Document · PDF

Bijlage bij 'Actualisatie Grondexploitaties 2023'89337.pdf

Raadsvergadering 25 mei 2023, gemeente LeusdenBij agendapunt: 6: RV Actualisatie grondexploitaties 20236.638 woorden

Open het PDF bij iBabs ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen

BIJLAGE BIJ

ACTUALISATIE GRONDEXPLOITATIES 2023

Bijlage bij Actualisatie Grondexploitaties 2023

datum 14/03/2023

status Definitief

portefeuillehouder W.R. Vos

behandeld door M. Langerak J.K. Medendorp

Bijlage bij Actualisatie Grondexploitaties 2023

Pagina 1 van 36

Inhoudsopgave

Bijlage bij Actualisatie Grondexploitaties 2023

Pagina 2 van 36

Inleiding

Deze bijlage behoort bij het rapport ‘Actualisatie Grondexploitaties 2023’. In de bijlage wordt per project een kasstroomoverzicht, het resultaat, de risicoanalyse en een verschillenanalyse gepresenteerd. Aanvullend wordt een indicatie gegeven van de financiële effecten van de strategische gronden die nog niet in exploitatie zijn genomen. Zoals aangegeven in de rapportage wordt, overeenkomstig het daartoe genomen raadsbesluit, ook een overzicht gegeven van de kasstromen rondom de transformatie van de Princenhof

Bijlage bij Actualisatie Grondexploitaties 2023

Pagina 3 van 36

Exploitatieberekeningen

Rekensystematiek De exploitaties zijn doorgerekend met toepassing van de zogenaamde Dynamische Eindwaarde Methode. Bij toepassing van deze methode wordt rekening gehouden met rente en kosten- en opbrengstenstijgingen gedurende de voorziene looptijd van het project. In de berekening komt een aantal begrippen voor, te weten:  Onder nominale waarde wordt verstaan het saldo van kosten en opbrengsten zoals deze bekend zijn op het moment dat het kasstroomoverzicht wordt opgesteld. In de nominale waarden worden rente- en indexatie-effecten niet verdisconteerd.  Onder eindwaarde wordt verstaan het saldo dat ontstaat op het einde van de looptijd van het project, dus wanneer de vermoedelijke einddatum is bereikt. In dit resultaat zijn de invloeden van rente en inflatie wel verwerkt. De eindwaarde is letterlijk de waarde van een project op de voorziene einddatum.  Onder netto contante waarde wordt verstaan het saldo dat ontstaat wanneer het saldo op eindwaarde wordt teruggerekend naar de prijspeildatum, 1 januari 2023. Op deze wijze worden de projecten, ondanks verschillende looptijden, onderling vergelijkbaar. Daarnaast geeft de contante waarde de waarde van het project per heden weer.

Projectinformatie Voor de exploitaties wordt in dit hoofdstuk een aantal zaken weergegeven:  Cashflowoverzicht: een overzicht (inclusief de effecten van rente en kosten- en opbrengstenstijging) van het project uitgezet in de tijd;  Resultaat: het resultaat wordt vergeleken met het resultaat van de actualisatie in 2022;  Risicoanalyse: voor elk project is een risicoanalyse uitgevoerd en gekwantificeerd toegelicht;  Verschillenanalyse: binnen de grondexploitaties worden de belangrijkste verschillen toegelicht ten opzichte van de actualisatie in 2022.

Bijlage bij Actualisatie Grondexploitaties 2023

Pagina 4 van 36

Vergelijking resultaten In het rapport worden de resultaten vergeleken met de resultaten van de actualisatie per 1 januari 2022. Onderstaand wordt kort toegelicht hoe de vergelijkingstabel moet worden gelezen. De begrippen van de rekensystematiek komen hierbij terug. Resultaat Nominale waarde Eindwaarde Netto contante waarde Resultaat incl. tussentijdse winstnemingen Tussentijdse winstnemingen Eindwaarde

GREX 2022 GREX 2022 op prijspeil 2023 A1 B1 C1 GREX 2022 D1 E1 (= B1 + D1)

GREX 2023

Verschil

A2 B2 C3

= A2 - A1 = B2 - B1 = C3 - C2

GREX 2023 D2 E2 (= B2 + D2)

Verschil = D2 - D1 = E2 - E1

Het nominale resultaat en het eindwaarderesultaat (A2 en B2) worden vergeleken met het nominale resultaat en het eindwaarderesultaat van de actualisatie in 2022 (A1 en B1). De netto contante waarde (C3), ofwel de huidige waarde van de projecten, wordt niet rechtstreeks vergeleken met het resultaat op netto contante waarde van de actualisatie in 2022 (C1). Het resultaat wordt namelijk eerst vergelijkbaar gemaakt door de prijspeildatum te verschuiven naar 1 januari 2023 (C2). Hierbij wordt feitelijk het resultaat van de actualisatie in 2022 vermenigvuldigd met eenmaal de disconteringsvoet van 2,0% (op basis van 1 jaar verschuiving van het prijspeil). Indien van toepassing wordt in de tweede tabel het totaal aan tussentijdse winstnemingen gepresenteerd (D1 in 2022 en D2 in 2023). Op basis van de PoC-methode (Percentage of Completion) is het namelijk verplicht om tussentijds winst te nemen bij grondexploitaties met een voorzien positief resultaat. Teneinde het totale resultaat inzichtelijk te houden (E1 in 2022 en E2 in 2023), worden de tussentijdse winsten opgeteld bij de voorziene eindwaarde van het project. Op deze wijze blijft het totale projectresultaat inzichtelijk.

