2025-06-04 Bijlage bij RIB - Concept Toelichting huisvestingsverordening Leusden_versie 3_wijzigingen bijhouden.pdf

Toelichting Huisvestingsverordening Leusden 2025

Inhoudsopgave 1.

2.

Algemene toelichting ............................................................................................................ 4 1.1.

Regionaal afgestemde regels over woonruimteverdeling ........................................................4

1.2.

Vormgeving .........................................................................................................................4

1.3.

De noodzaak voor en werking van de woonruimteverdeling ....................................................5

1.4.

Het regionale urgentiestelsel ................................................................................................5

1.5.

De optionele paragrafen ......................................................................................................6

Artikelsgewijze toelichting .................................................................................................... 6 2.1.

Hoofdstuk 1 Algemeen ........................................................................................................6

2.2. Hoofdstuk 2 Huisvestingsvergunning voor woonruimte ..........................................................6 Paragraaf 2.1. Vergunningplicht ....................................................................................................6 Artikel 2.1.1. ................................................................................................................................6 Artikel 2.2.1. ................................................................................................................................7 Artikel 2.2.2. ................................................................................................................................7 Artikel 2.2.3. ................................................................................................................................8 Artikel 2.2.4.

................................................................................................................................8 Paragraaf 2.3 Woonruimte van woningwoningcorporaties ...............................................................9 Artikel 2.3.1 .................................................................................................................................9 Artikel 2.3.2 .................................................................................................................................9 Artikel 2.3.3 .................................................................................................................................9 Artikel 2.3.4 ............................................................................................................................... 10 Artikel 2.3.5 ............................................................................................................................... 10 Artikel 2.3.6 ............................................................................................................................... 11 Artikel 2.3.7 ...............................................................................................................................

11 Artikel 2.3.8 ............................................................................................................................... 12 Artikel 2.3.8a ............................................................................................................................. 12 Artikel 2.3.9 ............................................................................................................................... 13 Artikel 2.3.10 ............................................................................................................................. 13 Artikel 2.3.11 ............................................................................................................................. 13 Artikel 2.3.12 ............................................................................................................................. 13 Artikel 2.3.13 ............................................................................................................................. 14 Artikel 2.3.14 ............................................................................................................................. 14 Paragraaf 2.4. Woonruimte van particuliere verhuurders ..............................................................

14 Artikel 2.4.1 ............................................................................................................................... 14 Artikel 2.4.2 ............................................................................................................................... 14 Artikel 2.4.3 ............................................................................................................................... 14 Artikel 2.4.4 ............................................................................................................................... 15 Artikel 2.4.5 ............................................................................................................................... 15 Artikel 2.4.6 ............................................................................................................................... 15 Artikel 2.4.7 ............................................................................................................................... 16 Paragraaf 2.5 Nieuw te bouwen voor verkoop bestemde woonruimte ............................................ 16 Artikel 2.5.1 ...............................................................................................................................

16 Artikel 2.5.2 ............................................................................................................................... 16 Artikel 2.5.3 ............................................................................................................................... 16 Artikel 2.5.4 ............................................................................................................................... 17 Artikel 2.5.5 ............................................................................................................................... 17

1

Artikel 2.5.6 ............................................................................................................................... 17 Artikel 2.5.7 ............................................................................................................................... 18 Artikel 2.5.8 ............................................................................................................................... 18 Artikel 2.5.9 ............................................................................................................................... 18 Artikel 2.5.10 ............................................................................................................................. 19 Paragraaf 2.6 nieuw te bouwen middeldure huurwoonruimte ....................................................... 19 Artikel 2.6.1 ............................................................................................................................... 19 Artikel 2.6.2 ............................................................................................................................... 19 Artikel 2.6.3 ...............................................................................................................................

19 Artikel 2.6.4 ............................................................................................................................... 20 Artikel 2.6.5 ............................................................................................................................... 20 Artikel 2.6.6 ............................................................................................................................... 20 Artikel 2.6.7 ............................................................................................................................... 21 Hoofdstuk 3 De urgentieverklaring voor woonruimte van corporaties ................................................. 21 Paragraaf 3.1 Aanvraag, verlening en weigering van de urgentieverklaring ...................................... 22 Artikel 3.1.1 ............................................................................................................................... 22 Artikel 3.1.2 ............................................................................................................................... 22 Artikel 3.1.3 ............................................................................................................................... 23 Artikel 3.1.4 ...............................................................................................................................

24 Artikel 3.1.5 ............................................................................................................................... 24 Artikel 3.1.6 ............................................................................................................................... 24 Artikel 3.1.7 ............................................................................................................................... 25 Paragraaf 3.2 Urgentiecategorieën .............................................................................................. 25 Artikel 3.2.1 ............................................................................................................................... 25 Artikel 3.2.2 ............................................................................................................................... 26 Artikel 3.2.3 ............................................................................................................................... 26 Artikel 3.2.4 ............................................................................................................................... 27 Artikel 3.2.5 ...............................................................................................................................

27 Artikel 3.2.6 ............................................................................................................................... 27 Artikel 3.2.7 ............................................................................................................................... 27 Artikel 3.2.8 ............................................................................................................................... 27 Artikel 3.2.9 ............................................................................................................................... 27 Artikel 3.2.10 ............................................................................................................................. 27 Hoofdstuk 4 Standplaatsen voor woonwagens ................................................................................. 28 Paragraaf 4.1 Huisvestingsvergunning voor standplaatsen ............................................................ 28 Artikel 4.1.1 ............................................................................................................................... 28 Artikel 4.1.2 ...............................................................................................................................

28 Artikel 4.1.3 ............................................................................................................................... 28 Paragraaf 4.2 Aanvragen, verlenen en weigeren van de huisvestingsvergunning voor standplaatsen 28 Artikel 4.2.1 ............................................................................................................................... 28 Artikel 4.2.2 ............................................................................................................................... 28 Artikel 4.2.3 ............................................................................................................................... 29 Artikel 4.2.4 ............................................................................................................................... 29 Paragraaf 4.3 Inschrijving van woningzoekenden en bekendmaken van het aanbod ........................ 29 Artikel 4.3.1 ............................................................................................................................... 29 Artikel 4.3.2 ............................................................................................................................... 29 Paragraaf 4.4 Volgorde waarin woningzoekenden voor een standplaats in aanmerking komen ........

30 Artikel 4.4.1 Algemene volgordebepaling ..................................................................................... 30 2.3. Hoofdstuk 5 Overige bepalingen ......................................................................................... 30 Paragraaf 5.1 Bestuurlijke boete ................................................................................................. 30 Artikel 5.1.1 ............................................................................................................................... 30 Paragraaf 5.2 ............................................................................................................................. 31 Artikel 5.2.1 ............................................................................................................................... 31 Artikel 5.2.2 ............................................................................................................................... 31 Artikel 5.2.3 ............................................................................................................................... 31

2

3

1. Algemene toelichting 1.1. Regionaal afgestemde regels over woonruimteverdeling Gemeenteraden kunnen op grond van de Huisvestingswet 2014 in een huisvestingsverordening regels instellen over woonruimteverdeling inclusief urgentie (hoofdstuk 2 en 3 van de Huisvestingswet 2014) en wijzigingen in de woonruimtevoorraad (hoofdstuk 4 van de Huisvestingswet 2014). Binnen de regio Amersfoort is in 2024 een regionaal model opgesteld voor de huisvestingsverordening waarin de regels over woonruimteverdeling opgenomen zijn: de model huisvestingsverordening regio Amersfoort. Dit is de basis voor deze huisvestingsverordening. 1.2. Vormgeving De huisvestingsverordening Leusden 2025 bestaat uit hoofdstukken die op hun beurt zijn onderverdeeld in paragrafen. Deze gelaagdheid is terug te zien in de nummering van de afzonderlijke artikelen: artikel 1.1.1 is het eerste artikel van paragraaf 1 van hoofdstuk 1. Bij de verdeling van onderwerpen over hoofdstukken en paragrafen is zoveel als mogelijk de homogeniteitsregel gehanteerd. De opbouw is ‘van algemeen naar specifiek’.

