A.3 Memo Financiële stand van zaken schoollocaties.pdf

MEMO Aan Cc Van Datum Betreft

: Raad van de gemeente Leusden : College : Jurjen Medendorp : Woensdag 14 april 2021 : Financiële stand van zaken schoollocaties

Inleiding Op 19 november 2019 heeft het college besloten de ontwikkeling van een viertal vrijkomende schoollocaties zowel programmatisch als financieel aan elkaar te verbinden. De gemeenteraad is over dit voornemen middels een Raadsinformatiebrief begin 2020 geïnformeerd. Voor een tweetal van deze locaties, de Holm en de Leus, is inmiddels een ontwikkelkader opgesteld welke ter besluitvorming (d.d. 22 april 2021) aan de raad is voorgelegd. Om aan de voorgestelde verbinding te kunnen blijven voldoen is de gekozen invulling in het ontwikkelkader ook financieel beschouwd. In de onderstaande tabellen zijn de uitkomsten en de koppeling tussen de locaties met in achtneming van het voorgestelde ontwikkelkader weergegeven. Programmatische doel herontwikkeling vier locaties De programmatische koppeling van herontwikkeling van de vier locaties Holm, Leus, Klimrakker en Meent is door het college vastgelegd in haar besluit L229976. Dit houdt in, dat we voor het totaal van deze vier locaties uitgaan van een gevarieerd woningbouwprogramma, als uitwerking van de gemeentelijke Woonvisie. Voor locatie de Holm zijn vrije kavels/ dure koopwoningen beoogd. Dit omdat deze typologie aansluit bij de opzet en typologie van de omliggende buurt. Tevens wordt hier ruimte gegeven aan de mogelijkheid om levensloopbestendige woningen te realiseren.

Met die mogelijkheid om de zelf te bouwen woning levensloopbestendig te maken, wordt voldaan aan het bouwen voor de senioren doelgroep. Op de locatie de Leus woningen wil het college woningen voor een specifieke doelgroep realiseren: klein wonen anno 2021. Deze programmatische insteek en de bijbehorende stedenbouwkundige invullingen zijn daarnaast het resultaat van het gevoerde een proces met de klankbordgroepen van de beide locaties in het afgelopen jaar. De sociale huurwoningen komen centraal op één locatie, namelijk op locatie de Meent. Er is dus niet voor gekozen om op iedere locatie 30% sociale woningen te realiseren, omdat er dan te kleine aantallen per locatie komen. Dat is niet realiseerbaar en voor de woningstichting moeilijk te beheren en is stedenbouwkundig niet wenselijk. Op de locatie van de Klimrakker zijn middeldure koopwoningen voorzien, eveneens passend bij wat er in de omgeving staat.

Programmatische invulling van de vier herontwikkelingslocaties

Financiële stand van zaken In de onderstaande tabel zijn de te verwachten resultaten weergegeven van de verschillende locaties, uitgaande van de programmatische invulling zoals besproken in de vorige alinea. Het aangegeven resultaat voor de locaties De Holm en De Leus is de financiële uitwerking van het voorgestelde ontwikkelkader.

Financieel overzicht herontwikkeling van de vier locaties

Boekwaarde Voor drie van de vier locaties is geen boekwaarde meer van toepassing. Door afschrijvingen van de onderwijsgebouwen is deze nihil geworden. Op de locatie de Klimrakker zijn de kosten van de sloop van het schoolgebouw in 2017 als boekwaarde opgenomen (€78.000). Claims Bij het besluit rond de realisatie van het MFC Atria/Atlas is ter dekking een bedrag van € 360.000 opgenomen, welke gedekt zou worden uit de opbrengsten van de woningbouw op de locatie Klimrakker. Deze financiële claim is in het overzicht opgenomen. Conform het collegebesluit zijn kosten voor de inrichting van de openbare ruimte rondom het IKC Groenhouten ook opgenomen. Een gedeelte van deze kosten € 500.000 (resp. sloop € 270.000 en inrichting openbare ruimte € 230.000) zal zoals besloten door de raad op 4 februari 2021 (L261195) ten laste worden gebracht van de Algemene Reserve Grondbedrijf. Conform het raadsbesluit van 28 mei 2020 (L241535) zijn kosten voor de sloop van De Heerd en herinrichting van de openbare ruimte rondom KC Berkelwijk (beide inmiddels gerealiseerd) niet opgenomen. Die kosten zijn respectievelijk ten laste gebracht van de algemene reserve basisdeel, de reserve bovenwijkse voorzieningen en de voorziening groot onderhoud wegen. Vanuit dit project drukken er dus geen kosten bovenstaande financiële stand van zaken.

