Bestemmingsplan Larikslaan 3, toelichting verbeelding en regels.pdf

Gemeente Leusden

Bestemmingsplan Larikslaan 3

November 2020 Toelichting, regels en analoge verbeelding Kenmerk 0327-28-T02 Projectnummer 0327-28

Toelichting

Inhoudsopgave 1.

Inleiding 1.1. Aanleiding 1.2. Ligging plangebied 1.3. Geldend bestemmingsplan

1 1 2 2

2.

Planbeschrijving 2.1. Huidige situatie 2.2. Toekomstige situatie 2.2.1. Algemeen 2.2.2. Bebouwing 2.2.3. Verkeer en parkeren

3 3 3 3 4 5

3.

Beleidskader 7 3.1. Rijksbeleid 7 3.1.1. Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte 7 3.1.2. Ladder voor duurzame verstedelijking 7 3.1.3. Besluit algemene regels ruimtelijke ordening 8 3.2. Provinciaal beleid 9 3.2.1. Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie 2013 - 2028 9 3.2.2. Provinciale Ruimtelijke Verordening 2013, herijking 2016 (inclusief partiële herzieningen) 9 3.2.3. Leegstaand vastgoed 10 3.3. Gemeentelijk beleid 11 3.3.1. Woonvisie 2016-2026 11 3.3.2. Visie Werklocaties 13 3.3.3. Welstandsnota 14

4.

Planologische en milieutechnische randvoorwaarden 4.1. Bodem 4.2. Archeologie 4.3. Waterhuishouding en waterparagraaf 4.4. Flora en fauna 4.5. Geluid 4.6. Luchtkwaliteit 4.7. Externe veiligheid 4.8. Bedrijven en milieuzonering 4.9. Vormvrije MER-beoordeling

15 15 15 16 18 20 21 22 23 25

5.

Juridische planopzet 5.1. Algemeen

27 27

5.2. 5.3. 5.4. 6.

Bestemmingsplan Plansystematiek Specifieke verklaring van dit bestemmingsplan

Uitvoerbaarheid 6.1. Economische uitvoerbaarheid 6.2. Maatschappelijke uitvoerbaarheid

27 27 27 30 30 30

1

1.

Inleiding

1.1.

Aanleiding Op de kantorenlocatie Princenhof aan de noordzijde van Leusden is de laatste jaren sprake van structurele leegstand. De provincie Utrecht is samen met de acht kantoorgemeenten, waaronder de gemeente Leusden, pro-actief in haar aanpak van leegstaand vastgoed. Afbeelding 1: Ligging plangebied.

Binnen deze kantorenlocatie komt het kantoorpand aan de Larikslaan 3 leeg te staan, omdat de huidige gebruiker naar een andere locatie vertrekt. De eigenaar van het pand heeft in eerste instantie geprobeerd een nieuwe huurder te vinden. Omdat gebruikers steeds hogere eisen stellen aan kantoren, bleek dit geen haalbare optie. De eigenaar heeft daarom het voornemen het pand te slopen en in plaats daarvan 17 rijwoningen te realiseren. Het onderhavige bestemmingsplan dient als basis voor het toestaan van het gebruik en voor de beoordeling van aanvragen om omgevingsvergunning en de naleving en handhaving van het gebruik en die vergunningen. Daarnaast is het hierdoor in het toekomst niet meer mogelijk ter plaatse een kantoor te vestigen. Hierdoor wordt het overtollige areaal kantooroppervlak gereduceerd.

Ontwerp Gemeente Leusden - Bestemmingsplan Larikslaan 3

2

1.2.

Ligging plangebied Het plangebied ligt aan de noordkant van de bebouwde kom van Leusden (zie afbeelding 1) en is gesitueerd aan de zuidzijde van de Larikslaan.

1.3.

Geldend bestemmingsplan Voor de planlocatie vigeert de beheersverordening "Leusden en Achterveld actualisering bestemmingsplannen" die op 30 mei 2013 door de gemeenteraad van Leusden is vastgesteld. Op grond van artikel 3.1 van de beheersverordening is het bestemmingsplan Princenhof 1997 van toepassing. In dit bestemmingsplan heeft het perceel de bestemmingen "Bedrijven" en "Groen". Binnen de bestemming "Bedrijven" zijn bedrijven uit milieucategorie 1 of 2 en kantoren toegestaan. Door middel van een aanduiding is bepaald dat het pand uit maximaal 2 bouwlagen mag bestaan. In de bestemming "Groen" zijn groenvoorzieningen, watergangen en waterpartijen, inen uitritten, voetpaden, en speelplaatsen toegestaan. Afbeelding 2: Fragment verbeelding vigerend bestemmingsplan.

Ontwerp Gemeente Leusden - Bestemmingsplan Larikslaan 3

3

2.

Planbeschrijving

2.1.

Huidige situatie Het plangebied op het bedrijventerrein Princenhof aan de noordkant van de bebouwde kom van Leusden. Dit bedrijventerrein dateert uit het eind van 70'er en de 80'er jaren van de vorige eeuw. Op Princenhof zijn 40 bedrijven gevestigd, die met name actief zijn in de branche advisering, onderzoek en overige specialistische zakelijke dienstverlening. Kenmerkend van Princenhof is het aantal maatschappelijke organisaties dat er gevestigd is, zoals: Woningstichting Leusden, ACP politievakbond en Scouting Nederland. Daarnaast is ARAG hier gevestigd. Inmiddels is er één kantoorpand getransformeerd naar woningbouw. Het perceel Larikslaan 3, met een omvang van 2.035 m², ligt ten zuiden van de laan. De Larikslaan buigt met een bocht om het perceel heen. Ten zuiden van het perceel ligt een groenzone met een brede watergang die de afscheiding vormt met de woonbuurt Hamersveld. Afbeelding 3: Bestaande situatie.

Op het perceel is een L-vormig kantoorgebouw aanwezig dat aan de wegzijde bestaat uit één bouwlaag en tegen de groenzone aan uit twee bouwlagen. Binnen de L-vorm zijn parkeervoorzieningen aanwezig.

2.2.

Toekomstige situatie

2.2.1. Algemeen Op het bedrijventerrein Princenhof is sprake van structurele leegstand. Omdat het bedrijventerrein aan de rand van een woonwijk ligt, is het kansrijk voor herontwikkeling. Een deel van het gebied is daarom in de Visie Werklocaties aangewezen als experimenteerzone (zie paragraaf 3.3.2). Dit houdt in dat eigenaren van (leegstaande) kantoren worden gestimuleerd alternatieve

Ontwerp Gemeente Leusden - Bestemmingsplan Larikslaan 3

4

bestemmingen te zoeken, zoals wonen, zorg, leisure, vergader-concepten, campusontwikkeling, internetwinkels, enzovoort. Daarbij is geconstateerd dat het gebied aan de parkzijde goede kansen biedt voor woningbouw. Dit beleid is voor Princenhof verder uitgewerkt in de Transformatievisie "Princenhof Uitwerking kansen-kaders-kwaliteiten" (zie paragraaf 3.3.3). Inmiddels zijn al enkele panden herontwikkeld of wordt de herontwikkeling voorbereid. Daarnaast is een kantoorgebouw getransformeerd naar sociale woningbouw (wat het aandeel sociale huur is in dit 'project') en een kantoorpand, tijdelijk naar horeca en kinderdagverblijf getransformeerd. 2.2.2. Bebouwing Het kantoorpand op het perceel zal worden gesloopt. In plaats daarvan zullen twee rijen woningen met in totaal maximaal 17 woningen worden gebouwd. De beide bouwblokken van drie bouwlagen zullen net als in de huidige situatie in een L-vorm langs de oost- en zuidkant van het perceel worden gebouwd. De bouwblokken omsluiten een hof waarin parkeerplaatsen worden aangelegd. Door een open pergolaconstructie, als omkadering van het parkeerterrein, bij de inen uitrit en tussen beide bouwblokken wordt het karakter van het hof als binnenplaats versterkt. Afbeelding 4: Toekomstige situatie.

