Bijlage bij 'Actualisatie Grondexploitaties 2024'__160132__.pdf
Tekst van het document
BIJLAGE BIJ
ACTUALISATIE GRONDEXPLOITATIES 2024
Bijlage bij Actualisatie Grondexploitaties 2024
datum 22/03/2024
status Definitief
portefeuillehouder F.M. de Wit
behandeld door M. Langerak J.K. Medendorp
Bijlage bij Actualisatie Grondexploitaties 2024
Pagina 1 van 35
Inhoudsopgave 1.
Inleiding ............................................................................................................................... 3
2.
Exploitatieberekeningen ....................................................................................................... 4 Valleipark ................................................................................................................................. 6 Groot Agteveld ........................................................................................................................ 9 Mastenbroek II (GREX-deel) .................................................................................................. 12 Mastenbroek II (FAC-deel)..................................................................................................... 15 Larikslaan ............................................................................................................................... 18 De Buitenplaats ..................................................................................................................... 21 De Plantage ........................................................................................................................... 24 Hamersveldseweg 136 e.o. ................................................................................................... 27
3.
Strategische gronden .......................................................................................................... 30
4.
Risicoanalyse ...................................................................................................................... 32
5.
Gebiedstransformatie Princenhof ........................................................................................ 35
Bijlage bij Actualisatie Grondexploitaties 2024
Pagina 2 van 35
1.
Inleiding
Deze bijlage behoort bij het rapport ‘Actualisatie Grondexploitaties 2024’. In de bijlage wordt per project een kasstroomoverzicht, het resultaat, de risicoanalyse en een verschillenanalyse gepresenteerd. Aanvullend wordt een indicatie gegeven van de financiële effecten van de strategische gronden die nog niet in exploitatie zijn genomen. Zoals aangegeven in de rapportage wordt, overeenkomstig het daartoe genomen raadsbesluit, ook een overzicht gegeven van de kasstromen rondom de transformatie van de Princenhof
Bijlage bij Actualisatie Grondexploitaties 2024
Pagina 3 van 35
2.
Exploitatieberekeningen
Rekensystematiek De exploitaties zijn doorgerekend met toepassing van de zogenaamde Dynamische Eindwaarde Methode. Bij toepassing van deze methode wordt rekening gehouden met rente en kosten- en opbrengstenstijgingen gedurende de voorziene looptijd van het project. In de berekening komt een aantal begrippen voor, te weten: Onder nominale waarde wordt verstaan het saldo van kosten en opbrengsten zoals deze bekend zijn op het moment dat het kasstroomoverzicht wordt opgesteld. In de nominale waarden worden rente- en indexatie-effecten niet verdisconteerd. Onder eindwaarde wordt verstaan het saldo dat ontstaat op het einde van de looptijd van het project, dus wanneer de vermoedelijke einddatum is bereikt. In dit resultaat zijn de invloeden van rente en inflatie wel verwerkt. De eindwaarde is letterlijk de waarde van een project op de voorziene einddatum. Onder netto contante waarde wordt verstaan het saldo dat ontstaat wanneer het saldo op eindwaarde wordt teruggerekend naar de prijspeildatum, 1 januari 2023. Op deze wijze worden de projecten, ondanks verschillende looptijden, onderling vergelijkbaar. Daarnaast geeft de contante waarde de waarde van het project per heden weer.
Projectinformatie Voor de exploitaties wordt in dit hoofdstuk een aantal zaken weergegeven: Cashflowoverzicht: een overzicht (inclusief de effecten van rente en kosten- en opbrengstenstijging) van het project uitgezet in de tijd; Resultaat: het resultaat wordt vergeleken met het resultaat van de actualisatie in 2023; Risicoanalyse: voor elk project is een risicoanalyse uitgevoerd en gekwantificeerd toegelicht; Verschillenanalyse: binnen de grondexploitaties worden de belangrijkste verschillen toegelicht ten opzichte van de actualisatie in 2023.
Bijlage bij Actualisatie Grondexploitaties 2024
Pagina 4 van 35
Vergelijking resultaten In het rapport worden de resultaten vergeleken met de resultaten van de actualisatie per 1 januari 2023. Onderstaand wordt kort toegelicht hoe de vergelijkingstabel moet worden gelezen. De begrippen van de rekensystematiek komen hierbij terug. Resultaat Nominale waarde Eindwaarde Netto contante waarde
GREX 2023 GREX 2023 op prijspeil 2024 A1 B1 C1
C2
GREX 2024
Verschil
A2 B2 C3
= A2 - A1 = B2 - B1 = C3 - C2
Resultaat incl. tussentijdse winstnemingen
GREX 2023
GREX 2024
Verschil
Tussentijdse winstnemingen
D1 E1 (= B1 + D1)
D2 E2 (= B2 + D2)
= D2 - D1
Eindwaarde
= E2 - E1
Het nominale resultaat en het eindwaarderesultaat (A2 en B2) worden vergeleken met het nominale resultaat en het eindwaarderesultaat van de actualisatie in 2023 (A1 en B1). De netto contante waarde (C3), ofwel de huidige waarde van de projecten, wordt niet rechtstreeks vergeleken met het resultaat op netto contante waarde van de actualisatie in 2023 (C1). Het resultaat wordt namelijk eerst vergelijkbaar gemaakt door de prijspeildatum te verschuiven naar 1 januari 2024 (C2). Hierbij wordt feitelijk het resultaat van de actualisatie in 2023 vermenigvuldigd met eenmaal de disconteringsvoet van 2,0% (op basis van 1 jaar verschuiving van het prijspeil). Indien van toepassing wordt in de tweede tabel het totaal aan tussentijdse winstnemingen gepresenteerd (D1 in 2023 en D2 in 2024). Op basis van de PoC-methode (Percentage of Completion) is het namelijk verplicht om tussentijds winst te nemen bij grondexploitaties met een voorzien positief resultaat. Teneinde het totale resultaat inzichtelijk te houden (E1 in 2022 en E2 in 2023), worden de tussentijdse winsten opgeteld bij de voorziene eindwaarde van het project. Op deze wijze blijft het totale projectresultaat inzichtelijk.
