Document · PDF

Bijlage bij 'Actualisatie Grondexploitaties 2021'.pdf

Informatieavond 20 mei 2021, gemeente LeusdenBij agendapunt: 3b: RV Actualisatie Grondexploitaties 20217.875 woorden

Open het PDF bij iBabs ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen

Bijlage bij Actualisatie Grondexploitaties 2021

datum 7/04/2021

status definitief

portefeuillehouder W.R. Vos

behandeld door M. Langerak J.K. Medendorp

Bijlage bij Actualisatie Grondexploitaties 2021

Pagina 1 van 54

Inhoudsopgave 1.

Inleiding.....................................................................................................................................3

Exploitatieberekeningen............................................................................................................4 2.1

Locaties Leusden-Zuid............................................................................................................6

2.2

Hamersveldseweg 136 e.o......................................................................................................9

2.3

Valleipark..............................................................................................................................12

2.4

Tankstation Groene Zoom....................................................................................................15

2.5

Larikslaan..............................................................................................................................18

2.6

De Buitenplaats....................................................................................................................21

2.7

De Plantage..........................................................................................................................24

2.8

Groot Agteveld.....................................................................................................................27

2.9

De Biezenkamp (GREX-deel).................................................................................................31

2.10

De Biezenkamp (FAC-deel)...................................................................................................34

2.11

De Biezenkamp (MVA-deel)..................................................................................................37

Strategische gronden...............................................................................................................40

Risicoanalyse...........................................................................................................................42 4.1

Specifieke risico’s PAS en PFAS.............................................................................................45

Bijlage bij Actualisatie Grondexploitaties 2021

Pagina 2 van 54

1. Inleiding Deze bijlage behoort bij het rapport ‘Actualisatie Grondexploitaties 2021’. In de bijlage wordt per project een kasstroomoverzicht, het resultaat, de risicoanalyse en een verschillenanalyse gepresenteerd. Aanvullend wordt een indicatie gegeven van de financiële effecten van de strategische gronden die nog niet in exploitatie zijn genomen.

Bijlage bij Actualisatie Grondexploitaties 2021

Pagina 3 van 54

2. Exploitatieberekeningen Rekensystematiek De exploitaties zijn doorgerekend met toepassing van de zogenaamde Dynamische Eindwaarde Methode. Bij toepassing van deze methode wordt rekening gehouden met rente en kosten- en opbrengstenstijgingen gedurende de voorziene looptijd van het project. In de berekening komt een aantal begrippen voor, te weten:  Onder nominale waarde wordt verstaan het saldo van kosten en opbrengsten zoals deze bekend zijn op het moment dat het kasstroomoverzicht wordt opgesteld. In de nominale waarden worden rente- en indexatie-effecten niet verdisconteerd.  Onder eindwaarde wordt verstaan het saldo dat ontstaat op het einde van de looptijd van het project, dus wanneer de vermoedelijke einddatum is bereikt. In dit resultaat zijn de invloeden van rente en inflatie wel verwerkt. De eindwaarde is letterlijk de waarde van een project op de voorziene einddatum.  Onder netto contante waarde wordt verstaan het saldo dat ontstaat wanneer het saldo op eindwaarde wordt teruggerekend naar de prijspeildatum, 1 januari 2021. Op deze wijze worden de projecten, ondanks verschillende looptijden, onderling vergelijkbaar. Daarnaast geeft de contante waarde de waarde van het project per heden weer.

Projectinformatie Voor de exploitaties wordt in dit hoofdstuk een aantal zaken weergegeven:  Cashflowoverzicht: een overzicht (inclusief de effecten van rente en kosten- en opbrengstenstijging) van het project uitgezet in de tijd;  Resultaat: het resultaat wordt vergeleken met het resultaat van de actualisatie in 2020;  Risicoanalyse: voor elk project is een risicoanalyse uitgevoerd en gekwantificeerd toegelicht;  Verschillenanalyse: binnen de grondexploitaties worden de belangrijkste verschillen toegelicht ten opzichte van de actualisatie in 2020.

Bijlage bij Actualisatie Grondexploitaties 2021

Pagina 4 van 54

Vergelijking resultaten In het rapport worden de resultaten vergeleken met de resultaten van de actualisatie per 1 januari 2020. Onderstaand wordt kort toegelicht hoe de vergelijkingstabel moet worden gelezen. De begrippen van de rekensystematiek komen hierbij terug. Resultaat Nominale waarde Eindwaarde Netto contante waarde Resultaat incl. tussentijdse winstnemingen Tussentijdse winstnemingen Eindwaarde

GREX 2020 GREX 2021 op prijspeil 2021 A1 B1 C1 GREX 2019 D1 E1 (= B1 + D1)

GREX 2021

Verschil

A2 B2 C3

= A2 - A1 = B2 - B1 = C3 - C2

GREX 2020 D2 E2 (= B2 + D2)

Verschil = D2 - D1 = E2 - E1

Het nominale resultaat en het eindwaarderesultaat (A2 en B2) worden vergeleken met het nominale resultaat en het eindwaarderesultaat van de actualisatie in 2020 (A1 en B1). De netto contante waarde (C3), ofwel de huidige waarde van de projecten, wordt niet rechtstreeks vergeleken met het resultaat op netto contante waarde van de actualisatie in 2020 (C1). Het resultaat wordt namelijk eerst vergelijkbaar gemaakt door de prijspeildatum te verschuiven naar 1 januari 2021 (C2). Hierbij wordt feitelijk het resultaat van de actualisatie in 2020 vermenigvuldigd met eenmaal de disconteringsvoet van 2,0% (op basis van 1 jaar verschuiving van het prijspeil). Indien van toepassing wordt in de tweede tabel het totaal aan tussentijdse winstnemingen gepresenteerd (D1 in 2020 en D2 in 2021). Op basis van de PoC-methode (Percentage of Completion) is het namelijk verplicht om tussentijds winst te nemen bij grondexploitaties met een voorzien positief resultaat. Teneinde het totale resultaat inzichtelijk te houden (E1 in 2020 en E2 in 2021), worden de tussentijdse winsten opgeteld bij de voorziene eindwaarde van het project. Op deze wijze blijft het totale projectresultaat inzichtelijk.