Het zuidelijk blok bestaat uit 10 woningen. De bewoners van deze woningen krijgen een tuin/terras aan de groenzone ten zuiden van het plangebied. De bewoners van deze woningen krijgen een tuin/terras direct aan het ten zuiden van het plangebied gelegen Park Princenhof. Daarmee is het park een verlengstuk van de tuinen. Om de overgang van de zorgvuldig ontworpen woningen met tuin/terras naar het park niet te verstoren, wordt de achter de woningen gelegen ruimte vrijgehouden van bebouwing, het bouwen van bijbehorende bouwwerken is hier

Ontwerp Gemeente Leusden - Bestemmingsplan Larikslaan 3

5

niet toegestaan. Voor het oostelijke bouwblok, dat uit 7 woningen bestaat, worden de tuinen/terrassen in het hof gesitueerd. Ten behoeve van de privacy van de bewoners worden hogere meeontworpen erfscheidingen gerealiseerd. Het hof wordt aan de westzijde begrensd door 14 buitenbergingen. Daarnaast worden er nog drie bergingen op de kopse kant (zuidgevel) van het oostelijke bouwblok gebouwd. 2.2.3. Verkeer en parkeren De woningen worden ontsloten via een inrit naar de Larikslaan. Uit paragraaf 6.3.3.2 van de ASVV2012 blijkt dat tussen/hoekwoningen in matig stedelijk gebied in de 'rest bebouwde kom' 6,7 tot 7,5 autobewegingen per woning per etmaal genereren. Wanneer uitgegaan wordt van de worst case situatie betekent dit voor 8 woningen 127,5 autobewegingen per etmaal. Bij een spitsuurintensiteit van 10% betekent dit 6,4 auto's op het drukste uur van de dag, of te wel één auto per ruim 9 minuten. Op het perceel is in de huidige situatie echter een kantoor worden gevestigd met een vloeroppervlak van 814 m². Daarbij zijn de bebouwingsmogelijkheden voor minder dan de helft benut. Voor kantoren zonder baliefunctie geldt op basis van de ASVV2012 een verkeersintensiteit van 6,3 tot 8,1 autobewegingen per 100 m².

Als het een kantoor met baliefunctie betreft, dat ook is toegestaan op grond van het vigerende bestemmingsplan, bedraagt de een verkeersintensiteit van 12,4 tot 14,8 autobewegingen per 100 m². Wanneer voor het bestaande kantoorpand ook uitgegaan wordt van het hoogste aantal betekent dit dat normatief 65,9 tot 120,5 autobewegingen per etmaal worden gegenereerd. Het aantal verkeersbewegingen neemt daardoor, in de worst case situatie, met maximaal 62 autobewegingen per etmaal toe. Bij een spitsintensiteit van 10% is dit 1 auto per 10 minuten. Op basis van het vorenstaande kan geconcludeerd worden dat er zelfs in de worst case situatie door de woningbouwontwikkeling geen onaanvaardbare toename van de verkeersintensiteit op de Larikslaan ontstaat. Voor de woningen wordt uitgegaan van 1,7 parkeerplaats per woning. Dat betekent dat in totaal 29 parkeerplaatsen noodzakelijk zijn. Deze parkeerplaatsen worden op eigen terrein aangelegd. Hiervan zijn 20 parkeerplaatsen binnen het bouwblok gerealiseerd. De overige 9 parkeerplaatsen liggen langs de openbare weg. Bij een eventuele herinrichting van het openbaar gebied zouden deze op een andere manier gesitueerd kunnen worden. Door de eventuele inzet van deelauto's zou de parkeervraag in een later stadium nog kunnen afnemen. 2.2.4. Duurzaamheid In Leusden wordt veel waarde gehecht aan duurzaamheid.

In de planregels worden de duurzaamheidseisen opgenomen. Deze normen zijn als volgt:  alle woningen worden gasloos uitgevoerd;  alle woningen worden met een EPC 0 of beter uitgevoerd;  de locatie wordt als geheel energieneutraal uitgevoerd. Het energiesysteem levert een opwekkingscapaciteit van ten minste 42.500 kWh/jaar op projectniveau (binnen plangebied).

Ontwerp Gemeente Leusden - Bestemmingsplan Larikslaan 3

6

Afbeelding 5: Parkeren.

Ontwerp Gemeente Leusden - Bestemmingsplan Larikslaan 3

7

3.

Beleidskader

3.1.

Rijksbeleid

3.1.1. Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte Op 13 maart 2012 heeft de Minister van Infrastructuur en Milieu het vaststellingsbesluit van de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) ondertekend. Daarmee is het nieuwe ruimtelijke en mobiliteitsbeleid zoals uiteengezet in de SVIR van kracht geworden. Het Rijk streeft naar een concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig Nederland door een krachtige aanpak die ruimte geeft aan regionaal maatwerk, de gebruiker voorop zet, investeringen prioriteert en ruimtelijke ontwikkelingen en infrastructuur met elkaar verbindt. Om dit te bereiken, brengt het Rijk de ruimtelijke ordening zo dicht mogelijk bij diegene die het aangaat (burgers en bedrijven), laat het meer over aan gemeenten en provincies ('decentraal, tenzij…') en komt de gebruiker centraal te staan. Het Rijk kiest voor een selectievere inzet van rijksbeleid op slechts 13 nationale belangen. Voor die belangen is het Rijk verantwoordelijk en wil het resultaten boeken. Het Rijk richt zich daarbij op het versterken van de internationale positie van Nederland en het behartigen van de belangen voor Nederland als geheel, zoals de hoofdnetwerken voor personen- en goederenvervoer (waaronder buisleidingen), energie en natuur, alsook ondergrond en ruimte voor militaire activiteiten.

Ook waterveiligheid en milieukwaliteit (lucht, geluid, bodem, water en externe veiligheid) horen daarbij, evenals de bescherming van ons werelderfgoed (zoals de Waddenzee en de Nieuwe Hollandse Waterlinie). Buiten de nationale belangen hebben decentrale overheden beleidsvrijheid. Het Rijk gaat zo min mogelijk op de stoel van provincies en gemeenten zitten en laat verstedelijkings- en landschapsbeleid over aan de provincies en gemeenten. De gemeente is in dat opzicht de overheid die het dichtst bij de burger staat en zorg draagt voor een veilige en leefbare woon- en werkomgeving. In het ruimtelijk domein gaat het om de ruimtelijke ontwikkeling van stad en platteland in brede zin, waarbij onder meer belangen ten aanzien van mobiliteit, milieu, natuur, water, economie en wonen worden afgewogen. Gemeenten krijgen ruimte voor kleinschalige natuurlijke groei geënt op het bouwen van huizen die aansluiten bij de woonwensen van mensen. 3.1.2. Ladder voor duurzame verstedelijking In het Besluit ruimtelijke ordening is de verplichting opgenomen om in het geval van een nieuwe stedelijke ontwikkeling in de toelichting bij een bestemmingsplan een onderbouwing op te nemen van nut en noodzaak van de nieuwe stedelijke ruimtevraag en de ruimtelijke inpassing. Hierbij wordt uitgegaan van de ladder voor duurzame verstedelijking.

Dat betekent voor alle ruimtelijke plannen:  eerst kijken of er vraag is naar een bepaalde nieuwe ontwikkeling;  vervolgens kijken of het bestaande stedelijk gebied of bestaande bebouwing kan worden hergebruikt; mocht nieuwbouw echt nodig zijn, dan altijd zorgen voor een optimale inpassing en bereikbaarheid.

Ontwerp Gemeente Leusden - Bestemmingsplan Larikslaan 3

8

Uit een marktonderbouwing1 blijkt dat de kwantitatieve behoefte in de periode 2020-2030 in de gemeente Leusden 1.080 woningen bedraagt. Op dit moment bestaat de plancapaciteit in Leusden uit 769 woningen voor de periode 2020-2026, waarvan rond 10% harde plannen zijn die reeds zijn vastgelegd in een bestemmingsplan. Een aantal andere plannen zijn in een gevorderd stadium. Als we rekening wordt gehouden met de nu bekende planvorming (voor de periode tot 2026) dan speelt het te ontwikkelen project in op woningbehoefte voor de periode tot en met 2030. Op basis van het WoON2018 is de kwalitatieve behoefte voor Leusden in beeld gebracht. Hierbij is een vraagprofiel opgesteld van woningzoekenden die in de regio Amersfoort op zoek zijn naar een woning. Op basis van de ABF-indeling van woonmilieus valt de ontwikkeling Larikslaan 3 onder een groen-stedelijk woonmilieu, maar er zijn tevens raakvlakken met een centrumdorps woonmilieu. In beiden typen woonmilieus richt de vraag zich onder andere op grondgebonden rijwoningen (in zowel huur als koop). Het voorgestelde bouwprogramma speelt in op deze kwalitatieve marktvraag in Leusden. De ontwikkeling van Larikslaan 3 (circa 17 woningen) voorziet in de kwalitatieve woningvraag en past binnen de kwantitatieve woningbehoefte. Daarnaast betreft het een binnenstedelijke ontwikkeling. Daarmee is trede 1 van de ladder doorlopen.