Bijlage bij Actualisatie Grondexploitaties 2024
Pagina 5 van 35
Valleipark Cashflowoverzicht Kosten Verwerving Sloop Milieu en archeologie Bouwrijp maken Woonrijp maken Planontwikkeling VAT Afdracht BoVo Tijdelijk beheer Planschade Tussentijdse winstnemingen Overige kosten Post onvoorzien Rente Totaal
Totaal Boekwaarde 684.604 684.604 25.565 25.565 134.235 134.235 1.606.131 1.606.131 2.147.973 2.147.973 2.312.155 2.312.155 374.461 374.461 0 0 34.200 34.200 0 0 2.646.000 2.646.000 5.269.444 5.269.444 45.900 45.900 1.554.844 1.554.844 16.835.512 16.835.512
Prognose 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
2024 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
Opbrengsten Grondverkopen Exploitatiebijdragen Tijdelijk beheer Subsidies Overige opbrengsten Totaal
Totaal Boekwaarde 16.807.031 16.807.031 0 0 0 0 0 0 234.436 234.436 17.041.467 17.041.467
Prognose 0 0 0 0 0 0
2024 0 0 0 0 0 0
Bijlage bij Actualisatie Grondexploitaties 2024
Pagina 6 van 35
Resultaat Resultaat Nominale waarde Eindwaarde Netto contante waarde
GREX 2023 GREX 2023 op prijspeil 2024 150.932 132.900 130.294
nvt
GREX 2024
Verschil
205.955 205.955 nvt
55.023 73.055 nvt
Resultaat incl. tussentijdse winstnemingen
GREX 2023
GREX 2024
Verschil
Tussentijdse winstnemingen Eindwaarde
2.646.000 2.778.900
2.646.000 2.851.955
0 73.055
Bijlage bij Actualisatie Grondexploitaties 2024
Pagina 7 van 35
Verschillenanalyse Kosten Verwerving Sloop Milieu en archeologie Bouwrijp maken Woonrijp maken Planontwikkeling VAT Afdracht BoVo Tijdelijk beheer Planschade Tussentijdse winstnemingen Overige kosten Post onvoorzien Rente Totaal
GREX 2023 684.049 25.565 134.235 1.594.027 2.225.006 2.315.010 377.391 0 37.097 0 2.646.000 5.269.444 45.900 1.554.844 16.908.567
GREX 2024 684.604 25.565 134.235 1.606.131 2.147.973 2.312.155 374.461 0 34.200 0 2.646.000 5.269.444 45.900 1.554.844 16.835.512
Verschil 555 0 0 12.104 -77.032 -2.855 -2.930 0 -2.896 0 0 0 0 0 -73.055
Opbrengsten Grondverkopen Exploitatiebijdragen Tijdelijk beheer Subsidies Overige opbrengsten Totaal
GREX 2023 16.807.031 0 0 0 234.436 17.041.467
GREX 2024 16.807.031 0 0 0 234.436 17.041.467
Verschil 0 0 0 0 0 0
132.900
205.955
73.055
Eindwaarde
Bijlage bij Actualisatie Grondexploitaties 2024
Geen sanering bij aanleg park noodzakelijk
Pagina 8 van 35
Groot Agteveld Cashflowoverzicht Kosten Verwerving Sloop Milieu en archeologie Bouwrijp maken Woonrijp maken Planontwikkeling VAT Afdracht BoVo Tijdelijk beheer Planschade Tussentijdse winstnemingen Overige kosten Post onvoorzien Rente Totaal
Totaal Boekwaarde 1 1 0 0 0 0 0 0 111.001 111.001 852.704 842.555 0 0 0 0 -204 -204 194.207 194.207 0 0 524.701 524.701 5.074 0 112.003 112.003 1.799.487 1.784.264
Prognose 0 0 0 0 0 10.149 0 0 0 0 0 0 5.074 0 15.223
2024 0 0 0 0 0 10.149 0 0 0 0 0 0 5.074 0 15.223
Opbrengsten Grondverkopen Exploitatiebijdragen Tijdelijk beheer Subsidies Overige opbrengsten Totaal
Totaal Boekwaarde 0 0 1.885.908 1.885.908 0 0 130.600 130.600 186.817 186.817 2.203.325 2.203.325
Prognose 0 0 0 0 0 0
2024 0 0 0 0 0 0
Bijlage bij Actualisatie Grondexploitaties 2024
Pagina 9 van 35
Resultaat Resultaat
FAC 2023
Nominale waarde Eindwaarde Netto contante waarde
387.942 387.167 379.576
FAC 2023 op prijspeil 2024
387.167
FAC 2024
Verschil
404.061 403.838 395.920
16.120 16.671 8.752
Risicoanalyse Risicogebeurtenis Maximaal 20% meerkosten t.a.v. POK
Gewogen risicoprofiel
Bijlage bij Actualisatie Grondexploitaties 2024
Kans van optreden 50%
Maximaal effect 2.000
Gewogen effect 1.000
1.000
Pagina 10 van 35
Verschillenanalyse Kosten Verwerving Sloop Milieu en archeologie Bouwrijp maken Woonrijp maken Planontwikkeling VAT Afdracht BoVo Tijdelijk beheer Planschade Tussentijdse winstnemingen Overige kosten Post onvoorzien Rente Totaal
FAC 2023 1 0 0 0 109.479 851.228 0 0 -204 194.207 0 524.701 7.758 112.003 1.799.173
FAC 2024 1 0 0 0 111.001 852.704 0 0 -204 194.207 0 524.701 5.074 112.003 1.799.487
Verschil 0 0 0 0 1.522 1.476 0 0 0 0 0 0 -2.684 0 314