Bijlage bij Actualisatie Grondexploitaties 2023

Pagina 5 van 36

2.1

Valleipark

Totaal Boekwaarde 684.049 680.147 25.565 25.565 134.235 134.235 1.594.027 1.175.092 2.225.006 2.137.081 2.315.010 2.299.494 377.391 364.461 0 0 37.097 34.200 0 0 2.646.000 2.646.000 5.269.444 5.269.444 45.900 45.900 1.554.844 1.554.844 16.908.567 16.366.463

Prognose 3.902 0 0 418.935 87.925 15.516 12.930 0 2.896 0 0 0 0 0 542.104

2023 3.902 0 0 418.935 87.925 15.516 12.930 0 2.896 0 0 0 0 0 542.104

2024 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

Opbrengsten Grondverkopen Exploitatiebijdragen Tijdelijk beheer Subsidies Overige opbrengsten Totaal

Totaal Boekwaarde 16.807.031 16.794.631 0 0 0 0 0 0 234.436 234.436 17.041.467 17.029.067

Prognose 12.400 0 0 0 0 12.400

2023 12.400 0 0 0 0 12.400

2024 0 0 0 0 0 0

Bijlage bij Actualisatie Grondexploitaties 2023

Pagina 6 van 36

Resultaat Resultaat Nominale waarde Eindwaarde Netto contante waarde Resultaat incl. tussentijdse winstnemingen Tussentijdse winstnemingen Eindwaarde

GREX 2022 GREX 2022 op prijspeil 2023 128.148 110.956 108.781 GREX 2022 2.688.000 2.798.956

GREX 2023

Verschil

150.932 132.900 130.294

22.785 21.944 19.338

GREX 2023 2.646.000 2.778.900

Verschil -42.000 -20.056

110.956

Risicoanalyse Risicogebeurtenis Maximaal 20% meerkosten t.a.v. BRM/WRM Maximaal 20% meerkosten t.a.v. POK/VAT

Gewogen risicoprofiel

Bijlage bij Actualisatie Grondexploitaties 2023

Kans van optreden 25% 25%

Maximaal effect 98.000 5.500

Gewogen effect 24.500 1.375

26.000

Pagina 7 van 36

Verschillenanalyse Kosten Verwerving Sloop Milieu en archeologie Bouwrijp maken Woonrijp maken Planontwikkeling VAT Afdracht BoVo Tijdelijk beheer Planschade Tussentijdse winstnemingen Overige kosten Post onvoorzien Rente Totaal

GREX 2022 683.994 25.565 134.235 1.634.004 2.227.301 2.311.053 373.936 0 37.056 0 2.688.000 5.269.444 45.900 1.554.844 16.985.331

GREX 2023 684.049 25.565 134.235 1.594.027 2.225.006 2.315.010 377.391 0 37.097 0 2.646.000 5.269.444 45.900 1.554.844 16.908.567

Verschil 55 0 0 -39.976 -2.295 3.957 3.455 0 41 0 -42.000 0 0 0 -76.764

Opbrengsten Grondverkopen Exploitatiebijdragen Tijdelijk beheer Subsidies Overige opbrengsten Totaal

GREX 2022 16.807.031 0 0 0 289.256 17.096.287

GREX 2023 16.807.031 0 0 0 234.436 17.041.467

Verschil 0 0 0 0 -54.820 -54.820

110.956

132.900

21.944

Eindwaarde

Bijlage bij Actualisatie Grondexploitaties 2023

Verlaging door lager inschrijving fase 4b Verlenging doorlooptijd Verlenging doorlooptijd

Correctie

Niet ontvangen bijdrage

Pagina 8 van 36

2.2

Groot Agteveld

Cashflowoverzicht Kosten Verwerving Sloop Milieu en archeologie Bouwrijp maken Woonrijp maken Planontwikkeling VAT Afdracht BoVo Tijdelijk beheer Planschade Tussentijdse winstnemingen Overige kosten Post onvoorzien Rente Totaal Opbrengsten Grondverkopen Exploitatiebijdragen Tijdelijk beheer Subsidies Overige opbrengsten Totaal

Totaal 1 0 0 0 109.479 851.228 0 0 -204 194.207 0 524.701 7.758 112.003 1.799.173 Totaal 0 1.868.923 0 130.600 186.817 2.186.340

Bijlage bij Actualisatie Grondexploitaties 2023

Boekwaard e 1 0 0 0 109.479 835.712 0 0 -204 194.207 0 524.701 0 112.003 1.775.899 Boekwaard e 0 1.618.347 0 130.600 186.817 1.935.764

Prognose

2023

2024

0 0 0 0 0 15.516 0 0 0 0 0 0 7.758 0 23.274

0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

Prognose

2023

2024

0 250.576 0 0 0 250.576

0 0 0 0 0 0

Pagina 9 van 36

Resultaat Resultaat

FAC 2022

Nominale waarde Eindwaarde Netto contante waarde

370.583 369.362 355.019

FAC 2022 op prijspeil 2023

362.120

FAC 2023

Verschil

387.942 387.167 379.576

17.358 17.805 17.456

Risicoanalyse Risicogebeurtenis Maximaal 20% meerkosten t.a.v. POK

Gewogen risicoprofiel

Bijlage bij Actualisatie Grondexploitaties 2023

Kans van optreden 50%

Maximaal effect 3.000

Gewogen effect 1.500

2.000

Pagina 10 van 36

FAC 2022 1 0 0 0 119.627 856.517 0 0 -204 194.207 0 524.701 9.619 112.003 1.816.471

FAC 2023 1 0 0 0 109.479 851.228 0 0 -204 194.207 0 524.701 7.758 112.003 1.799.173

Verschil 0 0 0 0 -10.149 -5.288 0 0 0 0 0 0 -1.861 0 -17.298

Opbrengsten Grondverkopen Exploitatiebijdragen Tijdelijk beheer Subsidies Overige opbrengsten Totaal