Omdat het plangebied onderdeel uitmaakt van het stedelijk gebied, hoeft trede 2 niet te worden doorlopen. Conclusie De planontwikkeling past binnen de uitgangspunten van de ladder voor duurzame verstedelijking. 3.1.3. Besluit algemene regels ruimtelijke ordening Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) is eind december 2011 met uitzondering van enkele onderdelen is in werking getreden. Het Barro omvat regels waar bestemmingsplannen aan moeten voldoen voor alle ruimtelijke rijksbelangen die een juridische vertaling dienen te krijgen in bestemmingsplannen. Het gaat om kaders voor onder meer het bundelen van verstedelijking, de bufferzones, nationale landschappen, de Ecologische Hoofdstructuur, de kust, grote rivieren, militaire terreinen, mainportontwikkeling van Rotterdam en de Waddenzee. De algemene regels in het Barro met vooral een conserverend/beschermend karakter zijn niet relevant voor voorliggende ontwikkeling. Onderhavige ontwikkeling heeft geen betrekking op deze nationale belangen en het bestemmingsplan is daarmee niet in strijd met het Barro.

1

Companen, Marktonderbouwing Larikslaan 3, Princenhof, 7830.100,Arnhem, 19 juni 2020

Ontwerp Gemeente Leusden - Bestemmingsplan Larikslaan 3

9

3.2.

Provinciaal beleid

3.2.1. Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie 2013 - 2028 Op 12 december 2016 hebben Provinciale Staten de Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie 2013-2028, Herijking 2016 (PRS) vastgesteld, sindsdien zijn er meerdere herzieningen geweest. De laatste partiële herziening is vastgesteld op 10 december 2018. In de PRS geeft de provincie Utrecht inzicht in de gewenste ruimtelijke ontwikkeling van de provincie tot 2028. Hierin staat welke doelstellingen de provincie van provinciaal belang acht, welk beleid bij deze doelstellingen hoort en hoe dit beleid uitgevoerd wordt. Deels loopt deze uitvoering via de Provinciale Ruimtelijke Verordening 2013 (PRV) die tegelijk met de PRS is opgesteld. In het provinciale beleid richt de provincie Utrecht zich nog steeds primair op de ontwikkelingsmogelijkheden in het landelijk gebied. Op die manier blijven de steden, dorpen en kernen aantrekkelijk om te wonen, te werken en te ontmoeten en blijven de karakteristieken van het landelijk gebied bewaard en worden zo nodig ontwikkeld. De provincie zet in op beheerste groei en zorgvuldig ruimtegebruik. Daarbij wordt er naar gestreefd dat ten minste twee derde van het woningbouwprogramma binnen de actuele rode contouren gerealiseerd wordt. Het plangebied ligt binnen die rode contour. De gemeente Leusden behoort tot de Regio Amersfoort. De Regio maakt deel uit van de Noordvleugel Utrecht.

De regio kent een hoge verstedelijkingsdruk en zal de komende jaren nog sterk groeien. De regio heeft voldoende capaciteit om de binnenstedelijke ambitie van twee derde van het totale woningbouwprogramma te realiseren. Voor Leusden wordt, in de periode dat de PRS van toepassing is, uitgegaan van 1.100 woningen binnen het stedelijk gebied. In de periode 2013 -2028 worden in ieder geval de 1.100 woningen en in de praktijk naar verwachting veel meer dan dit aantal woningen binnenstedelijk gerealiseerd. Conclusie De herontwikkeling van de locatie Larikslaan 3 past binnen de uitgangspunten van de PRS. 3.2.2. Provinciale Ruimtelijke Verordening 2013, herijking 2016 (inclusief partiële herzieningen) Op 12 december 2016 hebben Provinciale Staten ook de Provinciale Ruimtelijke Verordening 2013, Herijking 2016 (PRV) vastgesteld. Ook deze verordening wordt regelmatig aangepast. De 2e partiële herziening 2018 is op 10 december 2018 door Provinciale Staten vastgesteld. De provinciale ruimtelijke verordening is gebaseerd op artikel 4.1, eerste lid, van de Wet ruimtelijke ordening. Doel van de verordening is om provinciale belangen op het gebied van de ruimtelijke ordening te laten doorwerken naar het gemeentelijk niveau. Hierbij kan worden gedacht aan het NatuurNetwerk Nederland (NNN) en de rode contouren.

Het verstedelijkingsbeleid wordt primair gericht op de ontwikkelmogelijkheden in het bestaand stedelijk gebied (ook wel rode contour genoemd). Op die manier blijven de steden, dorpen en kernen aantrekkelijk om te wonen, te werken en te ontmoeten en blijft het landelijk gebied ge-

Ontwerp Gemeente Leusden - Bestemmingsplan Larikslaan 3

10

vrijwaard van onnodige ruimteclaims. De bebouwde kom van Leusden behoort tot het stedelijk gebied. In de PRV zijn specifieke eisen gesteld waaraan bestemmingsplannen moeten voldoen. Voor ontwikkelingen in bestaand stedelijk gebied zijn er voor het overige geen specifieke regels opgenomen die van belang zijn voor het plangebied. Conclusie De PRV bevat geen belemmeringen voor de planontwikkeling. 3.2.3. Leegstaand vastgoed De provincie Utrecht is samen met de acht kantoorgemeenten, waartoe ook de gemeente Leusden behoort, pro-actief in haar aanpak van leegstaand vastgoed. De provincie en gemeenten hebben een gezonde economie en willen dat zo houden door de kracht van sterke steden te benutten en het vestigingsklimaat te verbeteren. De aanpak van (kantoren)leegstand is hier een belangrijk onderdeel van. Deze aanpak wordt via twee sporen uitgevoerd. het sturende spoor en het faciliterende spoor. Sturende spoor: Thematische Structuurvisie Kantoren 2016-2027 Via het sturende spoor gaat de provincie de nieuwbouwmogelijkheden van kantoren beperken. Op 1 februari 2016 hebben Provinciale Staten van Utrecht de Thematische Structuurvisie Kantoren 2016-2027 vastgesteld. Hierin staat per kantoorlocatie beschreven hoe groot deze beperking zal zijn.

Met het provinciaal inpassingsplan, dat op 10 december 2018 gewijzigd is vastgesteld en onherroepelijk is, wordt deze beperking juridisch vastgelegd. Dit inpassingsplan heeft met name betrekking op nieuwe kantoorlocaties. De locatie Princenhof is derhalve niet in dit inpassingsplan opgenomen. Faciliterende spoor De provincie werkt daarnaast zeer nauw samen met de gemeenten en marktpartijen bij de transformatie van leegstaand vastgoed. Omdat Utrecht een topregio is, biedt de leegstand in onze provincie ook veel kansen: Transformeren van 'werken’ naar 'wonen’, maar ook van 'werken’ naar 'anders werken’ of van 'werken’ naar 'andere functies'. Instrumenten die de provincie daarbij inzet is het verbinden van kennis (monitoring, website, bijeenkomsten), de inzet van de Ontwikkelings Maatschappij Utrecht, het uitvoeren van quickscans en het faciliteren van grootschaligere gebiedstransformaties. In dat kader wordt geconstateerd dat Princenhof een kantoren- en bedrijvenlocatie aan de noordzijde van Leusden is, direct gelegen aan de overzijde van De Horst en begrensd door woonwijken. Op Princenhof bevinden zich 40 bedrijven die voornamelijk actief zijn in belangenbehartiging, specialistische zakelijke dienstverlening en onderzoek. De totale oppervlakte is 44.000 m² bvo, waarvan een fors deel leegstaat.

Ontwerp Gemeente Leusden - Bestemmingsplan Larikslaan 3

11

Voor Princenhof is sinds een aantal jaren een geleidelijke transformatie naar 'wonen' in gang gezet.

3.3.

Gemeentelijk beleid De Omgevingsvisie stedelijk gebied, die op 1 februari 2018 is vastgesteld bevat het gemeentelijke strategische beleid voor de fysieke leefomgeving. De Omgevingsvisie is bedoeld als hulpmiddel voor iedereen in de samenleving die een initiatief wil starten of een initiatief wil nemen. Door te blijven investeren in de kwaliteiten van wonen, wil de gemeente haar identiteit als groene dynamische woongemeente vasthouden. Het strategische beleid is in drie keuzes samen te vatten: 1. een blijvend beheerste groei van ongeveer 50 woningen per jaar; 2. deze beheerste groei wordt gerealiseerd door stenig gebied te verdichten en een groene ontwikkelstrategie in te zetten voor extra woningen in het buitengebied; 3. het stedelijk gebied wordt gemengd, groen en gezond ontwikkeld. Princenhof, de kantoren rondom de Kastanjelaan, de Larikslaan en Olmenlaan mogen getransformeerd worden naar wonen. Dit gebied kent veel verouderde kantoren zonder perspectief. De achterzijde van deze kantoren grenst aan een stevige groenstructuur met een grote waterpartij. Deze groene rugdekking geeft de kans om hier een parkachtig woongebied te realiseren, waarbij het woongebied aan de Berkenlaan als het ware wordt omgeklapt. Randgroen wordt hiermee wijkgroen.

