Bijlage 2A - RV - Haalbaarheidsonderzoek Bijlage V - Multicriteria-analyse__152448__.pdf
Tekst van het document
Overige Risico's
Financiën
Planning en Doorlooptijd
Duurzaamheid
Gebouwelijk (bouwkundige staat)
Onderwijskundige inpassing / match
Ruimtelijke / Stedenbouwkundige inpasbaarheid
Criterium
Scenario 1
Scenario 2
Scenario 3
Scenario 4
Renovatie Smederij
Nieuwbouw Smederij
Renovatie Fila Tekna
Nieuwbouw Fila Tekna
Subcriteria Ruimte op locatie
Het perceel is ca. 3.315 m2 groot. Het huidige gebouw (excl. uitbouw) heeft een footprint van ca. 1.191 m2. Gezien de ligging van het gebouw op het terrein blijft Het perceel is ca. 3.315 m2 groot. Het nieuwe gebouw heeft een footprint van ca. 1.040 m2 (excl. uitbreiding voor kinderdagopvang). Gezien de ligging van het er een functionele buitenruimte over van ca. 800 m2. De buitenruimte is overzichtelijk en ruim van opzet. gebouw op het terrein blijft er een functionele buitenruimte over van ca. 900 m2. De buitenruimte kan overzichtelijk ingedeeld worden.
Het perceel is ca. 3.330 m2 groot. Het huidige gebouw heeft een footprint van ca. 900 m2. Er blijft hierdoor ca. 1.400 m2 functionele buitenruimte over. De buitenruimte kan goed ingedeeld worden voor de verschillende jaarlagen.
Het perceel is ca. 3.330 m2 groot. Het huidige gebouw heeft een footprint van ca. 900 m2. Er blijft hierdoor ca. 1.400 m2 functionele buitenruimte over. Middels (compactere) nieuwbouw is de ruimte om het gebouw heen beter in te delen / te verruimen.
Omgeving
De locatie van De Smederij ligt in een woonwijk met veel groen en een rustige sfeer. Deze locatie is in het verleden ingezet als onderwijslocatie en is vrijgelegen.
De locatie van Fila Tekna ligt in een drukbezocht gedeelte van Leusden nabij het centrum. De locatie ligt direct gelegen aan enerzijds achtertuinen van woningen De locatie van Fila Tekna ligt in een drukbezocht gedeelte van Leusden nabij het centrum. De locatie ligt direct gelegen aan enerzijds achtertuinen van woningen De locatie van De Smederij ligt in een woonwijk met veel groen en een rustige sfeer. Deze locatie is in het verleden ingezet als onderwijslocatie en is vrijgelegen. en anderzijds (grote, commerciële panden). en anderzijds (grote, commerciële panden).
Bestemmingsplan
Cf. het bestemmingsplan kan hier een 1-laags gebouw gerealiseerd worden (goothoogte 3,5 meter en hoogte dak 6 meter). Er mag voor ca. 1.840 m2 bebouwd worden (80% van bouwvlak van 2.300 m2).
Cf. het bestemmingsplan kan hier een 1-laags gebouw gerealiseerd worden (goothoogte 3,5 meter en hoogte dak 6 meter). Er mag voor ca. 1.840 m2 bebouwd worden (80% van bouwvlak van 2.300 m2). Dit is voldoende ruimte voor nieuwbouw (en eventuele uitbreiding voor kinderdagopvang).
Cf. het bestemmingsplan kan hier een gebouw gerealiseerd worden welke aan de randen een hoogte van 3,5 meter heeft en in de middenbeuk 6,5 meter. MiddelsCf. het bestemmingsplan kan hier een gebouw gerealiseerd worden welke aan de randen een hoogte van 3,5 meter heeft en in de middenbeuk 6,5 meter. Dit is renovatie is het mogelijk zonder bestemmingsplanwijziging voldoende m2’s te realiseren. voldoende ruimte voor nieuwbouw.
