Bijlage 1_250910_Ruimtelijke kaders en uitgangspunten De Nieuwe Korf_V2.1 (2).pdf
Tekst van het document
De Nieuwe Korf Ruimtelijke uitgangspunten & model Leusden 29 augustus 2025
Colofon Team
Publicatiedatum
In opdracht van
29 augustus 2025
Gemeente Leusden
Adres
Voor het geheel of gedeeltelijk overne-
SVP Architectuur en Stedenbouw
men of bewerken van artikelen en/of
‘t Zand 17, 3811 GB Amersfoort
beeldmateriaal dient men toestemming aan SVP te vragen. In de meeste
gevallen zal die graag worden gegeven.
info@svp-svp.nl
Voorbehoud Projectteam SVP
Aan deze publicatie kunnen geen
Tim de Graag
rechten worden ontleend.
Jop Voorn Inge Blaas
2
De Nieuwe Korf Ruimtelijke uitgangspunten & model Leusden
De Nieuwe Korf
3
Voorbeelduitwerking toekomstige Nieuwe Korf 4
Inhoudsopgave Inleiding en proces 6 Locatie & opgave 8
Het onderzoeksgebied 10 De locatie 12 Opgave & programma 14 Participatie
16
Ruimtelijke uitgangspunten 18 Een cultureel en groen hart als onderdeel van het centrum
20
Ruimtelijke uitgangspunten 22
Ruimtelijk Model 30 Stedenbouwkundige opzet 32
Plankaart 33 Facelift parkeergebouw 38 Bezonning 45 Structuuropzet; flexibel en toekomstbestendig
48
Indicatief vlekkenplan 49 Een faseerbaar model 52 Architectonische aandachtspunten 56 Alternatief scenario 62
Tot slot 64
De Nieuwe Korf
5
Onderzoeksgebied
Links: De stippellijn geeft het onderzoeksgebied voor De Nieuwe Korf weer.
6
Inleiding en proces "De Nieuwe Korf moet fungeren als een verbindende en inspirerende ontmoetingsplek in het centrum van Leusden, waar alle Leusdenaren zich welkom voelen, zich kunnen ontwikkelen en samen plezier kunnen maken. Met De Nieuwe Korf creëren we een leefomgeving waar wonen, cultuur, sport en ontspanning samenkomen en waarmee we het huidige centrum van ons dorp versterken, zodat De Hamershof ook in de toekomst een leuk en levendig centrum blijft waar het fijn ondernemen en goed toeven is.” Met die ambitie in het achterhoofd is de afgelopen
besloten om: "in te stemmen met het verkennen
maanden een proces doorlopen van rekenen en
van de kaderstelling en planvorming voor toekom-
tekenen. Beleidsambtenaren, externe deskundigen,
stige herontwikkeling van MFA De Korf. Daarbij een
huurders van gemeentelijk vastgoed, de aanbieders
visie te ontwikkelen op het gebied van De Korf en
van kunst, cultuur en educatie, omwonenden,
haar omgeving, waarbij de maatschappelijke en
ondernemers en raadsleden hebben allen een
culturele functies geborgd blijven in Leusden In de
bijdrage geleverd. De opgave was om vanuit
eerste helft van 2020 met een procesvoorstel te
bovenstaande ambitie te komen tot concrete
komen. Daarbij alle stakeholders te betrekken."
voornemens om met de locatie van De Korf aan de
Die belofte is nu, anno 2025, alsnog ingelost. Het
slag te kunnen gaan. Het streven daarbij was om te
doorlopen proces was iteratief en inclusief. Er was
komen tot kaders, uitgangpunten en een ruimtelijk
beleid voorhanden, maar niet op alle aspecten, laat
model die de opgave planbaar en uitvoerbaar
staan dat direct duidelijk was hoe alle belangen en
maken. Bovendien dient het een model te zijn waar-
doelen tegen elkaar afgewogen zouden moeten
van in hoofdlijnen de ruimtelijke en financiële
worden. Ruimte en middelen zijn nu eenmaal
impact duidelijk is, zodat er een besluit genomen
beperkt; wensen en ambities niet.
kan worden waarvan de consequenties te overzien
De opdracht die begon met ‘ga nu eindelijk aan de
zijn. Daarnaast is het belangrijk om met een
slag met De Korf’ omvatte al snel meer gemeente-
concrete en een logische fasering naar de uitvoe-
lijke vastgoedvraagstukken. Want De Korf is niet
ring te kunnen toewerken.
het enige object van de gemeente dat functioneel
Immers: alweer in december 2019 heeft de raad
en technische verouderd is en dringend een
concreet toekomstperspectief nodig heeft. Opknappen of afstoten? Ook vanuit de inhoud lag verbreding voor de hand. Scholen in de Kunst, Bibliotheek en Theater de Tuin zijn drie instellingen die elkaar kunnen versterken en doelmatiger gehuisvest kunnen worden dan nu het geval is. De positie en het toekomstperspectief van de huidige huurder en de alom geliefde bowling De Korf was en is ook een terugkerende gevoeligheid in het proces om tot kaders en uitgangspunten te komen. Welke rol en taak heeft de gemeente daarin? Het optimum ligt ergens tussen ‘zoek het maar uit’ en ‘de gemeente regelt alles wel’. Het doorlopen proces is geboekstaafd in raadsinformatiebrieven en in het participatieverslag. Dat wordt in dit document niet herhaald. Dit document omvat de ruimtelijke uitkomst van het proces van onderzoekend ontwerpen, het rekenen en tekenen en beperkt zich tot de locatie De Nieuwe Korf. Het is een bijlage bij het Raadsvoorstel De Nieuwe Korf en dient in samenhang met dat voorstel en de andere bijlagen beschouwd te worden. Na het raadsbesluit is dit document het concrete ruimtelijke en stedenbouwkundige kader dat maat, richting, fasering en kwaliteit verankert voor de gebouwontwikkelingen en ingrepen in de openbare ruimte die volgen.