Het onderhavige initiatief is een invulling van die transformatieopgave, waardoor enerzijds de overcapaciteit aan kantoren in Leusden wordt gereduceerd en anderzijds invulling wordt gegeven aan de woningbouwopgave.

3.3.1. Woonvisie 2016-2026 De Woonvisie 2016-2026 is een actualisatie van de Woonvisie 2012-2022 en is door de gemeenteraad vastgesteld op 9 juni 2016. Behouden en versterken van de Leusdense kernkwaliteiten als dorps en groen blijven voorop staan. De 'oude' Woonvisie ging uit van het beginsel 'nee, tenzij….' voor wat betreft nieuwe projecten ten opzichte van de in uitvoering en voorbereiding zijnde woningbouwprojecten. Mede vanwege de economische crisis was een aantal jaren het consumentenvertrouwen en daardoor de vraag naar woningen laag. De crisis met vergaande consequenties voor de woningmarkt ligt achter ons. De Woonvisie 2016-2026 gaat dan ook uit van een ander vertrekpunt. Om Leusden vitaal en krachtig te houden wordt planologische ruimte geboden voor de bouw van 800-1.200 woningen (peildatum 2016) tot 2026. Voor het grootste deel worden deze woningen gerealiseerd op locaties die al in ontwikkeling en/of in voorbereiding zijn. Voor een deel kunnen deze woningen op locaties binnen de rode contour worden gerealiseerd, die voor herontwikkeling in aanmerking komen of die ruimtelijk gezien geschikt zijn voor woningbouw. De te realiseren woningen moeten vooral iets toevoegen aan de Leusdense woningvoorraad dat er niet of onvoldoende is. Dat kan zitten in de woning, het woonconcept en/of de wijze waarop een project tot stand komt.

Het te realiseren programma hiervoor bestaat in hoofdzaak uit gezinswoningen. De onderbouwing van de behoefte aan de te realiseren woningen is aan de initiatiefnemer.

Ontwerp Gemeente Leusden - Bestemmingsplan Larikslaan 3

12

Aan de woonverkenning Leusden (ABF Research 2011) wordt het volgende ontleend: "Leusden heeft een bevolkingsopbouw met relatief veel kinderen, (potentiële) gezinnen vanaf 30 jaar en een nu nog beperkte groep senioren. Het aantal jonge huishoudens groeit mede door vestiging. Het cohort 15-24 jaar is kleiner dan de andere leeftijdsgroepen wat verklaard wordt door vertrek omwille van voornamelijk studiemotieven. Op termijn is de ontgroening daardoor beperkt. De vergrijzing neemt sterk toe. Hierdoor ontstaat naar verwachting een andere mix van huishoudens binnen de verschillende woonmilieus. Dit heeft effecten op het gebruik van de publieke ruimte en de behoefte aan voorzieningen2. De woonvisie heeft niet alleen betrekking op nieuwbouw of herontwikkeling van locaties, maar biedt ook instrumenten waarmee de doorstroming, duurzaamheid en levensloopbestendigheid van woningen worden bevorderd. De behoefte aan extra woningen groeit nog de komende jaren, maar die groei vlakt af. Nieuwbouw bedraagt de komende decennia nog maar enkele procenten van de totale voorraad. De bestaande voorraad, de transformatie en herbestemming worden, mede door de veranderende vraag, belangrijker. Leusden streeft daarbij naar een duurzame ontwikkeling. Duurzaamheid gaat verder dan groen en energie.

Duurzaamheid is ook een woningvoorraad die lang meegaat en snel is aan te passen op de woonwensen in de gemeente. Binnen de bestaande woningvoorraad, bij kantoren en nieuwbouw, werken is flexibiliteit een sleutelbegrip. Dit betekent dat woningen snel geschikt zijn te maken voor nieuwe doelgroepen. Vooral in het kader van de groeiende vraag naar nieuwe woonvormen voor specifieke doelgroepen (ouderen, zorgdoelgroepen, starters, alleenstaanden, statushouders) biedt dit -afhankelijk van de locatiekwaliteiten- kansen. Het woningaanbod in de goedkope segmenten in Leusden is beperkt. De gemeente wil investeren in goedkope en sobere huur- en koopwoningen in de gemeente, om zo jonge (eenouder)gezinnen en kleine huishoudens ruimte te bieden binnen de woningvoorraad. De transformatie van een kantoorpand naar betaalbare koopwoningen biedt voor verschillende van die specifieke doelgroepen een kans op woonruimte en past daarmee binnen de doelstelling van de woonvisie.

2

In het recente Woningmarktonderzoek (Companen, 10 oktober 2019) staat hierover het volgende: "De leeftijdsopbouw van de bevolking in de gemeente Leusden is in vergelijking met de regio Amersfoort en de Provincie Utrecht net wat ‘ouder’. In verhouding zijn er wat minder jongeren tot 25 jaar en volwassenen tot 45 jaar. Dat komt onder andere omdat een deel van deze groep wegtrekt naar studiesteden en daar voor hun werk daarna ook een meer stedelijke regio opzoeken. De groep 45-65 jaar is relatief wat groter en de groep 65+ ook."

Ontwerp Gemeente Leusden - Bestemmingsplan Larikslaan 3

13

Conclusie De voorgenomen ontwikkeling is een herontwikkeling van een locatie die past binnen het gemeentelijke woonbeleid. 3.3.2. Visie Werklocaties De gemeenteraad van Leusden heeft in november 2014 de Visie Werklocaties vastgesteld. Aanleiding hiervoor was onder meer dat Leusden te maken heeft met flink wat kantorenleegstand. Ondanks de centrale ligging van Leusden en de goede bereikbaarheid zijn er werklocaties waar verpaupering op de loer ligt en de functie van bedrijvigheid onder druk staat. Met de Visie wordt beoogd om de Leusdense werklocaties toekomstbestendig te maken. Princenhof kende destijds al een structurele leegstand. Door de ligging aan de rand van een woonwijk is Princenhof kansrijk voor herontwikkeling. In die visie is bepaald dat er in Princenhof ook andersoortige bedrijvigheid dan kantoren mogen komen. Bovendien is een deel van het terrein aangewezen als experimenteerzone. Dit houdt in dat eigenaren van (leegstaande) kantoren worden gestimuleerd alternatieve bestemmingen te zoeken, zoals wonen, zorg, leisure, vergader-concepten, campusontwikkeling, internetwinkels, enzovoort. Het gebied biedt zeker aan de parkzijde goede kansen voor woningbouw. 3.3.3.

Transformatievisie "Princenhof Uitwerking kansen-kaders-kwaliteiten" Op 12 december 2017 hebben burgemeester en wethouders de Transformatievisie "Princenhof Uitwerking kansen-kaders-kwaliteiten" vastgesteld waarin ambities en een wensbeeld voor die transformatie zijn vastgelegd. Deze Transformatievisie is een beleidsuitwerking door het college van de Visie Werklocaties. Uitgangspunt daarbij is dat er geen vastomlijnd eindbeeld en geen planning is. Herontwikkelen mag, maar hoeft niet. Bij herontwikkeling dient een exploitatiebijdrage voor de herinrichting van het openbaar gebied te worden betaald. Het tempo, de omvang, en het eindbeeld van de herontwikkeling van vastgoed én investeringen in openbare ruimte worden bepaald door de totstandkoming van de initiatieven. De ambitie is om het openbaar gebied uiteindelijk ook her in te richten en het park als het ware het gebied in te trekken. Deze herinrichting wordt niet mogelijk gemaakt door onderhavig bestemmingsplan. Inmiddels zijn al enkele gedateerde panden herontwikkeld of wordt de herontwikkeling voorbereid. Daarnaast is een kantoorgebouw getransformeerd naar sociale woningbouw (wat het aandeel sociale huur is in dit 'project') en een kantoorpand, tijdelijk naar horeca en kinderdagverblijf getransformeerd.

Ontwerp Gemeente Leusden - Bestemmingsplan Larikslaan 3

14

Afbeelding 6: Kaartbeeld Transformatievisie "Princenhof Uitwerking kansen-kaders-kwaliteiten".

