Document · PDF

Bijlage bij 'Actualisatie Grondexploitaties 2022' (27134) (2.0).Pdf

Raadsvergadering 30 juni 2022, gemeente LeusdenBij agendapunt: 6: RV Actualisatie Grondexploitaties 20226.835 woorden

Open het PDF bij iBabs ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen

BIJLAGE BIJ

ACTUALISATIE GRONDEXPLOITATIES 2022

Bijlage bij Actualisatie Grondexploitaties 2022

datum 30-03-2022

status definitief

portefeuillehouder W.R. Vos

behandeld door M. Langerak J.K. Medendorp

Bijlage bij Actualisatie Grondexploitaties 2022

Pagina 1 van 37

Inhoudsopgave 1.

Inleiding ...................................................................................................................................3

Exploitatieberekeningen ..........................................................................................................4 2.1

Valleipark.................................................................................................................................6

2.2

Groot Agteveld ........................................................................................................................9

2.3

Mastenbroek II (GREX-deel) ..................................................................................................12

2.4

Mastenbroek II (FAC-deel).....................................................................................................16

2.5

Larikslaan...............................................................................................................................19

2.6

De Buitenplaats .....................................................................................................................22

2.7

De Plantage............................................................................................................................25

2.8

Hamersveldseweg 136 e.o.....................................................................................................28

Strategische gronden .............................................................................................................32

Risicoanalyse..........................................................................................................................35

Gebiedstransformatie Princenhof...........................................................................................38

Bijlage bij Actualisatie Grondexploitaties 2022

Pagina 2 van 37

Inleiding

Deze bijlage behoort bij het rapport ‘Actualisatie Grondexploitaties 2022’. In de bijlage wordt per project een kasstroomoverzicht, het resultaat, de risicoanalyse en een verschillenanalyse gepresenteerd. Aanvullend wordt een indicatie gegeven van de financiële effecten van de strategische gronden die nog niet in exploitatie zijn genomen. Zoals aangegeven in de rapportage wordt, overeenkomstig het daartoe genomen raadsbesluit, ook een overzicht gegeven van de kasstromen rondom de transformatie van de Princenhof

Bijlage bij Actualisatie Grondexploitaties 2022

Pagina 3 van 37

Exploitatieberekeningen

Rekensystematiek De exploitaties zijn doorgerekend met toepassing van de zogenaamde Dynamische Eindwaarde Methode. Bij toepassing van deze methode wordt rekening gehouden met rente en kosten- en opbrengstenstijgingen gedurende de voorziene looptijd van het project. In de berekening komt een aantal begrippen voor, te weten: • Onder nominale waarde wordt verstaan het saldo van kosten en opbrengsten zoals deze bekend zijn op het moment dat het kasstroomoverzicht wordt opgesteld. In de nominale waarden worden rente- en indexatie-effecten niet verdisconteerd. • Onder eindwaarde wordt verstaan het saldo dat ontstaat op het einde van de looptijd van het project, dus wanneer de vermoedelijke einddatum is bereikt. In dit resultaat zijn de invloeden van rente en inflatie wel verwerkt. De eindwaarde is letterlijk de waarde van een project op de voorziene einddatum. • Onder netto contante waarde wordt verstaan het saldo dat ontstaat wanneer het saldo op eindwaarde wordt teruggerekend naar de prijspeildatum, 1 januari 2021. Op deze wijze worden de projecten, ondanks verschillende looptijden, onderling vergelijkbaar. Daarnaast geeft de contante waarde de waarde van het project per heden weer.

Projectinformatie Voor de exploitaties wordt in dit hoofdstuk een aantal zaken weergegeven: ▪ Cashflowoverzicht: een overzicht (inclusief de effecten van rente en kosten- en opbrengstenstijging) van het project uitgezet in de tijd; ▪ Resultaat: het resultaat wordt vergeleken met het resultaat van de actualisatie in 2020; ▪ Risicoanalyse: voor elk project is een risicoanalyse uitgevoerd en gekwantificeerd toegelicht; ▪ Verschillenanalyse: binnen de grondexploitaties worden de belangrijkste verschillen toegelicht ten opzichte van de actualisatie in 2020.

Bijlage bij Actualisatie Grondexploitaties 2022

Pagina 4 van 37

Vergelijking resultaten In het rapport worden de resultaten vergeleken met de resultaten van de actualisatie per 1 januari 2021. Onderstaand wordt kort toegelicht hoe de vergelijkingstabel moet worden gelezen. De begrippen van de rekensystematiek komen hierbij terug. Resultaat Nominale waarde Eindwaarde Netto contante waarde

GREX 2021 GREX 2021 op prijspeil 2022 A1 B1 C1

GREX 2022

Verschil

A2 B2 C3

= A2 - A1 = B2 - B1 = C3 - C2

Resultaat incl. tussentijdse winstnemingen

GREX 2021

GREX 2022

Verschil

Tussentijdse winstnemingen

D1 E1 (= B1 + D1)

D2 E2 (= B2 + D2)

= D2 - D1

Eindwaarde

= E2 - E1

Het nominale resultaat en het eindwaarderesultaat (A2 en B2) worden vergeleken met het nominale resultaat en het eindwaarderesultaat van de actualisatie in 2021 (A1 en B1). De netto contante waarde (C3), ofwel de huidige waarde van de projecten, wordt niet rechtstreeks vergeleken met het resultaat op netto contante waarde van de actualisatie in 2022 (C1). Het resultaat wordt namelijk eerst vergelijkbaar gemaakt door de prijspeildatum te verschuiven naar 1 januari 2022 (C2). Hierbij wordt feitelijk het resultaat van de actualisatie in 2021 vermenigvuldigd met eenmaal de disconteringsvoet van 2,0% (op basis van 1 jaar verschuiving van het prijspeil). Indien van toepassing wordt in de tweede tabel het totaal aan tussentijdse winstnemingen gepresenteerd (D1 in 2021 en D2 in 2022). Op basis van de PoC-methode (Percentage of Completion) is het namelijk verplicht om tussentijds winst te nemen bij grondexploitaties met een voorzien positief resultaat. Teneinde het totale resultaat inzichtelijk te houden (E1 in 2021 en E2 in 2022), worden de tussentijdse winsten opgeteld bij de voorziene eindwaarde van het project. Op deze wijze blijft het totale projectresultaat inzichtelijk.

