Bijlage Tussentijdse herziening Valleipark 2022 v2 (32916) (1.0).Pdf

1. Tussentijdse herziening Valleipark 1.1

Grondexploitatie Valleipark 2022 V2

► De laatste 11 woningen in fase 3 van Valleipark

Projectbeschrijving Valleipark ligt aan de noordrand van Leusden, tussen het Valleikanaal en de Liniedijk. Het project voorziet in de ontwikkeling van 132 woningen (fase 1 t/m 3). Bij de ontwikkeling van fase 1 t/m 3 werkt de gemeente samen met ontwikkelende partijen Heijmans en Heilijgers (H&H). Afspraken met beide partijen zijn vastgelegd in een realisatieovereenkomst uit 2013 en twee wijzigingsovereenkomsten uit 2014 en 2015. De beoogde fase 4 van de ontwikkeling kan door de aanwezigheid van bodemverontreiniging geen doorgang vinden. De te maken kosten voor de sanering van de verontreiniging waren dusdanig dat deze niet gecompenseerd konden worden met de verwachte grondopbrengsten. De gronden gelegen in deze fase zullen als aanvullend groen en park worden ingericht.

Voortgang De gronden voor de projectmatige woningbouw zijn in 2021 volledig geleverd aan de ontwikkelende partijen. Het woonrijp maken van de openbare ruimte zal worden uitgevoerd in 2022. In 2021 zijn de voorbereidingen gedaan om te kunnen overgaan tot uitvoering voor de invulling van het park. Als deze voorbereidingen verder afgerond zijn, zal de uitvoering in 2022 plaatsvinden. Naast deze grote werkzaamheden wordt binnen de grondexploitatie nog een aantal kleine zaken opgelost. Dit betreft de aankoop van een stukje grond van Stedin Tussentijdse herziening Valleipark 2022

Pagina 1 van 5

om de verkeersveiligheid te verbeteren en de verkoop van een stukje grond om een uitbreiding van de bestaande zendmast te kunnen realiseren.

Wijzigingen ▪

▪

Bij de uitwerking van de schetsontwerpen voor fase 3b en fase 4 naar een technisch ontwerp met de daarbij behorende ramingen bleek de oorspronkelijke raming ontoereikend te zijn. Door een onverwachte grote stijging van de bouw- en materiaalkosten en noodzakelijk aanpassing voor de uitvoering moeten de raming worden bijgesteld. Voor het bouwrijpmaken een stijging met €30.600, voor het woonrijpmaken een stijging van € 118.700. Een totale stijging aan de kostenkant van € 149.300 De overige kosten blijven ongewijzigd

Resultaten Resultaat Nominale waarde Eindwaarde Netto contante waarde

GREX 2022 GREX 2022 op GREX 2022 V2 prijspeil 2022 274.569 260.278 255.174

260.278

Verschil

128.148 110.956 108.781

-146.422 -149.321 -151.497

Resultaat incl. tussentijdse winstnemingen

GREX 2022

GREX 2022 V2

Verschil

Tussentijdse winstnemingen Eindwaarde

2.688.000 2.948.278

2.688.000 2.798.956

0 -149.321

Ten opzichte van 2022 is het voorziene exploitatieresultaat vermindert met ongeveer € 149.000 op eindwaarde naar een totaal resultaat op eindwaarde van € 2.800.000.

Tussentijdse herziening Valleipark 2022

Pagina 2 van 5

1.2

Algemene Reserve Grondbedrijf

Algemene Reserve Grondbedrijf De herziening van de grondexploitatie Valleipark zal ook doorwerken in de stand van de Algemene Reserve Grondbedrijf. Het voorziene resultaat voor Valleipark in 2022 daalt met de eerder aangegeven € 149.000. Door het doorvoeren van deze aanpassing zakt de ratio tussen de Algemene Reserve Grondbedrijf en het benodigde weerstandsvermogen in 2023 van 1,07 naar 0,59. Het herstel naar een ratio die boven het vastgestelde minimum ligt zal pas in 2025 gerealiseerd worden. De positie van het Grondbedrijf wordt hierdoor kwetsbaarder. Zie onderstaande tabel. Algemene Reserve Grondbedrijf 1. Stand per 1-1 (bruto) 2. Verliesvoorzieningen per 1-1 3. Reserveringen per 1-1 4. Stand per 1-1 (netto) Toevoegingen 5. Resultaatnemingen 6. Stortingen Onttrekkingen 7. Onttrekkingen Dotaties Reserve Bovenwijkse 8. Voorzieningen Dotaties Algemene Reserve Algemene 9. Dienst