Bereikbaarheid / Goed bereikbaar voor zowel auto- als fietsverkeer vanaf de Burgemeester Van der Postlaan en voor fietsers ook vanaf het Karrepad en de Landweg. De Hoefijzer enGoed bereikbaar voor zowel auto- als fietsverkeer vanaf de Burgemeester Van der Postlaan en voor fietsers ook vanaf het Karrepad en de Landweg. De Hoefijzer Goed bereikbaar voor zowel auto- als fietsverkeer vanaf de Hamersveldseweg en de Lisidunalaan. In de huidige functie zijn geen problemen bekend die een relatieGoed bereikbaar voor zowel auto- als fietsverkeer vanaf de Hamersveldseweg en de Lisidunalaan. In de huidige functie zijn geen problemen bekend die een relatie Verkeerssituatie (inwoners en de Stijgbeugel zijn 30 km/u-wegen met fietsers op de rijbaan. Er worden geen problemen verwacht met de verhouding tussen de intensiteit en de capaciteit door en de Stijgbeugel zijn 30 km/u-wegen met fietsers op de rijbaan. Er worden geen problemen verwacht met de verhouding tussen de intensiteit en de capaciteit hebben met verkeer en bereikbaarheid. Er worden geen problemen verwacht met de verhouding tussen de intensiteit en de capaciteit door de komst van een hebben met verkeer en bereikbaarheid. Er worden geen problemen verwacht met de verhouding tussen de intensiteit en de capaciteit door de komst van een medewerkers) de komst van een basisschool. door de komst van een basisschool. basisschool.
basisschool. Rond het gebouw van de Smederij zijn een aantal parkeerplaatsen aanwezig, circa 17 op de Stijgbeugel en circa 20 op de Hoefijzer. Een Rond het gebouw van de Smederij zijn een aantal parkeerplaatsen aanwezig, circa 17 op de Stijgbeugel en circa 20 op de Hoefijzer. Een parkeerbezettingsonderzoek zal uitgevoerd moeten worden om inzage te krijgen in de parkeerplaatsen die gebruikt kunnen worden voor de school en in welke parkeerbezettingsonderzoek zal uitgevoerd moeten worden om inzage te krijgen in de parkeerplaatsen die gebruikt kunnen worden voor de school en in welke Er bevindt zich een groot parkeerterrein voor de deur van ca. 40 parkeerplaatsen, dat eventueel ook als kiss & ride ingericht zou kunnen worden om de Parkeergelegenheid (inwoners mate gedeeld ruimtegebruik mogelijk is. Om de parkeerdruk zo klein mogelijk te houden is het te adviseren een deel van het terrein te gebruiken als mate gedeeld ruimtegebruik mogelijk is. Om de parkeerdruk zo klein mogelijk te houden is het te adviseren een deel van het terrein te gebruiken als doorstroming te optimaliseren. Wel moet worden opgemerkt dat in de huidige situatie aardig wat parkeerplaatsen (circa 30 procent) bezet waren, onder meer en medewerkers) parkeerplaatsen voor de medewerkers. T.b.v.
het kort parkeren / Kiss & Ride is het mogelijk een lus te creëren welke via het schoolplein loopt waardoor er minder parkeerplaatsen voor de medewerkers. T.b.v. het kort parkeren / Kiss & Ride is het mogelijk een lus te creëren welke via het schoolplein loopt waardoor er minderdoor bezoekers van de Kringloop. Dit zou verder onderzocht moeten worden in een parkeerbezettingsonderzoek. / geen opstoppingen ontstaan binnen de wijk. / geen opstoppingen ontstaan binnen de wijk.