Daarmee wordt bedoeld, dat zoveel als mogelijk algemene onderwerpen – zoals aanvraag, inhoud van beschikkingen, verlening, weigering, intrekken en wijzigen van beschikkingen – eerder in een hoofdstuk aanbod komen dan meer bijzondere onderwerpen (zoals: de specifieke regels over de afzonderlijke categorieën aangewezen woonruimte of de urgentiegronden). Centraal in de huisvestingsverordening staan de hoofdstukken 2 (de huisvestingsvergunning) en 3 (de urgentieverklaring). In de eerste paragraaf van hoofdstuk 2, paragraaf 2.1, worden de delen van de woonruimtevoorraad aangewezen, waarop de huisvestingsvergunningplicht van toepassing is. Verder bevat paragraaf 2.2 algemene regels over het aanvragen van een huisvestingsvergunning en het beslissen op zulke aanvragen. De daaropvolgende paragrafen bevatten specifieke regels voor de afzonderlijke delen van de woonruimtevoorraad: - Paragraaf 2.3 bevat de regels voor sociale huurwoningen van woningcorporaties. Alle regiogemeenten nemen deze paragraaf in hun verordening op. - Paragraaf 2.4 bevat de regels over andere sociale huurwoningen dan die van woningcorporaties. Deze paragraaf is enkel van toepassing op de eerste verhuur bij nieuwbouwprojecten. Als gemeenten de huisvestingsvergunningplicht op deze categorie woonruimten toepassen, nemen zij ook deze paragraaf op in hun verordening.

- Paragraaf 2.5 bevat de regels voor nieuw te bouwen sociale koopwoningen. Ook hier geldt dat als gemeenten de huisvestingsvergunningplicht op deze categorie woonruimten toepassen, zij ook deze paragraaf opnemen in hun verordening.

4

-

Paragraaf 2.6 bevat de regels voor nieuw te bouwen middenhuurwoningen, zowel in het bezit van de woningcorporatie als in het bezit van particulieren. Deze paragraaf is toegevoegd aan de regionale model-tekst.

Hoofdstuk 3 bevat de regionaal afgestemde regels over urgentieverklaringen. De opbouw van het hoofdstuk is, net als bij de andere delen van het regionale model, zoveel conform het uitgangspunt ‘van algemeen naar specifiek’. De eerste paragraaf bevat de meer algemene, voor elke urgentieverklaring relevante, bepalingen. Het hoofdstuk sluit af met de specifieke urgentiecategorieën (ook wel: urgentiegronden) in paragraaf 3.2. Hoofdstuk 4 is vervolgens een hoofdstuk met regels voor de verdeling van standplaatsen. De gemeente Leusden heeft eerder beleid voor standplaatsen opgesteld, dat is de basis geweest voor dit hoofdstuk. Het afstammingsprincipe speelt hier een centrale rol (zie toelichting hoofdstuk 4). Tot slot bevat hoofdstuk 5 overige bepalingen, zoal de bestuurlijke boete, overgangsbepalingen en de inwerkingstreding. 1.3. De noodzaak voor en werking van de woonruimteverdeling Ook zonder een huisvestingsverordening wordt er gestuurd op de woonruimteverdeling. Dit gebeurt dan door bewuste of onbewuste keuzes van de verhuurder of verkoper. Middels deze huisvestingsverordening grijpt de gemeente in op het toewijzingsbeleid. Dat mag volgens de Huisvestingswet enkel in het geval van schaarste en daaruit volgende verdringing van groepen. De onderbouwing van deze schaarste is op gemeenteniveau onderbouwd en als bijlage bij deze de huisvestingsverordening te vinden.

Hieruit blijkt dat alle gereguleerde segmenten last hebben van schaarste met effecten voor specifieke doelgroepen. Dit maakt dat woningzoekenden die weinig kans maken in de sociale huursector in het bezit van corporaties, weinig alternatieven vinden in de betaalbare koop en particuliere huur. Ingrijpen op de woningtoewijzing is met deze onderbouwing gerechtvaardigd. De regionaal afgestemde model-huisvestingsverordening maakt dat de regels die in de regio gelden op het gebied van woonruimteverdeling (grotendeels) gelijk zijn. Een woningmarkt heeft een regionale dynamiek en veel woningzoekenden zoeken niet enkel in één gemeente maar in de gehele regio. Daarnaast beslaat het werkgebied van meerdere woningcorporaties die actief zijn in de regio, meerdere gemeenten. Afgestemde regels in de woonruimteverdeling zorgen voor meer eenduidigheid en transparantie voor woningzoekenden en een eenvoudigere uitvoering door verhuurders en verkopers. 1.4. Het regionale urgentiestelsel Door de urgentie categorieën regionaal gelijk te trekken in een model-tekst wordt voorgesorteerd op de aanstaande Wet versterking regie op de volkshuisvesting. Ook is er een harmonisatieslag gemaakt bij de overige urgentiecategorieën. Er wordt in de verordening een basis gelegd voor een deels regionaal ingestoken urgentieverlening voor bepaalde aandachtsgroepen.

Dit maakt het evenwichtig verdelen, zoals opgenomen in de aanstaande wetgeving, mogelijk. Daarnaast bestaan er nog verschillende urgentie

5

categorieën met een lokale bindingseis. Hierbij is geen sprake van een regionale verdeling. 1.5. De optionele paragrafen Er zijn diverse optionele paragrafen vanuit de model huisvestingsverordening overgenomen in de huisvestingsverordening van Leusden, bijvoorbeeld voor het opleggen van regels voor de particuliere huur en de nieuwbouw betaalbare koop. De gemeente Leusden heeft lokaal afgewogen of het wenselijk en nuttig is om deze paragrafen te ‘activeren’ en in hun gemeente onderdeel te maken van de eigen huisvestingsverordening. Zijn de regels opgenomen over deze segmenten, dan is de model-tekst als basis genomen. Het opnemen van deze paragrafen vergt wel een schaarste onderbouwing van dat segment in de gemeente en de onderbouwing dat de regels nuttig, noodzakelijk en proportioneel zijn. De segmenten waarop gestuurd is zijn onderbouwd op basis van schaarste in de hier bovengenoemde schaarste onderbouwing. 2. Artikelsgewijze toelichting 2.1. Hoofdstuk 1 Algemeen Artikel 1.1.1 Dit artikel bevat de voor de hele verordening toepasselijke begripsomschrijvingen. Begrippen waarvan de betekenis in andere wetten – zoals: de Huisvestingswet 2014 of de Algemene wet bestuursrecht – bepaald is, worden hier niet nogmaals omschreven. Dit geldt bijvoorbeeld voor het begrip standplaats, middenhuur en huishoudinkomen.