Bijlage bij Actualisatie Grondexploitaties 2021

Pagina 5 van 54

1.1

Locaties Leusden-Zuid

Totaal 798.122 124.412 49.936 0 286.773 605.174 42.060 0 19.714 0 362.000 716.985 0 226.050 3.231.226

Bijlage bij Actualisatie Grondexploitaties 2021

Boekwaard e 798.122 124.412 49.936 0 286.773 605.174 42.060 0 19.714 0 362.000 716.985 0 226.050 3.231.226

Prognose

2021

2022

2023

0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

Pagina 6 van 54

Resultaat Resultaat Nominale waarde Eindwaarde Netto contante waarde Resultaat incl. tussentijdse winstnemingen Tussentijdse winstnemingen Eindwaarde

GREX 2020 GREX 2020 op (begin) prijspeil 2021

GREX 2020 (einde)

Verschil

137.549 137.549 137.549

95.077 97.441 97.441

GREX 2020 (begin)

GREX 2020 (einde)

Verschil

362.000 402.108

362.000 499.549

0 97.441

42.472 40.108 39.322

40.108

Risicoanalyse Door het afsluiten van deze exploitatie zijn de bijbehorende risico’s komen te vervallen. Omdat er nog beperkte kosten verwacht worden wordt een reservering opgenomen van €15.000 ten laste van de Algemene Reserve Grondbedrijf.

Bijlage bij Actualisatie Grondexploitaties 2021

Pagina 7 van 54

Verschillenanalyse Kosten Verwerving Sloop Milieu en archeologie Bouwrijp maken Woonrijp maken Planontwikkeling VAT Afdracht BoVo Tijdelijk beheer Planschade Tussentijdse winstnemingen Overige kosten Post onvoorzien Rente Totaal

GREX 2020 798.122 124.412 49.936 0 338.510 615.384 43.253 0 17.408 0 362.000 715.065 38.527 226.050 3.328.667

Afsluiting 798.122 124.412 49.936 0 286.773 605.174 42.060 0 19.714 0 362.000 716.985 0 226.050 3.231.226

Verschil 0 0 0 0 -51.737 -10.210 -1.193 0 2.306 0 0 1.920 -38.527 0 -97.441

Opbrengsten Grondverkopen Exploitatiebijdragen Tijdelijk beheer Subsidies Overige opbrengsten Totaal

GREX 2020 3.368.776 0 0 0 0 3.368.776

Afsluiting 3.368.776 0 0 0 0 3.368.776

Verschil 0 0 0 0 0 0

40.108

137.549

97.441

Eindwaarde

Bijlage bij Actualisatie Grondexploitaties 2021

Pagina 8 van 54

1.2

Hamersveldseweg 136 e.o.

Cashflowoverzicht Kosten Verwerving Sloop Milieu en archeologie Bouwrijp maken Woonrijp maken Planontwikkeling VAT Afdracht BoVo Tijdelijk beheer Planschade Tussentijdse winstnemingen Overige kosten Post onvoorzien Rente Totaal Opbrengsten Grondverkopen Exploitatiebijdragen Tijdelijk beheer Subsidies Overige opbrengsten Totaal

Totaal 860.016 0 0 33.987 181.395 127.687 1.775 128.548 -6.051 0 103.000 212.180 14.680 279.264 1.936.481 Totaal 2.089.007 0 0 0 0 2.089.007

Bijlage bij Actualisatie Grondexploitaties 2021

Boekwaard e 860.016 0 0 33.987 181.395 98.327 1.775 128.548 -6.051 0 103.000 212.180 0 279.264 1.892.440 Boekwaard e 976.507 0 0 0 0 976.507

Prognose

2021

2022

2023

0 0 0 0 0 29.360 0 0 0 0 0 0 14.680 0 44.040

0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

Prognose

2021

2022

2023

1.112.500 0 0 0 0 1.112.500

0 0 0 0 0 0

Pagina 9 van 54

Resultaat Resultaat Nominale waarde Eindwaarde Netto contante waarde Resultaat incl. tussentijdse winstnemingen Tussentijdse winstnemingen Eindwaarde

GREX 2020 GREX 2020 op prijspeil 2021 161.410 159.934 153.724 GREX 2020 83.000 242.934

GREX 2021

Verschil

153.067 152.526 149.535

-8.344 -7.408 -7.263

GREX 2021 103.000 255.526

Verschil 20.000 12.592

156.798

Risicoanalyse Risicogebeurtenis Maximaal 20% meerkosten t.a.v. POK/VAT Maximaal 10% neerwaartse bijstelling opbrengsten

Gewogen risicoprofiel

Bijlage bij Actualisatie Grondexploitaties 2021

Kans van optreden 50% 25%

Maximaal effect 5.800 111.250

Gewogen effect 2.900 27.813

31.000

Pagina 10 van 54

Bijlage bij Actualisatie Grondexploitaties 2021

Pagina 11 van 54

GREX 2019 860.016 0 0 33.987 181.395 134.061 1.775 128.548 -5.895 0 83.000 212.180 20.742 279.264 1.929.073

GREX 2020 860.016 0 0 33.987 181.395 127.687 1.775 128.548 -6.051 0 103.000 212.180 14.680 279.264 1.936.481

Verschil 0 0 0 0 0 -6.374 0 0 -156 0 20.000 0 -6.062 0 7.408

Opbrengsten Grondverkopen Exploitatiebijdragen Tijdelijk beheer Subsidies Overige opbrengsten Totaal