FAC 2022 0 1.868.416 0 130.600 186.817 2.185.833

FAC 2023 0 1.868.923 0 130.600 186.817 2.186.340

Verschil 0 507 0 0 0 507

369.362

387.167

17.805

Eindwaarde

Bijlage bij Actualisatie Grondexploitaties 2023

budget aangepast op basis van afronding werkzaamheden budget aangepast op basis van voortgang project

Pagina 11 van 36

2.3

Mastenbroek II (GREX-deel)

Cashflowoverzicht Kosten Verwerving Sloop Milieu en archeologie Bouwrijp maken Woonrijp maken Planontwikkeling VAT Afdracht BoVo Tijdelijk beheer Planschade Overige kosten Post onvoorzien Rente Totaal Opbrengsten Grondverkopen Exploitatiebijdragen Tijdelijk beheer Subsidies Overige opbrengsten Totaal

Totaal 1.716.095 0 51.720 886.111 2.365.679 767.318 285.120 0 111.944 422.334 806.232 612.399 0 8.024.953 Totaal 10.006.941 0 0 0 0 10.006.941

Bijlage bij Actualisatie Grondexploitaties 2023

Boekwaard e 1.716.095 0 0 139.209 0 443.390 42.513 0 0 85.240 0 0 0 2.426.448 Boekwaard e 0 0 0 0 0 0

Prognose

2023

2024

2025

2026

2027

0 0 51.720 746.901 2.365.679 323.927 242.607 0 111.944 337.094 806.232 612.399 0 5.598.505

0 0 51.720 746.901 0 122.429 82.281 0 38.790 108.530 0 167.943 0 1.318.595

0 0 0 0 692.267 107.567 72.813 0 51.100 112.871 0 150.652 0 1.187.270

0 0 0 0 946.099 41.129 43.216 0 22.054 115.693 0 175.229 0 1.343.419

0 0 0 0 727.313 52.803 44.297 0 0 0 806.232 118.576 0 1.749.221

0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

Prognose

2023

2024

2025

2026

2027

10.006.941 0 0 0 0 10.006.941

4.421.700 0 0 0 0 4.421.700

2.832.868 0 0 0 0 2.832.868

2.752.374 0 0 0 0 2.752.374

0 0 0 0 0 0

Pagina 12 van 36

Resultaat Resultaat

GREX 2022

Nominale waarde Eindwaarde Netto contante waarde

1.428.791 1.448.209 1.311.688

Resultaat incl. tussentijdse winstnemingen Tussentijdse winstnemingen Eindwaarde

GREX 2022 op prijspeil 2023

GREX 2023

Verschil

2.196.365 1.981.989 1.831.051

767.574 533.779 493.130

GREX 2022

GREX 2023

Verschil

0 1.311.688

0 1.831.051

0 519.363

1.337.922

Risicoanalyse Kans van optreden 10% 50% 25% 50% 10%

Risicogebeurtenis Milieukundige voorzieningen (meerkosten) Woonrijp maken (meerkosten) Plankosten (meerkosten) Tijdelijk beheer en planschade (meerkosten) Particuliere kavels (minderopbrengst) Gewogen risicoprofiel

Maximaal effect 12.500 550.000 135.378 126.250 163.795

Gewogen effect 1.250 275.000 33.845 63.125 16.380 390.000

Aangezien de grondexploitatie Mastenbroek II een gezamenlijke grondexploitatie met een externe partij is, komen de aangegeven risico’s niet geheel voor rekening van de gemeente. Op basis van een bepaalde verdeelsleutel per risico is bepaald welk gedeelte aan de gemeente kan worden toegerekend. Het gewogen gemeentelijk risicoprofiel bedraagt € 206.000.

Verschillenanalyse Kosten

GREX 2022

Bijlage bij Actualisatie Grondexploitaties 2023

GREX 2023

Verschil

Pagina 13 van 36

Verwerving Sloop Milieu en archeologie Bouwrijp maken Woonrijp maken Planontwikkeling VAT Afdracht BoVo Tijdelijk beheer Planschade Tussentijdse winstnemingen Overige kosten Post onvoorzien Rente Totaal

1.722.212 0 101.489 1.172.424 1.945.150 765.351 311.314 0 157.801 412.411 0 597.434 654.770 0 7.840.356

1.716.095 0 51.720 886.111 2.365.679 767.318 285.120 0 111.944 422.334 0 806.232 612.399 0 8.024.953

-6.117 0 -49.769 -286.313 420.529 1.967 -26.194 0 -45.857 9.924 0 208.798 -42.371 0 184.597

Opbrengsten Grondverkopen Exploitatiebijdragen Tijdelijk beheer Subsidies Overige opbrengsten Totaal

GREX 2022 9.288.565 0 0 0 0 9.288.565

GREX 2023 10.006.941 0 0 0 0 10.006.941

Verschil 718.376 0 0 0 0 718.376

Eindwaarde

1.448.209

1.981.989

533.779

Bijlage bij Actualisatie Grondexploitaties 2023

budget aangepast op basis van voortgang project budget aangepast op basis van aanbestedingsvoordeel budget aangepast op basis van (voorziene) prijsontwikkeling GWW-markt budget aangepast op basis van voortgang project budget aangepast op basis van voortgang project

budget aangepast op basis van voorziene eindafrekening gezamenlijke grondexploitatie met de Alliantie

budget aangepast op basis van voorzien grondwaardesurplus in fase 1

Pagina 14 van 36

2.4

Mastenbroek II (FAC-deel)

