.2. Woonvisie 2021-2025 3.3.3. Afwegingskader transformatie kantoorlocaties gemeente Leusden 3.3.4. Visie Werklocaties 3.3.5. Transformatievisie "Princenhof Uitwerking kansen-kaders-kwaliteiten" 3.3.6. Welstandsnota

8 8 8 9 10 11 11 12 12 13 13 14 15 16 16 17

4.

Planologische en milieutechnische randvoorwaarden 4.1. Bodem 4.2. Archeologie 4.3. Waterhuishouding en waterparagraaf 4.4. Flora en fauna 4.5. Geluid 4.6. Luchtkwaliteit 4.7. Externe veiligheid 4.8. Bedrijven en milieuzonering 4.9. Vormvrije MER-beoordeling

19 19 19 20 22 24 25 25 27 29

5.

Juridische planopzet 5.1. Algemeen 5.2. Bestemmingsplan verbrede reikwijdte 5.3. Plansystematiek 5.4. Specifieke verklaring van dit bestemmingsplan

31 31 31 31 31

6.

Uitvoerbaarheid 6.1. Economische uitvoerbaarheid 6.2. Maatschappelijke uitvoerbaarheid 6.3. Ontwerpbestemmingsplan

35 35 35 35

1

1.

Inleiding

1.1.

Aanleiding Op de kantorenlocatie Princenhof aan de noordzijde van Leusden is de laatste jaren sprake van structurele leegstand. De provincie Utrecht is samen met de acht kantoorgemeenten, waaronder de gemeente Leusden, pro-actief in haar aanpak van leegstaand vastgoed. Afbeelding 1: Ligging plangebied.

Binnen deze kantorenlocatie staat het kantoorpand aan de Olmenlaan 6 vrijwel leeg. Olmenlaan 8 is wel gedeeltelijk verhuurd maar verkeert in een bouwkundig slechte staat. De kantoren zijn gedateerd en energetisch en bouwkundig in matige staat. Omdat gebruikers steeds hogere eisen stellen aan kantoren, is duurzaam hergebruik als kantoor geen haalbare optie. Met de laatste huurders zijn gesprekken gevoerd over de beëindiging van het huurcontract. De beide eigenaren hebben het voornemen de panden te slopen en in plaats daarvan 49 rijwoningen, maisonnettes en appartementen te realiseren. Het onderhavige bestemmingsplan dient als basis voor het toestaan van het gebruik en voor de beoordeling van aanvragen om omgevingsvergunning en de naleving en handhaving van het gebruik en die vergunningen. Daarnaast is het hierdoor in de toekomst niet meer mogelijk ter

Ontwerp Gemeente Leusden - Bestemmingsplan Olmenlaan 6 en 8

2

plaatse een kantoor te vestigen. Hierdoor wordt het overtollige areaal kantooroppervlak gereduceerd.

1.2.

Ligging plangebied Het plangebied ligt aan de noordkant van de bebouwde kom van Leusden (zie afbeelding 1) en is gesitueerd aan de zuidzijde van de Olmenlaan.

1.3.

Geldend bestemmingsplan Voor de planlocatie vigeert de beheersverordening "Leusden en Achterveld actualisering bestemmingsplannen" die op 30 mei 2013 door de gemeenteraad van Leusden is vastgesteld. Op grond van artikel 3.1 van de beheersverordening is het bestemmingsplan Princenhof 1997 van toepassing. In dit bestemmingsplan heeft het perceel de bestemmingen "Bedrijven" en "Groen". Binnen de bestemming "Bedrijven" zijn bedrijven uit milieucategorie 1 of 2 en kantoren toegestaan. Door middel van een aanduiding is bepaald dat het pand aan de Olmenlaan 6 uit maximaal 3 bouwlagen en het pand aan de Olmenlaan 8 uit maximaal 2 bouwlagen mag bestaan. Afbeelding 2: Fragment verbeelding vigerend bestemmingsplan.

Ontwerp Gemeente Leusden - Bestemmingsplan Olmenlaan 6 en 8

3

2.

Planbeschrijving

2.1.

Huidige situatie Het plangebied op het bedrijventerrein Princenhof aan de noordkant van de bebouwde kom van Leusden. Dit bedrijventerrein dateert uit het eind van 70'er en de 80'er jaren van de vorige eeuw. Op Princenhof zijn circa 40 bedrijven gevestigd, die met name actief zijn in de branche advisering, onderzoek en overige specialistische zakelijke dienstverlening. Kenmerkend van Princenhof is het aantal maatschappelijke organisaties dat er gevestigd is, zoals: Woningstichting Leusden en Scouting Nederland. Daarnaast is ARAG hier gevestigd.

Tegenover het plangebied is het Afas experience center aanwezig. In dit complex wordt de kantoorfunctie gecombineerd met verschillende, daaraan ondergeschikte, functies als sport, horeca enzovoort. Daarnaast omvat het complex een theater, dat buiten kantoortijden wordt gebruikt voor commerciële activiteiten. Inmiddels is er één kantoorpand op Princenhof getransformeerd naar woningbouw. Voor een aantal andere panden (Larikslaan 1, 3, 4 en 6, Kastanjelaan 7) is de bouw gestart of wordt de herontwikkeling voorbereid. De percelen Olmenlaan 6 en 8, met een omvang van respectievelijk 2.255 en 2.078 m², liggen ten zuiden van de Olmenlaan nabij de rotonde met de Zwarteweg en de Ruige Velddreef. Afbeelding 3: Bestaande situatie.

Ontwerp Gemeente Leusden - Bestemmingsplan Olmenlaan 6 en 8

4

Op beide percelen is een kantoorgebouw aanwezig. Het gebouw op nummer 6 bestaat uit drie bouwlagen en het gebouw op nummer 8 uit twee bouwlagen. Op beide percelen zijn parkeerplaatsen op eigen terrein aanwezig.

2.2.

Toekomstige situatie

2.2.1. Algemeen Op het bedrijventerrein Princenhof is sprake van structurele leegstand. Omdat het bedrijventerrein aan de rand van een woonwijk ligt, is het kansrijk voor herontwikkeling. Een deel van het gebied is daarom in de Visie Werklocaties aangewezen als experimenteerzone (zie paragraaf 3.3.4). Dit houdt in dat eigenaren van (leegstaande) kantoren worden gestimuleerd alternatieve bestemmingen te zoeken, zoals wonen, zorg, leisure, vergader-concepten, campusontwikkeling, internetwinkels, enzovoort. Daarbij is geconstateerd dat het gebied aan de parkzijde goede kansen biedt voor woningbouw. Dit beleid is voor Princenhof verder uitgewerkt in de Transformatievisie "Princenhof Uitwerking kansen-kaders-kwaliteiten" (zie paragraaf 3.3.5) en het Afwegingskader transformatie kantoorlocaties gemeente Leusden (zie paragraaf 3.3.3). 2.2.2. Bebouwing Alle bebouwing op beide percelen worden gesloopt. In plaats daarvan worden twee bouwblokken gebouwd rondom een binnenterrein, waar de parkeerplaatsen worden gerealiseerd. Beide bouwblokken zijn L-vormig. Afbeelding 4: Toekomstige situatie.

Het bouwblok op nummer 6 bestaat uit 10 rijwoningen met in de hoek 9 kleine appartementen. De zuidvleugel van dit bouwblok zal aansluiten op het in voorbereiding zijnde bouwblok aan de Larikslaan 4. Deze woningen hebben allemaal een kleine voortuin aan de groene scheg tussen

Ontwerp Gemeente Leusden - Bestemmingsplan Olmenlaan 6 en 8

5

nummer 4 en 6. Vier van deze woningen hebben net als de woningen aan de Olmenlaan een achtertuin aan het binnenterrein. Door een sprong in de gevel hebben twee van die woningen aan de Olmenlaan ook een kleine voortuin. De rijwoningen bestaan uit drie bouwlagen. Het appartementendeel in de hoek heeft vier bouwlagen. Olmenlaan 8 bestaat uit 9 maisonnettes, 1 grote eengezinswoning (tegen het bouwblok op nummer 6) en 20 sociale huur appartementen. Dit gebouw bestaat uit vier bouwlagen met een hoogte-accent van één bouwlaag extra in het bouwdeel bij de rotonde van de Olmenlaan, de Zwarteweg en de Ruige Velddreef. De woningen op de begane grond hebben een tuin/terras aan de buitenzijde van het bouwblok. Afbeelding 5: Artist impressions.