GREX 2019 2.089.007 0 0 0 0 2.089.007

GREX 2020 2.089.007 0 0 0 0 2.089.007

Verschil 0 0 0 0 0 0

159.934

152.526

-7.408

Eindwaarde

Bijlage bij Actualisatie Grondexploitaties 2021

Pagina 12 van 54

1.3

Valleipark

Totaal 680.147 25.565 134.235 1.580.061 2.096.996 2.285.166 369.228 0 33.911 0 2.564.000 5.269.444 119.994 1.554.844 16.713.591 Totaal 16.787.606 0 0 0 289.256 17.076.862

Bijlage bij Actualisatie Grondexploitaties 2021

Boekwaard e 680.147 25.565 134.235 1.175.092 1.848.598 2.221.890 347.461 0 31.380 0 2.564.000 5.269.444 45.900 1.554.844 15.898.555 Boekwaard e 16.043.714 0 0 0 234.436 16.278.150

Prognose

2021

2022

2023

0 0 0 404.969 248.398 63.276 21.767 0 2.531 0 0 0 74.094 0 815.036

0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

Prognose

2021

2022

2023

743.892 0 0 0 54.820 798.712

0 0 0 0 0 0

Pagina 13 van 54

Resultaat Resultaat Nominale waarde Eindwaarde Netto contante waarde Resultaat incl. tussentijdse winstnemingen Tussentijdse winstnemingen Eindwaarde

GREX 2020 GREX 2020 op prijspeil 2021 420.944 378.610 363.908 GREX 2020 2.512.000 2.890.610

GREX 2021

Verschil

373.272 363.271 356.148

-47.671 -15.338 -15.038

GREX 2021 2.564.000 2.927.271

Verschil 52.000 36.662

371.186

Risicoanalyse Risicogebeurtenis Maximaal 20% meerkosten t.a.v. BRM/WRM Maximaal 20% meerkosten t.a.v. POK/VAT

Gewogen risicoprofiel

Bijlage bij Actualisatie Grondexploitaties 2021

Kans van optreden 50% 50%

Maximaal effect 129.070 16.800

Gewogen effect 64.535 8.400

73.000

Pagina 14 van 54

GREX 2020 680.147 25.565 134.235 1.597.968 2.099.578 2.285.108 374.942 0 30.813 0 2.512.000 5.269.444 127.183 1.554.844 16.691.827

GREX 2021 680.147 25.565 134.235 1.580.061 2.096.996 2.285.166 369.228 0 33.911 0 2.564.000 5.269.444 119.994 1.554.844 16.713.591

Verschil 0 0 0 -17.907 -2.582 58 -5.714 0 3.099 0 52.000 0 -7.189 0 21.764

Opbrengsten Grondverkopen Exploitatiebijdragen Tijdelijk beheer Subsidies Overige opbrengsten Totaal

GREX 2020 16.781.181 0 0 0 289.256 17.070.437

GREX 2021 16.787.606 0 0 0 289.256 17.076.862

Verschil 6.426 0 0 0 0 6.426

378.610

363.271

-15.338

Eindwaarde

Bijlage bij Actualisatie Grondexploitaties 2021

Bijstelling naar aanleiding van meer inzicht in de te verwachte kosten Bijstelling naar aanleiding van meer inzicht in de te verwachte kosten Bijstelling naar aanleiding raming werkzaamheden

Pagina 15 van 54

1.4

Tankstation Groene Zoom

Cashflowoverzicht Kosten

Totaal

Verwerving Sloop Milieu en archeologie Bouwrijp maken Woonrijp maken Planontwikkeling VAT Afdracht BoVo Tijdelijk beheer Planschade Tussentijdse winstnemingen Overige kosten Post onvoorzien Rente Totaal

0 0 0 77.500 163.250 50.791 0 43.550 0 0 39.389 500.000 0 -5.480 869.000

Opbrengsten

Totaal

Grondverkopen Exploitatiebijdragen Tijdelijk beheer Subsidies Overige opbrengsten

1.015.347 0 0 0 0

Bijlage bij Actualisatie Grondexploitaties 2021

Boekwaard e 0 0 0 77.500 163.250 50.791 0 43.550 0 0 39.389 500.000 0 -5.480 869.000 Boekwaard e 1.015.347 0 0 0 0

Prognose

2021

2022

2023

0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

Prognose

2021

2022

2023

0 0 0 0 0

Pagina 16 van 54

Totaal

1.015.347

Resultaat Resultaat Nominale waarde Eindwaarde Netto contante waarde Resultaat incl. tussentijdse winstnemingen Tussentijdse winstnemingen Eindwaarde

GREX 2020 GREX 2020 op prijspeil 2021 1 1 1 GREX 2020 39.389 39.390

GREX 2020 (einde)

Verschil

146.347 146.347 146.347

146.346 146.346 146.346

GREX 2020 (einde) 39.389 185.736

Verschil 0 146.346

Risicoanalyse Door het afsluiten van deze exploitatie zijn de risico’s komen te vervallen.

Bijlage bij Actualisatie Grondexploitaties 2021

Pagina 17 van 54

GREX 2020 0 0 0 77.500 163.250 51.791 0 43.550 0 0 39.389 500.000 10.000 -5.480 880.000

Afsluiting 0 0 0 77.500 163.250 50.791 0 43.550 0 0 39.389 500.000 0 -5.480 869.000

Verschil 0 0 0 0 0 -1.000 0 0 0 0 0 0 -10.000 0 -11.000

Opbrengsten Grondverkopen Exploitatiebijdragen Tijdelijk beheer Subsidies Overige opbrengsten Totaal

GREX 2020 880.001 0 0 0 0 880.001

GREX 2021 1.015.347 0 0 0 0 1.015.347

Verschil 135.346 0 0 0 0 135.346

Bijlage bij Actualisatie Grondexploitaties 2021

Pagina 18 van 54

1.5

Larikslaan

Totaal 1.065.184 0 0 120.165 403.790 127.610 60.212 0 21.761 0 16.000 101.207 32.406 0 1.948.336 Totaal 1.868.065 0 0 0 93.400 1.961.465

