Bijlage Bestemmingsplan Larikslaan 4 en 6 - toelichting regels verbeelding.pdf

Gemeente Leusden

Bestemmingsplan Larikslaan 4 en 6

September 2021 Toelichting, regels en analoge verbeelding Kenmerk 0327-34-T01 Projectnummer 0327-34

Toelichting

Inhoudsopgave 1.

Inleiding 1.1. Aanleiding 1.2. Ligging plangebied 1.3. Geldend bestemmingsplan

1 1 2 2

2.

Planbeschrijving 2.1. Huidige situatie 2.2. Toekomstige situatie 2.2.1. Algemeen 2.2.2. Bebouwing 2.2.3. Verkeer en parkeren 2.2.4. Duurzaamheid

3 3 4 4 4 5 6

3.

Beleidskader 3.1. Rijksbeleid 3.1.1. Nationale Omgevingsvisie (NOVI) 3.1.2. Ladder voor duurzame verstedelijking 3.1.3. Besluit algemene regels ruimtelijke ordening 3.2. Provinciaal beleid 3.2.1. Omgevingsvisie provincie Utrecht 3.2.2. Interim Omgevingsverordening 3.2.3. Leegstaand vastgoed 3.3. Gemeentelijk beleid 3.3.1. Omgevingsvisie stedelijk gebied 3.3.2. Woonvisie 2016-2026 3.3.3. Afwegingskader transformatie kantoorlocaties gemeente Leusden 3.3.4. Visie Werklocaties 3.3.5. Transformatievisie "Princenhof Uitwerking kansen-kaders-kwaliteiten" 3.3.6. Welstandsnota

7 7 7 8 9 10 10 11 11 12 12 13 14 15 15 17

4.

Planologische en milieutechnische randvoorwaarden 4.1. Bodem 4.2. Archeologie 4.3. Waterhuishouding en waterparagraaf 4.4. Flora en fauna 4.5. Geluid 4.6. Luchtkwaliteit 4.7. Externe veiligheid 4.8. Bedrijven en milieuzonering 4.9. Vormvrije MER-beoordeling

18 18 18 19 21 22 23 23 25 27

5.

Juridische planopzet 5.1. Algemeen 5.2. Bestemmingsplan verbrede reikwijdte 5.3. Plansystematiek 5.4. Specifieke verklaring van dit bestemmingsplan

29 29 29 29 29

6.

Uitvoerbaarheid 6.1. Economische uitvoerbaarheid 6.2. Maatschappelijke uitvoerbaarheid 6.3. Ontwerpbestemmingsplan

33 33 33 33

1

1.

Inleiding

1.1.

Aanleiding Op de kantorenlocatie Princenhof aan de noordzijde van Leusden is de laatste jaren sprake van structurele leegstand. De provincie Utrecht is samen met de acht kantoorgemeenten, waaronder de gemeente Leusden, pro-actief in haar aanpak van leegstaand vastgoed. Afbeelding 1: Ligging plangebied.

Binnen deze kantorenlocatie staan de kantoorpanden aan de Larikslaan 4 en 6 leeg en worden gebruikt door tijdelijke huurders. De kantoren zijn gedateerd en energetisch en bouwkundig in matige staat. Omdat gebruikers steeds hogere eisen stellen aan kantoren, is duurzaam hergebruik als kantoor geen haalbare optie. De eigenaar heeft daarom het voornemen de panden te slopen en in plaats daarvan 22 rijwoningen en 4 appartementen te realiseren. Het onderhavige bestemmingsplan dient als basis voor het toestaan van het gebruik en voor de beoordeling van aanvragen om omgevingsvergunning en de naleving en handhaving van het gebruik en die vergunningen. Daarnaast is het hierdoor in het toekomst niet meer mogelijk ter plaatse een kantoor te vestigen. Hierdoor wordt het overtollige areaal kantooroppervlak gereduceerd.

Ontwerp Gemeente Leusden - Bestemmingsplan Larikslaan 4 en 6

2

1.2.

Ligging plangebied Het plangebied ligt aan de noordkant van de bebouwde kom van Leusden (zie afbeelding 1) en is gesitueerd aan de noordzijde van de Larikslaan.

1.3.

Geldend bestemmingsplan Voor de planlocatie vigeert de beheersverordening "Leusden en Achterveld actualisering bestemmingsplannen" die op 30 mei 2013 door de gemeenteraad van Leusden is vastgesteld. Op grond van artikel 3.1 van de beheersverordening is het bestemmingsplan Princenhof 1997 van toepassing. In dit bestemmingsplan heeft het perceel de bestemmingen "Bedrijven" en "Groen". Binnen de bestemming "Bedrijven" zijn bedrijven uit milieucategorie 1 of 2 en kantoren toegestaan. Door middel van een aanduiding is bepaald dat het pand uit maximaal 2 bouwlagen mag bestaan. Afbeelding 2: Fragment verbeelding vigerend bestemmingsplan.

Ontwerp Gemeente Leusden - Bestemmingsplan Larikslaan 4 en 6

3

2.

Planbeschrijving

2.1.

Huidige situatie Het plangebied op het bedrijventerrein Princenhof aan de noordkant van de bebouwde kom van Leusden. Dit bedrijventerrein dateert uit het eind van 70'er en de 80'er jaren van de vorige eeuw. Op Princenhof zijn circa 40 bedrijven gevestigd, die met name actief zijn in de branche advisering, onderzoek en overige specialistische zakelijke dienstverlening. Kenmerkend van Princenhof is het aantal maatschappelijke organisaties dat er gevestigd is, zoals: Woningstichting Leusden en Scouting Nederland. Daarnaast is ARAG hier gevestigd. Inmiddels is er één kantoorpand getransformeerd naar woningbouw. Inmiddels zijn er voorts al enkele panden herontwikkeld of wordt de herontwikkeling voorbereid. Zo wordt op het perceel Larikslaan 3 eind 2021 gestart met de sloop en de nieuwbouw van woningen en is de procedure gestart voor het wijzigen van de bestemming van Larikslaan 1 en Kanstanjelaan 7. Daarnaast is een kantoorgebouw getransformeerd naar sociale woningbouw (wat het aandeel sociale huur is in dit 'project') en een kantoorpand, tijdelijk naar horeca en kinderdagverblijf getransformeerd. De percelen Larikslaan 4 en 6, met een omvang van respectievelijk 3.015 en 1.610 m², liggen ten noorden van de laan. De Larikslaan buigt met een bocht voor beide percelen langs. Afbeelding 3: Bestaande situatie.

Op beide percelen is een kantoorgebouw aanwezig. Beide gebouwen bestaan uit twee bouwlagen. Op Larikslaan 4 zijn parkeervoorzieningen aan de oost- en westzijde van het pand aanwezig. De parkeervoorzieningen van Larikslaan 6 liggen achter groenstrook aan de wegzijde.

Ontwerp Gemeente Leusden - Bestemmingsplan Larikslaan 4 en 6

4

2.2.

Toekomstige situatie

2.2.1. Algemeen Op het bedrijventerrein Princenhof is sprake van structurele leegstand. Omdat het bedrijventerrein aan de rand van een woonwijk ligt, is het kansrijk voor herontwikkeling. Een deel van het gebied is daarom in de Visie Werklocaties aangewezen als experimenteerzone (zie paragraaf 3.3.4). Dit houdt in dat eigenaren van (leegstaande) kantoren worden gestimuleerd alternatieve bestemmingen te zoeken, zoals wonen, zorg, leisure, vergader-concepten, campusontwikkeling, internetwinkels, enzovoort. Daarbij is geconstateerd dat het gebied aan de parkzijde goede kansen biedt voor woningbouw. Dit beleid is voor Princenhof verder uitgewerkt in de Transformatievisie "Princenhof Uitwerking kansen-kaders-kwaliteiten" (zie paragraaf 3.3.5) en het Afwegingskader transformatie kantoorlocaties gemeente Leusden (zie paragraaf 3.3.6). Afbeelding 4: Toekomstige situatie.