2.2.3. Verkeer en parkeren De woningen worden ontsloten via een inrit naar de Olmenlaan. Uit paragraaf 6.3.3.2 van de ASVV2021 blijkt dat tussen/hoekwoningen in matig stedelijk gebied in de 'rest bebouwde kom' 6,7 tot 7,5 autobewegingen per woning per etmaal genereren. Voor goedkope koopappartementen en sociale huurappartementen is dat 4,5 tot 5,3 respectievelijk 3,2 tot 4,0 autobewegingen per woning per etmaal. Wanneer uitgegaan wordt van de worst case situatie betekent dit voor 20 woningen, 9 goedkope koopappartementen en 20 sociale huurappartementen 279,0 autobewegingen per etmaal. Bij een spitsuurintensiteit van 10% betekent dit 27,9 auto's op het drukste uur van de dag, of te wel één auto per ruim 2 minuten. Op het perceel Olmenlaan 6 en 8 zijn in de huidige situatie echter kantoren gevestigd met een footprint van 699 m² en 544 m² en bestaan respectievelijk uit drie en twee bouwlagen. Het totale brutovloeroppervlak (bvo) van beide panden bedraagt derhalve 3.185 m². Voor kantoren zonder

Ontwerp Gemeente Leusden - Bestemmingsplan Olmenlaan 6 en 8

6

baliefunctie geldt op basis van de ASVV2021 een verkeersintensiteit van 6,3 tot 8,1 autobewegingen per 100 m² bvo. Als het een kantoor met baliefunctie betreft, dat ook is toegestaan op grond van het vigerende bestemmingsplan, bedraagt de een verkeersintensiteit van 12,4 tot 14,8 autobewegingen per 100 m² bvo. Wanneer voor het bestaande kantoorpand ook uitgegaan wordt van het hoogste aantal betekent dit dat normatief 258,0 tot 471,4 autobewegingen per etmaal worden gegenereerd. In het geval dat alle kantoren geen baliefunctie zouden hebben, is er sprake van een toename van de etmaalintensiteit met 16 autobewegingen. Bij een spitsuurintensiteit van 10% betekent dit 1,6 auto's op het drukste uur van de dag, of te wel één auto per 37 minuten. Het omliggende wegennet kan zo'n marginale toename zonder meer verwerken. Voor de rijwoningen en de maisonnettes wordt uitgegaan van respectievelijk 1,8 en 1,7 parkeerplaats per woning. Gelet op de omvang van de appartementen geldt hiervoor een parkeernorm van 1,0 parkeerplaats per appartement. Voor de 11 rijwoningen, 9 maisonnettes en 20 appartementen zijn in totaal 64,1 parkeerplaatsen noodzakelijk. Door de inzet van twee deelauto's neemt de parkeerbehoefte af. In de ASVV2021 zijn geen normen opgenomen voor de reductie van de inzet van deelauto's. Ook in de literatuur worden geen eenduidige cijfers genoemd.

In diverse studies wordt ervan uitgegaan dat 1 deelauto tot 4 tot 8 reguliere auto's vervangt (en daarmee 3 tot 7 plaatsen uit de parkeerbehoefte), met een maximum van 20% van de parkeerbehoefte. Op het binnenterrein kunnen 64 parkeerplaatsen worden aangelegd. Daarvan worden er in eerste instantie 8 als groenvak aangelegd, zodat deze later toch kunnen worden omgezet als de deelauto's niet het gewenste effect hebben op de reductie van de parkeervraag. De parkeerplaatsen krijgen een openbaar karakter zodat ook bezoekers hier kunnen parkeren. Dit openbare karakter is vastgelegd in de anterieure overeenkomst (zie paragraaf 6.1). Afbeelding 6: Parkeren. Aantal Rijwoning Maisonnette Appartement Totaal

Norm 11 9 29 49

Behoefte 1,8 1,7 1,0

19,8 15,3 29,0 64,1

2.2.4. Duurzaamheid In Leusden wordt veel waarde gehecht aan duurzaamheid. De Beleidsregels 'Duurzame nieuwbouw - energieneutraal en circulair' hebben betrekking op nieuwbouw van woningen (inclusief sociale woningbouw), nieuwbouw van kantoren, bedrijfsgebouwen en overig utilitair vastgoed (inclusief maatschappelijk vastgoed) en op transformatie van kantoren naar woningen. Daarin is de ambitie Leusden Energieneutraal in 2040 geformuleerd. Hiermee wordt bedoeld dat er op jaarbasis geen netto import van energie nodig is voor het energiegebruik in de gebouwde omgeving. Energiegebruik voor mobiliteit wordt hierin meegenomen voor zover het energiegebruik van elektrische voertuigen betreft. Nieuwbouwprojecten worden zo gerealiseerd dat er jaarrond netto geen energie van buiten nodig is. Dit betreft zowel het gebouwgebonden deel (voor verwarming, koeling, ventilatie e.d.) als het gebruiksgebonden deel. Omdat gebruik van aardgas

Ontwerp Gemeente Leusden - Bestemmingsplan Olmenlaan 6 en 8

7

voor de verwarming van gebouwen op termijn zal worden uitgefaseerd, wordt nieuwbouw zonder gasaansluiting gerealiseerd. De gemeente Leusden heeft in november 2021 de Regionale Afspraken Klimaatadaptief Bouwen van de Provincie Utrecht ondertekend waarmee afspraken over klimaatadaptief bouwen zijn vastgelegd. Uitganspunt van die afspraken is dat bouwen in grote hoeveelheden en betaalbaar, gasvrij, energieneutraal, natuurinclusief en circulair dient te zijn. Klimaatadaptief bouwen is onderdeel van een grotere opgave: toekomstbestendig bouwen. De afspraken hebben betrekking op nieuwbouwprojecten en de bestaande gebouwde omgeving. In de planregels zijn daarom duurzaamheidseisen opgenomen. Deze normen zijn als volgt: ▪ alle woningen worden gasloos uitgevoerd; ▪ alle woningen worden met een EPC 0 of beter uitgevoerd; ▪ de locatie wordt als geheel energieneutraal uitgevoerd. Het energiesysteem levert een opwekkingscapaciteit van ten minste 92.700 kWh/jaar (30.000 voor de rijwoningen, 62.700 voor de maisonnettes en de appartementen) op projectniveau (binnen plangebied).

Ontwerp Gemeente Leusden - Bestemmingsplan Olmenlaan 6 en 8

8

3.

Beleidskader

3.1.

Rijksbeleid

3.1.1. Nationale Omgevingsvisie (NOVI) De Nationale Omgevingsvisie (NOVI) is op 11 september 2020 vastgesteld. De NOVI vervangt de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (2012). De NOVI is een instrument van de nieuwe Omgevingswet en loopt vooruit op de inwerkingtreding van die wet. Vanwege het uitstel van de inwerkingtreding van de Omgevingswet komt de NOVI als structuurvisie uit onder de Wet ruimtelijke ordening (Wro). Zodra de Omgevingswet in werking is getreden, zal deze structuurvisie gelden als de Nationale Omgevingsvisie, zoals in de nieuwe wet bedoeld. In de NOVI geeft het Rijk een langetermijnvisie op de toekomstige ontwikkeling van de leefomgeving in Nederland. De NOVI bestaat uit een visie, toelichting en uitvoeringsagenda. De combinatie van deze drie documenten zorgt voor een toetsing die leidt tot nationale strategische keuzes en gebiedsgericht maatwerk. De NOVI geeft weer voor welke uitdagingen Nederland staat, wat daarbij de nationale belangen zijn, welke prioriteiten de Rijksoverheid stelt bij de inrichting van Nederland en hoe het Rijk keuzes maakt in de uitvoering daarvan. Keuzes die samenhangen met toekomstbeelden over de fysieke leefomgeving, maatschappelijke opgaven en bijbehorende economische perspectieven.

Steeds duidelijker wordt dat de opgaven alleen goed aangepakt kunnen worden als dat in samenhang gebeurt, het ontwikkelpotentieel van heel Nederland optimaal wordt benut en gezorgd wordt voor een duurzame verbinding van alle delen van Nederland en met de landen om ons heen. Het beleid in de leefomgeving is een gezamenlijke verantwoordelijkheid van de betrokken overheden. De NOVI geeft aan waar het Rijk zich op nationale schaal aan bindt, waar het Rijk regie voert richting medeoverheden of waar het juist aan de medeoverheden is om keuzes te maken. Provincies en (samenwerkende) gemeenten zullen in hun omgevingsvisies uiting geven aan hun eigen verantwoordelijkheid en keuzes in de fysieke leefomgeving. Met de NOVI wordt in beeld gebracht waar kansen liggen. Kansen om de kwaliteit van onze leefomgeving te verbeteren. Kansen om sociale samenhang, gezondheid en economisch herstel te bevorderen en kansen om schone, veilige en duurzame technieken, die bijdragen aan de beoogde transitie naar een circulaire samenleving – stevig te verankeren in onze manier van leven en werken. Daartoe zijn 21 nationale belangen in de fysieke leefomgeving en de daaruit voortkomende opgaven beschreven. Die opgaven zijn in feite het verschil tussen de ambitie en de huidige situatie en verwachte ontwikkelingen. Deze nationale belangen komen samen in vier prioriteiten: 1.

Ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie 2. Een duurzaam en (circulair) economisch groeipotentieel 3. Sterke en gezonde steden en regio's 4. Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied

Ontwerp Gemeente Leusden - Bestemmingsplan Olmenlaan 6 en 8

9

Voor de vier NOVI-prioriteiten geldt steeds dat zowel voor de lange als de korte termijn maatregelen nodig zijn. Deze maatregelen dienen in de praktijk voortdurend op elkaar in te spelen. Bij de afweging van de belangen staat een evenwichtig gebruik van de fysieke leefomgeving centraal voor zowel de boven- als de ondergrond. Ten behoeve van die afweging gebruikt de NOVI drie afwegingsprincipes: ▪ combinaties van functies gaan voor enkelvoudige functies: In het verleden is scheiding van functies vaak te rigide gehanteerd. Met de NOVI wordt gezocht naar maximale combinatiemogelijkheden tussen functies, gericht op een efficiënt en zorgvuldig gebruik van de ruimte; ▪ kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal: wat de optimale balans is tussen bescherming en ontwikkeling, tussen concurrentiekracht en leefbaarheid, verschilt van gebied tot gebied. Sommige opgaven en belangen wegen in het ene gebied zwaarder dan in het andere; ▪ afwentelen wordt voorkomen: het is van belang dat de leefomgeving zoveel mogelijk voorziet in mogelijkheden en behoeften van de huidige generatie van inwoners zonder dat dit ten koste gaat van die van toekomstige generaties. Planspecifiek Een van de 21 nationale belangen is het zorg dragen voor een woningvoorraad die aansluit op de woonbehoeften voor de onderhavige ontwikkeling het meest significant.

De opgave is aansluitend op de woonbehoefte (met name in en bij de stedelijke regio's) tussen 2020 en 2035 circa 1,1 miljoen woningen toe te voegen aan de woningvoorraad en een goede kwaliteit van de woningvoorraad in regio's met bevolkingsdaling te behouden. Daarnaast is er een opgave de gebouwde omgeving in 2050 CO2-arm, klimaatbestendig en natuurinclusief te maken. De transformatie van een vrijkomende kantoorlocatie in het bestaand stedelijk gebied naar woningen draagt hieraan bij. De planontwikkeling is niet in strijd met de uitgangspunten van de NOVI. 3.1.2. Ladder voor duurzame verstedelijking In het Besluit ruimtelijke ordening is de verplichting opgenomen om in het geval van een nieuwe stedelijke ontwikkeling in de toelichting bij een bestemmingsplan een onderbouwing op te nemen van nut en noodzaak van de nieuwe stedelijke ruimtevraag en de ruimtelijke inpassing. Hierbij wordt uitgegaan van de ladder voor duurzame verstedelijking. Dat betekent voor alle ruimtelijke plannen: ▪ eerst kijken of er vraag is naar een bepaalde nieuwe ontwikkeling; ▪ vervolgens kijken of het bestaande stedelijk gebied of bestaande bebouwing kan worden hergebruikt; mocht nieuwbouw echt nodig zijn, dan altijd zorgen voor een optimale inpassing en bereikbaarheid.

Ontwerp Gemeente Leusden - Bestemmingsplan Olmenlaan 6 en 8

10

Voor beide locaties is een marktonderbouwing1,2 vervaardigd. Hieruit blijkt dat de kwantitatieve behoefte in de periode 2021-2031 in de gemeente Leusden 1.090 woningen bedraagt. Op dit moment bestaat de plancapaciteit in Leusden uit 769 woningen voor de periode 2021-2026. Als rekening wordt gehouden met de nu bekende planvorming (voor de periode tot 2026) dan speelt het te ontwikkelen project in op woningbehoefte voor de periode tot en met 2031. Hierbij is ook rekening gehouden met de overige ontwikkelingen aan de Olmenlaan. Op basis van het WoON2018 is de kwalitatieve behoefte voor Leusden in beeld gebracht. Hierbij is een vraagprofiel opgesteld van woningzoekenden die in de regio Amersfoort op zoek zijn naar een woning. Op basis van de ABF-indeling van woonmilieus valt de ontwikkeling Olmenlaan 6 en 8 onder een groen-stedelijk woonmilieu, maar er zijn tevens raakvlakken met een centrum-dorps woonmilieu. In beide typen woonmilieus richt de vraag zich onder andere op grondgebonden rijwoningen (in zowel huur als koop). Het voorgestelde bouwprogramma speelt in op deze kwalitatieve marktvraag in Leusden. Het gaat hierbij om de vraag van gezinnen die een ruime woning met ruimte voor thuiswerken zoeken en starters op zoek naar een betaalbare koopwoning. Daarnaast speelt het beperkte aantal appartementen in het plan Olmenlaan 6 in op de vraag van starters.

De ontwikkeling van Olmenlaan 6 en 8 voorziet in de kwalitatieve woningvraag en past binnen de kwantitatieve woningbehoefte. Daarnaast betreft het een binnenstedelijke ontwikkeling. Tevens zorgt de ontwikkeling voor een kwaliteitsimpuls van het oude en gedateerde bedrijventerrein Princenhof. Conclusie De planontwikkeling past binnen de uitgangspunten van de ladder voor duurzame verstedelijking. 3.1.3. Besluit algemene regels ruimtelijke ordening Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) is eind december 2011 met uitzondering van enkele onderdelen is in werking getreden. Het Barro omvat regels waar bestemmingsplannen aan moeten voldoen voor alle ruimtelijke rijksbelangen die een juridische vertaling dienen te krijgen in bestemmingsplannen. Het gaat om kaders voor onder meer het bundelen van verstedelijking, de bufferzones, nationale landschappen, de Ecologische Hoofdstructuur, de kust, grote rivieren, militaire terreinen, mainportontwikkeling van Rotterdam en de Waddenzee. De algemene regels in het Barro met vooral een conserverend/beschermend karakter zijn niet relevant voor voorliggende ontwikkeling. Onderhavige ontwikkeling heeft geen betrekking op deze nationale belangen en het bestemmingsplan is daarmee niet in strijd met het Barro.

1 2

Companen, Marktonderbouwing Olmenlaan 6, Princenhof, 7830.101, Arnhem, 6 december 2021 Companen, Marktonderbouwing Olmenlaan 8, Princenhof, 7830.101, Arnhem, 6 december 2021

Ontwerp Gemeente Leusden - Bestemmingsplan Olmenlaan 6 en 8

11

3.2.

Provinciaal beleid

3.2.1. Omgevingsvisie provincie Utrecht Op 10 maart 2021 hebben Provinciale Staten de Omgevingsvisie Provincie Utrecht vastgesteld. De Omgevingsvisie is op 1 april 2021 in werking getreden. Met vaststelling van de Omgevingsvisie en de (Interim) Omgevingsverordening provincie Utrecht leggen Provinciale Staten de integrale lange termijn ambities en beleidsdoelen voor de fysieke leefomgeving van de provincie Utrecht vast (Omgevingsvisie) en de juridische doorwerking hiervan (Omgevingsverordening). De Omgevingsvisie van de provincie Utrecht bevat een uitwerking in thema's en in gebieden. De uitwerking is in 7 thema's gevat: ▪ stad en land gezond; ▪ klimaatbestendig en waterrobuust; ▪ duurzame energie; ▪ vitale steden en dorpen; ▪ duurzaam, gezond en veilig bereikbaar; ▪ levend landschap, erfgoed en cultuur; ▪ toekomstbestendige natuur en landbouw. In de Omgevingsvisie staan zowel de ambities, als de wijze waarop de provincie daar uitvoering aan wil geven. De uitwerking in gebieden valt uiteen in drie regio's: U16, Amersfoort en Foodvalley. Leusden behoort tot de regio Amersfoort. In de uitwerking van het beleid brengt de provincie gebiedsgericht samenhang aan tussen de thematische ambities. De Omgevingsvisie richt zich in het algemeen op ontwikkelingen van een groter schaalniveau dan de bouw van woningen op een kantoorlocatie.