Bijlage bij Actualisatie Grondexploitaties 2021

Boekwaard e 1.065.184 0 0 120.165 218.491 105.666 47.911 0 15.611 0 16.000 2.837 0 0 1.591.864 Boekwaard e 1.259.955 0 0 0 90.000 1.349.955

Prognose

2021

2022

2023

0 0 0 0 185.299 21.944 12.301 0 6.150 0 0 98.370 32.406 0 356.471

0 0 0 0 185.299 14.680 6.075 0 3.037 0 0 98.370 30.746 0 338.207

0 0 0 0 0 7.264 6.226 0 3.113 0 0 0 1.660 0 18.264

0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

Prognose

2021

2022

2023

608.110 0 0 0 3.400 611.510

219.825 0 0 0 3.400 223.225

388.285 0 0 0 0 388.285

0 0 0 0 0 0

Pagina 19 van 54

Resultaat Resultaat Nominale waarde Eindwaarde Netto contante waarde Resultaat incl. tussentijdse winstnemingen Tussentijdse winstnemingen Eindwaarde

GREX 2020 GREX 2020 op prijspeil 2021 25.759 17.136 16.148 GREX 2020 0 17.136

GREX 2021

Verschil

17.943 13.129 12.619

-7.816 -4.007 -3.851

GREX 2021 16.000 29.129

Verschil 16.000 11.993

16.471

Risicoanalyse Risicogebeurtenis Maximaal 20% meerkosten t.a.v. BRM/WRM Maximaal 20% meerkosten t.a.v. POK/VAT Maximaal 10% neerwaartse bijstelling opbrengsten

Gewogen risicoprofiel

Bijlage bij Actualisatie Grondexploitaties 2021

Kans van optreden 50% 50% 50%

Maximaal effect 19.433 8.800 39.165

Gewogen effect 9.716 4.400 19.583

34.000

Pagina 20 van 54

GREX 2020 1.065.184 0 0 120.165 391.503 130.746 60.563 0 21.522 0 0 101.207 34.241 0 1.925.130

GREX 2021 1.065.184 0 0 120.165 403.790 127.610 60.212 0 21.761 0 16.000 101.207 32.406 0 1.948.336

Verschil 0 0 0 0 12.287 -3.136 -351 0 240 0 16.000 0 -1.835 0 23.205

Opbrengsten Grondverkopen Exploitatiebijdragen Tijdelijk beheer Subsidies Overige opbrengsten Totaal

GREX 2020 1.852.267 0 0 0 90.000 1.942.267

GREX 2021 1.868.065 0 0 0 93.400 1.961.465

Verschil 15.798 0 0 0 3.400 19.198

Bijlage bij Actualisatie Grondexploitaties 2021

aanvullende kosten door beheer

bijstelling verkoopwaarde

twee maanden extra huur

Pagina 21 van 54

1.6

De Buitenplaats

Totaal 3.732.456 0 24.212 415.063 245.862 238.230 93.376 0 7.034 0 0 300.000 17.996 0 5.074.229 Totaal 4.958.343 0 0 0 0 4.958.343

Bijlage bij Actualisatie Grondexploitaties 2021

Boekwaard e 3.732.456 0 21.681 415.063 109.184 217.476 78.443 0 1.972 0 0 300.000 0 0 4.876.275 Boekwaard e 3.197.645 0 0 0 0 3.197.645

Prognose

2021

2022

2023

0 0 2.531 0 136.677 20.755 14.933 0 5.062 0 0 0 17.996 0 197.954

0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

Prognose

2021

2022

2023

1.760.697 0 0 0 0 1.760.697

0 0 0 0 0 0

Pagina 22 van 54

Resultaat Resultaat Nominale waarde Eindwaarde Netto contante waarde Resultaat incl. tussentijdse winstnemingen Tussentijdse winstnemingen Eindwaarde

GREX 2020 GREX 2020 op prijspeil 2021 -213.633 -218.403 -209.922

GREX 2021

Verschil

-113.457 -115.886 -113.614

100.176 102.517 100.507

GREX 2021 0 -115.886

Verschil 0 102.517

-214.121

GREX 2020 0 -218.403

Risicoanalyse Risicogebeurtenis Maximaal 20% meerkosten t.a.v. BRM/WRM Maximaal 20% meerkosten t.a.v. POK/VAT Maximaal 10% neerwaartse bijstelling opbrengsten Mogelijke sanering i.h.k.v. PFAS Gewogen risicoprofiel

Bijlage bij Actualisatie Grondexploitaties 2021

Kans van optreden 50% 50% 50% 10%

Maximaal effect 27.500 7.050 176.070 600.000

Gewogen effect 13.750 3.525 88.035 60.000 165.000

Pagina 23 van 54

GREX 2020 3.732.456 0 23.415 415.063 245.577 301.489 103.311 0 12.180 0 0 300.000 28.109 0 5.161.599

GREX 2021 3.732.456 0 24.212 415.063 245.862 238.230 93.376 0 7.034 0 0 300.000 17.996 0 5.074.229

Verschil 0 0 797 0 285 -63.259 -9.935 0 -5.146 0 0 0 -10.113 0 -87.371

Opbrengsten Grondverkopen Exploitatiebijdragen Tijdelijk beheer Subsidies Overige opbrengsten Totaal

GREX 2020 4.764.535 0 0 0 0 4.764.535

GREX 2021 4.958.343 0 0 0 0 4.958.343

Verschil 193.808 0 0 0 0 193.808

Bijlage bij Actualisatie Grondexploitaties 2021

Afboeking door afhaken mogelijke koper Afboeking door afhaken mogelijke koper

post onvoorzien aangepast o.b.v. nog te maken kosten

budget aangepast naar uitgifteprijzen op prijspeil 2021

Pagina 24 van 54

1.7

De Plantage

Totaal -1 0 0 85.957 0 500.481 10.136 172.302 381 0 0 0 57.679 198.781 1.025.717 Totaal 0 1.591.252 0

Bijlage bij Actualisatie Grondexploitaties 2021

Boekwaard e -1 0 0 7.985 0 473.231 0 172.302 381 0 0 0 0 198.781 852.679 Boekwaard e 0 1.065.801 0