Deze worden in de Huisvestingswet gedefinieerd en dat wordt in de huisvestingsverordening niet nogmaals herhaald. Een aantal begrippen komen enkel aan bod bij een bepaald onderdeel van de huisvestingsverordening. Daar zullen die dan worden benoemd in een aanvullende begripsbepaling (artikel 2.3.2, 2.4.2 en 2.5.2). De begripsbepalingen die hier worden genoemd zijn van toepassing op de gehele verordening. Een aantal van de opgenomen begripsomschrijvingen hebben ook tot doel, om andere artikelen van de verordening leesbaar te houden. Een voorbeeld hiervan is het begrip ‘passende woning’: het in artikel 1.1.1 omschrijven van dit begrip voorkomt, dat in andere artikelen steeds de zinsnede ‘woonruimte die voldoet aan het in een urgentieverklaring opgenomen zoekprofiel’ gebruikt moet worden. 2.2. Hoofdstuk 2 Huisvestingsvergunning voor woonruimte Paragraaf 2.1. Vergunningplicht Deze paragraaf bepaalt voor welke woningen een huisvestingsvergunning verplicht is. Artikel 2.1.1. In het eerste lid van dit artikel wijst de gemeenteraad aan, voor welke categorieën woonruimte de huisvestingsvergunningplicht geldt. Dit is het geval voor sociale huurwoningen van woningcorporaties, nieuwbouwwoningen binnen het lage

6

gereguleerde segment van particuliere eigenaren, nieuwbouwwoningen tot de middeldure grens en nieuw te bouwen betaalbare koopwoningen. In het eerste lid is verder tot uitdrukking gebracht dat het verbod om zonder daartoe strekkende huisvestingsvergunning de hier aangewezen woonruimte in gebruik te geven of te nemen, in artikel 8 van de Huisvestingswet 2014 staat. In het tweede lid is aangegeven dat voor bepaalde soorten woonruimten de in hoofdstuk 2 opgenomen regels niet gelden. Dit zijn woningen waarbij het gewenst is om af te wijken van de opgenomen regels, door de bijzondere aard van de woning of de doelgroep. Voorbeelden hiervan zijn bijvoorbeeld mantelzorgwoningen die door eigenaar-bewoners op eigen perceel worden geplaatst en vervolgens verhuurd aan bijvoorbeeld een familielid. Ook zijn in bijlage 1 een aantal woningen aangewezen die buiten de verordening vallen. Hierbij kan gedacht worden aan specifieke complexen waar afwijkende toewijzing wenselijk is, bijvoorbeeld om te sturen op een gewenste mix van vragers en dragers in zorgcomplexen. Op grond van het derde lid volgt de in het eerste lid opgenomen koopprijsgrens de indexatie van het in artikel 7, vierde lid, van de Huisvestingswet 2014 genoemde bedrag. In 2025 is dit €405.000. Paragraaf 2.2.

Aanvragen, verlenen en weigeren van de huisvestingsvergunning Deze paragraaf bevat de bepalingen die gelden voor alle op grond van paragraaf 2.1 aan te vragen, te verlenen en te weigeren huisvestingsvergunningen. Artikel 2.2.1. Dit artikel regelt enkele formele aspecten van de aanvraag om een huisvestingsvergunning. Hiermee wordt uitvoering gegeven aan artikel 5 van de Huisvestingswet 2014. In het eerste lid wordt aangegeven waar de huisvestingsvergunning aangevraagd dient te worden en dat burgemeesters en wethouders hiervoor een formulier kunnen vaststellen. In het tweede lid is aangegeven, welke informatie in ieder geval met de aanvraag wordt ingediend. Artikel 2.2.2. In dit artikel is de voorwaarde voor woningzoekenden aangewezen die in aanmerking komen voor het verkrijgen van een huisvestingsvergunning. Door de aanwijzing van de categorie woningzoekenden geeft de gemeenteraad uitvoering aan artikel 10, eerste lid, van de Huisvestingswet 2014. De hier opgenomen voorwaarde is enkel het hebben van een meerderjarige in het huishouden. Verdere eisen aan het wel of niet krijgen van een huisvestingsvergunning volgen later in de verordening, dit is de basisvoorwaarde. Als een aanvrager van een huisvestingsvergunning niet behoort tot deze categorie, wordt de huisvestingsvergunning geweigerd. Zie artikel 2.2.3, tweede lid, onder a.

7

In aanvulling op deze eisen zijn wettelijke vereisten (zoals het hebben van een Nederlandse nationaliteit of verblijfsvergunning) van toepassing. Deze zijn hier niet expliciet genoemd in de verordening maar zijn wel van kracht en komen aan bod in artikel 2.2.3. Artikel 2.2.3. In het eerste lid van dit artikel wordt aangegeven, dat burgemeester en wethouders beslissen over het verlenen, weigeren, wijzigen en intrekken van de huisvestingsvergunning. Dit is overeenkomstig de normale, in de Gemeentewet geregelde, verdeling van bevoegdheden over de bestuursorganen van de gemeente. Het tweede lid geeft aan, in welke gevallen burgemeester en wethouders de huisvestingsvergunning in ieder geval weigeren. Daarmee geeft het tweede lid uitvoering aan artikel 9 van de Huisvestingswet 2014. Gelet op het tweede lid, onder a, wordt de huisvestingsvergunning geweigerd als: - aanvragers op grond van artikel 10, tweede lid, van de Huisvestingswet 2014 niet voor een huisvestingsvergunning in aanmerking komen. Dit betreft aanvragers die niet de Nederlandse nationaliteit hebben of op grond van een wettelijke bepaling als Nederlander behandeld moeten worden, of geen rechtmatig in Nederland verblijvende vreemdeling zijn; - aanvragers niet meerderjarig zijn, zie artikel 2.2.2 van de verordening.

Verder wordt, gelet op het tweede lid, onder b, een huisvestingsvergunning geweigerd als door verlening ervan meer dan 50 % van de huisvestingsvergunningen met voorrang zou worden verleend aan woningzoekenden die economisch of maatschappelijk gebonden zijn. Zo wordt voorkomen dat in meer gevallen bindingsvoorrang wordt toegepast dan gelet op artikel 14 van de Huisvestingswet 2014 is toegestaan. De in het tweede lid opgenomen weigeringsgronden zijn imperatief (dus: “moeten weigeren”), en niet facultatief (dus niet: “kunnen weigeren”). Dit betekent dat wanneer er niet voldaan wordt aan de drie eisen in dit artikel de huisvestingsvergunning altijd geweigerd wordt. Hier kan alleen van worden afgeweken door inzet van het hardheidsartikel (artikel 2.3.14.). De verordening bevat geen bepalingen over het intrekken van een huisvestingsvergunning: dit is namelijk geregeld in artikel 18 van de Huisvestingswet 2014. Artikel 2.2.4. Dit artikel bepaalt wat er tenminste in een huisvestingsvergunning vermeld moet staan. Het tweede lid benoemt de mogelijkheid in artikel 19 van de Huisvestingswet 2014 om een mandaat te geven om huisvestingsvergunningen te verlenen. Dit mandaat kan enkel aan woningwoningcorporaties worden gegeven.