2.2.2. Bebouwing Alle bebouwing op beide percelen worden gesloopt. In plaats daarvan zal op het perceel Larikslaan 4 twee bouwblokken worden gebouwd. Het bouwblok aan de zuidzijde omvat 5 rijwoningen en in de bocht van de Larikslaan een appartementengebouw met 4 appartementen. Vier van de rijwoningen hebben een kleine tuin op het zuiden aan de wegzijde. Het bouwblok dat daar haaks op staat, omvat 7 rijwoningen. Door een sprong in het bouwblok heeft een deel van de woningen een tuin aan de zijde van de parkeerplaats aan de oostkant van dit bouwplan en een ander deel aan de groene scheg tussen Larikslaan 4 en 6. De woningen met een tuin aan de

Ontwerp Gemeente Leusden - Bestemmingsplan Larikslaan 4 en 6

5

parkeerplaats hebben aan de parkzijde zogenaamd Delftse stoepje1/terrasje. Langs de oostrand van het perceel heeft elke woning een berging. De appartementen krijgen een berging op de begane grond van het gebouw. Op Larikslaan 6 wordt een bouwblok met 10 rijwoningen gebouwd. Deze woningen hebben een buitenberging in hun achtertuin aan de westzijde en een Delftse stoepje/terrasje aan de groene scheg. 2.2.3. Verkeer en parkeren De woningen worden ontsloten via een inrit naar de Larikslaan. Uit paragraaf 6.3.3.2 van de ASVV2012 blijkt dat tussen/hoekwoningen in matig stedelijk gebied in de 'rest bebouwde kom' 6,7 tot 7,5 autobewegingen per woning per etmaal genereren. Voor middeldure appartementen is dat 5,2 tot 6,0 autobewegingen per woning per etmaal. Wanneer uitgegaan wordt van de worst case situatie betekent dit voor 22 woningen en 4 appartementen 189 autobewegingen per etmaal. Bij een spitsuurintensiteit van 10% betekent dit 18,9 auto's op het drukste uur van de dag, of te wel één auto per ruim 3 minuten. Op het perceel Larikslaan 4 en 6 zijn in de huidige situatie echter kantoren gevestigd met een footprint van 1.268 m² en 785 m². Beide bestaan uit twee bouwlagen. Het totale brutovloeroppervlak (bvo) van beide panden bedraagt derhalve 4.106 m².

Voor kantoren zonder baliefunctie geldt op basis van de ASVV2012 een verkeersintensiteit van 6,3 tot 8,1 autobewegingen per 100 m² bvo. Als het een kantoor met baliefunctie betreft, dat ook is toegestaan op grond van het vigerende bestemmingsplan, bedraagt de een verkeersintensiteit van 12,4 tot 14,8 autobewegingen per 100 m² bvo. Wanneer voor het bestaande kantoorpand ook uitgegaan wordt van het hoogste aantal betekent dit dat normatief 332,6 tot 607,7 autobewegingen per etmaal worden gegenereerd. Het aantal verkeersbewegingen neemt daardoor in beide gevallen af. Voor de grotere rijwoningen op Larikslaan 4 wordt uitgegaan van 1,8 parkeerplaats per woning. Voor de appartementen op Larikslaan 4 en de kleinere rijwoningen op Larikslaan 6 bedraagt die norm 1,7 parkeerplaats per woning. Dat betekent dat voor 16 woningen op Larikslaan 4 in totaal 28,4 parkeerplaatsen noodzakelijk zijn. Voor Larikslaan 6 zijn 17 parkeerplaatsen noodzakelijk. Er worden op beide percelen voldoende parkeerplaatsen op eigen terrein aangelegd om aan de parkeervraag te kunnen voldoen. Deze parkeerplaatsen krijgen een openbaar karakter zodat ook bezoekers hier kunnen parkeren. Dit openbare karakter is vastgelegd in de anterieure overeenkomst (zie paragraaf 6.1). Door de eventuele inzet van deelauto's zou de parkeervraag in een later stadium nog kunnen afnemen.

1

In de vijftiende en zestiende eeuw was de stoep vaak privé-eigendom. De gegoede burgerij in de steden lieten bij hun woning een stukje stoep aanleggen als bufferzone tussen privé en de openbare weg. Het stadsleven – met rijtuigen – moest niet te dicht langs de gevel plaatsvinden. De gemeente Delft vond vervolgens als eerste gemeente dat er beleid moest komen om wildgroei tegen te gaan en stelde regels op waar een stoep voortaan aan moest voldoen.

Ontwerp Gemeente Leusden - Bestemmingsplan Larikslaan 4 en 6

6

2.2.4. Duurzaamheid In Leusden wordt veel waarde gehecht aan duurzaamheid. De Beleidsregels 'Duurzame nieuwbouw - energieneutraal en circulair' hebben betrekking op nieuwbouw van woningen (inclusief sociale woningbouw), nieuwbouw van kantoren, bedrijfsgebouwen en overig utilitair vastgoed (inclusief maatschappelijk vastgoed) en op transformatie van kantoren naar woningen. Daarin is de ambitie Leusden Energieneutraal in 2040 geformuleerd. Hiermee wordt bedoeld dat er op jaarbasis geen netto import van energie nodig is voor het energiegebruik in de gebouwde omgeving. Energiegebruik voor mobiliteit wordt hierin meegenomen voor zover het energiegebruik van elektrische voertuigen betreft. Nieuwbouwprojecten worden zo gerealiseerd dat er jaarrond netto geen energie van buiten nodig is. Dit betreft zowel het gebouwgebonden deel (voor verwarming, koeling, ventilatie e.d.) als het gebruiksgebonden deel. Omdat gebruik van aardgas voor de verwarming van gebouwen op termijn zal worden uitgefaseerd, wordt nieuwbouw zonder gasaansluiting gerealiseerd. In de planregels zijn daarom duurzaamheidseisen opgenomen. Deze normen zijn als volgt:  alle woningen worden gasloos uitgevoerd;  alle woningen worden met een EPC 0 of beter uitgevoerd;  de locatie wordt als geheel energieneutraal uitgevoerd.

Het energiesysteem levert een opwekkingscapaciteit van ten minste 61.600 kWh/jaar (55.000 voor 22 rijwoningen en 6.600 voor 4 appartementen) op projectniveau (binnen plangebied).

Ontwerp Gemeente Leusden - Bestemmingsplan Larikslaan 4 en 6

7

3.

Beleidskader

3.1.

Rijksbeleid

3.1.1. Nationale Omgevingsvisie (NOVI) De Nationale Omgevingsvisie (NOVI) is op 11 september 2020 vastgesteld. De NOVI vervangt de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (2012). De NOVI is een instrument van de nieuwe Omgevingswet en loopt vooruit op de inwerkingtreding van die wet. Vanwege het uitstel van de inwerkingtreding van de Omgevingswet komt de NOVI als structuurvisie uit onder de Wet ruimtelijke ordening (Wro). Zodra de Omgevingswet in werking is getreden, zal deze structuurvisie gelden als de Nationale Omgevingsvisie, zoals in de nieuwe wet bedoeld. In de NOVI geeft het Rijk een langetermijnvisie op de toekomstige ontwikkeling van de leefomgeving in Nederland. De NOVI bestaat uit een visie, toelichting en uitvoeringsagenda. De combinatie van deze drie documenten zorgt voor een toetsing die leidt tot nationale strategische keuzes en gebiedsgericht maatwerk. De NOVI geeft weer voor welke uitdagingen Nederland staat, wat daarbij de nationale belangen zijn, welke prioriteiten de Rijksoverheid stelt bij de inrichting van Nederland en hoe het Rijk keuzes maakt in de uitvoering daarvan. Keuzes die samenhangen met toekomstbeelden over de fysieke leefomgeving, maatschappelijke opgaven en bijbehorende economische perspectieven.

Steeds duidelijker wordt dat de opgaven alleen goed aangepakt kunnen worden als dat in samenhang gebeurt, het ontwikkelpotentieel van heel Nederland optimaal wordt benut en gezorgd wordt voor een duurzame verbinding van alle delen van Nederland en met de landen om ons heen. Het beleid in de leefomgeving is een gezamenlijke verantwoordelijkheid van de betrokken overheden. De NOVI geeft aan waar het Rijk zich op nationale schaal aan bindt, waar het regie voert richting medeoverheden of waar het juist aan de medeoverheden is om keuzes te maken. Provincies en (samenwerkende) gemeenten zullen in hun omgevingsvisies uiting geven aan hun eigen verantwoordelijkheid en keuzes in de fysieke leefomgeving. Met de NOVI wordt in beeld gebracht waar kansen liggen. Kansen om de kwaliteit van onze leefomgeving te verbeteren. Kansen om sociale samenhang, gezondheid en economisch herstel te bevorderen en kansen om schone, veilige en duurzame technieken, die bijdragen aan de beoogde transitie naar een circulaire samenleving – stevig te verankeren in onze manier van leven en werken. Daartoe zijn 21 nationale belangen in de fysieke leefomgeving en de daaruit voortkomende opgaven beschreven. Die opgaven zijn in feite het verschil tussen de ambitie en de huidige situatie en verwachte ontwikkelingen. Deze nationale belangen komen samen in vier prioriteiten: 1.

Ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie 2. Een duurzaam en (circulair) economisch groeipotentieel 3. Sterke en gezonde steden en regio's 4. Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied

Ontwerp Gemeente Leusden - Bestemmingsplan Larikslaan 4 en 6

8

Voor de vier NOVI-prioriteiten geldt steeds dat zowel voor de lange als de korte termijn maatregelen nodig zijn. Deze maatregelen dienen in de praktijk voortdurend op elkaar in te spelen. Bij de afweging van de belangen staat een evenwichtig gebruik van de fysieke leefomgeving centraal voor zowel de boven- als de ondergrond. Ten behoeve van die afweging gebruikt de NOVI drie afwegingsprincipes:  combinaties van functies gaan voor enkelvoudige functies: In het verleden is scheiding van functies vaak te rigide gehanteerd. Met de NOVI wordt gezocht naar maximale combinatiemogelijkheden tussen functies, gericht op een efficiënt en zorgvuldig gebruik van de ruimte;  kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal: wat de optimale balans is tussen bescherming en ontwikkeling, tussen concurrentiekracht en leefbaarheid, verschilt van gebied tot gebied. Sommige opgaven en belangen wegen in het ene gebied zwaarder dan in het andere;  afwentelen wordt voorkomen: het is van belang dat de leefomgeving zoveel mogelijk voorziet in mogelijkheden en behoeften van de huidige generatie van inwoners zonder dat dit ten koste gaat van die van toekomstige generaties. Planspecifiek Een van de 21 nationale belangen is het zorg dragen voor een woningvoorraad die aansluit op de woonbehoeften voor de onderhavige ontwikkeling het meest significant.

De opgave is aansluitend op de woonbehoefte (met name in en bij de stedelijke regio's) tussen 2020 en 2035 circa 1,1 miljoen woningen toe te voegen aan de woningvoorraad en een goede kwaliteit van de woningvoorraad in regio's met bevolkingsdaling te behouden. Daarnaast is er een opgave de gebouwde omgeving in 2050 CO2-arm, klimaatbestendig en natuurinclusief te maken. De transformatie van een vrijkomende kantoorlocatie in het bestaand stedelijk gebied naar woningen draagt hieraan bij. De planontwikkeling is niet in strijd met de uitgangspunten van de NOVI. 3.1.2. Ladder voor duurzame verstedelijking In het Besluit ruimtelijke ordening is de verplichting opgenomen om in het geval van een nieuwe stedelijke ontwikkeling in de toelichting bij een bestemmingsplan een onderbouwing op te nemen van nut en noodzaak van de nieuwe stedelijke ruimtevraag en de ruimtelijke inpassing. Hierbij wordt uitgegaan van de ladder voor duurzame verstedelijking. Dat betekent voor alle ruimtelijke plannen:  eerst kijken of er vraag is naar een bepaalde nieuwe ontwikkeling;  vervolgens kijken of het bestaande stedelijk gebied of bestaande bebouwing kan worden hergebruikt; mocht nieuwbouw echt nodig zijn, dan altijd zorgen voor een optimale inpassing en bereikbaarheid.

Ontwerp Gemeente Leusden - Bestemmingsplan Larikslaan 4 en 6

9

Uit een marktonderbouwing2 blijkt dat de kwantitatieve behoefte in de periode 2021-2031 in de gemeente Leusden 1.090 woningen bedraagt. Op dit moment bestaat de plancapaciteit in Leusden uit 769 woningen voor de periode 2021-2026, waarvan rond 10% harde plannen zijn die reeds zijn vastgelegd in een bestemmingsplan. Een aantal andere plannen zijn in een gevorderd stadium. Als rekening wordt gehouden met de nu bekende planvorming (voor de periode tot 2026) dan speelt het te ontwikkelen project in op woningbehoefte voor de periode tot en met 2030. Op basis van het WoON2018 is de kwalitatieve behoefte voor Leusden in beeld gebracht. Hierbij is een vraagprofiel opgesteld van woningzoekenden die in de regio Amersfoort op zoek zijn naar een woning. Op basis van de ABF-indeling van woonmilieus valt de ontwikkeling Larikslaan 4 en 6 onder een groen-stedelijk woonmilieu, maar er zijn tevens raakvlakken met een centrum-dorps woonmilieu. In beide typen woonmilieus richt de vraag zich onder andere op grondgebonden rijwoningen (in zowel huur als koop). Het voorgestelde bouwprogramma speelt in op deze kwalitatieve marktvraag in Leusden. Het gaat hierbij om de vraag van gezinnen die een ruime woning met ruimte voor thuiswerken zoeken en starters op zoek naar een betaalbare koopwoning. Daarnaast sluit het beperkte aantal appartementen in het plan Larikslaan 4 in op de vraag van senioren.

De ontwikkeling van Larikslaan 1, 4 en 6 (circa 44 woningen) voorziet in de kwalitatieve woningvraag en past binnen de kwantitatieve woningbehoefte. Daarnaast betreft het een binnenstedelijke ontwikkeling. Daarmee is trede 1 van de ladder doorlopen. Omdat het plangebied onderdeel uitmaakt van het stedelijk gebied, hoeft trede 2 niet te worden doorlopen. Conclusie De planontwikkeling past binnen de uitgangspunten van de ladder voor duurzame verstedelijking. 3.1.3. Besluit algemene regels ruimtelijke ordening Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) is eind december 2011 met uitzondering van enkele onderdelen is in werking getreden. Het Barro omvat regels waar bestemmingsplannen aan moeten voldoen voor alle ruimtelijke rijksbelangen die een juridische vertaling dienen te krijgen in bestemmingsplannen. Het gaat om kaders voor onder meer het bundelen van verstedelijking, de bufferzones, nationale landschappen, de Ecologische Hoofdstructuur, de kust, grote rivieren, militaire terreinen, mainportontwikkeling van Rotterdam en de Waddenzee. De algemene regels in het Barro met vooral een conserverend/beschermend karakter zijn niet relevant voor voorliggende ontwikkeling. Onderhavige ontwikkeling heeft geen betrekking op deze nationale belangen en het bestemmingsplan is daarmee niet in strijd met het Barro.

2

Companen, Marktonderbouwing Larikslaan 4 en 6 Princenhof, 7862.100, Arnhem, 27 september 2021

Ontwerp Gemeente Leusden - Bestemmingsplan Larikslaan 4 en 6

10

3.2.

Provinciaal beleid

3.2.1. Omgevingsvisie provincie Utrecht Op 10 maart 2021 hebben Provinciale Staten de Omgevingsvisie Provincie Utrecht vastgesteld. De Omgevingsvisie is op 1 april 2021 in werking getreden. Met vaststelling van de Omgevingsvisie en de (Interim) Omgevingsverordening provincie Utrecht leggen Provinciale Staten de integrale lange termijn ambities en beleidsdoelen voor de fysieke leefomgeving van de provincie Utrecht vast (Omgevingsvisie) en de juridische doorwerking hiervan (Omgevingsverordening). De Omgevingsvisie van de provincie Utrecht bevat een uitwerking in thema's en in gebieden. De uitwerking is in 7 thema's gevat:  stad en land gezond;  klimaatbestendig en waterrobuust;  duurzame energie;  vitale steden en dorpen;  duurzaam, gezond en veilig bereikbaar;  levend landschap, erfgoed en cultuur;  toekomstbestendige natuur en landbouw. In de Omgevingsvisie staan zowel de ambities, als de wijze waarop de provincie daar uitvoering aan wil geven. De uitwerking in gebieden valt uiteen in drie regio's: U16, Amersfoort en Foodvalley. Leusden behoort tot de regio Amersfoort. In de uitwerking van het beleid brengt de provincie gebiedsgericht samenhang aan tussen de thematische ambities. De Omgevingsvisie richt zich in het algemeen op ontwikkelingen van een groter schaalniveau dan de bouw van woningen op een kantoorlocatie.

In de Omgevingsvisie wordt daarover wel aangegeven dat de provincie blijft inzetten op vernieuwing van verouderde kantoren op courante locaties en op de herontwikkeling en transformatie van kantoorgebieden met problematische leegstand. Ten aanzien van de thema's is in dit geval het thema 'vitale steden en dorpen' het relevantst. De behoefte aan wonen en werken is fors. Door het toenemend aantal huishoudens houdt de druk op de woningmarkt aan. Tot 2050 zijn 170.000 tot 202.000 extra woningen nodig om aan de volledige behoefte te voldoen. Voor de periode tot 2040 (de scope voor programmeren in de Ontwerp Omgevingsvisie) is de opgave 133.200 tot 165.700 woningen. De provincie kiest er in algemene zin voor om de ruimtevraag voor wonen en werken op een duurzame wijze te accommoderen via binnenstedelijke en binnen dorpse ontwikkeling, met aandacht voor bereikbaarheid, klimaatadaptatie, energietransitie, gezondheid en inclusiviteit. Conclusie De herontwikkeling van de locatie Larikslaan 4 en 6 binnen de bebouwde kom levert een bijdrage aan de woningopgave. De planontwikkeling past binnen de uitgangspunten van de Omgevingsvisie Provincie Utrecht.