Bijlage bij Actualisatie Grondexploitaties 2022

Pagina 5 van 37

2.1

Valleipark

Cashflowoverzicht Kosten Verwerving Sloop Milieu en archeologie Bouwrijp maken Woonrijp maken Planontwikkeling VAT Afdracht BoVo Tijdelijk beheer Planschade Tussentijdse winstnemingen Overige kosten Post onvoorzien Rente Totaal

Totaal Boekwaarde 683.994 680.147 25.565 25.565 134.235 134.235 1.603.410 1.175.092 2.108.574 1.870.369 2.311.053 2.272.810 373.936 349.461 0 0 37.056 34.200 0 0 2.688.000 2.688.000 5.269.444 5.269.444 45.900 45.900 1.554.844 1.554.844 16.836.009 16.100.067

Prognose 3.847 0 0 428.318 238.204 38.243 24.475 0 2.855 0 0 0 0 0 735.942

2022 3.847 0 0 428.318 238.204 38.243 24.475 0 2.855 0 0 0 0 0 735.942

2023 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

Opbrengsten Grondverkopen Exploitatiebijdragen Tijdelijk beheer Subsidies Overige opbrengsten Totaal

Totaal Boekwaarde 16.807.031 16.794.631 0 0 0 0 0 0 289.256 234.436 17.096.287 17.029.067

Prognose 12.400 0 0 0 54.820 67.220

2022 12.400 0 0 0 54.820 67.220

2023 0 0 0 0 0 0

Bijlage bij Actualisatie Grondexploitaties 2022

Pagina 6 van 37

Resultaat Resultaat Nominale waarde Eindwaarde Netto contante waarde

GREX 2021 GREX 2022 op prijspeil 2022 373.272 363.271 356.148

GREX 2022

Verschil

274.569 260.278 255.174

-98.703 -102.994 -108.097

363.271

Resultaat incl. tussentijdse winstnemingen

GREX 2021

GREX 2022

Verschil

Tussentijdse winstnemingen Eindwaarde

2.564.000 2.927.271

2.688.000 2.948.278

124.000 21.006

Risicoanalyse Risicogebeurtenis Maximaal 20% meerkosten t.a.v. BRM/WRM Maximaal 20% meerkosten t.a.v. POK/VAT Betaling Waterschap wordt niet ontvangen Kostenstijging naar 4% Gewogen risicoprofiel

Bijlage bij Actualisatie Grondexploitaties 2022

Kans van optreden 50% 50% 50% 75%

Maximaal effect 130.716 12.300 54.820 3.477

Gewogen effect 65.358 6.150 27.410 2.608 102.000

Pagina 7 van 37

Verschillenanalyse Kosten Verwerving Sloop Milieu en archeologie Bouwrijp maken Woonrijp maken Planontwikkeling VAT Afdracht BoVo Tijdelijk beheer Planschade Tussentijdse winstnemingen Overige kosten Post onvoorzien Rente Totaal

GREX 2021 680.147 25.565 134.235 1.580.061 2.096.996 2.285.166 369.228 0 33.911 0 2.564.000 5.269.444 119.994 1.554.844 16.713.591

GREX 2022 683.994 25.565 134.235 1.603.410 2.108.574 2.311.053 373.936 0 37.056 0 2.688.000 5.269.444 45.900 1.554.844 16.836.009

Verschil 3.847 0 0 23.349 11.578 25.887 4.708 0 3.145 0 124.000 0 -74.094 0 122.418

Opbrengsten Grondverkopen Exploitatiebijdragen Tijdelijk beheer Subsidies Overige opbrengsten Totaal

GREX 2021 16.787.606 0 0 0 289.256 17.076.862

GREX 2022 16.807.031 0 0 0 289.256 17.096.287

Verschil 19.425 0 0 0 0 19.425

363.271

260.278

-102.994

Eindwaarde

Bijlage bij Actualisatie Grondexploitaties 2022

Pagina 8 van 37

2.2

Groot Agteveld

Totaal Boekwaarde 1 1 0 0 0 0 0 0 119.627 109.479 856.517 828.189 0 0 0 0 -204 -204 194.207 194.207 0 0 524.701 524.701 9.619 0 112.003 112.003 1.816.471 1.768.375

Prognose 0 0 0 0 10.149 28.328 0 0 0 0 0 0 9.619 0 48.096

2022 0 0 0 0 10.149 13.955 0 0 0 0 0 0 6.026 0 30.130

2023 0 0 0 0 0 14.373 0 0 0 0 0 0 3.593 0 17.967

2024 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

Opbrengsten Grondverkopen Exploitatiebijdragen Tijdelijk beheer Subsidies Overige opbrengsten Totaal

Totaal Boekwaarde 0 0 1.868.416 1.548.180 0 0 130.600 130.600 186.817 186.817 2.185.833 1.865.597

Prognose 0 320.237 0 0 0 320.237

2022 0 239.068 0 0 0 239.068

2023 0 81.168 0 0 0 81.168

2024 0 0 0 0 0 0

Bijlage bij Actualisatie Grondexploitaties 2022

Pagina 9 van 37

Resultaat Resultaat

FAC 2021

Nominale waarde Eindwaarde Netto contante waarde

316.808 313.474 295.393

FAC 2021 op prijspeil 2022

301.301

FAC 2022

Verschil

370.583 369.362 355.019

53.776 55.889 53.718

Risicoanalyse Risicogebeurtenis Maximaal 20% meerkosten t.a.v. POK Maximaal 20% meerkosten t.a.v. overige kosten