8

Voor sommige woningcorporaties in de regio staat het ondertekenen van het huurcontract gelijk aan het verlenen van een huisvestingsvergunning. De gegevens in dit artikel komen dus voor in het huurcontract. Waar dit niet het geval is, wordt een apart document aan het huurcontract toegevoegd waar deze gegevens in vermeld staan; dit document fungeert dan als de huisvestingsvergunning. Paragraaf 2.3 Woonruimte van woningwoningcorporaties Deze paragraaf bevat de regels die van toepassing zijn op sociale huurwoningen van woningcorporaties. Artikel 2.3.1 Dit artikel behoeft geen toelichting. Artikel 2.3.2 Dit artikel bevat aanvullende begripsbepalingen die van toepassing zijn op deze paragraaf. Artikel 2.3.3 Een woningcorporatie kan een voor verhuur vrijkomende woning op drie wijzen te huur aanbieden: - via het aanbodmodel; - via directe bemiddeling; of, - via het lotingmodel. Zie artikel 2.3.2 voor de begripsbepalingen van deze modellen. Daarbij geldt, dat aanbieden via het aanbodmodel de hoofdregel is. In het tweede lid zijn daarom maximumpercentages opgenomen voor directe bemiddeling (maximaal 2 % per kalenderjaar) en loting (maximaal 20 % per kalenderjaar). Deze 2% directe bemiddeling (ook wel de vrije beleidsruimte) zet de woningcorporatie alleen in uiterste gevallen in. Directe bemiddeling kan wel (zonder maximum) worden ingezet voor het huisvesten van urgent woningzoekenden.

Het derde lid bevat een regeling voor woningen met woningaanpassingen van €15.000 of meer, aangebracht op grond van de Wet maatschappelijke ondersteuning 2015 (Wmo). Woningcorporaties melden bij burgemeester en wethouders dat zo’n woning vrijkomt. Burgemeester en wethouders kunnen vervolgens nagaan, of zij gelet op hun taken op grond van de Wmo mensen kunnen voordragen voor de woning. Hiermee wordt ervoor gezorgd dat de aanpassingen die in een woning zijn gedaan zo efficiënt mogelijk gebruikt en herbruikt kunnen worden. Maken burgemeester en wethouders geen gebruik van deze mogelijkheid, dan geven zij binnen twee maanden aan, geen bezwaar te hebben tegen het te huur aanbieden van woonruimte. Burgemeesters en wethouders maken nadere afspraken met de corporaties voor gevallen waarin de betreffende woningen langer dan één maand leeg staat. De bevoegdheid ligt bij burgemeester en wethouders maar kan binnen een gemeente gemandateerd worden.

9

In het vierde lid is bepaald, dat de woningcorporatie een in het derde lid bedoelde woning met instemming van burgemeester en wethouders via directe bemiddeling kan aanbieden. Ook langs die weg kan geborgd worden, dat de woning (weer) bewoond gaat worden door een woningzoekende die gelet op de zijn of haar beperkingen aangewezen is op de al aangebrachte woningaanpassingen. Artikel 2.3.4 Dit artikel bevat regels voor het te huur aanbieden van woonruimte via het aanbodmodel en het lotingmodel. Het artikel is dus niet van toepassing op directe bemiddeling. Als woonruimte te huur wordt aangeboden via het aanbodmodel of het lotingmodel, wordt de woonruimte gedurende minimaal drie werkdagen bekendgemaakt op het digitale platform. In de praktijk zijn dit vaak vijf werkdagen, aangezien de advertentie net na het nachtuur wordt geplaatst op dag 1 en vlak voor middernacht verdwijnt op dag 5. Het gaat dus in de praktijk om 3 volledige dagen en 2 bijna-volledige dagen. De reden dat dit aantal is gekozen is omdat de ervaring leert Het is wenselijk om deze periode lang genoeg te laten zijn om iedereen een kans te geven om te reageren maar verder zo kort mogelijk met het oog op een zo kort mogelijke periode van leegstand tussen huurders. Artikel 2.3.5 bevat regels over dat digitale platform.

In het derde lid van artikel 2.3.4 worden kwalitatieve eisen gesteld aan de wijze waarop daarmee woonruimte te huur wordt aangeboden. Dit zijn feitelijk eisen aan de advertentie van een woonruimte. Deze eisen worden gesteld om ervoor te zorgen dat het voor woningzoekenden voldoende duidelijk is, welke woonruimte wordt aangeboden en wat de voorwaarden zijn om voor die woonruimte in aanmerking te komen. Dergelijke duidelijkheid is een belangrijke waarborg voor een goede werking van de in de verordening opgenomen regels. Het vierde lid zorgt ervoor dat als de woonruimte minimaal drie dagen bekend is gemaakt op het digitale platform en er zijn geen reacties van woningzoekenden zijn ontvangen die bindingsvoorrang hebben, de huisvestingsvergunning ook aan een andere woningzoekende kan worden verleend. Deze toewijzing telt vervolgens niet mee met de 50% van de toewijzingen die met voorrang aan woningzoekende met binding kunnen worden toegewezen. Artikel 2.3.5 Het eerste lid van dit artikel verplicht woningcorporaties tot het gezamenlijk voor de gehele regio instellen en in stand houden van een digitaal platform. Het digitale platform, op moment van vaststelling bekend als DAK Eemvallei, wordt door de woningcorporaties gezamenlijk beheerd.

Dit is het digitale platform waarop woningcorporaties woonruimte te huur aanbieden (zie artikel 2.3.4), waarop woningzoekenden vervolgens kunnen reageren. Ook kunnen huishoudens zich op het digitale platform als woningzoekende inschrijven. Woningcorporaties – of een door hen aan te wijzen organisatie – stellen de gebruiksvoorwaarden van het digitale platform op. Het tweede lid bevat enkele eisen over de inhoud van die voorwaarden. Die eisen gaan over de inschrijving als

10

woningzoekende en de inschrijfduur. Dit, met het oog op de in artikel 2.3.11 opgenomen wijze van volgordebepaling. Naast deze eisen zijn woningcorporaties verantwoordelijk voor eventueel aanvullende regelingen en voorwaarden. Een van de regels (tweede lid onder d) die tenminste geïmplementeerd moet zijn in het digitale platform is dat bij herinschrijving 75% van de opgebouwde inschrijfduur wordt meegegeven. Het tweede lid, onder e, is gelet op artikel 11a, 11b en 11c van de Huisvestingswet 2014, bepaalt dat in bepaalde gevallen (zoals bij jongerencontracten, tijdelijke contracten en tijdelijke woonruimte) de inschrijving van woningzoekenden in het aanbodinstrument niet vervalt. In het derde lid is bepaald dat de gebruiksvoorwaarden in overeenstemming met de Huisvestingswet 2014 en de verordening moeten zijn, en dat ze transparant medegedeeld worden aan woningzoekenden. Artikel 2.3.6 Dit artikel bevat in aanvulling op paragraaf 2.2 enkele aanvullende regels over de aanvraag en weigering van een huisvestingsvergunning. Het tweede lid bevat weigeringsgronden waarmee een goede werking van de in deze verordening opgenomen regels wordt gewaarborgd.