De Nieuwe Korf
7
Locatie & opgave
Het onderzoeksgebied Historie & huidig gebruik De Korf werd eind jaren zeventig ontwikkeld om plek te bieden aan het sociale leven in Leusden. Opgezet als een ontmoetingsplek groeide De Korf uit tot een plek waar de meeste Leusdenaren wel eens bij een feestje of evenement aanwezig waren. Door de jaren heen is het gebouw diverse keren verbouwd. Het kleinschalige Theater de Tuin is de meest recente toevoeging, daarnaast zijn er horeca, een bowlingcentrum en een sporthal gevestigd. Leuk detail: De naam De Korf is door Leusdenaren ooit zelf gekozen, als symbool voor een plaats waar alles samenkomt en waar je inspanning en ontspanning
noorden gedomineerd door parkeerplaatsen. De zuidelijke driehoek van De Smidse wordt gebruikt als parkeerplaats en is volledig verhard. In het noorden staat de parkeergarage aan de Kooikersgracht. Deze is halfverdiept aangelegd en heeft, zo bleek tijdens de participatie, een weinig geliefde uitstraling.
Verbindende doorsteek Naast de eerder genoemde parkeerplaats ligt een doorgang naar 't Plein van winkelcentrum de Hamershof.
perfect kan combineren. (Bron: Leusdennatuurlijk.nl)
Verblijfskwaliteit openbare ruimte
Achterkanten
terras waar gasten van De Korf aan het water kunnen zitten.
De Smidse ontsluit het onderzoeksgebied en wordt gekenmerkt door achterkanten. De Smidse is geen verblijfsgebied en wordt hoofdzakelijk gebruikt voor ontsluiting van parkeervoorzieningen en laden en lossen. De gevels van de Hamershof aan de overzijde hebben niet altijd een open en uitnodigend karakter.
Veel verharding & blik Gemeente Leusden is een groene gemeente, maar uitgerekend het centrumgebied heeft veel verharding en weinig 10
groen. Het onderzoeksgebied wordt zowel in het zuiden als
Op de hoek van de Kooikersgracht en De Smidse ligt een Buiten dit hoekpunt heeft het onderzoeksgebied nauwelijks verblijfskwaliteit. De Kooikersgracht is een doorgaande verbinding voor fietsers en de overige delen van het onderzoeksgebied zijn voornamelijk ingericht voor de auto en nodigen niet uit tot langer verblijf dan functioneel noodzakelijk.
De Korf ligt ingeklemd tussen parkeervelden
of ligt hier de grens?
achterkant
Fijn dat er een verbinding is!
ligt hier de grens van het centrum? Heringericht Heel veel verharding hier!
Breed profiel aan de Burgemeester van der Postlaan
Nog niet heringericht
Is het einde van de Smidse het begin van het centrum?
De Nieuwe Korf
11
De locatie Centraal in het dorp Zichtbaar in het hart van Leusden
Schakel tussen centrum en groen
Nog geen écht onderdeel van het centrum
Het plangebied van De Nieuwe Korf is onderdeel
De Kooikersgracht verbindt het horecaplein in het
Het plangebied ligt tussen de Burgemeester van der
van het centrum van Leusden. Het centrum wordt in
centrum met de groene as in de Berkelwijk. Deze
Postlaan en De Smidse. Hoewel het plangebied
het westen begrensd door het historische lint
groene as loopt door tot het buitengebied aan de
volgens de omgevingsvisie onderdeel uitmaakt van
(Hamersveldseweg) en ten oosten door de Burge-
oostkant van Leusden. De Kooikersgracht is tevens
het centrum, is het geen onderdeel van het winkel-
meester van der Postlaan.
de entree voor fietsers vanaf de Burgemeester van
gebied en onderscheidt de inrichting en de materia-
der Postlaan.
lisatie zich van het hoofdwinkelgebied.
Sc
12
he
m a
up
da te n
Verschillende 'stenige' pleinen
De rand van het centrum wordt hoger
Het centrum heeft diverse pleinen die allen verge-
De laatste jaren zijn diverse appartementengebou-
lijkbaar zijn gematerialiseerd. Het grootste plein is
wen gebouwd in de omgeving. Deze appartemen-
't Erf dat is omringd door winkels en het Huis van
tengebouwen zijn over het algemeen hoger dan de
Leusden. Het plein aan de Kooikersgracht is relatief
laagbouw in het centrum en hebben vaak een kap.
smal en wordt gekenmerkt door de langwerpige
Goede voorbeelden hiervan zijn de vijflaagse blok-
fonteinen. Tot slot is er 't Plein bij winkelcentrum
ken aan de Burgemeester van der Postlaan en het
Hamershof, dat een minder herkenbare identiteit
zeslaagse blok op de hoek van de Noorderinslag en
heeft. Opvallend is dat alle ruimtes verhard zijn, en
de Hamersveldseweg.
Er staan verschillende nieuwe appartementengebouwen aan de rand van het centrum
dat groene ruimte ontbreekt.
De Nieuwe Korf
13
Opgave & programma Aansluiten op gemeentelijk beleid De visie op De Nieuwe Korf draagt bij aan de ruimtelijke en programmatische doelen die zijn vastgesteld in onder andere het sportaccommodatiebeleid, de woonvisie, de omgevingsvisie, visie cultuur dichtbij, visie Hamershof, beleidskader sociaal domein en het integraal maatschappelijk vastgoedbeleid.
Parkeernorm & mobiliteit Uitgangspunt voor deze visie is het geldende parkeerbeleid. Er wordt uitgegaan van gratis parkeren in het centrum van Leusden en er er wordt een vraagvolgend beleid gevolgd.
Cultuurhuis
ca. 1.550 m2
Bibliotheek Cultuureducatie Theater
Bowling/ontspanning
ca. 850 m2
Geschikt voor acht banen Toiletgroep Kantoor Overig ondersteunend Horeca
Multifunctionele zaal/gymzaal
ca. 550 m2
Geschikt voor bewegingsonderwijs Maatvoering conform KVLO
Programma
Kleedkamers
Deze visie kwam tot stand zonder een vastgesteld
Berging
programma van eisen. In gesprekken bleek dat in deze fase nog niet met zekerheid kan worden vastgesteld hoe groot De Nieuwe Korf moet worden.
Woningen
Differentiatie conform woonvisie
Daarom wordt rekening gehouden met een bandbreedte van 1.000 m2 tot en met 2.000 m2 BVO voor
14
Openbare ruimte
het culturele programma. Het model zoals getoond
Parkeren conform beleid
in deze visie gaat uit van een gemiddelde van circa
Verblijfsgebied
1.500 m BVO volgens de hiernaast getoonde
Groen
2
verdeling.