Er bevindt zich een groot parkeerterrein voor de deur van ca. 40 parkeerplaatsen, dat eventueel ook als kiss & ride ingericht zou kunnen worden om de doorstroming te optimaliseren. Wel moet worden opgemerkt dat in de huidige situatie aardig wat parkeerplaatsen (circa 30 procent) bezet waren, onder meer door bezoekers van de Kringloop. Dit zou verder onderzocht moeten worden in een parkeerbezettingsonderzoek. De dichtstbijzijnde gymzaal (Biezenkamp) ligt op ca. 7 min. lopen. De beschikbaarheid van deze locatie is echter nog onduidelijk. Een openbaar park (De Hobbit) ligt ook op ca. 7 min. lopen.
Aanwezige voorzieningen
Er zijn diverse sportvoorzieningen gelegen op ca. 10 tot 14 minuten lopen en groenvoorzieningen op 5 min. lopen afstand.
Er zijn diverse sportvoorzieningen gelegen op ca. 10 tot 14 minuten lopen en groenvoorzieningen op 5 min. lopen afstand.
De dichtstbijzijnde gymzaal (Biezenkamp) ligt op ca. 7 min. lopen. De beschikbaarheid van deze locatie is echter nog onduidelijk. Een openbaar park (De Hobbit) ligt ook op ca. 7 min. lopen.
Inpassing onderwijsvisie
De huidige indeling leent zich goed voor het onderwijs van Het Christal. Aanvullend is middels een renovatie een functionele koppeling tussen de aula en de speelzaal te realiseren. Ook eigen ingangen voor onderwijs en kinderopvang zijn haalbaar.
Een nieuw ontwerp biedt alle mogelijkheden voor een geschikte inpassing en passend gebouw. Alle benodigde ruimtes kunnen worden ingepast op 1-bouwlaag.
De huidige indeling van Fila Tekna past niet bij de onderwijsvisie van Het Christal. Grote ingrepen zijn noodzakelijk om beter te voldoen aan de wensen. Het is niet Een nieuw ontwerp biedt alle mogelijkheden voor een geschikte inpassing en passend gebouw. Echter, niet alle benodigde ruimtes kunnen worden ingepast op 1tot nauwelijks mogelijk om de aula en de speelzaal functioneel te koppelen. bouwlaag (binnen het huidige bouwvlak), een 2de laag is noodzakelijk.
Ruimtebehoefte / Ruimtestaat
Middels een renovatie is het goed mogelijk 7 volwaardige klaslokalen te realiseren, 1 aparte ruimte voor kinderopvang, een aula en speellokaal (welke te koppelen Bij nieuwbouw kan er met 8 lokalen precies voldaan worden aan de ruimtebehoefte van De Smederij / Koalah. De beoogde ruimtestaat is daarmee goed in te zijn) en de nodige nevenruimten. De beoogde ruimtestaat is daarmee goed in te passen. passen.
Middels een renovatie is het mogelijk 7 volwaardige klaslokalen te realiseren. Een aanvullende aparte ruimte voor kinderopvang is alleen mogelijk middels uitbereiding (niet meegenomen binnen de kosten). Alleen de beoogde ruimtestaat van het onderwijs is hierdoor in te passen.
Bij nieuwbouw kan er met 8 lokalen precies voldaan worden aan de ruimtebehoefte van De Smederij / Koalah. De beoogde ruimtestaat is daarmee in passen (in twee bouwlagen)
Zoals aangegeven is er binnen dit scenario ruimte voor 1 groep kinderdagopvang. De kinderdagopvang kan gebruikmaken van een aparte ingang en deelt het Nieuw ontwerp biedt alle mogelijkheden voor een geschikte inpassing en passend gebouw. De mogelijkheid bestaat om een 'eigen' deel van het gebouw voor de Samenwerking (kinderopvang) speellokaal / aula. Het creëren van een aparte buitenruimte is mogelijk, dit is echter wel afhankelijk van de beschikbare ruimte i.r.t. de benodigde fietsenstalling / Alleen middels een uitbreiding is het mogelijk een 8ste lokaal t.b.v. kinderdagopvang te realiseren. Dit gaat ten kosten van een deel van de buitenruimte. opvang te realiseren. De optie om opvang voor 0 - 2 jarigen toe te voegen (incl. de daarvoor benodigde ruimtes) is goed mogelijk. parkeerplaatsen. De optie om opvang voor 0 - 2 jarigen toe te voegen (incl. de daarvoor benodigde ruimtes) is alleen mogelijk middels een uitbreiding.