Het gaat daarbij om de regels over de volgorde waarin woningzoekende voor de huisvestingsvergunning in aanmerking komen (zie onder a), om regels over het te huur aanbieden en bekendmaken van het aanbod (zie onder b en c) en om de inkomenstoets (zie onder d) en de eis dat de aanvrager van de huisvestingsvergunning ingeschreven is als woningzoekende (zie onder e). De in het tweede lid opgenomen weigeringsgronden zijn niet imperatief (dus: geen “moeten weigeren”), maar facultatief (dus: “kunnen weigeren”). Dit betekent dat burgemeester en wethouders bij weigering op grond van één van deze gronden, moeten motiveren waarom zij weigeren. Artikel 2.3.7 Bij het te huur aanbieden van woonruimte kan een woningcorporatie ‘labels’ toepassen. Die labels zijn opgenomen in de eerste kolom van de tabel in het eerste lid van dit artikel. Dit artikel maakt het opleggen van labels niet verplicht- het is mogelijk om een woning aan te merken met een label maar de voorrangsgroep hoeft niet in alle gevallen voorrang te krijgen. Als een woningcorporatie een label toepast, krijgt een bepaalde categorie woningzoekenden – in de tabel vermeld als ‘voorrangsgroep’ in dezelfde rij het als toegepaste label – voorrang bij de verlening van een huisvestingsvergunning.

Het gaat hierbij – met uitzondering van het woningtype ‘nieuwbouw’, zie hierna – om de in artikel 11 van de Huisvestingswet 2014 bedoelde voorrang. Deze vorm van voorrang wordt ook wel ‘passendheidsvoorrang’ genoemd: de gelabelde woonruimte is gelet op aard, grootte of prijs bij uitstek ‘passend’ voor een bepaalde categorie woningzoekenden.

11

Als woonruimte het label ‘nieuwbouw’ krijgt, krijgen woningzoekenden die economisch of maatschappelijk gebonden zijn aan de gemeente voorrang. De wettelijke basis voor deze vorm van voorrang is artikel 14 en niet (zoals bij de andere labels) artikel 11 van de Huisvestingswet 2014. Dit wordt in het derde lid tot uitdrukking gebracht. De voorrang voor economische en maatschappelijke binding is breder dan alleen voor de nieuwbouw (zie artikel 2.3.8.), toch wordt deze in de tabel expliciet benoemd aangezien dit een soort vastgoed is wat interessant is om met voorrang voor woningzoekenden met binding toe te wijzen. Het woningtype ‘woning met 3 kamers of minder’ heeft het doel om doorstroming te stimuleren in de regio. Door voorrang te geven aan woningzoekenden die een grote woning in de regio achterlaten worden er meer grote woningen vrijgespeeld waar, met het oog op de andere regel voor grote woningen van 4 of meer kamers, grotere huishoudens in terecht kunnen. Dit maakt dat mensen die een grote woning in Leusden achterlaten ook aanspraak kunnen maken op een kleinere woning in andere gemeenten, en andersom. Door het samenspel van deze regels wonen meer mensen passend bij hun huishoudensgrootte en door het regionale aspect is er meer aanbod om naar door te stromen beschikbaar. Deze voorrang kan wel in combinatie met lokale binding worden ingezet.

Labels kunnen ook gestapeld worden, zo kunnen er nieuwbouw jongerenwoningen of seniorenwoningen met 3 kamers of minder bestaan. Een woonruimte kan dus meerdere labels hebben. Sommige van de woningen met een label zullen worden toegewezen door directe bemiddeling, bijvoorbeeld seniorenwoningen door middel van een verhuiscoach of interne doorverhuizingen binnen een complex. Deze woningen vallen dan onder de 2% vrije beleidsruimte die woningcorporaties hebben om direct te bemiddelen. Artikel 2.3.8 Naast ‘passendheidsvoorrang’ is in dit artikel bepaald dat bepaalde categorieën woningzoekenden ook ‘bindingsvoorrang’ kunnen hebben. Het gaat dan om woningzoekenden die maatschappelijk of economisch gebonden zijn aan de regio, de gemeente of een deel van de gemeente. Dit artikel is een uitwerking van artikel 14, tweede en vierde lid, van de Huisvestingswet 2014. Deze voorrang mag ten hoogste bij 50 % van de verleende huisvestingsvergunning toegepast worden. Zie gelet hierop ook artikel 2.2.3, tweede lid, onder b. De voorrang voor woningzoekenden met binding kan op veel manieren worden ingezet. De woningcorporatie kan (in overleg) bepalen bij welke woningen deze voorrang wordt ingezet, maar het is goed denkbaar dat dit bij nieuwbouwwoningen of specifiek type vastgoed (zoals senioren of jongerenwoningen) gebeurd om doorstroming binnen de gemeente of regio te bevorderen. Artikel 2.3.8a

12

In dit artikel wordt bepaald dat woningzoekenden die bij de vrijwillige brandweer actief zijn in de gemeente, een extra voorrang kunnen gebruiken. Deze extra voorrang is binnen de woningzoekenden die economisch of maatschappelijk gebonden zijn aan de gemeente. Binnen deze groep gaan woningzoekenden die actief zijn bij de vrijwillige brandweer dus voor andere woningzoekenden met binding aan de gemeente. In het tweede lid is bepaald dat burgemeesters en wethouders extra eisen kunnen stellen aan wie er in deze categorie wordt ingedeeld. Artikel 2.3.9 Op woonruimte die via het aanbodinstrument openbaar wordt aangeboden, reageren doorgaans meerdere woningzoekenden. Daarom regelt dit artikel, in welke volgorde woningzoekenden in aanmerking komen voor verlening van de huisvestingsvergunning: - eerst zijn dat de houders van een passende urgentieverklaring; - vervolgens de woningzoekenden met passendheidsvoorrang en, indien van toepassing, bindingsvoorrang; - en tot slot de overige woningzoekenden. Voor maximaal 5% van de woningen kan in navolging van het tweede lid worden bepaald dat urgenten geen voorrang krijgen. Dit is denkbaar voor woningen die erg specifiek zijn of bijzonder goed kunnen worden ingezet om andere doelen (zoals doorstroming) te bevorderen.

Geeft de bovenstaande volgordebepaling geen uitsluitsel, dan bevatten de artikelen 2.3.10 tot en met 2.3.12 aanvullende volgordebepalingen. Artikel 2.3.10 Als meerdere woningzoekenden die behoren tot de voorrangsgroep ‘huishoudens waarvan tenminste één persoon een leeftijd hoger dan 55 jaar heeft’ reageren op woonruimte met het label ‘seniorenwoning’, hebben de huishoudens met (tenminste) een persoon van 65 jaar of ouder voorrang boven andere huishoudens. Artikel 2.3.11 Dit artikel bevat aanvullende volgordebepalingen voor de verschillende in artikel 2.3.9, eerste lid, genoemde volgordegroepen: - de volgorde waarin houders van een urgentieverklaring in aanmerking komen voor een huisvestingsvergunning, wordt bepaald op basis van de ingangsdatum van de urgentie. Als dat geen uitsluitsel biedt, wordt de volgorde bepaald op basis van de inschrijfduur. Er wordt dus geen hiërarchie aangebracht tussen de verschillende categorieën van urgentie; - de volgorde waarin woningzoekenden die behoren tot een voorrangsgroep of bindingsgroep in aanmerking komen voor een huisvestingsvergunning, wordt bepaald op basis van de inschrijfduur; - de volgorde waarin overige woningzoekenden in aanmerking komen voor een huisvestingsvergunning, wordt bepaald op basis van de inschrijfduur. Artikel 2.3.12