Naar laadvermogen en parkeervraag
Voorbeeld van een multifunctionele (gym)zaal
"Ook groen en verblijfsplekken in de openbare ruimte zijn onderdeel van het programma voor deze ontwikkeling" De Nieuwe Korf
15
Participatie Gemeente Leusden heeft een participatieproces
In het participatieverslag lees je hoe de gemeente
doorlopen met een brede groep betrokkenen rond
de stakeholders betrok bij de ontwikkeling van De
de ontwikkeling van De Nieuwe Korf. De uitkomsten
Nieuwe Korf en wat er met hun inbreng is gedaan.
van dit proces hadden grote waarde bij de totstandkoming van deze ruimtelijke visie. In gesprekken met inwoners, ondernemers en diverse maatschappelijke partners zijn wensen, zorgen, bezwaren, opvattingen en aandachtspunten opgehaald over de toekomst van deze belangrijke plek in het hart van Leusden. Deze inbreng leverde waardevolle inzichten op. Bijvoorbeeld over de betekenis die De Nieuwe Korf kan hebben voor Leusden, de functies die Leusdenaren terug willen zien en de voorwaarden waaronder de herontwikkeling van De Korf kansrijk kan zijn. Tegelijkertijd liet het participatieproces zien waar spanningen door tegenstrijdige belangen zitten, welke zorgen er leven en welke randvoorwaarden nadrukkelijk aandacht vragen in het vervolgtraject. Rechts: Selectie quotes uit de participatie 16
Participatie Participatie Participatie
"Mix van woningen voor jong en oud"
"We gooien regelmatig een balletje bij de bowling"
"Er is nu al te weinig parkeerplek"
Participatie
Participatie
"Sporthal beter ergens anders"
"Graag bescheiden en niet te hoog"
Participatie
"Er komt toch geen betaald parkeren?"
Participatie
"Het (huidige) centrum is sober en betegeld"
Participatie
"Veel plek om te zitten graag?"
Participatie
"In de omgeving wordt ook al hoger gebouwd" Participatie
"Ik woon naast het gemeentehuis en wil graag dat het parkeerdek blijft"
Participatie
"Hoogbouw is ok, mits goed ingepast"
Participatie
"Niet te oubollig!"
Participatie
"Groen! hoe meer hoe beter" De Nieuwe Korf
17
Ruimtelijke uitgangspunten
Een cultureel en groen hart als onderdeel van het centrum Visie De Nieuwe Korf wordt dé ontmoetingsplek in Leusden voor mensen die muziek, theater, kunst, literatuur en gastronomie een warm hart toedragen. De gebouwen en de openbare ruimte stimuleren spontane initiatieven en contact tussen professionals, amateurs, bewoners en bezoekers. Door het toevoegen van groen wordt het karakter van het groene dorp Leusden beter zichtbaar in het centrum. Plek voor ontmoeting, binnen & buiten De ontmoeting vindt niet alleen in het cultuurhuis plaats, maar nadrukkelijk ook in de openbare ruimte. Er is voldoende gelegenheid om te zitten en de relatie met het centrum wordt versterkt zodat meer mensen langs De Nieuwe Korf komen.
Inclusief, gevarieerd en voor elk wat wils De Nieuwe Korf wordt een plek voor jong en oud, voor mensen met een kleinere en grotere beurs en voor mensen met verschillende interesses in 20
cultuur. Het wordt een plek waar elke Leusdenaar
gevestigd die (deels) afhankelijk zijn van subsidie
zich thuis kan voelen en waar voor elk wat wils is.
en deels met vrijwilligers draaiend worden gehouden. Mede daardoor is het mogelijk dat de
Complexiteit ontvlechten & slim faseren
invulling van De Nieuwe Korf door deze instellingen
Tijdens de totstandkoming van deze visie is
verandert door bijvoorbeeld veranderd beleid of
gebleken hoe de ontwikkeling van De Nieuwe Korf
een andere technische behoefte. Het nieuwe
andere locaties in de gemeente beïnvloedt. Diverse
gebouw moet dus voorbereid zijn op veranderende
locaties in het dorp zijn betrokken bij deze schuif-
omstandigheden. Dit betekent dat het gebouw
puzzel-operatie. Daarnaast zien stakeholders hun
(casco) geen strak maatpak moet zijn, maar een
dagelijkse praktijk veranderen, moeten voorzienin-
flexibel raamwerk waarbinnen verschuivingen
gen tijdens de bouw blijven functioneren en het
mogelijk zijn. De basis van flexibiliteit ligt in een
project moet financieel haalbaar zijn. De complexi-
heldere draagstructuur. Een overmaat in de
teit van deze ontwikkeling is één van de redenen
verdiepingshoogte zorgt voor flexibiliteit van
dat het project al een lange voorgeschiedenis
functies. Dit kunnen zowel grote open ruimtes als
heeft. Hierdoor bestaat het risico dat het project
kleine ruimtes voor een cultuurprogramma zijn en
dermate complex en allesomvattend wordt, dat het
in de toekomst bijvoorbeeld ook werkplekken met
nooit van de grond komt. De visie op De Nieuwe
overlegruimtes. Daarnaast is het belangrijk om
Korf is daarom ook helder. Complex waar nodig,
rekening te houden met de nog langere termijn. Dat
maar goed faseerbaar en minder complex als het
betekent dat de bouw van het cultuurgebouw
kan.
zoveel mogelijk demontabel en circulair moet worden uitgevoerd, zodat de materialen en
Duurzaam & flexibel: klaar voor een onvoorspelbare toekomst In De Nieuwe Korf zijn culturele instellingen
onderdelen op de lange termijn hergebruikt kunnen worden.
Voorsorteren op de toekomst Het huidige parkeerbeleid is een belangrijk uitgangspunt voor deze visie en heeft ruimtelijke consequenties. Het is niet ondenkbaar dat dit beleid in de loop van de tijd verandert door deelmobiliteit, zelfrijdende auto's of andere onvoorziene ontwikkelingen op het gebied van mobiliteit. Deze visie houdt daarom rekening met
lange termijn. Tot slot draagt de realisatie van
dit tot hittestress leiden. Daarnaast is er een kans
woningen bij aan een financieel haalbaar plan door
dat heftige regenval vaker gaat voorkomen. Het is
opbrengsten te genereren voor de ontwikkeling van
daarom belangrijk het gebied zo in te richten dat
een toekomstbestendig cultuurhuis.
het klaar is voor klimaatverandering.
Klaar voor klimaatverandering Het huidige plangebied is verhard en er is weinig schaduw van bomen. Met warmere zomers kan
een veranderend mobiliteitslandschap en maakt inzichtelijk welke mogelijkheden er zijn als de auto in de toekomst een minder prominente rol in de
Samenwerking & synergie
ruimtelijke ontwikkeling krijgt.
