Collegebesluit 20151450146C3EBAF127F467685F601A2BB074F87.pdf

( Leusden COLLEGEBESLUIT Beslissingsbevoegd: Het college is bevoegd / De Raad is bevoegd Openbaar: Ja Afdeling: Steller: Leidinggevende:

Dienstverlening T. Voorend M. de Jonge

Onderwerp verkoop van kleinschalige gemeentegrond aan particulieren

Registratiekenmerk:

246343

Behandeling:

31-03-2015

Agendanummer:

30V

Advies

Van toepassing

Bedrijfsvoering Communicatie

Portefeuillehouder

Besluit Conform advies besluit het college: - de verkoopkaarten vast te stellen; de nieuwe m2 prijs vast te stellen; - het aangepaste format koopovereenkomst groenstroken vast te stellen; - het vernieuwde interne werkproces, met daarin de update van de uitgiftecriteria vast te stellen; - aan de raad voor te stellen om de volgende uitgiftecriteria voor het verkopen van gemeentegronden/groenstroken vast te stellen: • groen dat belangrijk is voor het groene karakter van Leusden, blijkend uit het groenbeleidsplan wordt niet uitgegeven; • het te verkopen groen moet grenzen aan het privé eigendom; • gemeentegrond direct grenzend aan de openbare weg kan worden verkocht, mits de afscheiding niet hoger is dan 75 cm; • kartelranden moeten zoveel mogelijk worden voorkomen. Het ontstaan van kartelranden kan betekenen dat niet tot verkoop wordt overgegaan; • door het vestigen van erfdienstbaarheid is de aanwezigheid van riolering geen belemmering om gemeentegrond te verkopen; • de aanwezigheid van lichtmasten, elektriciteitshuisjes, CAI kasten, brandputten e.d. betekent dat we deze groenstroken niet verkopen. Bijlagen Verkoopkaarten maart 2015 Format koopovereenkomst Intern werkproces Raadsbesluit Raadsbrief

Registratiekenmerk:

246343

J Overweg

Akkoord

Het College

Bespreken

Burgemeester Vermeulen wethouder Draqt wethouder Van Beurden wethouder Overweg directeursecretaris

3

Behandeling in OR •

Ondernemingsraad

Behandeling in GO •

Georganiseerd overleg

Collegebesluit d.d. 31-03-2015 Conform •

Aangehouden

•

Vervallen

(246583) (246585) (246597) (246357) (246358)

s

V

brjAJ

^

( Leusden GEMEENTE

COLLEGEVOORSTEL

KL

Registratiekenmerk: 246343

Advies Naar aanleiding van de herziening op het groenbeleidsplan in 2014, zijn de vastgestelde uitgiftecriteriums herzien en daarmee de verkoopkaarten aangepast. De grootste wijziging is dat het door het vestigen van een erfdienstbaarheid nu mogelijk is om gronden uit te geven waarvan het tot voorheen niet mogelijk was vanwege de aanwezigheid van riolering. Tevens is het proces efficiënter ingericht door o.a. de verantwoording (van de aanwezige kabels en leidingen) bij de koper neer te leggen, de vaste grondprijzen en door interne taken en bevoegdheden anders in te richten. Hierdoor wordt de interne doorlooptijd van het proces korter. De uiteindelijke doorlooptijd van een aankoop is en blijft afhankelijk van de reactiesnelheid van de koper, gemeente, notaris en kadaster. Vaststellen nieuwe standaard m2 verkoopprijs Momenteel wordt er tot en met 25m2 een vaste grondprijs gehanteerd van €75,- per m2. Wanneer het te verkopen perceel groter is, worden er via verschillende schakels allerlei gegevens opgevraagd (waaronder de WOZ waarden en bebouwingsmogelijkheden) die meewegen in de prijsvorming. De nieuwe prijs leid vaak tot discussie tussen de gemeente en de koper. Vooral als er meerdere kopers naast elkaar wonen, waar er een verschillende m2prijs uit de berekeningen komen.

Na herberekening zullen we in het nieuwe proces het onderstaande hanteren 0-99 m2 = € 75,>100m2 = grondprijs zal door middel van maatwerk worden berekend. Een standaard €/m2 wordt erg hoog. Een criterium die in het maatwerk wordt meegenomen is of er daadwerkelijk meer bebouwingsmogelijkheden mogelijk zijn na de koop. Een minimale €/m2 is hier €100,-. Het voordeel bij het hanteren van vaste grondprijzen tot 100m2 is dat (door het niet meer hoeven opvragen van allerlei gegevens) de doorlooptijd met twee werkweken wordt verkort. Nadere toelichting Na herziening van het groenbeleidsplan, in 2014, zijn er meer mogelijkheden gekomen voor het uitgeven van gemeentegrond. Door toevoegingen op de uitgifteriteria ten opzichte van de vastgestelde uitgiftecriteria (okt 2012, zie hieronder) zijn de bestaande verkoopkaarten geüpdatet. Daarnaast is er gekeken waar het proces efficiënter kan worden ingericht. Dit heeft geleid tot wijzigingen in het proces en het eerder vastgestelde format koopovereenkomst. Aangepaste uitqiftecriteria / randvoorwaarden Om te komen tot de verkoop van gemeentelijk groen aan bewoners is er een overzicht nodig van wat er verkocht kan worden en op welke gronden dat is gebaseerd. De onderstaande criteria worden gehanteerd: 1. Groen dat belangrijk is voor het groene karakter van Leusden en niet mag verdwijnen is niet uitgeefbaar.