13

Op grond van dit artikel wordt bij stadsvernieuwingsurgenten de woonduur gelijkgesteld met de inschrijfduur. Dit is relevant bij het met artikel 2.3.11 bepalen van de volgorde waarin woningzoekenden in aanmerking komen voor een huisvestingsvergunning. Artikel 2.3.13 Gemeenten en woningcorporaties kunnen met een experiment onderzoeken of woonruimte buiten de huidige kaders van de verordening om, op een andere manier in gebruik gegeven kan worden. Het moet wel gaan om een manier van in gebruik geven die eventueel, gelet op de Huisvestingswet 2014, door aanpassing van de verordening mogelijk gemaakt kan worden. Een experiment duurt maximaal twee jaar en moet geëvalueerd worden. Artikel 2.3.14 Bij het opstellen van de hardheidsclausule is rekening gehouden met aanwijzing 76 uit de VNG-uitgave “100 Ideeën voor de gemeentelijke regelgever, vierde, herziene editie 2023”. De hardheidsclausule noemt, ter voorkoming van verboden ‘blanco delegatie’, de specifieke bepalingen waar burgemeester en wethouders bij het gebruiken van de hardheidsclausule van af kunnen wijken. Deze bepalingen gaat over het weigeren van een huisvestingsvergunning. Dit maakt dat burgemeester en wethouders toch een huisvestingsvergunning kunnen toekennen, ook al kan dat op grond van de huisvestingsverordening niet. Dit kan enkel in extreme gevallen die leiden tot onbillijkheden van overwegende aard.

Middels de hardheidsclausule kan niet van de Huisvestingswet worden afgeweken. Elke paragraaf heeft zijn eigen hardheidsclausule, doordat er per segment de weigeringsgronden zijn genoemd waar van moet kunnen worden afgeweken. Paragraaf 2.4. Woonruimte van particuliere verhuurders Naast de sociale huurwoningen van woningcorporaties (paragraaf 2.3) gelden er ook regels voor woonruimte voor particuliere eigenaars. Het gaat hierbij om nieuw te bouwen woningen tot de liberalisatiegrens van particuliere eigenaren. Artikel 2.4.1 Dit artikel behoeft geen toelichting. Artikel 2.4.2 Dit artikel bevat aanvullende begripsbepalingen die van toepassing zijn op deze paragraaf. Artikel 2.4.3 Dit artikel bepaalt dat de verhuurder de woonruimte tenminste drie werkdagen te huur aanbiedt. Dit betreft de in artikel 17 van de wet bedoelde termijn. De woningen moeten worden aangeboden op het digitale platform dat ook gebruikt wordt door de woningcorporaties. Gedurende de termijn van drie werkdagen gaat de verhuurder niet tot selectie van de beoogde huurder over. Het is namelijk belangrijk, dat de woningzoekenden die gelet op artikel 2.4.5 voorrang hebben bij de verlening van een

14

huisvestingsvergunning, voldoende kans hebben om op de aangeboden woonruimte te reageren en om als beoogd huurder geselecteerd te worden. Het tweede lid stelt meer inhoudelijke eisen aan de advertentie van de woonruimte. Hiermee wordt uitvoering gegeven aan artikel 20 van de Huisvestingswet 2014. Het vierde en vijfde lid geeft burgemeester en wethouders de mogelijkheid om over bepaalde onderwerpen nadere regels te stellen. Artikel 2.4.4 Dit artikel bevat in aanvulling op paragraaf 2.2 enkele aanvullende regels over de aanvraag en weigering van een huisvestingsvergunning. Het tweede lid bevat weigeringsgronden waarmee een goede werking van de in deze verordening opgenomen regels wordt gewaarborgd. Het gaat daarbij om de regels over de volgorde waarin woningzoekende voor de huisvestingsvergunning in aanmerking komen (zie onder a), om regels over het te huur aanbieden en bekendmaken van het aanbod (zie onder b) en de eis dat de aanvrager van de huisvestingsvergunning ingeschreven is als woningzoekende (zie onder c). De in het tweede lid opgenomen weigeringsgronden zijn niet imperatief (dus: geen “moeten weigeren”), maar facultatief (dus: “kunnen weigeren”). Dit betekent dat burgemeester en wethouders bij weigering op grond van één van deze gronden, moeten motiveren waarom zij weigeren.

Artikel 2.4.5 Op woonruimte die via het aanbodinstrument openbaar wordt aangeboden, reageren doorgaans meerdere woningzoekenden. Daarom regelt dit artikel, in welke volgorde woningzoekenden in aanmerking komen voor verlening van de huisvestingsvergunning: - eerst zijn dat woningzoekenden met een huishoudinkomen tot maximaal de inkomensgrens en een economische maatschappelijke binding aan de gemeente Leusden of de woningmarktregio; - vervolgens de woningzoekenden met een huishoudinkomen tot maximaal de inkomensgrens, zonder economische maatschappelijke binding aan de gemeente Leusden of de woningmarktregio; - daarna de woningzoekenden zonder een huishoudinkomen tot maximaal de inkomensgrens, met economische maatschappelijke binding aan de gemeente Leusden of de woningmarktregio; - en daarna de overige woningzoekenden. In het tweede en derde lid staan aanvullende volgordebepalingen voor als het eerste lid geen uitsluitsel geeft. Er mag volgens de Huisvestingswet 2014 voor maximaal 50% voorrang worden verleend aan woningzoekenden met economische of maatschappelijke binding. Lid 4 zorgt ervoor dat een toewijzing niet kan zorgen voor overschrijding van deze 50%, aangezien de voorrang in dat geval niet wordt gegeven. Artikel 2.4.6

15

Bij de behandeling van de aanvraag om een huisvestingsvergunning of bij een toezichtonderzoek moet vastgesteld kunnen worden of de verhuurder zich voldoende heeft ingespannen om een huurder te vinden die gelet op artikel 2.4.5 voorrang heeft bij de verlening van een huisvestingsvergunning. Daarom bevat dit artikel voor de verhuurder bepaalde administratieve verplichtingen. De registratie moet tot 6 maanden na de toewijzing worden bewaard. Hiermee wordt uitvoering gegeven van artikel 17, derde lid, van de Huisvestingswet 2014. Artikel 2.4.7 Bij het opstellen van de hardheidsclausule is rekening gehouden met aanwijzing 76 uit de VNG-uitgave “100 Ideeën voor de gemeentelijke regelgever, vierde, herziene editie 2023”. De hardheidsclausule noemt, ter voorkoming van verboden ‘blanco delegatie’, de specifieke bepalingen waar burgemeester en wethouders bij het gebruiken van de hardheidsclausule van af kunnen wijken. Deze bepalingen gaat over het weigeren van een huisvestingsvergunning. Dit maakt dat burgemeester en wethouders toch een huisvestingsvergunning kunnen toekennen, ook al kan dat op grond van de huisvestingsverordening niet. Dit kan enkel in extreme gevallen die leiden tot onbillijkheden van overwegende aard. Middels de hardheidsclausule kan niet van de Huisvestingswet worden afgeweken.

