Grondexploitatie Mastenbroek II.pdf

.

12 mei 2021

Grondexploitatie Mastenbroek II, Achterveld

1. Inleiding Mastenbroek II is al geruime tijd een potentiële woningbouwlocatie binnen de rode contour. Teneinde in Achterveld te voorzien in een continue bouwstroom aan woningen, is reeds medio 2019 de planontwikkeling van Mastenbroek II opgestart. Dat heeft geresulteerd in het vaststellen van kaders en randvoorwaarden voor de gebiedsontwikkeling (raadsbesluit van 2 juli 2020) en een stedenbouwkundig voorkeursmodel (d.d. 8 december 2020) dat volgde uit participatie met omwonenden en belanghebbenden. Parallel aan de planontwikkeling heeft de gemeente met medegrondeigenaar de Alliantie Ontwikkeling de mogelijkheden tot samenwerking verkend. Daarbij hebben partijen overeenstemming bereikt over een samenwerkingsovereenkomst gericht op de ontwikkeling en realisatie van Mastenbroek II. Deze overeenkomst is op 3 mei 2021 ondertekend. In de samenwerkingsovereenkomst is opgenomen dat de gemeente en de Alliantie een gezamenlijke grondexploitatie voeren. Hierbij is de gemeente penvoerder van de grondexploitatie. Dit wil zeggen dat alle inkomsten en uitgaven via de balans van de gemeente lopen. Daarbij moet worden aangesloten bij de vereisten uit het BBV ten aanzien van het voeren van een grondexploitatie.

Naast de – enkel op papier bestaande – gezamenlijke grondexploitatie, op basis waarvan de finale afrekening met de Alliantie in de toekomst gaat plaatsvinden, is dus ook sprake van een gemeentelijke grondexploitatie. Op onderdelen zijn de exploitaties gelijk aan elkaar, bijvoorbeeld de kosten voor het bouw- en woonrijp maken, maar er zijn ook verschillen. De belangrijkste verschillen zijn als volgt:  In de gezamenlijke grondexploitatie worden de gronden van de gemeente ingebracht tegen marktwaarde, voor eenzelfde vierkantemeterprijs als de gronden van de Alliantie. In de gemeentelijke grondexploitatie worden de gemeentelijke gronden echter, conform BBV, tegen boekwaarde ingebracht.  In de gezamenlijke grondexploitatie wordt uitgegaan van een marktconforme rente over de negatieve cashflow. In de gemeentelijke grondexploitatie wordt uitgegaan van de BBV-regels omtrent rentetoerekening.  In de gezamenlijke grondexploitatie is de afdracht voor bovenwijkse voorzieningen opgenomen als kostenpost. Bij de gemeentelijke grondexploitatie vindt deze afdracht, conform BBV, uit de resultaatsbestemming plaats.  Bij de finale afrekening met de Alliantie wordt uitgegaan van 50% van het resultaat van de gezamenlijke grondexploitatie. Dit resultaat is als kostenpost opgenomen in de gemeentelijke grondexploitatie (bijdrage aan derden).

Het resultaat van de gemeentelijke grondexploitatie kan derhalve worden gezien als het netto resultaat voor de gemeente (voor afdracht bovenwijkse voorzieningen). Voor de verdere ontwikkeling en realisatie van Mastenbroek II is het noodzakelijk om de gemeentelijke grondexploitatie te openen. Dit is ook als voorwaarde opgenomen in de samenwerkingsovereenkomst met de Alliantie. In deze notitie wordt onder meer een toelichting gegeven op de uitgangspunten van de grondexploitatie, het voorziene exploitatieresultaat en de bijbehorende risico’s. Pagina 1 van 14

2. Plangebied en exploitatiegebied Het plangebied van Mastenbroek II omvat het gebied ten noorden van de Ruurd Visserstraat. De noordgrens wordt gevormd door de gemeentegrens. In het westen is het plangebied begrensd door de Jan van Arkelweg respectievelijk de erfgrens van de woningen aan deze weg. In het oosten is het plangebied begrensd door de bomenrij die loopt vanaf het appartementengebouw aan de Martinalaan tot aan de gemeentegrens. Het plangebied heeft een oppervlakte van ongeveer 8,63 hectare. Het plangebied is onderverdeeld in:  het exploitatiegebied;  de landschapskavels;  de restgronden. Het exploitatiegebied van Mastenbroek II omvat het gebied binnen het plangebied dat binnen de rode contour is gelegen. Het exploitatiegebied heeft een oppervlakte van ongeveer 4,90 hectare.