Prognose

2021

2022

2023

0 0 0 77.972 0 27.250 10.136 0 0 0 0 0 57.679 0 173.038

0 0 0 77.972 0 15.693 10.136 0 0 0 0 0 51.900 0 155.701

0 0 0 0 0 5.708 0 0 0 0 0 0 2.854 0 8.561

0 0 0 0 0 5.850 0 0 0 0 0 0 2.925 0 8.775

Prognose

2021

2022

2023

0 525.451 0

0 386.643 0

0 101.398 0

0 37.409 0

Pagina 25 van 54

Subsidies Overige opbrengsten Totaal

0 0 1.591.252

0 0 1.065.801

0 0 525.451

Resultaat

FAC 2020

FAC 2020 op prijspeil 2021

Nominale waarde

521.563

Eindwaarde Netto contante waarde

517.379 477.978

0 0 386.643

0 0 101.398

0 0 37.409

Resultaat

487.538

FAC 2021

Verschil

568.282

46.719

565.535 543.575

48.156 56.037

Risicoanalyse Risicogebeurtenis Maximaal 20% meerkosten t.a.v. POK/VAT Negatief indexatie-effect bij eerdere levering kavels

Gewogen risicoprofiel

Bijlage bij Actualisatie Grondexploitaties 2021

Kans van optreden 50% 25%

Maximaal effect 7.302 46.580

Gewogen effect 3.651 11.645

15.000

Pagina 26 van 54

Bijlage bij Actualisatie Grondexploitaties 2021

Pagina 27 van 54

GREX 2020 -1 0 0 85.957 0 519.539 0 172.302 381 0 0 0 65.652 198.781 1.042.611

GREX 2021 -1 0 0 85.957 0 500.481 10.136 172.302 381 0 0 0 57.679 198.781 1.025.717

Verschil 0 0 0 0 0 -19.058 10.136 0 0 0 0 0 -7.973 0 -16.894

Opbrengsten

GREX 2020

GREX 2021

Verschil

Grondverkopen Exploitatiebijdragen Tijdelijk beheer Subsidies Overige opbrengsten Totaal

0 1.559.990 0 0 0 1.559.990

0 1.591.252 0 0 0 1.591.252

0 31.262 0 0 0 31.262

517.379

565.535

48.156

Eindwaarde

Bijlage bij Actualisatie Grondexploitaties 2021

Beperkte inzet gemeente aflopen jaar Meer kosten te verwachten door de werkzaamheden die nog gedaan moeten worden

budget aangepast o.b.v. nog te maken kosten

Meer opbrengst door verschuiving in tijd

Pagina 28 van 54

1.8

Groot Agteveld

Totaal 1 0 0 0 128.242 860.418 0 0 -204 194.207 0 525.343 36.265 112.003 1.856.275 Totaal 0 1.867.931 0 115.000 186.817 2.169.748

Bijlage bij Actualisatie Grondexploitaties 2021

Boekwaard e 1 0 0 0 97.869 798.015 0 0 -204 194.207 0 473.057 0 112.003 1.674.948 Boekwaard e 0 1.373.529 0 115.000 186.817 1.675.346

Prognose

2021

2022

2023

0 0 0 0 30.373 62.403 0 0 0 0 0 52.286 36.265 0 181.327

0 0 0 0 30.373 35.941 0 0 0 0 0 52.286 29.650 0 148.249

0 0 0 0 0 15.825 0 0 0 0 0 0 3.956 0 19.782

0 0 0 0 0 10.637 0 0 0 0 0 0 2.659 0 13.296

Prognose

2021

2022

2023

0 494.403 0 0 0 494.403

0 313.309 0 0 0 313.309

0 70.167 0 0 0 70.167

0 110.926 0 0 0 110.926

Pagina 29 van 54

Resultaat Resultaat

FAC 2020

Nominale waarde Eindwaarde Netto contante waarde

298.049 293.473 276.546

FAC 2020 op prijspeil 2021

282.077

FAC 2020

Verschil

316.808 313.474 295.393

18.759 20.001 13.316

Risicoanalyse Risicogebeurtenis Maximaal 20% meerkosten t.a.v. POK Maximaal 20% meerkosten t.a.v. overige kosten

Gewogen risicoprofiel

Bijlage bij Actualisatie Grondexploitaties 2021

Kans van optreden 50% 50%

Maximaal effect 12.150 10.329

Gewogen effect 6.075 5.164

11.000

Pagina 30 van 54

Bijlage bij Actualisatie Grondexploitaties 2021

Pagina 31 van 54

FAC 2020 1 0 0 0 0 869.471 0 0 -204 194.207 0 574.299 53.540 112.003 1.803.318

FAC 2021 1 0 0 0 128.242 860.418 0 0 -204 194.207 0 525.343 36.265 112.003 1.856.275

Verschil 0 0 0 0 128.242 -9.053 0 0 0 0 0 -48.957 -17.275 0 52.957

Opbrengsten Grondverkopen Exploitatiebijdragen Tijdelijk beheer Subsidies Overige opbrengsten Totaal

FAC 2020 0 1.794.974 0 115.000 186.817 2.096.791

FAC 2021 0 1.867.931 0 115.000 186.817 2.169.748

Verschil 0 72.958 0 0 0 72.958

Bijlage bij Actualisatie Grondexploitaties 2021

budget aangepast op basis van diverse verrekeningen tussen partijen (allonge)

Pagina 32 van 54

1.9

De Biezenkamp (GREX-deel)

Totaal 1.421.084 249.008 0 59.045 122.757 1.213.615 0 0 9.960 17.841 28.000 4.851.816 0 111.207 8.084.333 Totaal 3.161.226 0 0 0 5.017.747 8.178.973

Bijlage bij Actualisatie Grondexploitaties 2021

Boekwaard e 1.421.084 249.008 0 59.045 122.757 1.213.615 0 0 9.960 17.841 28.000 4.851.816 0 111.207 8.084.333 Boekwaard e 3.161.226 0 0 0 5.017.747 8.178.973