Opbrengsten Grondverkopen Exploitatiebijdragen Tijdelijk beheer Subsidies Overige opbrengsten Totaal
FAC 2023 0 1.868.923 0 130.600 186.817 2.186.340
FAC 2024 0 1.885.908 0 130.600 186.817 2.203.325
Verschil 0 16.985 0 0 0 16.985
387.167
403.838
16.671
Eindwaarde
Bijlage bij Actualisatie Grondexploitaties 2024
budget aangepast op basis van indexatie bijdragen
Pagina 11 van 35
Mastenbroek II (GREX-deel) Cashflowoverzicht Kosten Verwerving Sloop Milieu en archeologie Bouwrijp maken Woonrijp maken Planontwikkeling VAT Afdracht BoVo Tijdelijk beheer Planschade Overige kosten Post onvoorzien Rente Totaal
Totaal Boekwaarde 1.716.095 1.716.095 0 0 0 0 823.226 761.956 2.248.232 0 756.809 529.906 278.524 127.301 0 0 87.419 11.200 405.359 161.829 954.283 0 441.742 0 0 0 7.711.688 3.308.286
Prognose 0 0 0 61.270 2.248.232 226.903 151.223 0 76.219 243.530 954.283 441.742 0 4.403.402
2024 0 0 0 33.286 217.694 111.262 59.147 0 37.450 169.202 0 89.639 0 717.681
2025 0 0 0 27.984 1.115.680 50.170 45.470 0 23.032 74.328 0 200.500 0 1.537.163
2026 0 0 0 0 914.858 65.471 46.606 0 15.738 0 954.283 151.603 0 2.148.559
Opbrengsten Grondverkopen Exploitatiebijdragen Tijdelijk beheer Subsidies Overige opbrengsten Totaal
Totaal Boekwaarde Prognose 10.347.821 0 10.347.821 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 10.347.821 0 10.347.821
2024 6.717.082 0 0 0 0 6.717.082
2025 3.630.739 0 0 0 0 3.630.739
2026 0 0 0 0 0 0
Bijlage bij Actualisatie Grondexploitaties 2024
Pagina 12 van 35
Resultaat Resultaat
GREX 2023 GREX 2023 op prijspeil 2024
GREX 2024
Verschil
Nominale waarde Eindwaarde Netto contante waarde
2.196.365 1.981.989 1.831.051
2.717.178 2.636.133 2.484.087
520.813 654.144 616.414
Resultaat incl. tussentijdse winstnemingen
GREX 2023
GREX 2024
Verschil
Tussentijdse winstnemingen Eindwaarde
0 1.831.051
0 2.484.087
0 653.035
1.867.672
Risicoanalyse Risicogebeurtenis Milieukundige voorzieningen (meerkosten) Woonrijp maken (25% meerkosten) Plankosten (25% meerkosten) Tijdelijk beheer en planschade (25% meerkosten) Particuliere kavels (10% minderopbrengst) Gewogen risicoprofiel
Kans van optreden 0% 50% 25% 50% 10%
Maximaal effect 0 550.000 93.579 121.250 107.953
Gewogen effect 0 275.000 23.395 60.625 10.795 370.000
Aangezien de grondexploitatie Mastenbroek II een gezamenlijke grondexploitatie met een externe partij is, komen de aangegeven risico’s niet geheel voor rekening van de gemeente. Op basis van een bepaalde verdeelsleutel per risico is bepaald welk gedeelte aan de gemeente kan worden toegerekend. Het gewogen gemeentelijk risicoprofiel bedraagt € 192.000.
Bijlage bij Actualisatie Grondexploitaties 2024
Pagina 13 van 35
Verschillenanalyse Kosten Verwerving Sloop Milieu en archeologie Bouwrijp maken Woonrijp maken Planontwikkeling VAT Afdracht BoVo Tijdelijk beheer Planschade Tussentijdse winstnemingen Overige kosten Post onvoorzien Rente Totaal
GREX 2023 1.716.095 0 51.720 886.111 2.365.679 767.318 285.120 0 111.944 422.334 0 806.232 612.399 0 8.024.953
GREX 2024 1.716.095 0 0 823.226 2.248.232 756.809 278.524 0 87.419 405.359 0 954.283 441.742 0 7.711.688
Verschil 0 0 -51.720 -62.885 -117.447 -10.509 -6.596 0 -24.525 -16.975 0 148.051 -170.658 0 -313.265
Opbrengsten Grondverkopen Exploitatiebijdragen Tijdelijk beheer Subsidies Overige opbrengsten Totaal
GREX 2023 10.006.941 0 0 0 0 10.006.941
GREX 2024 10.347.821 0 0 0 0 10.347.821
Verschil 340.879 0 0 0 0 340.879
Bijlage bij Actualisatie Grondexploitaties 2024
budget aangepast op basis van afronding bouwrijp maken budget aangepast op basis van eindafrekening met aannemer budget aangepast op basis van besteksraming
budget aangepast op basis van WOZ-beschikking 2023 budget aangepast op basis behandelde claims budget aangepast op basis van voorziene eindafrekening gezamenlijke grondexploitatie met de Alliantie budget aangepast op basis van voortgang in realisatie
budget aangepast op basis van grondwaardesurplus in fase 1 en programmatische wijziging fase 2 en 3
Pagina 14 van 35