Gewogen risicoprofiel

Bijlage bij Actualisatie Grondexploitaties 2022

Kans van optreden 50% 50%

Maximaal effect 5.500 2.000

Gewogen effect 2.750 1.000

4.000

Pagina 10 van 37

FAC 2021 1 0 0 0 128.242 860.418 0 0 -204 194.207 0 525.343 36.265 112.003 1.856.275

FAC 2022 1 0 0 0 119.627 856.517 0 0 -204 194.207 0 524.701 9.619 112.003 1.816.471

Verschil 0 0 0 0 -8.614 -3.902 0 0 0 0 0 -642 -26.646 0 -39.804

Opbrengsten Grondverkopen Exploitatiebijdragen Tijdelijk beheer Subsidies Overige opbrengsten Totaal

FAC 2021 0 1.867.931 0 115.000 186.817 2.169.748

FAC 2022 0 1.868.416 0 130.600 186.817 2.185.833

Verschil 0 485 0 15.600 0 16.085

313.474

369.362

55.889

Eindwaarde

Bijlage bij Actualisatie Grondexploitaties 2022

budget aangepast op basis van voortgang project

budget aangepast op basis van ontvangen provinciale subsidie

Pagina 11 van 37

2.3

Mastenbroek II (GREX-deel)

Cashflowoverzicht Kosten Verwerving Sloop Milieu en archeologie Bouwrijp maken Woonrijp maken Planontwikkeling VAT Afdracht BoVo Tijdelijk beheer Planschade Overige kosten Post onvoorzien Rente Totaal

Totaal Boekwaarde 1.722.212 71.619 0 0 101.489 0 1.172.424 0 1.945.150 0 765.351 321.458 311.314 0 0 0 157.801 0 412.411 85.240 597.434 0 654.770 0 0 0 7.840.356 478.317

Prognose 1.650.594 0 101.489 1.172.424 1.945.150 443.893 311.314 0 157.801 327.171 597.434 654.770 0 7.362.039

2022 1.650.594 0 101.489 379.315 0 188.788 86.088 0 45.670 127.779 0 134.802 0 2.714.524

2023 0 0 0 390.694 310.007 121.103 79.498 0 52.267 131.612 0 158.073 0 1.243.255

2024 0 0 0 402.415 638.615 80.196 53.539 0 37.684 67.780 0 187.189 0 1.467.419

2025 0 0 0 0 657.774 36.544 45.413 0 22.180 0 0 114.287 0 876.198

2026 0 0 0 0 338.753 17.263 46.776 0 0 0 597.434 60.419 0 1.060.645

2027 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

Opbrengsten Grondverkopen Exploitatiebijdragen Tijdelijk beheer Subsidies Overige opbrengsten Totaal

Totaal Boekwaarde 9.288.565 0 0 0 0 0 0 0 0 0 9.288.565 0

Prognose 9.288.565 0 0 0 0 9.288.565

2022 0 0 0 0 0 0

2023 3.646.419 0 0 0 0 3.646.419

2024 2.854.775 0 0 0 0 2.854.775

2025 2.787.371 0 0 0 0 2.787.371

2026 0 0 0 0 0 0

2027 0 0 0 0 0 0

Bijlage bij Actualisatie Grondexploitaties 2022

Pagina 12 van 37

Resultaat Resultaat

GREX 2021 GREX 2021 op prijspeil 2022

GREX 2022

Verschil

Nominale waarde Eindwaarde Netto contante waarde

1.426.458 1.483.797 1.343.921

1.428.791 1.448.209 1.311.688

2.333 -35.588 -59.111

Resultaat incl. tussentijdse winstnemingen

GREX 2021

GREX 2022

Verschil

Tussentijdse winstnemingen Eindwaarde

0 1.483.797

0 1.448.209

0 -35.588

1.370.799

Risicoanalyse Aandeel gemeente Risicogebeurtenis Milieukundige voorzieningen (meerkosten) Bouw- en woonrijp maken (meerkosten) Plankosten (meerkosten) Tijdelijk beheer en planschade (meerkosten) Particuliere kavels (minderopbrengst) Gewogen risicoprofiel

Kans van optreden 10% 50% 25% 50% 10%

Maximaal effect 25.000 743.750 183.825 137.500 159.853

Gewogen effect 2.500 371.875 45.956 68.750 15.985 505.000

100% 50% 82% 50% 50% 53%

2.500 185.938 37.645 34.375 7.993 268.000

Aangezien de grondexploitatie Mastenbroek II een gezamenlijke grondexploitatie met een externe partij is komen de aangegeven risico’s niet geheel voor rekening van de gemeente. Op basis van de aangegeven verdeelsleutel per risico is aangegeven welk gedeelte hiervan aan de gemeente kan worden toegerekend. Het gewogen gemeentelijk risicoprofiel bedraagt € 268.000.