Onder landschapskavels wordt verstaan extra grond buiten de rode contour die voor rekening en risico van de Alliantie (kunnen) worden meeverkocht met particuliere kavels aan de noordrand van het exploitatiegebied. De overige gronden buiten de rode contour binnen het plangebied worden aangeduid als restgronden. Deze gronden worden door de Alliantie verkocht aan de gemeente. De landschapskavels en restgronden maken geen deel uit van de grondexploitatie. De kosten en opbrengsten binnen de grondexploitatie hebben dus alleen betrekking op het exploitatiegebied. Pagina 2 van 14

3. Ruimtegebruik Op basis van een drietal participatiebijeenkomsten is op 8 december 2020 een stedenbouwkundig voorkeursmodel tot stand gekomen. Dit model gaat met name over de hoofdopzet en structuur van de nieuwe wijk. De verdere invulling, waaronder de verkaveling, zal plaatsvinden bij het opstellen van het stedenbouwkundig plan. Op basis van het stedenbouwkundig voorkeursmodel is sprake van het volgende ruimtegebruik:

Pagina 3 van 14

4. Programma Voor het woningbouwprogramma in Mastenbroek II geldt het volgende kader (conform raasbesluit van 2 juli 2020).

Het kader is als volgt uitgewerkt bij het stedenbouwkundige voorkeursmodel.

Het bouwprogramma heeft in totaal 117 woningen. Verder geldt dat de Alliantie het recht heeft om 2.200 vierkante meter aan particuliere kavels voor eigen rekening en risico te verkopen. In het voorkeursmodel is dit vertaald naar 4 woningen. Hiermee komt het totaal aantal woningen in Mastenbroek II uit op 121. Dit betekent een dichtheid van 24,7 woningen per hectare. Bij de nadere uitwerking tot een stedenbouwkundig plan zal het definitieve bouwprogramma worden bepaald. Typologie en aantallen kunnen daarbij nog enigszins wijzigen. Pagina 4 van 14

5. Kosten Inbreng gemeentelijke gronden De boekwaarde op de gemeentelijke gronden in Mastenbroek II is € 71.619. Bij het openen van de grondexploitatie worden de gronden overgeheveld van de materiële vaste activa (MVA) naar de bouwgrond in exploitatie (BIE). Verwerving gronden de Alliantie Aangezien de gemeente penvoerder is van de gezamenlijke grondexploitatie met de Alliantie, komen de gronden van de Alliantie op de balans van de gemeente te staan. Het betreft een grondtransactie van 27.371 m2 tegen een waarde van € 60 per m2. Op basis van een onafhankelijke taxatie kan worden gesteld dat hierbij sprake is van een marktconforme waarde. Voor de bijkomende kosten, waaronder notaris en kadaster, is gerekend met 0,5% over de transactiewaarde. Sloop, milieu en archeologie Met de Alliantie is overeengekomen dat gronden schoon worden ingebracht. Dit betekent dat eventuele kosten ten aanzien van onder meer sloop, (bodem)sanering en archeologie ieder voor zich komen. Op grond van de Alliantie binnen het exploitatiegebied moeten diverse opstallen worden gesloopt. Ook worden op basis van het uitgevoerde bodemonderzoek diverse bodemvervuilingen door de Alliantie gesaneerd ten behoeve van het beoogde gebruik van woningbouw. De kosten hiervoor komen niet ten laste van de grondexploitatie. Op grond van de gemeente zijn geen te slopen opstallen.

