Bijlage Larikslaan 4 en 6 Princenhof - marktonderbouwing.pdf

Marktonderbouwing Larikslaan 4 en 6 Princenhof Samen Thuis Vastgoedontwikkeling

27 september 2021 Definitief rapport

DATUM

27 september 2021

TITEL

Marktonderbouwing Larikslaan 4 en 6 Princenhof

OPDRACHTGEVER

Samen Thuis Vastgoedontwikkeling

AUTEUR(S)

Ellen Ootes Jeroen Wissink

PROJECTNUMMER

7862.100

STATUS

Definitief rapport

Inhoud Belangrijkste conclusies

4

1

Inleiding

6

2

Locatie en plannen

8

3

Beleidskaders

9

4

Woningbehoefte 4.1 Bepalen woningmarktregio 4.2 Kwantitatieve behoefte 4.3 Kwalitatieve behoefte

11 11 11 13

Belangrijkste conclusies Samenvatting plan Samen Thuis Vastgoedontwikkeling is voornemens om circa 44 woningen te realiseren op de locatie Princenhof in het noordwesten van Leusden. Het gaat om overwegend rijwoningen en enkele appartementen, waarbij de oppervlakte varieert tussen de 95 m2 en 140m2. De rijwoningen spelen sterk in op de vraag van (startende) gezinnen en de appartementen op de vraag van ouderen.

De ontwikkeling sluit aan bij de beleidskaders De ontwikkeling van de locaties Larikslaan 1, 4 en 6 sluit aan bij de vigerende beleidskaders in Leusden. In de Woonvisie gaat de gemeente in de komende tien jaar uit van het realiseren van gemiddeld 105 woningen per jaar. De gemeente zet in op het bevorderen van doorstroming binnen de voorraad en het bouwen van woningen voor gezinnen. Het woningaanbod in de goedkope segmenten is nu te beperkt. Betaalbare koopwoningen zijn een goede optie voor jonge gezinnen. Het huidige programma op de locaties Larikslaan 1, 4 en 6 voorziet hierin. Vanuit de door PS vastgestelde POVI is een netto woningbouwopgave geformuleerd van 1.100 woningen in de gemeente Leusden. Het accent ligt op het ontwikkelen van woningbouw in binnenstedelijk gebied. In 2018 heeft de provincie samen met haar partners een Actie Agenda opgesteld om de woningbouwproductie sterk te versnellen. In het verlengde van deze ambities is met het Uitvoeringsprogramma Versnelling Woningbouw 2021 -2024 vastgesteld door de Provincie Utrecht met als doel de woningbouw te versnellen en te stimuleren. In de periode 20162020 zijn in Leusden 869 woningen opgeleverd. Met de geplande oplevering van nog eens circa 769 woningen tot mei 2026 worden in de periode 2016-2026 circa 1.600 woningen aan de woningvoorraad toegevoegd.

Daarnaast heeft de gemeente de ambitie om het bedrijventerrein Princenhof op te knappen. Dit plan sluit aan op deze ambitie. Met het plan Larikslaan 3 in hetzelfde gebied is inmiddels ingestemd door de gemeenteraad waarna er nu begonnen kan worden aan de ontwikkeling.

Plannen Larikslaan 1, 4 en 6 betreffen een nieuwe stedelijke ontwikkeling; laddertoets verplicht De plannen Larikslaan 1, 4 en 6 moeten worden aangemerkt als een nieuwe stedelijke ontwikkeling. In het Besluit ruimtelijke ordening is de verplichting opgenomen om in het geval van een nieuwe stedelijke ontwikkeling in de toelichting bij een bestemmingsplan een onderbouwing op te nemen van nut en noodzaak van de nieuwe stedelijke ruimtevraag en de ruimtelijke inpassing. Hierbij wordt uitgegaan van de ‘ladder voor duurzame verstedelijking’. Het plan Princenhof valt, volgens de begrenzing van de Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie, binnen de rode contour en daarmee binnen bestaand stedelijk gebied.