Prognose

2021

2022

2023

0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

Prognose

2021

2022

2023

0 0 0 0 0 0

Pagina 33 van 54

Resultaat Resultaat Nominale waarde Eindwaarde Netto contante waarde Resultaat incl. tussentijdse winstnemingen Tussentijdse winstnemingen Eindwaarde

GREX 2020 GREX 2020 op (begin) prijspeil 2021

GREX 2020 (einde)

Verschil

94.640 94.640 94.640

75.777 76.852 76.852

GREX 2020 (begin)

GREX 2020 (einde)

Verschil

28.000 45.788

28.000 122.640

0 76.852

18.863 17.788 17.439

17.788

Risicoanalyse Door het afsluiten van deze exploitatie zijn de risico’s komen te vervallen. Voor het totaal project De Biezenkamp (GREX, FAC en MVA) is nog een reservering opgenomen van € 50.000 ten laten van de Algemene Reserve Grondbedrijf. De onderbouwing hiervoor: mogelijke aanpassingen in de openbare ruimte (€ 25.000), planschade (€ 20.000) en overige kosten (€ 5.000).

Bijlage bij Actualisatie Grondexploitaties 2021

Pagina 34 van 54

GREX 2020 1.421.084 249.008 0 59.045 118.880 1.216.736 0 0 9.960 26.771 28.000 4.832.356 62.004 111.207 8.135.051

Afsluiting 1.421.084 249.008 0 59.045 122.757 1.213.615 0 0 9.960 17.841 28.000 4.851.816 0 111.207 8.084.333

Verschil 0 0 0 0 3.877 -3.121 0 0 0 -8.930 0 19.460 -62.004 0 -50.718

Opbrengsten Grondverkopen Exploitatiebijdragen Tijdelijk beheer Subsidies Overige opbrengsten Totaal

GREX 2020 3.161.226 0 0 0 4.991.613 8.152.839

Afsluiting 3.161.226 0 0 0 5.017.747 8.178.973

Verschil 0 0 0 0 26.134 26.134

17.788

94.640

76.852

Eindwaarde

Bijlage bij Actualisatie Grondexploitaties 2021

Pagina 35 van 54

1.10

De Biezenkamp (FAC-deel)

Totaal 179.973 0 0 74.843 150.690 1.499.548 0 0 0 22.615 0 3.538.068 0 140.962 5.606.699 Totaal 0 0 0 0 3.449.293 3.449.293

Bijlage bij Actualisatie Grondexploitaties 2021

Boekwaard e 179.973 0 0 74.843 150.690 1.499.548 0 0 0 22.615 0 3.538.068 0 140.962 5.606.699 Boekwaard e 0 0 0 0 3.449.293 3.449.293

Prognose

2021

2022

2023

0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

Prognose

2021

2022

2023

0 0 0 0 0 0

Pagina 36 van 54

Resultaat Resultaat

FAC 2020 (begin)

Nominale waarde Eindwaarde Netto contante waarde

-2.209.366 -2.210.529 -2.167.186

FAC 2020 op prijspeil 2021

FAC 2020 (einde)

Verschil

-2.210.529

-2.157.406 -2.157.406 -2.157.406

51.960 53.123 53.123

Bijlage bij Actualisatie Grondexploitaties 2021

Pagina 37 van 54

FAC 2020 179.973 0 0 74.843 150.690 1.490.141 0 0 0 33.934 0 3.513.401 75.879 140.962 5.659.822

Afsluiting 179.973 0 0 74.843 150.690 1.499.548 0 0 0 22.615 0 3.538.068 0 140.962 5.606.699

Verschil 0 0 0 0 0 9.407 0 0 0 -11.319 0 24.668 -75.879 0 -53.123

Opbrengsten Grondverkopen Exploitatiebijdragen Tijdelijk beheer Subsidies Overige opbrengsten Totaal

FAC 2020 0 0 0 0 3.449.293 3.449.293

Afsluiting 0 0 0 0 3.449.293 3.449.293

Verschil 0 0 0 0 0 0

Bijlage bij Actualisatie Grondexploitaties 2021

Pagina 38 van 54

1.11

De Biezenkamp (MVA-deel)

Totaal 4.293.866 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 968.266 0 0 5.262.132 Totaal 0 0 0 0 5.245.796 5.245.796

Bijlage bij Actualisatie Grondexploitaties 2021

Boekwaard e 4.293.866 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 968.266 0 0 5.262.132 Boekwaard e 0 0 0 0 5.245.796 5.245.796

Prognose

2021

2022

2023

0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

Prognose

2021

2022

2023

0 0 0 0 0 0

Pagina 39 van 54

Resultaat Resultaat Nominale waarde Eindwaarde Netto contante waarde

MVA 2020 (begin) -49.701 -50.011 -49.031

MVA 2020 op prijspeil 2021

MVA 2020 (einde)

Verschil

-50.011

-16.336 -16.336 -16.336

33.365 33.676 33.676

Bijlage bij Actualisatie Grondexploitaties 2021

Pagina 40 van 54

MVA 2020 4.293.866 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 855.373 25.311 0 5.174.550

Afsluiting 4.293.866 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 968.266 0 0 5.262.132

Verschil 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 112.893 -25.311 0 87.582

Opbrengsten Grondverkopen Exploitatiebijdragen Tijdelijk beheer Subsidies Overige opbrengsten Totaal

MVA 2020 0 0 0 0 5.124.538 5.124.538

Afsluiting 0 0 0 0 5.245.796 5.245.796

Verschil 0 0 0 0 121.258 121.258

Bijlage bij Actualisatie Grondexploitaties 2021

Pagina 41 van 54

3. Strategische gronden De notitie ‘Grondbeleid in begroting en jaarstukken (2019)’ uit juli 2019 van de commissie BBV geeft aan hoe de gemeente moet omgaan met de waardering van gronden in haar bezit. Voor wat betreft gronden die niet een actieve grondexploitatie betrokken zijn is dan sprake van zogenaamde Materiele Vaste Activa (MVA). Uitgangspunt voor de waardering van deze gronden is de verkrijgingprijs met bijkomende kosten tenzij er sprake is van een (duurzame) lagere marktwaarde. In dat laatste geval moeten de gronden worden afgewaardeerd tot deze marktwaarde. Gronden die voor 2019 door de gemeente verworden zijn blijven gewaardeerd tegen de bestaande boekwaarde met in achtneming van de regel over een lagere marktwaarde.