Ontwerp Gemeente Leusden - Bestemmingsplan Larikslaan 4 en 6

11

3.2.2. Interim Omgevingsverordening Omdat de Omgevingswet naar verwachting pas op 1 januari 2022 in werking treedt, is het nodig om in plaats van de Omgevingsverordening een Interim Omgevingsverordening te maken. De Omgevingsverordening kan namelijk niet onder de huidige wetgeving in werking treden. Dat kan alleen onder de nieuwe Omgevingswet. Om toch eerder uitvoering te kunnen geven aan de plannen en ambities uit de Omgevingsvisie, is op 1 april 2021 de Interim Omgevingsverordening in werking getreden. Doel van de verordening is om provinciale belangen op het gebied van de ruimtelijke ordening te laten doorwerken naar het gemeentelijk niveau. Hierbij kan worden gedacht aan het NatuurNetwerk Nederland (NNN) en bebouwingsmogelijkheden in het stedelijk en het landelijk gebied. Het plangebied maakt geen onderdeel uit van de NNN. De locatie ligt in het 'stedelijk gebied'. Op grond van artikel 9.15 van de Interim Omgevingsverordening kan een bestemmingsplan dat betrekking heeft op locaties binnen het stedelijk gebied bestemmingen en regels bevatten voor verstedelijking. Voorwaarde daarbij is dat de woningbouw past in het door gedeputeerde staten vastgestelde programma Wonen en werken. Bunschoten behoort tot de Regio Amersfoort.

In de periode 2020 tot en met 2039 zijn hier op basis van het Kader voor regionale programmering wonen en werken (PS Utrecht, 30 september 2020) 26.100-31.000 woningen noodzakelijk. De bouw van 26 woningen past binnen deze aantallen. Uit de Interim Omgevingsverordening vloeien verder geen specifieke aandachtspunten transformatie van een kantoorlocatie naar woningbouw en de bouw van de woonunits. De Interim Omgevingsverordening heeft daarom geen gevolgen voor het voorliggende bestemmingsplan. 3.2.3. Leegstaand vastgoed De provincie Utrecht is samen met de acht kantoorgemeenten, waartoe ook de gemeente Leusden behoort, pro-actief in haar aanpak van leegstaand vastgoed. De provincie en gemeenten hebben een gezonde economie en willen dat zo houden door de kracht van sterke steden te benutten en het vestigingsklimaat te verbeteren. De aanpak van (kantoren)leegstand is hier een belangrijk onderdeel van. Deze aanpak wordt via twee sporen uitgevoerd: het sturende spoor en het faciliterende spoor. Sturende spoor: Thematische Structuurvisie Kantoren 2016-2027 Via het sturende spoor gaat de provincie de nieuwbouwmogelijkheden van kantoren beperken. Op 1 februari 2016 hebben Provinciale Staten van Utrecht de Thematische Structuurvisie Kantoren 2016-2027 vastgesteld. Hierin staat per kantoorlocatie beschreven hoe groot deze beperking zal zijn.

Met het provinciaal inpassingsplan, dat op 10 december 2018 gewijzigd is vastgesteld en onherroepelijk is, wordt deze beperking juridisch vastgelegd. Dit inpassingsplan heeft met name betrekking op nieuwe kantoorlocaties. De locatie Princenhof is derhalve niet in dit inpassingsplan opgenomen.

Ontwerp Gemeente Leusden - Bestemmingsplan Larikslaan 4 en 6

12

Faciliterende spoor De provincie werkt daarnaast zeer nauw samen met de gemeenten en marktpartijen bij de transformatie van leegstaand vastgoed. Omdat Utrecht een topregio is, biedt de leegstand in onze provincie ook veel kansen: Transformeren van 'werken’ naar 'wonen’, maar ook van 'werken’ naar 'anders werken’ of van 'werken’ naar 'andere functies'. Instrumenten die de provincie daarbij inzet is het verbinden van kennis (monitoring, website, bijeenkomsten), de inzet van de Ontwikkelings Maatschappij Utrecht, het uitvoeren van quickscans en het faciliteren van grootschaligere gebiedstransformaties. In dat kader wordt geconstateerd dat Princenhof een kantoren- en bedrijvenlocatie aan de noordzijde van Leusden is, direct gelegen aan de overzijde van De Horst en begrensd door woonwijken. Op Princenhof bevinden zich 40 bedrijven die voornamelijk actief zijn in belangenbehartiging, specialistische zakelijke dienstverlening en onderzoek. De totale oppervlakte is 44.000 m² bvo, waarvan een fors deel leegstaat. Voor Princenhof is sinds een aantal jaren een geleidelijke transformatie naar 'wonen' in gang gezet.

3.3.

Gemeentelijk beleid

3.3.1. Omgevingsvisie stedelijk gebied De Omgevingsvisie stedelijk gebied, die op 1 februari 2018 is vastgesteld bevat het gemeentelijke strategische beleid voor de fysieke leefomgeving. De Omgevingsvisie is bedoeld als hulpmiddel voor iedereen in de samenleving die een initiatief wil starten of een initiatief wil nemen. Door te blijven investeren in de kwaliteiten van wonen, wil de gemeente haar identiteit als groene dynamische woongemeente vasthouden. Het strategische beleid is in drie keuzes samen te vatten: 1. een blijvend beheerste groei van ongeveer 50 woningen per jaar; 2. deze beheerste groei wordt gerealiseerd door stenig gebied te verdichten en een groene ontwikkelstrategie in te zetten voor extra woningen in het buitengebied; 3. het stedelijk gebied wordt gemengd, groen en gezond ontwikkeld. Princenhof, de kantoren rondom de Kastanjelaan, de Larikslaan en Olmenlaan mogen getransformeerd worden naar wonen. Dit gebied kent veel verouderde kantoren zonder perspectief. De achterzijde van deze kantoren grenst aan een stevige groenstructuur met een grote waterpartij. Deze groene rugdekking geeft de kans om hier een parkachtig woongebied te realiseren, waarbij het woongebied aan de Berkenlaan als het ware wordt omgeklapt. Randgroen wordt hiermee wijkgroen.

Het onderhavige initiatief is een invulling van die transformatieopgave, waardoor enerzijds de overcapaciteit aan kantoren in Leusden wordt gereduceerd en anderzijds invulling wordt gegeven aan de woningbouwopgave.

Ontwerp Gemeente Leusden - Bestemmingsplan Larikslaan 4 en 6

13

3.3.2. Woonvisie 2021-2025 De Woonvisie van de gemeente Leusden wordt periodiek geactualiseerd. Op 3 juni 2021 is deze voor het laatst opnieuw vastgesteld onder de naam Woonvisie 2021-2025. De afgelopen jaren kenmerkten zich door grote, elkaar snel opvolgende veranderingen, zowel op economisch, maatschappelijk als politiek vlak. Daar kwam het afgelopen jaar nog de Coronacrisis bij. Tussen al die ontwikkelingen door was er een stabiele trend; een oplopende druk op de woningmarkt. Dit is ook zeker terug te zien in de gemeente Leusden. Het aantal woningzoekenden is sterk toegenomen. Dat heeft uiteraard ook te maken met de aantrekkelijke woonomgeving. Van oudsher trekt Leusden veel vestigers aan. De gunstige ligging ten opzichte van bijvoorbeeld Amersfoort en Utrecht, de goede bereikbaarheid speelt hierin zeker een rol. Tegelijkertijd beschikt Leusden over een groene omgeving met aantrekkelijk dorpen als Achterveld en Stoutenburg en Landgoed Den Treek als groene parel. In de hoofdkern Leusden is een gevarieerd woningaanbod en een uitgebreid voorzieningenniveau beschikbaar. Door een ruime woningproductie de afgelopen jaren op diverse plekken in de gemeente is het woningaanbod uitgebreid, zowel kwantitatief als kwalitatief.