Méér woningen, sterkere voorzieningen Er wordt een fors aantal woningen toegevoegd rondom het centrum hoog en daarmee is het voor veel doelgroepen een interessante locatie om te
Sterke relatie tussen binnen en buiten
wonen. Met name ouderen en jongeren, voor wie een eigen auto niet altijd haalbaar is, zijn gebaat bij zo'n locatie. Op veel plekken in Nederland staan de winkelcentra onder druk. Door meer mensen op loopafstand van de winkels een plek te bieden, ontstaat meer draagvlak voor de voorzieningen op
openbare ruimte Een plek voor Leusden
+
multifunctionele accomodatie
Voldoende rust & privacy
aan De Nieuwe Korf. Het voorzieningenaanbod is
+
wonen
De Nieuwe Korf
21
Negen ruimtelijke uitgangspunten Op basis van de analyse, het participatieproces en het voorgenomen programma is een aantal ruimtelijke uitgangspunten opgesteld dat bijdraagt aan een kwalitatief hoogwaardige invulling van deze locatie. Deze ruimtelijke uitgangspunten doen uitspraken over de betekenis van de plek voor het dorp en over de gewenste kwaliteit van de (openbare) ruimte. Deze ruimtelijke uitgangspunten vormen de basis voor verdere uitwerking van het plan.
1.
Een groene (verblijfs)plek toevoegen
Leusden is een groene gemeente, maar uitgerekend het centrum van het dorp is voornamelijk verhard. De pleinen 't Erf, de Kooikersgracht en 't Plein van winkelcentrum de Hamershof zijn allen bestraat en een goede groene plek ontbreekt. Bij de ontwikkeling van De Nieuwe Korf voegen we daarom een écht groene plek toe. Deze plek krijgt divers groen, draagt bij aan het verminderen van hittestress en is zo geprogrammeerd dat het een verblijfsplek wordt voor volwassenen en kinderen.
22
Participatie
"Meer groen in het centrum is een goed idee!"
"We voegen een aantrekkelijke groene verblijfsplek toe voor alle Leusdenaren"
De Nieuwe Korf
23
Ruimtelijke uitgangspunten
2.
Rondje centrum
De Komenij is de hoofdwinkelstraat van Leusden en verbindt het plein bij het gemeentehuis met winkelcentrum de Hamershof. Dwars op de winkelstraat ligt een aantal dwarsverbindingen zoals de Kooikersgracht en de onderdoorgang tussen de Hamershof en de parkeerplaats aan De Smidse. De Smidse zelf heeft momenteel weinig kwaliteit en we grijpen dit project aan als kans om De Smidse onderderdeel te maken van een rondje centrum, waarbij de groene ruimte een belangrijke rol krijgt. Aan De Smidse komen cultuur, horeca en verblijfsplekken in de openbare ruimte, maar geen detailhandel zodat concurrentie met de hoofdwinkelstraat voorkomen wordt.
3.
Voorkanten maken
We maken alzijdige blokken zodat de gebouwen vanuit alle kanten een prettige uitstraling hebben. Bovendien zijn er op deze manier altijd ogen op de straat gericht, wat de sociale veiligheid ten goede komt.
24
4.
Bruikbare openbare ruimte
De openbare ruimte is alleen een goede verblijfsplek als er iets te doen is en als je er comfortabel kan verblijven. In de nieuwe tuin is er ruimte voor culturele activiteiten zoals een kleinschalig concert, een buiten bioscoop, theatervoorstellingen en een leestuin. Daarnaast zijn er terrassen en is er aanleiding voor kinderen om te spelen. De tuin wordt een plek voor de Leusdenaren.
In de openbare ruimte zijn verblijfsplekken en kunnen activiteiten georganiseerd worden
De Nieuwe Korf
25
5.
Ruimte maken
Het cultuurhuis staat met haar voorkant aan de nieuwe tuin en gaat een sterke relatie aan met het groen. Activiteiten kunnen zowel binnen als buiten plaatsvinden en het groen loopt tot de gevel. De kopse kanten van de nieuwe groene ruimte worden begrensd door aantrekkelijke gevels.
Participatie
"De Smidse en De Korf voelen op dit moment niet als onderdeel van het centrum!"
26
6.
De Smidse wordt een aantrekkelijke (fiets)straat
De Smidse heeft een belangrijke ontsluitingsfunctie voor diverse parkeervoorzieningen, maar heeft op dit moment weinig ruimtelijke kwaliteit. De Smidse wordt een aantrekkelijke straat met méér groen en méér ruimte voor de voetganger en fiets.
7.
Ontsluiting parkeeroplossing
De ontsluiting van de nieuwe parkeeroplossing wordt zo geplaatst dat deze de tuin niet doorsnijdt en zo min mogelijk verkeersbewegingen toevoegt over de Smidse. Dat betekent in de praktijk dat de ontsluiting zo zuidelijk mogelijk ligt.
8.
Parkeergebouw De Smidse krijgt een facelift
Het parkeergebouw aan De Smidse heeft niet de uitstraling die je van een gebouw in het centrum in Leusden mag verwachten. Daarom krijgt het parkeergebouw een facelift. Dit kan door een pergola, groen of een nieuwe hoek aan het gebouw. Het gebouw wordt méér dan alleen een parkeeroplossing en krijgt een uitstraling die past bij de toekomstige De Smidse.
Participatie
"Wordt er iets gedaan aan de lelijke parkeerdekken?"
De Nieuwe Korf
27
"Door iets hoger te bouwen is er meer ruimte voor groen"
28
9.
Een accent markeert de entree
Aan de Kooikersgracht komt een hoger accent te staan. Dit gebouw markeert de entree tot het centrum vanaf de zijde Noorderinslag/Burgemeester van der Postlaan en is daarmee het hoogste punt van het centrum. Door hier hoger te bouwen, is er meer ruimte voor groen in het plan. De plek van het accent is zo gekozen dat hinder voor de omgeving door bijvoorbeeld schaduw op het verblijfsgebied tot een minimum beperkt blijft. Bovendien houdt het hoogteaccent afstand tot de nabijgelegen woningen. We onderzoeken een hoogteaccent van acht verdiepingen. Bovendien leggen we extra nadruk op het ontwerp van een goede begane grond, prettige entree en een uitzicht op (deels) groen ontworpen daken.