Cashflowoverzicht Kosten

Totaal

Verwerving Sloop Milieu en archeologie Bouwrijp maken Woonrijp maken Planontwikkeling VAT Afdracht BoVo Tijdelijk beheer Planschade Overige kosten Post onvoorzien Rente Totaal

0 0 0 22.721 60.658 19.675 7.311 0 0 0 0 0 0 110.365

Opbrengsten

Totaal

Grondverkopen Exploitatiebijdragen Tijdelijk beheer Subsidies Overige opbrengsten Totaal

0 111.741 0 0 0 111.741

Bijlage bij Actualisatie Grondexploitaties 2023

Boekwaard e 0 0 0 3.569 0 11.369 1.090 0 0 0 0 0 0 16.029 Boekwaard e 0 0 0 0 0 0

Prognose

2023

2024

2025

2026

2027

0 0 0 19.151 60.658 8.306 6.221 0 0 0 0 0 0 94.336

0 0 0 19.151 0 3.139 2.110 0 0 0 0 0 0 24.400

0 0 0 0 17.750 2.758 1.867 0 0 0 0 0 0 22.376

0 0 0 0 24.259 1.055 1.108 0 0 0 0 0 0 26.422

0 0 0 0 18.649 1.354 1.136 0 0 0 0 0 0 21.139

0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

Prognose

2023

2024

2025

2026

2027

0 111.741 0 0 0 111.741

0 0 0 0 0 0

0 66.381 0 0 0 66.381

0 45.360 0 0 0 45.360

0 0 0 0 0 0

Pagina 15 van 36

Resultaat Resultaat Nominale waarde Eindwaarde Netto contante waarde

FAC 2022 3.012 4.197 3.801

FAC 2022 op prijspeil 2023

3.877

FAC 2023

Verschil

3.532 1.377 1.272

520 -2.820 -2.605

Risicoanalyse Risicogebeurtenis Woonrijp maken (meerkosten) Plankosten (meerkosten)

Gewogen risicoprofiel

Bijlage bij Actualisatie Grondexploitaties 2023

Kans van optreden 50% 25%

Maximaal effect 13.750 6.499

Gewogen effect 6.875 1.625 0 0 0 8.000

Pagina 16 van 36

FAC 2022 0 0 0 30.062 49.876 19.624 7.982 0 0 0 0 0 0 0 107.545

FAC 2023 0 0 0 22.721 60.658 19.675 7.311 0 0 0 0 0 0 0 110.365

Verschil 0 0 0 -7.341 10.783 50 -672 0 0 0 0 0 0 0 2.820

Opbrengsten Grondverkopen Exploitatiebijdragen Tijdelijk beheer Subsidies Overige opbrengsten Totaal

FAC 2022 0 111.741 0 0 0 111.741

FAC 2023 0 111.741 0 0 0 111.741

Verschil 0 0 0 0 0 0

4.197

1.377

-2.820

Eindwaarde

Bijlage bij Actualisatie Grondexploitaties 2023

budget aangepast op basis van aanbestedingsvoordeel budget aangepast op basis van (voorziene) prijsontwikkeling GWW-markt

Pagina 17 van 36

2.5

Larikslaan

Totaal 1.065.184 0 0 120.165 391.592 123.800 55.231 0 22.774 0 195.000 2.837 0 0 1.976.583 Totaal 1.950.628 0 0 0 90.000 2.040.628

Bijlage bij Actualisatie Grondexploitaties 2023

Boekwaard e 1.065.184 0 0 120.165 374.990 118.266 51.911 0 19.453 0 195.000 2.837 0 0 1.947.806 Boekwaard e 1.479.597 0 0 0 90.000 1.569.597

Prognose

2023

2024

0 0 0 0 16.602 5.534 3.320 0 3.320 0 0 0 0 0 28.777

0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

Prognose

2023

2024

471.031 0 0 0 0 471.031

0 0 0 0 0 0

Pagina 18 van 36

Resultaat Resultaat Nominale waarde Eindwaarde Netto contante waarde Resultaat incl. tussentijdse winstnemingen Tussentijdse winstnemingen Eindwaarde

GREX 2022 GREX 2022 op prijspeil 2023 78.679 77.853 76.327 GREX 2022 106.000 183.853

GREX 2023

Verschil

66.822 64.045 62.789

-11.858 -13.809 -15.064

GREX 2023 195.000 259.045

Verschil 89.000 75.191

77.853

Risicoanalyse Risicogebeurtenis Maximaal 20% meerkosten t.a.v. BRM/WRM Maximaal 20% meerkosten t.a.v. POK/VAT

Gewogen risicoprofiel

Bijlage bij Actualisatie Grondexploitaties 2023

Kans van optreden 25% 50%

Maximaal effect 3.000 1.600

Gewogen effect 750 800

2.000

Pagina 19 van 36

GREX 2022 1.065.184 0 0 120.165 404.177 122.845 56.000 0 20.538 0 106.000 2.837 0 0 1.897.746

GREX 2023 1.065.184 0 0 120.165 391.592 123.800 55.231 0 22.774 0 195.000 2.837 0 0 1.976.583

Verschil 0 0 0 0 -12.585 955 -769 0 2.235 0 89.000 0 0 0 78.837

Opbrengsten Grondverkopen Exploitatiebijdragen Tijdelijk beheer Subsidies Overige opbrengsten Totaal