3.3.4. Welstandsnota De Welstandsnota 2018 beschrijft het welstandsbeleid van de gemeente Leusden. De Welstandsnota is van toepassing op bouwwerken, waarvoor een omgevingsvergunning nodig is. In de nota onderscheiden we de volgende welstandscriteria: criteria voor kleine bouwwerken/sneltoetscriteria, objectcriteria, gebiedsgerichte criteria, algemene criteria, nieuwe projecten en excessenregeling. De Welstandsnota bevat geen welstandscriteria voor (her-)ontwikkelingsprojecten die de bestaande ruimtelijke structuur en karakteristiek doorbreken en waarvoor het ter plaatse geldende bestemmingsplan ook geen ruimte laat. Dergelijke welstandscriteria kunnen namelijk niet worden opgesteld, zonder dat er een concreet stedenbouwkundig plan aan ten grondslag ligt . Voor deze projecten wordt een apart beeldkwaliteitsplan opgesteld, die na oplevering van het project aan de Welstandsnota wordt toegevoegd.

Ontwerp Gemeente Leusden - Bestemmingsplan Larikslaan 3

15

4.

Planologische en milieutechnische randvoorwaarden

4.1.

Bodem In artikel 2.4.1, lid 1 van de Bouwverordening is bepaald dat een omgevingsvergunningsplichtig bouwwerk niet mag worden gebouwd op een zodanig verontreinigd terrein, dat schade of gevaar is te verwachten voor de gezondheid van de gebruikers of het milieu. In artikel 2.1.5 leden 1 en 2 van de Bouwverordening is het voorschrift gegeven dat bij het indienen van een aanvraag om omgevingsvergunning een bodemonderzoeksrapport overlegd moet worden, dat bestaat uit de resultaten van een recent verkennend onderzoek volgens NEN 5740. Derhalve is een verkennend bodemonderzoek 3 uitgevoerd. Daarbij zijn in zowel de boven- als de ondergrond geen verontreinigingen aangetoond. In het grondwater is een licht verhoogd gehalte aan naftaleen vastgesteld. Het aangetroffen licht verhoogde gehalte naftaleen is op basis van de thans bekende gegevens niet exact ts verklaren. Op basis van de onderzoeksresultaten wordt de hypothese, dat er wordt uitgegaan van een onverdachte locatie aangenomen voor de grond en verworpen voor het grondwater. Met betrekking tot de gevolgde onderzoekstrategie wordt gesteld dat op basis van de beschikbare gegevens, de strategie voldoende van opzet is geweest om de toetsing te verrichten. Volgens het toetsingskader uit de circulaire bodemsanering 2013, gedateerd ven 1 juli 2013, behoeft geen nader onderzoek plaats te vinden.

In het najaar van 2020 wordt nog wel aanvullend bodemonderzoek naar het voorkomen van PFAS uitgevoerd. Naar verwachting zijn daar geen belemmeringen van te verwachten. Wel dient rekening gehouden te worden met het feit dat de toepassing van grond aan beperkingen onderhevig is. Indien gedurende de nieuw- of verbouw grond vrijkomt en niet op de onderzoekslocatie kan worden verwerkt, dient de grond te worden voorzien van een kwaliteitsverklaring conform het Besluit bodemkwaliteit, dan wel elders te worden toegepast op basis van de bodemkwaliteitskaart.

4.2.

Archeologie Het Verdrag van Malta regelt de omgang met het Europees archeologisch erfgoed. Nederland ondertekende dit verdrag van de Raad voor Europa in 1992. Aanleiding voor dit verdrag was dat het Europese archeologische erfgoed in toenemende mate bedreigd werd. Niet alleen door natuurlijke processen of ondeskundig gebruik van het bodemarchief, maar ook door ontwikkelingen in de ruimtelijke ordening.

3

Boluwa Eco Systems BV, Verkennend bodemonderzoek Larikslaan 3 te Leusden,18291, Heerde, 28 november 2018

Ontwerp Gemeente Leusden - Bestemmingsplan Larikslaan 3

16

In de Erfgoedwet die op 1 juli 2016 in werking is getreden zijn de uitgangspunten van het Verdrag van Malta binnen de Nederlandse wetgeving geïmplementeerd. De wet regelt de bescherming van archeologisch erfgoed in de bodem, de inpassing ervan in de ruimtelijke ontwikkeling en de financiering van opgravingen: "de veroorzaker betaalt". Op de Archeologische beleidskaart van de gemeente Leusden is de locatie aangeduid als 'Gebieden met een lage archeologische verwachting'. Hiervoor geldt dat bij plangebieden groter dan 10.000 m² waarbinnen bodemingrepen dieper dan 30 cm -Mv plaatsvinden, voorafgaand archeologisch onderzoek noodzakelijk is. Gelet dit criterium is derhalve geen archeologisch onderzoek noodzakelijk. Afbeelding 7: Fragment Archeologische beleidskaart.

4.3.

Waterhuishouding en waterparagraaf Algemeen Sinds 1 november 2003 is voor alle ruimtelijke plannen de watertoets verplicht. Het doel van de watertoets is waterbelangen evenwichtig mee te nemen in het planvormingsproces van Rijk, Provincies en gemeenten. Hiermee wordt een veilig, gezond en duurzaam watersysteem nagestreefd. De toets omvat het gehele proces van vroegtijdig informeren, adviseren, afwegen en uiteindelijk beoordelen van de in ruimtelijke plannen voorkomende waterhuishoudkundige aspecten. Via de digitale watertoets is beoordeeld of en welke waterbelangen voor het plan relevant zijn. Op 25 juni 2020 is de digitale watertoets doorlopen. Hieruit blijkt dat binnen het plangebied een leggerwatergang met beschermingszones ligt. Dit betekent dat mogelijk daarmee primaire waterbelangen worden geraakt. Voor het overige geeft het waterschap met het oog op de verdere uitwerking en concretisering van de beoogde ontwikkeling, aan dat rekening gehouden moet worden met een aantal algemene en gebiedsspecifieke aandachtspunten voor water.

Ontwerp Gemeente Leusden - Bestemmingsplan Larikslaan 3

17

Vasthouden - bergen - afvoeren Een belangrijk principe is dat een deel van het hemelwater binnen het plangebied wordt vastgehouden en/of geborgen en dus niet direct afgevoerd wordt naar de riolering of het oppervlaktewater. Hiermee wordt bereikt dat de waterzuiveringsinstallatie beter functioneert, verdroging wordt tegen gegaan en piekafvoeren in het oppervlaktewater (met eventueel wateroverlast in benedenstrooms gelegen gebieden) wordt voorkomen. Bij lozing op oppervlaktewater zal hiervan een melding gedaan moeten worden bij het waterschap. Grondwaterneutraal bouwen Om grondwateroverlast te voorkomen adviseert het waterschap om boven de gemiddelde hoogste grondwaterstand (GHG) te ontwerpen. Dit betekent dat aspecten zoals ontwateringsdiepte en infiltratie van hemelwater, beschouwd worden ten opzichte van de GHG. Het structureel onttrekken / draineren van grondwater is geen duurzame oplossing en moet worden voorkomen. Het waterschap adviseert de initiatiefnemer dan ook om voorafgaand aan de ontwikkeling een goed beeld te krijgen van de heersende grondwaterstanden en GHG. Eventuele grondwateroverlast is in eerste instantie een zaak voor de betreffende perceeleigenaar. Schoon houden - scheiden - schoon maken Om verontreiniging van bodem, grond- en/of oppervlaktewater te voorkomen is het van belang dat het afstromende hemelwater niet verontreinigd raakt.

Dit kan door nadere eisen of randvoorwaarden te stellen aan bijvoorbeeld de toegepaste (bouw)materialen. Wij vragen de initiatiefnemer de beslisboom voor het afkoppelen van verhard oppervlak van het waterschap toe te passen. Proces Bij het doorlopen van de digitale watertoets (www.dewatertoets.nl) is geconstateerd dat er in de zuidoosthoek van het plangebied een duiker ligt. De aanwezige duiker wordt ingemeten en het plan wordt ingepast rekening houdend met de duiker. De gemeente onderzoekt, in overleg met het Waterschap, of op middellange termijn tot verplaatsing, dan wel vervanging, van de duiker wordt overgegaan. Voor activiteiten - en dus ook het aanleggen van tuinen - in de beschermingszone (rode zonering) en onderhoudsstrook (blauwe zonering) van een A-watergang (in dit geval in een duiker) is een watervergunning van toepassing. Het waterschap hanteert daarbij een objectvrije strook aan van 1 meter vanaf de duiker.