MVA Mastenbroek II Restant buitengebied - perceel I228 (ged.) - linkerzijde busbaan - perceel I228 (ged.) - rechterzijde busbaan - perceel K557 (ged.) Politiebureau (De Twijnderij 32) Totaal

Boekwaarde 1-1-2021 71.619 28.991 41.290 50.514 956.722 1.149.135

Waardering Afwaardering conform BBV noodzakelijk? 665.000 nee 66.000 235.000 115.000 956.722 2.037.722

nee nee nee nee

De strategische gronden Mastenbroek II en Restant Buitengebied, allen verworven voor 2019, hebben thans de bestemming agrarisch of groen. Uit de actualisatie van de taxatie volgt een marktwaarde van ongeveer € 1,1 miljoen in de huidige bestemming. Dit lijkt een relatief hoog bedrag, maar voor Mastenbroek II en één van de percelen in het buitengebied is uitgegaan van een verwachtingswaarde voor woningbouw. Immers, Mastenbroek II is als potentiële woningbouwlocatie benoemd in de gemeentelijke omgevingsvisie. Daarnaast heeft de gemeenteraad een principeakkoord gegeven op de beoogde plannen van Heijmans en Stichting “De Boom” die onder meer uitgaan van woningbouw ten zuiden van de Tabaksteeg. Dit heeft invloed op de waardering van het perceel I228 (rechterzijde van de busbaan). In de tabel is de boekwaarde van de strategische gronden afgezet tegen de marktwaarde in de huidige bestemming. Voor alle percelen geldt dat de voorziene marktwaarde hoger is dan de boekwaarde en het niet noodzakelijk is om af te waarderen. Zelfs in een extreem afwaarderingsscenario tot een minimale agrarische waarde van € 6 per m 2 zal de marktwaarde hoger liggen dan de boekwaarde.

Bijlage bij Actualisatie Grondexploitaties 2021

Pagina 42 van 54

In de tabel is de boekwaarde op het complex ‘Restant buitengebied’ van € 120.794 gemakshalve naar rato van oppervlakte verdeeld over de drie percelen. Indien redelijkerwijs is te achterhalen, moet de verdeling plaatsvinden op basis van oorspronkelijke verkrijgingsprijzen. Dit wordt echter pas relevant bij de verkoop van één van de afzonderlijke percelen in het buitengebied. Tot die tijd worden de gronden in het buitengebied als één complex op de balans gewaardeerd. Voor wat betreft het politiebureau heeft in het kader van de aankoop in 2020 een taxatie plaatsgevonden. De marktwaarde van deze locatie is vastgesteld met inachtneming van de beoogde toekomstig herontwikkeling. Conform de voorschriften uit het BBV mag deze grond dan ook gewaardeerd worden tegen de verkrijgingprijs met bijkomende kosten. Het opvoeren van deze bijkomende kosten verklaart het verschil tussen de overeengekomen koopsom, € 950.000, en de aangegeven waarde. Bij het besluit om tot aankoop over te gaan is een visie gegeven op de toekomstige ontwikkelmogelijkheden van deze locatie, op basis van deze visie blijkt dat een eventueel hogere waarde te rechtvaardigen is.

Bijlage bij Actualisatie Grondexploitaties 2021

Pagina 43 van 54

4. Risicoanalyse In hoofdstuk 2 “Exploitatieberekeningen” zijn reeds de risico’s van de diverse exploitaties geïnventariseerd en gekwantificeerd aan de hand van de kans van optreden en het maximale effect. De kans van optreden is uitgedrukt in een percentage tussen nul en honderd procent. Gemakshalve zijn hierbij de volgende kansklassen gehanteerd: zeer kleine kans (10%); kleine kans (25%), matige kans (50%), grote kans (75%) en zeer grote kans (90%). Risico’s met een kans van optreden van meer dan 90% worden niet meer als risico’s gezien, maar als (bijna) zekere gebeurtenissen. Deze gebeurtenissen worden daarom als kosten geraamd en ingeboekt in de grondexploitatie. Positieve risico’s zijn veiligheidshalve niet meegenomen. Voornoemde methodiek resulteert per exploitatie in een gewogen risico-effect. Dit effect is vervolgens afgezet tegen de opgenomen post onvoorziene kosten. Deze post is feitelijk een eerste buffer om risico’s op te vangen. Voor de meeste exploitaties is de post onvoorzien voldoende om het gewogen risico-effect volledig te dekken. Op exploitatieniveau gaat het daarom om een beperkt risicoprofiel van € 166.000 (Hamersveldseweg 136 e.o., Larikslaan en De Buitenplaats). Risico's

Type

Hamersveldseweg 136 e.o. Valleipark Larikslaan De Buitenplaats De Plantage Groot Agteveld Strategische gronden - Mastenbroek II - Restant buitengebied Planvoorbereidingskosten Vennootschapsbelasting Algemene kosten Grondbedrijf Totaal

GREX GREX GREX GREX FAC FAC MVA MVA IVA

Gewogen risico- Post onvoorzien effect 31.000 14.500 73.000 73.700 34.000 32.000 166.000 18.500 15.000 56.800 11.000 35.600 0 0 45.000 0 150.000 525.000

0 0 0 0 0 231.100

Netto risicoprofiel 16.500 0 2.000 147.500 0 0 0 0 45.000 0 150.000 361.000

Naast de exploitatierisico’s zijn in bovenstaande tabel ook eventuele risicobedragen opgenomen voor de volgende elementen:  Voor de strategische gronden geldt het risico dat de boekwaarde hoger is dan de marktwaarde in de huidige bestemming. Conform het BBV dient dan een (nadere) afwaardering plaats te vinden. Vorig jaar is echter een taxatie uitgevoerd waaruit blijkt dat het niet noodzakelijk is om de strategische gronden af te waarden. Zelfs in een extreem afwaarderingsscenario tot een minimale agrarische waarde van € 6 per m 2 zal de marktwaarde hoger liggen dan de boekwaarde.