In de Omgevingsvisie wordt daarover wel aangegeven dat de provincie blijft inzetten op vernieuwing van verouderde kantoren op courante locaties en op de herontwikkeling en transformatie van kantoorgebieden met problematische leegstand. Ten aanzien van de thema's is in dit geval het thema 'vitale steden en dorpen' het relevantst. De behoefte aan wonen en werken is fors. Door het toenemend aantal huishoudens houdt de druk op de woningmarkt aan. Tot 2050 zijn 170.000 tot 202.000 extra woningen nodig om aan de volledige behoefte te voldoen. Voor de periode tot 2040 (de scope voor programmeren in de Ontwerp Omgevingsvisie) is de opgave 133.200 tot 165.700 woningen. De provincie kiest er in algemene zin voor om de ruimtevraag voor wonen en werken op een duurzame wijze te accommoderen via binnenstedelijke en binnen dorpse ontwikkeling, met aandacht voor bereikbaarheid, klimaatadaptatie, energietransitie, gezondheid en inclusiviteit. Conclusie De herontwikkeling van de locatie Olmenlaan 6 en 8 binnen de bebouwde kom levert een bijdrage aan de woningopgave. In de planregels zijn bepalingen opgenomen ten behoeve van de duurzame energievoorziening. De planontwikkeling past binnen de uitgangspunten van de Omgevingsvisie Provincie Utrecht.

Ontwerp Gemeente Leusden - Bestemmingsplan Olmenlaan 6 en 8

12

3.2.2. Interim Omgevingsverordening Omdat de Omgevingswet naar verwachting pas op 1 januari 2022 in werking treedt, is het nodig om in plaats van de Omgevingsverordening een Interim Omgevingsverordening te maken. De Omgevingsverordening kan namelijk niet onder de huidige wetgeving in werking treden. Dat kan alleen onder de nieuwe Omgevingswet. Om toch eerder uitvoering te kunnen geven aan de plannen en ambities uit de Omgevingsvisie, is op 1 april 2021 de Interim Omgevingsverordening in werking getreden. Doel van de verordening is om provinciale belangen op het gebied van de ruimtelijke ordening te laten doorwerken naar het gemeentelijk niveau. Hierbij kan worden gedacht aan het NatuurNetwerk Nederland (NNN) en bebouwingsmogelijkheden in het stedelijk en het landelijk gebied. Het plangebied maakt geen onderdeel uit van de NNN. De locatie ligt in het 'stedelijk gebied'. Op grond van artikel 9.15 van de Interim Omgevingsverordening kan een bestemmingsplan dat betrekking heeft op locaties binnen het stedelijk gebied bestemmingen en regels bevatten voor verstedelijking. Voorwaarde daarbij is dat de woningbouw past in het door gedeputeerde staten vastgestelde programma Wonen en werken. Leusden behoort tot de Regio Amersfoort.

In de periode 2020 tot en met 2039 zijn hier op basis van het Kader voor regionale programmering wonen en werken (PS Utrecht, 30 september 2020) 26.100-31.000 woningen noodzakelijk. De bouw van 49 woningen past binnen deze aantallen. Uit de Interim Omgevingsverordening vloeien verder geen specifieke aandachtspunten transformatie van een kantoorlocatie naar woningbouw en de bouw van de woonunits. De Interim Omgevingsverordening heeft daarom geen gevolgen voor het voorliggende bestemmingsplan. 3.2.3. Leegstaand vastgoed De provincie Utrecht is samen met de acht kantoorgemeenten, waartoe ook de gemeente Leusden behoort, pro-actief in haar aanpak van leegstaand vastgoed. De provincie en gemeenten hebben een gezonde economie en willen dat zo houden door de kracht van sterke steden te benutten en het vestigingsklimaat te verbeteren. De aanpak van (kantoren)leegstand is hier een belangrijk onderdeel van. Deze aanpak wordt via twee sporen uitgevoerd: het sturende spoor en het faciliterende spoor. Sturende spoor: Thematische Structuurvisie Kantoren 2016-2027 Via het sturende spoor gaat de provincie de nieuwbouwmogelijkheden van kantoren beperken. Op 1 februari 2016 hebben Provinciale Staten van Utrecht de Thematische Structuurvisie Kantoren 2016-2027 vastgesteld. Hierin staat per kantoorlocatie beschreven hoe groot deze beperking zal zijn.

Met het provinciaal inpassingsplan, dat op 10 december 2018 gewijzigd is vastgesteld en onherroepelijk is, wordt deze beperking juridisch vastgelegd. Dit inpassingsplan heeft met name betrekking op nieuwe kantoorlocaties. De locatie Princenhof is derhalve niet in dit inpassingsplan opgenomen.

Ontwerp Gemeente Leusden - Bestemmingsplan Olmenlaan 6 en 8

13

Faciliterende spoor De provincie werkt daarnaast zeer nauw samen met de gemeenten en marktpartijen bij de transformatie van leegstaand vastgoed. Omdat Utrecht een topregio is, biedt de leegstand in onze provincie ook veel kansen: Transformeren van 'werken’ naar 'wonen’, maar ook van 'werken’ naar 'anders werken’ of van 'werken’ naar 'andere functies'. Instrumenten die de provincie daarbij inzet is het verbinden van kennis (monitoring, website, bijeenkomsten), de inzet van de Ontwikkelings Maatschappij Utrecht, het uitvoeren van quickscans en het faciliteren van grootschaligere gebiedstransformaties. In dat kader wordt geconstateerd dat Princenhof een kantoren- en bedrijvenlocatie aan de noordzijde van Leusden is, direct gelegen aan de overzijde van De Horst en begrensd door woonwijken. Op Princenhof bevinden zich 40 bedrijven die voornamelijk actief zijn in belangenbehartiging, specialistische zakelijke dienstverlening en onderzoek. De totale oppervlakte is 44.000 m² bvo, waarvan een fors deel leegstaat. Voor Princenhof is sinds een aantal jaren een geleidelijke transformatie naar 'wonen' in gang gezet.

3.3.

Gemeentelijk beleid

3.3.1. Omgevingsvisie stedelijk gebied De Omgevingsvisie stedelijk gebied, die op 1 februari 2018 is vastgesteld bevat het gemeentelijke strategische beleid voor de fysieke leefomgeving. De Omgevingsvisie is bedoeld als hulpmiddel voor iedereen in de samenleving die een initiatief wil starten of een initiatief wil nemen. Door te blijven investeren in de kwaliteiten van wonen, wil de gemeente haar identiteit als groene dynamische woongemeente vasthouden. Het strategische beleid is in drie keuzes samen te vatten: 1. een blijvend beheerste groei van ongeveer 50 woningen per jaar; 2. deze beheerste groei wordt gerealiseerd door stenig gebied te verdichten en een groene ontwikkelstrategie in te zetten voor extra woningen in het buitengebied; 3. het stedelijk gebied wordt gemengd, groen en gezond ontwikkeld. Princenhof, de kantoren rondom de Kastanjelaan, de Larikslaan en Olmenlaan mogen getransformeerd worden naar wonen. Dit gebied kent veel verouderde kantoren zonder perspectief. De achterzijde van deze kantoren grenst aan een stevige groenstructuur met een grote waterpartij. Deze groene rugdekking geeft de kans om hier een parkachtig woongebied te realiseren, waarbij het woongebied aan de Berkenlaan als het ware wordt omgeklapt. Randgroen wordt hiermee wijkgroen.

Het onderhavige initiatief is een invulling van die transformatieopgave, waardoor enerzijds de overcapaciteit aan kantoren in Leusden wordt gereduceerd en anderzijds invulling wordt gegeven aan de woningbouwopgave.