Binnen dit scenario is er ruimte voor 1 groep kinderdagopvang. De kinderdagopvang kan gebruikmaken van een aparte ingang. Het speellokaal / de aula kunnen mogelijk worden gedeeld. Het creëren van een aparte buitenruimte is mogelijk, dit is echter wel afhankelijk van de beschikbare ruimte i.r.t. de verdeling over het terrein.
Structuur / Constructie (functionele aanpasbaarheid)
Indien de school de hexagonale structuur passend vindt is de structuur goed. De dragende wanden / kolommen zijn leidend wat betreft de flexibiliteit van het gebouw.
De huidige structuur van Fila Tekna leent zich niet voor het onderwijs van Het Christal. Het gebouw bestaat uit veel dragende (betonnen) wanden, kleine hokjes en Een nieuw ontwerp biedt de mogelijkheid om een flexibel en 'slimme' constructie te realiseren. Het nieuwe ontwerp past mogelijk binnen de huidige contouren, Een nieuw ontwerp biedt de mogelijkheid om een flexibel en 'slimme' constructie te realiseren. Het nieuwe ontwerp past mogelijk binnen de huidige contouren, lage plafondhoogtes. Er dienen veel ingrepen gedaan te worden om een functioneel onderwijsgebouw te realiseren. Het aanpassen van de structuur heeft veel en daarmee de huidige fundering. en daarmee de huidige fundering. risico’s (langere bouwtijd, hogere kosten etc.).
Technische Kwaliteit
De huidige opbouw van het gebouw is ongunstig t.b.v. het toevoegen van de noodzakelijke installaties. Het huidige dak biedt geringe mogelijkheden om installaties te plaatsen.
Een nieuw ontwerp biedt de mogelijkheid om te voldoen aan alle gestelde technische eisen.
Uitbreidbaarheid in de toekomst
Het gebouw is, binnen het huidige bestemmingsplan, minimaal uit te breiden. Er is een mogelijkheid een lokaal aan te bouwen van ca. 85 m2 bvo. Gezien de ligging Het gebouw is, binnen het huidige bestemmingsplan, minimaal uit te breiden (zonder daarbij te veel van de buitenruimte te gebruiken). Door de constructie voor in een woonwijk (en de daarbij horende verkeersafwikkeling is het niet te adviseren om de infrastructuur te verbreken door bijvoorbeeld het aanschaffen van het Het gebouw is, binnen het huidige bestemmingsplan, minimaal uit te breiden. Rondom het perceel zijn geen mogelijkheden om extra ruimte te creëren. te bereiden op een 2de laag kan er in de toekomst bijgebouwd worden (buiten bestemmingsplan). veld rechts van de Stijgbeugel. Indien noodzakelijk kan een dergelijk veld wel ingezet worden als speelplein.
Het gebouw is, binnen het huidige bestemmingsplan, minimaal uit te breiden. Door de constructie voor te bereiden op een volledige 2de laag kan er in de toekomst bijgebouwd worden (buiten bestemmingsplan).
Flexibiliteit / Toekomstbestendigheid
Door de unieke structuur van het gebouw te handhaven zijn er weinig andere indelingen mogelijk. Deze structuur is gunstig voor klassikaal onderwijs, maar voor andere functies leent een dergelijke structuur zich niet.
De huidige structuur van het gebouw is niet flexibel en er zijn weinig mogelijkheden om andere functies in te passen. Om flexibiliteit toe te voegen zijn grote (constructieve) ingrepen noodzakelijk.