GREX 2022 1.885.599 0 0 0 90.000 1.975.599

GREX 2023 1.950.628 0 0 0 90.000 2.040.628

Verschil 65.029 0 0 0 0 65.029

77.853

64.045

-13.809

Eindwaarde

Bijlage bij Actualisatie Grondexploitaties 2023

Minder kosten, kavels opgeleverd Meerkosten verkoop

Jaar langer beheer Tussentijdse winst

Meer resultaat verkochte kavels

Pagina 20 van 36

2.6

De Buitenplaats

Totaal 3.732.456 0 25.434 415.063 271.396 259.542 93.701 0 7.235 0 0 300.000 0 0 5.104.827 Totaal 5.166.930 0 0 0 0 5.166.930

Bijlage bij Actualisatie Grondexploitaties 2023

Boekwaard e 3.732.456 0 22.848 415.063 241.916 246.095 85.943 0 2.063 0 0 300.000 0 0 5.046.383 Boekwaard e 4.610.636 0 0 0 0 4.610.636

Prognose

2023

2024

0 0 2.586 0 29.481 13.447 7.758 0 5.172 0 0 0 0 0 58.444

0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

Prognose

2023

2024

556.295 0 0 0 0 556.295

0 0 0 0 0 0

Pagina 21 van 36

Resultaat Resultaat Nominale waarde Eindwaarde Netto contante waarde Resultaat incl. tussentijdse winstnemingen Tussentijdse winstnemingen Eindwaarde

GREX 2022 GREX 2022 op prijspeil 2023 65.162 62.776 61.545 GREX 2022 0 62.776

GREX 2023

Verschil

64.047 62.103 60.885

-1.115 -673 -1.891

GREX 2023 0 62.103

Verschil 0 -673

62.776

Risicoanalyse Risicogebeurtenis Maximaal 20% meerkosten t.a.v. BRM/WRM Maximaal 20% meerkosten t.a.v. POK/VAT Maximaal 20% neerwaartse bijstelling opbrengsten

Gewogen risicoprofiel

Bijlage bij Actualisatie Grondexploitaties 2023

Kans van optreden 50% 50% 50%

Maximaal effect 6.200 4.100 111.259

Gewogen effect 3.100 2.050 55.629 0 61.000

Pagina 22 van 36

GREX 2022 3.732.456 0 25.385 415.063 272.301 255.947 95.912 0 7.091 0 0 300.000 0 0 5.104.155

GREX 2023 3.732.456 0 25.434 415.063 271.396 259.542 93.701 0 7.235 0 0 300.000 0 0 5.104.827

Verschil 0 0 49 0 -904 3.596 -2.212 0 144 0 0 0 0 0 673

Opbrengsten Grondverkopen Exploitatiebijdragen Tijdelijk beheer Subsidies Overige opbrengsten Totaal

GREX 2022 5.166.931 0 0 0 0 5.166.931

GREX 2023 5.166.930 0 0 0 0 5.166.930

Verschil 0 0 0 0 0 0

62.776

62.103

-673

Eindwaarde

Bijlage bij Actualisatie Grondexploitaties 2023

Afronding restant werkzaamheden Verlenging 1 jaar planbegeleiding Afronding restant werkzaamheden

Pagina 23 van 36

2.7

De Plantage

Totaal -1 0 0 87.650 0 534.645 15.529 172.302 381 0 0 0 0 198.781 1.009.286 Totaal 0 1.660.050 0 0 0 1.660.050

Bijlage bij Actualisatie Grondexploitaties 2023

Boekwaard e -1 0 0 7.985 0 489.141 0 172.302 381 0 0 0 0 198.781 868.589 Boekwaard e 0 1.388.253 0 0 0 1.388.253

Prognose

2023

2024

2025

0 0 0 79.665 0 45.504 15.529 0 0 0 0 0 0 0 140.697

0 0 0 79.665 0 37.756 15.529 0 0 0 0 0 0 0 132.950

0 0 0 0 0 7.748 0 0 0 0 0 0 0 0 7.748

0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

Prognose

2023

2024

2025

0 271.797 0 0 0 271.797

0 151.408 0 0 0 151.408

0 120.389 0 0 0 120.389

0 0 0 0 0 0

Pagina 24 van 36

Resultaat Resultaat

FAC 2022

Nominale waarde Eindwaarde Netto contante waarde

FAC 2022 op prijspeil 2023

FAC 2023

Verschil

629.056

655.934

26.878

626.521 602.192

650.763 625.494

24.243 11.257

614.236

Risicoanalyse Risicogebeurtenis Maximaal 20% meerkosten t.a.v. POK/VAT Negatief indexatie-effect bij eerdere levering kavels

Gewogen risicoprofiel

Bijlage bij Actualisatie Grondexploitaties 2023

Kans van optreden 50% 25%

Maximaal effect 11.702 19.627

Gewogen effect 5.851 4.907

11.000

Pagina 25 van 36

Verschillenanalyse Kosten Verwerving Sloop Milieu en archeologie Bouwrijp maken Woonrijp maken Planontwikkeling VAT Afdracht BoVo

GREX 2022 -1 0 0 86.147 0 531.168 15.388 172.302

GREX 2023 -1 0 0 87.650 0 534.645 15.529 172.302

Verschil 0 0 0 1.503 0 3.476 141 0

Tijdelijk beheer Planschade Tussentijdse winstnemingen Overige kosten Post onvoorzien Rente Totaal

381 0 0 0 0 198.781 1.004.166

381 0 0 0 0 198.781 1.009.286

0 0 0 0 0 0 5.120

Opbrengsten

GREX 2022

GREX 2023

Verschil

Grondverkopen Exploitatiebijdragen

0 1.630.687

0 1.660.050

0 29.363

0 0 1.630.687

0 0 1.660.050

0 0 29.363

626.521

650.763

24.243

Tijdelijk beheer Subsidies Overige opbrengsten Totaal Eindwaarde

Bijlage bij Actualisatie Grondexploitaties 2023

Beperkt hoger indexering Planontwikkeling bestemmingsplan

Verkoop watergang Ursulineweg 28 / vermindering risico eerdere betaling

Pagina 26 van 36

2.8

Hamersveldseweg 136 e.o.