Bijlage bij Actualisatie Grondexploitaties 2022

Pagina 13 van 37

GREX 2021 1.722.192 0 101.242 1.166.958 1.648.003 882.592 308.099 0 151.354 314.922 0 604.033 662.501 0 7.561.896

GREX 2022 1.722.212 0 101.489 1.172.424 1.945.150 765.351 311.314 0 157.801 412.411 0 597.434 654.770 0 7.840.356

Verschil 20 0 247 5.467 297.146 -117.241 3.215 0 6.447 97.489 0 -6.599 -7.731 0 278.460

Opbrengsten Grondverkopen Exploitatiebijdragen Tijdelijk beheer Subsidies Overige opbrengsten Totaal

GREX 2021 9.045.693 0 0 0 0 9.045.693

GREX 2022 9.288.565 0 0 0 0 9.288.565

Verschil 242.873 0 0 0 0 242.873

Eindwaarde

1.483.797

1.448.209

-35.588

Bijlage bij Actualisatie Grondexploitaties 2022

budget aangepast op basis van stedenbouwkundig plan (DO) en prijsontwikkeling GWW-markt budget aangepast op basis van voortgang project in relatie tot uitbestede werkzaamheden

budget aangepast op basis van prijsontwikkeling bestaande woningen

budget aangepast op basis van contractuele index en vrijval risicoreservering vrije kavels

Pagina 14 van 37

2.4

Mastenbroek II (FAC-deel)

Totaal Boekwaarde 0 0 0 0 0 0 30.062 0 49.876 0 19.624 8.243 7.982 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 107.545 8.243

Prognose 0 0 0 30.062 49.876 11.382 7.982 0 0 0 0 0 0 99.302

2022 0 0 0 9.726 0 4.841 2.207 0 0 0 0 0 0 16.774

2023 0 0 0 10.018 7.949 3.105 2.038 0 0 0 0 0 0 23.110

2024 0 0 0 10.318 16.375 2.056 1.373 0 0 0 0 0 0 30.122

2025 0 0 0 0 16.866 937 1.164 0 0 0 0 0 0 18.967

2026 0 0 0 0 8.686 443 1.199 0 0 0 0 0 0 10.328

2027 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

Opbrengsten Grondverkopen Exploitatiebijdragen Tijdelijk beheer Subsidies Overige opbrengsten Totaal

Totaal Boekwaarde 0 0 111.741 0 0 0 0 0 0 0 111.741 0

Prognose 0 111.741 0 0 0 111.741

2022 0 0 0 0 0 0

2023 0 0 0 0 0 0

2024 0 66.381 0 0 0 66.381

2025 0 45.360 0 0 0 45.360

2026 0 0 0 0 0 0

2027 0 0 0 0 0 0

Bijlage bij Actualisatie Grondexploitaties 2022

Pagina 15 van 37

Resultaat Resultaat Nominale waarde Eindwaarde Netto contante waarde

FAC 2021 5.225 5.203 4.712

FAC 2021 op prijspeil 2022

4.806

FAC 2022

Verschil

3.012 4.197 3.801

-2.213 -1.006 -1.005

Risicoanalyse Risicogebeurtenis Bouw- en woonrijp maken (meerkosten) Plankosten (meerkosten)

Gewogen risicoprofiel

Bijlage bij Actualisatie Grondexploitaties 2022

Kans van optreden 50% 25%

Maximaal effect 18.594 6.656

Gewogen effect 9.297 1.664 0 0 0 11.000

Pagina 16 van 37

FAC 2021 0 0 0 29.922 42.256 22.664 7.914 0 0 0 0 0 0 0 102.756

FAC 2022 0 0 0 30.062 49.876 19.624 7.982 0 0 0 0 0 0 0 107.545

Verschil 0 0 0 140 7.619 -3.039 69 0 0 0 0 0 0 0 4.789

Opbrengsten Grondverkopen Exploitatiebijdragen Tijdelijk beheer Subsidies Overige opbrengsten Totaal

GREX 2021 0 107.959 0 0 0 107.959

FAC 2022 0 111.741 0 0 0 111.741

Verschil 0 3.783 0 0 0 3.783

5.203

4.197

-1.006

Eindwaarde

Bijlage bij Actualisatie Grondexploitaties 2022

budget aangepast op basis van stedenbouwkundig plan (DO) en prijsontwikkeling GWW-markt

Pagina 17 van 37

2.5

Larikslaan

Totaal Boekwaarde 1.065.184 1.065.184 0 0 0 0 120.165 120.165 404.177 369.176 122.845 110.666 56.000 49.911 0 0 20.538 17.494 0 0 106.000 106.000 2.837 2.837 0 0 0 0 1.897.746 1.841.432

Prognose 0 0 0 0 35.001 12.179 6.089 0 3.045 0 0 0 0 0 56.313

2022 0 0 0 0 35.001 12.179 6.089 0 3.045 0 0 0 0 0 56.313

2023 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

Opbrengsten Grondverkopen Exploitatiebijdragen Tijdelijk beheer Subsidies Overige opbrengsten Totaal

Totaal Boekwaarde 1.885.599 1.479.597 0 0 0 0 0 0 90.000 90.000 1.975.599 1.569.597

Prognose 406.003 0 0 0 0 406.003

2022 406.003 0 0 0 0 406.003

2023 0 0 0 0 0 0

Bijlage bij Actualisatie Grondexploitaties 2022

Pagina 18 van 37

Resultaat Resultaat Nominale waarde Eindwaarde Netto contante waarde Resultaat incl. tussentijdse winstnemingen Tussentijdse winstnemingen Eindwaarde

GREX 2021 GREX 2021 op prijspeil 2021

GREX 2022

Verschil

78.679 77.853 76.327

60.736 64.724 63.455

GREX 2021

GREX 2022

Verschil

16.000 29.129

106.000 183.853

90.000 154.724

17.943 13.129 12.619

12.872

Risicoanalyse Risicogebeurtenis Maximaal 20% meerkosten t.a.v. BRM/WRM Maximaal 20% meerkosten t.a.v. POK/VAT Maximaal 20% neerwaartse bijstelling opbrengsten

Gewogen risicoprofiel

Bijlage bij Actualisatie Grondexploitaties 2022

Kans van optreden 25% 50% 50%

Maximaal effect 6.897 3.600 85.790

Gewogen effect 1.724 1.800 42.895

46.000

Pagina 19 van 37

GREX 2021 1.065.184 0 0 120.165 403.790 127.610 60.212 0 21.761 0 16.000 101.207 32.406 0 1.948.336

GREX 2022 1.065.184 0 0 120.165 404.177 122.845 56.000 0 20.538 0 106.000 2.837 0 0 1.897.746

Verschil 0 0 0 0 387 -4.766 -4.212 0 -1.223 0 90.000 -98.370 -32.406 0 -50.590

Opbrengsten Grondverkopen Exploitatiebijdragen Tijdelijk beheer Subsidies Overige opbrengsten Totaal