Ontwikkeling Larikslaan 1, 4 en 6 passen binnen kwantitatieve opgave Om te bepalen of een project past binnen de kwantitatieve opgaven en de voorziene plancapaciteit kijken we 10 jaar vooruit tot 2031, evenredig met de periode van geldigheid van een bestemmingsplan. De kwantitatieve behoefte bedraagt in de periode 2021-2031 in de gemeente Leusden 1.090 woningen (Bron: Primos 2021). Op dit moment bestaat de plancapaciteit in Leusden uit 769 woningen voor de periode 2021 t/m 2026. Als we rekening houden met de nu bekende planvorming dan speelt het te ontwikkelen project in op woningbehoefte voor de periode tot 2031.

7862.100 | Marktonderbouwing Larikslaan 1, 4 en 6 Princenhof

4

Toets kwalitatieve behoefte Op basis van het WoON2018 is de kwalitatieve behoefte voor Leusden in beeld gebracht. Hierbij is een vraagprofiel opgesteld van woningzoekenden die in de regio Amersfoort op zoek zijn naar een woning. Op basis van de ABF-indeling van woonmilieus valt de ontwikkelingen van Larikslaan 1, 4 en 6 onder een groen-stedelijk woonmilieu, maar er zijn tevens raakvlakken met een centrum-dorps woonmilieu. In beide typen woonmilieus richt de vraag zich onder andere op grondgebonden rijwoningen (in zowel huur als koop). Het voorgestelde bouwprogramma speelt daarmee in op de ontwikkeling van de kwalitatieve marktvraag in Leusden. Het gaat hierbij om de vraag van gezinnen die een ruime woning met ruimte voor thuiswerken zoeken en starters op zoek naar een betaalbare koopwoning. Daarnaast sluit het beperkte aantal appartementen in het plan Larikslaan 4 in op de vraag van senioren.

Conclusie De ontwikkeling van Larikslaan 1, 4 en 6 (circa 44 woningen) voorzien in de kwalitatieve woningvraag en passen binnen de kwantitatieve woningbehoefte. Daarnaast betreft het een binnenstedelijke ontwikkeling. Tevens zorgt de ontwikkeling voor een kwaliteitsimpuls van het oude en gedateerde bedrijventerrein Princenhof.

7862.100 | Marktonderbouwing Larikslaan 1, 4 en 6 Princenhof

5

1 Inleiding Larikslaan 1, 4 en 6, Leusden Samen Thuis Vastgoedontwikkeling is in Leusden op de locatie Princenhof bezig met de ontwikkeling van drie deelgebieden aan de Larikslaan 1, 4 en 6. Het gaat hierbij om de herontwikkeling van een voormalig kantoorgebouw. Hierop willen zij circa 44 eengezinswoningen en appartementen realiseren. de verdeling per deelgebied ziet er als volgt uit: • Voor Larikslaan 1 gaat het 18 grondgebonden eengezinswoningen met een oppervlakte tussen 120m2 en 135m2 GBO. Het gaat om woningen met ruimte voor thuis werken en/of grote gezinnen. Deze woningen grenzen direct aan het park en hebben een ruim terras op het zuiden. • Voor Larikslaan 4 gaat het om 12 grondgebonden eengezinswoningen, eveneens met een oppervlakte van 120m2 tot 135m2 GBO. Daarnaast zijn er in dit deelgebied 3 tot 4 appartementen in het programma opgenomen. Deze appartementen hebben een oppervlakte van 80m2 tot 110m2. Deze woningen zijn interessant voor de doelgroep senioren. • In deelgebied Larikslaan 6 zijn 10 grondgebonden XS eengezinswoningen in het programma opgenomen met een oppervlakte van 95m2 GBO. Het gaat hierbij om woningen geschikt voor startende gezinnen. Figuur 1.1: Contour bedrijventerrein Princenhof (witte lijn) en betreffende plangebieden met nummer (oranje lijn)

7862.100 | Marktonderbouwing Larikslaan 1, 4 en 6 Princenhof

6

Ladder voor Duurzame Verstedelijking De ladder voor duurzame verstedelijking is opgenomen als procesvereiste in het Besluit ruim telijke ordening, artikel 3.1.6 lid 2. De ladder is een instrument dat beoogt een zorgvuldig ruimtegebruik te stimuleren. De wetgeving rond de ladder is per 1 juli 2017 herzien. De herziene wettekst in artikel 3.1.6, lid 2, luidt als volgt: ‘De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.’ Bepalend voor de noodzaak voor het uitvoeren van een laddertoets is de vraag of een ontwikkeling een ‘nieuwe stedelijke ontwikkeling’ betreft. De definitie van een stedelijke ontwikkeling luidt volgens artikel 1.1.1, lid i, Bro: Stedelijke ontwikkeling: ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen. Voor de uitgebreidheid van de laddertoets gaat het om de vraag of een nieuwe stedelijke ontwikkeling plaatsvindt binnen of buiten het ‘bestaand stedelijk gebied’.