Totaal 860.016 0 0 33.987 181.395 147.273 1.775 128.548 -6.379 0 103.000 212.180 0 279.264 1.941.059 Totaal 2.089.007 0 0 0 0 2.089.007

Bijlage bij Actualisatie Grondexploitaties 2023

Boekwaard e 860.016 0 0 33.987 181.395 130.206 1.775 128.548 -6.379 0 103.000 212.180 0 279.264 1.923.992 Boekwaard e 976.507 0 0 0 0 976.507

Prognose

2023

2024

0 0 0 0 0 17.068 0 0 0 0 0 0 0 0 17.068

0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

Prognose

2023

2024

1.112.500 0 0 0 0 1.112.500

0 0 0 0 0 0

Pagina 27 van 36

Resultaat Resultaat Nominale waarde Eindwaarde Netto contante waarde Resultaat incl. tussentijdse winstnemingen Tussentijdse winstnemingen Eindwaarde

GREX 2022 GREX 2022 op prijspeil 2023 151.595 151.056 148.094

GREX 2023

Verschil

148.515 147.948 145.047

-3.080 -3.108 -6.009

GREX 2023 103.000 250.948

Verschil 0 -3.108

151.056

GREX 2022 103.000 254.056

Risicoanalyse Risicogebeurtenis Maximaal 10% meerkosten t.a.v. POK/VAT Maximaal 10% lagere opbrengsten

Gewogen risicoprofiel

Bijlage bij Actualisatie Grondexploitaties 2023

Kans van optreden 50% 25%

Maximaal effect 1.650 111.250

Gewogen effect 825 27.813

29.000

Pagina 28 van 36

GREX 2022 860.016 0 0 33.987 181.395 143.996 1.775 128.548 -6.210 0 103.000 212.180 0 279.264 1.937.951

GREX 2023 860.016 0 0 33.987 181.395 147.273 1.775 128.548 -6.379 0 103.000 212.180 0 279.264 1.941.059

Verschil 0 0 0 0 0 3.277 0 0 -169 0 0 0 0 0 3.108

Opbrengsten Grondverkopen Exploitatiebijdragen Tijdelijk beheer Subsidies Overige opbrengsten Totaal

GREX 2022 2.089.007 0 0 0 0 2.089.007

GREX 2023 2.089.007 0 0 0 0 2.089.007

Verschil 0 0 0 0 0 0

151.056

147.948

-3.108

Eindwaarde

Bijlage bij Actualisatie Grondexploitaties 2023

Langere looptijd ontwikkeling

Pagina 29 van 36

Strategische gronden

De notitie ‘Grondbeleid in begroting en jaarstukken (2019)’ uit juli 2019 van de commissie BBV geeft aan hoe de gemeente moet omgaan met de waardering van gronden in haar bezit. Voor wat betreft gronden die niet een actieve grondexploitatie betrokken zijn is dan sprake van zogenaamde Materiele Vaste Activa (MVA). Uitgangspunt voor de waardering van deze gronden is de verkrijgingprijs met bijkomende kosten tenzij er sprake is van een (duurzame) lagere marktwaarde. In dat laatste geval moeten de gronden worden afgewaardeerd tot deze marktwaarde. Gronden die voor 2019 door de gemeente verworden zijn blijven gewaardeerd tegen de bestaande boekwaarde met in achtneming van de regel over een lagere marktwaarde. MVA

Restant buitengebied - perceel I228 (ged.) - linkerzijde busbaan - perceel I228 (ged.) - rechterzijde busbaan - perceel K557 (ged.) Politiebureau (De Twijnderij 32) Totaal

Boekwaarde 1-1-2023

28.991 41.290 50.514 956.722 1.077.516

Waardering Afwaardering conform BBV noodzakelijk?

66.000 141.000 115.000 956.722 1.278.722

nee nee nee nee

De strategische gronden Restant buitengebied, verworven voor 2019, hebben thans de bestemming agrarisch of groen. Uit de actualisatie van de taxatie volgt een marktwaarde van ongeveer € 322.000 in de huidige bestemming. Deze waardering is hoger dan de waardering op basis van de bestemming, dit is ingegeven door de aanwijzing van deze gronden als onderdeel van het zoekgebied Woningbouw na 2025. Dit zorgt voor een prijsopdrijving met een zogenaamde verwachtingswaarde. In de tabel is de boekwaarde van de strategische gronden afgezet tegen de marktwaarde in de huidige bestemming. Voor alle percelen geldt dat de voorziene marktwaarde hoger is dan de boekwaarde en het niet noodzakelijk is om af te waarderen. Zelfs in een extreem afwaarderingsscenario tot een minimale agrarische waarde van € 6 per m 2 zal de marktwaarde hoger liggen dan de boekwaarde. In de tabel is de boekwaarde op het complex ‘Restant buitengebied’ van € 120.794 naar rato van oppervlakte verdeeld over de drie percelen. Indien redelijkerwijs is te achterhalen, moet de verdeling plaatsvinden op basis van oorspronkelijke verkrijgingsprijzen. Dit wordt echter pas relevant bij de verkoop van één van de afzonderlijke percelen in het buitengebied. Tot die tijd worden de gronden in het buitengebied als één complex op de balans gewaardeerd.