De Nieuwe Korf
29
Model
Stedenbouwkundige opzet Aan de Korftuin Centraal in het plan staat een nieuwe tuin aan De Smidse; de Korftuin. Het cultuurhuis ligt als een lange balk aan deze tuin. Achter het cultuurhuis komen twee woongebouwen die samen met het cultuurhuis een hof vormen voor bewoners. Het hof is toegankelijk als semi-openbare ruimte zodat het onderdeel van het dorp blijft. Op de hoek staat een hoger accent als markering van de entree tot het centrum. Ook op de zuidelijke punt van
"Eén cultuurgebouw en drie woongebouwen vormen samen een nieuw ensemble in het centrum"
het kavel wordt een woongebouw voorzien. Vanaf de 4e verdieping springt de gevel op sommige plekken terug, zodat de afstand tot de buren vergroot wordt en zodat de gebouwen slanker ogen.
1. Groene verblijfsruimte aan
2. Een hof past in de traditie
3. Zicht in het hof en op het
4. Hoogteaccent markeert
De Smidse
van Leusden en vormt een plek
cultuurhuis
entree centrum en
voor bewoners 32
terugspringende gevels houden rekening met omgeving
Plankaart Wonen: ca. 11.250 m2 BVO Cultuur incl. theaterzaal: ca. 1.550 m2 (incl. vide/trappenhuis) Diensten of horeca: ca. 240 m2 Bowling/ontspanning met horeca: ca. 850m2 Multifunctionele zaal incl ondersteunend : ca. 550m2 Aantal parkeerplaatsen: ca. 54
B
Aantal woningen: ca. 115 *Vierkante meters zijn afgerond en indicatief
A
Fietspad Fietsstraat (auto te gast) Voetgangersgebied
-1,5m
C
Nieuwbouw Bestaande bouw Korftuin Entree
A
Cultuurhuis
B
8 laags woongebouw
C
4 laags woongebouw
D
6 laags woongebouw
D
De Nieuwe Korf
33
Voorbeelduitwerking Korftuin
34
Beeld van de Korftuin richting het noorden
Voorbeelduitwerkingen In deze studie wordt een aantal voorbeelduitwerkingen getoond. Deze beelden geven een idee hoe de Nieuwe Korf er uit zou kunnen zien, maar zijn nadrukkelijk geen concreet voorstel. In dit document is een voorbeeld in metselwerk en een voorbeeld in hout te vinden. In een vervolgtraject dienen het programma, het ontwerp, de verschijningsvorm en de architectonische kaders verder onderzocht te worden om tot een concreet voorstel te komen.
"In de tuin is ruimte voor recreatie, horeca en spel"
huidige situatie De Nieuwe Korf
35
Hiërarchie groene ruimtes De openbare ruimte rondom De Nieuwe Korf wordt groen ingericht. De belangrijkste ruimte is de tuin aan de voorzijde van De Nieuwe Korf. Dit is de ruimte met de meeste verblijfskwaliteit. De entree is een verbinding langs de gracht en bedoeld voor fietsers en voetgangers. Het hof is een plek voor bewoners waar ze rust kunnen vinden naast het centrum en elkaar ontmoeten voor een praatje. Elke groene ruimte heeft zijn eigen kwaliteit, samen vormen ze een samenhangende openbare ruimte.
Groen is de basis De basis voor de Korftuin is groen. Paden en verblijfsplekken worden uit de groene onderlegger geknipt.
Groen tot aan de gevel Op verschillende plekken loopt het groen tot aan de gevel zodat het cultuurhuis in het groen komt te staan.
36
Omsluiten tuin De Korftuin wordt aan drie zijdes helder begrensd door nieuwbouw. Het cultuurgebouw vormt een lange wand aan de oostzijde van de tuin. Het nieuwe woongebouw op de zuidelijke punt begrenst de zuidzijde. De hoek van het parkeergebouw wordt vernieuwd zodat het enerzijds een einde van de Korftuin is en anderzijds een plek biedt voor activiteiten aan de gracht.
Verblijfsplek aan de gracht Aan de Kooikersgracht maken we een goede verblijfsplek aan het water. Een serie van trappen verbindt het water met de nieuwe tuin en is geschikt om op te zitten.
De Nieuwe Korf
37
Facelift parkeergebouw Het parkeerdek aan de Smidse heeft geen bijzonder fraai uiterlijk, en maakt
Met en voor bewoners
een soort lege plek, waar juist een gebouw gewenst is om de openbare
Genoeg ideeën dus om het parkeergebouw een betere rol te geven in het centrum.
ruimte te vormen en begrenzen. Daarom krijgt het parkeergebouw - in
In dit document wordt de functie van het bouwwerk en de verfraaiing van het
samenwerking met Leusdenaren - een facelift. Het uiterlijk van het gebouw
parkeergebouw bewust niet vastgelegd. Het idee is dat de invulling in overleg en
kan verbeterd worden door het toevoegen van een lichte constructie met
met inbreng van bewoners tot stand zal komen. Dat kan, bijvoorbeeld door middel
(groenblijvende) klimplanten. Ook zouden er op deze constructie zonnepa-
van een ideeën prijsvraag of in samenwerking met een werkgroep van bewoners
nelen opgenomen kunnen worden die omringende gebouwen van energie
tot stand komen. Het parkeergebouw moet een geliefde plek voor Leusdenaren
kunnen voorzien.
worden.
Daar waar de Korftuin de Kooikersgracht ontmoet wordt op de hoek van het parkeerdek bovendien een bijzondere constructie van 2 tot 3 verdiepingen voorgesteld, zodat de openbare ruimte begrensd wordt. Dit bouwwerk kan een projectievlak voor films worden of een theaterpodium, zodat er met een tribune aan de Kooikersgracht en zitplekken in de Korftuin zomers openlucht evenementen plaats kunnen vinden. De begane grond zou plaats kunnen bieden aan bijvoorbeeld een pakketophaalpunt en op de verdieping zou een buiten-fitness kunnen komen. De gevel kan af en toe als klimwand gebruikt worden. Ook zou het een plek kunnen zijn voor urban-gardening voor direct omwonenden. Alternatief kan het een gebouw zijn waarin bijvoorbeeld enkele functies van De Nieuwe Korf zijn ondergebracht, of horeca met een dakterras.