GREX 2021 1.868.065 0 0 0 93.400 1.961.465

GREX 2022 1.885.599 0 0 0 90.000 1.975.599

Verschil 17.534 0 0 0 -3.400 14.134

13.129

77.853

64.724

Eindwaarde

Bijlage bij Actualisatie Grondexploitaties 2022

Vervallen reservering vrachtwagenparkeerplaats

bijstelling verkoopwaarde

twee maanden extra huur niet in rekening gebracht

Pagina 20 van 37

2.6

De Buitenplaats

Totaal Boekwaarde 3.732.456 3.732.456 0 0 25.385 22.848 415.063 415.063 272.301 150.514 255.947 237.679 95.912 80.943 0 0 7.091 2.016 0 0 0 0 300.000 300.000 0 0 0 0 5.104.155 4.941.519

Prognose 0 0 2.537 0 121.787 18.268 14.970 0 5.074 0 0 0 0 0 162.636

2022 0 0 2.537 0 121.787 18.268 14.970 0 5.074 0 0 0 0 0 162.636

2023 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

Opbrengsten Grondverkopen Exploitatiebijdragen Tijdelijk beheer Subsidies Overige opbrengsten Totaal

Totaal Boekwaarde 5.166.931 4.610.636 0 0 0 0 0 0 0 0 5.166.931 4.610.636

Prognose 556.295 0 0 0 0 556.295

2022 556.295 0 0 0 0 556.295

2023 0 0 0 0 0 0

Bijlage bij Actualisatie Grondexploitaties 2022

Pagina 21 van 37

Resultaat Resultaat Nominale waarde Eindwaarde Netto contante waarde Resultaat incl. tussentijdse winstnemingen Tussentijdse winstnemingen Eindwaarde

GREX 2021 GREX 2021 op prijspeil 2022

GREX 2022

Verschil

65.162 62.776 61.545

219.949 219.992 218.761

GREX 2021

GREX 2022

Verschil

0 -157.216

0 62.776

0 219.992

-154.787 -157.216 -154.133

-157.216

Risicoanalyse Risicogebeurtenis Maximaal 20% meerkosten t.a.v. BRM/WRM Maximaal 20% meerkosten t.a.v. POK/VAT Maximaal 20% neerwaartse bijstelling opbrengsten Kostenstijging 4% Gewogen risicoprofiel

Bijlage bij Actualisatie Grondexploitaties 2022

Kans van optreden 50% 50% 50% 75%

Maximaal effect 24.500 6.550 111.259 1.000

Gewogen effect 12.250 3.275 55.630 750 72.000

Pagina 22 van 37

GREX 2021 3.732.456 0 24.212 444.274 257.980 238.230 93.376 0 7.034 0 0 300.000 17.996 0 5.115.558

GREX 2022 3.732.456 0 25.385 415.063 272.301 255.947 95.912 0 7.091 0 0 300.000 0 0 5.104.155

Verschil 0 0 1.173 -29.211 14.321 17.716 2.536 0 57 0 0 0 -17.996 0 -11.404

Opbrengsten Grondverkopen Exploitatiebijdragen Tijdelijk beheer Subsidies Overige opbrengsten Totaal

GREX 2021 4.958.343 0 0 0 0 4.958.343

GREX 2022 5.166.931 0 0 0 0 5.166.931

Verschil 208.588 0 0 0 0 208.588

-157.216

62.776

219.992

Eindwaarde

Bijlage bij Actualisatie Grondexploitaties 2022

aanpassing werkzaamheden en prijspeil aanpassing werkzaamheden en prijspeil

niet meer opgenomen in de exploitatie

Prijsstijging restant gronden

Pagina 23 van 37

Bijlage bij Actualisatie Grondexploitaties 2022

Pagina 24 van 37

2.7

De Plantage

Totaal Boekwaarde -1 -1 0 0 0 0 86.147 7.985 0 0 531.168 481.656 15.388 0 172.302 172.302 381 381 0 0 0 0 0 0 0 0 198.781 198.781 1.004.166 861.104

Prognose 0 0 0 78.162 0 49.512 15.388 0 0 0 0 0 0 0 143.062

2022 0 0 0 78.162 0 40.596 10.161 0 0 0 0 0 0 0 128.919

2023 0 0 0 0 0 7.840 5.227 0 0 0 0 0 0 0 13.067

2024 0 0 0 0 0 1.077 0 0 0 0 0 0 0 0 1.077

2025 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

Opbrengsten Grondverkopen Exploitatiebijdragen Tijdelijk beheer Subsidies Overige opbrengsten Totaal

Totaal Boekwaarde 0 0 1.630.687 1.272.169 0 0 0 0 0 0 1.630.687 1.272.169

Prognose 0 358.518 0 0 0 358.518

2022 0 186.557 0 0 0 186.557

2023 0 57.305 0 0 0 57.305

2024 0 114.656 0 0 0 114.656

2025 0 0 0 0 0 0

Bijlage bij Actualisatie Grondexploitaties 2022

Pagina 25 van 37

Resultaat Resultaat

FAC 2021

Nominale waarde

FAC 2021 op prijspeil 2022

FAC 2022

Verschil

568.282

629.056

60.773

Eindwaarde

565.535

626.521

60.986

Netto contante waarde

543.575

590.385

35.939

554.446

Risicoanalyse Risicogebeurtenis Maximaal 20% meerkosten t.a.v. POK/VAT Negatief indexatie-effect bij eerdere levering kavels