Door een conventionelere gebouwvorm (rechte lijnen, geen dragen wanden / skeletbouw) kan het gebouw voor meerdere doeleinden ingezet worden.
Mogelijkheid tot verduurzamen
De gebouwvorm is zeer ongunstig. Het geveloppervlakte is groot wat niet efficiënt is m.b.t. exploitatie en onderhoud. Realistische duurzaamheidsmaatregelen zijn Nieuw ontwerp biedt alle mogelijkheden voor het behalen van de gewenste duurzaamheidsmaatregelen (materialen). het na-isoleren van de gevels en het dak en het (waar mogelijk) toepassen van PV-panelen.
Door de constructie van het gebouw is het zeer lastig de schil te verduurzamen. De gevel aanpassen is niet mogelijk zonder grote delen van de constructie te wijzigen (dragende gevel). De dakconstructie is te gebruiken van PV-panelen.
Nieuw ontwerp biedt alle mogelijkheden voor het behalen van de gewenste duurzaamheidsmaatregelen.
Maximaal haalbare kwaliteit (BENG / ENG / Frisse Scholen Klasse)
Om BENG te halen zijn aanzienlijke ingrepen noodzakelijk waardoor de kosten hoog oplopen. Qua Frisse Scholen eisen worden niet alle criteria behaald, de belangrijkste (ventilatie / daglicht) zijn echter wel haalbaar. Door de huidige aansluiting (3x 50A) is een volledig gasloos gebouw (op korte termijn) niet haalbaar.
Middels renovatie van het huidige gebouw is BENG beter haalbaar dan bij de Smederij door het grote en bruikbare dakoppervlakte. Qua Frisse scholen zijn veel Optimaal ontwerp mogelijk t.b.v. BENG, Frisse Scholen Klasse en circulair gebouw. Door de huidige aansluiting (3x 50A) is een volledig gasloos gebouw (op korte Optimaal ontwerp mogelijk t.b.v. BENG, Frisse Scholen Klasse en circulair gebouw. Door de huidige aansluiting (3x35A) is een volledig gasloos gebouw (op korte onderdelen haalbaar (ventilatie middels decentrale units gezien de geringe plafondhoogte), met uitzondering van daglicht (alleen haalbaar door grote ingrepen in termijn) niet haalbaar. termijn) niet haalbaar. de gevel incl. nieuwe kozijnen). Door de huidige aansluiting (3x 35A) is een volledig gasloos gebouw (op korte termijn) niet haalbaar.
Circulariteit / circulair materiaalgebruik
Hergebruik van de hoofddraagconstructie is gunstig voor de circulariteitsscore. Afhankelijk van de keuze om een nieuw dak te realiseren of niet is het gebouw geheel her te gebruiken.
Bij nieuwbouw kan naar alle waarschijnlijkheid alleen een deel van de bestaande fundering hergebruikt worden (onderzoek dient aan te tonen of de fundering voldoet aan de benodigde eisen).
Hergebruik hoofddraagconstructie is gunstig voor circulariteitsscore. Wel zal voor renovatie interieur en exterieur waarschijnlijk veel materiaal vervangen moeten worden.
Weinig tot geen hergebruik mogelijk (op fundering na).
Doorkijk (in tijd) van ontwikkeling
De totale ontwikkeltijd zal naar benadering 16 maanden zijn.
De totale ontwikkeltijd zal naar benadering 16 maanden zijn.
De totale ontwikkeltijd zal naar benadering 16 maanden zijn.
De totale ontwikkeltijd zal naar benadering 16 maanden zijn.
Externe onderzoeken (archeologie, flora & fauna)
Geen bijkomende restricties betreffende archeologie of flora en fauna.
Geen bijkomende restricties betreffende archeologie of flora en fauna.