Ontwerp Gemeente Leusden - Bestemmingsplan Larikslaan 3

18

Afbeelding 8: Duiker met beschermingszone en onderhoudsstrook.

Voor het overige raakt dit plan geen essentiële waterbelangen. Op basis daarvan is op datum door het waterschap voor het onderhavige plan een positief wateradvies gegeven.

4.4.

Flora en fauna Per 1 januari 2017 is de Flora- en faunawet samen met de Boswet en Natuurbeschermingswet vervangen door de Wet natuurbescherming (Wnb). Onder de Wet natuurbescherming vervallen de voormalige tabellen 1, 2 en 3 (Flora- en faunawet) waarin de beschermde soorten zijn opgenomen. Tevens zijn er circa 200 soorten niet langer beschermd en worden enkele bedreigde soorten toegevoegd. De soortenbescherming binnen de Wet natuurbescherming is opgedeeld in de volgende beschermingsregimes: Vogelrichtlijnsoorten, Habitatrichtlijnsoorten en andere soorten. Voor alle beschermde soorten geldt een ontheffingsplicht. Het bevoegd gezag (de provincie) kan voor de soorten die zijn opgenomen in het 'beschermingsregime andere soorten' een vrijstellingsbesluit nemen en hierin onderscheid maken tussen meer en minder strikt beschermde soorten. In verband met de planontwikkeling is daarom onderzoek4 verricht naar de aanwezige flora en fauna in het plangebied. Gebiedsbescherming Het meest nabijgelegen Natura 2000-gebied, Arkemheen ligt op een afstand van bijna 10 kilometer van het gebied. Externe werking op beschermde natuurgebieden, zoals het Natura 2000gebied, gelet op afstand van de onderzoekslocatie en de aard van de ingreep, is niet aan de orde. Er zijn in het kader van de Wnb geen belemmeringen ten aanzien van de voorgenomen ontwikkeling wat betreft deze gebiedsbescherming.

Het plangebied ligt niet in of grenzend aan

4

Bureau Natuurlijk, QuickScan natuurtoets Larikslaan 3, Leusden, Nunspeet, 17 maart 2020

Ontwerp Gemeente Leusden - Bestemmingsplan Larikslaan 3

19

een gebied dat behoort tot een NNN- gebied. Externe werking op beschermde NNN-gebieden is niet van toepassing binnen de Wnb. Er zijn in het kader van de Wnb geen belemmeringen ten aanzien van de voorgenomen ontwikkeling wat betreft deze gebiedsbescherming. Uit de Handreiking woningbouw en AERIUS (Rijksoverheid, januari 2020) blijkt dat bij een afstand van 10 kilometer tussen de bouwlocatie en het voor stikstof gevoelige natuurgebied, dat de bouw van 50 woningen (aanlegfase) geen stikstofdepositie veroorzaakt die groter is dan 0,00 mol/ha/jaar. De bouwwerkzaamheden voor de uitbreiding die in onderhavig bestemmingsplan mogelijk worden gemaakt zijn kleiner. Gelet op de afstand tot het dichtstbijzijnde voor stikstof gevoelige natuurgebied Veluwe op ongeveer 15 kilometer zal er in de gebruiksfase evenmin sprake zijn van een toename van de stikstofdepositie op voor stikstof gevoelig natuurgebied. Derhalve is geen stikstofonderzoek uitgevoerd. Stikstofdepositie vormt daarmee geen belemmering voor de planontwikkeling. Soortenbescherming Het leefgebied van beschermde vleermuizen (artikel 3.5 Habitatrichtlijn bijlage IV) bestaat uit verblijfplaatsen, vliegroutes en foerageergebieden. In onderstaande tabel worden deze onderdelen nader toegelicht. Tijdens het veldbezoek kan niet uitgesloten worden dat de planlocatie een van deze functies vervult.

De bebouwing is onderworpen aan een visuele inspectie. Bij deze ronde tijdens het veldbezoek zijn er holten waargenomen die mogelijkheden verschaffen voor vleermuizen om in het gebouw te komen (toegankelijke spouwmuren door middel van open stootvoegen). Om vast te stellen of de vleermuis daadwerkelijk gebruik maakt van de planlocatie en dat de planlocatie een van de bovengenoemde functies vervult, wordt een nader onderzoek naar gebouwbewonende vleermuizen uitgevoerd. Tijdens de voorjaarsronde zijn er geen gebouwbewonende vleermuizen waargenomen of een indicatie daarvan. Deze toelichting zal te zijner tijd met de resultaten van dit onderzoek worden aangevuld. Met uitzondering van vleermuizen zal door de planontwikkeling geen wezenlijke invloed hebben op de gunstige instandhouding van beschermde soorten. Conclusie Er dient een nader onderzoek naar de aanwezigheid van vleermuizen te worden uitgevoerd. Voor het overige heeft de ontwikkeling geen wezenlijke invloed op de gunstige instandhouding van beschermde soorten en/of gebieden. Vanuit de Wet natuurbescherming zijn er daarom geen belemmeringen voor de planontwikkeling. Tijdens de werkzaamheden moet voorzichtig worden gehandeld met alle voorkomende flora en fauna (Zorgplicht).

Wanneer ondanks zorgvuldig handelen, onderzoek en advies schade lijkt te ontstaan voor beschermde flora en fauna, dient direct contact opgenomen te worden met een ter zake deskundige.

Ontwerp Gemeente Leusden - Bestemmingsplan Larikslaan 3

20

4.5.

Geluid Volgens de Wet geluidhinder (Wgh) zijn woningen geluidgevoelige bestemmingen. Volgens artikel 77 van de Wet geluidhinder is het nodig akoestisch onderzoek te verrichten naar woningen die in een geluidszone vallen. In het kader van de Wet geluidhinder bevinden zich langs alle wegen geluidszones, met uitzondering van:  woonerven;  30 km/uur-gebieden. Het plangebied ligt in de geluidszone van de Larikslaan, Olmenlaan, Zwarteweg, Randweg en de Groene Zoom. Derhalve is akoestisch onderzoek 5 uitgevoerd. De verkeersgegevens voor dit onderzoek zijn afkomstig uit het akoestisch onderzoek ten behoeve van het bestemmingsplan Afas Experience Center. De etmaalintensiteiten zijn geëxtrapoleerd naar het jaar 2030. Rekening is gehouden met een autonome groei van 1,5% per jaar. Voor woningen geldt een voorkeursgrenswaarde van 48 dB. Uit het onderzoek blijkt dat de voorkeursgrenswaarde van 48 dB ten gevolge van het wegverkeer op de Larikslaan ter plaatse van noord- en oostgevel van zeven woningen van de noordelijke rij woningen wordt overschreden. De maximaal ontheffingswaarde van 58 dB, conform het geluidbeleid van de gemeente Leusden, wordt niet overschreden. De geluidsbelasting ten gevolge van de overige wegen liggen ruim onder de voorkeurskeursgrenswaarde van 48 dB.

Het college kan een hogere waarde verlenen, volgens artikel 110a, lid 5 Wgh, in die gevallen waarin de toepassing van maatregelen, gericht op het terugbrengen van de te verwachten geluidbelasting (vanwege de weg) van de uitwendige scheidingsconstructie van de betrokken woningen tot 48 dB: a. onvoldoende doeltreffend zal zijn, dan wel b. overwegende bezwaren ontmoet van stedenbouwkundige, verkeerskundige, landschappelijke of financiële aard. De voorkeursvolgorde voor het treffen van maatregelen ter beperking van de geluidbelasting is op de eerste plaats bronmaatregelen (bijvoorbeeld beperken aantal voertuigen, toepassen ander wegdek of verlagen rijsnelheid), vervolgens overdrachtsmaatregelen (bijvoorbeeld geluidschermen) en tot slot gevelmaatregelen. Het treffen van bronmaatregelen als het beperken van het aantal voertuigen is niet mogelijk. De snelheid op de Larikslaan als het type wegdek kunnen eveneens niet verlaagd worden of aangepast worden door de initiatiefnemer. Bij maatregelen in de overdracht moet gedacht worden aan een scherm langs de Larikslaan. Deze maatregel stuit op stedenbouwkundige bezwaren en op financiële bezwaren omdat de kosten aanzienlijk zijn. Een scherm langs de voorgevel is

5

Munsterhuis geluidsadvies, Akoestisch onderzoek wegverkeer Plan Larikslaan 3 te Leusden, B04.20.057-RM, Borne, 18 september 2020