Gewogen risicoprofiel

Bijlage bij Actualisatie Grondexploitaties 2022

Kans van optreden 50% 25%

Maximaal effect 12.702 32.991

Gewogen effect 6.351 8.248

15.000

Pagina 26 van 37

Verschillenanalyse Kosten Verwerving

GREX 2021 -1

GREX 2022 -1

Verschil 0

Sloop

Milieu en archeologie

Bouwrijp maken

85.957

86.147

190

Woonrijp maken

Planontwikkeling

500.481

531.168

30.687

VAT

10.136

15.388

5.251

Afdracht BoVo

172.302

Tijdelijk beheer

381

Planschade

Tussentijdse winstnemingen

Overige kosten

Post onvoorzien

57.679

-57.679

Rente

198.781

Totaal

1.025.717

1.004.166

-21.551

Opbrengsten

GREX 2021

GREX 2022

Verschil

Grondverkopen

1.591.252

1.630.687

39.435

Tijdelijk beheer

Subsidies

0 1.591.252

0 1.630.687

0 39.435

565.535

626.521

60.986

Exploitatiebijdragen

Overige opbrengsten Totaal Eindwaarde

Bijlage bij Actualisatie Grondexploitaties 2022

Pagina 27 van 37

2.8

Hamersveldseweg 136 e.o.

Totaal Boekwaarde 860.016 860.016 0 0 0 0 33.987 33.987 181.395 181.395 143.996 107.207 1.775 1.775 128.548 128.548 -6.210 -6.210 0 0 103.000 103.000 212.180 212.180 0 0 279.264 279.264 1.937.951 1.901.162

Prognose 0 0 0 0 0 36.790 0 0 0 0 0 0 0 0 36.790

2022 0 0 0 0 0 36.790 0 0 0 0 0 0 0 0 36.790

2023 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

Opbrengsten Grondverkopen Exploitatiebijdragen Tijdelijk beheer Subsidies Overige opbrengsten Totaal

Totaal Boekwaarde 2.089.007 976.507 0 0 0 0 0 0 0 0 2.089.007 976.507

Prognose 1.112.500 0 0 0 0 1.112.500

2022 1.112.500 0 0 0 0 1.112.500

2023 0 0 0 0 0 0

Bijlage bij Actualisatie Grondexploitaties 2022

Pagina 28 van 37

Resultaat Resultaat Nominale waarde Eindwaarde Netto contante waarde Resultaat incl. tussentijdse winstnemingen Tussentijdse winstnemingen Eindwaarde

GREX 2021 GREX 2021 op prijspeil 2022

GREX 2022

Verschil

151.595 151.056 148.094

-1.471 -1.470 -4.432

GREX 2021

GREX 2022

Verschil

103.000 255.526

103.000 254.056

0 -1.470

153.067 152.526 149.535

152.526

Risicoanalyse Risicogebeurtenis Maximaal 20% meerkosten t.a.v. POK/VAT Maximaal 10% lagere opbrengsten

Gewogen risicoprofiel

Bijlage bij Actualisatie Grondexploitaties 2022

Kans van optreden 50% 25%

Maximaal effect 7.250 111.250

Gewogen effect 3.625 27.813

31.000

Pagina 29 van 37

GREX 2021 860.016 0 0 33.987 181.395 127.687 1.775 128.548 -6.051 0 103.000 212.180 14.680 279.264 1.936.481

GREX 2022 860.016 0 0 33.987 181.395 143.996 1.775 128.548 -6.210 0 103.000 212.180 0 279.264 1.937.951

Verschil 0 0 0 0 0 16.309 0 0 -159 0 0 0 -14.680 0 1.470

Opbrengsten Grondverkopen Exploitatiebijdragen Tijdelijk beheer Subsidies Overige opbrengsten Totaal

GREX 2021 2.089.007 0 0 0 0 2.089.007

GREX 2022 2.089.007 0 0 0 0 2.089.007

Verschil 0 0 0 0 0 0

152.526

151.056

-1.470

Eindwaarde

Bijlage bij Actualisatie Grondexploitaties 2022

Langere looptijd ontwikkeling

Laten vervallen ivm afspraken

Grondprijs ongewijzigd gelaten onduidelijkheid ontwikkeling

Pagina 30 van 37

Strategische gronden

De notitie ‘Grondbeleid in begroting en jaarstukken (2019)’ uit juli 2019 van de commissie BBV geeft aan hoe de gemeente moet omgaan met de waardering van gronden in haar bezit. Voor wat betreft gronden die niet een actieve grondexploitatie betrokken zijn is dan sprake van zogenaamde Materiele Vaste Activa (MVA). Uitgangspunt voor de waardering van deze gronden is de verkrijgingprijs met bijkomende kosten tenzij er sprake is van een (duurzame) lagere marktwaarde. In dat laatste geval moeten de gronden worden afgewaardeerd tot deze marktwaarde. Gronden die voor 2019 door de gemeente verworden zijn blijven gewaardeerd tegen de bestaande boekwaarde met in achtneming van de regel over een lagere marktwaarde. MVA

Restant buitengebied - perceel I228 (ged.) - linkerzijde busbaan - perceel I228 (ged.) - rechterzijde busbaan - perceel K557 (ged.) Politiebureau (De Twijnderij 32) Totaal

Boekwaarde 1-1-2022

28.991 41.290 50.514 956.722 1.077.516

Waardering Afwaardering conform BBV noodzakelijk?