Wat betreft het politiebureau heeft in het kader van de aankoop in 2020 een taxatie plaatsgevonden. De marktwaarde van deze locatie is vastgesteld met inachtneming van de beoogde toekomstig herontwikkeling. Conform de voorschriften uit het BBV mag deze grond dan ook gewaardeerd worden tegen de verkrijgingprijs met bijkomende kosten. Het opvoeren van de bijkomende kosten verklaart het verschil tussen de overeengekomen koopsom, € 950.000, en de aangegeven waarde. Bij het besluit om tot

Bijlage bij Actualisatie Grondexploitaties 2023

Pagina 30 van 36

aankoop over te gaan is een visie gegeven op de toekomstige ontwikkelmogelijkheden van deze locatie. Inmiddels is het bestemmingsplan voor de herontwikkeling ook onherroepelijk en is, voortvloeiend uit een Europese aanbesteding, een verkoopovereenkomst gesloten met ontwikkelende partij Heilijgers.

Bijlage bij Actualisatie Grondexploitaties 2023

Pagina 31 van 36

Risicoanalyse

In hoofdstuk 2 “Exploitatieberekeningen” zijn reeds de risico’s van de diverse exploitaties geïnventariseerd en gekwantificeerd aan de hand van de kans van optreden en het maximale effect. De kans van optreden is uitgedrukt in een percentage tussen nul en honderd procent. Gemakshalve zijn hierbij de volgende kansklassen gehanteerd: zeer kleine kans (10%); kleine kans (25%), matige kans (50%), grote kans (75%) en zeer grote kans (90%). Risico’s met een kans van optreden van meer dan 90% worden niet meer als risico’s gezien, maar als (bijna) zekere gebeurtenissen. Deze gebeurtenissen worden daarom als kosten geraamd en ingeboekt in de grondexploitatie. Positieve risico’s zijn veiligheidshalve niet meegenomen. Voornoemde methodiek resulteert per exploitatie in een gewogen risico-effect. Dit effect is vervolgens afgezet tegen de opgenomen post onvoorziene kosten. Deze post is feitelijk een eerste buffer om risico’s op te vangen. Voor een aantal exploitaties is de post onvoorzien voldoende om het gewogen risico-effect volledig te dekken. Risico's

Type

Hamersveldseweg 136 e.o. Valleipark Larikslaan De Buitenplaats De Plantage Groot Agteveld Mastenbroek II Mastenbroek II Strategische gronden Planvoorbereidingskosten Vennootschapsbelasting Algemene kosten Grondbedrijf Totaal

GREX GREX GREX GREX FAC FAC GREX FAC IVA

Gewogen risico- Post onvoorzien effect 29.000 60.000 26.000 72.165 2.000 0 61.000 5.650 11.000 13.553 4.000 0 206.000 582.045 8.000 0 0 0 50.000 0 39.000 0 150.000 0 586.000 733.412

Netto risicoprofiel 0 0 2.000 55.350 0 4.000 0 8.000 0 50.000 39.000 150.000 308.350

Naast de exploitatierisico’s zijn in bovenstaande tabel ook eventuele risicobedragen opgenomen voor de volgende elementen:  Voor de strategische gronden geldt het risico dat de boekwaarde hoger is dan de marktwaarde. Uitgangspunt voor de waardering van deze gronden is de verkrijgingprijs met bijkomende kosten tenzij er sprake is van een (duurzame) lagere marktwaarde. In dat laatste geval moeten de gronden worden afgewaardeerd tot deze marktwaarde. Gronden die voor 2019 door de gemeente verworven zijn blijven gewaardeerd tegen de bestaande boekwaarde met in achtneming van de

Bijlage bij Actualisatie Grondexploitaties 2023

Pagina 32 van 36



regel over een lagere marktwaarde. De strategische grond in bezit van de gemeente voldoen aan de bovenstaande criteria, er is derhalve geen risicobedrag opgenomen. Bij de geactiveerde planvoorbereidingskosten geldt het risico dat de kosten niet binnen 5 jaar worden ingebracht in een gemeentelijke grondexploitatie of worden verhaald op basis van een anterieure overeenkomst. De kosten moeten in dat geval worden afgeboekt. Per 1 januari 2023 zijn de geactiveerde planvoorbereidingskosten ongeveer € 175.500. Uitgaande van een gewogen risico effect per plan in voorbereiding is het totaal effect bepaald op € 50.000. Ten aanzien van de vennootschapsbelasting is sprake van het risico dat meer belasting moet worden betaald dan momenteel is begroot. In 2019 is de gemeente echter een vaststellingovereenkomst (VSO) aangegaan met de Belastingdienst. Dit leidt tot een lagere vennootschapsbelasting last dan oorspronkelijk is geraamd. Voor de toekomst wordt evenwel een totale aanslag van € 156.000 verwacht, uitgaande van een bepekte kans dat deze aanslag hoger uitvalt (25%) wordt het gewogen risico effect bepaald op € 39.000 Voor de algemene kosten van het Grondbedrijf geldt ook het risico van overschrijding. Indien drie opeenvolgende jaren sprake is van een overschrijding van € 50.000 ten opzichte van de begrote kosten, dan betreft het een bedrag van € 150.000.

Bij de overige risico’s gaat het met een risicobedrag van € 239.000 om de planvoorbereidingskosten, vennootschapsbelasting en de algemene kosten van het Grondbedrijf. Op totaalniveau komt het netto risicoprofiel hiermee uit op € 308.500. Dit bedrag wordt echter niet aangemerkt als benodigde weerstandscapaciteit van het Grondbedrijf. Hiervoor wordt namelijk de methodiek gevolgd die is opgenomen in de Nota Risicomanagement uit 2010. Op de volgende pagina wordt hierop nader ingegaan.