Het gemeentebestuur blijft zoeken naar een goede balans tussen het bieden van voldoende woonruimte om tegemoet te komen aan de grote vraag versus het behoud om die groene en dorpse woonomgeving die door de inwoners zo wordt gewaardeerd. De komende jaren is het beleid erop gericht hiermee door te gaan, en daarbij rekening te houden met de actuele trends en verwachtingen op de woningmarkt. Daarom hebben is de woonvisie geactualiseerd. Het gemeentebestuur richt zich hierbij in eerste instantie op de eerstkomende jaren (tot en met 2025), maar geeft ook een doorkijk voor de periode daarna. In kwantitatief opzicht worden de lopende woningbouwplannen voortgezet. Tot 2026 worden naar verwachting nog ruim 750 woningen opgeleverd. In de periode 2026 – 2035 zet het gemeentebestuur in op de productie van 1.050 woningen (gemiddeld 105 woningen per jaar). Het kwalitatieve woningbouwprogramma voorziet in de behoefte van gezinnen (koop eengezinswoningen), maar ook die van starters (betaalbare koop), senioren (levensloopgeschikt) en huishoudens met een lager- en middeninkomen (sociale huur, middeldure huur en sociale koop). Daarbij wordt gestreefd naar gevarieerde en vitale wijken.

Daarom wordt ingezet op nieuwbouw in verschillende segmenten (huur en koop in verschillende woningtypen en prijsklassen) en worden daarover vooraf in de woningbouwprogramma's per locatie afspraken gemaakt met ontwikkelende partijen. Bij grotere nieuwbouwlocaties wordt tot en met 2025 minimaal 30% van het programma als sociale huur gerealiseerd. Voor wat betreft de verhouding tussen de doelgroepen wordt de verdeling uit de Woonvisie 2016 aangehouden. Het bouwprogramma bestaat voor 60 – 80 % uit woningen voor gezinnen. Van dit programma is 20 – 40 % in hoofdzaak bestemd voor senioren en secundair voor een- en tweepersoonshuishoudens, waaronder starters. Inbreiding gaat daarbij boven uitbreiding. De bestaande plannen in de periode tot en met 2025 zullen op inbreidingsplekken gerealiseerd worden. Het gaat daarbij vooral om transformatie van bestaande locaties en verdichting binnen bestaand stedelijk gebied.

Ontwerp Gemeente Leusden - Bestemmingsplan Larikslaan 4 en 6

14

De transformatie van een kantoorpand naar eengezinswoningen en appartementen biedt voor verschillende van die specifieke doelgroepen een kans op woonruimte en past daarmee binnen de doelstelling van de woonvisie. Conclusie De voorgenomen ontwikkeling is een herontwikkeling van een locatie die past binnen het gemeentelijke woonbeleid. 3.3.3. Afwegingskader transformatie kantoorlocaties gemeente Leusden Het college van Burgemeester en Wethouders van de gemeente Leusden heeft op 5 januari 2021 het Afwegingskader transformatie kantoorlocaties gemeente Leusden vastgesteld. Dit afwegingskader heeft betrekking op transformatie, inclusief actuele gebiedsprofielen voor de formele werklocaties in de gemeente Leusden. Een actuele marktverkenning van de bedrijventerreinen, kantoorruimte en woningmarkt vormt daarbij belangrijke input. Het college heeft daarin besloten de ingezette koers voor Princenhof voort te zetten door in het middengebied ruimte te bieden voor nieuwbouw van grondgebonden woningen en het overige deel van het gebied te behouden voor economie. Het streefbeeld is een gemengd woon-werkgebied met ruimte voor verschillende functies, zoals kantoren (waaronder nieuwbouw van Afas met kantoor en theater), kleinschalige bedrijfsruimte, wonen (appartementen alleen op Olmenlaan 2 en grondgebonden woningen voor ge zinnen), horeca en voorzieningen (zoals ook kinderopvang).

Er worden geen zware milieucategorieën en geen (perifere) detailhandel toegestaan. Grondgebonden woningen kennen een brede kansrijke doelgroep van jonge huishoudens tot 35 jaar (veelal starters), gezinnen en alleenstaanden en stellen vanaf 35 jaar. Wat voor type grondgebonden woning de voorkeur geniet hangt voor een belangrijk deel samen met het inkomen. Door beperkte bestedingsruimte en ruimtevraag wegens kinderen belanden lage of middeninkomens vaak in een (doorzon)rijwoning. Ook in Leusden is kwalitatief behoefte aan dit type woningen. Daarnaast is er een bovengemiddelde behoefte aan grondgebonden woningen voor gezinnen met een hoger inkomen. Gezinnen met een hoog inkomen zijn doorgaans gericht op luxe en comfort. Het comfort van nieuwbouw maakt dat zij een nieuwbouwlocatie kiezen in plaats van bestaande bouw. Ze kiezen een grondgebonden woning met ruime tuin. Ook het woonmilieu is van groot belang. Gezinnen hechten doorgaans veel waarde aan wonen in een omgeving met andere gezinnen, die grofweg dezelfde verwachtingen hebben. Door op Princenhof structureel in te zetten op het aantrekken van gezinnen wordt de reputatie en het imago van het gebied als gezinslocatie verbeterd. Dit heeft een verder opwaarderend effect op de populariteit van het gebied onder gezinnen.

Voor gestapelde bouw is er in de segmenten koop en vrijesectorhuur (grotere appartementen >80 m²) in de huidige plancapaciteit nog onvoldoende opgenomen. Conclusie De voorgenomen ontwikkeling is een herontwikkeling van een locatie die past binnen de uitgangspunten van het afwegingskader.

Ontwerp Gemeente Leusden - Bestemmingsplan Larikslaan 4 en 6

15

3.3.4. Visie Werklocaties De gemeenteraad van Leusden heeft in november 2014 de Visie Werklocaties vastgesteld. Aanleiding hiervoor was onder meer dat Leusden te maken heeft met flink wat kantorenleegstand. Ondanks de centrale ligging van Leusden en de goede bereikbaarheid zijn er werklocaties waar verpaupering op de loer ligt en de functie van bedrijvigheid onder druk staat. Met de Visie wordt beoogd om de Leusdense werklocaties toekomstbestendig te maken. Princenhof kende destijds al een structurele leegstand. Door de ligging aan de rand van een woonwijk is Princenhof kansrijk voor herontwikkeling. In die visie is bepaald dat er in Princenhof ook andersoortige bedrijvigheid dan kantoren mogen komen. Bovendien is een deel van het terrein aangewezen als experimenteerzone. Dit houdt in dat eigenaren van (leegstaande) kantoren worden gestimuleerd alternatieve bestemmingen te zoeken, zoals wonen, zorg, leisure, vergader-concepten, campusontwikkeling, internetwinkels, enzovoort. Het gebied biedt goede kansen voor woningbouw. 3.3.5. Transformatievisie "Princenhof Uitwerking kansen-kaders-kwaliteiten" Op 12 december 2017 hebben burgemeester en wethouders de Transformatievisie "Princenhof Uitwerking kansen-kaders-kwaliteiten" vastgesteld waarin ambities en een wensbeeld voor die transformatie zijn vastgelegd.

Deze Transformatievisie is een beleidsuitwerking door het college van de Visie Werklocaties. Uitgangspunt daarbij is dat er geen vastomlijnd eindbeeld en geen planning is. Herontwikkelen mag, maar hoeft niet. Bij herontwikkeling dient een exploitatiebijdrage voor de herinrichting van het openbaar gebied te worden betaald. Het tempo, de omvang, en het eindbeeld van de herontwikkeling van vastgoed én investeringen in openbare ruimte worden bepaald door de totstandkoming van de initiatieven. De ambitie is om het openbaar gebied uiteindelijk ook her in te richten en het park als het ware het gebied in te trekken. Deze herinrichting wordt niet mogelijk gemaakt door onderhavig bestemmingsplan. Inmiddels zijn al enkele gedateerde panden herontwikkeld of wordt de herontwikkeling voorbereid. Daarnaast is een kantoorgebouw getransformeerd naar sociale woningbouw (wat het aandeel sociale huur is in dit 'project') en een kantoorpand, tijdelijk naar horeca en kinderdagverblijf getransformeerd. De noord-zuid gerichte groene scheg vormt een verbinding tussen het park Princenhof aan de zuidkant en de Olmenlaan en vormt zodoende een uitbreiding van het park als gebiedskwaliteit. Hierdoor worden de parkentrees en parkverbindingen verbetert en ontstaat groen als buffer tussen werk en wonen.

Ontwerp Gemeente Leusden - Bestemmingsplan Larikslaan 4 en 6

16

Afbeelding 5: Kaartbeeld Transformatievisie "Princenhof Uitwerking kansen-kaders-kwaliteiten".