66.000 141.000 115.000 956.722 1.278.722

nee nee nee nee

De strategische gronden Restant Buitengebied, verworven voor 2019, hebben thans de bestemming agrarisch of groen. Uit de actualisatie van de taxatie volgt een marktwaarde van ongeveer € 322.000 in de huidige bestemming. Deze waardering is hoger dan de waardering op basis van de bestemming, dit is ingegeven door de aanwijzing van deze gronden als onderdeel van het zoekgebied Woningbouw na 2025. Dit zorgt voor een prijsopdrijving met een zogenaamde verwachtngswaarde. In de tabel is de boekwaarde van de strategische gronden afgezet tegen de marktwaarde in de huidige bestemming. Voor alle percelen geldt dat de voorziene marktwaarde hoger is dan de boekwaarde en het niet noodzakelijk is om af te waarderen. Zelfs in een extreem afwaarderingsscenario tot een minimale agrarische waarde van € 6 per m2 zal de marktwaarde hoger liggen dan de boekwaarde. In de tabel is de boekwaarde op het complex ‘Restant buitengebied’ van € 120.794 naar rato van oppervlakte verdeeld over de drie percelen. Indien redelijkerwijs is te achterhalen, moet de verdeling plaatsvinden op basis van oorspronkelijke verkrijgingsprijzen. Dit wordt echter pas relevant bij de verkoop van één van de afzonderlijke percelen in het buitengebied. Tot die tijd worden de gronden in het buitengebied als één complex op de balans gewaardeerd.

Bijlage bij Actualisatie Grondexploitaties 2022

Pagina 31 van 37

Voor wat betreft het politiebureau heeft in het kader van de aankoop in 2020 een taxatie plaatsgevonden. De marktwaarde van deze locatie is vastgesteld met inachtneming van de beoogde toekomstig herontwikkeling. Conform de voorschriften uit het BBV mag deze grond dan ook gewaardeerd worden tegen de verkrijgingprijs met bijkomende kosten. Het opvoeren van deze bijkomende kosten verklaart het verschil tussen de overeengekomen koopsom, € 950.000, en de aangegeven waarde. Bij het besluit om tot aankoop over te gaan is een visie gegeven op de toekomstige ontwikkelmogelijkheden van deze locatie, op basis van deze visie blijkt dat een eventueel hogere waarde te rechtvaardigen is.

Bijlage bij Actualisatie Grondexploitaties 2022

Pagina 32 van 37

Risicoanalyse

In hoofdstuk 2 “Exploitatieberekeningen” zijn reeds de risico’s van de diverse exploitaties geïnventariseerd en gekwantificeerd aan de hand van de kans van optreden en het maximale effect. De kans van optreden is uitgedrukt in een percentage tussen nul en honderd procent. Gemakshalve zijn hierbij de volgende kansklassen gehanteerd: zeer kleine kans (10%); kleine kans (25%), matige kans (50%), grote kans (75%) en zeer grote kans (90%). Risico’s met een kans van optreden van meer dan 90% worden niet meer als risico’s gezien, maar als (bijna) zekere gebeurtenissen. Deze gebeurtenissen worden daarom als kosten geraamd en ingeboekt in de grondexploitatie. Positieve risico’s zijn veiligheidshalve niet meegenomen. Voornoemde methodiek resulteert per exploitatie in een gewogen risico-effect. Dit effect is vervolgens afgezet tegen de opgenomen post onvoorziene kosten. Deze post is feitelijk een eerste buffer om risico’s op te vangen. Voor een aantal exploitaties is de post onvoorzien voldoende om het gewogen risico-effect volledig te dekken. Risico's

Type

Hamersveldseweg 136 e.o. Valleipark Larikslaan De Buitenplaats De Plantage Groot Agteveld Mastenbroek II Mastenbroek II

GREX GREX GREX GREX FAC FAC GREX FAC

Planvoorbereidingskosten Vennootschapsbelasting Algemene kosten Grondbedrijf Totaal

IVA

Gewogen risico- Post onvoorzien effect 31.000 102.000 46.000 72.000 15.000 4.000 268.000 11.000 0 34.500 61.750 150.000 795.250

60.000 72.165 21.448 16.025 14.053 0 654.770 0 0 0 0 0 838.460

Netto risicoprofiel 0 29.835 24.553 55.975 947 4.000 0 11.000 0 34.500 61.750 150.000 372.560

Naast de exploitatierisico’s zijn in bovenstaande tabel ook eventuele risicobedragen opgenomen voor de volgende elementen: ▪ Voor de strategische gronden geldt het risico dat de boekwaarde hoger is dan de marktwaarde. Uitgangspunt voor de waardering van deze gronden is de verkrijgingprijs met bijkomende kosten tenzij er sprake is van een (duurzame) lagere marktwaarde. In dat laatste geval moeten de gronden worden afgewaardeerd tot deze marktwaarde. Gronden die voor 2019 door de gemeente verworven zijn blijven gewaardeerd tegen de bestaande boekwaarde met in achtneming van de

Bijlage bij Actualisatie Grondexploitaties 2022

Pagina 33 van 37

▪

regel over een lagere marktwaarde. De strategische grond in bezit van de gemeente voldoen aan de bovenstaande criteria, er is derhalve geen risicobedrag opgenomen. Bij de geactiveerde planvoorbereidingskosten geldt het risico dat de kosten niet binnen 5 jaar worden ingebracht in een gemeentelijke grondexploitatie of worden verhaald op basis van een anterieure overeenkomst. De kosten moeten in dat geval worden afgeboekt. Per 1 januari 2022 zijn de geactiveerde planvoorbereidingskosten ongeveer € 138.000. Uitgaande van een kleine kans van optreden (25%) dat de planvoorbereidingskosten moeten worden afgeboekt, is het gewogen risico-effect bepaald op € 34.500 Ten aanzien van de vennootschapsbelasting is sprake van het risico dat meer belasting moet worden betaald dan momenteel is begroot. In 2019 is de gemeente echter een vaststellingovereenkomst (VSO) aangegaan met de Belastingdienst. Dit leidt tot een lagere vennootschapsbelasting last dan oorspronkelijk is geraamd. Voor de toekomst wordt evenwel een totale aanslag van € 247.000 verwacht, uitgaande van een bepekte kans dat deze aanslag hoger uitvalt (25%) wordt het gewogen risico effect bepaald op € 62.000 Voor de algemene kosten van het Grondbedrijf geldt ook het risico van overschrijding.