Ook zijn er geen vervuilingen aangetroffen die moeten worden gesaneerd. Gelet op de nabijgelegen vervuilingen (op grond van de Alliantie) en het feit dat pas bij de feitelijke grondwerkzaamheden voldoende zekerheid ontstaat, is binnen de grondexploitatie zekerheidshalve wel een stelpost opgenomen van € 100.000 voor milieuvoorzieningen. Bouw- en woonrijp maken De kosten voor het bouw- en woonrijp maken zijn geraamd op basis van het ruimtegebruik in combinatie met kostenkengetallen. Daarnaast is een opslag gehanteerd voor nadere uitwerking en detaillering. De kosten voor het bouwrijp maken komen daarbij uit op een totaalbedrag van € 1.125.000. Hieronder vallen onder meer grondwerkzaamheden en de aanleg van riolering en bouwwegen. De kosten voor het woonrijp maken zijn geraamd op een totaalbedrag van € 1.550.000. Bij het woonrijp maken gaat het onder meer om de aanleg van diverse verhardingen, groen en speelplekken. Bij de nadere uitwerking tot een stedenbouwkundig plan en een inrichtingsplan openbare ruimte kunnen de civieltechnische kosten in meer detail worden geraamd. Dit wordt meegenomen bij de periodieke actualisatie van de grondexploitatie. Plankosten Onder de plankosten vallen de planontwikkelingskosten (POK) en de kosten voor voorbereiding, administratie en toezicht (VAT). De kosten hiervoor zijn geraamd op basis van de ministeriële plankostenscan en ervaringscijfers.

Daarnaast zijn budgetten opgenomen voor onderzoeken ten behoeve van het bestemmingsplan en duurzaamheid, alsook mogelijke juridische procedures, meerkosten in relatie tot de coronapandemie en de inzet vanuit de Alliantie ten behoeve van de samenwerking. De totale plankosten zijn geraamd op € 1.175.000. Hieronder vallen ook de voorbereidingskosten die sinds 2019 zijn geactiveerd op de immateriële vaste activa (IMVA). De boekwaarde van deze kosten is € 100.429. Pagina 5 van 14

Overige kosten Onder de overige kosten vallen diverse posten:  Voor tijdelijk beheer is een bedrag opgenomen van € 145.000. Hieronder vallen onder meer de kosten voor terreinonderhoud, beveiliging en belastingen/heffingen.  Voor planschade is een bedrag opgenomen van € 300.000. Hieronder vallen de externe kosten bij planschadeclaims (waaronder de kosten voor deskundigen) alsook de schadeloosstellingen.  Van het resultaat van de gezamenlijke grondexploitatie komt 50% ten gunste of ten laste van de Alliantie. Op basis van de huidige inzichten gaat het om een resultaatdeling waarbij ongeveer € 600.000 ten gunste komt van de Alliantie.  Gelet op de projectfase en complexiteit van het project is een post onvoorzien opgenomen van 15% over de voorziene kosten (exclusief inbreng, verwerving en resultaatdeling).

6. Bovenwijkse voorzieningen Sinds 2016 is het niet meer toegestaan om vanuit de grondexploitatie een rechtstreekse afdracht te doen voor bovenwijkse voorzieningen. Dit is nog wel mogelijk via de bestemming van het resultaat van de grondexploitatie. Daarbij wordt voor grondexploitatie Mastenbroek II uitgegaan van een afdracht van € 15 per m2 uitgeefbaar, conform het huidige beleid van de gemeente. Op basis van het stedenbouwkundig voorkeursmodel wordt uitgegaan van een afdracht over 24.604 m2, resulterend in een totaalbedrag van € 369.060. Dit bedrag zal nog wijzigen op basis van de definitief vast te stellen uitgeefbare oppervlakte. De afdracht aan het fonds voor bovenwijkse voorzieningen zal plaatsvinden via de Algemene Reserve Grondbedrijf in het jaar dat de grondexploitatie Mastenbroek II zal worden afgesloten.