Mastenbroek II (FAC-deel) Cashflowoverzicht Kosten Verwerving Sloop Milieu en archeologie Bouwrijp maken Woonrijp maken Planontwikkeling VAT Afdracht BoVo Tijdelijk beheer Planschade Overige kosten Post onvoorzien Rente Totaal
Totaal Boekwaarde 0 0 0 0 0 0 21.103 19.537 57.647 0 19.405 13.587 7.142 3.264 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 105.296 36.389
Prognose 0 0 0 1.565 57.647 5.818 3.878 0 0 0 0 0 0 68.908
2024 0 0 0 1.087 5.582 2.853 1.517 0 0 0 0 0 0 11.039
2025 0 0 0 478 28.607 1.286 1.166 0 0 0 0 0 0 31.537
2026 0 0 0 0 23.458 1.679 1.195 0 0 0 0 0 0 26.332
Opbrengsten Grondverkopen Exploitatiebijdragen Tijdelijk beheer Subsidies Overige opbrengsten Totaal
Totaal Boekwaarde 0 0 111.875 0 0 0 0 0 0 0 111.875 0
Prognose 0 111.875 0 0 0 111.875
2024 0 61.050 0 0 0 61.050
2025 0 50.824 0 0 0 50.824
2026 0 0 0 0 0 0
Bijlage bij Actualisatie Grondexploitaties 2024
Pagina 15 van 35
Resultaat Resultaat Nominale waarde Eindwaarde Netto contante waarde
FAC 2023 3.532 1.377 1.272
FAC 2023 op prijspeil 2024
1.297
FAC 2024
Verschil
7.000 6.578 6.199
3.468 5.202 4.902
Risicoanalyse Risicogebeurtenis Woonrijp maken (meerkosten) Plankosten (meerkosten)
Gewogen risicoprofiel
Bijlage bij Actualisatie Grondexploitaties 2024
Kans van optreden 50% 25%
Maximaal effect 13.750 6.552
Gewogen effect 6.875 1.638 0 0 0 9.000
Pagina 16 van 35
Verschillenanalyse Kosten Verwerving Sloop Milieu en archeologie Bouwrijp maken Woonrijp maken Planontwikkeling VAT Afdracht BoVo Tijdelijk beheer Planschade Tussentijdse winstnemingen Overige kosten Post onvoorzien Rente Totaal
FAC 2023 0 0 0 22.721 60.658 19.675 7.311 0 0 0 0 0 0 0 110.365
FAC 2024 0 0 0 21.103 57.647 19.405 7.142 0 0 0 0 0 0 0 105.296
Verschil 0 0 0 -1.618 -3.011 -269 -169 0 0 0 0 0 0 0 -5.068
Opbrengsten Grondverkopen Exploitatiebijdragen Tijdelijk beheer Subsidies Overige opbrengsten Totaal
FAC 2023 0 111.741 0 0 0 111.741
FAC 2024 0 111.875 0 0 0 111.875
Verschil 0 133 0 0 0 133
1.377
6.578
5.202
Eindwaarde
Bijlage bij Actualisatie Grondexploitaties 2024
Pagina 17 van 35
Larikslaan Cashflowoverzicht Kosten Verwerving Sloop Milieu en archeologie Bouwrijp maken Woonrijp maken Planontwikkeling VAT Afdracht BoVo Tijdelijk beheer Planschade Tussentijdse winstnemingen Overige kosten Post onvoorzien Rente Totaal
Totaal Boekwaarde 1.065.184 1.065.184 0 0 0 0 120.165 120.165 391.140 374.990 123.458 120.766 57.125 53.411 0 0 23.962 21.808 0 0 195.000 195.000 2.837 2.837 0 0 0 0 1.978.871 1.954.161
Prognose 0 0 0 0 16.150 2.692 3.715 0 2.153 0 0 0 0 0 24.710
2024 0 0 0 0 16.150 2.692 3.715 0 2.153 0 0 0 0 0 24.710
Opbrengsten Grondverkopen Exploitatiebijdragen Tijdelijk beheer Subsidies Overige opbrengsten Totaal
Totaal Boekwaarde 1.952.052 1.473.802 0 0 0 0 0 0 90.000 90.000 2.042.052 1.563.802
Prognose 478.250 0 0 0 0 478.250
2024 478.250 0 0 0 0 478.250
Bijlage bij Actualisatie Grondexploitaties 2024
Pagina 18 van 35
Resultaat Resultaat Nominale waarde Eindwaarde Netto contante waarde Resultaat incl. tussentijdse winstnemingen Tussentijdse winstnemingen Eindwaarde
GREX 2023 GREX 2023 op prijspeil 2024
GREX 2024
Verschil
64.941 63.181 61.942
-1.880 -863 -2.102
GREX 2023
GREX 2024
Verschil
195.000 259.045
195.000 258.181
0 -863
66.822 64.045 62.789
64.045
Risicoanalyse Risicogebeurtenis Maximaal 20% meerkosten t.a.v. BRM/WRM Maximaal 20% meerkosten t.a.v. POK/VAT Gewogen risicoprofiel
Bijlage bij Actualisatie Grondexploitaties 2024
Kans van optreden 25% 50%
Maximaal effect 3.000 1.190
Gewogen effect 750 595 1.000
Pagina 19 van 35
Verschillenanalyse Kosten Verwerving Sloop Milieu en archeologie Bouwrijp maken Woonrijp maken Planontwikkeling VAT Afdracht BoVo Tijdelijk beheer Planschade Tussentijdse winstnemingen Overige kosten Post onvoorzien Rente Totaal
GREX 2023 1.065.184 0 0 120.165 391.592 123.800 55.231 0 22.774 0 195.000 2.837 0 0 1.976.583
GREX 2024 1.065.184 0 0 120.165 391.140 123.458 57.125 0 23.962 0 195.000 2.837 0 0 1.978.871
Verschil 0 0 0 0 -452 -342 1.894 0 1.188 0 0 0 0 0 2.288
Opbrengsten Grondverkopen Exploitatiebijdragen Tijdelijk beheer Subsidies Overige opbrengsten Totaal