Ontwerp Gemeente Leusden - Bestemmingsplan Larikslaan 3

21

geen optie. Overdrachtsmaatregelen zijn hierdoor ook verder uitgesloten. Maatregelen ter reductie van het geluid ten gevolge van de relevante geluidbronnen (Larikslaan) zijn in relatie tot het onderhavig project vanwege overwegende bezwaren van stedenbouwkundige of financiële aard, niet realiseerbaar. Er dient een hogere grenswaarde procedure gevolgd te worden voor wegverkeerslawaai afkomstig van de Larikslaan. De hogere waarde die aangevraagd dient te worden voor de zeven woningen van de noordelijke rij woningen bedraagt 52 dB. Overigens zal de geluidbelasting op de gevels aan de voorkeursgrenswaarde van 48 dB voldoen, indien in de Larikslaan een knip wordt aangebracht. Uit het onderzoek blijkt dat de gecumuleerde geluidbelasting exclusief aftrek conform ex artikel 110g Wgh ten gevolge van het wegverkeer ter plaatse van de gevels van de noordelijke rij woningen meer dan 53 dB bedraagt. Derhalve dienen er voor een aantal woningen extra geluidwerende voorzieningen bepaald te worden, via een gevelweringonderzoek, om aan het maximale binnenniveau van 33 dB te kunnen voldoen. Voor de overige woningen zijn er geen aanvullende maatregelen nodig. Alle woningen beschikken over een geluidluwe gevel. In het gevelweringonderzoek kan onderzocht worden of het creëren van een geluidluwe buitenruimte mogelijk is.

4.6.

Luchtkwaliteit Op 15 november 2007 is de Wet luchtkwaliteit samen met de AMvB "Niet in betekenende mate bijdragen" (NIBM), de ministeriële regeling NIBM, de ministeriële regeling Projectsaldering en de ministeriële regeling Beoordeling luchtkwaliteit in werking getreden. Projecten die 'niet in betekenende mate bijdragen' aan de luchtverontreiniging, hoeven volgens de nieuwe wet niet meer afzonderlijk getoetst te worden aan de grenswaarden voor de buitenlucht. Het Besluit NIBM omschrijft het begrip nader: een project dat minder dan 3% van de grenswaarden bijdraagt is NIBM. Dit komt overeen met 1,2 microgram/m³ voor fijn stof en NO 2. De 3%-grens komt overeen met de bouw van 1.500 woningen of 100.000 m² b.v.o. kantoren. Omdat in het plangebied het aantal woningen met 17 toeneemt, kan worden geconcludeerd dat uit het oogpunt van de "Wet luchtkwaliteit" er geen belemmeringen zijn voor de realisatie van het plan. Uit de atlas voor de leefomgeving (peiljaar 2017, bron: www.atlasleefomgeving.nl) blijkt dat de achtergrondconcentratie stikstofdioxide (20,5 microgram per m³) en fijn stof (18,6 microgram per m³) zich beneden de wettelijk toegestane jaargemiddelde grenswaarde van 40 microgram per m³ bevinden. De concentratie zeer fijn stof (11,2 microgram per m³) bevindt zich beneden de wettelijk toegestane jaargemiddelde grenswaarde van 20 microgram per m³.

In het plangebied worden de grenswaarden derhalve niet overschreden.

Ontwerp Gemeente Leusden - Bestemmingsplan Larikslaan 3

22

4.7.

Externe veiligheid Bij de externe veiligheid gaat het om het beheersen van de veiligheid van personen in de omgeving van een risico-opleverende activiteit met gevaarlijke stoffen. Het kan daarbij gaan om industriële activiteiten (bedrijven), transportroutes of buisleidingen. De wetgeving rond externe veiligheid heeft tot doel de risico's waaraan burgers in hun leefomgeving worden blootgesteld door activiteiten met gevaarlijke stoffen tot het aanvaarde maximum te beperken. Het gaat daarbij om het beperken van de kans op en effect van een ernstig ongeval vanwege activiteiten met gevaarlijke stoffen. Het doel wordt vertaald naar de begrippen plaatsgebonden risico en groepsrisico.  Plaatsgebonden risico (PR): Risico op een plaats buiten een inrichting, route of leiding, uitgedrukt als een kans per jaar dat een persoon onafgebroken en onbeschermd op die plaats zou verblijven, overlijdt als rechtstreeks gevolg van een ongewoon voorval binnen een inrichting waarbij een gevaarlijke stof betrokken is.  Groepsrisico (GR): Cumulatieve kansen per jaar dat ten minste 10, 100 of 1000 personen overlijden als rechtstreeks gevolg van hun aanwezigheid in het invloedsgebied van een inrichting en een ongewoon voorval binnen de inrichting waarbij een gevaarlijke stof betrokken is. In het Bevi zijn de risiconormen wettelijk vastgelegd.

Deze normen zijn niet effectgericht maar gebaseerd op een kansberekening. Voor bedrijven is de norm voor het Plaatsgebonden risico 10-6. Deze norm komt uitdrukking in een afstand: de PR-contour. De risiconormen geven alleen de kans weer om als direct gevolg van een ongeval met gevaarlijke stoffen te overlijden. Gezondheidsschade en de kans op verwonding of materiële schade zijn daarin niet meegenomen. Er is geen harde norm voor het groepsrisico vastgesteld. Er is voor gekozen om de norm voor het groepsrisico als oriëntatiewaarde te handhaven, zij het met een nadrukkelijke verantwoordingsplicht. Afbeelding 9: Externe veiligheid (bron www.risicokaart.nl).

Ontwerp Gemeente Leusden - Bestemmingsplan Larikslaan 3

23

Volgens de risicokaart (afbeelding 9) is de Groene Zoom aangewezen als route voor het transport van gevaarlijke stoffen. Overeenkomstig het Bevt (artikel 8, lid 1) en de paragraaf 2.1 van de Handleiding Risicoanalyse Transport (HART) hoeven geen beperkingen aan het ruimtegebruik van een plan te worden gesteld in het gebied dat op meer dan 200 meter van een route of tracé ligt. Indien de risicobron op meer dan 200 meter afstand van het plangebied ligt, hoeft geen berekening plaats te vinden van de ligging van de plaatsgebonden risicocontouren of de (toename van) de hoogte van het groepsrisico. Het plangebied ligt in dit geval op ruim 250 meter afstand van de Groene Zoom. Voor het overige liggen er in de directe omgeving van het plangebied geen risicovolle bedrijven. Het plangebied ligt evenmin in het invloedsgebied van een transportroute van gevaarlijke stoffen via een spoorweg of water of van een buisleiding. Uit het oogpunt van externe veiligheid zijn er derhalve geen belemmeringen voor de planontwikkeling.

4.8.

Bedrijven en milieuzonering In planologische procedures waarin de vestiging van woningen in de nabijheid van bedrijven mogelijk wordt gemaakt, moet rekening worden gehouden met ruimtelijk relevante milieuhygienische aspecten van die bedrijven. In het bestemmingsplan staat het begrip "een goede ruimtelijke ordening" centraal. Ook het milieubeleid beoogt handhaving en bevordering van een goede kwaliteit van het leefmilieu. Om dit te realiseren wordt het begrip milieuzonering gehanteerd. Milieuzonering zorgt voor een voldoende afstand tussen milieubelastende activiteiten (zoals bedrijven) en milieugevoelige functies (zoals woningen) in ruimtelijke plannen en heeft twee doelen:  het voorkomen of zoveel mogelijk beperken van hinder en gevaar bij woningen en andere gevoelige functies;  het bieden van voldoende zekerheid aan bedrijven dat zij hun activiteiten duurzaam onder aanvaardbare voorwaarden kunnen uitoefenen: "zware" bedrijven zullen verder van gevoelige bestemmingen worden gesitueerd dan "lichte" bedrijven. Milieuzonering heeft met name betrekking op milieuaspecten die een ruimtelijke dimensie hebben, te weten geur, stof, geluid en gevaar. Een belangrijk hulpmiddel om hiermee rekening te houden is de VNG-brochure 'Bedrijven en milieuzonering', die voor het eerst in 1986 verscheen en voor het laatst in 2009 geactualiseerd.