Elke paragraaf heeft zijn eigen hardheidsclausule, doordat er per segment de weigeringsgronden zijn genoemd waar van moet kunnen worden afgeweken. Paragraaf 2.5 Nieuw te bouwen voor verkoop bestemde woonruimte Naast de sociale huurwoningen van woningcorporaties (paragraaf 2.3) gelden er ook regels voor woonruimte voor nieuwbouw betaalbare koopwoningen. Het gaat hierbij de eerste verkoop van woningen tot de €405.00 (prijspeil 2025). De vergunningen van dit segment worden door de gemeente uitgegeven, aangezien dit niet gemandateerd kan worden. Artikel 2.5.1 Dit artikel behoeft geen toelichting. Artikel 2.5.2 Dit artikel bevat aanvullende begripsbepalingen die van toepassing zijn op deze paragraaf. Artikel 2.5.3 Dit artikel bepaalt dat de verkoper de woonruimte tenminste 4 weken te koop aanbiedt. Dit betreft de in artikel 17 van de wet bedoelde termijn. Dit is langer dan voor de andere segmenten aangezien voor dit segment er niet één site wordt voorgeschreven en het belangrijk is dat alle geïnteresseerde woningzoekenden het aanbod kunnen vinden. Gedurende die termijn gaat de verkoper niet tot selectie van de beoogde koper over.

Het is namelijk belangrijk, dat de woningzoekenden die gelet op artikel 2.5.6, eerste lid, onder a, voorrang hebben bij de verlening van een huisvestingsvergunning, voldoende kans hebben om op de aangeboden woonruimte te reageren en om als beoogd koper geselecteerd te worden.

16

Het tweede lid stelt meer inhoudelijke eisen aan het aanbod van de woonruimte. Hiermee wordt uitvoering gegeven aan artikel 20 van de Huisvestingswet 2014. Het vierde lid geeft burgemeester en wethouders de mogelijkheid om over bepaalde onderwerpen nadere regels te stellen. Artikel 2.5.4 In dit artikel krijgt de verkoper de opdracht om te zorgen voor een digitaal platform waarop hij de woonruimte te koop aanbiedt, waarop woningzoekenden zich kunnen inschrijven en waarop woningzoekenden kunnen reageren op de aangeboden woonruimte. De verkoper kan zelf een digitaal platform (laten) bouwen en beheren, of hij kan gebruik maken van al bestaande digitale platforms waarmee aan het in dit artikel bepaalde kan worden voldaan. Dit wordt voorgeschreven om er zeker van te zijn dat woningzoekenden het aanbod goed kunnen vinden en hun interesse toonbaar kunnen maken. Het tweede lid bevat enkele eisen over de inhoud van gebruiksvoorwaarden van het digitale platform. Die eisen gaan over de inschrijving als woningzoekende en de inschrijfduur. Dit, met het oog op de in artikel 2.3.11 opgenomen wijze van volgordebepaling. In het tweede lid, onder e, is gelet op artikel 11a, 11b en 11c van de Huisvestingswet 2014, bepaald dat in bepaalde gevallen de inschrijving van woningzoekenden in het aanbodinstrument niet vervalt.

In het derde lid is bepaald dat de gebruiksvoorwaarden in overeenstemming met de Huisvestingswet 2014 en de verordening moeten zijn, en dat ze transparant medegedeeld worden aan woningzoekenden. Artikel 2.5.5 Dit artikel bevat in aanvulling op paragraaf 2.2 enkele aanvullende regels over de aanvraag en weigering van een huisvestingsvergunning. Het tweede lid bevat weigeringsgronden waarmee een goede werking van de in deze verordening opgenomen regels wordt gewaarborgd. Het gaat daarbij om de regels over de volgorde waarin woningzoekende voor de huisvestingsvergunning in aanmerking komen (zie onder a), om regels over het te koop aanbieden en bekendmaken van het aanbod (zie onder b en c) en om de inschrijving van de woningzoekende in het digitale platform (zie onder d). De in het tweede lid opgenomen weigeringsgronden zijn niet imperatief (dus: geen “moeten weigeren”), maar facultatief (dus: “kunnen weigeren”). Dit betekent dat burgemeester en wethouders bij weigering op grond van één van deze gronden, moeten motiveren waarom zij weigeren. Artikel 2.5.6

17

In dit artikel worden verschillende woningtypen beschreven en de voorrangsgroep die voorrang heeft bij deze woningen. De woningtypen zijn labels die kunnen worden ingezet door de verkoper. Er zijn drie voorrangsgroepen die in dit artikel genoemd worden: - Senioren. Er wordt hier eenzelfde regeling als voor de sociale huurwoningen toegepast, de zogenaamde ‘watervalregeling’. Hierbij krijgen eerst de kandidaten die 65+ zijn voorrang en indien die er niet zijn krijgen woningzoekenden die 55+ zijn voorrang op de rest van de woningzoekenden. Zie ook artikel 2.5.8. - Starters op de woningmarkt. Dit zijn huishoudens die geen woning leeg achterlaten bij verhuizing. Hierbij kan gedacht worden aan kinderen die uit huis gaan maar ook scheidingen of mensen die om een andere reden geen woning achterlaten. Starters op de regionale woningmarkt (die dus wel een woning elders in het land achterlaten) vallen hier niet onder. - Doorstromers die een woning in de woningmarktregio achterlaten. De woning die wordt achtergelaten moet een sociale huurwoning of een middenhuurwoning zijn. Deze groep krijgt voorrang als de verkoop staande woning wordt aangemerkt met het label ‘doorstroomwoning’ Artikel 2.5.7 Op woonruimte die openbaar wordt aangeboden, reageren doorgaans meerdere woningzoekenden.

Daarom regelt dit artikel, in welke volgorde woningzoekenden in aanmerking komen voor verlening van de huisvestingsvergunning: - eerst zijn dat woningzoekenden die economisch of maatschappelijk gebonden zijn aan de woningmarktregio, de gemeente of een deel van de gemeente; - vervolgens zijn dit woningzoekenden die voldoen aan en van de voorrangsgroepen uit artikel 2.5.7. Hierbinnen gaan woningzoekenden die binding hebben voor op voorrangsgroepen zonder binding. - en daarna de overige woningzoekenden. In het tweede lid is bepaald, dat de voorrang van woningzoekenden met economische of maatschappelijke binding achterwege blijft, als daardoor meer dan 50 % van de huisvestingsvergunningen met die voorrang verleend zouden worden. Dit waarborgt dat de uitvoering van de verordening binnen de bandbreedte van artikel 14 van de Huisvestingswet 2014 blijft. Er wordt in de koop gestuurd op voorrang voor deze binding voor maximaal de helft van de toewijzingen. Dit is om niet te veel in te grijpen in de contractvrijheid van verkopers maar wel voor de schaarse betaalbare koopwoningen in de gemeente voorrang te kunnen geven aan lokaal woningzoekenden. Artikel 2.5.8 In dit artikel wordt invulling gegeven aan de ‘watervalregeling’ voor senioren zoals beschreven in artikel 2.5.6.