Indien drie opeenvolgende jaren sprake is van een overschrijding van € 50.000 ten opzichte van de begrote kosten, dan betreft het een bedrag van € 150.000.

Bij de overige risico’s gaat het met een risicobedrag van €246.500 om de planvoorbereidingskosten, vennootschapsbelasting en de algemene kosten van het Grondbedrijf. Op totaalniveau komt het netto risicoprofiel hiermee uit op € 372.500. Dit bedrag wordt echter niet aangemerkt als benodigde weerstandscapaciteit van het Grondbedrijf. Hiervoor wordt namelijk de methodiek gevolgd die is opgenomen in de Nota Risicomanagement uit 2010. Op de volgende pagina wordt hierop nader ingegaan.

Bijlage bij Actualisatie Grondexploitaties 2022

Pagina 34 van 37

Benodigde weerstandscapaciteit Conform de Nota Risicomanagement uit 2010 wordt het risicoprofiel ten aanzien van de grondexploitaties bepaald aan de hand van de zogeheten IFLO-norm. Dit komt neer op het volgende: ▪ 10% van de boekwaarde per 1 januari 2022; ▪ 3% van de per 1 januari 2022 nog voorziene kosten; ▪ 5% van de per 1 januari 2022 nog voorziene opbrengsten. Het totaal van bovengenoemde posten wordt verminderd met de in de grondexploitaties opgenomen posten onvoorziene kosten en vermeerderd met een vast bedrag van € 600.000 ten aanzien van voorbereidingskosten en algemene kosten van het Grondbedrijf. Toepassing van voornoemde methodiek leidt tot de volgende tabel. Risico's Hamersveldseweg 136 e.o. Valleipark Larikslaan De Buitenplaats De Plantage Groot Agteveld Mastenbroek II Mastenbroek II Totaal Stelpost overige risico's Benodigde weerstandscapaciteit

GREX GREX GREX GREX FAC FAC GREX FAC

Boekwaarde per 1-1-2022

Raming kosten

Raming opbrengsten

IFLO-norm

Onvoorziene kosten

Netto risicoprofiel

924.655 -928.999 271.836 -411.065 213.123 97.222 478.317 8.243 166.770

36.250 721.650 55.487 160.250 140.527 46.875 7.362.039 92.757 1.161.040

1.112.500 67.220 406.003 556.295 358.518 320.237 9.288.565 104.012 2.820.772

149.178 -67.889 49.148 -8.484 43.454 27.140 733.121 8.808 192.547

60.000 72.165 21.448 16.025 14.053 0 654.770 0 183.690

89.178 0 27.701 0 29.401 27.140 47.011 8.808 229.238 600.000 829.238

Uit de tabel komt naar voren dat de benodigde weerstandscapaciteit van het Grondbedrijf ongeveer € 0.8 miljoen bedraagt. Bij de actualisatie in 2020 kwam de berekening uit op ongeveer € 1,0 miljoen. De afname is voornamelijk toe te schrijven aan de afsluitingen van een aantal projecten. Hierdoor zijn ook de bijbehorende risico’s komen te vervallen.

Bijlage bij Actualisatie Grondexploitaties 2022

Pagina 35 van 37

5. Gebiedstransformatie Princenhof In 2017 is de Transformatievisie Princenhof ‘Uitwerking Kansen-kaders-kwaliteit’ vastgesteld door het college. In deze transformatievisie zijn de principes vastgelegd voor de transformatie van het bestaande bedrijventerrein naar een woongebied. Uitgangspunt bij deze transformatievisie was de zogenaamde uitnodigingsplanologie, een initiatiefnemer kan in samenspraak met de gemeente komen praten op het moment dat zij willen transformeren. Voor ieder perceel dat getransformeerd gaat worden wordt een afzonderlijke bestemmingsplanprocedure doorlopen om de woningbouw mogelijk te maken. Als onderdeel van de transformatie is de initiatiefnemer een exploitatiebijdrage aan de gemeente verschuldigd. Deze exploitatiebijdrage is bedoeld om de gemeentelijk kosten te dekken en daarnaast om de bestaande openbare ruimte eveneens te transformeren naar een kwaliteitsniveau dat aansluit bij de woningbouw. Op 11 november 2021 heeft de raad ingestemd met de uitgangspunten voor de transformatie van het openbaar gebied zoals vastgelegd in het Masterplan openbare ruimte Princenhof. Naast het vaststellen van de uitgangspunten is ook een krediet beschikbaar gesteld om tot uitvoering te kunnen overgaan. Dit krediet wordt gedekt uit de door de initiatiefnemers betaalde exploitatiebijdrage.

Om de raad inzicht te blijven geven in de kosten en de daartegen overstaande dekking uit de exploitatiebijdrages is in het raadsvoorstel besloten jaarlijks inzicht te geven in de stand van zaken. In de onderstaande tabel worden de per 1 januari 2022 ontvangen exploitatiebijdrages en de tot deze datum gemaakte kosten weergegeven. Hiermee is voldaan aan het raadsbesluit van 11 november 2021. Transformatie Princenhof

Raming

Gerealiseerd

Resteert

1.404.776

446.505

958.271

175.000

1.579.776

446.505

1.133.271

113.300

10.991

102.309

1.466.500

Totaal

1.579.800

10.991

1.568.809

Saldo

-24

435.513

-435.538

Opbrengsten Exploitatiebijdrages Snippergroen Totaal Kosten Masterplan begeleiding Uitvoering

Bijlage bij Actualisatie Grondexploitaties 2022

Pagina 36 van 37

Bijlage bij Actualisatie Grondexploitaties 2022

Pagina 37 van 37

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij iBabs is leidend. Bron: https://gemeentebestuur.leusden.nl/api/v1/meetings/3159/documents/33475