In deze brochure is een omvangrijke lijst van bedrijven opgenomen, waarin per bedrijf voor een aantal aspecten de mate van ruimtelijk relevante hinderlijkheid is weergegeven. Voor dit bestemmingsplan zijn de richtafstandenlijst en omgevingstypen belangrijkste bouwstenen van milieuzonering:  richtafstandenlijst In de richtafstandenlijst zijn bedrijven op grond van hun potentiële milieubelasting ingedeeld in zes categorieën. De categorie 1 staat voor de laagste potentiële milieubelastingen en de categorie 6 staat voor de hoogste potentiële milieubelasting. De lijst geeft richtafstanden voor de ruimtelijk relevante milieuaspecten geur, stof, geluid en gevaar. De grootste van de

Ontwerp Gemeente Leusden - Bestemmingsplan Larikslaan 3

24

vier richtafstanden is bepalend voor de indeling van een milieubelastende activiteit in een milieucategorie en daarmee ook voor de uiteindelijke richtafstand. De richtafstandenlijst gaat uit van gemiddeld moderne bedrijven. Indien bekend is welke activiteiten concreet zullen worden uitgeoefend, kan gemotiveerd worden uitgegaan van de daadwerkelijk te verwachten milieubelasting, in plaats van de richtafstanden. Bij activiteiten met ruimtelijk duidelijk te onderscheiden deelactiviteiten (zoals productie, opslag, kantoren, parkeerterreinen) kunnen deze deelactiviteiten desgewenst als afzonderlijk te zoneren activiteiten worden beschouwd, bijvoorbeeld bij ligging van de activiteit binnen zones met een verschillende milieucategorie.  omgevingstype Hoe gevoelig een gebied is voor milieubelastende activiteiten, is onder meer afhankelijk van het omgevingstype. De richtafstanden van de richtafstandenlijst gelden ten opzichte van het omgevingstype rustige woonwijk. Een rustige woonwijk is ingericht volgens het principe van de functiescheiding: afgezien van wijkgebonden voorzieningen komen vrijwel geen andere functies voor; langs de randen is weinig verstoring door verkeer.

Wanneer sprake is van het omgevingstype gemengd gebied kunnen de richtafstanden tussen milieubelastende functies en richtafstanden met één afstandsstap verlaagd worden, zonder dat dit ten koste gaat van het woon- en leefklimaat. Het uitgangspunt van de VNG handreiking is dat de gemeente deze gemotiveerd toepast. Het is een hulpmiddel, maar het legt niet vast wat wel en wat niet is toegestaan. Een gemeente dient zelf zorgvuldig af te wegen, te bepalen en te motiveren welke functies en activiteiten zij in een bepaald gebied toelaatbaar acht en welke Staat van Bedrijfsactiviteiten zal worden toegepast, zodat maatwerk en flexibiliteit voor een plangebied ontstaat. Afbeelding 10: Omgevingstype. Milieucategorie Richtafstand tot omgevingstype rustige woonRichtafstand tot omgevingstype gemengd wijk en rustig buitengebied gebied 1 10 meter 0 meter 2 30 meter 10 meter 3.1 50 meter 30 meter 3.2 100 meter 50 meter 4.1 200 meter 100 meter 4.2 300 meter 200 meter

Situatie plangebied Op de percelen rondom Larikslaan 3 zijn bedrijven uit de milieucategorieën 1 en 2 toegestaan. Bedrijfsactiviteiten in categorie 2 zijn activiteiten die gelet op hun aard en invloed op de omgeving toelaatbaar zijn tussen of onmiddellijk naast woonbebouwing, echter alleen in gebieden met gemengde functies. Deze hebben in een rustige woonwijk een richtafstand van 30 meter. Doordat er sprake is van een transformatie op een kantorenlocatie is er sprake van een zogenaamd gemengd gebied en is het toelaatbaar dat de richtafstand wordt verlaagd tot 10 meter. In de huidige situatie zijn er op de percelen rondom Larikslaan 3 kantoren aanwezig. Deze behoren tot milieucategorie 1 en hebben in een gemengd gebied een richtafstand van 0 meter. Uit het oogpunt van milieuzonering zijn er derhalve geen belemmeringen voor de onderhavige planontwikkeling.

Ontwerp Gemeente Leusden - Bestemmingsplan Larikslaan 3

25

4.9.

Vormvrije MER-beoordeling In het kader van het project is het volgende van belang. Het Europees parlement heeft op 12 maart 2014 en de Europese Raad op 16 april 2014 ingestemd met de Wijzigingsrichtlijn m.e.r. (2014/52/EU). De Wijzigingsrichtlijn m.e.r. moest uiterlijk 16 mei 2017 in de Nederlandse regelgeving zijn geïmplementeerd. Dit is in artikel 2 van de Wijzigingsrichtlijn m.e.r. vastgelegd. Met de wijziging wordt beoogd de m.e.r.-beoordelingsprocedure te verduidelijken, de kwaliteit en de inhoud van het MER te verbeteren en de m.e.r.-procedure te stroomlijnen met milieubeoordelingen uit hoofde van andere EU-regelgeving, teneinde het milieu beter te beschermen, hulpbronnen efficiënter te gebruiken en duurzame groei in de Europese Unie te bevorderen. Sinds 16 mei 2017 is het op basis van artikel 7.17 Wet milieubeheer verplicht een aanmeldnotitie op te stellen wanneer sprake is van een vormvrije m.e.r.-beoordeling. De aanmeldnotitie dient door het bevoegd gezag (in het onderhavige geval dus het college van burgemeester en wethouders voorafgaand aan de procedure van het ruimtelijke plan te worden vastgesteld. Derhalve is een aanmeldnotitie6 vervaardigd, die op datum door Burgemeester en Wethouders van Leusden is vastgesteld. Deze beschrijft of er (mogelijk) sprake is van belangrijke nadelige milieugevolgen.

Aan de vormgeving van deze notitie wordt slechts één belangrijke randvoorwaarde gesteld: er moet aandacht besteed worden aan de criteria uit bijlage III van de Europese richtlijn "betreffende de milieubeoordeling van bepaalde openbare en particuliere projecten". Het vaststellen van bestemmingsplannen voor de transformatie van recreatieparken kan worden aangemerkt als een besluit in de zin van kolom 4, bij categorie D 11.2 van de bijlage bij het Besluit m.e.r. (nieuwe stedelijke ontwikkeling). Ondanks het feit dat de mogelijk gemaakte ontwikkeling bij lange na niet aan de drempelwaarden van de gevallen (kolom 2) uit het Besluit m.e.r. voldoet, heeft een vormvrije m.e.r.-beoordeling plaats gevonden. De in de toelichting van de in dit hoofdstuk (en de daarop gebaseerde Aanmeldnotitie) voldoet niet alleen aan de onderzoeksverplichting van het Besluit ruimtelijke ordening, maar kan ook worden opgevat als de vorm-vrije m.e.r.-beoordeling. Artikel 5, lid 1 van de "Europese richtlijn milieu-beoordeling projecten" geeft aan dat de opdrachtgever in "passende vorm" de in bijlage III bedoelde informatie verstrekt.

Gelet op de aard van de nu voorgestelde ontwikkeling kan worden gesteld dat de "Kenmerken van het project", de "Plaats van het project" en de "Kenmerken van het potentiële effect" zo kleinschalig en niet significant voor de omgeving zijn dat met de in dit hoofdstuk beschreven kenmerken en gevolgen voldaan is aan de criteria van 'Bijlage III Europese richtlijn milieu-beoordeling projecten'.

6

buRO, Aanmeldnotitie m.e.r. Larikslaan 3, 0327-28-N01, Amersfoort, 15 oktober 2019

Ontwerp Gemeente Leusden - Bestemmingsplan Larikslaan 3

26

De in het voorgaande beschreven criteria geven aan dat belangrijke nadelige milieugevolgen, als gevolg van de beschreven ontwikkeling, zijn uitgesloten, dan wel door mitigerende maatregelen worden ondervangen. Er zijn geen significante effecten voor de instandhoudingsdoelstellingen van Natura2000-gebieden. Geconcludeerd kan worden dat er geen m.e.r.(-beoordeling) noodzakelijk is.

Ontwerp Gemeente Leusden - Bestemmingsplan Larikslaan 3

27

5.

Juridische planopzet

5.1.

Algemeen De Wet ruimtelijke ordening (Wro) en het Besluit op de ruimtelijke ordening zijn op 1 juli 2008 in werking getreden. Voor wat betreft de terminologie en de opbouw van het plan is op de nieuwe wet aangesloten. Als voorbeeld hiervan kan worden genoemd dat de voorschriften nu regels heten en dat vrijstellingen nu afwijking worden genoemd. Daarnaast zijn de algemene gebruiksbepalingen en de zogenaamde toverformule niet meer noodzakelijk, omdat in de wet is bepaald dat gronden niet in strijd met hun bestemming mogen worden gebruikt. Bij het opstellen van het bestemmingsplan is er voor gekozen de planologisch-juridische regeling in dit bestemmingsplan zoveel mogelijk aan te sluiten (met inachtneming van de Wro) bij recente bestemmingsplannen van de gemeente Leusden. Het onderhavig bestemmingsplan gaat uit van de meest recente versie van het rapport Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen 2012 (SVBP-2012-v1.3.1).