Vindt een ontwikkeling buiten bestaand stedelijk gebied plaats, dan dient vanuit het oogpunt van een zorgvuldig ruimtegebruik te worden gemotiveerd waarom een ontwikkeling niet binnen het bestaand stedelijk gebied gerealiseerd kan worden. Artikel 1.1.1, lid h, Bro, hanteert voor het bestaand stedelijk gebied de volgende defin itie: Bestaand stedelijk gebied: bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, alsmede de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur. Binnen de kaders van het Bro worden de realisatie van de plannen Larikslaan 1, 4 en 6 beschouwd als een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Alle drie de plannen vallen, volgens de begrenzing van de Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie, binnen de rode contour en daarmee binnen bestaand stedelijk gebied.

Opzet rapportage In deze rapportage geven we een onderbouwing voor de nieuwbouwplannen Larikslaan 1, 4 en 6 in Leusden. We beschrijven allereerst de locatie en de plannen (hoofdstuk 2). Daarna (hoofdstuk 3) analyseren we de relevante beleidskaders voor woningbouw in de gemeente Leusden. In hoofdstuk 4 gaan we nader in op het bepalen van het woningmarktgebied en het analyseren van de woningbehoefte.

7862.100 | Marktonderbouwing Larikslaan 1, 4 en 6 Princenhof

7

2 Locatie en plannen Locatie Princenhof De locatie Princenhof is gelegen in het noordwesten van Leusden. De locatie bevindt zich aan de Larikslaan en heeft een goede en makkelijke verbinding met de A28. De locatie nu is een bedrijventerrein waar veel kantoren leeg staan. Dit tast de kwaliteit en de leefbaarheid van het gebied aan. Om de locatie een kwaliteitsinjectie te geven wordt aan eigenaren de ruimte gegeven om op de locatie van leegstaande kantoren te komen tot een herontwikkeling met woningen. Het plan Larikslaan 3 van 17 betaalbare koopwoningen is reeds goedgekeurd door de gemeenteraad en ontwikkeling is daarmee gestart. Er zijn al 53 sociale huurwoningen gerealiseerd in het getransformeerde kantoorpand Olmenlaan 1. De nieuwe wijk wordt groen en duurzaam ingericht voor vooral middeninkomens. Het groen moet een buffer worden tussen wonen en werken. Op de onderstaande kaart is (in het rood) de ligging van Princenhof (het oude bedrijventerrein) weergegeven. Figuur 2.1: Ligging locatie Princenhof

Bron: Google Maps

Nabijheid van voorzieningen Op ruim 500 meter ten oosten van Princenhof (hemelsbreed) ligt het winkelcentrum De Biezenkamp. In of nabij dit winkelcentrum zitten onder andere een supermarkt, apotheek, tandartspraktijk en enkele horecagelegenheden. Ook bevinden zich in het winkelcentrum enkele basisscholen. Ongeveer een kilometer naar zuiden zijn diverse sportfaciliteiten makkelijk te bereiken, waaronder voetbalvelden en een zwembad. Het centrum van Leusden ligt hemelsbreeds op ruim een kilometer van Princenhof. In dit centrum zijn onder andere diverse supermarkten, kledingwinkels, horecagelegenheden en een bankkantoor gevestigd.

7862.100 | Marktonderbouwing Larikslaan 1, 4 en 6 Princenhof

8

3 Beleidskaders In dit hoofdstuk vatten we de huidige gemeentelijke en regionale beleidskaders samen die relevant zijn voor de ontwikkeling van woningbouw op de locaties Larikslaan 1, 4 en 6. Het gaat hierbij om:

Woonvisie gemeente Leusden 2021-2025 (22-03-2021) De gemeente Leusden heeft in 2021 de Woonvisie 2021-2025 vastgesteld. De hoofdpunten hieruit zijn: • Ondanks een aanzienlijke uitbreiding van de Leusdense woningvoorraad in de afgelopen jaren ervaart de gemeente een sterk toegenomen druk op de woningmarkt. Dit is mede het gevolg van de ligging in de regio Amersfoort en de goede bereikbaarheid vanuit vrijwel alle windstreken. • De gemeente wil de woningvoorraad de komende jaren verder uitbreiden om tegemoet te komen aan de woningbehoefte. Zij bewaakt daarbij het instandhouden van de groene en dorpse woonomgeving die door de inwoners sterk wordt gewaardeerd. • De gemeente stemt haar woningbouwprogramma jaarlijks af binnen de regio Amersfoort. Met de provincie Utrecht is afgesproken dat binnenstedelijke projecten in beginsel passen in provinciaal beleid en zonder meer door kunnen gaan (afgezien van provinciaal belang bij binnenstedelijke ontwikkelingen). • De gemeente baseert de toekomstige uitbreiding van de woningvoorraad op de Primos -prognose (kwantitatief) en op het in 2019 uitgevoerde woningbehoeftenonderzoek (kwalitatief) en geeft inbreidingsplekken voorrang boven uitbreidingslocaties. • Kwantitatief voorziet de gemeente de komende 10 jaar een uitbreidingsbehoefte van de woningvoorraad met gemiddeld 105 woningen per jaar.

• De gemeente constateert dat naar elk segment op de woningmarkt vraag is, maar legt een bijzonder accent op de volgende doelgroepen waarvoor het extra lastig is om een woning te vinden: o Betaalbare koopwoningen voor starters; o Levensloopgeschikte woningen voor senioren; o Betaalbare huurwoningen voor mensen met een lager- of middeninkomen.

Omgevingsvisie en Interim Omgevingsverordening Provincie Utrecht (10-3-2021) In de Omgevingsvisie staat hoe de provincie zich wil voorbereiden op de toekomst, gezien alle ontwikkelingen die op de provincie afkomen en die ruimte vragen. Denk bijvoorbeeld aan de bevolkingsgroei en het opwekken van duurzame energie. In de (interim) Omgevingsverordening staan de juridische regels die bij de Omgevingsvisie horen. Een belangrijk uitgangspunt ten aanzien van woningbouw is dat nieuwe woningen vooral gebouwd worden op plekken binnen de bebouwde kom. En op plekken die goed met trein, bus, tram en fiets te bereiken zijn. Om volledig te voldoen aan de woningbehoefte in de provincie Utrecht, is het nodig om tot 2040 in totaal ongeveer 165.000 woning te bouwen. In de regio Amersfoort is de gewenste toevoeging in deze periode geraamd op 26.100 tot 31.000 woningen. Omdat er nu al spanning is op de woningmarkt, is het noodzakelijk om de bouwproductie te versnellen. Daarnaast is het streven om ten minste 50% van de toe te voegen woningen in de segmenten ‘middelduur’ en ‘sociaal’ vallen.

Actie Agenda Woningmarkt 2018-2021 In de provincie Utrecht is de druk op de woningmarkt de afgelopen periode sterk opgelopen. Alle part ijen op de provinciale woningmarkt voelen de urgentie om hier wat aan te doen. Dit heeft geresulteerd in een Actie Agenda waarbij is uitgesproken dat het streven is om 7.000 woningen per jaar te realiseren in de

7862.100 | Marktonderbouwing Larikslaan 1, 4 en 6 Princenhof

9

provincie. Het gaat hierbij om toevoeging in de juiste segmenten, vooral binnenstedelijk, duurzaam en van goede kwaliteit.

Programma versnelling woningbouw 2021-2024 Het beleidskader, het huidige uitvoeringsprogramma binnenstedelijke ontwikkeling en de Actie Agenda Wonen zijn een belangrijk vertrekpunt geweest bij het opstellen van het Programma versnelling woningbouw 2021-2034. In het programma wordt gestreefd naar 10.000 woningen per jaar in de provincie, met een streven van 50% sociaal en middelduur segment. De ambitie is daarmee in aantallen verder opgeschroefd in vergelijking met de Actie Agenda Woningmarkt 2018-2021.