Ontwerp Gemeente Leusden - Bestemmingsplan Olmenlaan 6 en 8

14

3.3.2. Woonvisie 2021-2025 De Woonvisie van de gemeente Leusden wordt periodiek geactualiseerd. Op 3 juni 2021 is deze voor het laatst opnieuw vastgesteld onder de naam Woonvisie 2021-2025. De afgelopen jaren kenmerkten zich door grote, elkaar snel opvolgende veranderingen, zowel op economisch, maatschappelijk als politiek vlak. Daar kwam in 2020 nog de Coronacrisis bij. Tussen al die ontwikkelingen door was er een stabiele trend; een oplopende druk op de woningmarkt. Dit is ook zeker terug te zien in de gemeente Leusden. Het aantal woningzoekenden is sterk toegenomen. Dat heeft uiteraard ook te maken met de aantrekkelijke woonomgeving. Van oudsher trekt Leusden veel vestigers aan. De gunstige ligging ten opzichte van bijvoorbeeld Amersfoort en Utrecht, de goede bereikbaarheid speelt hierin zeker een rol. Tegelijkertijd beschikt Leusden over een groene omgeving met aantrekkelijk dorpen als Achterveld en Stoutenburg en Landgoed Den Treek als groene parel. In de hoofdkern Leusden is een gevarieerd woningaanbod en een uitgebreid voorzieningenniveau beschikbaar. Door een ruime woningproductie de afgelopen jaren op diverse plekken in de gemeente is het woningaanbod uitgebreid, zowel kwantitatief als kwalitatief.

Het gemeentebestuur blijft zoeken naar een goede balans tussen het bieden van voldoende woonruimte om tegemoet te komen aan de grote vraag versus het behoud om die groene en dorpse woonomgeving die door de inwoners zo wordt gewaardeerd. De komende jaren is het beleid erop gericht hiermee door te gaan, en daarbij rekening te houden met de actuele trends en verwachtingen op de woningmarkt. Daarom hebben is de woonvisie geactualiseerd. Het gemeentebestuur richt zich hierbij in eerste instantie op de eerstkomende jaren (tot en met 2025), maar geeft ook een doorkijk voor de periode daarna. In kwantitatief opzicht worden de lopende woningbouwplannen voortgezet. Tot 2026 worden naar verwachting nog ruim 750 woningen opgeleverd. In de periode 2026 – 2035 zet het gemeentebestuur in op de productie van 1.050 woningen (gemiddeld 105 woningen per jaar). Het kwalitatieve woningbouwprogramma voorziet in de behoefte van gezinnen (koop eengezinswoningen), maar ook die van starters (betaalbare koop), senioren (levensloopgeschikt) en huishoudens met een lager- en middeninkomen (sociale huur, middeldure huur en sociale koop). Daarbij wordt gestreefd naar gevarieerde en vitale wijken.

Daarom wordt ingezet op nieuwbouw in verschillende segmenten (huur en koop in verschillende woningtypen en prijsklassen) en worden daarover vooraf in de woningbouwprogramma's per locatie afspraken gemaakt met ontwikkelende partijen. Bij grotere nieuwbouwlocaties wordt tot en met 2025 minimaal 30% van het programma als sociale huur gerealiseerd. Voor wat betreft de verhouding tussen de doelgroepen wordt de verdeling uit de Woonvisie 2016 aangehouden. Het bouwprogramma bestaat voor 60 – 80 % uit woningen voor gezinnen. Van dit programma is 20 – 40 % in hoofdzaak bestemd voor senioren en secundair voor een- en tweepersoonshuishoudens, waaronder starters. Inbreiding gaat daarbij boven uitbreiding. De bestaande plannen in de periode tot en met 2025 zullen op inbreidingsplekken gerealiseerd worden. Het gaat daarbij vooral om transformatie van bestaande locaties en verdichting binnen bestaand stedelijk gebied.

Ontwerp Gemeente Leusden - Bestemmingsplan Olmenlaan 6 en 8

15

De transformatie van twee kantoorpanden naar eengezinswoningen, maisonnettes en appartementen biedt voor verschillende van die specifieke doelgroepen een kans op woonruimte en past daarmee binnen de doelstelling van de woonvisie. Conclusie De voorgenomen ontwikkeling is een herontwikkeling van een locatie die past binnen het gemeentelijke woonbeleid. 3.3.3. Afwegingskader transformatie kantoorlocaties gemeente Leusden Het college van Burgemeester en Wethouders van de gemeente Leusden heeft op 5 januari 2021 het Afwegingskader transformatie kantoorlocaties gemeente Leusden vastgesteld. Dit afwegingskader heeft betrekking op transformatie, inclusief actuele gebiedsprofielen voor de formele werklocaties in de gemeente Leusden. Een actuele marktverkenning van de bedrijventerreinen, kantoorruimte en woningmarkt vormt daarbij belangrijke input. Het college heeft daarin besloten de ingezette koers voor Princenhof voort te zetten door in het middengebied ruimte te bieden voor nieuwbouw van grondgebonden woningen en het overige deel van het gebied te behouden voor economie.

Het streefbeeld is een gemengd woon-werkgebied met ruimte voor verschillende functies, zoals kantoren (waaronder nieuwbouw van Afas met kantoor en theater), kleinschalige bedrijfsruimte, wonen (appartementen alleen op Olmenlaan 2 en grondgebonden woningen voor gezinnen), horeca en voorzieningen (zoals ook kinderopvang). Er worden geen zware milieucategorieën en geen (perifere) detailhandel toegestaan. Grondgebonden woningen kennen een brede kansrijke doelgroep van jonge huishoudens tot 35 jaar (veelal starters), gezinnen en alleenstaanden en stellen vanaf 35 jaar. Wat voor type grondgebonden woning de voorkeur geniet hangt voor een belangrijk deel samen met het inkomen. Door beperkte bestedingsruimte en ruimtevraag wegens kinderen belanden lage of middeninkomens vaak in een (doorzon)rijwoning. Ook in Leusden is kwalitatief behoefte aan dit type woningen. Daarnaast is er een bovengemiddelde behoefte aan grondgebonden woningen voor gezinnen met een hoger inkomen. Gezinnen met een hoog inkomen zijn doorgaans gericht op luxe en comfort. Het comfort van nieuwbouw maakt dat zij een nieuwbouwlocatie kiezen in plaats van bestaande bouw. Ze kiezen een grondgebonden woning met ruime tuin. Ook het woonmilieu is van groot belang. Gezinnen hechten doorgaans veel waarde aan wonen in een omgeving met andere gezinnen, die grofweg dezelfde verwachtingen hebben.

Door op Princenhof structureel in te zetten op het aantrekken van gezinnen wordt de reputatie en het imago van het gebied als gezinslocatie verbeterd. Dit heeft een verder opwaarderend effect op de populariteit van het gebied onder gezinnen. In het afwegingskader wordt geconstateerd dat het toekomstige aanbod aan sociale huurappartementen de toekomstige behoefte juist flink overstijgt. Uit de Marktonderbouwingen die vervaardigd zijn ten behoeve van de onderbouwing van de Ladder voor Duurzame Verstedelijking (zie paragraaf 3.1.2) blijkt dit niet. Hierin wordt geconstateerd dat respectievelijk 36% en 27&% van de totale vraag naar woningen in een groen-stedelijk woonmilieu en centrum-dorps woonmilieu huurappartementen betreft. Bovendien blijkt uit de Woonvisie 2021-2025 (zie paragraaf

Ontwerp Gemeente Leusden - Bestemmingsplan Olmenlaan 6 en 8

16

3.3.2) dat minimaal 30% van het programma als sociale huur dient te worden gerealiseerd. Van dit programma is 20 – 40 % in hoofdzaak bestemd voor senioren en secundair voor een- en tweepersoonshuishoudens, waaronder starters. Conclusie De voorgenomen ontwikkeling is een herontwikkeling van een locatie die past binnen de uitgangspunten van het afwegingskader. De realisatie van eengezinswoningen, maisonnettes en appartementen biedt voor verschillende van die specifieke doelgroepen een kans op woonruimte en past daarmee binnen de doelstelling van het Afwegingskader. Zowel uit de uitgevoerde Marktonderbouwingen als uit de Woonvisie 2021-2025 blijkt dat er ook vraag is naar de sociale huurappartementen. 3.3.4. Visie Werklocaties De gemeenteraad van Leusden heeft in november 2014 de Visie Werklocaties vastgesteld. Aanleiding hiervoor was onder meer dat Leusden te maken heeft met flink wat kantorenleegstand. Ondanks de centrale ligging van Leusden en de goede bereikbaarheid zijn er werklocaties waar verpaupering op de loer ligt en de functie van bedrijvigheid onder druk staat. Met de Visie wordt beoogd om de Leusdense werklocaties toekomstbestendig te maken. Princenhof kende destijds al een structurele leegstand. Door de ligging aan de rand van een woonwijk is Princenhof kansrijk voor herontwikkeling.