7. Opbrengsten Grondverkopen De Alliantie is niet alleen medeparticipant in de grondexploitatie, maar eveneens ook voor een groot deel de ontwikkelaar van het woningbouwprogramma. Ten aanzien van de uitgeefbare bouwrijpe kavels is het volgende met de Alliantie overeengekomen:  De projectmatige kavels in de sociale sector worden uitgegeven tegen vaste prijzen met een indexatie van 2,5% per jaar.  De projectmatige kavels in de vrije sector worden uitgegeven tegen een koopprijs op basis van een grondquote over de VON-prijs (exclusief BTW) van de woning. Hierbij geldt een correctie op de VON-prijs voor de meerkosten om een woning als Nul-Opde-Meter (NOM) te realiseren. De grondquote verschilt per woningtype. Als gevolg van deze methodiek beweegt de hoogte van de grondprijs mee met de prijsontwikkeling op de woningmarkt. Naast de grondquotemethodiek is ook een minimumbedrag overeengekomen met de Alliantie. Dit minimum is alleen van toepassing als de grondquotemethodiek resulteert in een lagere grondopbrengst. Op basis van een onafhankelijke taxatie kan worden gesteld dat de voorziene grondtransacties marktconform zijn, zowel bij toepassing van grondquotes als bij toepassing van het minimum.  De particuliere kavels in de vrije sector worden uitgegeven tegen minimaal de taxatiewaarde zoals die vooraf aan de verkoop door een onafhankelijke taxateur worden vastgesteld.

De bijkomende (verkoop)kosten van de particuliere kavels worden als correctie gezien op de grondopbrengsten. Hierbij wordt uitgegaan van een bedrag van € 7.500 per particuliere kavel. Pagina 6 van 14

De opbrengsten in de grondexploitatie zijn behoudend geraamd. Dit betekent enerzijds dat voor de projectmatige kavels in de vrije sector is aangesloten bij het overeengekomen minimumbedrag. Anderzijds is voor de opbrengsten van de particuliere kavels uitgegaan van een vierkantemeterprijs aan de onderkant van de bandbreedte die momenteel in de markt zichtbaar is. Op basis van voornoemde uitgangspunten zijn de grondopbrengsten geraamd op een totaalbedrag van afgerond € 8,67 miljoen.

8. Faciliterende exploitatie Binnen het exploitatiegebied heeft de Alliantie het recht om 2.200 vierkante meter aan particuliere kavels voor eigen rekening en risico te verkopen. In het voorkeursmodel is dit vertaald naar 4 woningen. Qua grondrouting/eigendomsoverdracht komen de opbrengsten van de betreffende kavels primair ten gunste van de gemeente en worden de opbrengsten op een later moment aan de Alliantie uitbetaald. Daarnaast is de Alliantie ten aanzien van de betreffende kavels een exploitatiebijdrage verschuldigd. Een deel van de te maken kosten (bouw- en woonrijp maken, plankosten) is immers toerekenbaar aan de betreffende particuliere kavels. De kosten en opbrengsten van bovengenoemde ‘werken voor derden’ mogen niet worden verantwoord in de grondexploitatie. Om die reden is naast de grondexploitatie ook sprake van een faciliterende exploitatie. Hierbij is een verdeelsleutel bepaald van 2,5%. Dit wil zeggen dat 2,5% van de feitelijke kosten voor het bouw- en woonrijp maken en van de feitelijke plankosten worden verantwoord in de faciliterende exploitatie. De door de Alliantie te betalen exploitatiebijdrage zal ook hierop worden verantwoord.

Pagina 7 van 14

9. Exploitatieresultaten Bij de exploitatieberekening gelden de volgende uitgangspunten:  Prijspeildatum 1 januari 2021  Startdatum 1 januari 2021  Voorziene einddatum 31 december 2025  Kostenstijging 2,5% per jaar  Opbrengstenstijging 2,5% per jaar  Rente niet van toepassing  Disconteringsvoet 2,0% per jaar Met de voorziene kostenstijging van 2,5% op jaarbasis wordt aangesloten bij de andere grondexploitaties binnen de gemeente. De voorziene opbrengstenstijging is gerelateerd aan contractuele afspraken met de Alliantie. Rentetoerekening is niet aan de orde. Binnen de gemeente is weliswaar sprake van projectfinanciering, maar deze is niet direct aan de grondexploitatie te relateren. Qua planning geldt het uitgangspunt dat in het eerste kwartaal van 2022 sprake is van een onherroepelijk bestemmingplan (indien geen beroep wordt ingediend). Het is vervolgens de verwachting dat het bouwrijp maken, de gronduitgifte en het woonrijp maken gefaseerd zullen plaatsvinden in de periode 2022 t/m 2025. Met de Alliantie is overeengekomen dat de projectmatige kavels in minimaal 3 fasen (verdeeld over minimaal 3 jaar) worden uitgegeven. Saldi De ontwikkeling van Mastenbroek II kent het volgende exploitatieresultaat. Dit betreft het voorziene resultaat voor de gemeente, dus na resultaatdeling met de Alliantie.