Regionale Ruimtelijke Visie Regio Amersfoort (januari 2018) In de Regionale Ruimtelijke Visie (RRV) is een visie vastgelegd waarin de negen betrokken gemeenten in regio Amersfoort gezamenlijk een koers uitzetten richting een duurzame toekomst. Het is een visie waarin de groei die op de regio afkomt wordt aangewend om de kwaliteiten van de regio te borgen en waar nodig te verbeteren. De visie kent twee hoofdprincipes, die helpen om de kwaliteiten te borgen, ook als de druk op de woningmarkt toeneemt. • Het eerste principe is dat de groei zoveel mogelijk wordt opgevangen in bestaand bebouwd gebied. • Het tweede principe is dat er ruimte wordt geboden voor beperkte groei om de dorpen vitaal te houden. Monitoring moet uitwijzen of en wanneer het tekort aan locaties zich voordoet. Omdat planontwikkeling tijd kost, wordt 10 jaar voordat dit tekort zich voordoet aan de raden voorgesteld om te starten met een locatieverkenning. In 2020 is in dit verband besloten tot het opstellen van een Ontwikkelgebied voor de regio Amersfoort. Deze visie is mede een nadere (gebieds)uitwerking van de POVI. Analyses van verhuisstromen laten duidelijk zien dat de groei van regio Amersfoort vooral uit de stadsregio Utrecht komt en georiënteerd is op het centrale deel van de regio: Amersfoort, Soest, Nijkerk en Leusden.

Men is op zoek naar een (groen)stedelijke omgeving, dichtbij voorzieningen en goed bereikbaar met de auto en het openbaar vervoer.

Princenhof: uitwerking kansen-kaders-kwaliteiten (gemeente Leusden)1 Door de gemeente Leusden en de provincie Utrecht is er een uitwerking gemaakt van de kansen voor het gebied Princenhof. Het bedrijventerrein heeft nu veel last van leegstand en dat tast de kwaliteit en de leefbaarheid aan. Woningbouw biedt kansen om deze aspecten te verbeteren. Kantoorgebouwen kunnen getransformeerd worden naar grondgebonden, duurzame woningen voor middeninkomens.

https://www.leusden.nl/fileadmin/user_upload/Bestanden/Documenten/Princenhof_UitwerkingKanse nKadersKwaliteiten_12-12-2017.pdf

1

7862.100 | Marktonderbouwing Larikslaan 1, 4 en 6 Princenhof

10

4 Woningbehoefte In dit hoofdstuk gaan we nader in op de onderbouwing van de woningbehoefte. Allereerst bepalen we de woningmarktregio op basis van verhuisbewegingen uit het verleden. Daarna gaan we in op de kwantitatieve behoefte en tot slot op de kwalitatieve woningbehoefte.

4.1 Bepalen woningmarktregio De eerste stap voor het doorlopen van de Laddertoets bestaat uit het bepalen van de marktregio. Deze marktregio vormt de basis voor het in beeld brengen van vraag en aanbod op de woningmarkt. Een belangrijke indicator voor het bepalen van de marktregio is een analyse van de verhuisbewegingen in de afgelopen jaren binnen en tussen de gemeente(n). Hieruit blijkt dat de gemeente Leusden een vrij open markt is; 43% van de verhuisbewegingen in de afgelopen jaren vond binnen de gemeentegrenzen plaats. Daarnaast is er een sterk verhuisrelatie tussen Leusden en de gemeente Amersfoort. Op basis hiervan concluderen we dat de gemeente Leusden de primaire marktregio is en de gemeente Amersfoort tot de secundaire marktregio behoort. Tabel 4.1: Verhuisde personen van en naar gemeente Leusden 2013-2019 Aantal 6.948 9.311 3801 634 269 268 233 226 194 3.686 16.259

Totaal verhuisd binnen gemeente Leusden Totaal verhuisde personen van buiten gemeente Leusden Afkomstig uit Amersfoort Afkomstig uit Utrecht Afkomstig uit Soest Afkomstig uit Amsterdam Afkomstig uit Barneveld Afkomstig uit Nijkerk Afkomstig uit Woudenberg Afkomstig uit andere gemeente Nederland Totaal aantal verhuizingen Bron: CBS, 2021