GREX 2023 1.950.628 0 0 0 90.000 2.040.628
GREX 2024 1.952.052 0 0 0 90.000 2.042.052
Verschil 1.424 0 0 0 0 1.424
64.045
63.181
-863
Eindwaarde
Bijlage bij Actualisatie Grondexploitaties 2024
Pagina 20 van 35
De Buitenplaats Cashflowoverzicht Kosten Verwerving Sloop Milieu en archeologie Bouwrijp maken Woonrijp maken Planontwikkeling VAT Afdracht BoVo Tijdelijk beheer Planschade Tussentijdse winstnemingen Overige kosten Post onvoorzien Rente Totaal
Totaal Boekwaarde 3.732.456 3.732.456 0 0 25.385 22.848 415.063 415.063 270.840 241.916 260.052 249.903 96.062 87.943 0 0 6.171 2.112 0 0 21.000 21.000 300.000 300.000 0 0 0 0 5.127.029 5.073.240
Prognose 0 0 2.537 0 28.924 10.149 8.119 0 4.060 0 0 0 0 0 53.789
2024 0 0 2.537 0 28.924 10.149 8.119 0 4.060 0 0 0 0 0 53.789
Opbrengsten Grondverkopen Exploitatiebijdragen Tijdelijk beheer Subsidies Overige opbrengsten Totaal
Totaal Boekwaarde 5.193.527 4.610.636 0 0 0 0 0 0 0 0 5.193.527 4.610.636
Prognose 582.892 0 0 0 0 582.892
2024 582.892 0 0 0 0 582.892
Bijlage bij Actualisatie Grondexploitaties 2024
Pagina 21 van 35
Resultaat Resultaat Nominale waarde Eindwaarde Netto contante waarde Resultaat incl. tussentijdse winstnemingen Tussentijdse winstnemingen Eindwaarde
GREX 2023 GREX 2023 op prijspeil 2024
GREX 2024
Verschil
67.288 66.498 65.195
3.240 4.395 3.091
GREX 2023
GREX 2024
Verschil
0 62.103
21.000 87.498
21.000 25.395
64.047 62.103 60.885
62.103
Risicoanalyse Risicogebeurtenis Maximaal 20% meerkosten t.a.v. BRM/WRM Maximaal 20% meerkosten t.a.v. POK/VAT Maximaal 20% neerwaartse bijstelling opbrengsten
Gewogen risicoprofiel
Bijlage bij Actualisatie Grondexploitaties 2024
Kans van optreden 50% 50% 50%
Maximaal effect 6.200 3.600 116.578
Gewogen effect 3.100 1.800 58.289 0 63.000
Pagina 22 van 35
Verschillenanalyse Kosten Verwerving Sloop Milieu en archeologie Bouwrijp maken Woonrijp maken Planontwikkeling VAT Afdracht BoVo Tijdelijk beheer Planschade Tussentijdse winstnemingen Overige kosten Post onvoorzien Rente Totaal
GREX 2023 3.732.456 0 25.434 415.063 271.396 259.542 93.701 0 7.235 0 0 300.000 0 0 5.104.827
GREX 2024 3.732.456 0 25.385 415.063 270.840 260.052 96.062 0 6.171 0 21.000 300.000 0 0 5.127.029
Verschil 0 0 -49 0 -556 510 2.361 0 -1.064 0 21.000 0 0 0 22.202
Opbrengsten Grondverkopen Exploitatiebijdragen Tijdelijk beheer Subsidies Overige opbrengsten Totaal
GREX 2023 5.166.930 0 0 0 0 5.166.930
GREX 2024 5.193.527 0 0 0 0 5.193.527
Verschil 26.597 0 0 0 0 26.597
62.103
66.498
4.395
Eindwaarde
Bijlage bij Actualisatie Grondexploitaties 2024
Kavel 2800 m² naar 2918 m²
Pagina 23 van 35
De Plantage Cashflowoverzicht Kosten Verwerving Sloop Milieu en archeologie Bouwrijp maken Woonrijp maken Planontwikkeling VAT Afdracht BoVo Tijdelijk beheer Planschade Tussentijdse winstnemingen Overige kosten Post onvoorzien Rente Totaal Opbrengsten Grondverkopen Exploitatiebijdragen Tijdelijk beheer Subsidies Overige opbrengsten Totaal
Totaal Boekwaarde -1 -1 0 0 0 0 86.147 7.985 0 0 519.923 492.013 15.235 0 172.302 172.302 381 381 0 0 0 0 0 0 0 0 198.781 198.781 992.768 871.461
Prognose 0 0 0 78.162 0 27.909 15.235 0 0 0 0 0 0 0 121.307
2024 0 0 0 78.162 0 27.909 15.235 0 0 0 0 0 0 0 121.307
Totaal Boekwaarde 0 0 1.670.726 1.462.513 0 0 0 0 0 0 1.670.726 1.462.513
Prognose 0 208.213 0 0 0 208.213
2024 0 208.213 0 0 0 208.213
Bijlage bij Actualisatie Grondexploitaties 2024
Pagina 24 van 35
Resultaat Resultaat
FAC 2023
Nominale waarde
FAC 2023 op prijspeil 2024
FAC 2024
Verschil
655.934
679.738
23.804
Eindwaarde
650.763
677.958
27.195
Netto contante waarde
625.494
651.632
13.629
638.003
Risicoanalyse Risicogebeurtenis Maximaal 20% meerkosten t.a.v. POK/VAT Negatief indexatie-effect bij eerdere levering kavels
Gewogen risicoprofiel
Bijlage bij Actualisatie Grondexploitaties 2024
Kans van optreden 50% 25%
Maximaal effect 8.502 121.102
Gewogen effect 4.251 30.275
35.000
Pagina 25 van 35
Verschillenanalyse Kosten
FAC 2023
FAC 2024
Verschil
Verwerving
-1
-1
0