Toevoeging: Het vastgestelde groenbeleidsplan is hierbij leidend. Bij de vernieuwde kaarten wordt een hoge uitzondering gemaakt als het gaat om het rechttrekken van kartelranden i.v.m. onderhoud.

Registratiekenmerk: 246343

( Leusden GEMEENTE

2. Het te verkopen groen moet aangrenzend zijn aan privé-eigendom; 3. Het is toegestaan een afscheiding te plaatsen, tot een hoogte van maximaal 75 cm. Hiermee wordt de belemmering van het uitzicht door weggebruikers voorkomen; Toevoeging: daar waar het om verkeerssituaties gaat die erom vragen. Anders is het de WABO die de bepalingen aangeeft. 4. Zoveel mogelijk voorkomen c.q. oplossen van zogenoemde "kartelranden" (deel wel verkocht deel niet verkocht) Dit in verband met inefficiënt onderhoud. De aanwonenden van deze kartelranden worden na vaststelling van de criteria nogmaals aangeschreven om zoveel mogelijk van deze kartels af te komen. Toevoeging: voorbeelden van "kartelranden": tussen de vlakken met nummeraanduiding is nog gemeentelijk groen, (zie groene pijlen)

5. In 2012 is onderstaande criteria vastgesteld; Wanneer er binnen drie meter riolering aanwezig is, is de groenstrook niet uitgeefbaar. In het verleden werd de groenstrook dan onder voorwaarden verhuurd/verkocht. De praktijk leert dat de voorwaarden in contracten te ondervangen zijn, maar in de uitvoer lastiger is. Vanwege het feit dat de WABO (okt 2010) van kracht is mag men deels vergunningsvrij bebouwen. De gemeente heeft dus geen bemoeienis in een dergelijk proces, waardoor we niet in kunnen grijpen. Tevens is het bij de verkoop van een woning altijd maar de vraag in hoeverre de voorwaarden aan de nieuwe woningeigenaar kenbaar worden gemaakt. De gehele passage komt te vervallen en wordt vervangen door: Door het vestigen van een erfdienstbaarheid is het mogelijk geworden om gemeentegrond met riolering toch te verkopen. Als er riolering in het aan te kopen perceel aanwezig is, wordt er onderzocht of er binnen vijfjaar geplande onderhoudswerkzaamheden gepland staan. Zo niet dan worden er aanvullende voorwaarden gesteld in de koopovereenkomst. Deze zijn opgenomen als een erfdienstbaarheid en overdraagbaar bij verkoop van de woning / perceel. 6. Wanneer er lichtmasten, elektriciteitshuisje (CAI kasten), brandputten e.d. in het groen aanwezig zijn, wordt de groenstrook niet uitgegeven. Hier wegen de kosten voor het verleggen niet op tegen de baten.

Dit is niet altijd goed te zien bij het opstellen van de kaarten de gemeente behoud dan ook het recht om te verkopen stukken van de kaart te halen.in sommige gevallen is het omzetten van een lichtmast niet nodig en kan het goed geregeld worden door middel van de in de koopovereenkomst opgenomen erfdienstbaarheid. Op basis van het herziende groenbeleidsplan en de bovenstaande uitgiftecriteria zijn de verkoopkaarten aangepast. In de bijlage intern werkproces is de verdere uitwerking van het vernieuwde proces t.o.v. het huidige proces te lezen. Registratiekenmerk: 246343

( Leusden GEMEENTE

Samenleving Voorop In het participatiebestek wordt de samenwerking geregeld tussen de gemeente en de aannemer in het kader van het verkopen van het groen. De aannemer zal bij initiatieven met de bewoners meekijken of de gemeente het groen te koop aanbiedt. En hij zal de bewoners enthousiasmeren om het te kopen. Dit is heel goed mogelijk in situaties waar bijvoorbeeld bewoners aangeven niet tevreden te zijn met het onderhoud. Of in situaties waar de aannemer moeilijk bij kan in het kader van regulier onderhoud.