Percentage 43% 57% 23% 4% 2% 2% 1% 1% 1% 23% 100%

4.2 Kwantitatieve behoefte Voor de toekomstige kwantitatieve woningbehoefte baseren we ons op de meest recente woningbehoefteprognose van Primos (2021). Op basis van de Primos-prognose concluderen we dat de woningbehoefte van Leusden in de komende jaren gestaag groeit. Op basis van informatie van CBS Statline is bekend dat de woningvoorraad van de gemeente Leusden op 1 januari 2021 circa 13.230 woningen telt. In de periode 2021-2031 is een groei voorzien van circa 1.090 woningen in de gemeente Leusden op basis van de woningbehoefteprognose. Dit komt neer op circa 110 woningen per jaar. In de periode tot 2031 gaat het om geen groei van circa 130 woningen per jaar. Tabel 4.2: Ontwikkeling woningbehoefte 2021-2031 2021 (feitelijk) Woningbehoefte Leusden 13.230 Woningbehoefte Amersfoort 68.810 Bron: Primos, 2021

2026 13.870 74.280

2031 14.320 79.580

2035 14.620 82.010

2021-2026 +640 +5.470

2021-2031 +1.090 +10.770

In de gemeente Amersfoort is de woningbehoefte in de periode tot 2031 geraamd op 10.770 woningen. dit komt neer op ruim 1.000 woningen per jaar.

7862.100 | Marktonderbouwing Larikslaan 1, 4 en 6 Princenhof

11

Huidige plancapaciteit De totale plancapaciteit in de gemeente Leusden bedraagt op tenminste 768 woningen voor de periode 2021 tot en met 2026. Dit komt neer op circa 130 woningen per jaar. De plancapaciteit in de periode daarna is vooralsnog onbekend. Tabel 4.3: Plancapaciteit gemeente Leusden 2021-2026 2021 2022 Totale plancapaciteit 157 286 Bron: gemeente Leusden, april 2021

2023 175

2024 84

2025 53

2026 13

2020-2026 768

Additionele behoefte in de komende jaren De totale behoefte is in de gemeente Leusden in de periode 2021-2031 geraamd op 1.090 woningen. Er is een plancapaciteit (hard en zacht) van 768 woningen voor de periode 2021 tot en met 2026. Als al deze plannen gerealiseerd worden (inclusief locaties Larikslaan 1, 4 en 6), valt de realisatie binnen de woningbehoefte tot 2031. Op basis hiervan concluderen we dat de ontwikkeling van Larikslaan 1, 4 en 6 binnen de kwantitatieve behoefte past. Tabel 4.4: Behoefte 2021-2031 afgezet tegen de gehele plancapaciteit Behoefte 2021-2031 Plancapaciteit 2021-2031 Gemeente Leusden Bron: Primos 2021, CBS, gemeente Leusden 2021

1.090

768

Restant opgave 2021-2031 322

Plancapaciteit in Amersfoort Omdat Amersfoort de secundaire woningmarktregio van Leusden is, is het van belang om ook naar de capaciteiten van die gemeente te kijken. Uit het programma Wonen en Werken van de provincie Utrecht (2021) blijkt dat Amersfoort in de periode tot aan 2030 alleen woningbouw geprogrammeerd h eeft op binnenstedelijke locaties. In totaal gaat dat om ruim 11.000 woningen, waarvan ruim 8.300 in de periode tot 2025.2 Aangezien het om binnenstedelijke locaties gaat, ligt het voor de hand dat een belangrijk deel als appartement zal worden uitgevoerd. Op het eerste gezicht lijkt de plancapaciteit in lijn met de behoefte in de komende tien jaar, ware het niet dat er altijd sprake is van planuitval- of vertraging. Om voldoende te kunnen bouwen is het wenselijk – en ook gebruikelijk – om uit te gaan van een gewenste overcapaciteit van +30% om te kunnen voorzien in de behoefte. Dit betekent dat de benodigde plancapaciteit in Amersfoort circa 14.000 woningen moet bedragen om in de behoefte te voorzien. Hieruit maken we op dat er ook in Amersfoort ruimte is om extra plannen te realiseren.

2

Programmering woningbouw Amersfoort

Bron: provincie Utrecht, Programma Wonen en Werken, 2021.