Bijlage bij Actualisatie Grondexploitaties 2023

Pagina 33 van 36

Benodigde weerstandscapaciteit Conform de Nota Risicomanagement uit 2010 wordt het risicoprofiel ten aanzien van de grondexploitaties bepaald aan de hand van de zogeheten IFLO-norm. Dit komt neer op het volgende:  10% van de boekwaarde per 1 januari 2023;  3% van de per 1 januari 2023 nog voorziene kosten;  5% van de per 1 januari 2023 nog voorziene opbrengsten. Het totaal van bovengenoemde posten wordt verminderd met de in de grondexploitaties opgenomen posten onvoorziene kosten en vermeerderd met een vast bedrag van € 600.000 ten aanzien van voorbereidingskosten en algemene kosten van het Grondbedrijf. Toepassing van voornoemde methodiek leidt tot de volgende tabel. Risico's Hamersveldseweg 136 e.o. Valleipark Larikslaan De Buitenplaats De Plantage Groot Agteveld Mastenbroek II Mastenbroek II Totaal Stelpost overige risico's Benodigde weerstandscapaciteit

GREX GREX GREX GREX FAC FAC GREX FAC

Boekwaarde per 1-1-2023 947.485 -662.604 378.209 435.747 -519.664 -159.865 2.320.941 16.029 2.756.278

Raming kosten 16.500 524.072 26.000 56.500 135.527 22.500 5.724.012 87.052 6.592.164

Raming opbrengsten 1.112.500 12.400 471.031 556.295 271.797 250.576 10.006.941 106.612 12.788.152

Voorziene eindwaarde 148.515 150.932 66.822 64.047 655.934 387.942 1.961.988 3.532 3.439.711

IFLO-norm 150.869 -49.918 62.152 73.084 -34.311 -2.783 910.947 9.545 1.119.586

Onvoorziene kosten 60.000 52.407 0 5.650 13.553 15.000 612.399 0 759.009

Netto risicoprofiel 90.869 0 62.152 67.434 0 0 179.129 9.545 409.129 600.000 1.009.129

Uit de tabel komt naar voren dat de benodigde weerstandscapaciteit van het Grondbedrijf ongeveer € 1,0 miljoen bedraagt. Bij de actualisatie in 2022 kwam de berekening uit op ongeveer € 0,8 miljoen. De toename is voornamelijk toe te schrijven aan toename van de boekwaarde in de exploitatie Mastenbroek II. Zoals hierboven bij de bepaling van de IFLO-norm is aangegeven werkt een toename van de boekwaarde aanzienlijk door in de bepaling van de norm.

Bijlage bij Actualisatie Grondexploitaties 2023

Pagina 34 van 36

5. Gebiedstransformatie Princenhof In 2017 is de Transformatievisie Princenhof ‘Uitwerking Kansen-kaders-kwaliteit’ vastgesteld door het college. In deze transformatievisie zijn de principes vastgelegd voor de transformatie van het bestaande bedrijventerrein naar een woongebied. Uitgangspunt bij deze transformatievisie was de zogenaamde uitnodigingsplanologie, een initiatiefnemer kan in samenspraak met de gemeente komen praten op het moment dat zij wil transformeren. Voor ieder perceel dat getransformeerd gaat worden, wordt een afzonderlijke bestemmingsplanprocedure doorlopen om de woningbouw mogelijk te maken. Als onderdeel van de transformatie is de initiatiefnemer een exploitatiebijdrage aan de gemeente verschuldigd. Deze exploitatiebijdrage is bedoeld om de gemeentelijk kosten te dekken en daarnaast om de bestaande openbare ruimte eveneens te transformeren naar een kwaliteitsniveau dat aansluit bij de woningbouw. Op 11 november 2021 heeft de raad ingestemd met de uitgangspunten voor de transformatie van het openbaar gebied zoals vastgelegd in het Masterplan openbare ruimte Princenhof. Naast het vaststellen van de uitgangspunten is ook een krediet beschikbaar gesteld om tot uitvoering te kunnen overgaan. Dit krediet wordt gedekt uit de door de initiatiefnemers betaalde en te betalen exploitatiebijdrages.

Om de raad inzicht te blijven geven in de kosten en de daartegen overstaande dekking uit de exploitatiebijdrages is in het raadsvoorstel besloten jaarlijks inzicht te geven in de stand van zaken. In de onderstaande tabel worden de per 1 januari 2023 ontvangen exploitatiebijdrages en de tot deze datum gemaakte kosten weergegeven. Hiermee wordt voldaan aan de informatieplicht uit het raadsbesluit van 11 november 2021. Transformatie Princenhof Opbrengsten Exploitatiebijdrages Snippergroen Totaal

Raming

Gerealiseerd

Resteert

1.404.776 175.000 1.579.776

1.138.414 0 1.138.414

266.362 175.000 441.362

Kosten Masterplan begeleiding Uitvoering Totaal Saldo

113.300 1.466.500 1.579.800 -24

26.977 0 26.977 1.111.437

86.323 1.466.500 1.552.823 -1.111.461

Bijlage bij Actualisatie Grondexploitaties 2023

Pagina 35 van 36

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij iBabs is leidend. Bron: https://gemeentebestuur.leusden.nl/api/v1/meetings/3444/documents/36831

Bijlage bij 'Actualisatie Grondexploitaties 2023'__89337__.pdf

Tekst van het document

Bijlage bij 'Actualisatie Grondexploitaties 2023'89337.pdf