Resultaat Nominale waarde Eindwaarde (31-12-2025) Netto contante waarde (1-1-2021)

GREX 2021 1.426.458 1.481.696 1.342.018

Ten aanzien van bovengenoemd resultaat is nog wel sprake van de eerder toegelichte afdracht voor bovenwijkse voorzieningen. Deze afdracht is thans geraamd op € 369.060. Als gevolg van de nadere uitwerking en realisatie van Mastenbroek II en de ontwikkeling op de woningmarkt zal het resultaat van de grondexploitatie wijzigen. Om die reden zal de grondexploitatie periodiek worden herzien en meelopen met het jaarlijks door de gemeenteraad vast te stellen actualisatierapport. Hierbij zal ook aandacht zijn voor tussentijdse winstnemingen. Naast de grondexploitatie is sprake van een (in omvang beperkte) faciliterende exploitatie. Hierbij is sprake van het volgende, voorziene exploitatieresultaat. Resultaat Nominale waarde Eindwaarde (31-12-2025) Netto contante waarde (1-1-2021)

FAC 2021 5.225 5.203 4.712

De resultaten van de grondexploitatie en faciliterende exploitatie komen ten gunste van de Algemene Reserve Grondbedrijf.

Pagina 8 van 14

10. Cashflowoverzichten Grondexploitatie Mastenbroek II  inclusief voorziene kosten- en opbrengstenstijgingen Kosten Verwerving Sloop Milieu en archeologie Bouwrijp maken Woonrijp maken Planontwikkeling VAT Afdracht BoVo Tijdelijk beheer Planschade Overige kosten Post onvoorzien Rente Totaal Opbrengsten Grondverkopen Exploitatiebijdragen Tijdelijk beheer Subsidies Overige opbrengsten Totaal

Totaal 1.722.192 0 101.242 1.166.958 1.648.003 883.882 308.635 0 151.354 314.922 604.033 662.775 0 7.563.996 Totaal 9.045.693 0 0 0 0 9.045.693

Boekwaard e 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 Boekwaard e 0 0 0 0 0 0

Prognose

2021

2022

2023

2024

2025

1.722.192 0 101.242 1.166.958 1.648.003 883.882 308.635 0 151.354 314.922 604.033 662.775 0 7.563.996

1.722.192 0 101.242 0 0 454.072 81.437 0 43.028 83.525 0 105.384 0 2.590.879

0 0 0 379.421 0 182.122 75.884 0 49.292 75.236 0 109.624 0 871.579

0 0 0 388.907 535.827 116.672 54.447 0 37.229 77.117 0 176.743 0 1.386.941

0 0 0 398.629 549.223 98.329 47.836 0 21.805 79.044 0 174.324 0 1.369.190

0 0 0 0 562.953 32.688 49.031 0 0 0 604.033 96.701 0 1.345.406

Prognose

2021

2022

2023

2024

2025

9.045.693 0 0 0 0 9.045.693

0 0 0 0 0 0

2.952.200 0 0 0 0 2.952.200

3.014.710 0 0 0 0 3.014.710

3.078.783 0 0 0 0 3.078.783

0 0 0 0 0 0

Pagina 9 van 14

Pagina 10 van 14

Faciliterende exploitatie Mastenbroek II  inclusief voorziene kosten- en opbrengstenstijgingen Kosten

Totaal

Verwerving Sloop Milieu en archeologie Bouwrijp maken Woonrijp maken Planontwikkeling VAT Afdracht BoVo Tijdelijk beheer Planschade Overige kosten Post onvoorzien Rente Totaal

0 0 0 29.922 42.256 22.664 7.914 0 0 0 0 0 0 102.756

Opbrengsten

Totaal

Grondverkopen Exploitatiebijdragen Tijdelijk beheer Subsidies Overige opbrengsten Totaal