Hierbij wordt er eerst voorrang gegeven aan huishoudens waar 1 persoon 65+ is, en indien die er niet is aan een huishouden waarvan tenminste 1 persoon 55+ is. Artikel 2.5.9

18

Bij de behandeling van de aanvraag om een huisvestingsvergunning of bij een toezichtonderzoek moet vastgesteld kunnen worden of de verkoper zich voldoende heeft ingespannen om een koper te vinden die gelet op artikel 2.5.6 voorrang heeft bij de verlening van een huisvestingsvergunning. Daarom bevat dit artikel voor de verkoper bepaalde administratieve verplichtingen. Hiermee wordt uitvoering gegeven van artikel 17, derde lid, van de Huisvestingswet 2014. Artikel 2.5.10 Bij het opstellen van de hardheidsclausule is rekening gehouden met aanwijzing 76 uit de VNG-uitgave “100 Ideeën voor de gemeentelijke regelgever, vierde, herziene editie 2023”. De hardheidsclausule noemt, ter voorkoming van verboden ‘blanco delegatie’, de specifieke bepalingen waar burgemeester en wethouders bij het gebruiken van de hardheidsclausule van af kunnen wijken. Deze bepalingen gaat over het weigeren van een huisvestingsvergunning. Dit maakt dat burgemeester en wethouders toch een huisvestingsvergunning kunnen toekennen, ook al kan dat op grond van de huisvestingsverordening niet. Dit kan enkel in extreme gevallen die leiden tot onbillijkheden van overwegende aard. Middels de hardheidsclausule kan niet van de Huisvestingswet worden afgeweken. Elke paragraaf heeft zijn eigen hardheidsclausule, doordat er per segment de weigeringsgronden zijn genoemd waar van moet kunnen worden afgeweken.

Paragraaf 2.6 nieuw te bouwen middeldure huurwoonruimte Naast de sociale huurwoningen van particulieren en woningcorporaties, vallen ook nieuw te bouwen middenhuur woningen onder de reikwijdte van de huisvestingsverordening. Dit is een aanvulling op het regionale model en is onderbouwd op basis van schaarste in de schaarste onderbouwing. Artikel 2.6.1 Dit artikel behoeft geen toelichting. Artikel 2.6.2 Dit artikel bevat aanvullende begripsbepalingen die van toepassing zijn op deze paragraaf. Artikel 2.6.3 Dit artikel bepaalt dat de verhuurder de woonruimte tenminste drie werkdagen te huur aanbiedt. Dit betreft de in artikel 17 van de wet bedoelde termijn. De woningen moeten worden aangeboden op het digitale platform dat ook gebruikt wordt voor de sociale huurwoningen, zowel van woningcorporaties als particuliere huurwoningen. Gedurende de termijn van drie werkdagen gaat de verhuurder niet tot selectie van de beoogde huurder over. Het is namelijk belangrijk, dat de woningzoekenden die gelet op artikel 2.4.5 voorrang hebben bij de verlening van een huisvestingsvergunning, voldoende kans hebben om op de aangeboden woonruimte te reageren en om als beoogd huurder geselecteerd te worden.

19

Het tweede lid stelt meer inhoudelijke eisen aan de advertentie van de woonruimte. Hiermee wordt uitvoering gegeven aan artikel 20 van de Huisvestingswet 2014. Het vierde en vijfde lid geeft burgemeester en wethouders de mogelijkheid om over bepaalde onderwerpen nadere regels te stellen. Artikel 2.6.4 Dit artikel bevat in aanvulling op paragraaf 2.2 enkele aanvullende regels over de aanvraag en weigering van een huisvestingsvergunning. Het tweede lid bevat weigeringsgronden waarmee een goede werking van de in deze verordening opgenomen regels wordt gewaarborgd. Het gaat daarbij om de regels over de volgorde waarin woningzoekende voor de huisvestingsvergunning in aanmerking komen (zie onder a), om regels over het te huur aanbieden en bekendmaken van het aanbod (zie onder b) en de eis dat de aanvrager van de huisvestingsvergunning ingeschreven is als woningzoekende (zie onder c). De in het tweede lid opgenomen weigeringsgronden zijn niet imperatief (dus: geen “moeten weigeren”), maar facultatief (dus: “kunnen weigeren”). Dit betekent dat burgemeester en wethouders bij weigering op grond van één van deze gronden, moeten motiveren waarom zij weigeren. Artikel 2.6.5 Op woonruimte die via het aanbodinstrument openbaar wordt aangeboden, reageren doorgaans meerdere woningzoekenden.

Daarom regelt dit artikel, in welke volgorde woningzoekenden in aanmerking komen voor verlening van de huisvestingsvergunning: - eerst zijn dat woningzoekenden met een huishoudinkomen tot maximaal de middeninkomensgrens en een economische maatschappelijke binding aan de gemeente Leusden of de woningmarktregio; - vervolgens de woningzoekenden met een huishoudinkomen tot maximaal de middeninkomensgrens, zonder economische maatschappelijke binding aan de gemeente Leusden of de woningmarktregio; - daarna de woningzoekenden zonder een huishoudinkomen tot maximaal de middeninkomensgrens, met economische maatschappelijke binding aan de gemeente Leusden of de woningmarktregio; - en daarna de overige woningzoekenden. In het tweede en derde lid staan aanvullende volgordebepalingen voor als het eerste lid geen uitsluitsel geeft. Er mag volgens de Huisvestingswet 2014 voor maximaal 50% voorrang worden verleend aan woningzoekenden met economische of maatschappelijke binding. Lid 4 zorgt ervoor dat een toewijzing niet kan zorgen voor overschrijding van deze 50%, aangezien de voorrang in dat geval niet wordt gegeven. Artikel 2.6.6 Bij de behandeling van de aanvraag om een huisvestingsvergunning of bij een toezichtonderzoek moet vastgesteld kunnen worden of de verhuurder zich voldoende heeft ingespannen om een huurder te vinden die gelet op artikel 2.5.5 voorrang heeft bij

20

de verlening van een huisvestingsvergunning. Daarom bevat dit artikel voor de verhuurder bepaalde administratieve verplichtingen. De registratie moet tot 6 maanden na de toewijzing worden bewaard. Hiermee wordt uitvoering gegeven van artikel 17, derde lid, van de Huisvestingswet 2014. Artikel 2.6.7 Bij het opstellen van de hardheidsclausule is rekening gehouden met aanwijzing 76 uit de VNG-uitgave “100 Ideeën voor de gemeentelijke regelgever, vierde, herziene editie 2023”. De hardheidsclausule noemt, ter voorkoming van verboden ‘blanco delegatie’, de specifieke bepalingen waar burgemeester en wethouders bij het gebruiken van de hardheidsclausule van af kunnen wijken. Deze bepalingen gaat over het weigeren van een huisvestingsvergunning. Dit maakt dat burgemeester en wethouders toch een huisvestingsvergunning kunnen toekennen, ook al kan dat op grond van de huisvestingsverordening niet. Dit kan enkel in extreme gevallen die leiden tot onbillijkheden van overwegende aard. Middels de hardheidsclausule kan niet van de Huisvestingswet worden afgeweken. Elke paragraaf heeft zijn eigen hardheidsclausule, doordat er per segment de weigeringsgronden zijn genoemd waar van moet kunnen worden afgeweken. Hoofdstuk 3 De urgentieverklaring voor woonruimte van corporaties Dit hoofdstuk gaat over de werking van de urgentieverklaring.