3.3.6. Afwegingskader transformatie kantoorlocaties gemeente Leusden Burgemeester en wethouders hebben op 5 januari 2021 het Afwegingskader transformatie kantoorlocaties gemeente Leusden vastgesteld. Deze beleidsnotitie vormt een kader voor de transformatie / herontwikkeling van verouderde kantoorpanden. Aanleiding voor het opstellen van dit kader was de constatering, ondanks het feit dat er de afgelopen jaren al de nodige panden zijn getransformeerd, er sprake is van een leegstand van circa 19%. Bijna 30.000 m² vvo kantoorruimte wordt te huur of te koop aangeboden op de markt. Daarnaast zijn er ook objecten die tijdelijk zijn ingevuld. Geconcludeerd wordt dat er in Leusden tot en met 2030 kwantitatief meer dan voldoende kantoorruimte beschikbaar is om in de toekomstige behoefte te voorzien. Uitgaande van een gewenste frictieleegstand van 5% kan er in Leusden tot en met 2030 nog circa 23.000 tot maximaal 41.000 m² vvo onttrokken worden aan de voorraad. Een deel van de (toekomstige) leegstand staat op de werklocaties Princenhof en Ruige Veld / Speelkamp. Het onttrekken van bestaande, incourante kantoorruimte op deze locaties draagt bij om te komen tot een gezonde kantorenmarkt.

Ontwerp Gemeente Leusden - Bestemmingsplan Larikslaan 4 en 6

17

Voor Princenhof wordt gestreefd naar een gemengd woon-werkgebied met ruimte voor verschillende functies, zoals kantoren (waaronder nieuwbouw van Afas met kantoor en theater), kleinschalige bedrijfsruimte, wonen (appartementen alleen op Olmenlaan 2 en grondgebonden woningen voor ge zinnen), horeca en voorzieningen (zoals ook kinderopvang). Zware milieucategorieën en (perifere) detailhandel zijn niet gewenst. Op Princenhof wordt ingezet op toevoeging van grondgebonden nieuwbouwwoningen. Op basis van de behoefteraming ontstaat er de komende jaren een opgave van zo’n 650 extra grondgebonden koopwoningen in Leusden. Deze grondgebonden woningen worden vooral ingevuld door gezinshuishoudens. Zelfs binnen doelgroepen kunnen de specifieke woonwensen sterk verschillen tussen huishoudens. Dit kan te maken hebben met meerdere factoren, zoals achtergrond, in komen, levensfase, et cetera. Daarom streeft het gemeentebestuur naar bouwen voor een brede doelgroep variërend van starters tot gezinnen. Betaalbaarheid is een belangrijke factor. De realisatie van eengezinswoningen en appartementen biedt voor verschillende van die specifieke doelgroepen een kans op woonruimte en past daarmee binnen de doelstelling van het Afwegingskader. 3.3.7. Welstandsnota De Welstandsnota 2018 beschrijft het welstandsbeleid van de gemeente Leusden.

De Welstandsnota is van toepassing op bouwwerken, waarvoor een omgevingsvergunning nodig is. In de nota onderscheiden we de volgende welstandscriteria: criteria voor kleine bouwwerken/sneltoetscriteria, objectcriteria, gebiedsgerichte criteria, algemene criteria, nieuwe projecten en excessenregeling. De Welstandsnota bevat geen welstandscriteria voor (her-)ontwikkelingsprojecten die de bestaande ruimtelijke structuur en karakteristiek doorbreken en waarvoor het ter plaatse geldende bestemmingsplan ook geen ruimte laat. Dergelijke welstandscriteria kunnen namelijk niet worden opgesteld, zonder dat er een concreet stedenbouwkundig plan aan ten grondslag ligt . Voor deze projecten wordt een apart beeldkwaliteitsplan opgesteld, die na oplevering van het project aan de Welstandsnota wordt toegevoegd.

Ontwerp Gemeente Leusden - Bestemmingsplan Larikslaan 4 en 6

18

4.

Planologische en milieutechnische randvoorwaarden

4.1.

Bodem Bodem In artikel 2.4.1, lid 1 van de Bouwverordening is bepaald dat een omgevingsvergunningsplichtig bouwwerk niet mag worden gebouwd op een zodanig verontreinigd terrein, dat schade of gevaar is te verwachten voor de gezondheid van de gebruikers of het milieu. In artikel 2.1.5 leden 1 en 2 van de Bouwverordening is het voorschrift gegeven dat bij het indienen van een aanvraag om omgevingsvergunning een bodemonderzoeksrapport overlegd moet worden, dat bestaat uit de resultaten van een recent verkennend onderzoek volgens NEN 5740. Derhalve is een bodem- en asbest in puinonderzoek3 uitgevoerd. Daarbij zijn in zowel de bovenen de ondergrond geen verontreinigingen aangetoond. In het grondwater is alleen een lichtverhoogd gehalte barium aangetoond. Dit heeft echter een natuurlijke oorsprong (niet veroorzaakt door menselijk handelen). De vastgestelde milieuhygiënische bodemkwaliteit vormt geen belemmering voor de aanvraag van een omgevingsvergunning. Het onderzoek is onder Kwalibo (een onderdeel van het Besluit bodemkwaliteit) uitgevoerd. Het betreft echter geen partijkeuring. Bij afvoer van grond of verhardingsmaterialen van de locatie kan er sprake zijn van verwerkingskosten. Door derden kan, ongeacht de resultaten van dit bodemonderzoek, een keuring van de af te voeren partij verlangd worden.

Asbest in puin Naar aanleiding van het aantreffen van een puinfundatie onder de klinkerverharding aan de noordwestzijde van Larikslaan 4, die vermoedelijk is aangelegd omtrent 1988, is geconcludeerd dat de puinfundatie verdacht is ten aanzien van bodemverontreiniging. De opzet van het asbest in puinonderzoek is gebaseerd op de onderzoeksstrategie voor een afgedekte halfverharding uit de NEN 5897. Geconcludeerd wordt dat de hypothese 'verdachte locatie voor het asbest in puinonderzoek' geen stand houdt. Er is geen asbest aangetroffen danwel aangetoond. De vastgestelde milieuhygiënische kwaliteit van de puinfundatie vormt geen belemmering voor de aanvraag van een omgevingsvergunning.

4.2.

Archeologie Het Verdrag van Malta regelt de omgang met het Europees archeologisch erfgoed. Nederland ondertekende dit verdrag van de Raad voor Europa in 1992. Aanleiding voor dit verdrag was dat het Europese archeologische erfgoed in toenemende mate bedreigd werd. Niet alleen door

3

PJ Milieu BV, Verkennend bodem- en asbest in puinonderzoek Larikslaan 4-6 Leusden, 20076101A, Nijkerk, 21 januari 2021

Ontwerp Gemeente Leusden - Bestemmingsplan Larikslaan 4 en 6

19

natuurlijke processen of ondeskundig gebruik van het bodemarchief, maar ook door ontwikkelingen in de ruimtelijke ordening. In de Erfgoedwet die op 1 juli 2016 in werking is getreden zijn de uitgangspunten van het Verdrag van Malta binnen de Nederlandse wetgeving geïmplementeerd. De wet regelt de bescherming van archeologisch erfgoed in de bodem, de inpassing ervan in de ruimtelijke ontwikkeling en de financiering van opgravingen: "de veroorzaker betaalt". Op de Archeologische beleidskaart van de gemeente Leusden is de locatie aangeduid als 'Gebieden met een lage archeologische verwachting'. Hiervoor geldt dat bij plangebieden groter dan 10.000 m² waarbinnen bodemingrepen dieper dan 30 cm -Mv plaatsvinden, voorafgaand archeologisch onderzoek noodzakelijk is. Gelet dit criterium is derhalve geen archeologisch onderzoek noodzakelijk. Afbeelding 6: Fragment Archeologische beleidskaart.

4.3.

Waterhuishouding en waterparagraaf Algemeen Sinds 1 november 2003 is voor alle ruimtelijke plannen de watertoets verplicht. Het doel van de watertoets is waterbelangen evenwichtig mee te nemen in het planvormingsproces van Rijk, Provincies en gemeenten. Hiermee wordt een veilig, gezond en duurzaam watersysteem nagestreefd. De toets omvat het gehele proces van vroegtijdig informeren, adviseren, afwegen en uiteindelijk beoordelen van de in ruimtelijke plannen voorkomende waterhuishoudkundige aspecten. Via de digitale watertoets is beoordeeld of en welke waterbelangen voor het plan relevant zijn. Op 27 mei 2021 is de digitale watertoets doorlopen. Hieruit blijkt dat binnen het plangebied binnen de beschermingszone van een leggerwatergang ligt. Dit betekent dat mogelijk daarmee primaire waterbelangen worden geraakt.