Kosten Ontwikkeling Voor alle locaties zijn (globale) berekeningen opgesteld wat de kosten voor sloop, bouw- en woonrijpmaken en planbegeleiding zouden zijn. Het betref hier onder meer maar niet alleen de kosten voor de sloop van de bestaande opstallen, het schonen van het terrein, aanleg

Pagina 2

nieuwe bestrating (inclusief riool), opwaarderen bestaande verhardingen, terrein geschikt maken voor bebouwing en de kosten door de planontwikkeling en begeleiding van de uitvoering. De kosten voor de locaties Klimrakker en De Holm zijn relatief hoger door afdrachten aan de fondsen binnen de gemeente. De overige twee locaties zijn hier niet mee belast aangezien er daar sprake is van sociale woningbouw en goedkope koop. Opbrengsten Ontwikkeling In de onderstaande tabel is een overzicht gegeven van de geschatte opbrengsten bij de realisatie van de ontwikkelingen. Deze opbrengsten bestaan uit de verkoop van de bouwrijpe grond, de genoemde bedragen zijn exclusief verschuldigde BTW. In de tabel is verder de grondslag voor de bepaling van de opbrengsten weergegeven. Locatie

Woningen Type

Opbrengsten

Grondwaarde

Groenhouten

22 a ppartementen (s ocia a l )

225.000 € 15.000 per a ppa rtementen (Grondpri jzenbrief)

Kl i mra kker

16 ri jwoni ngen (mi ddelduur)

900.000 € 56.250 per woning / € 375 per m² ui tgeefba a r

De Leus

9 Kl ei n wonen a nno 2021 (goedkope koop)

De Hol m

7 dure woni ngen (vri je ka vel s )

1.350.000 € 450 per m² ui tgeefba a r (ci rca 3.000 m²)

Totaal

54

2.675.000

200.000 € 22.500 per woning (i ns cha tti ng op bas i s Grondpri jzenbri ef)

Uitwerking geraamde opbrengsten per locatie

Afwikkeling verevening De bovengenoemde resultaten van de locaties zullen in de Algemene Reserve Grondbedrijf verantwoord worden als de bijbehorende exploitaties geopend zullen worden. De verevening tussen de ontwikkelingen vindt plaats in de Algemene Reserve Grondbedrijf. De nog te open exploitaties voor de verschillende locaties zullen afzonderlijk aan de raad worden voorgelegd. De bovengenoemde resultaten zijn gebaseerd op de basis van de globale invulling en uitwerking van de locaties, de onzekerheid over de exacte uitkomsten is vanzelfsprekend daarom ook relatief groot maar voldoende om nog steeds uit te gaan van een sluitende businesscase.

Pagina 3

Globale consequenties aanpassing programma locaties De Holm; omzetten 7 naar 10 kavels.  Stedenbouwkundig uitdaging om voldoende ontsluiting op de kavels te krijgen  Kosten o Aanleg aanvullende infra (toegangsweg en aansluiting op bestaande infra om 3 kavels extra te realiseren o Aanvullende kosten aanleg opritten o Aanvullende kosten aanleg aansluiting riool e.d. o Overige kosten, inclusief planschade blijven vrijwel gelijk o Per saldo circa € 20.000 a € 35.000  Opbrengsten o Kleinere kavel; lagere woningwaarde o Grondwaarde/grondopbrengsten beperkt lager bij gelijk aantal uitgeefbare meters1 o Per saldo circa € 15.000 tot € 45.000 lagere opbrengsten  Totaal resultaat tussen € 35.000 a € 80.000 lager De Leus; laten vervallen een blok van 5 woningen.  Kosten o Sloop blijft gelijk o Bouw en woonrijpmaken halveren € 42.500 lager o Plankosten blijven gelijk o Overige kosten (planschade, risico etc.) € 7.500 lager  Opbrengsten o Halvering opbrengsten naar € 100.000  Totaal resultaat circa € 50.000 lager, van nul naar € 50.000 negatief. Doorvoeren van beide aanpassingen geeft voor de gezamenlijke locaties een lager resultaat tussen de € 85.000 en € 135.000. Dit lagere resultaat zorgt er voor dat de doelstelling om een sluitende businesscase te realiseren niet gehaald wordt.

1

Waarschijnlijk vermindert het aantal uitgeefbare meters doordat meer infra nodig is bij 10 kavels, extra verlagend nog niet ingerekend effect niet op de grondopbrengsten.

Pagina 4

Opbrengstbepaling De Holm Vooropgesteld wordt dat in deze fase van de ontwikkeling (Kaderstelling) de opbrengsten voor de locatie De Holm nog indicatief zijn. In de grondprijzenbrief 2021 is de basis voor de grondprijzen die de gemeente geformuleerd: In ieder uitgifteplan en bij iedere uitgifte worden de grondprijzen concreet residueel vastgesteld op basis van het programma, de ligging en de dan geldende marktsituatie. De aangegeven opbrengstverwachting van € 450 per m² is residueel bepaald en gerelateerd aan de bandbreedte zoals aangegeven in de grondprijzenbrief 2021 van € 395 tot € 590 per m². De percelen zitten aan de onderzijde van de bandbreedte door voorzichtig te ramen en de relatief grootte oppervlakte van de kavels. Zoals aangegeven zal de aanpassing van het aantal kavels van 7 naar 10 een relatief gering effect hebben op de grondwaarde. Geschat is een range tussen de € 5 en € 15 per m² minder opbrengst, op basis van een beperkt lager waarde van de woning door verkleining van de kavel en het gebruiksoppervlak.

Pagina 5