38
De Nieuwe Korf
39
Voorbeelduitwerking in hout huidige situatie
"De trap aan de Kooikersgracht kan als tribune gebruikt worden" 40
"Na de facelift is het parkeergebouw méér dan een plek voor auto's. Het beëindigt de Korftuin"
De Nieuwe Korf
41
"Aan het dek van De Nieuwe 42 Korf is het prettig wonen"
portiek 8 lagen
B galerij
A
portiek
C D
4 lagen
6 lagen
Typologie, differentiatie & doelgroepen
Massa & setbacks (terugspringende gevels)
We streven naar een gevarieerd woningaanbod waarbij verschil-
In de massa wordt rekening gehouden met de omgeving. Zo valt de scha-
lende type woningen in het plan voorkomen. De Nieuwe Korf is
duw van het hoogteaccent op het parkeergebouw. Het bouwblok vormt de
een gevarieerd plan met voor ieder wat wils. We zetten in op
basis en is drie tot vier lagen hoog. Blok C heeft een basis van drie lagen en
doelgroepen die relatief weinig auto's bezitten om de parkeer-
springt daarna terug om afstand te houden tot de naastgelegen woningen.
druk op het centrum te beperken. We bouwen vooral voor
Hetzelfde geldt voor blok A, deze heeft een terugspringende gevel en heeft
ouderen en starters in de verdeling conform de woonvisie.
een slankere verschijningsvorm.
Woonkwaliteit De Nieuwe Korf draait enerzijds om het realiseren van een fijne publieke plek voor Leusdenaren, maar moet ook een hoge mate van wooncomfort bieden. De woningen zijn zoveel mogelijk tweezijdig georiënteerd. De entree's zijn royaal en veilig te bereiken. Goede buitenruimtes zorgen ervoor dat het prettig wonen is in De Nieuwe Korf.
De Nieuwe Korf
43
Voorbeelduitwerking huidige situatie
"Het hoogteaccent markeert de entree tot het centrum van Leusden"
44
Bezonning: Rekening houdend met de omgeving Steden en dorpen evolueren als gevolg van veranderende inzichten, behoeftes of (technische) ontwikkelingen. Uitzicht, bezonning en uitstraling van een gebied zijn daarom aan verandering onderheving. Het project De Nieuwe Korf verandert het centrum en heeft dus gevolgen voor de omwonenden. Er wordt rekening gehouden met de afstand tot direct omwonenden. Zo creëert de Korftuin een buffer tussen de woningen aan de Smidse en het
15 juni 9:00
15 juni 12:00
15 juni 18:00
21 april 9:00
21 april 12:00
21 april 18:00
nieuwe cultuurhuis. Het hoogteaccent werpt haar schaduw voornamelijk op het parkeergebouw, zodat het minimale impact heeft op woningen en openbare ruimte.
De Nieuwe Korf
45
Kromhouttuin Ventweg constructie aan de Burgemeester van de Postlaan Korftuin Spijkertuin
Klaar voor toekomstdroom: De Tuinen van Leusden In het ruimtelijk model blijft De Smidse de weg waar auto’s overheen gaan naar de verschillende parkeerplaatsen en -garages. Om nog veel meer verblijfskwaliteit toe te voegen kan - vooralsnog als ‘toekomstdroom’- ook gedacht worden aan het geheel autovrij maken van De Smidse vanaf Huis van Leusden tot aan de bocht ter hoogte van de zuidkant van het plangebied De Nieuwe Korf. Er kan dan een groene aaneengesloten zone met 4 openbare tuinen ontstaan met geweldige kansen voor leefbaarheid en klimaatadaptatie. Als het dan nog steeds nodig is om alle parkeerplaatsen te compenseren, dan kan dat door het parkeerdek Smidse of de Twijnderij op te toppen met een extra dek. Het parkeerdek de Smidse en de garage onder het Huis van Leusden worden dan door een ventwegontsluiting vanaf de Burgemeester van der Postlaan ontsloten. Deze planvariant is te duur en te ingrijpend om nu voor te stellen of verder uit werken. Maar wel een wenkend toekomstperspectief dat met het voorliggende ruimtelijke model later nog steeds een realiseerbare optie kan zijn.
46
"Het plan is zo opgezet dat de Spijkerplaats en Kromhoutplaats op de lange termijn een tuin kunnen worden"
De Nieuwe Korf
47
75 m2
75 m2
52 m2
Multifunctionele zaal
75 m2
75 m2
52 m2
52 m2
Multifunctionele zaal
52 m2
Structuuropzet: Flexibel en toekomstbestendig 52 m2
Gymzaal
52 m2
75 m2
52 m2
Gymzaal
75 m2
Berging
52 m2
75 m2
75 m2
Berging
Toekomstbestendig multifunctioneel gebouw De Nieuwe Korf wordt een flexibel en multifunctioneel gebouw dat in de loop der tijd aangepast kan worden aan een veran27 m2
27 m2
61 m2
derende ruimtevraag. Het 16 meter diepe volume is geschikt 20 m2
voor allerlei functies zoals een bowlingcentrum, muziekschool of bibliotheek, maar kan in de toekomst ook als kantoorruimte 20 m2
dienen. Zo is het gebouw nietBowlingbaan alleen geschikt voor de huidige
61 m2
66 m2
20 m2
66 m2
66 m2
20 m2
66 m2
20 m2
66 m2
66 m2
20 m2
Bowlingbaan
Horeca beneden
Horeca beneden
invulling, maar biedt het flexibele huisvestingsmogelijkheden, 14 m2
14 m2
66 m2
bijvoorbeeld als het culturele landschap binnen de gemeente Bar
Bar
12 m2
15 m2
15 m2
veranderd. De verdiepingshoogte van 4,5 meter maakt het
67 m2
57 m gebouw geschikt voor aanpassingen in de installaties en voor
functies die hogere ruimtes nodig hebben. 61 m2
53 m2
65 m2
67 m2
Gebruik als bowling
2
66 m2
66 m2
12 m2
52 m2
66 m2
61 m2
53 m2
57 m Kantoor Gebruik als kantoor 2
65 m2
52 m2
Sportschool Gebruik als
Kantoor Start-ups Gebruik als
sportschool
coworking ruimte
64 m2
71 m2
64 m2
114 m2
71 m2
114 m2
58 m2
58 m2
55 m2
55 m2 58 m2
58 m2 Techniek
Gymzaal
58 m2
Berging