Sloop
0
0
0
Milieu en archeologie Bouwrijp maken
0
0
0
87.650
86.147
-1.503
Woonrijp maken
0
0
0
Planontwikkeling
534.645
519.923
-14.722
VAT
15.529
15.235
-293
Afdracht BoVo
172.302
172.302
0
Tijdelijk beheer
381
381
0
Planschade
0
0
0
Tussentijdse winstnemingen
0
0
0
Overige kosten
0
0
0
Post onvoorzien
0
0
0
Rente
198.781
198.781
0
Totaal
1.009.286
992.768
-16.518
Opbrengsten
GREX 2023
GREX 2024
Verschil
Grondverkopen
0
0
0
1.660.050
1.670.726
10.676
Tijdelijk beheer
0
0
0
Subsidies
0
0
0
0 1.660.050
0 1.670.726
0 10.676
650.763
677.958
27.195
Exploitatiebijdragen
Overige opbrengsten Totaal Eindwaarde
Bijlage bij Actualisatie Grondexploitaties 2024
Geen aanpassing bestemmingsplan
indexatie exploitatiebijdrage
Pagina 26 van 35
Hamersveldseweg 136 e.o. Cashflowoverzicht Kosten Verwerving Sloop Milieu en archeologie Bouwrijp maken Woonrijp maken Planontwikkeling VAT Afdracht BoVo Tijdelijk beheer Planschade Tussentijdse winstnemingen Overige kosten Post onvoorzien Rente Totaal
Totaal Boekwaarde 860.016 860.016 0 0 0 0 33.987 33.987 181.395 181.395 146.801 134.622 1.775 1.775 128.548 128.548 -6.379 -6.379 0 0 103.000 103.000 212.180 212.180 0 0 279.264 279.264 1.940.587 1.928.408
Prognose 0 0 0 0 0 12.179 0 0 0 0 0 0 0 0 12.179
2024 0 0 0 0 0 12.179 0 0 0 0 0 0 0 0 12.179
Opbrengsten Grondverkopen Exploitatiebijdragen Tijdelijk beheer Subsidies Overige opbrengsten Totaal
Totaal Boekwaarde 2.089.007 976.507 0 0 0 0 0 0 0 0 2.089.007 976.507
Prognose 1.112.500 0 0 0 0 1.112.500
2024 1.112.500 0 0 0 0 1.112.500
Bijlage bij Actualisatie Grondexploitaties 2024
Pagina 27 van 35
Resultaat Resultaat Nominale waarde Eindwaarde Netto contante waarde Resultaat incl. tussentijdse winstnemingen Tussentijdse winstnemingen Eindwaarde
GREX 2023 GREX 2023 op prijspeil 2024
GREX 2024
Verschil
148.599 148.420 145.510
84 473 -2.438
GREX 2023
GREX 2024
Verschil
103.000 250.948
103.000 251.420
0 473
148.515 147.948 145.047
147.948
Risicoanalyse Risicogebeurtenis Maximaal 10% meerkosten t.a.v. POK/VAT Maximaal 10% lagere opbrengsten
Gewogen risicoprofiel
Bijlage bij Actualisatie Grondexploitaties 2024
Kans van optreden 50% 25%
Maximaal effect 1.200 111.250
Gewogen effect 600 27.813
28.000
Pagina 28 van 35
Verschillenanalyse Kosten Verwerving Sloop Milieu en archeologie Bouwrijp maken Woonrijp maken Planontwikkeling VAT Afdracht BoVo Tijdelijk beheer Planschade Tussentijdse winstnemingen Overige kosten Post onvoorzien Rente Totaal
GREX 2023 860.016 0 0 33.987 181.395 147.273 1.775 128.548 -6.379 0 103.000 212.180 0 279.264 1.941.059
GREX 2024 860.016 0 0 33.987 181.395 146.801 1.775 128.548 -6.379 0 103.000 212.180 0 279.264 1.940.587
Verschil 0 0 0 0 0 -473 0 0 0 0 0 0 0 0 -473
Opbrengsten Grondverkopen Exploitatiebijdragen Tijdelijk beheer Subsidies Overige opbrengsten Totaal
GREX 2023 2.089.007 0 0 0 0 2.089.007
GREX 2024 2.089.007 0 0 0 0 2.089.007
Verschil 0 0 0 0 0 0
147.948
148.420
473
Eindwaarde
Bijlage bij Actualisatie Grondexploitaties 2024
Pagina 29 van 35
3.
Strategische gronden
De notitie ‘Grondbeleid in begroting en jaarstukken (2019)’ uit juli 2019 van de commissie BBV geeft aan hoe de gemeente moet omgaan met de waardering van gronden in haar bezit. Voor wat betreft gronden die niet een actieve grondexploitatie betrokken zijn is dan sprake van zogenaamde Materiele Vaste Activa (MVA). Uitgangspunt voor de waardering van deze gronden is de verkrijgingprijs met bijkomende kosten tenzij er sprake is van een (duurzame) lagere marktwaarde. In dat laatste geval moeten de gronden worden afgewaardeerd tot deze marktwaarde. Gronden die voor 2019 door de gemeente verworden zijn blijven gewaardeerd tegen de bestaande boekwaarde met in achtneming van de regel over een lagere marktwaarde. MVA
Restant buitengebied - perceel I228 (ged.) - linkerzijde busbaan - perceel I228 (ged.) - rechterzijde busbaan - perceel K557 (ged.) Politiebureau (De Twijnderij 32) Totaal
Boekwaarde 1-1-2024
28.991 41.290 50.514 956.722 1.077.516
Waardering Afwaardering conform BBV noodzakelijk?