0 107.959 0 0 0 107.959

Boekwaard e 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 Boekwaard e 0 0 0 0 0 0

Prognose

2021

2022

2023

2024

2025

0 0 0 29.922 42.256 22.664 7.914 0 0 0 0 0 0 102.756

0 0 0 0 0 11.643 2.088 0 0 0 0 0 0 13.731

0 0 0 9.729 0 4.670 1.946 0 0 0 0 0 0 16.344

0 0 0 9.972 13.739 2.992 1.396 0 0 0 0 0 0 28.099

0 0 0 10.221 14.083 2.521 1.227 0 0 0 0 0 0 28.052

0 0 0 0 14.435 838 1.257 0 0 0 0 0 0 16.530

Prognose

2021

2022

2023

2024

2025

0 107.959 0 0 0 107.959

0 0 0 0 0 0

0 35.101 0 0 0 35.101

0 35.979 0 0 0 35.979

0 36.878 0 0 0 36.878

0 0 0 0 0 0

Pagina 11 van 14

11. Risicoanalyse De ramingen van de kosten en opbrengsten in de grondexploitatie zijn gebaseerd op reële uitgangspunten. Als gevolg van projectspecifieke of -overstijgende omstandigheden kunnen hierop afwijkingen ontstaan, zowel in negatieve als in positieve zin. Dit wordt gezien als risico. Conform de Nota Risicomanagement uit 2010 wordt het risicoprofiel ten aanzien van een grondexploitatie bepaald aan de hand van de zogeheten IFLO-norm (Inspectie Financiën Lagere Overheid). Dit komt neer op het volgende:  10% van de boekwaarde per 1 januari;  3% van de per 1 januari nog voorziene kosten;  5% van de per 1 januari nog voorziene opbrengsten. Het totaal van bovengenoemde posten wordt verminderd met de in de grondexploitatie opgenomen post onvoorziene kosten. Toepassing van deze methodiek leidt tot de volgende tabel. Hieruit blijkt dat in de jaren 2024 en 2025 de (dan resterende) post onvoorziene kosten groter is dan de IFLO-norm. Hierdoor is het risicoprofiel in deze jaren bepaald op € 0. In 2021 en 2023 is sprake van een beperkt risicoprofiel. Vanwege de zogeheten badkuip in een grondexploitatie (de kosten gaan voor de baten uit) is in 2022 het grootse risicoprofiel zichtbaar, ruim € 300.000. Het is echter niet logisch om bij de berekening van de benodigde weerstandscapaciteit van het volledige (netto) risicoprofiel uit te gaan.

Bepaalde risico’s worden immers gedeeld met de Alliantie. Om die reden is voor de grondexploitatie een algemene risicoverdeelsleutel bepaald, waaruit naar voren komt dat ongeveer 60% voor rekening van de gemeente komt. Met toepassing van deze correctie komt de maximaal benodigde weerstandcapaciteit gedurende de looptijd van de exploitatie uit op een bedrag van ongeveer € 185.000. Risicoprofiel Mastenbroek II Boekwaarde per 1 januari Nog te maken kosten per 1 januari Nog te ontvangen opbrengsten per 1 januari IFLO-norm Post onvoorziene kosten Netto risicoprofiel 60% benodigde weerstandscapaciteit