101 m2
101 m2
Bibliotheek
Parkeerdek
Muziekschool Cultuurhuis
Multifunctionele zaal
Cultuurhuis
Bowling
58 m2
Horeca beneden
Theater
Horeca
Bowling boven
Woning Woning Woning Com. Evt. horeca bowling
Kooikersgracht
cultuurfuncties multifunctionele zaal bowling/ontspanning en horeca diensten/horeca wonen 48
Sportscho
Indicatief vlekkenplan BG
+1
+2
A
Parkeren -1,5m
Entree
75 m2
75 m2
75 m2
52 m2 Multifunctionele zaal
Cultuurhuis
Kleedruimtes
Bibliotheek
52 m2
52 m2
52 m2
Multifunctionele zaal Bergingen
52 m2
Gymzaal
75 m2
75 m2
27 m2
61 m2
DEK Horeca
20 m2
66 m2
20 m2
66 m2
20 m2
66 m2
20 m2
66 m2
20 m2
66 m2
20 m2
66 m2
20 m2
66 m2
20 m2
66 m2
Bowlingbaan
Cultuurhuis 14 m2
Bar
14 m2
66 m2
12 m2
15 m2
67 m2
Fietsen
57 m2
67 m2
57 m2 66 m2
64 m2
71 m2
61 m2
114 m2
Entree
58 m2
53 m2
65 m2
57 m2
52 m2
66 m2
64 m2
71 m2
65 m2
52 m2
58 m2
58 m2
58 m2
58 m2
58 m2 101 m2
B'
101 m2
53 m2
55 m2
58 m2
58 m2
61 m2
114 m2
58 m2 55 m2
66 m2
12 m2
15 m2
67 m2
101 m2
Muziekschool
Horeca beneden 66 m2
12 m2
Fietsen
61 m2
66 m2
15 m2
Commercieel
27 m2
20 m2
14 m2
Entree
75 m2
61 m2
Bowlingbaan boven
Galerij ontsloten
52 m2
75 m2 Techniek
27 m2
Theater
Evt. horeca bowling
52 m2
Fietsen
Berging
Com.
75 m2
75 m2
52 m2
De Nieuwe Korf
49
Op de begane grond worden functies geprogrammeerd die een publiek karakter hebben en die de openbare ruimte kunnen versterken. Dit geldt niet enkel voor het cultuurhuis, maar ook ruimtes als fietsenstallingen en ruime entree's dragen hieraan bij. In plinten die aan de openbare ruimte grenzen komen geen bergingen of andere gesloten functies. Om de Korftuin goed te begrenzen is in blok C en D een kleine ruimte opgenomen voor horeca of dienstverlening. Dit komt niet voort uit het programma maar draagt bij aan het openbare karakter van het gebied. Op de verdiepingen liggen functies die een minder openbaar karakter hebben. Denk daarbij aan kleinere ruimtes in het cultuurgebouw, kantoorruimte en woningen.
Centrale verbinding In het hart van het cultuurhuis zijn de entree en het centrale trappenhuis gepositioneerd. Deze zijn niet alleen functioneel van aard, maar maken onderdeel uit van het programma. Bijvoorbeeld als onderdeel van de bibliotheek, als spelaanleiding voor kinderen of als expositieruimte. De entree is vanaf buiten goed zichtbaar door een glazen gevel of opvallend groot raam. De entreehal is zodanig gepositioneerd dat de verschillende functies goed bereikbaar en afsluitbaar zijn. Dit is gunstig voor het beheer en het overzicht binnen het gebouw.
50
De Nieuwe Korf
51
Een faseerbaar model Ontvlechten van complexiteit
Volgorde ontwikkeling
Dit plan is zo opgezet dat de realisatie in een logische volgorde kan plaatsvinden,
De essentiële eerste stap in het proces is de verhuizing van de sporthal naar
zodat functies zo min mogelijk tijdelijke huisvesting nodig hebben en waar mogelijk
het Burgemeester Buiningpark. In de participatie bleek hier draagvlak voor te
in bedrijf blijven tijdens de bouw. Dit komt de complexiteit en daarmee de haalbaar-
zijn en het creëert de noodzakelijke ruimte op de projectlocatie. Bovendien
heid van het project ten goede.
draagt het bij aan een lagere parkeerdruk. De bowling zou in bedrijf kunnen blijven tijdens de ontwikkeling met uitzondering van de horeca. Als de sporthal afgebroken is, is er ruimte voor een bouwplaats en kan worden begonnen met de bouw van het ensemble.
Nieuwe sporthal op Burgemeester Buiningpark
1. Nieuwe sporthal wordt gerealiseerd op het Burgemeester Buiningpark
52
2. Sloop De Korf, bowling blijft functioneren
3. Bouw fase 1 De Nieuwe Korf met woongebouw en cultuurgebouw
"Door appartementengebouwen en het cultuurgebouw niet te verknopen, worden de fasering en de ontwikkeling van het ensemble eenvoudiger"
Verhuizing
4. Verhuizing bowling en sloop oude bowling
5. Volledig ensemble gereed
De Nieuwe Korf
53
Voorbeelduitwerking in hout
54
Beeld vanaf de Kooikersgracht richting het zuiden
Voorbeelduitwerking in baksteen
"De Kooikersgracht wordt een prettige plek om te verblijven"
huidige situatie De Nieuwe Korf
55
Architectonische aandachtspunten Om dit model optimaal tot haar recht te laten komen, moet rekening worden gehouden met een aantal architectonische aandachtspunten. Deze aandachtspunten zijn hieronder beschreven en moeten bij verdere uitwerking worden geadresseerd in een beeldkwaliteitsplan.
A.
Één architectonisch ensemble
De Nieuwe Korf is een herkenbaar ensemble dat een nieuw onderdeel van het centrum vormt. Het is een verzameling gebouwen die in verschijningsvorm bij elkaar horen. Dat kan bijvoorbeeld in materiaal, vormtaal, textuur of kleur.
56
B.
Het cultuurhuis onderscheidt zich
Binnen het ensemble onderscheidt het cultuurhuis zich. Dit betekent dat het wel duidelijk onderdeel uitmaakt van het ensemble van gebouwen, maar in vorm, kleur, compositie of materialisering voldoende onderscheidend is om het de eyecatcher te laten zijn die het verdient.
C.
Passend in Leusden
Het plan past in Leusden, maar mag zich wel onderscheiden. Dat wil zeggen dat de architectuur van De Nieuwe Korf geen hard contrast aangaat met haar omgeving, maar zich op een eigentijdse manier invoegt in het centrum.