Zowel archeologisch als op het gebied van flora en fauna zijn er risico's aangetroffen. Er dient rekening gehouden te worden met aanvullende onderzoeken / maatregelen bij eventuele uitbouw (>500 m2) en bij het aanpassen van het gebouw en terrein (vleermuizen / huismus).
Zowel archeologisch als op het gebied van flora en fauna zijn er risico's aangetroffen. Er dient rekening gehouden te worden met aanvullende onderzoeken / maatregelen bij eventuele uitbouw (>500 m2) en bij het aanpassen van het gebouw en terrein (vleermuizen / huismus).
Lopende contracten
Er zijn lopende contracten voor 4 partijen. Indien een geschikt alternatief beschikbaar is geeft dit geen belemmeringen.
Er zijn lopende contracten voor 4 partijen. Indien een geschikt alternatief beschikbaar is geeft dit geen belemmeringen.
Geen lopende contracten, per direct beschikbaar.
Geen lopende contracten, per direct beschikbaar.
Prijs per m2: €3.085,-- incl. btw Investeringskosten: €3.674.300,-- incl. btw (waarvan €465.850,-- voor kinderopvang)
Prijs per m2: €4.449,-- incl. btw Investeringskosten: €4.679.000,-- incl. btw
Prijs per m2: €3.258,-- incl. btw Investeringskosten: €3.648.500,-- incl. btw (waarvan €260.607,-- voor kinderopvang)
Prijs per m2: €4.451,-- incl. btw Investeringskosten: €4.628.600,-- incl. btw
Overschrijding van €330,-- /m2 (12%)
Overschrijding van €776,-- /m2 (21%)
Overschrijding van €503,-- /m2 (18%)
Overschrijding van €778,-- /m2 (21%)
Totaal TCO: €182.243
Totaal TCO: €215.057 Gemeente: €199.695 KDV: €15.361
Totaal TCO: €181.198
Investeringskosten
Jaarlijkse financiëringslasten
Onbekende factoren (bezwaren, asbest, politiek etc.) Eventueel overlast (geluid) voor zowel school als omwonenden. Overige gebreken
Totaal TCO: €227.181 Gemeente: €198.378 KDV: €28.803
Door een conventionelere gebouwvorm (rechte lijnen, geen dragen wanden / skeletbouw) kan het gebouw voor meerdere doeleinden ingezet worden.
De onderhoudsstaat van het gebouw is zeer slecht en er zijn geen adequate installaties aanwezig. Het huidige gebouw biedt weinig ruimte t.b.v. het inpassen van (klimaat)installaties. De huidige verlichting voldoet niet (zowel natuurlijk als kunstmatig). Er zijn zeer grote aanpassingen nodig aan de schil, de kozijnen en de Een nieuw ontwerp biedt de mogelijkheid om te voldoen aan alle gestelde technische eisen. installaties om te voldoen aan de eisen gesteld aan een onderwijsgebouw.
Er zijn geen aantoonbare redenen om bezwaren te verwachten. Echter is het advies altijd om op voorhand de plannen te bespreken met de directe omwonenden. Er zijn geen aantoonbare redenen om bezwaren te verwachten. Echter is het advies altijd om op voorhand de plannen te bespreken met de directe omwonenden.Er zijn geen aantoonbare redenen om bezwaren te verwachten. Echter is het advies altijd om op voorhand de plannen te bespreken met de directe omwonenden.Er zijn geen aantoonbare redenen om bezwaren te verwachten. Echter is het advies altijd om op voorhand de plannen te bespreken met de directe omwonenden.
De school is omringd door een weg. Geluidsoverlast zal minimaal zijn.
De school is omringd door een weg. Geluidsoverlast zal minimaal zijn.
Geluidsoverlast gezien de ligging van de aangelegen woningen is aannemelijk.
Geluidsoverlast gezien de ligging van de aangelegen woningen is aannemelijk.
Niet gesignaleerd.
Niet gesignaleerd.
Niet gesignaleerd.
Niet gesignaleerd.