2021 7.561.896 9.045.693 679.141 662.501 16.640 9.984

2022 2.619.826 4.942.069 9.045.693 862.529 553.342 309.188 185.513

2023 535.715 4.073.981 6.093.493 480.466 444.173 36.292 21.775

2024 1.100.9982.695.984 3.078.783 124.719 268.597 -

2025 2.817.9261.334.129 241.76995.230 -

Aangezien de IFLO-norm geen rekening houdt met de daadwerkelijke risico’s binnen een grondexploitatie is tevens een uitgebreide risicoanalyse uitgevoerd. Hierbij zijn risico’s geïnventariseerd en gekwantificeerd aan de hand van de kans van optreden en het maximale effect. De kans van optreden wordt uitgedrukt in een percentage tussen nul en honderd procent. Gemakshalve zijn hierbij de volgende kansklassen gehanteerd: zeer kleine kans (10%), kleine kans (25%), matige kans (50%), grote kans (75%) en zeer grote kans (90%). Deze methodiek resulteert in een gewogen risico-effect. Dit effect is vervolgens afgezet tegen de opgenomen post onvoorziene kosten in de grondexploitatie. Deze post is namelijk een eerste buffer om risico’s op te vangen. Binnen grondexploitatie Mastenbroek II zijn de volgende risico’s geïnventariseerd:  Meerkosten milieuvoorzieningen In de grondexploitatie is zekerheidshalve een stelpost opgenomen van € 100.000 voor diverse milieukundige voorzieningen. Het is niet de verwachting dat deze kostenpost volledig zal worden benut. Het risico op meerkosten is derhalve beperkt. Daarbij wordt uitgegaan van een zeer kleine kans van optreden (10%) en een maximaal effect van 25% aan meerkosten.

Pagina 12 van 14











Meerkosten bouw- en woonrijp maken In de grondexploitatie is een bedrag opgenomen van € 2.675.000 voor het bouw- en woonrijp maken. De mogelijkheid bestaat dat deze kosten hoger uitvallen, bijvoorbeeld als gevolg van de nadere planuitwerking, onvoorziene werken of een hogere aanbesteding. Het meerkostenrisico heeft een matige kans van optreden (50%) met een maximaal effect van 25% aan meerkosten. Meerkosten planontwikkeling en VAT In de grondexploitatie is een bedrag opgenomen van € 1.175.000 voor plankosten. Dit bedrag is grotendeels gebaseerd op de ministeriële plankostenscan. Op dit moment wordt geconstateerd dat sommige werkzaamheden, bijvoorbeeld ten aanzien van stedenbouw en het bestemmingsplan, binnen de deelbudgetten worden uitgevoerd. Daartegenover staat dat er voor een groot deel sprake is van externe inhuur/advisering en vertraging in de uitvoering kan leiden tot extra plankosten. Bij het risico op meerkosten wordt uitgegaan van een kleine kans van optreden (25%) en een maximaal effect van 25% aan meerkosten. Meerkosten tijdelijk beheer en planschade In de grondexploitatie is een bedrag opgenomen van € 145.000 voor tijdelijk beheer en € 300.000 voor planschade. Het grootste risico binnen deze posten is de externe waardering van het bouwterrein (aanslag OZB) en van objecten die in aanmerking komen voor planschade (marktwaarden en normaal maatschappelijk risico).

Het risico op meerkosten is hierbij bepaald aan de hand van een matige kans van optreden (50%) en een maximaal effect van 25% aan meerkosten. Vertraging in de uitvoering/gronduitgifte De exploitatie heeft een looptijd tot en met het jaar 2025. Omdat rentetoerekening niet aan de orde is, heeft een mogelijke vertraging geen nadelig rente-effect. Wel kan sprake zijn van extra plankosten of tijdelijke (civiele) maatregelen. Eventuele meerkosten hieromtrent zijn echter meegenomen bij eerdergenoemde risico’s. Lagere grondopbrengsten De opbrengsten in de grondexploitatie zijn behoudend geraamd. Dit betekent dat voor de projectmatige kavels in de vrije sector is aangesloten bij het met de Alliantie overeengekomen minimumbedrag, terwijl op basis van de quotemethodiek in de huidige markt een hogere opbrengst is te verwachten. Daarnaast is voor de opbrengsten van de particuliere kavels uitgegaan van een vierkantemeterprijs aan de onderkant van de bandbreedte die momenteel in de markt zichtbaar is. Voor de particuliere kavels wordt derhalve uitgegaan van een risico met een zeer kleine kans van optreden (10%) en een maximaal effect van 10% aan minderopbrengsten.