Ontwerp Gemeente Leusden - Bestemmingsplan Larikslaan 4 en 6

20

Voor het overige geeft het waterschap met het oog op de verdere uitwerking en concretisering van de beoogde ontwikkeling, aan dat rekening gehouden moet worden met een aantal algemene en gebiedsspecifieke aandachtspunten voor water. Vasthouden - bergen - afvoeren Een belangrijk principe is dat een deel van het hemelwater binnen het plangebied wordt vastgehouden en/of geborgen en dus niet direct afgevoerd wordt naar de riolering of het oppervlaktewater. Hiermee wordt bereikt dat de waterzuiveringsinstallatie beter functioneert, verdroging wordt tegen gegaan en piekafvoeren in het oppervlaktewater (met eventueel wateroverlast in benedenstrooms gelegen gebieden) wordt voorkomen. Bij lozing op oppervlaktewater zal hiervan een melding gedaan moeten worden bij het waterschap. Grondwaterneutraal bouwen Om grondwateroverlast te voorkomen adviseert het waterschap om boven de gemiddelde hoogste grondwaterstand (GHG) te ontwerpen. Dit betekent dat aspecten zoals ontwateringsdiepte en infiltratie van hemelwater, beschouwd worden ten opzichte van de GHG. Het structureel onttrekken / draineren van grondwater is geen duurzame oplossing en moet worden voorkomen. Het waterschap adviseert de initiatiefnemer dan ook om voorafgaand aan de ontwikkeling een goed beeld te krijgen van de heersende grondwaterstanden en GHG.

Eventuele grondwateroverlast is in eerste instantie een zaak voor de betreffende perceeleigenaar. Schoon houden - scheiden - schoon maken Om verontreiniging van bodem, grond- en/of oppervlaktewater te voorkomen is het van belang dat het afstromende hemelwater niet verontreinigd raakt. Dit kan door nadere eisen of randvoorwaarden te stellen aan bijvoorbeeld de toegepaste (bouw)materialen. Wij vragen de initiatiefnemer de beslisboom voor het afkoppelen van verhard oppervlak van het waterschap toe te passen. Proces Bij het doorlopen van de digitale watertoets (www.dewatertoets.nl) is geconstateerd dat er in de zuidoosthoek van het plangebied de beschermingszone4 van een duiker ligt. De aanwezige duiker is ingemeten. De gemeente onderzoekt, in overleg met het Waterschap, of op middellange termijn tot verplaatsing, dan wel vervanging, van de duiker wordt overgegaan. Voor het overige raakt dit plan geen essentiële waterbelangen. Op basis daarvan heeft het waterschap voor het onderhavige plan een positief wateradvies gegeven.

4

Uit een e-mail van 10 juni van het Waterschap Vallei en Veluwe blijkt dat de beschermingszone inmiddels niet meer in de legger is opgenomen. Deze hoeft derhalve niet meer in het bestemmingsplan te worden opgenomen.

Ontwerp Gemeente Leusden - Bestemmingsplan Larikslaan 4 en 6

21

4.4.

Flora en fauna Per 1 januari 2017 is de Flora- en faunawet samen met de Boswet en Natuurbeschermingswet vervangen door de Wet natuurbescherming (Wnb). Onder de Wet natuurbescherming vervallen de voormalige tabellen 1, 2 en 3 (Flora- en faunawet) waarin de beschermde soorten zijn opgenomen. Tevens zijn er circa 200 soorten niet langer beschermd en worden enkele bedreigde soorten toegevoegd. De soortenbescherming binnen de Wet natuurbescherming is opgedeeld in de volgende beschermingsregimes: Vogelrichtlijnsoorten, Habitatrichtlijnsoorten en andere soorten. Voor alle beschermde soorten geldt een ontheffingsplicht. Het bevoegd gezag (de provincie) kan voor de soorten die zijn opgenomen in het 'beschermingsregime andere soorten' een vrijstellingsbesluit nemen en hierin onderscheid maken tussen meer en minder strikt beschermde soorten. In verband met de planontwikkeling is daarom onderzoek5 verricht naar de aanwezige flora en fauna in het plangebied. Gebiedsbescherming Het meest nabijgelegen Natura 2000-gebied, Arkemheen ligt op een afstand van bijna 10 kilometer van het gebied. Externe werking op beschermde natuurgebieden, zoals het Natura 2000gebied, gelet op afstand van de onderzoekslocatie en de aard van de ingreep, is niet aan de orde. Er zijn in het kader van de Wnb geen belemmeringen ten aanzien van de voorgenomen ontwikkeling wat betreft deze gebiedsbescherming.

Het plangebied ligt niet in of grenzend aan een gebied dat behoort tot een NNN- gebied. Externe werking op beschermde NNN-gebieden is niet van toepassing binnen de Wnb. Er zijn in het kader van de Wnb geen belemmeringen ten aanzien van de voorgenomen ontwikkeling wat betreft deze gebiedsbescherming. Uit de Handreiking woningbouw en AERIUS (Rijksoverheid, januari 2020) blijkt dat bij een afstand van 10 kilometer tussen de bouwlocatie en het voor stikstof gevoelige natuurgebied, dat de bouw van 50 woningen (aanlegfase) geen stikstofdepositie veroorzaakt die groter is dan 0,00 mol/ha/jaar. De bouwwerkzaamheden voor de uitbreiding die in onderhavig bestemmingsplan mogelijk worden gemaakt zijn kleiner. Gelet op de afstand tot het dichtstbijzijnde voor stikstof gevoelige natuurgebied Veluwe op ongeveer 15 kilometer zal er in de gebruiksfase evenmin sprake zijn van een toename van de stikstofdepositie op voor stikstof gevoelig natuurgebied. Derhalve is geen stikstofonderzoek uitgevoerd. Stikstofdepositie vormt daarmee geen belemmering voor de planontwikkeling. Soortenbescherming Het leefgebied van beschermde vleermuizen (artikel 3.5 Habitatrichtlijn bijlage IV) bestaat uit verblijfplaatsen, vliegroutes en foerageergebieden. Tijdens het veldbezoek kan niet uitgesloten worden dat het plangebied (zowel nummer 4 als nummer 6) een van deze functies vervult.

De bebouwing is onderworpen aan een visuele inspectie. Bij deze ronde tijdens het veldbezoek zijn

5

Bureau Natuurlijk, QuickScan natuurtoets Larikslaan 4-6, Leusden, Nunspeet, 11 november 2020

Ontwerp Gemeente Leusden - Bestemmingsplan Larikslaan 4 en 6

22

er holten waargenomen die mogelijkheden verschaffen voor vleermuizen om in het gebouw te komen (toegankelijke spouwmuren door middel van open stootvoegen en ventilatieopeningen). Om vast te stellen of de vleermuis daadwerkelijk gebruik maakt van de planlocatie en dat de planlocatie een van de hieronder beschreven functies vervult, wordt in de zomer van 2021 een nader onderzoek alle functies voor gebouwbewonende vleermuizen uitgevoerd. Uit dit aanvullende onderzoek dient te blijken of een ontheffing noodzakelijk is ten behoeve van de geplande ingreep. Naar verwachting kan deze ontheffing worden verleend. De eventuele aanwezigheid van vleermuizen vormt daarmee geen belemmering voor de uitvoering van de bouwplannen. Conclusie Voor het overige heeft de ontwikkeling geen wezenlijke invloed op de gunstige instandhouding van beschermde soorten en/of gebieden. Vanuit de Wet natuurbescherming zijn er daarom geen belemmeringen voor de planontwikkeling. Tijdens de werkzaamheden moet voorzichtig worden gehandeld met alle voorkomende flora en fauna (Zorgplicht). Wanneer ondanks zorgvuldig handelen, onderzoek en advies schade lijkt te ontstaan voor beschermde flora en fauna, dient direct contact opgenomen te worden met een ter zake deskundige.

4.5.