2021 2.073.552 114.000 65.000 1.894.552

2022 922.584 0 37.500 885.084

2023 521.517 0 7.500 514.017

2024 264.381 0 0 264.381

2025 656.902 0 0 656.902

2026 501.902 0 0 501.902

214.000 16.188

339.865 0

369.362 0

626.521 0

0 0

1.452.406 0

-496.621

-380.162

-275.000

-234.000

-155.000

-155.000

0

-360.770

-351.498

0

0

-369.060

-884.534

0

0

0

0

0

10. Stand per 31-12

1.807.118

521.517

264.381

656.902

501.902

1.430.248

11. Mutaties verliesvoorziening in jaar 12. Mutaties reservering in jaar

-114.000 -27.500

0 -30.000

0 -7.500

0 0

0 0

0 0

Weerstandsvermogen A Aanwezige weerstandscapaciteit per 1-1 B Benodigde weerstandscapaciteit C Resultaat weerstandsvermogen D Ratio weerstandsvermogen

2021 1.894.552 1.010.018 884.534 1,88

2022 885.084 829.238 55.845 1,07

2023 514.017 865.410 -351.393 0,59

2024 264.381 669.592 -405.211 0,39

2025 656.902 600.000 56.902 1,09

2026 501.902 600.000 -98.098 0,84

Door aangegeven stijging van de kosten is feitelijk ook te veel winst genomen op basis van het PoC (Percentage of Completion Principe). Deze te veel genomen winst zou als een negatieve winstneming (correctie op) moeten worden toegevoegd aan de exploitatie. Omdat deze toevoeging gelijk loopt aan de afsluiting van de exploitatie in 2022 is dit nu niet noodzakelijk.

Tussentijdse herziening Valleipark 2022

Pagina 3 van 5

2.1 Bijlage Valleipark 2022 V2 Cashflowoverzicht Kosten

Totaal Boekwaarde

2022

2023

Verwerving

683.919

680.147

3.772

0

25.565 134.235 1.625.092 2.220.369 2.310.310 373.461 8.040.344 1.554.844

25.565 134.235 1.175.092 1.870.369 2.272.810 349.461 8.037.544 1.554.844

0 0 450.000 350.000 37.500 24.000 2.800 0

0 0 0 0 0 0 0 0

Sloopkosten Milieu- en onderzoekskosten Bouwrijp maken Woonrijp maken Planontwikkelingskosten VAT Overige kosten Rente Niet-verrekenbare BTW Totaal

0

0

0

0

16.968.139

16.100.067

868.072

0

Totaal Boekwaarde

2022

2023

Opbrengsten Woningbouw

16.807.031

16.794.631

12.400

0

0 0

0 0

0 0

0 0

289.256

234.436

54.820

0

17.096.287

17.029.067

67.220

0

Niet-woningbouw Niet-commerciële voorzieningen Overige opbrengsten Totaal

Resultaat Resultaat Nominale waarde Eindwaarde Netto contante waarde

GREX 2022 GREX 2022 op GREX 2022 V2 prijspeil 2022 274.569 260.278 255.174

255.174

Verschil

128.148 110.956 108.781

-146.422 -149.321 -146.393

Resultaat incl. tussentijdse winstnemingen

GREX 2022

GREX 2022 V2

Verschil

Tussentijdse winstnemingen Eindwaarde

2.688.000 2.948.278

2.688.000 2.798.956

0 -149.321

Tussentijdse herziening Valleipark 2022

Pagina 4 van 5

Risicoanalyse Risicogebeurtenis Maximaal 20% meerkosten t.a.v. BRM/WRM Maximaal 20% meerkosten t.a.v. POK/VAT Betaling Waterschap wordt niet ontvangen Kostenstijging naar 4% Gewogen risicoprofiel

Tussentijdse herziening Valleipark 2022

Kans van optreden 25% 50% 50% 75%

Maximaal effect 160.000 12.300 54.820 3.477

Gewogen effect 40.000 6.150 27.410 2.608 76.000

Pagina 5 van 5