7862.100 | Marktonderbouwing Larikslaan 1, 4 en 6 Princenhof

12

4.3 Kwalitatieve behoefte Kwalitatieve woningbehoefte Op basis van het WoON2018 is de kwalitatieve behoefte voor Leusden in beeld gebracht. Hierbij is een vraagprofiel opgesteld van woningzoekenden die in de regio Amersfoort 3 op zoek zijn naar een woning in een woonmilieu dat wordt aangeboden in de gemeente Leusden. Figuur 4.1: Gewenste woonmilieu huishoudens op zoek naar een woning in de regio Amersfoort centrum-stedelijk

buiten-centrum groen-stedelijk

centrum-dorps landelijk wonen 0%

5%

10%

15%

20%

25%

30%

35%

40%

45%

Bron: WoON2018

Op basis van de ABF-indeling van woonmilieus valt de ontwikkeling Larikslaan1, 4 en 6 onder het groenstedelijk woonmilieu waaronder de gemeente Leusden is geschaard. Er zijn in het woonmilieu dat de gemeente Leusden biedt echter ook raakvlakken in relatie tot de doelgroepen die zich aangetrokken voelen tot een het centrum-dorps woonmilieu. Deze twee typen woonmilieus hebben overeenkomsten. Beide profielen hebben de focus op ‘ruimer en groen wonen’ aan de rand van steden en dorpen. Beiden zijn relevant in relatie tot de wensen van huishoudens die op zoek zijn naar een woning in de regio Amersfoort, waar de gemeente Leusden onder valt. We kijken daarom voor het bepalen van de kwalitatieve woonwensen naar deze beide profielen, die in elkaars verlengde liggen. In de onderstaande tabel is de kwalitatieve vraag uitgewerkt van woningzoekenden die op zoek zijn naar een woning in een groen-stedelijk woonmilieu. Hieruit maken we op dat van huishoudens, gericht op een woning in een groen-stedelijk woonmilieu, ongeveer 45% van de vraag uitgaat naar een huurwoning en ongeveer 55% naar een koopwoning. In de koopsector concentreert de vraag zich op rijwoningen (17%), vrijstaand (16%) en appartementen (15%).

Tabel 4.5: Woonvoorkeur huishoudens op zoek naar een woning in een groen-stedelijk woonmilieu Huur eengezinswoning Huur appartement Koop rijwoning Koop 2-1 kap Koop vrijstaand Koop appartement Totaal Bron: WoON2018

Kwalitatieve vraag totaal 10% 36% 17% 6% 16% 15% 100%

3 Het WoON2018 biedt niet de mogelijkheid om selecties te maken van afzonderlijke gemeenten. Daarom is een

profiel samengesteld van woningzoekenden in de regio Amersfoort, waaronder de gemeente Leusden valt. Dit inzicht biedt het WoON2018 wel.

7862.100 | Marktonderbouwing Larikslaan 1, 4 en 6 Princenhof

13

In de onderstaande tabel is de kwalitatieve vraag uitgewerkt van woningzoekenden die op zoek zijn naar een woning in een centrum-dorps woonmilieu. Hieruit maken we op dat van huishoudens, gericht op een woning in een centrum-dorps woonmilieu, ongeveer 40% van de vraag uitgaat naar een huurwoning en ongeveer 60% naar een koopwoning. In de koopsector concentreert de vraag zich op rijwoningen (15%), twee-onder-een-kapwoningen (11%) en vrijstaand (18%). Tabel 4.6: Woonvoorkeur huishoudens op zoek naar een woning in een centrum-dorps woonmilieu Huur eengezinswoning Huur appartement Koop rijwoning Koop 2-1 kap Koop vrijstaand Koop appartement Totaal Bron: WoON2018

Kwalitatieve vraag totaal 12% 27% 15% 11% 18% 16% 100%

Duidelijk is dat een grote groep huishoudens op zoek is naar een grondgebonden koopwoning (circa 40%44%). In totaal is circa 15%-17% op zoek naar een rijwoning in het type woonmilieu dat de gemeente Leusden biedt. Vertalen we dit naar de vraag in Leusden dan gaat het om toevoeging van minimaal 180 tot 200 rijwoningen. De beoogde woningbouwprogramma’s van Larikslaan 1,4 en 6 spelen in op deze vraag. De variatie in aanbod (naar oppervlakte) en doelgroep bevordert de afzet en speelt in op een bredere vraag. Daarnaast sluit het beperkte aantal appartementen in het plan Larikslaan 4 in op de vraag van senioren.

7862.100 | Marktonderbouwing Larikslaan 1, 4 en 6 Princenhof

14