Geluid Volgens de Wet geluidhinder (Wgh) zijn woningen geluidgevoelige bestemmingen. Volgens artikel 77 van de Wet geluidhinder is het nodig akoestisch onderzoek te verrichten naar woningen die in een geluidszone vallen. In het kader van de Wet geluidhinder bevinden zich langs alle wegen geluidszones, met uitzondering van:  woonerven;  30 km/uur-gebieden. Het plangebied ligt in de geluidszone van de Larikslaan, Olmenlaan, Zwarteweg, Randweg en de Groene Zoom. Derhalve is akoestisch onderzoek6 uitgevoerd. De verkeersgegevens zijn afkomstig uit het akoestisch onderzoek ten behoeve van het bestemmingsplan Larikslaan 3. De etmaalintensiteiten zijn geëxtrapoleerd naar het jaar 2031. Rekening is gehouden met een autonome groei van 1,5% per jaar. Voor woningen geldt een voorkeursgrenswaarde van 48 dB. Uit het onderzoek blijkt dat de voorkeursgrenswaarde van 48 dB ten gevolge van de Larikslaan, de Randweg, de Zwarteweg

6

Munsterhuis geluidsadvies, Akoestisch onderzoek wegverkeer Plan Larikslaan 4 en 6 te Leusden, B01.20.163-RM, Borne, 7 mei 2021

Ontwerp Gemeente Leusden - Bestemmingsplan Larikslaan 4 en 6

23

en de Groene Zoom ter plaatse van de beoordelingspunten niet wordt overschreden. De geluidsbelasting liggen ruim onder de voorkeurskeursgrenswaarde van 48 dB. De hoogste geluidbelasting bedraagt 39 dB, inclusief 5 dB aftrek, ten gevolge van de Larikslaan. Ten behoeve van de bepaling van eventuele geluidwerende voorzieningen, dient gerekend te worden met de (gecumuleerde) geluidbelasting van alle wegen exclusief de aftrek ex artikel 110g Wet geluidhinder. Extra geluidwerende voorzieningen kunnen noodzakelijk zijn om het maximale binnenniveau niet te overschrijden. Het maximaal toelaatbare binnenniveau bedraagt 33 dB in de woning. Conform het Bouwbesluit wordt als uitgangspunt genomen dat een gevel van een gebouw een minimale gevelwering heeft van 20 dB. Derhalve dient bij een geluidbelasting vanaf 53 dB geluidwerende voorzieningen bepaald te worden. Uit het onderzoek blijkt dat de gecumuleerde geluidbelasting ten gevolge van het wegverkeer ter plaatse 9 meetpunten hoger is dan 53 dB. De maximum geluidbelasting bedraagt Lcum=57 dB. Derhalve dienen er voor deze gevels extra geluidwerende voorzieningen bepaald te worden om aan het maximale binnenniveau van 33 dB te kunnen voldoen. Dit zal in een gevelwering-onderzoek aangetoond moeten worden.

4.6.

Luchtkwaliteit Op 15 november 2007 is de Wet luchtkwaliteit samen met de AMvB "Niet in betekenende mate bijdragen" (NIBM), de ministeriële regeling NIBM, de ministeriële regeling Projectsaldering en de ministeriële regeling Beoordeling luchtkwaliteit in werking getreden. Projecten die 'niet in betekenende mate bijdragen' aan de luchtverontreiniging, hoeven volgens de nieuwe wet niet meer afzonderlijk getoetst te worden aan de grenswaarden voor de buitenlucht. Het Besluit NIBM omschrijft het begrip nader: een project dat minder dan 3% van de grenswaarden bijdraagt is NIBM. Dit komt overeen met 1,2 microgram/m³ voor fijn stof en NO 2. De 3%-grens komt overeen met de bouw van 1.500 woningen of 100.000 m² b.v.o. kantoren. Omdat in het plangebied het aantal woningen met 26 toeneemt, kan worden geconcludeerd dat uit het oogpunt van de "Wet luchtkwaliteit" er geen belemmeringen zijn voor de realisatie van het plan. Uit de atlas voor de leefomgeving (peiljaar 2019, bron: www.atlasleefomgeving.nl) blijkt dat de achtergrondconcentratie stikstofdioxide (17 microgram per m³) en fijn stof (18 microgram per m³) zich beneden de wettelijk toegestane jaargemiddelde grenswaarde van 40 microgram per m³ bevinden. De concentratie zeer fijn stof (10 microgram per m³) bevindt zich beneden de wettelijk toegestane jaargemiddelde grenswaarde van 20 microgram per m³.

In het plangebied worden de grenswaarden derhalve niet overschreden.

4.7.

Externe veiligheid Bij de externe veiligheid gaat het om het beheersen van de veiligheid van personen in de omgeving van een risico-opleverende activiteit met gevaarlijke stoffen. Het kan daarbij gaan om industriële activiteiten (bedrijven), transportroutes of buisleidingen.

Ontwerp Gemeente Leusden - Bestemmingsplan Larikslaan 4 en 6

24

De wetgeving rond externe veiligheid heeft tot doel de risico's waaraan burgers in hun leefomgeving worden blootgesteld door activiteiten met gevaarlijke stoffen tot het aanvaarde maximum te beperken. Het gaat daarbij om het beperken van de kans op en effect van een ernstig ongeval vanwege activiteiten met gevaarlijke stoffen. Het doel wordt vertaald naar de begrippen plaatsgebonden risico en groepsrisico.  Plaatsgebonden risico (PR): Risico op een plaats buiten een inrichting, route of leiding, uitgedrukt als een kans per jaar dat een persoon onafgebroken en onbeschermd op die plaats zou verblijven, overlijdt als rechtstreeks gevolg van een ongewoon voorval binnen een inrichting waarbij een gevaarlijke stof betrokken is.  Groepsrisico (GR): Cumulatieve kansen per jaar dat ten minste 10, 100 of 1000 personen overlijden als rechtstreeks gevolg van hun aanwezigheid in het invloedsgebied van een inrichting en een ongewoon voorval binnen de inrichting waarbij een gevaarlijke stof betrokken is. In het Bevi zijn de risiconormen wettelijk vastgelegd. Deze normen zijn niet effectgericht maar gebaseerd op een kansberekening. Voor bedrijven is de norm voor het Plaatsgebonden risico 10-6. Deze norm komt uitdrukking in een afstand: de PR-contour. Afbeelding 7: Externe veiligheid (bron www.risicokaart.nl).

De risiconormen geven alleen de kans weer om als direct gevolg van een ongeval met gevaarlijke stoffen te overlijden. Gezondheidsschade en de kans op verwonding of materiële schade zijn daarin niet meegenomen. Er is geen harde norm voor het groepsrisico vastgesteld. Er is voor gekozen om de norm voor het groepsrisico als oriëntatiewaarde te handhaven, zij het met een nadrukkelijke verantwoordingsplicht. Volgens de risicokaart (afbeelding 7) is de Groene Zoom aangewezen als route voor het transport van gevaarlijke stoffen. Overeenkomstig het Bevt (artikel 8, lid 1) en de paragraaf 2.1 van de Handleiding Risicoanalyse Transport (HART) hoeven geen beperkingen aan het ruimte-

Ontwerp Gemeente Leusden - Bestemmingsplan Larikslaan 4 en 6

25

gebruik van een plan te worden gesteld in het gebied dat op meer dan 200 meter van een route of tracé ligt. Indien de risicobron op meer dan 200 meter afstand van het plangebied ligt, hoeft geen berekening plaats te vinden van de ligging van de plaatsgebonden risicocontouren of de (toename van) de hoogte van het groepsrisico. Het plangebied ligt in dit geval op ruim 270 meter afstand van de Groene Zoom. De Regionale Uitvoeringsdienst (RUD) Utrecht heeft aangegeven dat op basis van artikel 7 van het Besluit externe veiligheid transportroutes (Bevt) het groepsrisico beperkt dient te worden verantwoord, waarbij in elk geval ingegaan wordt op:  de mogelijkheden tot voorbereiding van bestrijding en beperking van de omvang van een ramp op die weg, spoorweg of dat binnenwater, en  voor zover dat plan of die vergunning betrekking heeft op nog niet aanwezige kwetsbare of beperkt kwetsbare objecten: de mogelijkheden voor personen om zich in veiligheid te brengen indien zich op die weg, spoorweg of dat binnenwater een ramp voordoet. Het plangebied ligt binnen de bebouwde kom van Leusden en is ruimschoots binnen de maximale opkomsttijd van de brandweer bereikbaar. Op het huidige bedrijventerrein zijn brandkranen aanwezig. Daarnaast kan gebruik gemaakt worden van de waterpartij ten zuiden van de Larikslaan als bluswatervoorziening.

Aangenomen kan worden dat de toekomstige bewoners voldoende zelfredzaam zijn. In tegenovergestelde richting van De Groene Zoom (Larikslaan en Olmenlaan richting Zwarteweg) lopen meerdere vluchtwegen die de mogelijkheid tot evacuatie geven. Voor het overige liggen er in de directe omgeving van het plangebied geen risicovolle bedrijven. Het plangebied ligt evenmin in het invloedsgebied van een transportroute van gevaarlijke stoffen via een spoorweg of water of van een buisleiding. Uit het oogpunt van externe veiligheid zijn er derhalve geen belemmeringen voor de planontwikkeling.