In die visie is bepaald dat er in Princenhof ook andersoortige bedrijvigheid dan kantoren mogen komen. Bovendien is een deel van het terrein aangewezen als experimenteerzone. Dit houdt in dat eigenaren van (leegstaande) kantoren worden gestimuleerd alternatieve bestemmingen te zoeken, zoals wonen, zorg, leisure, vergader-concepten, campusontwikkeling, internetwinkels, enzovoort. Het gebied biedt goede kansen voor woningbouw. 3.3.5. Transformatievisie "Princenhof Uitwerking kansen-kaders-kwaliteiten" Op 12 december 2017 hebben burgemeester en wethouders de Transformatievisie "Princenhof Uitwerking kansen-kaders-kwaliteiten" vastgesteld waarin ambities en een wensbeeld voor die transformatie zijn vastgelegd. Deze Transformatievisie is een beleidsuitwerking door het college van de Visie Werklocaties. Uitgangspunt daarbij is dat er geen vastomlijnd eindbeeld en geen planning is. Herontwikkelen mag, maar hoeft niet. Bij herontwikkeling dient een exploitatiebijdrage voor de herinrichting van het openbaar gebied te worden betaald. Het tempo, de omvang, en het eindbeeld van de herontwikkeling van vastgoed én investeringen in openbare ruimte worden bepaald door de totstandkoming van de initiatieven. De ambitie is om het openbaar gebied uiteindelijk ook her in te richten en het park als het ware het gebied in te trekken.

Deze herinrichting wordt niet mogelijk gemaakt door onderhavig bestemmingsplan. Inmiddels zijn al enkele gedateerde panden herontwikkeld of wordt de herontwikkeling voorbereid. Daarnaast is een kantoorgebouw getransformeerd naar sociale woningbouw (wat het aandeel sociale huur is in dit 'project') en een kantoorpand, tijdelijk naar horeca en kinderdagverblijf getransformeerd.

Ontwerp Gemeente Leusden - Bestemmingsplan Olmenlaan 6 en 8

17

De noord-zuid gerichte groene scheg vormt een verbinding tussen het park Princenhof aan de zuidkant en de Olmenlaan en vormt zodoende een uitbreiding van het park als gebiedskwaliteit. Hierdoor worden de parkentrees en parkverbindingen verbetert en ontstaat groen als buffer tussen werk en wonen. Afbeelding 7: Kaartbeeld Transformatievisie "Princenhof Uitwerking kansen-kaders-kwaliteiten".

3.3.6. Welstandsnota De Welstandsnota 2018 beschrijft het welstandsbeleid van de gemeente Leusden. De Welstandsnota is van toepassing op bouwwerken, waarvoor een omgevingsvergunning nodig is. In de nota onderscheiden we de volgende welstandscriteria: criteria voor kleine bouwwerken/sneltoetscriteria, objectcriteria, gebiedsgerichte criteria, algemene criteria, nieuwe projecten en excessenregeling.

Ontwerp Gemeente Leusden - Bestemmingsplan Olmenlaan 6 en 8

18

De Welstandsnota bevat geen welstandscriteria voor (her-)ontwikkelingsprojecten die de bestaande ruimtelijke structuur en karakteristiek doorbreken en waarvoor het ter plaatse geldende bestemmingsplan ook geen ruimte laat. Dergelijke welstandscriteria kunnen namelijk niet worden opgesteld, zonder dat er een concreet stedenbouwkundig plan aan ten grondslag ligt . Voor deze projecten wordt een apart beeldkwaliteitsplan opgesteld, die na oplevering van het project aan de Welstandsnota wordt toegevoegd.

Ontwerp Gemeente Leusden - Bestemmingsplan Olmenlaan 6 en 8

19

4.

Planologische en milieutechnische randvoorwaarden

4.1.

Bodem Bodem In artikel 2.4.1, lid 1 van de Bouwverordening is bepaald dat een omgevingsvergunningsplichtig bouwwerk niet mag worden gebouwd op een zodanig verontreinigd terrein, dat schade of gevaar is te verwachten voor de gezondheid van de gebruikers of het milieu. In artikel 2.1.5 leden 1 en 2 van de Bouwverordening is het voorschrift gegeven dat bij het indienen van een aanvraag om omgevingsvergunning een bodemonderzoeksrapport overlegd moet worden, dat bestaat uit de resultaten van een recent verkennend onderzoek volgens NEN 5740. Derhalve is een verkennend bodemonderzoek3 uitgevoerd. Op basis van de resultaten van het vooronderzoek is daarbij de onderzoekshypothese onverdachte locatie gehanteerd. Omdat enkele parameters licht verhoogd zijn aangetoond, houdt deze hypothese geen stand. De vastgestelde milieuhygiënische bodemkwaliteit vorm echter geen belemmering voor de aanvraag van een omgevingsvergunning. Naar aanleiding van het aangetroffen asbesthoudende materiaal op het maaiveld zal -na sloop van de bestaande bebouwing- een aanvullend onderzoek conform het gestelde in de 'NEN 5897, Inspectie en monsterneming van asbest in bouw- en sloopafval en recyclinggranulaat' worden uitgevoerd. Voor zover noodzakelijk zal het aangetroffen asbest daarna worden verwijderd.

4.2.

Archeologie Het Verdrag van Malta regelt de omgang met het Europees archeologisch erfgoed. Nederland ondertekende dit verdrag van de Raad voor Europa in 1992. Aanleiding voor dit verdrag was dat het Europese archeologische erfgoed in toenemende mate bedreigd werd. Niet alleen door natuurlijke processen of ondeskundig gebruik van het bodemarchief, maar ook door ontwikkelingen in de ruimtelijke ordening. In de Erfgoedwet die op 1 juli 2016 in werking is getreden zijn de uitgangspunten van het Verdrag van Malta binnen de Nederlandse wetgeving geïmplementeerd. De wet regelt de bescherming van archeologisch erfgoed in de bodem, de inpassing ervan in de ruimtelijke ontwikkeling en de financiering van opgravingen: "de veroorzaker betaalt". Op de Archeologische beleidskaart van de gemeente Leusden is de locatie aangeduid als 'Gebieden met een lage archeologische verwachting'. Hiervoor geldt dat bij plangebieden groter dan 10.000 m² waarbinnen bodemingrepen dieper dan 30 cm -Mv plaatsvinden, voorafgaand

3

PJ Milieu BV, Verkennend bodemonderzoek Olmenlaan 6 en 8 Leusden, 21077101A, Nijkerk, 4 april 2022

Ontwerp Gemeente Leusden - Bestemmingsplan Olmenlaan 6 en 8

20

archeologisch onderzoek noodzakelijk is. Gelet dit criterium is derhalve geen archeologisch onderzoek noodzakelijk. Afbeelding 8: Fragment Archeologische beleidskaart.

4.3.

Waterhuishouding en waterparagraaf Algemeen Sinds 1 november 2003 is voor alle ruimtelijke plannen de watertoets verplicht. Het doel van de watertoets is waterbelangen evenwichtig mee te nemen in het planvormingsproces van Rijk, Provincies en gemeenten. Hiermee wordt een veilig, gezond en duurzaam watersysteem nagestreefd. De toets omvat het gehele proces van vroegtijdig informeren, adviseren, afwegen en uiteindelijk beoordelen van de in ruimtelijke plannen voorkomende waterhuishoudkundige aspecten. Via de digitale watertoets is beoordeeld of en welke waterbelangen voor het plan relevant zijn. Op 9 maart 2022 is de digitale watertoets doorlopen. Hieruit blijkt dat binnen het plangebied een leggerwatergang/duiker raakt. Dit betekent dat mogelijk daarmee primaire waterbelangen worden geraakt. Deze duiker met een objectvrije strook van 1 meter aan weerszijden van die duiker ligt echter buiten het plangebied. Voor het overige geeft het waterschap met het oog op de verdere uitwerking en concretisering van de beoogde ontwikkeling, aan dat rekening gehouden moet worden met een aantal algemene en gebiedsspecifieke aandachtspunten voor water. Stedelijke in- en uitbreiding, ten behoeve van de groeiende bevolking, moet worden gekoppeld aan klimaat- en duurzaamheidsopgaven. Dit biedt enorme kansen om de stad aantrekkelijker te maken.

Idealiter wordt overal waar wordt gebouwd, rekening gehouden met het aspect water(waterinclusief bouwen) en wordt de buffercapaciteit van de bodem verbeterd: de stad als spons. Groenblauwe dooradering in de openbare ruimte en op de daken houdt de stad bovendien leefbaar bij toenemende hittestress en heftige regenval. Dit vraagt om zorgvuldig en zuinig ruimtegebruik en de garantie op voldoende ruimte bij binnenstedelijke verdichting.