Bijlage bij Actualisatie Grondexploitaties 2021

Pagina 44 van 54



Voor de strategische gronden is derhalve geen risicobedrag opgenomen. Bij de geactiveerde planvoorbereidingskosten geldt het risico dat de kosten niet binnen 5 jaar worden ingebracht in een gemeentelijke grondexploitatie of worden verhaald op basis van een anterieure overeenkomst. De kosten moeten in dat geval worden afgeboekt. Per 1 januari 2021 zijn de geactiveerde planvoorbereidingskosten ongeveer € 176.000. Uitgaande van een kleine kans van optreden (25%) dat de planvoorbereidingskosten moeten worden afgeboekt, is het gewogen risico-effect bepaald op € 45.000 Ten aanzien van de vennootschapsbelasting is sprake van het risico dat meer belasting moet worden betaald dan momenteel is begroot. In 2019 is de gemeente echter een vaststellingovereenkomst (VSO) aangegaan met de Belastingdienst. Dit leidt tot een lagere vennootschapsbelasting last dan oorspronkelijk is geraamd. Om die reden is voor de vennootschapsbelasting geen risicobedrag opgenomen. Voor de algemene kosten van het Grondbedrijf geldt ook het risico van overschrijding. Indien drie opeenvolgende jaren sprake is van een overschrijding van € 50.000 ten opzichte van de begrote kosten, dan betreft het een bedrag van € 150.000.

Bij de overige risico’s gaat het met een risicobedrag van € 195.000 om de planvoorbereidingskosten en de algemene kosten van het Grondbedrijf. Op totaalniveau komt het netto risicoprofiel hiermee uit op € 556.000. Dit bedrag wordt echter niet aangemerkt als benodigde weerstandscapaciteit van het Grondbedrijf. Hiervoor wordt namelijk de methodiek gevolgd die is opgenomen in de Nota Risicomanagement uit 2010. Op de volgende pagina wordt hierop nader ingegaan.

Bijlage bij Actualisatie Grondexploitaties 2021

Pagina 45 van 54

Benodigde weerstandscapaciteit Conform de Nota Risicomanagement uit 2010 wordt het risicoprofiel ten aanzien van de grondexploitaties bepaald aan de hand van de zogeheten IFLO-norm. Dit komt neer op het volgende:  10% van de boekwaarde per 1 januari 2020;  3% van de per 1 januari 2020 nog voorziene kosten;  5% van de per 1 januari 2020 nog voorziene opbrengsten. Het totaal van bovengenoemde posten wordt verminderd met de in de grondexploitaties opgenomen posten onvoorziene kosten en vermeerderd met een vast bedrag van € 600.000 ten aanzien van voorbereidingskosten en algemene kosten van het Grondbedrijf. Toepassing van voornoemde methodiek leidt tot de volgende tabel. Risico's Hamersveldseweg 136 e.o. Valleipark Larikslaan De Buitenplaats De Plantage Groot Agteveld Totaal Stelpost overige risico's Benodigde weerstandscapaciteit

GREX GREX GREX GREX FAC FAC

Boekwaarde per 1-1-2021 915.933 -386.223 241.909 1.670.239 27.668 398 2.469.925

Raming kosten 43.500 810.535 351.657 203.775 170.291 177.993 1.757.751

Raming opbrengsten 1.112.500 798.712 611.510 1.760.697 671.813 494.403 5.449.635

IFLO-norm 148.523 25.629 65.316 261.172 41.466 30.100 572.207

Onvoorziene kosten 14.500 73.685 31.969 18.525 56.764 35.599 231.041

Netto risicoprofiel 134.023 0 33.347 242.647 0 0 410.018 600.000 1.010.018

Uit de tabel komt naar voren dat de benodigde weerstandscapaciteit van het Grondbedrijf ongeveer € 1,0 miljoen bedraagt. Bij de actualisatie in 2020 kwam de berekening uit op ongeveer € 1,7 miljoen. De afname is voornamelijk toe te schrijven aan de afsluitingen van een aantal projecten. Hierdoor zijn ook de bijbehorende risico’s komen te vervallen.

Bijlage bij Actualisatie Grondexploitaties 2021

Pagina 46 van 54

4.1

Specifieke risico’s PAS en PFAS

De problematiek rondom de PAS (Programma Aanpak Stikstof) en PFAS (poly- en perfluoralkylstoffen) kan van grote invloed zijn op de ontwikkeling van ruimtelijk projecten en de daarmee samenhangende exploitaties. In het kader van de risicoanalyse is daarom apart onderzoek gedaan welke invloed beide zouden kunnen hebben op de grondexploitaties. De uitkomsten hiervan zijn in de onderstaande memo’s weergegeven.

Bijlage bij Actualisatie Grondexploitaties 2021

Pagina 47 van 54

PAS

Bijlage bij Actualisatie Grondexploitaties 2021

Pagina 48 van 54

Bijlage bij Actualisatie Grondexploitaties 2021

Pagina 49 van 54

Bijlage bij Actualisatie Grondexploitaties 2021

Pagina 50 van 54

PFAS

Bijlage bij Actualisatie Grondexploitaties 2021

Pagina 51 van 54

Bijlage bij Actualisatie Grondexploitaties 2021

Pagina 52 van 54

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij iBabs is leidend. Bron: https://gemeentebestuur.leusden.nl/api/v1/meetings/3093/documents/27747