66.000 141.000 115.000 956.722 1.278.722
nee nee nee nee
De strategische gronden Restant buitengebied, verworven voor 2019, hebben thans de bestemming agrarisch of groen. Uit de actualisatie van de taxatie volgt een marktwaarde van ongeveer € 506.500 in de huidige bestemming. Deze waardering is hoger dan de waardering op basis van de bestemming, dit is ingegeven door de aanwijzing van deze gronden als mogelijke woningbouwontwikkeling in de Omgevingsvisie. Dit zorgt voor een prijsopdrijving met een zogenaamde verwachtingswaarde. In de tabel is de boekwaarde van de strategische gronden afgezet tegen de marktwaarde in de huidige bestemming. Voor alle percelen geldt dat de voorziene marktwaarde hoger is dan de boekwaarde en het niet noodzakelijk is om af te waarderen. Zelfs in een extreem afwaarderingsscenario tot een minimale agrarische waarde van € 6 per m2 zal de marktwaarde hoger liggen dan de boekwaarde. In de tabel is de boekwaarde op het complex ‘Restant buitengebied’ van € 120.794 naar rato van oppervlakte verdeeld over de drie percelen. Indien redelijkerwijs is te achterhalen, moet de verdeling plaatsvinden op basis van oorspronkelijke verkrijgingsprijzen. Dit wordt echter pas relevant bij de verkoop van één van de afzonderlijke percelen in het buitengebied. Tot die tijd worden de gronden in het buitengebied als één complex op de balans gewaardeerd.
Wat betreft het politiebureau heeft in het kader van de aankoop in 2020 een taxatie plaatsgevonden. De marktwaarde van deze locatie is vastgesteld met inachtneming van de beoogde toekomstig herontwikkeling. Conform de voorschriften uit het BBV mag deze grond dan ook gewaardeerd worden tegen de verkrijgingprijs met bijkomende
Bijlage bij Actualisatie Grondexploitaties 2024
Pagina 30 van 35
kosten. Het opvoeren van de bijkomende kosten verklaart het verschil tussen de overeengekomen koopsom, € 950.000, en de aangegeven waarde. Bij het besluit om tot aankoop over te gaan is een visie gegeven op de toekomstige ontwikkelmogelijkheden van deze locatie. Inmiddels is het bestemmingsplan voor de herontwikkeling ook onherroepelijk en is, voortvloeiend uit een Europese aanbesteding, een verkoopovereenkomst gesloten met ontwikkelende partij Heilijgers.
Bijlage bij Actualisatie Grondexploitaties 2024
Pagina 31 van 35
4.
Risicoanalyse
In hoofdstuk 2 “Exploitatieberekeningen” zijn reeds de risico’s van de diverse exploitaties geïnventariseerd en gekwantificeerd aan de hand van de kans van optreden en het maximale effect. De kans van optreden is uitgedrukt in een percentage tussen nul en honderd procent. Gemakshalve zijn hierbij de volgende kansklassen gehanteerd: zeer kleine kans (10%); kleine kans (25%), matige kans (50%), grote kans (75%) en zeer grote kans (90%). Risico’s met een kans van optreden van meer dan 90% worden niet meer als risico’s gezien, maar als (bijna) zekere gebeurtenissen. Deze gebeurtenissen worden daarom als kosten geraamd en ingeboekt in de grondexploitatie. Positieve risico’s zijn veiligheidshalve niet meegenomen. Voornoemde methodiek resulteert per exploitatie in een gewogen risico-effect. Dit effect is vervolgens afgezet tegen de opgenomen post onvoorziene kosten. Deze post is feitelijk een eerste buffer om risico’s op te vangen. Voor een aantal exploitaties is de post onvoorzien voldoende om het gewogen risico-effect volledig te dekken. Risico's
Type
Hamersveldseweg 136 e.o. Larikslaan De Buitenplaats De Plantage Groot Agteveld Mastenbroek II Mastenbroek II
GREX GREX GREX FAC FAC GREX FAC
Planvoorbereidingskosten Vennootschapsbelasting Algemene kosten Grondbedrijf Totaal
IVA
Gewogen risico- Post onvoorzien effect 28.000 1.000 63.000 35.000 1.000 192.000 9.000 0 88.000 21.250 150.000 588.250
60.000 0 8.300 11.953 0 423.244 0 0 0 0 0 503.497
Netto risicoprofiel 0 1.000 54.700 23.047 1.000 0 9.000 0 88.000 21.250 150.000 347.997
Naast de exploitatierisico’s zijn in bovenstaande tabel ook eventuele risicobedragen opgenomen voor de volgende elementen: Voor de strategische gronden geldt het risico dat de boekwaarde hoger is dan de marktwaarde. Uitgangspunt voor de waardering van deze gronden is de verkrijgingprijs met bijkomende kosten tenzij er sprake is van een (duurzame) lagere marktwaarde. In dat laatste geval moeten de gronden worden afgewaardeerd tot deze marktwaarde. Gronden die voor 2019 door de gemeente verworven zijn blijven gewaardeerd tegen de bestaande boekwaarde met in achtneming van de regel over een lagere marktwaarde. De strategische grond in bezit van de gemeente voldoen aan de bovenstaande criteria, er is derhalve geen risicobedrag opgenomen.
Bijlage bij Actualisatie Grondexploitaties 2024
Pagina 32 van 35
Bij de geactiveerde planvoorbereidingskosten geldt het risico dat de kosten niet binnen 5 jaar worden ingebracht in een gemeentelijke grondexploitatie of worden verhaald op basis van een anterieure overeenkomst. De kosten moeten in dat geval worden afgeboekt. Per 1 januari 2024 zijn de geactiveerde planvoorbereidingskosten ongeveer € 331.000. Uitgaande van een gewogen risico effect per plan in voorbereiding is het totaal effect bepaald op € 88.000. Ten aanzien van de vennootschapsbelasting is sprake van het risico dat meer belasting moet worden betaald dan momenteel is begroot. In 2019 is de gemeente echter een vaststellingovereenkomst (VSO) aangegaan met de Belastingdienst. Dit leidt tot een lagere vennootschapsbelasting last dan oorspronkelijk is geraamd. Voor de toekomst wordt evenwel een totale aanslag van € 85.000 verwacht, uitgaande van een bepekte kans dat deze aanslag hoger uitvalt (25%) wordt het gewogen risico effect bepaald op € 21.250 Voor de algemene kosten van het Grondbedrijf geldt ook het risico van overschrijding. Indien drie opeenvolgende jaren sprake is van een overschrijding van € 50.000 ten opzichte van de begrote kosten, dan betreft het een bedrag van € 150.000.