Naast negatieve risico’s zijn er ook positieve risico’s te benoemen. Hierbij kan worden gedacht aan hogere grondopbrengsten op basis van de quotemethodiek en een positieve prijsontwikkeling op de woningmarkt, maar ook aan een (gedeeltelijke) vrijval van de post onvoorziene kosten. Positieve risico’s zijn zekerheidshalve niet gewaardeerd in de risicoanalyse. In onderstaande tabel zijn de negatieve risico’s op waarde gezet. Risicogebeurtenis Milieukundige voorzieningen (meerkosten) Bouw- en woonrijp maken (meerkosten) Plankosten (meerkosten) Tijdelijk beheer en planschade (meerkosten) Particuliere kavels (minderopbrengst) Gewogen risicoprofiel

Kans van optreden 10% 50% 25% 50% 10%

Maximaal effect 25.000 668.750 293.750 111.250 155.600

Gewogen effect 2.500 334.375 73.438 55.625 15.560 481.000

Pagina 13 van 14

Het gewogen risicoprofiel is bepaald op € 481.000. Dit bedrag is lager dan de momenteel in de grondexploitatie opgenomen post onvoorzien van ongeveer € 622.000. Daarnaast geldt dat de risico’s ook gedeeltelijk voor rekening van de Alliantie komen. Dit aandeel verschilt per risicogebeurtenis. Op basis van de resultaten van de uitgebreide risicoanalyse wordt geconcludeerd dat er geen aanleiding is om de maximaal benodigde weerstandscapaciteit voor de gemeente (op basis van de IFLO-norm) naar boven bij te stellen.

12. Vennootschapsbelasting Voor grondexploitatie Mastenbroek II zijn de fiscale gevolgen op projectniveau bepaald. Hierbij is de totaal verschuldigde vennootschapsbelasting geraamd op € 372.000 over de jaren 2021 tot en met 2025. De te betalen vennootschapsbelasting door de gemeente wordt bepaald op het totaal van activiteiten die vennootschapsbelastingplichtig zijn. Het genoemde bedrag betreft dus alleen de te betalen vennootschapsbelasting voor Mastenbroek II. In onderstaande tabel is de verwachte vennootschapsbelasting weergegeven aan de hand van de verwachte lasten en opbrengsten over de gehele looptijd van de grondexploitatie. Vennootschapsbelasting (Vpb)

2021

2022

2023

2024

2025

Totaal

Vpb-last

-

293.000

79.000

-

-

372.000

Totaal

0

293.000

79.000

0

0

372.000

In lijn met het voorstel in het verleden aan de gemeenteraad, wordt ook nu voorgesteld om de financiële gevolgen ten laste te brengen van de Algemene Reserve Grondbedrijf.

13. Programmabegroting Een grondexploitatie heeft normaliter twee raakvlakken met de Programmabegroting, namelijk het toerekenen van (1) interne plankosten en (2) rentekosten. Voor grondexploitatie Mastenbroek II is rentetoerekening echter niet aan de orde. Plankosten In onderstaande tabel zijn de geraamde plankosten verdeeld over de looptijd van de grondexploitatie met een onderscheid tussen externe en interne plankosten. Plankosten (POK en VAT) Externe plankosten Interne plankosten Totaal

2021 460.000 108.000 568.000

2022 168.000 84.000 252.000

2023 91.500 66.000 157.500

2024 77.500 54.000 131.500

2025 Totaal % 18.000 815.000 69% 48.000 360.000 31% 66.000 1.175.000 100%

Onder de interne plankosten vallen zowel de interne planontwikkelingskosten (POK) als de interne kosten voor voorbereiding, administratie en toezicht (VAT). Met het openen van de grondexploitatie komen deze kosten niet meer voor rekening van de Programmabegroting. Over de gehele looptijd gaat het om een voorzien bedrag van € 360.000. De daadwerkelijke toerekening zal na afloop van ieder boekjaar zo veel mogelijk plaatsvinden op basis van gerealiseerde uren en (nacalculatorische) uurtarieven. Dit betekent dat er altijd sprake zal zijn van een verschil tussen voorcalculatie (begroting) en nacalculatie (jaarrekening). Daarbij is vanwege de looptijd van de grondexploitatie aan de voorkant niet exact aan te geven welke werkzaamheden intern dan wel extern worden uitgevoerd. Ook kan de verhouding intern/extern veranderen als gevolg van personele wijzigingen tijdens de ontwikkeling en realisatie.

Pagina 14 van 14