Ontwerp Gemeente Leusden - Bestemmingsplan Olmenlaan 6 en 8

21

Afbeelding 9: Ligging duiker.

Vasthouden - bergen - afvoeren Een belangrijk principe is dat een deel van het hemelwater binnen het plangebied wordt vastgehouden en/of geborgen en dus niet direct afgevoerd wordt naar de riolering of het oppervlaktewater. Hiermee wordt bereikt dat de waterzuiveringsinstallatie beter functioneert, verdroging wordt tegen gegaan en piekafvoeren in het oppervlaktewater (met eventueel wateroverlast in benedenstrooms gelegen gebieden) wordt voorkomen. Bij lozing op oppervlaktewater zal hiervan een melding gedaan moeten worden bij het waterschap. Grondwaterneutraal bouwen Om grondwateroverlast te voorkomen adviseert het waterschap om boven de gemiddelde hoogste grondwaterstand (GHG) te ontwerpen. Dit betekent dat aspecten zoals ontwateringsdiepte en infiltratie van hemelwater, beschouwd worden ten opzichte van de GHG. Het structureel onttrekken / draineren van grondwater is geen duurzame oplossing en moet worden voorkomen. Het waterschap adviseert de initiatiefnemer dan ook om voorafgaand aan de ontwikkeling een goed beeld te krijgen van de heersende grondwaterstanden en GHG. Eventuele grondwateroverlast is in eerste instantie een zaak voor de betreffende perceeleigenaar.

Ontwerp Gemeente Leusden - Bestemmingsplan Olmenlaan 6 en 8

22

Schoon houden - scheiden - schoon maken Om verontreiniging van bodem, grond- en/of oppervlaktewater te voorkomen is het van belang dat het afstromende hemelwater niet verontreinigd raakt. Dit kan door nadere eisen of randvoorwaarden te stellen aan bijvoorbeeld de toegepaste (bouw)materialen. Wij vragen de initiatiefnemer de beslisboom voor het afkoppelen van verhard oppervlak van het waterschap toe te passen. Proces Bij het doorlopen van de digitale watertoets (www.dewatertoets.nl) is geconstateerd dat er aan de oostzijde van het plangebied de beschermingszone4 van een duiker ligt. Uit tekeningen van de duiker blijkt echter dat deze (inclusief de objectvrije strook van 1 meter aan weerszijden van die duiker) buiten het plangebied is gesitueerd. Voor het overige raakt dit plan geen essentiële waterbelangen. Op basis daarvan heeft het waterschap voor het onderhavige plan een positief wateradvies gegeven.

4.4.

Flora en fauna Per 1 januari 2017 is de Flora- en faunawet samen met de Boswet en Natuurbeschermingswet vervangen door de Wet natuurbescherming (Wnb). Onder de Wet natuurbescherming vervallen de voormalige tabellen 1, 2 en 3 (Flora- en faunawet) waarin de beschermde soorten zijn opgenomen. Tevens zijn er circa 200 soorten niet langer beschermd en worden enkele bedreigde soorten toegevoegd. De soortenbescherming binnen de Wet natuurbescherming is opgedeeld in de volgende beschermingsregimes: Vogelrichtlijnsoorten, Habitatrichtlijnsoorten en andere soorten. Voor alle beschermde soorten geldt een ontheffingsplicht. Het bevoegd gezag (de provincie) kan voor de soorten die zijn opgenomen in het 'beschermingsregime andere soorten' een vrijstellingsbesluit nemen en hierin onderscheid maken tussen meer en minder strikt beschermde soorten. In verband met de planontwikkeling is daarom voor beide percelen onderzoek5,6 verricht naar de aanwezige flora en fauna in het plangebied. Gebiedsbescherming Het meest nabijgelegen Natura 2000-gebied, Arkemheen ligt op een afstand van bijna 10 kilometer van het gebied. Externe werking op beschermde natuurgebieden, zoals het Natura 2000gebied, gelet op afstand van de onderzoekslocatie en de aard van de ingreep, is niet aan de orde.

Er zijn in het kader van de Wnb geen belemmeringen ten aanzien van de voorgenomen ontwikkeling wat betreft deze gebiedsbescherming. Het plangebied ligt niet in of grenzend aan een gebied dat behoort tot een NNN- gebied. Externe werking op beschermde NNN-gebieden is

4

5 6

Uit een e-mail van 10 juni van het Waterschap Vallei en Veluwe blijkt dat de beschermingszone inmiddels niet meer in de legger is opgenomen. Deze hoeft derhalve niet meer in het bestemmingsplan te worden opgenomen. Bureau Natuurlijk, QuickScan natuurtoets Olmenlaan 6, Leusden, QS50549, Nunspeet, 1 december 2021 Bureau Natuurlijk, QuickScan natuurtoets Olmenlaan 8, Leusden, QS50549, Nunspeet, 1 december 2021

Ontwerp Gemeente Leusden - Bestemmingsplan Olmenlaan 6 en 8

23

niet van toepassing binnen de Wnb. Er zijn in het kader van de Wnb geen belemmeringen ten aanzien van de voorgenomen ontwikkeling wat betreft deze gebiedsbescherming. Met de op 1 juli 2021 in werking getreden Wet Stikstofreductie en Natuurverbetering is een Aeriusberekening niet meer noodzakelijk bij bouw-, en sloopwerkzaamheden vanwege de tijdelijke aard. Om deze reden is alleen stikstofemissie alleen voor de gebruiksfase relevant. De woningen worden conform de huidige regelgeving gasloos uitgevoerd. Daardoor worden de NOxemissies uitsluitend veroorzaakt door verkeersbewegingen. Uit de Handreiking woningbouw en AERIUS (Rijksoverheid, januari 2020) blijkt dat in de gebruiksfase bij een afstand van 2 kilometer tussen het plangebied en het voor stikstof gevoelige natuurgebied, dat bij 50 woningen, geen stikstofdepositie wordt veroorzaakt die groter is dan 0,00 mol/ha/jaar. Gelet op de afstand tot het dichtstbijzijnde voor stikstof gevoelige natuurgebied Veluwe op ongeveer 15 kilometer zal er in de gebruiksfase geen sprake zijn van een toename van de stikstofdepositie op voor stikstof gevoelig natuurgebied. Derhalve is geen stikstofonderzoek uitgevoerd. Stikstofdepositie vormt daarmee geen belemmering voor de planontwikkeling.

Soortenbescherming Het leefgebied van beschermde vleermuizen (artikel 3.5 Habitatrichtlijn bijlage IV) bestaat uit verblijfplaatsen, vliegroutes en foerageergebieden. Tijdens het veldbezoek kan niet uitgesloten worden dat het plangebied (zowel nummer 6 als nummer 8) een van deze functies vervult. De bebouwing is onderworpen aan een visuele inspectie. Bij deze ronde tijdens het veldbezoek zijn er holten waargenomen die mogelijkheden verschaffen voor vleermuizen om in het gebouw te komen (toegankelijke spouwmuren door middel van open stootvoegen en ventilatieopeningen). Om vast te stellen of de vleermuis daadwerkelijk gebruik maakt van de planlocatie en dat de planlocatie een van de hieronder beschreven functies vervult, is een nader onderzoek naar alle functies voor gebouwbewonende vleermuizen noodzakelijk. Uit dit aanvullende onderzoek dient te blijken of een ontheffing noodzakelijk is ten behoeve van de geplande ingreep. Naar verwachting kan deze ontheffing -indien noodzakelijk- worden verleend. De eventuele aanwezigheid van vleermuizen vormt daarmee geen belemmering voor de uitvoering van de bouwplannen. Als alternatief zou een zogenaamd soortenmanagementplan (SMP) kunnen worden vervaardigd, waarbij door natuurinclusief bouwen wordt voorkomen dat de Wet natuurbescherming wordt overtreden.

In dat geval dient conform de eisen van het SMP, een activiteitenplan te worden opgesteld omtrent beschermde soorten. Dit activiteitenplan wordt ter beoordeling gelegd bij de beoordelaar / bevoegd gezag (vergunninghouder), waarna na een positief resultaat de werkzaamheden conform het plan uitgevoerd kunnen worden. In dat geval wordt gebruik gemaakt van de algemene ontheffing van de gemeente Leusden. Voor de aanwezige flora, zoogdieren, vogels en alle overige soorten zal er geen overtreding van de Wet natuurbescherming plaatsvinden.