Rechts: De zadeldaken geven het moderne gebouw een dorpse uitstraling
De Nieuwe Korf
57
D.
Subtiel accent
Het hoogteaccent op de hoek van de Burgemeester van der Postlaan en de Kooikersgracht moet subtiel en verfijnd worden vormgegeven en niet onnodig veel aandacht opeisen. Het is de markering van het centrum. Dit kan in kleur, materiaal of vormentaal worden ingevuld. De afwisseling van buitenruimtes en setbacks (terugspringende gevels) maken het volume vriendelijk en herkenbaar.
E.
De entree's zijn herkenbaar en vindbaar
Door entree's herkenbaar vorm te geven, wordt het publieke karakter van De Nieuwe Korf benadrukt. Entree's zijn royaal ontworpen en worden met subtiele kenmerken verfijnd.
Rechts: Voorbeeld van een subtiel accent met veel groen 58
F.
Zichtbare functies in de gevel
De Nieuwe Korf heeft een toegankelijke uitstraling en dat komt tot uiting in de vormgeving van de gevel op de begane grond. Op de begane grond bevinden zich functies die zichtbaar mogen zijn. De gevel van de begane grond heeft veel glas en wordt niet afgeplakt. De activiteiten in De Nieuwe Korf zijn zichtbaar, óók op de verdieping.
G.
Parkeergebouw met een gezicht
De uitstraling van het parkeergebouw dient verbeterd te worden, dat
"De Nieuwe Korf heeft een toegankelijke uitstraling en de relatie tussen binnen en buiten is sterk"
kan door de toevoeging van groen, door een slanke pergola constructie toe te voegen en door de hoek van het parkeergebouw als meerlaagse constructie vorm te geven. De nieuwe hoek dient volume te maken en als begrenzing van de tuin te dienen. Belangrijk is dat de vormgeving aansluiting zoekt bij de Korftuin en De Nieuwe Korf, zodat het onderdeel voelt van het ensemble. Het publieke en culturele programma dat toegevoegd wordt dient goed zichtbaar te zijn.
De Nieuwe Korf
59
Voorbeelduitwerking in baksteen
60
Beeld vanaf passage winkelcentrum de Hamershof richting De Nieuwe Korf
Voorbeelduitwerking in hout
"Vanuit de doorgang in winkelcentrum Hamershof loop je straks direct de tuin in"
huidige situatie De Nieuwe Korf
61
Alternatief scenario Parkeerdek Smidse wordt ontwikkellocatie
Groene ruimte in verlengde Kooikersgracht Wanneer het parkeergebouw aan De Smidse wordt gesloopt, ontstaat een andere uitgangssituatie. De Kooikersgracht kan dan aan de noordkant begrensd worden door een gebouw met publieke functies in plaats van een parkeergebouw. Daardoor kan de Kooikersgracht een fijne verblijfsplek worden, mits hier voldoende ruimte voor wordt gecreëerd. In dit alternatieve scenario wordt de groene ruimte in het verlengde van het horecaplein aan de Kooikersgracht gelegd. Het multifunctionele cultuurgebouw staat dan op de plek van het oude parkeergebouw. In dit model is een rondje centrum niet meer van toepassing.
62
Geen extra woningen Omdat er veel parkeerplaatsen gecompenseerd moeten worden, levert dit scenario niet per definitie veel meer woningen op. De parkeeroplossing is bovendien erg kostbaar.
Kostbaar voor relatief weinig extra ruimtelijke kwaliteit Dit alternatieve scenario is aanzienlijk duurder dan de voorkeursvariant en levert niet per definitie meer verblijfskwaliteit op. De Smidse wordt in dit scenario niet opgewaardeerd, de bouwmassa is vergelijkbaar en er moet een grote parkeeroplossing in het blok worden ingepast. Hoewel de esthethiek van het parkeergebouw niet bij iedereen in de smaak valt, is de ruimtelijke impact in het voorkeursmodel beperkt omdat de focus op de groene ruimte aan De Smidse en op de gevel van het cultuurhuis ligt. Bovendien kan een facelift van het parkeerdek niet alleen zorgen voor een betere aanblik, maar het gebouw ook beter integreren in de omgeving.
Voordeel in de fasering Het alternatieve model heeft als voordeel dat de activiteiten van de huidige Korf doorgang kunnen vinden, inclusief de sportfaciliteiten, terwijl De Nieuwe Korf wordt gebouwd. Parkeren is in deze situatie wel een aandachtspunt omdat het parkeergebouw al wordt afgebroken als de huidige Korf nog in gebruik is.
De Nieuwe Korf
63
Tot slot Naar een toekomstbestendige Nieuwe Korf
Voorgaande ruimtelijke uitgangspunten en model vormen de basis voor het toekomstige ontwerptraject van De Nieuwe Korf. Het vormt een kader om tot een kwalitatief hoogwaardige ontwikkeling te komen en een cultureel en groen hart te maken voor Leusdenaren. De voorbeelduitwerkingen geven een eerste indruk van de mogelijke ruimtelijke kwaliteit en uitstraling en dienen ter inspiratie. Dit kader houdt rekening met een goede faseerbaarheid en beperkt de complexiteit van de opgave als geheel. Om tot een goed ontwerp te komen is het belangrijk dit model verder te ontwikkelen en essentiële keuzes zorgvuldig af te wegen. Met dit document ligt er een ruimtelijk uitgangspunt om hier vorm aan te geven. In de realisatiestrategie leest u meer over de vervolgstappen.
64
"Met dit document ligt er een kader om een cultureel en groen hart te ontwerpen voor Leusdenaren"
De Nieuwe Korf
65
Het Zand 17, 3811 GB Amersfoort T: +31 33 470 1188 E: info@svp-svp.nl
Over SVP Alles en iedereen met elkaar verbinden Een brede en open blik kenmerkt ons bij SVP. In alles wat we doen. Of we nu met een groot- of kleinschalig ontwerptraject bezig zijn. Iets wat we al vaker in handen hebben gehad of een volstrekt nieuwe vraag. We integreren al onze nieuw verworven inzichten, drie decennia ervaring, persoonlijke kracht en kennis in alles wat we doen. Het is een no-brainer dat er binnen ons bureau kruisbestuiving plaatsvindt tussen stedenbouw en architectuur. Het maakt onze plannen beter, completer, waardevoller. En het leidt tot wederzijds respect, want alleen dan haal je het beste uit elkaar.