Bij de overige risico’s gaat het met een risicobedrag van € 259.250 om de planvoorbereidingskosten, vennootschapsbelasting en de algemene kosten van het Grondbedrijf. Op totaalniveau komt het netto risicoprofiel hiermee uit op € 348.000. Dit bedrag wordt echter niet aangemerkt als benodigde weerstandscapaciteit van het Grondbedrijf. Hiervoor wordt namelijk de methodiek gevolgd die is opgenomen in de Nota Risicomanagement uit 2010. Op de volgende pagina wordt hierop nader ingegaan.
Bijlage bij Actualisatie Grondexploitaties 2024
Pagina 33 van 35
Benodigde weerstandscapaciteit Conform de Nota Risicomanagement uit 2010 wordt het risicoprofiel ten aanzien van de grondexploitaties bepaald aan de hand van de zogeheten IFLO-norm. Dit komt neer op het volgende: 10% van de boekwaarde per 1 januari 2023; 3% van de per 1 januari 2023 nog voorziene kosten; 5% van de per 1 januari 2023 nog voorziene opbrengsten. Het totaal van bovengenoemde posten wordt verminderd met de in de grondexploitaties opgenomen posten onvoorziene kosten en vermeerderd met een vast bedrag van € 600.000 ten aanzien van voorbereidingskosten en algemene kosten van het Grondbedrijf. Toepassing van voornoemde methodiek leidt tot de volgende tabel. Risico's Hamersveldseweg 136 e.o. Larikslaan De Buitenplaats De Plantage Groot Agteveld Mastenbroek II Mastenbroek II Totaal Stelpost overige risico's Benodigde weerstandscapaciteit
GREX GREX GREX FAC FAC GREX FAC
Boekwaarde per 1-1-2024
Raming kosten
Raming opbrengsten
Voorziene eindwaarde
IFLO-norm
Onvoorziene kosten
Netto risicoprofiel
951.901 390.359 462.604 -591.052 -419.061 3.308.286 36.389 4.139.425
12.000 22.950 53.000 119.527 15.000 4.259.157 65.889 4.547.523
1.112.500 478.250 582.892 208.213 0 10.284.620 109.277 12.775.753
148.599 64.941 67.288 679.738 404.061 2.717.178 7.000 4.088.805
151.175 63.637 66.498 -45.109 -41.456 910.947 11.079 1.116.772
60.000 0 8.300 11.953 0 423.244 0 503.497
91.175 63.637 58.198 0 0 292.622 11.079 516.711 600.000 1.116.711
Uit de tabel komt naar voren dat de benodigde weerstandscapaciteit van het Grondbedrijf ongeveer € 1,1 miljoen bedraagt. Bij de actualisatie in 2023 kwam de berekening uit op ongeveer € 1,0 miljoen. De toename is voornamelijk toe te schrijven aan toename van de boekwaarde in de exploitatie Mastenbroek II. Zoals hierboven bij de bepaling van de IFLO-norm is aangegeven werkt een toename van de boekwaarde aanzienlijk door in de bepaling van de norm.
Bijlage bij Actualisatie Grondexploitaties 2024
Pagina 34 van 35
5. Gebiedstransformatie Princenhof In 2017 is de Transformatievisie Princenhof ‘Uitwerking Kansen-kaders-kwaliteit’ vastgesteld door het college. In deze transformatievisie zijn de principes vastgelegd voor de transformatie van het bestaande bedrijventerrein naar een woongebied. Uitgangspunt bij deze transformatievisie was de zogenaamde uitnodigingsplanologie, een initiatiefnemer kan in samenspraak met de gemeente komen praten op het moment dat zij wil transformeren. Voor ieder perceel dat getransformeerd gaat worden, wordt een afzonderlijke bestemmingsplanprocedure doorlopen om de woningbouw mogelijk te maken. Als onderdeel van de transformatie is de initiatiefnemer een exploitatiebijdrage aan de gemeente verschuldigd. Deze exploitatiebijdrage is bedoeld om de gemeentelijk kosten te dekken en daarnaast om de bestaande openbare ruimte eveneens te transformeren naar een kwaliteitsniveau dat aansluit bij de woningbouw. Op 11 november 2021 heeft de raad ingestemd met de uitgangspunten voor de transformatie van het openbaar gebied zoals vastgelegd in het Masterplan openbare ruimte Princenhof. Naast het vaststellen van de uitgangspunten is ook een krediet beschikbaar gesteld om tot uitvoering te kunnen overgaan. Dit krediet wordt gedekt uit de door de initiatiefnemers betaalde en te betalen exploitatiebijdrages.
Om de raad inzicht te blijven geven in de kosten en de daartegen overstaande dekking uit de exploitatiebijdrages is in het raadsvoorstel besloten jaarlijks inzicht te geven in de stand van zaken. In de onderstaande tabel worden de per 1 januari 2024 ontvangen exploitatiebijdrages en de tot deze datum gemaakte kosten weergegeven. Hiermee wordt voldaan aan de informatieplicht uit het raadsbesluit van 11 november 2021. Transformatie Princenhof Opbrengensten Exploitatiebijdrages Snippergroen Totaal Kosten Masterplan begeleiding Uitvoering Totaal Saldo
Bijlage bij Actualisatie Grondexploitaties 2024
Raming
Gerealiseerd
Resteert
1.404.776 175.000 1.579.776
1.138.414 1.138.414
266.362 175.000 441.362
113.300 1.466.500 1.579.800 -24
48.496 47.900 96.396 1.042.017
64.804 1.418.600 1.483.404 -1.042.042
Pagina 35 van 35