Financiële aspecten De opbrengsten uit de verkoop van groen worden bij de voorjaarsnota dan wel najaarsnota als een incidentele opbrengst opgenomen in de begroting, leder jaar wordt er een inschatting gegeven van de verwachte opbrengsten uit verkoop. Juridische aspecten Bij het opstellen van de verkoopkaarten is sec gekeken naar welke groenstroken (eventueel met kleine stukken bestrating, voor een heldere perceelvorming) de gemeente Leusden wil uitgeven. Hierbij is niet gekeken of stukken al illegaal in gebruik genomen zijn. Handhaving Wanneer een potentiële verkoop niet door dreigt te gaan, omdat de koper verwijst naar een vergelijkbare situatie waarbij gemeentegrond in gebruik genomen is (met of zonder voorkennis), zullen we bekijken of het in gebruik genomen groen uitgeefbaar is volgens de kaarten. Indien het niet uitgeefbaar is wordt bekeken of en hoe het toch uitgeefbaar kan worden gesteld. Wanneer het in gebruik genomen groen niet uitgeefbaar blijkt, wordt er gehandhaafd. In het kader van het nieuwe integrale handhavingsbeleidsplan zal dan bezien worden welke prioriteiten hieraan gesteld dienen te worden. Nutsbedrijven In het huidige proces wordt er per adres (of adresstrook) een zogenoemde KLIC melding gedaan.

Wanneer er kabels en leidingen in / nabij de verkopen grond aanwezig zijn, wordt momenteel aan de nutspartijen (Vitens, Stedin, Ziggo, KPN en Reggefiber) gevraagd om hun advies uit te brengen onder welke eventuele voorwaarden verkoop van het perceel aan de orde kan zijn. Het in winnen van advies bij de Nutsbedrijven is een langdurig traject dat veel tijd kost en regelmatig leidt tot het toch maar niet uitgeven van de grond.. Wanneer verkoop wel doorgaat, kan het ook zijn dat in een perceel één of meerdere rechten van opstal gevestigd dienen te worden, wat leidt tot een behoorlijke kostenpost ten opzichte van het de aankoopkosten van het perceel en de gebruiksmogelijkheden van het perceel (een RVO kost gemiddeld €200,00/st). Door zo'n opstalrecht wordt onder meer gewaarborgd dat de eigendom van de voorziening bij het nutsbedrijf blijft liggen. Door een recente wetswijziging is echter duidelijk geworden dat de eigendom van de voorziening sowieso bij het nutsbedrijf blijft. Natuurlijk is het verstandig de rechten van de nutsbedrijven bij uitgifte te waarborgen, maar dat kan ook met een erfdienstbaarheid. Uit navraag bij buurgemeenten blijkt dat er op verschillende manieren hiermee wordt omgegaan. Een gemeente geeft aan helemaal geen contact met de nutsbedrijven te Registratiekenmerk: 246343

Leusden hebben en de grond zonder KLIC-melding te verkopen aan de bewoners. Dit zorgt ervoor dat er rechtsonzekerheid kan ontstaan, zowel aan de zijde van de nieuwe eigenaar als de nutsbedrijven. Daarom stellen wij voor de rechten van de nutsbedrijven voortaan te waarborgen door bij grondverkoop de ligging van eventuele voorzieningen vast te leggen in de verkooptekening en het opnemen van een erfdienstbaarheid waarin de rechten van de nutsbedrijven naar ons inzicht afdoende worden gewaarborgd. Deze bepaling blijft ook bij doorverkoop op de nieuwe eigenaar rusten. Het risico van de voorgestelde werkwijze is met name gelegen in de mogelijkheid dat de nutsbedrijven achteraf stellen dat een bepaalde verkoop niet zonder verlegging of vestiging van een opstalrecht conform de eigen voorwaarden had mogen plaatsvinden. Desondanks wordt voorzien dat de door de gemeente opgelegde erfdienstbaarheid de noodzakelijke waarborgen biedt aan de nutsbedrijven, al volgt uit de aard van de zaak dat in voorkomende gevallen altijd een geschil tussen een eigenaar en een nutsbedrijf kan optreden. Doordat de gemeente partij blijft bij de erfdienstbaarheid bestaat de mogelijkheid dat de gemeente juridisch gezien tussen partijen in komt te staan. Positief uitgelegd zou dit kunnen betekenen dat de gemeente een bemiddelende rol zou kunnen spelen bij het oplossen van een eventueel conflict.

Hoe vaak zich dergelijke gevallen op langere termijn gaan voordoen laat zich moeilijk inschatten. Personele en organisatorische aspecten Door het proces op meerdere vlakken efficiënter in te steken wordt de doorlooptijd verkort. Inhuur, welke betaald wordt uit de opbrengsten van de groenverkopen, zal wanneer het nieuwe proces ingebed is in de organisatie niet meer noodzakelijk zijn. Communicatie De vernieuwde verkoopkaart met bijhorende voorwaarden worden via de website bekend gemaakt.

Registratiekenmerk: 246343