Ontwerp Gemeente Leusden - Bestemmingsplan Olmenlaan 6 en 8

24

Conclusie De planontwikkeling heeft geen wezenlijke invloed op de gunstige instandhouding van beschermde soorten en/of gebieden. Vanuit de Wet natuurbescherming zijn er daarom geen belemmeringen voor de planontwikkeling. Tijdens de werkzaamheden moet voorzichtig worden gehandeld met alle voorkomende flora en fauna (Zorgplicht). Wanneer ondanks zorgvuldig handelen, onderzoek en advies schade lijkt te ontstaan voor beschermde flora en fauna, dient direct contact opgenomen te worden met een ter zake deskundige.

4.5.

Geluid Volgens de Wet geluidhinder (Wgh) zijn woningen geluidgevoelige bestemmingen. Volgens artikel 77 van de Wet geluidhinder is het nodig akoestisch onderzoek te verrichten naar woningen die in een geluidszone vallen. In het kader van de Wet geluidhinder bevinden zich langs alle wegen geluidszones, met uitzondering van: ▪ woonerven; ▪ 30 km/uur-gebieden. Het plangebied ligt in de geluidszone van de Zwarteweg, Randweg en de Ruige Velddreef. Derhalve is akoestisch onderzoek7 uitgevoerd. Het plangebied ligt ook nabij de 30-km-zone van de Zwarteweg, de Olmenlaan, de Ruige Velddreef, de Sluithek de Larikslaan (Verkeersbesluit uitbreiding 30 kilometer-gebied Zwarteweg-Olmenlaan-Ruige Velddreef van 30 september 2019, nummer 53736). Deze wegen zijn uit het oogpunt van een goede ruimtelijke ordening meegenomen in de beoordeling. De verkeersgegevens zijn afkomstig uit het akoestisch onderzoek ten behoeve van het bestemmingsplan Larikslaan 4-6. De etmaalintensiteiten zijn geëxtrapoleerd naar het jaar 2032. Rekening is gehouden met een autonome groei van 1,5% per jaar. Voor woningen geldt een voorkeursgrenswaarde van 48 dB. Uit het onderzoek blijkt dat de voorkeursgrenswaarde van 48 dB ten gevolge van de Zwarteweg, de Randweg en de Ruige Velddreef ter plaatse van de beoordelingspunten niet wordt overschreden. De geluidsbelasting liggen ruim onder de voorkeurskeursgrenswaarde van 48 dB.

De hoogste geluidbelasting bedraagt 46 dB, inclusief 5 dB aftrek, ten gevolge van de Randweg. Ten behoeve van de bepaling van eventuele geluidwerende voorzieningen, dient gerekend te worden met de (gecumuleerde) geluidbelasting van alle wegen exclusief de aftrek ex artikel

7

Munsterhuis geluidsadvies, Akoestisch onderzoek wegverkeer Plan Olmenlaan 6-8 te Leusden, B01.22.029-RM, Borne, 18 maart 2022

Ontwerp Gemeente Leusden - Bestemmingsplan Olmenlaan 6 en 8

25

110g Wet geluidhinder. Extra geluidwerende voorzieningen kunnen noodzakelijk zijn om het maximale binnenniveau niet te overschrijden. Het maximaal toelaatbare binnenniveau bedraagt 33 dB in de woning. Conform het Bouwbesluit wordt als uitgangspunt genomen dat een gevel van een gebouw een minimale gevelwering heeft van 20 dB. Derhalve dient bij een geluidbelasting vanaf 53 dB geluidwerende voorzieningen bepaald te worden. Uit het onderzoek blijkt dat de gecumuleerde geluidbelasting ten gevolge van het wegverkeer op het gebouw op het perceel Olmenlaan 8 op alle gevels wordt overschreden. Voor het gebouw op Olmenlaan 6 is er eveneens sprake van een overschrijding op de west-, noord- en oostgevel. De maximum geluidbelasting bedraagt Lcum=61 dB. Derhalve dienen er voor deze gevels extra geluidwerende voorzieningen bepaald te worden om aan het maximale binnenniveau van 33 dB te kunnen voldoen. Dit zal in een gevelwering-onderzoek aangetoond moeten worden.

4.6.

Luchtkwaliteit Op 15 november 2007 is de Wet luchtkwaliteit samen met de AMvB "Niet in betekenende mate bijdragen" (NIBM), de ministeriële regeling NIBM, de ministeriële regeling Projectsaldering en de ministeriële regeling Beoordeling luchtkwaliteit in werking getreden. Projecten die 'niet in betekenende mate bijdragen' aan de luchtverontreiniging, hoeven volgens de nieuwe wet niet meer afzonderlijk getoetst te worden aan de grenswaarden voor de buitenlucht. Het Besluit NIBM omschrijft het begrip nader: een project dat minder dan 3% van de grenswaarden bijdraagt is NIBM. Dit komt overeen met 1,2 microgram/m³ voor fijn stof en NO2. De 3%-grens komt overeen met de bouw van 1.500 woningen of 100.000 m² b.v.o. kantoren. Omdat in het plangebied het aantal woningen met 49 toeneemt, kan worden geconcludeerd dat uit het oogpunt van de "Wet luchtkwaliteit" er geen belemmeringen zijn voor de realisatie van het plan. Uit de atlas voor de leefomgeving (peiljaar 2020, bron: www.atlasleefomgeving.nl) blijkt dat de achtergrondconcentratie stikstofdioxide (14 microgram per m³) en fijn stof (16 microgram per m³) zich beneden de wettelijk toegestane jaargemiddelde grenswaarde van 40 microgram per m³ bevinden. De concentratie zeer fijn stof (8 microgram per m³) bevindt zich beneden de wettelijk toegestane jaargemiddelde grenswaarde van 20 microgram per m³.

In het plangebied worden de grenswaarden derhalve niet overschreden.

4.7.

Externe veiligheid Bij de externe veiligheid gaat het om het beheersen van de veiligheid van personen in de omgeving van een risico-opleverende activiteit met gevaarlijke stoffen. Het kan daarbij gaan om industriële activiteiten (bedrijven), transportroutes of buisleidingen. De wetgeving rond externe veiligheid heeft tot doel de risico's waaraan burgers in hun leefomgeving worden blootgesteld door activiteiten met gevaarlijke stoffen tot het aanvaarde maximum te beperken. Het gaat daarbij om het beperken van de kans op en effect van een ernstig onge-

Ontwerp Gemeente Leusden - Bestemmingsplan Olmenlaan 6 en 8

26

val vanwege activiteiten met gevaarlijke stoffen. Het doel wordt vertaald naar de begrippen plaatsgebonden risico en groepsrisico. ▪ Plaatsgebonden risico (PR): Risico op een plaats buiten een inrichting, route of leiding, uitgedrukt als een kans per jaar dat een persoon onafgebroken en onbeschermd op die plaats zou verblijven, overlijdt als rechtstreeks gevolg van een ongewoon voorval binnen een inrichting waarbij een gevaarlijke stof betrokken is. ▪ Groepsrisico (GR): Cumulatieve kansen per jaar dat ten minste 10, 100 of 1000 personen overlijden als rechtstreeks gevolg van hun aanwezigheid in het invloedsgebied van een inrichting en een ongewoon voorval binnen de inrichting waarbij een gevaarlijke stof betrokken is. In het Bevi zijn de risiconormen wettelijk vastgelegd. Deze normen zijn niet effectgericht maar gebaseerd op een kansberekening. Voor bedrijven is de norm voor het Plaatsgebonden risico 10-6. Deze norm komt uitdrukking in een afstand: de PR-contour. Afbeelding 10: Externe veiligheid (bron www.risicokaart.nl).

De risiconormen geven alleen de kans weer om als direct gevolg van een ongeval met gevaarlijke stoffen te overlijden. Gezondheidsschade en de kans op verwonding of materiële schade zijn daarin niet meegenomen. Er is geen harde norm voor het groepsrisico vastgesteld. Er is voor gekozen om de norm voor het groepsrisico als oriëntatiewaarde te handhaven, zij het met een nadrukkelijke verantwoordingsplicht. Volgens de risicokaart (afbeelding 10) is de Groene Zoom aangewezen als route voor het transport van gevaarlijke stoffen. Overeenkomstig het Bevt (artikel 8, lid 1) en de paragraaf 2.1 van de Handleiding Risicoanalyse Transport (HART) hoeven geen beperkingen aan het ruimtegebruik van een plan te worden gesteld in het gebied dat op meer dan 200 meter van een route of tracé ligt. Indien de risicobron op meer dan 200 meter afstand van het plangebied ligt, hoeft geen berekening plaats te vinden van de ligging van de plaatsgebonden risicocontouren of de